【商业地产】-无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告-143PPT-2008年

无锡北塘区金山北工业园项目整体定位及发展战略报告 谨呈：无锡市北塘区人民政府 A-021-GW-080527-020 2008-09-18 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 本报告是严格保密的。 2 项目研究工作的阶段划分 中期 项目整体定位与发展战略 终期 提交终稿 2008/07/22 2008/08/21 工作 最终成果 项目的优劣势分析和价值判断 项目定位研究 项目物业配比研究 成功案例借鉴 提交整体报告（终稿） 根据客户建议深化研究，完善报告 项目优劣势分析 项目整体定位和发展战略 项目发展方向 与案例研究 用地比例分配与案例研究 前期 市场调研和沟通 区域（无锡、北塘及周边区域）宏观经济背景研究 区域产业研究、房地产市场调研 政府官员、专家及贵司中高层领导 目标客户访谈 地块的了解和分析 市场情况的分析 项目方向的初步判断 2008/08/01 2008/09/18 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 本报告是严格保密的。 3 在过去的一个多月里，世联专案组针对项目涉及不同的层面进行了如下调研与研究工作 工作内容 项目本体 经济产业发展 产业集群 收集的数据 项目用地现状 项目用地范围内的经济人口状况 无锡及北塘区宏观经济相关数据 区域发展现状相关数据 区域产业相关数据 无锡及北塘区总体规划 世界成功老工业区改造相关数据 国内外老工业区发展现状相关数据 长三角经济发展相关数据 进行的访谈 北塘区政府的项目负责人 金山北工业园管委会 政府相关部门：无锡市经贸委、科技局、外经贸、惠山区和锡山区政府 专业人士：莱钢公司经理等 工业园区：新区土地储备中心主任、汽配城专业人士 世联内部产业研究专家 进行的分析 用地现状分析 区域经济人口分析 用地资源及交通分析 可利用土地分析 区域发展现状分析 区域宏观经济背景分析 城市经济以及产业构成分析 区域产业链条分析 区域规划分析 区域宏观经济背景分析 区域经济以及产业构成分析 区域产业链条分析 区域产业发展规划分析 4 世联对项目目标的理解是：提升产业活力和带动人气；在成本的一定投入下，保证资金回收和政府税收。 长三角 北塘区 改变工业集中区不园不村的面貌，实现整体产业升级，有利于招商引资。 减少政府的投入，实现资金平衡，增加政府税收。 通过招商或合作开发，实行多期滚动开发模式，平衡投入与产出的关系。 经济目标 开发目标 金山北工业园 项目目标解析 5 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目属性界定 项目发展瓶颈 项目核心问题 报告结构 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 6 无锡属于苏锡常经济圈的几何中心，制造业和民营资本发达的二线城市，地理位臵和市场环境优越。 2007年长三角总体经济继续保持稳定良好的发展势头 ,地区生产总值达到 46672.07亿元 ,占全国经济总量的 18.9%;平均增幅达到 15.2 % ； 无锡位于苏锡常经济圈 核心部位 ，距离上海及南京都市圈均在 2小时车程范围内； 无锡市为经济发达的三线城市，主要产业为制造业，特别是 “ 冶金、机械、化工 ” 三大产业，占工业总产值的 49%； 资本构成以民营自本为主，其次是国营资本和外资； 资料来源：无锡国土规划局 0100020003000400050002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年00 . 0 50 . 10 . 1 50 . 20 . 2 50 . 3G D P 增长率2 0 0 6 年无锡市工业企业按注册类型分数量45585 24308355220113071国有企业 集体企业 股份合作制股份制企业 三资企业 个体经营南京都市圈 上海都市圈 锡常泰都市圈 苏锡常都市圈 城市层级 7 188038585700.850100020003000400050006000常州 无锡 苏州2 0 0 7 年G D P ( 亿元)无锡的 GDP规模超过常州，但远落后于苏州； 无锡在利用外资上 ,略高于无锡，但苏州利用外资比常州和无锡的总和还要多，处于绝对领先的地位； 苏锡常三个城市的产业结构大体上差别不大，主导产业还是 以第二产业为主导 ， 占到60%左右的比例； 其中无锡的第二产业产值高于常州，却落后于苏州。其中：第一第二产业所占比重都处于下降的状态，其中第三产业在小幅缓缓上升，上升速度 苏州 无锡 常州 ； 在 GDP规模、利用外资情况以及主导产业的产值等方面，无锡超过常州，但与苏州有一定的差距，处于苏锡常都市圈的中间位臵。 