昆明市某廉租房建设项目可行性研究报告

- 1 - XX建设集团有限公司 昆明市 XX区 XX廉租房 项目 可行性研究报告 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 项目名称： XX 建设 集团 有限 公司 昆明市 XX 项目 可行性研究报告 建设单位： XX 建设 集团 有限 公司 编制单位：云南省建筑工程设计院 资质等级：工程咨询甲级 编号： 工程设计甲级 编号： 合同编号： 院 长： 高级工程师、一级注册结构师 总建筑师： 高级建筑师、一级注册建筑师 总工程师： 一级注册结构师、注册咨询工程师 项目总负责人： 高级建筑师、一级注册建筑师 审核人： 高 级建筑师 审定人： 编制人员： 建筑师 结构 高级 工程师 电气 高级 工程师 设备 高级 工程师 设备工程师 经济师 编制时间： 2010 年 05 月 11 日 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 目 录 一 项目概况 . 5 二 项目 建设单位概况 . 6 三 项目可行性研究报告编制单位 . 7 四 项目的可行性依据和建设意义 . 8 五 建设内容和规模 . 30 六 环境保护和能源、资源消耗 . 58 七 劳动保护、卫生防疫和消防 . 64 八 项目总投资估算和资金来源 . 72 九 招标方案 . 71 十 风险管理 . 71 十一 社会效益分析 . 72 十二 项目建设周期及进度 . 74 十三 结论 . 75 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 一、 项目概况 （ 1）项目地址：昆明市 XX区 XX村委会 （ 2）项目性质：企业自主开发 （ 3）项目地块及周边现状： 项目用地位于昆明市 XX 地， XX 位于 昆明市 XX区 ，距离市中心 约 7公里 ，规划区面积为 16438.52m2（ 24.66亩）。西、北为规划道路，东、南为云纺生活区。扣除原已建盖经济适用房用地后，此次廉租房建设用地面积为 12878.86m2（ 19.32亩）。 现状分析 项目规划用地由约 164m *80 m 的主地块，面积约 19.32亩的多边形组成。沿城 市规划主干道由东向西长约 67m，总体地势东东高，XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差 4m，总体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。现状用地范围内有少量乔木和灌木，植被覆盖率不高，无不宜建设用地。 用地东北面紧邻规划道路，交通便捷。，项目的东北侧面向城市 20 米宽主干道的主景观面。 改造区拆除建筑物 28 幢。总体地势总体地势东东高，西北低，自东北向西南倾斜， 标高 1913-1917m，相对高差 4m，总 体地形以缓坡为主，相对开阔。 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散，多为单层砖木结构，建筑质量较差，很多已成危房。 二、 项目 建设 单位概况： XX建设集团有限公司（简称“ XX”）由原重工业部于 1964年将云南几大矿山的建筑安装公司合并组建而成，先后划归国家冶金部、中国有色金属工业总公司、国家有色金属工业局、中国铜铅锌集团公司管理。 2000 年 7 月从中央下放云南省，现为云南省人民政府国有资产监督管理委员会监管的国有大型建筑安装施工企业。 XX 为两级法人的集团公司，下设 16 个公司（单位）。 XX 建设集团下设 10个子公司 （单位），分别是：一公司、三公司、四公司、安装公司、机安公司、机化公司、矿业公司、炉窑公司、勘设公司、技工学校； XX 建设集团还设有二公司、国际工程公司、项目管理公司等 3 个内部模拟法人单位。 XX 除建设集团外，还设有云南晟邦融资XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 担保有限公司、设备材料公司、建材科研所 3个单位。 目前拥有冶炼工程施工、房屋建筑工程施工、市政公用工程施工、矿山工程施工等 4个总承包壹级资质；炉窑工程专业承包壹级资质；公路工程施工、化工石油工程施工等 2个总承包贰级资质；机电设备安装工程、钢结构工程、公路路基工程、水工大坝工程等 4个专业承包贰级资质。具有国家商务部审定的“可承包境外各类工程企业”资格。是全国 100家最大经营规模建筑施工企业之一。 XX成立以来，由于计划经济时代的历史沉淀和企业极其困难，其次没有经济效益，再者我司在住户问题上欠债较多等原因。后来由于企业破产改制后，无资金改善职工生活条件，下属企业共有职工约720多人，其中：不配套住房 116户（面积： 3649m2），另外还有 100多户还住在危房内，还有几十人没有住房。职工住房大多为 60、 70年代建盖的 3层砖混结构房屋，欠缺基础的生活配套设施，大多为共用厨房和卫生间，存在较大的安全 和消防隐患， 职工收入较低 属典型的国有 困难企业 。 该项目涉及拆迁面积约为： 6097 m2。 我司拟在昆明市 XX 区 XX 村委会建盖 XXXX 廉租房项目。建设规模：拆除建筑物 28幢、改造棚户区不配套住宅 116套（面积 3649 m2）、拆迁安置配套住宅 28 户（面积 2448 m2），新配建廉租房约 544套（面积约 30000 m2），建筑形态为框架高层住宅楼。 