【商业地产】优派克思-2007年南京城北中电项目营销策划报告-90PPT

2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 UPCS 2007年提呈 得天地颐养 享人文冲和 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第一部分 市场报告 第二部分 项目定位 第四部分 行销执行 第三部分 行销策略 一 市场报告 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 城市改造方面： 拆迁面积还将持续，今年预计拆违 200万平米、拆破 20万平米。 城市改造进一步加强，今年计划出新小区 60个，房屋整治 800幢。 土地供应方面： 2007年南京市区土地供应计划达 865公顷，尤其加大了普通住宅和 保障性住房的土地供应比例。 南京市政动态 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建筑业、房地产业税收执行新规 的颁布是国家加强对房地产、建 筑行业管理精神的具体表现。 为缓解中低收入市民购房需求，政府还将近一步扩大中低价房的开发。 国家金融政策的变化喜忧参半，政策导向旨在减轻市民还款的压力的 同时银行提高了贷款利率。 房地产政策 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 元旦后南京楼市供应量逐渐减少，成交量也逐渐萎缩，二月进入了楼市冰点，三月 状况稍有缓解，在本统计期内（ 07年 3月 21-4月 22日）较之三月成交量又有所上升。 南京楼市动态 近五月南京楼市状况 34031 34892 32940 31194 30920 9450 8435 5790 6623 7241 4537 4778 4792 4806 4959 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 12月 1月 2月 3月 4月 4300 4400 4500 4600 4700 4800 4900 5000 供应量 成交量 成交均价 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 在本统计期，南京市商品住宅共成交 7241套，日均成交量 234套，比 3月日均成交 量增长约 3。 （表：南京各板块 07.3.21-07.4.22各周住宅成交套数） 南京楼市动态 板块 3.21-3.25 3.26-4.1 4.2-4.8 4.9-4.15 4.16-4.22 合计 城中 23 61 117 133 112 446 城东 6 115 124 129 92 466 城南 4 31 20 45 28 128 城北 35 138 192 119 160 644 河西 20 141 217 231 164 773 仙林 0 65 124 25 75 289 江宁 52 411 606 412 420 1901 六合 20 127 160 81 123 511 浦口 118 475 240 587 225 1645 溧水 7 49 76 54 137 323 高淳 15 20 31 17 32 115 合计 300 1633 1907 1833 1568 7241 日均成交套数 100 233 272 261 224 234 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 分板块来看，浦口、江宁、河西三板块仍是成交量前三名； 而在近几个统计期内， 城北板块成交量也有较大幅度的上升，一度缩短了与三大板块的成交量差距，这主 要是因为在近几个统计内城北板块推出了如兰亭雅苑、月苑五村等这样的畅销楼盘。 南京楼市动态 统计期各板块成交对比图 446 466 128 644 773 289 1901 511 1645 323 115 城中 城东 城南 城北 河西 仙林 江宁 六合 浦口 溧水 高淳 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 南京全市商品房成交保持稳定的增长，尤其是住宅去化套数比上月增长了 21.9%。 全市商品房价格成交价格保持稳定的增长幅度，近两个月保持 3%的月增长率。 江宁和江北仍然是南京市区成交商品房的主力区域，分别占到了 22%和 35%，河西 板块的成交比例有所下降，城北和仙林板块开始受到南京消费者市场的关注，成交 比例有所上升。 