2007年苏锡常利用外资情况 城市 协议注册外资 (亿美元 ) 实际利用外资 (亿美元 ) 常州 44.01 18.35 无锡 54.47 27.72 苏州 185.2 73.8 2007年苏锡常都市圈产业结构情况 城市层级 8 北塘是近代无锡 民族工商业的发祥地 之一，历史上是重要的水利码头，是 “ 苏南模式 ”的重要发源地。 2007年北塘区 GDP总量处于无锡市三个老城区的末位，与无锡各个区相比来说也处于末端。 北塘区近年发展一方面受到区域产业落后，污染严重，城市管理水平差的影响，另一方面无锡市“城市南进、产业北移”政策使北塘区面临重大的产业升级压力 。 项目所在的北塘区，属于无锡市没落的老城区，面临“城市南进，工业北移”政策带来的产业升级压力。 城市南进 产业北移 1190505211105 162250 308328600040080012001600江阴 宜兴 崇安 南长 北塘 锡山 惠山 滨湖 新区GDP无锡市各区 2007年 GDP比较（亿元） 城中三区 区域层级 9 项目北临京杭运河、西与钱桥工业园交接，南靠 312国道。具有良好的交通通达性和较好的传统产业基础。 本案 市中心 山北 钱桥 洛社 无锡市制造业的集中地：主要是冶金、机械、纺织三大行业 金山北工业园区近邻惠山的钱桥工业园区和洛社工业园区 钱桥工业园区 ： 主要是发展冶金、纺织、电子等传统制造业，具有较好的产业聚集性。 洛社工业园区： 主要是发展机械产业，还有纺织印染、精细化工等传统产业集群。 金山北与临近两工业园在一定程度是 竞合关系 ，既相互补充又相互竞争，共同形成传统产业圈。 运河： 京杭运河和锡澄运河，到达全国各地。 国道： 项目经过 312国道，及规划中的外环路通往南京和上海 高速公路： 2公里至锡宜高速，并经沪宁高速、锡澄高速直达上海、南京、苏北 铁路： 临近高速铁路、新长铁路等 河道： 紧邻四级（即将改为三级）运河京杭 上海 浙江 宜兴 苏北 南京 区域层级 10 项目地块平整，但有较多的高压线。 项目交通较好，但周边环境较差，且生活设施配套等缺乏。 钱皋路 在建 国联金属材料贸易市场 商品房 居民 变电所 京杭运河 货运二路 B区 A区 农田 地块层级 312国道 安臵房 A区：共 1500亩。主要是工业集中地。 B区：共 1500亩。拆迁后可用地约 944亩 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 11 A、 B分区： A区主要为工业集中区； B区主要为居民房和农地。区内物业杂乱，整体档次低，缺乏整体性。 A区： 总量约为 1500亩 现已 无可用净地 。主要是工业集中区，以冶金加工企业数占50%，包含化工、纺织等企，职工宿舍和物流贸易企业。 B区： 总量约为 1500亩，净地量约1300亩 可用净地较多 。主要是居民房和农地，含镇商业中心 与惠山的钱桥和洛社交界， 地块边界复杂，缺乏整体性 园区里分布着村，村里有工厂 商业配套方面： 酒店： A区有鑫福苑和积金两家酒店，档次均较低 商业： 上海如意、恒光等便利超市，居民自设的杂货店 银行： 仅江苏银行一家 地块层级 工业用地 住宅 行政用地 学校 酒店 加油站 停车场 仓储物流业 村办工厂 （在建） 河流 耕地 钱 桥 镇 （农民房及耕地） 商品房及安臵房 国联 变电所 12 二线城市、老城区边缘；交通和区位优势明显；传统工业集中区；整体档次低，环境差，缺乏配套和人气。 项目属性 1 5 4 3 2 经济发达的二线城市 老城区的边缘地带 传统产业集中区 区域形象差，缺乏人气 良好的交通优势 项目属性界定 13 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目属性界定 项目发展瓶颈 项目核心问题 报告结构 14 历史遗留问题 本项目在发展工业集中区的过程中，缺少整体规划，导致园区经济增长缓慢，环境差，缺乏人气。 金山北工业园是在 “ 苏南模式 ” 下发展的，山北镇借助交通条件和周边传统产业基础，发展冶金的初加工，成为一批零散的 小企业云集的园区 。 2000年园区初步形成，当时 A区规划中包括工业、仓储、商业金融、教育科研等功能。 2002年对 A和 B区的规划，已经有很大变化，基本上是工业用地，含少量的物流和配套用地。 现状主要为厂房和居民房，说明园区现主要是 中小型企业集中区 ， 生活和商业配套缺乏 。 2000年 2002年 缺乏合理规划 园区发展缓慢 企业数量： 园区从 2000年开始建立以来，共有 93家企业，外加一些贸易仓储企业，总数不超过 130家。基本上是低附加值的制造加工环节。 经济增长： 07年 1-11月份，一百多家企业，园区完成地区生产总值仅 9.42亿元 , 园区环境差 物业杂乱： 园区作为工业集中区，工业厂房区、居民、农地等自然分布。