三、可行性研究报告编制单位 编制单位：云南省建筑工程设计院 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 资格证书：工咨甲发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会 法人代表：张 辉 四、 项目的可行性依据和 建设意义 （ 1） A、政策、规定 依据 1、国务院办公厅 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发 2007 24号 ) 2、廉租住房保障办法 (建设部等 9部委令第 162号 ) 3、 建设部关于印发 的通知 (建住房 2007 218号 ) 4、云南省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要（ 2006 2010年） 5、中共昆明市委关于构建和谐昆明的实施意见 6、 昆明市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见 7、 昆明市房管局关于制定 2008 2010年廉租住房工作方案有关问题的通知 (昆发 2008 113号 ) 8、 昆明市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 9、 昆明市城市总体规划纲要 10、昆明市土地利用总体规划 11、昆明市住房建设规划 12、昆明市城乡住房普查报告 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 B、建设规范、标准 1、城市居住规划设计规范 GB50180 93 2、住宅建筑设计规范 GB50368 2005 3、建筑给水排水设计规范 GB50015 2003 4、智能建筑设计标准 GB50314(2000) 5、建筑物防雷设计规范 GB50057-99 6、建筑灭火器配置设计规范 GBJ140 90 7、室外给水设计规范 GBJ13 86（ 1997） 8、室外排水设计规范 GBJ14 87（ 1997） 9、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-92 10、建筑照明设计标准（ GB50034-2004） 11、民用建筑照明设计规范 GBJ133-90 12、低压配电设计规范 GB50054-95 13、建筑设计防火规范（ GB50016 2006） 14、民用建筑设计通则（ GBJ37 87） 15、污水综合排放标准（ GB8978 1996） 16、环境空气质量标准（ GB3095 1996） 17、地面水环境质量标准（ GB3838 2002） 18、公共建筑节能设计标准（ GB50189 2005） C、可行性研究报告编制标准 1、国家发改委建设项目可行性研究报告编制内容深度规定 2、投资项目可行性研究指南（国家发改委计办投资【 2006】XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 225号） 3、建筑安装工程费用项目组成（建设部【 2003】 206号） （ 2）廉租房建设的意义 为贯彻落实国务院关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 2007 24号）等文件精神，促进廉租住房建设和住房租凭市场做好城镇住房保障工作，解决低收入家庭住房困难问题，根据国家发改委对项目建设可行性研究报告的有关内容要求，并在 XX 提供相关资料和数据的基础上，结合拟建项目实际情况对项目提出的背景、建设的必要性、项目建设的选址及建设条件分析、建设内容、 节能措施、环境保护、 项目建设实施进度及建议、投资估算及资金筹措、社会效益分析等方面进行论述和可行性研究，为项目的决策提供依据。 党的十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标，云 南省委省政府根据中央精神和云南实际，充分指出了：大力提高人民群众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。 为了促进昆明市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前落后的基础设施对昆明市经济和社会发展的制约因素，XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 昆明市政府将继续对主城区进行全面的改造。但昆明由于特殊的自然环境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建 设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文 明、健康发展。 通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，保障性住房建设在未来很长时期内，有着存在和发展的必要性。因此，建设 XX地块 廉租 房住宅区是可行的。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 城镇廉租住房是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。 