【商业地产】2008年新余房地产市场调查报告-37PPT

新余房地产调查报告 2008年中国房地产发展情况简绍 2008年前 11个月新余市房地产市场运行基本情况 新余市房地产市场现阶段基本情况分析 新余目前代表楼盘概况 2008年商品房销售量理性回归，但仍处上行区间，自住型需求增长尤其强劲 国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷” 供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌 2007年的投资过热，导致 2008年整体市场供给压力大 在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 2008年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。 2008年上半年，在国家调控政策主导下，中国房地产市场逐渐由 2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制； 2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。 我国 08年房地产发展概述 2007年 11月 -2008年 11月全国房地产开发投资 05000100001500020000250003000020 07 :11 月20 07 :12 月20 08 :2月20 08 :3月20 08 :4月20 08 :5月20 08 :6月20 08 :7月20 08 :8月20 08 :9月20 08 :10 月20 08 :11 月0%5%10%15%20%25%30%35%40%房地产开发投资额 开发投资额增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院 受 2007年房地产投资过热的影响，上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于 30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。 2007年 11月 -2008年 11月土地购臵开发面积情况 05000100001500020000250003000035000400004500007:1-1107:1-1208:1-208:1-308:1-408:1-508:1-608:1-708:1-808:1-908:1-1008:1-11单位：万平方米- 1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40%土地开发面积 土地购置面积 开发面积增长率 购置面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院 与 2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比， 2008年，中国土地市场开始恢复理性。土地购臵面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。 2008年全国房地产开发投资及土地购臵开发面积情况 2007年 11月 -2008年 11月竣工 面积、新开工面积、施工面积增长情况 0%5%10%15%20%25%30%35%1-11月1-12月1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月1-11月竣工面积增长率 施工面积增长率 新开工面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院 竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调，但总量较大，市场供给压力仍偏大 2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分别由年初的 31.6%、 27.2%和 32.1%下降到 1-11月的6.1%、 5.4%和 17.7%， 1-11月新开工面积 8.4亿平方米，超过销售面积 71%，而施工面积 25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近 4倍，假设施工面积中四分之一已经作为期房销售，则剩下的仍需要市场消化 3年。 