形成不园，不村的状态。 配套： 园区酒店、餐饮等设施不足，缺乏商业氛围和人气。 15 产业问题 本项目作为老城区的老工业集中区，产业集中于低附加值的制造加工环节、缺乏优势产业和龙头企业，也未形成产业链。 企业行业比例4 7 . 2 5 %1 3 . 1 8 %9 . 9 0 %5 . 5 0 %5 . 5 0 %1 8 . 6 7 %金属加工 4 3 机械 1 2 纺织 9 化工 5 仓储贸易 5 其他 1 7从现有企业名单分析，可以看出园区的企业基本集中在传统产业，主要是金属加工，占比43%，而新型工业企业数量少。电子企业仅三家。 从产业链上分析，主要是制造加工型企业，占比 94.5%，仅少量的仓储贸易型企业， 产业整体档次低 。 产业层次低： 低附加值的传统制造业，比如冶金、纺织、机械。技术含量低，产值少。 企业规模小： 在各行业里，基本上缺乏龙头企业，属于中小型企业集聚区 缺乏产业链： 园区企业基本是加工制造环节，缺乏产业链前后端，研发和展示营销缺乏。也造成整体环境差，经济效益低等问题 企业类型比例9 4 . 5 0 %5 . 5 0 %制造型企业 服务型企业16 从现状上看，本项目主要是厂房和居民区，物业杂乱，密度较高，拆迁处臵较难。 图例说明 工业用地 耕地 住宅 行政用地 学校 酒店 加油站 停车场 仓储物流业 河流 村办工厂 （在建） 拆迁问题 钱 桥 镇 （农民房及耕地） 商品房及安臵房 国联 变电所 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 17 按照国家及地方政府的拆迁管理办法，以货币补偿的方式估算拆迁成本。 按照国家和地方政府政策，结合园区的具体状况，本项目的拆赔主要考虑一下几点 ： 居住用地，按照房屋的建筑面积计算，以单价 4000元 / 补偿： 耕地征用费按照 20万 /亩 的标准支付； 工业用房以 2000元 / 的标准补偿。 居民安臵房的造价； 居民装修费用补偿； 耕地征用补偿 厂房拆迁补偿 停产停业损失； 特等设备补偿 综合以上因素，本项目采用以下拆赔标准 ： 说明：以上拆赔价格是保守估算，实际拆赔价格可适当降低 拆迁问题 钱 桥 镇 （民房及耕地 ） 商品房及安臵房 国联 变电所 居民 994户， 工商企业 23家 居民 535户， 工商企业 91家 B区 A区 18 根据现有拆迁标准，项目拆迁难度大，拆迁成本高，需政府投入资金高。 拆迁问题 注：耕地征用成本为 20万 /亩；居民房拆迁成本 4000元 / ； 工商业用房按土地属性给予补偿，一般为 2000元 / 桔黄色部分按照 0.8容积率计算 拆迁成本 2.03亿 征地成本 1700万 可建设用地 128.7亩 折合 171.2万元 /亩 拆迁成本 3.06亿， 征地成本 6636万， 可建设用地 453.45亩 地块成本 82.15万 /亩 拆迁成本 3.46亿 , 征地成本 2703万， 可建设用地为 362亩地块成本 103.19万 /亩 拆迁本 4.36亿 可建设用地 440.85亩 折合 98.93万元 /亩 拆迁成本约为 7.56亿 可建设用地约 708.4亩 折合 106.7万元 /亩 以居民房、耕地为主 厂房为主 厂房为主 居民房为主 拆迁成本 5.68亿 可建设用地 350亩 折合 162.4万元 /亩 A区平均征地成本为 117万 /亩 B区平均征地成本为 90万 /亩 金山北工业园区的平均地块 成本约为 107万元 /亩 ， 总金额约为 26.15亿元 本项目成本价与20 08 年其它地区工业用地出让价26.7 30107050100150金山北 新区 惠山区出让单价(万/亩 )本报告是严格保密的。 19 从无锡各园区的纳税销售收入分析，本项目的单位面积纳税销售额低于几个典型产业园区。现有单位拆迁成本远远高于现有产值。 根据 2006年的数据，金山北工业园完成地区生产总值 9.13亿元，园区工业企业完成工业总产值42.37亿元，完成纳税销售收入80.88亿元，税收收入 1.3亿。 2007年 1-11月份，园区完成地区生产总值 9.42亿元 ,同比增长6.4%；园区工业企业完成工业总产值 44.13亿元 ,同比增长 9.4%。 金山北工业元单位面积销售收入为 34亿元，仅为能统计园区同类的一半。 2006年产 业园区单位面积收入比较（亿元/平方 公里）1336712934020406080100120140新家坡工业园 蠡园开发区 出口加工区 金山北工业园单位面积收入拆迁问题 20 现有规划问题 政府对本项目的现有规划，延续历史，仍不明确，致使项目走向不确定。 园区招商投资项目 家电：新型家用电器 及配套产品 电子：电子元器件及各类电子产品。 医药：生物工程技术、医药新品。 机械：环保设备产品、汽摩配件，精密机械仪器仪表制造。 建材：高档涂料、工程塑料、新型建材。 