国务院总理温家宝 8月 1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见指出，XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 “十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。意见指出，住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。 20 多年来，中国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配 套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。 意见强调，要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。 2007 年底前，所有设区的城市要对符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保； 2008 年底前，所有县城要基本做到应保尽保。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭； 2008 年底前，东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭。 意见要求，要合理确定廉租住房保障对象和保障标准。 廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。廉租住房保障面积标准，由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由城市人民政府每年向社会公布一次。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 意见指出，要健全廉租住房保障方式。城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力 。每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴。 意见要求，要多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建设力度。新建廉租住房套型建筑面积控制在 50 平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府 收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。 意见强调，要确保廉租住房保障资金来源。地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于 10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护 和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 补助资金等方式给予支持。 进一步促进我国廉租住房制度建设 为促进我国廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭住房困难，相关部委近日发布廉租住房保障办法及廉租住房保障资金管理办法。相比以往，这两个“办法”在廉租住房的保障对象、保障标准、保障方式，以及保障资金的来源、使用和管理等方面，作出了更为明确和具体的规定。 我国廉租住房保障制度建设始于 1999 年，实施 8 年来，由于保障底数不清，加上各级政府财力有限等原因，这项工作虽有所 推进但进展缓慢，迄今只有 54.7 万户最低收入家庭享受了廉租住房保障，不足目标总数 6%，因此，如何切实推进廉租住房保障制度建设，解决好低收入家庭住房困难问题，已经成为摆在各级政府面前的重要工作任务。 住房制度改革一路走来，最基本的一条经验是，政府、企业、个人与其他组织应划分清楚各自的责任范围，社会政策、经济政策应依据不同主体所承担的责任和作出的贡献，保证其获得相应权利与资源，只有这样，才能在“以公平为基础、以效率为导向”的原则下，促使住房制度不断向着社会效益、经济效益长期协调的方向而发展。 我国的基本国情之一 是人多地少，加之国民收入长期处于较低水平，城市化进程则不断呈现加速之势，凡此种种因素势必导致相当部分人口难以通过市场化方式取得基本住房（某项研究表明，未来 50年我国将有 5-6 亿人口需由政府提供福利住房），这就要求政府把抓XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 好包括廉租住房在内的住房保障体系建设当作大事来抓，进言之，在这个问题上，政府固然应依据财政负担能力量力而行，但在各项支出统筹安排中，对于住房保障资金的次序摆放应与“居住权事属基本人权”的认识相一致。 廉租住房的福利性决定其资金供给很大程度上要靠财政无偿投入，一些地方政府暗中抱有消极心态，只要 当地财政稍有吃紧，廉租住房保障资金就有可能挪作他用，这种担心最直接的例证是：此前财政部曾要求，土地出让净收益的 5%左右用作廉租住房保障资金。按照 2006年全国城市土地出让净收益 3000亿元计算，理论上可提取约150亿元供廉租住房建设，但在实际中，去年全国用于廉租住房的资金仅为 40亿元，来自土地出让净收益的部分更是只有 3.1亿元。 