【商业地产-PPT】理论研究-高附加值CLD的发展模式-22PPT

高附加值 CLD的发展模式 世联理论研究 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 关键字 ： CLD、驱动、发展模式 简介 ： 通过对依靠不同驱动要素的高附加值 CLD分析，得到各 CLD发展模式。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 通过国内外案例研究，我们总结出 CLD的典型特征 从房地产开发的角度来看， CLD是指在一个大型城市中，在城市总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们在城市中的工作、生活、购物等行为模式发生了功能分区，由若干个居住区组成的，可满足中产阶层以上阶层集中居住、娱乐、健身、教育、消费的区域。 房地产开发中的 CLD CLD四大内涵 区位 靠近城市 CBD或是城市中心区，处于城市核心位置； 交通 便捷的交通网络及轨道交通，与城市内部、外部都有良好的交通 联系； 功能 居住、商业、休闲、娱乐、教育等多种功能集聚区； 环境 宜居的、生态的、丰富的、高尚的生活环境是品质的基础。 高价值之 CLD：城市核心区内的高端物业、高端形象和高端客户 根据案例分析，世联总结出附加值最高的 CLD发展模式 资源驱动 深度配套驱动 广度配套驱动 最佳实践 深圳福田中心区 CBD之深圳香蜜湖 上海陆家嘴 CBD之联洋社区 深圳福田中心区 CBD之 CLD 增值驱动 图 图 图 稀缺的自然景观资源 完善的城市设施 高端的配套设施 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 深圳中心区 CLD：为深圳中心区CBD提供高端居住配套 社区规划 满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值 物业类型 以高层、小高层为主，配以少量的多层配套设施 拥有完善的市政公共配套设施，包括图书馆、商业、音乐厅、深圳书城、少年宫、医院、展览中心等 区位条件 毗邻福田中心区政治、商务及文化中心，交通、购物都极其方便 中心区 CLD 广度配套驱动之 CLD 客户 主流客户 深圳中心区 CBD 深圳福田中心区 深圳福田中心区 CLD 福田中心区 CBD 深圳中心区 CBD拥有完善的城市基础设施 中央居住区 中央居住区 中央居住区 图书馆 书城 音乐厅 市民中心 医院 少儿活动中心 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 深圳中心区 CLD借助福田中心区CBD资源，为社区提供了非常完善的配套服务 CLD社区诉求 教育 购物 医疗 健身 文化 整合 CBD资源 休闲 娱乐 图书馆 书城 音乐厅 市民中心 医院 莲花山公园 学校 莲花山公园 商业中心 商务 星级酒店 CLD社区内部配套 商业中心： COCOPARK/天虹商场 学校：福兴小学 /幼儿园 中心区 CLD成功吸引了 CBD及福田区的高端客户 高端客户 福田中心区 中心区 CBD其他 *以深业花园成交客户为例分析 30%23%17%12%10%8%区位条件市政配套外部环境小区配套小区环境户型实现了区域地产的溢价 中心区代表楼盘开盘价与06 年售价对比020004000600080001000012000140001600018000黄埔一期 黄埔二期 黄埔三期 黄埔四期 星河国际 雅颂居 中海华庭 城中雅苑开盘价 0 6 售价2006年全市均价 中心区代表楼盘06年价格增幅0%10%20%30%40%50%60%70%黄埔一期 黄埔二期 黄埔三期 黄埔四期 星河国际 雅颂居 中海华庭 城中雅苑中心区代表楼盘开盘价与 2006年售价对比 中心区代表楼盘 2006年价格持续增长 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 联洋社区：上海规模最大的国际化 CLD 社区规划 依托陆家嘴 CBD商圈形成的中央生活区，定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，成为上海最知名的社区之一 物业类型 以高层、小高层为主，配以少量的多层，容积率基本保持在 1.9以上 配套设施 拥有学校、商业、医院、银行、餐饮等完善的生活配套 驱动资源 国际型、高端化的教育配套 大型的商业综合体 业界独树一帜的文化底蕴 国际化 CLD 深度配套驱动之 CLD 上海陆家嘴联洋 CLD 客户 主流客户 上海陆家嘴 CBD 张江工业园区 联洋社区聚焦少数国际级配套，为社区提供高质量的设施服务 国际级配套 学校 商业 重点学校 规模化商业 大拇指广场 联洋广场 进才中学 刘诗昆音乐幼儿园 东方 幼儿园 国际配套之一：学校 上海市一级一类幼儿园，以音乐艺术教育为主、以身心健康培育、文化智商开发和行为品德教育全面并重的、与国际化接轨的私立幼儿园 引入外籍教师多名，提供双语教学，为学生提供一对一的专业辅导 上海市一级一类幼儿园，浦东新区唯一一所公办寄宿制幼儿园 ，也是浦东三大示范幼儿园之一 拥有外籍教师数名，为外籍学生提供一对一的专业辅导，确保学生之间无障碍的沟通 九年一贯制实验学校，是上海市首批“实验性、示范性”学校 学校注重国际教育文化交流，已向美国、德国等十多个国家选派 AFS交流学生，并设有国际部，为国际学生提供优质教育，营造国际学生学习与生活的环境 刘诗昆音乐幼儿园 