南京楼市小结 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建宁路 61-63号地块上将投资 3.3亿新建一个面积为 7万平方米的市场，目前项目与温州中国亿邦签订协议合作开发中国礼品城 建宁路将建金盛百货中央门店、金盛国际贸易广场以及大观天地茂、玉桥三期等商城 大桥饭店拟由新西兰城市公司与南京古南都饭店合资开发二期，初步规划商务楼 察哈尔路西延工程将穿越明城墙，该工程使下关地区市民进入老城更方便 郭家山路拓宽二期、幕府山南路和芦席营路北上等 5项道路工程开工建设，这将会改善建宁路、中央路相交地区路网状况 下关区农贸市场升级改造实施方案 已经出台，计划在 2到 3年内实现农贸市场升级换代，首批 6家农贸市场分别为热河南路集贸市场、安怀村集贸市场、中央北路集贸市场、初晴农贸市场、于家巷室内农贸市场、郑和南路农贸市场，经营面积达12800平米。 区域市政动态 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 在统计期内，城北板块共成交 644套房源，在全市各板块成交量中排名第四。 从近五期城北板块成交情况来看，城北板块成交量正在形成一个波谷，至 2月其成 交量到达谷底，从三月起城北成交量开始回升，本统计期成交量比上期增长 8.2。 截至到本统计期末，城北板块供应量达 3685套，成交均价为 5518元 /平方米。 区域楼市动态 近五月城北楼市状况 4386 3697 3746 3503 3685 826 573 507 595 644 5501 5567 5427 5315 5518 0 1000 2000 3000 4000 5000 12月 1月 2月 3月 4月 5150 5200 5250 5300 5350 5400 5450 5500 5550 5600 供应量 成交量 成交均价 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 本案位于迈皋桥片区与黑墨营片区两大片区之间，考虑到地域因素的重要性， 将两大片区内的在售项目列为竞争项目。 竞争市场界定 项目名称 项目地址 占地面积 总建 已上市量 未来供应量 迈皋桥 片区 林景瑞园 栖霞区和燕路合班村 17号 5.2 7.98 6.99 0.99 北城世家 栖霞区和燕路 356号 3 7 5.42 1.58 金基翠城 黄家圩 8号 7.5 12，其中 住宅 7.77 7.77 赞成湖畔居 龙蟠路 55号 4.8 9.6 8.25 1.35 黑墨营 片区 东恒阳光嘉园 玄武区黑墨营路 98号 13 20 20 墨香山庄 玄武区墨香路 30号 9.8 18.8 8.2 北苑之星 玄武区网板路北苑小区 6 11.4，其中 住宅 8.44 8.44 兰亭雅苑 合班村 200号 5.2 12 3.88 8.12 美达 .浅草名苑 城北迈皋桥 未上市 合班村 1号项目 未上市 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 竞争项目本期动态 竞争项目 本期成交数（套） 在售价格 (元 / ) 营销活动简要 特殊事宜 林景瑞园 64 景观小高层： 7500 现场可谈优惠 挑高房源开盘时间预计为 5月 20日 北城世家 38 多层售磬 小高层 6500高层 6600 无优惠 05（高层）开盘时间未定； 小高层仅剩一套 104 在售 金基翠城 2 单身公寓： 6700 没有优惠 仅剩 2F的 40-50 2套单身公寓在售 赞成湖畔居 7 无 售磬 东恒阳光嘉园 0 历史价格：多层 6400-6500 小高层、高层 6200-6300 已全部售磬 墨香山庄 17 多层： 6800，目前推出 小高层、高层房源售磬 没有优惠 项目推出多层房源 , 但在网上数据尚未有显示 北苑之星 6 尾房： 顶楼跃层 5000 顶楼挑高 8000 没有优惠 剩余房源为 11F顶楼带跃层面积在180-200 ；挑高房源面积在100-115 兰亭雅苑 48 6200-6300 顶层 :6400 目前只剩顶层在售下一批房源 预计 6月上市 月苑五村 72 6400 本批房源已售磬，预计将于 下半年再推出两栋房源 美达 .浅草名苑 预计 6月上市 合班村项目 预计 10月上市 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 林景瑞园于 2006年 5月开盘，至今共推出 8栋房源，该项目于 4月 8日再推一栋景观 房源，至统计期末该栋销售率达 33.3%。 本期林景瑞园共计成交 64套，其中以三房两厅一卫的户型为成交主力，新推出的房 源也以 103-115 的三房两厅一卫去化得最快，该项目当月住宅成交均价 7027元 /平 方米，累计成交均价 6042元 /平方米。 