轻纺：新型包装材料、服装及纺织品加工等。 食品：各类食品、饮料、保健产品等。 服务业：科研机构、贸易公司、中介机构等。 其他符合国家产业政策，有发展前景的行业。 从现有招商项目来看，本项目的产业重点不突出， 缺乏清晰的产业定位 。 从招商的产业链上看，主要仍然是制造加工型企业。 项目目前与国联金属贸易市场的合作来看，项目目前仍处于以税收为目的的招商阶段，对本项目地块价值和项目未来发展方向没有明确规划。 政府对于本项目的规划方向也不明确，项目未来走向存在很大的不确定性。项目仍处于 散乱发展阶段。 片区基础设施规划问题： 北塘区 城市建设较落后 ，导致区域市政基础实施建设一直跟不上产业和人口发展，金山北工业自 2000年成立后直到 2006年完成污水管网的建设，此前园区每天都有 2000吨的污水直接进入河道。 21 金山北由于一些历史和政策原因，园区产业档次低，环境差，规划不明确。而现有拆迁成本高，收益较差。 中小型乡镇企业的云集和污染、低附加值企业的迁入； 规划不合理导致经济发展缓慢和物业杂乱 历史原因 拆迁问题 园区现有物业杂乱、密度高 拆迁成本高，而现有经济效益差，产值很难弥补成本 现有规划 基础设施规划落后 招商仍停留在增加政府税收为目的，缺乏长期的规划。 目前园区在产业低端、污染严重、小企业云集的状况下，一直没有清晰的产业定位，招商方面也是来者不拒，拆迁难度大。所以 在无锡市以及北塘新的一轮规划之下，急需明确发展方向 城市边缘化、产业低端化、规划不明确 项目瓶颈总结 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 22 报告结构 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目属性界定 项目发展瓶颈 项目核心问题 23 我们通过 S-C-Q金字塔基本结构来界定和分析问题 资料来源：世联模型 R2 我们想要什么？ （针对目标的规范分析） 政府目标 ：提升产业活力，实现经济持续增长，保证就业水平。 产业目标： 在无锡市产业规划的方向下，实现产业的升级和新产业的培育； 经济目标： 在有限投入前提下，通过招商引资，增加税收； 战略目标： 改善园区的整体形象，增强园区的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升； S 我们有什么？ （针对现状的实证分析） 区位： 地处中心城区板块，距离市区较近； 区域： 区域环境较差，区域形象差，认知度低； 交通： 地块周边交通通达性较好，省级道路、运河、铁路等较集中； 资源： 环境差，缺乏自然、教育等资源； 配套： 周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低； 核心问题是什么？ 我们怎么办？ （解决方案的提出） 项目核心问题 24 基于项目前期沟通达成的一些共识和限制性条件，世联认为项目应该解决的核心问题是： 项目需要回归到市场找到问题的本源，并从国内外类似已经成功的案例中找到启发，因此我们必须明确： 本项目如何占位未来？ 改造老工业区现状，实现项目可持续发展，提升土地产值。 Q1： 在无锡市的规划背景下，以及城市化和工业化的推动下，区域未来价值如何？ Q2： 本项目如何定位产业和功能，才能突破现有区域形象和产业的束缚，提升区域人气？ Q3： 如何挖掘和整合项目自身资源，寻找区域发展机会点， 实现项目与城市和周边的联动，提升地块价值？ 项目核心问题 25 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目资源盘点 区域规划方向 项目发展使命 报告结构 26 区位优势 中心城市的区位，低于市中心的商务成本，分享中心城市成熟的生活和商业配套，融入城市的发展。 中心城区位臵： 项目位于北塘区的北面，距离北塘区新政府约 15分钟车程，距市区中心约 30分钟路程。 商务成本： 低于中心城区。 成熟的商业和生活配套： 便捷的交通项目可以轻松到达无锡市中山路核心商圈和北塘区的片区商圈的生活和商业设施配套。 “四园八区 ” 的规划：作为无锡市的八区之一，项目享受产业方面的优惠政策，也是中心城区现有唯一的工业园区。 本项目属于中心城区的工业区，具有突出的土地价格优势， 分享城市的功能 ，却也能 补充和完善城市的功能。 中心城区 27 本项目具有与长三角其他城市和区域紧密联系的便捷交通。 150Km 35Km 100Km 300Km 沪宁铁路 沪宁高速公路 京沪高铁 城际轻轨 重大交通项目 的建设如 城际列车、京沪高铁开通，沪宁高速公路扩建 等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。 无锡地处 南京和上海 中间点，一体化的交通体系使得 无锡 成为联系两大都市圈的 节点城市。 