东方幼儿园 进才实验学校 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 国际配套之二：商业 联洋广场 大拇指广场 占地面积约 2.5万平方米，总建筑面积近 7万平方米，包括地下二层、地上四层、建筑面积约 5.8万平方米的大型休闲购物商场 是一家融餐饮、娱乐、购物、文化、商务于一体的中高档一站式商业中心 占地面积近 6万平方米，建筑面积约 11万平方米，设大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连 真正满足 “ 一站式购物、一家休闲、一天逛街 ” 的现代消费方式，成为上海的一个顶级购物、休闲中心 邻里中心 并突出展示国际社区精神 国际社区精神 雕塑文化 宗教文化 艺术文化 将世界级的罗丹思想者雕塑引进社区，作为社区的标志，为社区带来了独特的精神价值， 也是上海独一无二的创举 哥特式建筑风格的金家巷天主教堂 ，为联洋社区渲染一层浪漫主义色彩，吸引了不少外籍居民 证大现代艺术馆建筑面积3000平方米，展览空间达1500多平方米 ，馆内收藏了国内外优秀艺术家的作品 ，是一个国际化、当代化、前瞻性的舞台 联洋社区成功吸引了 CBD及周边工业园区的高端客户 高端客户 张江工业园 陆家嘴 CBD其他 30%25%20%15%5%5%区位条件高端配套社区精神高端物业投资价值户型 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 深圳香蜜湖 CLD：深圳典型的 G CLD 深圳香蜜湖 CLD 社区规划 作为深圳规划最大的商务中心区的腹地，拥有几十万平方米的湖面和上百万平方米的绿林，是深圳的 G CLD（绿色中央生活住区） 物业类型 以高层、小高层为主，配以多层与别墅产品 配套设施 拥有山姆会员店、深圳高级中学、香蜜湖度假村等配套设施 驱动资源 具有珍贵的天然稀缺资源，安托山、香蜜湖、植物园会聚，环境景观绝佳 资源型 CLD 景观资源驱动之 CLD 客户 城市高端客户 深圳中心区 CBD 深圳福田中心区 稀缺景观资源是铸就香蜜湖 CLD价值的核心要素 占地 43万平方米，园里有众多花木产品，东南面有一座水中小岛，岛上台湾相思树遮天蔽日，环境优美 占地面积约 9.93平方公里，海拔 430米，以自然山水为骨架，以山水林泉和动植物形成的自然景观和自然生态环境为特色 农科植物园 香蜜湖 塘朗山郊野公园 占地 20万平方米，是深圳独一无二的城市湖景，属于珍贵的天然稀缺资源，极具生态景观价值 香蜜湖 农科植物园 塘朗山郊野公园 成功实现了片区价值的高溢价 020004000600080001000012000140001600018000八卦岭片区 福田中心区 园岭片区 车公庙片区 景田片区 上梅林片区 下梅林片区 香蜜湖片区 皇岗片区 福田南片区 新洲片区中心区 CBD各 CLD价格对比 2008年第一季度福田各片区住宅均价 香蜜湖 景田 新洲 10000 16000 福田 中心区 单位：元 /平方米 价格 (元 /平方米 ) CLD 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 其生态居住价值吸引了中心区CBD及福田区的高端客户 高端客户 福田中心区 中心区 CBD其他 30%35%10%20%5%区位条件自然景观社区精神高端配套户型三种类型 CLD的价值驱动 30%23%17%12%10%8%区位条件 市政配套 外部环境 小区配套小区环境 户型30%35%10%20%5%区位条件 自然景观 社区精神高端配套 户型案例总结 实现 价值 之驱动 实现 增值 之驱动 区位条件、高档产品、社区规划等 高端配套 稀缺资源 完善配套 景观资源驱动之 CLD 深度配套驱动之 CLD 广度配套驱动之 CLD 30%25%20%15%5%5%区位条件 高端配套 社区精神高端物业 投资价值 户型三种类型 CLD的增值驱动适应性分析 增值驱动类型 资源驱动型 深度配套型 广度配套型 资源条件 配套设施 区位交通 关键 KPI 高 低 中 低 高 中 低 高 高 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 代理事业部 售楼经 （第一部） 代理事业部销售管理部 2008.3.19 前 言 2008年 3月 13日，销售管理部组织举办了一次主题为“楼市敏感期，如何成交”的销售代表沙龙。我们在整理沙龙纪要时发现，在销售代表们分享的诸多销售心得中，许多“绝招”其实真得很简单，只要你照着行动，坚持去做，做高手其实并不难。 因此，销售管理部决定帮大家捅破这一层窗户纸，逐步通过各种方式，收集秘笈，汇集成册，取名世联代理事业部 售楼经 ，供大家修炼之用。 一、“缠”住客户，展现诚意 1、软磨硬泡、你绝不能放弃。只要把客户留在售楼处， 一切皆有可能。 2、在你的脸上堆满笑容和诚意，因为你是新人，你充 满激情。 二、韧性是关键 即使被骂哭，也要擦干眼泪继续跟，不放弃，只要客户 能买楼。 三、放大产品卖点 从介绍模型开始的整个接待过程，不断重复产品最关 键的卖点，直到客户为卖点买单。 四、如何体现专业 充分了解市场动态，不论一手、二手楼的信息，均在你 心中。 五、表现自信 让自己有气势，因为气势是自信的表现。 注：提高你的嗓门，坚定你的语气，加快你的步伐。 六、自导自演制造紧张氛围 1、把所有人的成交当成自已的法宝，不断告诉客户销 控信息。 2、在电话里让客户感觉现场很忙。 七、做足功课，勤准备 想到客户会想