林景瑞园 户型 面积 本期成交套数 当月成交均价 累计成交均价 2/2/1 90.28-94.27 9 7027 6042 3/2/1 103.27-103.45 11 3/2/1 115-119.74 21 3/2/1 120.45 8 3/2/2 130.47-132.2 10 顶层送阁楼 119-124.32 5 合计 64 本期畅销户型： 3/2/1 115-119.74 3/2/1 103.27-103.45 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目分两期开发建设 ， 一期位于小区北侧 ， 已于 2005年 11月 20日交付使用；二 期于小区的南侧 ， 2005年 11月 9日开盘 ， 目前已全部推出 。 在统计期内 ， 项目成 交共计 2套 ， 均为面积 48.09 的一居室 。 项目在本期网上成交 2 套 ， 累计成交均 价达 6237元 /平方米 。 金基翠城 户型 面积 本期成交套数 累计成交价格 1居 48.09 2 6237 合计 2 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 赞成湖畔居位于龙蟠路 55号，属于迈皋桥片区，离本案距离较远。 该项目分二期开 发建设，一期建设 9栋 11层小高层；二期为 3栋 6层多层建筑与 1栋 83套精致 SOHO湖 景办公小户型。项目自 2004年 12月 25日开盘至今，累计去化率达 98，项目整体累 计换手套次有 117套次，本期换手 2套次。在本期，只有 B01有成交量，共计 6套成 交，其中 4套 89.06 的两房， 2套顶楼带跃层面积在 138.7 ，另有一套一楼的两房 被认购。目前项目所剩房源多位于底层或顶层。 赞成湖畔居 户型 面积 本期成交套数 当月成交价格 累计成交均价 2/2/1 75.49 1 6978 5611 2/2/1 89.06 1 跃层 156.4-172.23 5 合计 7 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 北城世家本期共计成交 38套，在本期顶层成交 11套，相对较多。目前项目推出房源 剩余多数集中在 06，该栋楼是 06年 11月推出的。项目本月成交均价为 6122元 /平 方米，累计成交均价 5524元 /平方米。 北城世家 户型 面积 本期成交套数 当月成交均价 累计成交均价 2/2/1 92.89-99.28 4 6122 5524 2/2/1 103.49 4 3/2/1 102.31-105.64 9 3/2/1 112.93 6 4/2/1 119.33 4 顶层 65.61-136.58 11 合计 38 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 墨香山庄坐落在黑墨营墨香路（原经五路），毗邻月苑小区。墨香山庄占地面积约 9.8万平方米，建筑面积约 19 万平方米，由多层、小高层和高层组成。小区内环境 优美，保留有 1万平米的自然山体，建筑立面美观大方。项目一期、二期近 1000户 已经交付入住。目前在售的三期，房型以 80多平米的多层两房和 110平米的小高层 三房为主。目前推出房源累计成交率达到了 95%。 在本期，该项目共计成交 17套，主要是面积在 90 左右的两房两厅一卫。项目累计 成交均价为 6338元 /平方米，成交率达 70以上。 墨香山庄 户型 面积 本期成交套数 当月成交价格 累计成交价格 2/2/1 85.81 3 6338 5374 2/2/1 90.61-91.5 12 3/2/1 95.34 1 3/2/1 110.57 1 合计 17 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 北苑之星项目总建筑面积 11.4万平方米，占地约 6万平方米，分二期开发，规划建 设 16幢多层及小高层住宅。建成后共可入住 760户。该项目一期已于 2005年 9月 30 日交付使用，二期及配套设施于 2007年 5月 30日交付。 目前项目剩余房源皆为顶层，其中含跃层面积在 180 -200 的房源，在售价格为 5000元 /平方米左右，挑高房源面积在 100 -115 ，价格在 8000元 /平方米。 在本期，项目共成交 6套 ,住宅累计成交价格达 4932元 /平方米。 北苑之星 户型 面积 本期成交套数 累计成交价格 2/2/1 91.5 2 4932 3/2/1 98.89 1 3/2/1 102.44-108.4 3 合计 6 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 月苑小区五村二期是由南京新月房地产开发有限责任公司开发的多层商品住宅 ， 项 目座落于玄武区月苑小区内 ， 建筑面积 15611.43平方米 ， 为砖混结构 。 