规划的轨道 3号线 规划的轨道 4号线 北塘是城市交通中心，据规划，城市轨道线 3号线 和 环绕城区的 4号线 汇集北塘。 本项目交通优势明显，紧邻 锡宜高速 ， 沪宁铁路、 312国道 以及 京杭大运河 ，具有航运、高速、铁路等交通网。 交通优势 北塘区 28 本项目作为城区的工业园区，从 3000亩（ 2.3平方公里）的规模来看，对城市的建设和发展具有重大的影响。 工业园区动态发展的三个层次： 规模 位置 产业发展水平 配套 工业园 最简单的产业园类型，规模一般 一般分布在城镇的边缘 N/A 无居住和其他配套，居住和其他需求依托中心城市。 企业社区联合体工业园 /城市单元体 此类园区规模较大 一般位于城市郊区 多从事工业生产和零配件加工以及仓储业，产业集群规模与程度有限 就业人员同时依赖产业园区与城市中心附近的配套 就业人口规模尚不足以承受大型的休闲和娱乐设施以及大片的绿地， 但已能够形成自我维持的，具有良好社会结构和认同感的城市单元。 多功能综合体工业园 /新城 规模很大，达城市级 一般分布在核心城市边缘 产业在空间上获得聚集效益，相关产业集群，产生足够的就业需求与消费需求 居住、商贸、教育、休闲娱乐等活动的集聚，多功能综合体工业园区本身就是一个新城。 资料来源：世联模型 规模优势 本项目作为城市单元体，是城市的重要补充，也是片区的核心主体。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 29 本项目作为无锡市重点开放园区，受到北塘区政府的重视，也能够获得无锡市政府的主导和支持。 长江龙城科技有限公司 金山北发展历程 发展起步期 重点培养期 发展机遇期 2000 2001 2001 2007 2008 2000年 12月，原郊区山北镇响应市委、市政府“一个乡镇建立一个工业集中区”的号召 2001年度被市委、市政府评为乡镇工业先进园区， 2002年 1月被市政府批准为重点开放园区。 区政府于 2007年 11月专门成立了无锡金山北科技产业园管委会，并将金山北私营工业园更名为金山北科技产业园，提出了“两沿一集中”的园区调整发展新思路 2008年 4月，区政府设立了15000万元的市场化运作主体 -无锡市金山北科技产业发展有限公司，从人力、财力、物力上举全区之力来整合、调整、提升金山北科技产业园的发展，为园区迎来了新的发展机遇。 发展阶段 园区开发主体 政府主导建立的园区。金山北管委会属于政府背景，政府公关能力强，能够为项目争取更多的政府资源支持 政府优势 金山北工业园受无锡产业调整政策的需要成立，为无锡 “ 退城进园 ” 的实施做出重大的贡献。 园区建立背景 30 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目资源盘点 区域规划方向 项目发展使命 报告结构 31 无锡市在推进城市化和发展产业的过程中，以改善城市环境和提升产业层次为主体，重点发展高新技术产业和服务业。 江苏省城市化水平等级分布： 南京 - 无锡 -苏州 常州 -镇江 扬州 -南通 -泰州 徐州 -盐城 -连云港 60%以上 50% 60%之间 50% 60%之间 40% 50%之间 从江苏省城市化水平的梯队来看，无锡处于第一梯队，从2001年的 41.3上升到2006年末的 75.4， 仅次于南京的 76。 随着城市功能的逐步完善，产业结构加速调整，无锡正在由以工业为主的传统加工制造中心向 服务业为主 的现代经济中心转变。 无锡推进都市化，一方面就是通过无锡南长、北塘、崇安中心城区的更新改造 实现环境美化和功能提升。 另一方面就是通过超前的市政基础设施建设和市区综合交通体系的构建加强中心城区的一体化 惠山板块 功能定位： 无锡 先进制造业 ， 现代物流业 的集聚区和都市农业示范区 空间结构： 一城、一区、三镇，若干郊区社区 滨湖板块 功能定位： 风景旅游区、人居生态新城区、 现代服务业集聚区 和现代都市农业示范区 空间结构： 两城、两区、一镇和若干郊区社区 城中板块 功能定位： 商务商贸文化居住中心区； 空间结构： 双核多中心，两类发展轴，六大功能区 建设重点： 以崇安商务商贸区、广益特色片区、古运河特色片区等为载体， 成片综合建设；基本完成工业退城进园， 实施全域城市化和现代化 ； 锡山板块 功能定位： 无锡 商贸物流集聚区、新材料产业孵化区 和现代农业创新区 空间结构： 一城、三镇，若干郊区社区 新区板块 功能定位： 创新型国际化科技新城 空间结构： 一主、二副，若干郊区社区 区域规划方向 32 北塘区作为城中板块，未来主要承担居住、商贸等都市化功能的角色，以发展都市型产业为重点。 