相关部委近日发布的两个“办法”当能对扭转上述尴尬局面起到积极作用，只不过，鉴于我国廉租住房建设或将长期存有比较大的资金缺口，地方政府的利益诉求和对于他们的评价机制也很难在短期内发生 大的改观，因此，在当前阶段，除了加大财政拨款、加强财政监督等直接手段外，还应尽快挖掘出更为灵活多样的市场化手段与之相配。这样做的好处主要有两条：一是调动各路资源尽其所用，二是提高地方政府主观能动。 政府包揽一切的做法是行不通的，社会保障制度改革的根本目标应该是，建立起与市场经济体制和经济发展目标相协调的社会保障体系，这就要求既要防止市场机制被滥用，也要防止市场机制被搁置。具体就廉租住房建设而言，仅其资金来源，就可在政府打底的基础上，XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 试用包括项目捆绑贷款、信托投资基金、住房建设公债、资产证券化等多种工具。 财 政部日前会同建设部、国土资源部发出通知，要求各地从五个方面做好落实城镇廉租住房保障资金工作，切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题。 通知指出，财政预算安排要加大对城镇廉租住房保障资金的支持力度。在中央对省和省对下财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房标准支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设。 此外，通知要求将住房公积金增值收益用于保障城镇廉租住房制度建设。住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金、管理费用等费用后的余额要按照规定用作城镇廉租住房保障补充资金。 同时，从土地出 让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设。具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的 5%左右核定。 另一方面，通知鼓励社会多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。鼓励社会各界通过自愿捐赠等方式，多渠道筹集城镇廉租住房保障资金。对于社会各界自愿向市、县人民政府及有关部门捐赠用于城镇廉租住房保障的资金实行税收优惠政策。 要进一步加强城镇廉租住房保障资金使用管理监督。城镇廉租住XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 房保障资金专项用于购建城镇廉租住房、向廉租住房 保障对象发放租赁住房补贴。城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理。 廉租房：从“按兵不动”到“全面突击” “让低收入困难人群住有所居”的廉租房，为今年两会代表委员们“倾情关注”。他们呼吁，要让廉租房真正成为住房保障制度的“主角”关注民生，完善我国住房保障体系、健全廉租房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难、完善我国廉租住房制度的若干建议，今年，在许多代表委员的议案提案中，“住房保障”成为关键词。 “让低收入困难人群住有所居”的廉租房，为两会代表委员们“倾情关注”。他们呼吁，要让廉租房真正成为住房 保障制度的“主角”。廉租房，成住房保障体系核心。 有关资料显示， 1998 年，我国政府就提出廉租房建设。到 2002年， 35 个大中型城市中只有不到一半有了实施方案。 2006 年，建设部通过媒体通报未建廉租房的 70个大中城市。 2008年的两会上，政府工作报告明确指出今年中央用于廉租住房制度建设的资金 68 亿元，比去年增加 17亿元。 然而，我国廉租房的现状并不令人乐观。九三学社中央提交的关于落实廉租住房保障的提案指出：据统计，截至 2007年 11月底，全国所有城市及 91.8%的县城全部出台了建立廉租住房制度的文件，全国只 有 80.2 万户家庭获得廉租住房保障，而目前我国低保住房困难户达 400 万户，加上低收入住房困难家庭，将有 1000 万户需要廉租住房的住房困难群众。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 全国政协委员、中房集团黑龙江军安房地产开发有限公司董事长钟杰称：“我国廉租住房制度总体上讲，发展还比较滞后，到去年底还有 145个城市没有建立廉租住房制度。如何健全廉租房操作是如今面临的重要课题。” 发展廉租住房既要承担解决“房源”所需的资金，又要长期不断地负担房屋维修和住房租金补贴。全国人大代表宋丰年认为，在各种住房社会保障中，廉租住房所需资金最多。 据全国政协委 员、同济大学副校长郑惠强分析，廉租住房保障办法中规定，廉租住房保障资金来源于四部分：一是中央和地方的财政收入；二是住房公积金增值收益；三是土地出让净收益的 10%以上；四是廉租住房的租金收入。 郑惠强委员认为，这些资金中，住房公积金增值收益和土地出让金的覆盖面有限，且不能形成有效循环；而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大，不具有可持续性；廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源，也不符合住房保障发展规律。 “建议采取 一主多元 的方式，在 确保中央和地方政府对上述四部分廉租住房保障资金来源的前提下，充分运用金融工具、采取加大金融支持等方式，努力拓宽其它方面的资金渠道”，郑惠强委员说。 