项目于 3月 底推出 11 、 12两栋新房源 ， 目前已全部售磬 ， 该项目预计将在下半年 9月份推 出另两栋多层房源 。 项目本批推出房源销售均价为 5858元 /平方米 。 月苑小区 户型 面积 供应套数 销售套数 本批均价 2/2/1 90.11-90.34 45 45 5858 3/2/1 103.12-107.87 15 15 顶层 122.21-148.87 12 12 合计 72 72 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 东恒阳光嘉园分三期开发， 2003年起一期开盘销售。 小区内共有 36栋多层、小高层、高层建筑。项目中的一期、二期均已交付 使用，目前位于小区的北侧的三期“阳光嘉园 嘉境天晴”也已全部售磬。 至今，项目的住宅项目均已全部推出并售磬。 在网上数据中，阳光嘉园商业尚有三套可售，分隔面积在 113 -169 ， 目前累计成交均价为 12296元 /平方米。 东恒阳光嘉园 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 兰亭雅苑于 2月推出一期一批 148套房源后 ,迅速去化。该项目于 4月初推出一期二批 3#,8#,10#,6#四栋房源，根据网上销售情况显示，该楼盘新推房源销售率达 20.5%. 但在现场调研中，该楼盘截至到 4月 23日，只剩顶层房源在售。 兰亭雅苑 户型 面积 套数 比例 销售套数 累计成交均价 2/2/1 82.2-89.46 50 21.4% 0 5677 2/2/1 90.78-94.51 18 7.7% 0 3/2/1 104.7-108.36 142 60.7% 45 3/2/1 112.93 18 7.7% 3 3/2/2 127.1 6 2.6% 0 合计 234 100.0% 48 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 美达 浅草名苑位于迈皋桥 ， 由 11栋多层 、 小高层组成 。 项目是由浙江美达房地产集团下辖的南京万均臵业有限公司开发 。 项目将于 6月底推出首批房源 ， 户型面积在 90 -140 ， 预计均价是 6500元 /平方米 。 目前现场售楼处尚未开放 ， 约在 6月初才能正式开放接待客户 。 美达 浅草名苑 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 区域竞争环境特征： 在售项目的未来供应量不大，未来区域内的竞争主要集中在 2006年下半年至今的拍 卖地块，预计上市时间将会与本项目临近，市场竞争不可避免。 销售去化： 从近期城北在售的主要竞争项目来看，成交量最大的为 100110平米的三房。 从历史的成交情况看， 90110平米的两房销售周期较长，兰亭雅苑为 7080平米的 两房销售去化周期短，小户型单身公寓同样具备良好的市场表现，最为突出的表现 在兰亭雅苑的销售上。 价格特征： 近期区域内各项目的销售价格保持小幅的增长，反映了这一区域逐渐被南京市民关 注和认可，但由于其区域内缺少中高端的产品，要实现区域商品房价值的大幅提升 不是单个项目和短时间内可以实现的 ，需要一定的市场培育周期。 区域市场小结 二 项目定位 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 优 势： 丰富景观资源：项目西接郁葱石顶山，正南远望紫金山，西北为红山动物园，远近 山景极其饱满；地处华电 70 年老厂区内，大量原生成年树植与成片绿化带，幽静 小环境“闹中取静”，加上十里人工景观长河，这样的内外部景观资源，在城北甚 至南京都颇为少见。 便利区域交通：周边 20余条公交线及地铁一号线，且步行至地铁站只需 10分钟。 完善生活配套：成熟区域，教育、医疗、生活配套一应俱全，居住指数较高。 出色产品方案：花园洋房 +小高层的产品组合，且利用内部高差完全分区，既有效 提升小区品质，又充分兼顾市场需求，合理设计户型配比。 过硬开发品质：项目由中电集团开发，态度严谨，资金雄厚， 经验丰富， 又具有 信息化、数字化、智能化等特有科技优势，为项目提供超越竞品的竞争特色。 SWOT分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 劣 势： 区位形象影响：项目位于下关区、栖霞区、玄武区的三区交界地带，周边人文环境 氛围不佳，不是传统意义上的中高档住宅的供应区位，在这一区域首推较为高端的 花园洋房产品将有待市场检验。 传统工业影响：周边工业老厂较多，项目所在的华电厂也尚未完全搬迁，短期内不 可避免的工业污染将对客群购买心理造成一定影响。 