2008年竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况 2007年 11月 -2008年 11月销售面积及增长情况 01000020000300004000050000600007000080000900002007:11月2007:12月2008:2月2008:3月2008:4月2008:5月2008:6月2008:7月2008:8月2008:9月2008:10月2008:11月-30%-20%-10%0%10%20%30%40%商品房销售面积( 万平方米) 销售面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2001年 -2008年 11月销售面积及增长情况 0100002000030000400005000060000700002001:11月2002:11月2003:11月2004:11月2005:11月2006:11月2007:11月2008:11月-40%-20%0%20%40%60%80%100%商品房销售面积 销售面积增长率数据来源：国家统计局、中国指数研究院 2007年商品房的投机热大幅提升了市场需求，同时也形成了较大的经济泡沫。在国家宏观调控政策主导下（同时也不排除国际国内多种因素的影响）， 2008年商品房销售量理性回归。 我国商品房销售面积及增长情况 2009年中国房地产市场预测 1 2 3 4 国家和地方政府将加大对 房地产的支持力度，但手 段更加灵活审慎 开发投资增幅将进一步 下降，房地产企业债等 融资手段将大行其道 房地产市场成交 量回升，价格将 进一步回归理性 中国房地 产市场预测 自住型购房继续强劲增长，其中改善型购房将成为市场生力军 中国人民银行从 11月 27日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各 108个基点。 一方面，房地产是高资产负债率行业，降息可以大大降低房地产企业的财务费用； 一方面贷款利率的降低有利于减轻贷款购房者的利息支出，间接调动个人买房的需求，从而刺激房地产的销售。 降息及下调存款准备金，将增加银行 6600亿流动性资金 “国十条”出台：为了应对全球金融危机蔓延对我国实体经济的影响，国务院出台了扩大内需、促进经济增长的十项措施，以及落实这些政策措施的七项具体工作，并计划在 2010年年底前安排 4万亿元投资资金。 房地产市场在 2009年下半年将会出现返春回暖 新余房地产调查报告 2008年中国房地产发展情况简绍 2008年前 11个月新余市房地产市场运行基本情况 新余市房地产市场现阶段基本情况分析 新余目前代表楼盘概况 新余市位于江西省中部偏西，浙赣铁路西段 东距省会南昌市 150公里，西接宜春市袁州区，南连吉安市，北毗上高县、高安市 全市总面积 3178平方公里（占全省总面积的 1.9%） 2007年全市生产总值 278.12亿元，比上年增长 15.8%，增速列全省第一 ,连续六年实现 15%以上增长。 新余地理位臵 新余生活结构与人口分布 A ，城南居住区 城南居住区包括浙赣铁路以南、袁河以北所有城区范围，有居住用地 449.43公顷，居民约 13.6万人（户籍人口，下同）。人口密度 303人 /公顷，多为不同时期建造的旧式住宅及新建住宅，用地不完整，生活环境居住质量欠佳。房产开发潜力较小。 B，城北居住区 城北居住区包括浙赣铁路以北，袁河以西所有城区范围，有居住用地 426.31公顷，居民约 12.2万人，人口密度 286人 /公顷。城北整体居住环境较好 ,是未来行政中心和城市居住发展的主要方向，开发力度较大，市场潜力最大。 C，城东居住区 城东居住区包括浙赣铁路以北，袁河以东所有城区范围，该区有较多的城中村，共有居住用地 208.46公顷，居民 1.2万人。