对于具体应该如何操作，郑惠强建议，实行廉租房开发公积金贷款，对开发建设社会保障性商品住房的开发商，实行住房开发抵押公积金贷款，既可缓解开发商的资金需求，又有利于实现公积金的保值XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 增值。 “廉租房是政府对低收入住房困难家庭的临时性解困过渡措施，要求承租对象必须符合条件，而且一旦其摆脱了贫困就应及时迁出。”郑惠强委员表示，“有必要健全廉租房的准入和退出机制。” 全国政 协委员、香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点。他说，目前，廉租房市场“僧多粥少”的局面短期内还不能全部改变，因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准。而更重要的是，对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或者住房条件发生变化的家庭，要及时调整保障方式。 郑惠强建议，尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制。一方面建立动态核查制度，科学界定廉租住房保障对象，对申请者的家庭收入，居住状况等资格进行严格审核，把好“入口关”；另一方面完善申请公示制度，在充分尊重申请者的隐私和尊严的前提下，采用适度公开方式，在一定范 围内对申请人情况予以公示，并在其入住后做定期核查。 此外，郑惠强建议制定相关规定和跟踪监管措施，明确合理的退出条件和执行机制，通过动态管理掌握住户收入变化情况，当租住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时启动退出机制，使不再符合保障条件的住户从廉租住房中迁出，让更多的低收入者能够及早受惠。 税收优惠政策出台支持廉租房建设 廉租住房建设的 8项税收政策包括： 对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。 对廉租住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价 格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的，免征土地增值税。 对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征。开发商在商品住房项目中配套建造廉租住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑 面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。 对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。 对个人按廉租住房保障办法 (建设部等 9 部委令第 162 号 )规定取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税。 企事业单位、社会团体以及其他组织于 2008 年 1 月 1 日前捐赠住房作为廉租住房的，按中华人民共和国企业所得税暂行条例 (国务院令第 137号 )、中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法有关公益性捐赠政策执行； 2008 年 1 月 1 日后捐赠的，按中华人民共和国企业所得税法有关公益性捐赠政策执行。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额 30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。 支持住房租赁市场发展的税收政策主要有：对个人出租住房取得的所得减按 10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在 3%税率的基础上减半征收营业税，按 4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按 4%的税率征收房产税。 通知明确指 出，廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等须符合国发200724 号文件及廉租住房保障办法 (建设部等 9 部委令第 162号 )、经济适用住房管理办法 (建住房 2007258号 )的规定；廉租住房、经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。 全国城镇低保家庭中约有四百万户住房困难，截至二 00 六年底解决了二十六点八万户的住房困难，仅占百分之六点七。据建设部测算，目前全国有人均建筑面积十平方米以下的低收入住房困难家庭近一千万户，占城镇家庭总 户数的百分之五点五。未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障，将主要用于廉租住房，基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。 中国住房保障步伐正在加快，住房和城乡建设部副部长齐骥今天说，今年中国将基本实现对城市低保家庭中住房困难户的应保尽保。