不同客群层面：花园洋房 + 小高层的产品组合，客群完全不同，且小高层的面积区 间从 50平米 150平米存在巨大落差，使客群层面较为分散，如何规避“大杂院” 对中高端客群购买心理造成的影响，将对项目行销策略及形象推广提出较高要求。 SWOT分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 机 会： 项目所在的城北版块作为主城区唯一的潜力升值版块，正逐步获得较高关注，尤其 自地铁开通以来，区域发展迅速，多家实力强劲的开发企业进入。 未来市政规划的落实，老工业区将搬离该区域，区域环境将得到改善，新建小区将 如雨后春笋般涌现，将会提高整个板块的物业档次及规模，形成社区化，区域未来 居住印象在认可度和认知度方面将得到提升，项目的提升空间比较大。 交通瓶颈的突破，区域认可度提升，区域项目客户群来源不再局限本区域，而吸引 了南京市更广阔区域的臵业者。 从区域在售和未来短期上市项目规模来看，普遍存在规模小的特征，大规模社区项 目缺乏，为本项目打造成区域内 “ 领导盘 ” 提供了竞争基础。 SWOT分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 威 胁： 面临市政规划建设，不排除未来区域内仍有住宅土地上市，而带来新增供应量增加， 近期已有较多实力强大的开发商陆续投身城北，如大地、万科等，其开发策略尚不 完全明朗，本项目存在强大潜在竞争。 虽然地铁开通为区域人口导入带来契机，但也应该看到，项目未来竞争范围将由此 扩大到南京更广泛的片区，其他潜在因素存在着对区域客户的分流。 南京房地产市场竞争日益激烈，替代产品更新速度加快，直接影响项目销售； 国家宏观政策将进一步抑制房地产市场过热，因此预计在未来一二年，将会有通过 新一轮加息等方式来抑制房价的快速上涨，受政策影响，加大了购买者贷款负担， 减少投资者，降低和影响购房信心。 SWOT分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 SWOT结论 从区域远景、自然资源、项目规模、总平规划、户型配比、景观规划、交 通配套、市场需求、开发商背景等综合指标评估分析，本项目均好性非常 突出，总分较高，具有很强的市场竞争能力，是城北未来的领导项目。 如何最大限度地突出项目优势，规避劣势，建立起公众认可的高端项目品 牌，带动城北区域形象的改善，同时牢固培养消费忠诚，为后期中电臵业 在南京市场的长足发展奠定基础，将是最为重要的工作目标。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 竞争策略 通过强势包装，将景观等楼盘客观质素 转化为消费者主观印象的偏好。 区位形象不佳，较为嘈杂，但交通便利的优势得天独厚。 适时整合区位形象，领导盘的地位需要区位形象在提升中得以突显。 密切留意竞争者行动，尤其是强势开发商的潜在项目，及时出台对策。 强化优势 略化劣势 监测威胁 把握机会 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目定位 城北首席 质感社区 首席既代表了时机上的领先，更意味着标准的不可复制，因为首 席的出现，改变了城北无花园洋房的历史，城北高端大盘的标准 也将从此建立，本项目必然成为城北中高端客群的首选。 生态环境堪比远郊，主城生活成熟完善，地铁公交通达便利，建 筑线条简洁洗练，尊贵气质内敛深藏，所有元素与细节，无不充 盈着饱满的质感，恰如瑞士钟表、德国汽车，品质精练纯粹。 社区文化则徜徉着一种开放、包容、平和、信赖的和谐美感，真 正的世外桃源，绝非“鸡犬之声相闻，老死不相往来”，而是择 地而居，得天地颐养，与邻为善，享人文冲和，休身，亦修心。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 区域客群： 城北版块尤其是迈皋桥区域，并非南京传统意义的高端区域，环境较为嘈杂，缺乏 统一规划，因此原城中、城东甚至城南居民对本地块认可度不高，项目 3 公里为半 径区域内，即目前居住在下关东部、栖霞西部、玄武鼓楼北部原居住居民，对本区 块认可度较高，容易导入及培养市场热度，应作为前期针对的重点。 同时，本项目有大量中小面积为主的小高层产品，能充分满足本区域客户首次臵业 及住宅换代的需求，在区域内就能达到有效去化。 但本区域交通发达，周边配套较为完善，生活较为舒适，尤其是地铁开通以后，升 值较快，区域形象迅速提升，为中后期高端的花园洋房产品拓展全市客群奠定了较 好基础，客群范围的拓展将有利于促成中高房源的去化和后期开发。 