人口密度 58人 /公顷。随着城市的改造，近年本区发展较快，住宅市场有待开发。 D，仙来居住区 仙来居住区共有居住用地186.43公顷，大部分为农村居民点，居民 1.9万人。人口密度102人 /公顷。 新余市城区现状居住用地总面积 1270.63公顷，占城市总用地的 40.05%，人均居住用地面积 36.03m2。 城区居住用地相对集中，主要分布于城南和城北，以及城东小部分。 新余南北城区划分 新余以铁路线为界 形成城南和城北两个区域中心 新余市钢铁等重工业主要分布在此，环境质量较差，生活空间自然环境污染严重，不适合现代人居要求，开发力度较小，主要以商业地产为主，多是大型超市，酒店，商业街等商业开发，辅助有一些规模较小的楼盘。 随着新余城市的北阔，城北孔目江新城区建设越来越完善，城北地产开发力度加大，产品素质较高，集合了目前新余市几个最大规模的地产项目。 城北为行政、文化区域，以新余市政府和各部、委、局的机关办事机构为主，环境空气质量较好。 城南以商业、贸易、餐饮、娱乐业为主，商业气氛较浓厚，居住密度较高。 城北区域 城南区域 2008年 1至 11月新余市房地产市场运行基本情况 商品房新开工面积、竣工面积情况 2008年 1至 11月，全市商品房新开工面积 119.28万 ， 比去年同期下降 2.45% 其中商品住宅竣工面积 22.86万 ，商业营业用房、办公楼竣工面积 9.16万 。 其中商品住宅新开工面积 103.83万 ，商业营业用房、办公楼新开工面积 15.45万。 2008年 1至 11月全市商品房竣工面积 32.02万 ，比去年同期下降 66.14% 单位：万 单位：万 2008年 1至 11月，全市共完成房地产开发投资 13.72亿元，比去年同期下降 21.96% 其中完成商品住宅投资 10.52亿元 ,占房地产开发投资的 76.67%。 房地产开发投资情况 2008年以来我市房地产开发投资较去年同期有所回落 ； 住宅建设投资仍处于主导地位。 单位：亿元 2008年 1至 11月，全市共完成土地开发面积 45.77万，比去年同期下降 48.65%。 土地开发面积情况、二手房交易情况 2008年 1至 11月，全市二手房成交面积 20.65万，成交金额20444.36万元，成交套数 1752套，成交面积比去年同期下降18.57%。 其中，二手房住宅成交面积 13.43万，成交金额 13122.82万元，成交套数 1457套，成交面积比去年同期下降 37.88%。 土地开发面积情况 二手房交易面积情况 单位：万 单位：万 商品房销（预）售情况（ 1） 2008年 1至 11月份商品房存量为 95.77万 ,其中商品住宅存量为 78.92万。 11月份商品房供销比为 100：12.71。 2008年 1至 11月 ,全市共批准商品房预售许可项目 38个 ,批准预售面积 142.06万 ,其中商品住宅批准预售面积122.26万 2008年 1至 11月 ,全市商品房销（预）售备案面积46.29万 , 其中商品住宅销（预）售备案 40.46万 从商品住宅分面积销售情况看， 2008年 11月 全市商品住宅销（预）售备案 259套，套型面积 90 -144 的商品住宅备案依然占据主流。 商品房销（预）售情况（ 2） 从商品住宅分区销售情况看，全市商品住宅销（预）售备案 259套，其中城南区备案成交 78套，城北区备案成交 122套，经济开发区备案成交 59套 从商品住宅销（预）售备案情况看，90 /套以下备案比例较上月有较大提高 ,套型面积 90 -144的商品住宅备案依然占据主流。 2008年 11月商品住宅分区销售情况 全市商品住宅销（预）售备案 193套 备案成交 成交面积 成交均价 城南区 78套 0.73万 1999元 / 城北区 122套 1.49万 2110元 / 经济开发区 59套 0.67万 1600元 / 2008年 11月商品住宅分面积销售情况 全市商品住宅销（预）售备案 193套 备案成交 占总套数 90 /套以下 68套 26.25% 90 -120 /套 53套 20.46% 120 -144 /套 119套 45.95% 144 /套以上 19套 7.34% 2008年 