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 住房和城乡建设部副部长齐骥在北京接受记者采访时表示，今年以来，各地加大廉租住房建设力度，多渠道筹集廉租住房房源，增加经济适用住房供应，完善保障性住房准入审批制度，积极推进棚户区改造和旧住宅区综合整治，探索发展经济租赁住房、农民工公寓等多种保障方式，采取有效 措施加快解决城市低收入家庭住房困难。 2007 年前三季度，各地已开工建设廉租住房三十二万套，廉租住房资金投入一百八十亿元人民币，接近去年全年投入的两倍，分别是一九九八至二 00 六年累计筹集资金和筹集廉租住房房源的一点三二倍、一点三六倍。 齐骥指出，今年四季度以来，各地加快了保障性住房建设进度。根据中央关于加大保障性住房建设规模的要求，年底前还将进一步加大投资和建设力度，再开工一批廉租住房建设项目。预计全年开工廉租住房可以达到八十万套以上，租赁补贴户数累计达到二百八十七万户，基本实现对低保家庭中的住房困难户 应保尽保。 廉租住房的建设是建立和完善住房保障体系的必然要求 去 年的政府工作报告中，温家宝总理提出，要抓紧建立住房保障体系，重点发展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。 此前，国务院办公厅也已发布国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，明确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。同时规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 去 年，中央将有 68 亿元资金用于廉租住房制度建设，四项措施即将实施：一要健全廉租住房制 度，加强经济适用住房建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，增加中小套型住房用地；三要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；四要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件，依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。 建设部住宅与房地产业司负责人在接受采访时强调，建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房制度 (以下简称：廉租住房制度 )，保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必 然要求。 为此，这位负责人要求各地针对廉租住房制度建设仍处于起步阶段的特点和当前突出问题，进一步采取有效措施，积极推进廉租住房制度建设。 近年来，各地结合实际情况积极推进廉租住房制度建设取得初步成效。截至 2005 年底，全国已有 291 个地级以上城市实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为 47.4 亿元，已有 32.9 万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。其中，租赁补贴 9.5万户，占保障总户数的 28.9%；实物配租 4.7万户，占保障总户数的 14.3%；租金核减 18.2万户，占 保障总户数的 55.3%；其他方式保障 4796户，占保障总户数的 1.5%。北京、上海、河北等省市基本实现了对符合条件的最低收入家庭应保尽保。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 由于我国廉租住房制度建设总体上还处于起步阶段，因此廉租住房制度建设也存在一些突出问题：一是部分地区对廉租住房制度建设重视不够。仍有 13 个省区没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市、区、县人民政府工作的目标责任制管理， 70 个地级以上城市没有建立廉租住房制度；二是没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；三是廉租住房制度覆盖面小，一些符 合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；四是部分城市廉租住房制度不完善，有 122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。 这位负责人指出，建立城镇最低收入家庭住房保障制度，解决其住房困难，与养老、医疗、失业等社会保障制度一样，是政府社会公共政策的重要内容，是政府的重要职能。随着城镇住房制度改革不断深化，特别是 1998 年以来在全国范围内停止了住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。以市场化为特征的住房新体制已成为加快我国住宅发展和改善居民居住环境的根本动力。但是，随着市场化进程的加快，最低收入家庭住房 支付能力不足的问题愈显突出。因此，强化政府公共管理和社会服务职能，健全住房保障机制，满足最低收入家庭基本居住需求，也是完善我国社会保障制度，维护社会稳定的必然要求。 