客群定位 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市区客群： 随着人文、自然景观资源深入开发，市政规划日趋到位，交通条件迅速改善，城北 的环境正在得到全面改善，给人的印象也不再是过去的“脏、乱、差”，而是日新 月异，前景广阔；众多强大开发商的进入，使楼盘品质大幅提升，成片规模开发增 多，销售触角不断延伸，良好的居住氛围正在逐步形成，必然会吸引全市范围内更 多的高素质购房者到城北臵业。 地铁一号线的开通对城北楼市更是产生了重大影响，从购房者结构上来说，不再局 限于特定的某一地区了，以前购城北楼盘的 80 -90都是区域内的消费者，但地 铁开通之后，消费者结构发生了变化，其他区域的消费者比例逐渐上升。 客群定位 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客群定位 外来客群： 南京作为江苏省会，经济较为发达，有相当数量的外来人口，尤其是城北地区，原 本就是外来人口聚居地，有着相当数量的来宁工作人群及外地生意人。 尤其是随着片区内商圈的建设和成熟，在方便居民生活，提升项目生活指数，为楼 盘创造更大升值空间的同时，商圈的形成也将为本区域引入不少私营业主，为方便 经营，他们常常选择购买周边的楼盘，从而构成区域购房者的重要组成部分。 苏北一带的高端客群，向往核心城市生活，或为子女大学毕业后留居南京，常常会 选择在南京的中高端社区臵业，这一数据在购房者中所占的比例正在逐步提升。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 预期客群比例 本区首次臵业者： 35% 25% 15% 市区臵业者： 外来臵业者： 本区二次臵业者： 25% 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 年龄及价值特征： 25 45岁左右的“新兴”城市中产阶层，有着鲜明的价值观念。 他们大多受过良好文化教育，有较强的自我认识；注重人际交往，广结人脉，以期 对自身发展产生助力，对未来的发展有较高的自我认定。 他们要求生活舒适，交通便捷，有较为强烈的主城区人文情结。 他们并不一味追求低价，而是比较重视生活品质，注重环境对身心的影响，看重自 己在社会中所处的阶层与地位，渴望获得认同。 客群特征 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 家庭及职业特征： 他们观念现代，渴望独立，一般不选择与父母同住，通常是夫妻二人或一家三口 居住，懂得尊重对方的私人空间。 他们工作压力大，希望把工作与生活分开，因此对未来的生活品质及居住氛围期 望较高，愿意与阶层、收入、观念、爱好、观念相近的朋友结交。 他们大多是各行业的专业技术人员、管理人员、销售人员以及企事业单位的公职 人员，是单位的骨干力量，有一定社会基础，处于事业和人生的上升阶段。 客群特征 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 财富及修养特征： 他们收入水平中等偏上，家庭年收入 8-15万左右，首次臵业和住所升级换代、追求 舒适的二次臵业者在他们中占有相当的比例，他们家庭可能拥有一辆中档轿车，但 家人出行还需依托公共交通。 他们热爱工作，追求财富，但财富并不是唯一最终目标，他们更希望通过努力的过 程，实现更高的自我价值。 他们注重品位，对南京的人文有强烈的归属和认同，重视环保，热衷健身，注重社 交和生活娱乐，并积级参加公益活动，向往有格调的生活。 他们只希望安全地被公众羡慕。 客群特征 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客群心理 马斯洛需求层次模式 生存需求 安全需求 归属需求 自尊需求 自我实现 只要是房子。 物业管理和隐秘性要好。 要有家的感觉。 找到生活的意义。 能代表身份感的，经典的。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 需求动机 二次臵业人群 首次臵业人群 外地臵业人群 归属需求 自尊 /自我实现需求 归属需求 目标人群 核心需求动机 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 物管建议 公共项目（不另收取费用） 专项、配套有偿服务 二十四小时保安，消防 各项健身、娱乐活动 公共场所保洁 餐饮、酒吧 公共绿化园艺保养和培植 保健、医疗 住宅区生活垃圾收集和清倒 临时照看孩童 公共设施的维修和保养 钟点清洁 电话及访客留言转告 礼仪服务 组织区内业主联谊活动 代管房屋 代收代缴水电费 代理房屋租赁 代收代缴有线电视费 水电设施维修（免人工费用） 代办报刊订阅和收发 邮件收发 私宅报警器日常检查和维护 由于项目中高端 定位及客群较高 需求，建议引入 知名物业管理公 司，既可为后期 业主提供完善生 活服务，赢得口 碑，又可作为项 目推广的卖点。 