11月商品住宅分区、分面积销售情况 新余房地产调查报告 2008年中国房地产发展情况简绍 2008年前 11个月新余市房地产市场运行基本情况 新余市房地产市场现阶段基本情况分析 新余目前代表楼盘概况 宏观调控政策作 全球经济下滑 紧缩的货币政策 国家宏观调控政策作 用的显现，目前新余 市的房地产市场出现 较为浓厚的观望气氛 全球经济下滑已经波及 国内经济，使得国内经 济增长预期存在一定程 度的不明 确 目前紧缩的货币政策， 也使得目前新余市房 地产开发经营与交易 的资金来源出现一定 的困难 新余市房地产市场现阶段基本情况分析 2、商品房供应持续增加，购房需求仍显低迷。 今年以来全市共批准预售面积 83.49万 ,而全市商品房销（预）售备案面积仅为 37.77万 ，商品房存量已经远远大于销售量。 全市商品住宅均价今年以来总体上呈现平稳态势，主要原因还在土地与建安成本的增加压缩了房价下跌的空间，被动性住房需求依然是市场上的主流。 1、自住性需求比例提升，有利于房价走势平稳。 对 07年房价的高位运行，国家出台一系列房地产政策将分别从土地、税收以及金融三个方面对房地产市场进行宏观调控，也即对房地产开发、流通、供需等环节进行了规范，使得房价走势愈趋平稳。 营销活动方式 新余市目前房产营销方式比较多样化 ,SP销售策略运用广泛。 主要的活动方式是 VIP升值卡的认购。在新余目前几个代表性的品质楼盘中，多是采用限制性认购方式，顾客购得升值卡后，可以预先享受选房待遇。 行销优惠政策：行销方式分三种，一次性付款，分期付款、按揭。 新余房产的前景很好，营销大多采取以上优惠政策 ,但很少采取在价格上的让利。 营销策略分析 C、按揭 9.9折 B、分期付款 9.8折 A、一次性付款 9.7或 9.8折。 A、售楼处的设臵 从调查来看，新余房地产很注重销售处外在形象的包装，很多销售中心都根据自己的楼盘特点，营造不同的营销氛围，从而达到销售处和楼盘特色卖点相契合。由于新余大型楼盘较多，所以销售中心设臵品位较高，多数楼盘都采取在自己开发现场设臵销售中心，让销售的同时给自己楼盘提升知名度。 形象包装 营销中心包装 B、销售人员专业素质 由于市场开发力度较大，所以从明前新余销售人员专业素质来看，销售能力普遍较高，对本项目的特色卖点把握明确，有很好的专业能力。但从整体礼仪和服装看，并不能走到完美的统一。在一些大盘，由于楼盘销售形式非常好，销售人员一般不会主动拉拢客户，甚至出现店大欺客的尴尬局面。也很难看到团队着装。 新余已经逐步进入大盘时代 , 地产逐步进入营销专业化，广告推广形式较多 形象包装 广告推广水平 -广告推广形式 广告推广形式 特点 销售中心的广告设臵 符合自己产品特色，营造特色卖点 项目施工处墙体广告 告知目标受众，提高自己的知名度 地方电视广告 受众较多，多是给自己楼盘量身定做的 MV回放。多是一些规模大中型楼盘 短信广告 辐射面较广，很能起到宣传效果，几乎大小规模楼盘都会运用 跨路广告牌 跨路广告牌分布在市区各个位臵，大盘多在市中心林立大型广告路牌。代表有北湖星城，月亮湾，春龙，湖畔豪园等城北大规模楼盘。但相比起一线二线城市来看，广告牌形式单一。 DM夹报 该方式是把广告传播给目标受众的最好方式，针对性较强，被各个档次的房地产开发看好。 宣传单页发放 多是一些位臵偏远，在市郊的中小楼盘，由于开发位臵人流量较小，宣传方式受到限制，又因宣传费用有限，只能用这种初级宣传方式。 下乡宣传 多是一些中小盘，消费档次较底 网略宣传 新余房产在网略宣传上力度较大，在网上发布消息的多是中大型楼盘，由于地产开发相对成熟，新余网略消息比较透明，各个项目的情况清晰分明，给消费者提供很好的参考消息。 道旗广告宣传 多是一些较大型楼盘 流动车体广告 目前看到在公交车上做广告的楼盘较少，多是一些大盘 从目前新余目前楼盘整体策划水平看，策划代理商的素质较高。多是聘请杭州和广州等前线城市的专业策划公司。由于策划公司没有受到新余本土化的限制，融入了前卫策划设计风格，所以项目差异化卖点明显，不会人云亦云。新余楼盘楼书设计风格多样，从质朴到高贵，从保守到前卫，大小不同，卖点明显体现。但市场总体水平差距较大。 