两带三尖、山水北塘：“两带”分别指锡山、惠山沿山风光带和京杭大运河风光带，“三尖”分别指运河沿岸的南尖、北尖和双河尖 两心两区、活力北塘：“两心”分别是指北塘区的商业中心和行政中心，“两区”分别是指惠山古街历史街区和天主教堂风貌区 一城四片、和谐北塘：“一城”是指北塘新城（凤翔片区），“四片”分别指两个居住片和两个产业片，两个居住片分别是盛安居住片和刘潭广石居住片，两个产业片分别是 金山北 和 江海路生产性服务集聚区 区域规划方向 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 33 本项目可以依托现有优势和基础，承担城市功能和产业发展动力，带动片区和区域的人气与价值的提升。 都市型工业 都市型服务业 本项目基础 产业基础 规模优势 提升片区价值 促进北塘区的发展 区位交通优势 区域规划 都市型工业 依托城市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、 劳动密集型的企业 ，特别是一些 传统轻工业和手工艺制作 ，接近 就业和消费市场 ； 都市服务业 服务业包括 生产性服务业 和 生活性服务业， 既为生产提供中间服务 ，也为消费者提供 终端服务 ； 总结 34 本报告将从以下四个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目资源盘点 区域规划方向 项目发展使命 报告结构 35 项目的交通区位资源和片区的产业基础，决定了项目既承担区域产业升级的引力，又是城市功能的重要组成部分。 根据无锡市和北塘区的规划，中心城区（包括北塘区）为未来发展重点是居住和商贸 。 项目作为 城市的重要组成部分 ，需要承担部分城市功能，满足城市需求。为片区发展 聚集商业氛围和人气。 作为无锡市“四园八区”之一，自身具有长期的产业发展基础。需要拉动片区产业的活力。 周边产业的影响和拉动，需要本项目与周边产业互动，形成优势互补。 城市极 产业极 钱桥工业集中区 惠山经济开发区 城市核心区 洛社工业集中区 项目发展使命 36 项目发展使命 与片区产业互动，补充城市功能需求，带动片区人气聚集。 37 本报告将从以下五个方面阐述： 项目使命分析 Part2 项目发展战略分析 Part3 项目定位分析 Part4 项目本体分析 Part1 项目产业研究 项目市场分析 项目机会分析 报告结构 38 根据国内外的经验，寻找老工业区改造的方向 我们的方向选择？ 39 更新现有产业 1 改进技术和工艺 2 延伸产业链 3 改造手段 改造方向 现有产业升级 产业结构调整 构建产业集群 产业转化 产业提升 产业聚集 转化园区功能 4 都市型服务业 功能转化 根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向： 40 选择案例的标准： 老城区： 区位 ：属于城市中心区域或是城市原有的核心区域。 交通 ：具有良好的交通条件，在铁路、公路、高速或是航运方面具有优势 历史基础 ：因为资源或是交通优势，曾对城市经济和产业发展增长做出重要的作用。 老工业区： 地位 ：曾在一个城市的产业发展过程中处于重要的地位，做出重要贡献。 基础 ：具有一定的产业和企业，集中度较高。 背景 ：因为面临技术落后或产业衰退或是环境污染等问题。 亟需改造： 以改善环境 提升土地价值； 解决就业； 实现产业持续发展 41 产业结构调整 现有产业升级 构建产业集聚 发展服务业 产业调整压力 项目自身条件和市场背景 城市环境压力 ？ 项目的思考点： 如何改造自身，实现价值最大和持续发展 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 42 更换现有产业 1 改进技术和工艺 2 延伸产业链 3 改造手段 改造方向 现有产业升级 根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向： 产业结构调整 构建产业集群 产业转化 产业提升 产业聚集 转化园区功能 4 都市型服务业 功能转化 43 德国 .鲁尔老工业区 鲁尔是德国，也是世界的 工业重地 。是德国经济发展的一个 核心区 。 区位： 位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 交通： 水陆交通便利 。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的 4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。 规模： 面积 4593平方公里，占全国面积的 1.3。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的 9。 成绩： 曾经生产全国 80的硬煤， 90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的 2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。 