这位负责人同时要求，各地在进一步推进廉租住房制度建设中重点做好三个方面的工作：一是强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房制度建设的目标责任管理，落实以财政预算安排为主多渠道筹措XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 资金的规定，确保必要的财政预算资金及时到位，建立稳定规范的资金来源；二是完善廉租住房管理，建立严格的申请、审批和退出制度，保障政府资源切实落实到最低收入家庭。建立健全住 房保障对象档案，对廉租住房保障对象实施动态管理；三是合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，满足城镇最低收入家庭基本居住需求。 昆明市廉租房政策 1) 保障标准 根据昆明市人民政府 2007年 7号公告公布的昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法和云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见（云政发 2009 145号）文件精神，把维护群众利益作为政府公共服务的重要工作，不断加快我市保障性安居工程建设，有效解决城乡低收入群众住房困难，加快建立健全以廉租为主的住房保障体系，逐步改善低收入家 庭住房条件，使改革开放和发展的成果惠及低收入家庭，在本市行政辖区范围内住房困难的城镇低保家庭中实施廉租住房保障制度。即政府及产权单位按照规定在住房领域履行社会保障职能，向符合规定住房困难条件的城镇低保家庭提供低廉租金的基本住房保障。 2) 廉租住房保障条件 根据昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法规定，申请廉租住房必须同时具备以下条件，方可享受廉租住房。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 a) 家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准，且已接受连续救助 6个月以上； b) 人均住房 建筑 面积低于 13平方米。 为确保廉租住房保障的公平、公正与公开，办法规定，住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准每年向社会公布。 XX、盘龙、官渡、西山四区由市政府统一公布；其他县（市）区由当地政府公布，以接受社会各界和广大人民群众的监督。 3) 保障方式 我市廉租住房保障采取以实物配租为主，租赁住房补贴为辅，租金核减为补充三种方式。 4) 实物配租，是指政府向符合条件的保障对象直接提供普通住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。办法规定， 住房保障对象的家庭成员有下列情形之一的，不得申请实物配租： 因离婚失去自有或者共有住房的； 拥有私有住房和福利性实物分房的； 转租、转让原住房的。 XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 4) 租赁住房补贴，是指政府向符合条件的保障对象，按照住房市场平均租金与廉租住房租金的差额发放租金补贴，由住房保障对象到市场上租赁住房。租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。 XX、盘龙、西山、官渡区范围内的，由市发改委负责制定廉租住房租金标准，市统计及相关管理部门测算市场平均租金，市发改委和市房管局制定租赁住房补贴标准。其他县（市）区 由当地政府根据其实际情况确定，报市发改委、市财政局和市房管局备案。租赁住房的补贴资金由市、县（市）区财政承担。准予享受租赁住房补贴的：无房户按人均使用面积 12平方米计算租赁住房补贴；人均住房使用面积未达到住房保障标准的，按现住房面积与住房保障面积标准的差额计算租赁住房补贴。租金核减，是指县（市）区 房产 管理部门，对承租直管公房的保障对象，按照现行租金标准与廉租住房租金标准的差额给予租金减免。房屋租金按照现行租金 标准与廉租住房租金标准的差额，在保障面积内给予核减。承租直管公房的保障对象，可以申请租金核减。其核减部分的租金由县（市）区财政承担。 4) 廉租住房的申请人 办法规定，申请人应当为申请家庭的户主；户主不具有完全民事行为能力的，由申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 作为申请人；申请家庭无具有完全民事行为能力人的，由其监护人作为申请人。申请人及家庭成员收入，以民政管理部门核发的云南省城镇居民最低生活保障金领取证中载明的为准。 5) 申请人住房情况 办法规定，申请人现住房包括： a) 家庭成员居住的私有住房 、福利性实物分房（包括房改房、安居房、集资建房、合作建房、经济适用住房、已购直管公房、解危解困房等）； b) 家庭成员承租的住房； c) 现住的父母或者子女的住房； d) 家庭成员出租或者转让的住房； e) 已购买或者已拆迁安置的住房； f) 其他可以认定为申请人家庭的住房。 6) 廉租住房的申请程序 申请廉租住房保障的，申请人自愿向户籍所在地的乡（镇）政府、街道办事处提出书面申请，填写申请表，并提交下列材料： XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 a) 云南省城镇居民最低生活保障金领取证； b) 申请人及家庭成员所在单位或者居住地街道办事处或者乡（镇）政府出具的现住房证 明（有房屋所有权证和房屋租赁证明的须同时提交）。