具体物业配套建 议细则，届时与 物业管理公司协商确定。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 节能建议 小区环境规划设计： 注重交通、施工、绿化等，降低噪声污染，提升空气质量，全面改善小区微环境。 室内污染质量： 注重室内空气质量、室内热环境、室内光环境、室内声环境，目的是整体改善室内 环境质量，满足居住者健康舒适要求。 小区水环境： 注重用水规则、给排水系统、雨水利用、绿化与景观用水、节水器具和设施等。 绿色材料与资源回收： 注重使用绿色建材、就地取材、资源再利用、室内装修、垃圾分类处理等减小污染。 节能技术和小区智能化的采用，已作为中高端项目必备要素，环保、安全、信息化， 原生态与生活生态的结合，是生活品质的构成部分，是城市中产阶层的普遍需求。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 社区多媒体信息通讯与服务： 智能化小区内部网络，提供宽带网、有线电视网等公网的接入。 社区安全防范系统： 小区周界防范报警系统。 家庭安全（煤气泄露、火灾等）防范报警系统。 楼宇访客门禁可视对讲系统、巡更系统。 背景音响及紧急广播系统、车辆出入管理系统。 社区物业管理系统： 楼宇设备监控系统、社区服务与物业管理系统。 智能化建议 三 行销策略 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目卖点提炼 区位优势 位于迈皋桥片区核心区域。 交通优势 周边 20余条公交线及地铁一号线，四通八达，距离迈皋桥地铁站步行只 需 10分钟，距离南京火车站车程 8分钟，远近出行都极其方便。 配套优势 传统生活区域，医疗、学校、生活等配套成熟，并且随着周围新近项目 的入住，商业配套将得到进一步加强，商圈逐步升级。 升值潜力 主城区唯一的原始股版块，未来空间看好，升值潜力大，成为继江宁、 河西、 江北之后新的投资热点。 外部优势： 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目卖点提炼 总平规划 电梯花园洋房和小高层公寓组成，小区整体档次高，利用内部高差将两 种产品独立分区，确保各自客群的纯粹；总平排布显示出高档小区风范。 建筑风格 风格现代明快，流畅简洁，立面色彩饱满，历久弥新。 户型配比 小高层整体配比符合市场需求，有效控制总价，尺度合理。 花园洋房功能区间丰富，赠送露台、入户花园，充分满足品质生活需求。 景观设计 自然环境与小区景观完美融合，相互提升 运用颐和园的借景手法， 坐赏紫金山、石顶山；保留原生成树，根据地形地貌规划小区景观。 环小区河道，呼应远近山景，体现皇家园林意念，进一步提升品质。 人车完全分流的动线设计，确保了人与小区景观无顾忌的完全融合。 自身优势： 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 高尚社区业主的圈层精神归属 人总在寻找属于自我的圈层归属，正所谓 “ 物以类聚，人以群分 ” ，与其说是 买房子，不如说是买一种阶层认同、一类生活方式、一个精神图腾。 项目构建的未来品牌主张 正如服装的功能从基本的遮羞御寒，发展到美化与修饰，甚至身份的标识，作 为最贵重商品的房产更是如此，从独善其身，到兼善天下，走出筒子楼的人们 绝非仅仅要找一处住所，而是追求身心的双重濡养。 有效推广、优秀销售等后期力量整合 运用整合行销手段，提升项目品牌，建立精神认同，牢牢占据目标客群的心智 空间，通过品牌整合创造高度附加价值。 附加价值体现 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 强化产品价值： 通过城北首家花园洋房社区的价值塑造，提升项目整体基调；再从 生态环境、小区景观、细节品质、便利交通、完善配套等诸多角度逐一诉求，深度 强化目标客群的功能利益。 塑造品牌精神： 产品可以复制，但精神堡垒难以沦陷；以生态文化与社区文化导入，强化身心的双重休养，来定位项目的差异化价值，提升精神等非物质形象及价值，确定项目的精神内涵，强化目标客群的附加价值。 确立推广主导： 从产品层面分析，本项目小高层产品客群众多，去化难度较小，花 园洋房产品由于销售周期较晚，客群较为分散，将作为项目推广的主体；针对高端 产品销售，要着重利用长效媒体，配合新闻炒作，发挥圈层口碑，系统推广运作。 提升版块价值： 针对城北版块的炒作，加大市场对版块的期望值，化劣势为优势， 版块价值提升最大的受益者，当然是版块