产业变化过程 面临问题： 经历着 资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。 环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满地。 居住、企业交叉分布，人口稠密。 44 发展历程 鲁尔工业区在 产业危机和环境压力 的驱动下，产业淘汰和引进 并举促进改造。 阶段特征 关键举措 阶段问题 1950以前 1950 1970年代 1990现在 阶段成果 阶段 初步阶段 发展阶段 衰落阶段 调整发展 煤炭的开采。以煤炭业为主导，延伸出机械、化学等重工业的发展。 炼油业和石油化工业的发展 产业结构逐渐变化， 电气、电子工业有了很大发展 高新技术产业和服务业的发展，产业技术含量和附加值提升。 大肆开采丰富的煤炭资源，促进产业的发展 大学、交通基础设施、技术研发中心等陆续建立； 1968年开始转型。 传统产业的调、并、转、关等 淘汰措施 。新型产业引进政策 。 开展工业政治，发展科研，重点 引进和引导技术型产业 经济增速减慢。煤炭业面临危机，失业加剧。 钢铁危机发生，面临结构性危机。 煤矿基地 140个，全国 80%的煤； 81座炼钢炉， 2/3的钢铁量；几十万工人。 信息类企业超过 11万；电信类企业达 380家。煤炭和钢铁从业人数减少 50%。 环境的改善；新开发的产业将在未来几年创造20万个工作岗位 1970 1990年代 45 采煤 采煤 机械 工业区早期 电子 工业 机械 食品等 轻工业 电力 钢铁 工业区转化期 电力 石油 机械 电子 化学 钢铁 采煤 食品 化学 石油 汽车 化学 工业区现在 生物 技术 产业技术含量提高和新型化过程 产业调整 鲁尔工业区由 传统产业为主导 逐渐转化成以 高新技术产业 为主导的 新型工业区 。 钢铁 信息技术 食品 鲁尔现有新型产业 产业中心转化： 以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。 教育和技术的发展： 鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有 30个技术中心， 600个致力于发展新技术的公司。 技术转化： 所有大学和研究所都有 “ 技术转化中心 ” 12个产业重点： 信息技术、新材料、医药技术、环保等 服务业发展： 零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。 重工业基地 引进新型产业 46 鲁尔工业区产业成功调整，实现新型产业引进的关键点。 关键点 利用资源和产业基础，培育新产业 坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例 培育 12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决 20万个就业岗位 欧洲境内大学密度最大的工业区 各区域均建立技术开发中心，全区有 30个技术中心。 建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都有 “ 技术转化中心 ” ，帮助企业把技术转化成生产力 1 2 发展技术和教育 对失业人员的就业保障 为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。 政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。 制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系统 3 政府政策和支持 47 武汉 .汉正街工业园 汉正街工业园，是武汉市 制造业五大板块之一 。创造了 “ 汉正街模式 ” 的改造方法。 汉正街 区位： 位于汉口沿河大道以北，属于武汉市中心城区的硚口古田地区。东邻江汉区，西、北接东西湖区。 交通： 紧邻汉口火车站和天河国际机场。 107国道、京珠、沪蓉高速公路划过区郊，铁路、水路、公路、航空交通便利。 规模： 2400公顷。首期建成 201亩。 汉口街是武汉市老工业基地。最早的中心街道，是万商云集、商品争流之地 。 汉口街以 老工业区改造和新园区建设并重 ，采用工贸互动、退二进二的政策，用新工业带动老工业发展。 硚口区地图 48 汉正街工业区，面临着经济衰退、失业严重、环境差等问题。 面临问题 产业失去竞争力 百年辉煌： 100多年历史的老工业基地； 武汉的第一度电、第一块肥皂和第一滴自来水； 新中国的第一辆整装汽车、第一台手扶拖拉机； 2002年年底，还有以机械电子、印刷包装、化工医药等为主的工业企业 220家，产业工人 10.5万人 企业衰落，绝大多数企业停产或半停产 设备陈旧，技术落后，资金缺乏 工人素质低下，失业严重 环境污染严重，厂房和土地闲臵 如何提升区域价值 解决就业问题 提升经济活力？ 