无房户或者年满 60周岁的孤寡老人，由所在单位或者户口所在地乡（镇）政府、街道办事处出具证明；c) 家庭成员户口簿和身份证； d) 委托他人办理的，需提交授权委托书和身份证明。 e) 其他材料。申请人持有特困职工优惠证、革命烈士证明书、中华人民共和国伤残军人证、中华人民共和国残疾人证、市级以上劳动模范证等证明材料的，一并提交。 7) 优惠政策 符合条件的廉租住房保障对象，家庭成员是年满 60周岁的孤寡老人、企业特困职工、烈属、伤残军人、残疾人或者市级以上劳动模范的，在选择实物配租时 优先保障。 8) 廉租住房的核查及分配 乡（镇）政府、街道办事处负责对申请人身份、家庭收入和住房等进行核查，并将核查结果在辖区内公示 15日。对公示无异议或异XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 议不成立的，乡（镇）政府、街道办事处将申请表及相关材料送县（市）区房产管理部门，由县（市）区房产管理部门会同有关部门采取入户调查、查档取证等方式，在 20个工作日内完成对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。符合条件的，确定申请人享受住房保障方式，予以公示，由县（市）区房产管理部门核准登记并书面通知申请人，报市房产管理局备案。申请人不符合条件的，由县（市）区房产管 理部门书面告知不予受理或者不予登记的理由。 9) 资金管理 廉租住房资金实行财政专户管理，封闭运行，专项用于实物配租住房的建设、收购和租赁住房补贴、支付县（市）区财政承担的租金核减部分，不得挪作他用。接受实物配租家庭腾退的直管公房，县（市）区房产管理部门应当用于实物配租。 廉租住房租金专项用于廉租住房的维修和管理。 10)廉租住房的建设 新建廉租住房套型建筑面积控制在 50平方米以内，县（市）区房产管理部门是本辖区廉租住房的项目建设单位，负责对工程建设项目的勘察、 设计 、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料采购等进行招标。可以相对集中建设，也可以购买 二手房 或小户型商品房作为廉租住房。廉租住房建成后，应当按照有关规定进行综合验XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 收。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。廉租住房建设中涉及到的行政事业性收费，由市、县（市）区政府予以减免。 11)廉租住房的管理 廉租住房实行物业管理。住房保障家 庭应当每半年向县（市）区房产管理部门如实申报收入、人口及住房变动情况。县（市）区房产管理部门每半年会同相关部门对享受住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，根据复核结果，对享受住房保障的资格、方式、额度等及时进行调整，不符合保障条件的，书面告知当事人取消住房保障。 12)责任追究 县（市）区房产管理部门作出取消申请人保障资格决定的，在 5个工作日内书面告知当事人，并说明理由。享受实物配租的申请人应当在接到通知之日起 3个月内将承租的廉租住房退回。逾期不退回的，县（市）区房产管理部门依法申请人民法院强制执行。迁出 确有困难的，当事人在接到通知之日起 5日内向县（市）区房产管理部门提出延期申请，县（市）区房产管理部门接到申请之日起 5日内作出是否同意延期的决定。同意延期的，房屋租金标准按同期市场租金标准执行。延长期限不正超过 3个月；不同意延期的，当事人应当在收到书面通知之日起 15 天内将承租的廉租住房退回。延长期届满，或者当事人接到房产管理部门不同意延期的书面通知仍不迁出的，县XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 （市）区房产管理部门依法申请人民法院强制执行。 县（市）区房产管理部门作出取消申请人享受租赁住房补贴、租金核减保障资格的，在作出决定的次月停止租赁住 房补贴的发放、租金核减。 市房产管理局、市民政局、市监察局等相关部门应当对全市住房保障工作进行督促检查，受理有关住房保障工作的举报、投诉，调查核实相关情况，对不符合政策规定的，予以纠正。国家机关工作人员在住房保障工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 五、 建设内容和规模 根据 建设内容及规模：拆除建筑物 28幢、改造棚户区不配套住宅 116套（面积 3649 m2），拆迁安置配套住宅 28户（面积 2448 m2），新配建廉租房约 544套（面积约 30000 m2），建筑形态为框架高层住宅楼。 （ 1）设计指导思想 1 设计中贯彻执行国家强制性条文及国家规范、规定及规程。 2 满足交通、生活、消防要求。 3 合理利用能源，采取措施节约能源，注重环境保护。 4 遵循“以人为本”的指导思想，一切为居民服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适、文明高雅的 21世纪新住宅区。 5 在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使小区的XX 建设集团有限公司昆明市 XX 区 XX 廉租房 项目 总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，从空间形式到内部功能完美的协调起来，将城市的情感