市场竞争加剧，产业升级和技术进步的压力 49 汉正街工业园，经过几番周折，摸索出属于自己的改造模式：盘活和引进并举，走 新型都市工业园 路线。 汉正街模式 措施： “ 退二进三 ” ，打开院墙办市场，引导企业利用闲臵厂房自办工业园等 效果： 短期拉动经济 问题： 企业旧有问题没解决；污染环境；社会稳定问题（失业严重）。 打都市工业旗，退二进二，工贸互动 ； 政府出资， 以 35万 /亩回购土地 ，改善基础设施 政府主导，促进 企业改制 ，现有企业的兼并、淘汰等 引进高科技中小企业，高技术外资企业等 2000-2002年，初探：打补丁式 方法一 方法二 措施： 融资 3000万新征土地，建标准厂房，租售给中小企 问题： 土地破坏，成本高，收效低，旧有问题不能解决 2003-现在，汉正街模式 都市型工业园 策略 效果 经济效益提升，环境的改善 失业问题的解决，产业的活力。 50 汉正街模式 建成 1平方公里的四个都市型工业园 ： 印刷科技工业园 台湾名品工业园 机电加工园： 2003年底，园区机电企业全口径税收仅 900万元 ， 2004年跃升至 2300万元 高科技产业园 后续还包括物流园区和生活配套区。 取得成绩： 新引进入驻企业 76户，企业新增投资 5.75亿元。 2005年 1-8月，实现工业总产值 35.59亿元，其中规模以上企业实现总产值 31.57亿元，完成税收近 2亿元。 提供就业岗位 2.6万个，安臵下岗职工再就业近 3万人次。 地价由 30万 /亩增加到 50万 /亩。 现有园区 汉正街采用新建和改造措施，打造特色产业园，实现了经济的腾飞。 后续发展 老工业区改造 启动区 改造旧有园区，利用闲臵土地上新建园区 51 关键点 汉正街工业园成功实现产业调整的的关键点 新产业的引进和孵化 政府资金和政策 政府投入基础设施建设，新增绿化 4460公顷，配停车场1161平米 投入 2.6亿回购土地。 对失业人员创业和中小型高新技术企业提供政策优惠 重点引进高科技中小型民营企业，提升产业活力和降低引进难度。 构建中小企业的孵化器和解决国企下岗职工的就业基地、打造创业平台。 改造与新建并举的模式 充分利用闲臵设备。 企业之搬、转、并，国有企业股份制改革。 改造现有厂房，办公用房 7800平方米，老厂房修缮整理 32万多平方米 利用闲臵土地新建四大产业园区。 52 更换现有产业 1 改进技术和工艺 2 延伸产业链 3 改造手段 改造方向 现有产业升级 产业结构调整 构建产业集群 产业转化 产业提升 产业聚集 转化园区功能 4 都市型服务业 功能转化 根据国内外老城区工业区成功改造的现有经验和条件，世联总结出老工业区改造的四个方向： 53 青岛 .四方工业区 四方区是青岛重要的老工业区，具有良好的传统制造业基础。 区位： 位于青岛市市区中部，胶洲湾东岸。连接市区、李沧区、崂山区。 交通： 紧邻 308国道。距海港 2公里，距机场 10公里，铁路纵贯全区。具有青岛长途汽车总站。 问题： 高能耗、高污染型产业所占比重较大 。环境污染严重，产业面临巨大的改造压力。 四方区 老工业区 四方区 高科技园区 机场 背景： 重要的老工业区，形成了具有纺织、服装、食品、机械、化工、电子等 支柱产业 ； 具有大量的大中型企业，形成一批 龙头企业 ，比如青岛海尔、四方机车厂、华能发电、华拓科技等公司。 具有良好的 教育科研和技术资源 54 四方区老工业区，利用现有的产业和科研的优势，主打 技术改造路线和技术创新， 打造循环经济园区。 升级模式 升级基础 面临问题 传统产业技术水平较低 企业能耗高，污染严重。 134家规模以上工业企业中大多数属耗能大户，山东省 1000户重点用能企业该区就占了 6家 传统制造业聚集程度高，具有著名的青岛海尔电冰箱厂、四方机车车辆厂等名牌企业坐落其间 科研优势：具有青岛科技大学等教育科研资源 ;制造业科研院所大都集中于此 . 主要升级措施 技术改造传统产业 方法： 应用高新技术和先进技术，提高产值和降低能耗。 效果： 07年万元 GDP能耗、水耗同比分别下降 5.5%和 7%。 自主创新，技术提升 方法： 搭建政府、高校院所和企业三方合作平台。 效果： 2007年高新技术产业产值占规模以上工业总产值的比重达到 40.1%。 引进了德国朗盛橡胶新材料研发中心、国家有机氟重点实验室等 12家高科技项目 。 55 典型企业 四方区老工业区，一些实力型企业已通过技术改造和应用新技术，走循环产业路线。 四方区利用现有资源，改造、升级老工业基地 ，建立了四方区共有 3个科技园区，另外还有 15个工业园 。 其他 青岛发电公司的海水脱硫、废水利用和中水利用项目 华拓科技公司的烟气脱硫、脱硝技术项目等，正朝着产业化的目标迈进。 华能青岛发电公司 技术手段： 作为一家大型高能耗企业，采用