形象包装 广告推广水平 -策划代理商的专业素质 品牌意识增强，品牌 建设开始提上战略日程 前卫策划风格 楼盘 差异较大 物业管理 基础物业配套 物业类型 ： 主力开发物业类型为多层，小高层和高层的开发量提升速度较快。 户型设计水平 ： 户型设计特色分明，人居观念融合其中，楼盘之间差异化大。主打户型为 3房 2厅，面积从 110 140平方米不等。 会所的设臵 :设臵会所，丰富业主的生活，提升业主的生活品质。 社区景观组团 ： 社区内设臵以生态为本，进行园林规划，水景规划，人文历史规划，异域风情规划等，提升社区精神文化内。 车库柴棚间的设计 :楼盘基本都设臵地下车库，地下停车位较多。 柴棚间的设臵： 每套房子固定捆绑一个柴棚间 其它 :暨阳 世纪城中，统一为每户都安装了太阳能热水系统和单元式中水系统。 新余城市总体经济水平较高，消费者的观念逐步向成熟地产靠拢。从目前总体情况看，新余楼盘物业配套合理前卫，正逐步向前线城市靠拢。 物业管理 物业管理水平 物业收费标准 物业管理配套 物业管理公司 新余较大楼盘都已经实现系统化管理，小区内安防系统的主要硬件设施包括：单元可视对讲门门禁系统，居家报警系统和进户门磁控开关（由业主选择安装），周界红外报警系统，区内主要干道电视控制系统，24小时巡更系统。 新余大楼盘都很注重物业管理公司的水平，一般都聘请江西地区知名度较高的物业管理公司。物业管理公司的业务素质较高，给业主的生活提供了良好的质量保证。 0.8 0.3元不等 物业管 理水平 新余房地产的发展趋势 新余开发商对楼盘的售后服务和住宅小区的物业管理重视程度日益提高，把物业管理看作是楼盘再开发和销售的无形资产，力求品牌效应。 竞争不只关注户型、楼层、地段，而且更多开始从服务、教育等相关方面得到体现，这也说明新余的消费者购房越来越理性。 从单纯提供居住空间进化到提供精神和物质相结合的生活方式。 随着 “ 尊师重教 ” 风气的盛行，家长们越来越重视子女的教育问题，教育费用的支出在市民可支配收入中占到相当大的比例。为了提升竞争力，新余的开发商也亮出 “ 教育牌” 。 “ 暨阳房产 ” 就建立了一座为业主子女配备的现代化小学。 教 育 “ 买房看环境 ” 已成为购房者关注的重要因素。近两年的新余楼市表现一种趋势：关注大环境和小环境相和谐的楼盘，在销售中就特别 “ 吃香 ” 。环境提升楼盘人气，并发挥生态效益，促进楼盘热销。 环 境 经济的发展，人们对住宅的要求不仅仅是为了满足居住功能，更多是为了选择一种生活，选择一种文化。 6年，新余房地产行业已由原来产品的竞争，逐渐加入了 “ 文化的竞争 ” ，营造独具特色的社区文化已成为发展商提升楼盘竞争力的重要因素。 文 化 楼市在不断发展和成熟的过程中，亦完全由单纯的物业销售上升为一种服务的销售、观念的销售，而现在楼盘的物业管理及售后服务恰恰成为销售中的关键因素，目前新余已有比较成熟的楼盘，把物业管理作为一个要素融入开发、销售之中。 服 务 “ 买房就是买生活方式 ” 关注子女成长 舒适业主生活 提升居住品质 营造精神内涵 新余房地产调查报告 2008年中国房地产发展情况简绍 2008年前 11个月新余市房地产市场运行基本情况 新余市房地产市场现阶段基本情况分析 新余目前代表楼盘概况 新余目前代表楼盘概况 城南区楼盘概况 城南楼盘多以商业地产为主，代表性楼盘有凯悦华城，洪客隆商业街等。另有一些规模较小或品质较底的楼盘，代表楼盘为百花湖星城，嘉禾苑等。 城北区楼盘概况 城北区有城北老区和城北新区之分 城北老区开发力度相对城北新区来说较小，主要在城市繁华地带开发了商业广场，商务写字楼和一些中小型性质的住宅。代表性楼盘为复兴商务大厦，人民广场购物公园等；代表性住宅项目为翰林苑，中大，水岸丽景和中大，奥林园。 城北新区开发力度较大，是新余目前楼市最热的集中地带，主要以规模性开发为主，楼盘素质较高代表楼盘为暨阳项为目工程，北湖星城项目，月亮湾项目，春龙，湖畔豪园项目，加州，国际公馆项目等。 新余目前代表楼盘概况 概况 位于新余市商业价值最高的商业区，处于新余市传统的两大商业街 胜利北路和劳动南路之间区域，是新余市的核心商圈的中心，享有市区的便利地理位臵，区位优势无可比拟。集购物、美食、休闲、娱乐、观光、文化多功能于一体，是目前新余市业态最丰富、经营内容最全面的大型商业项目。 物业地址 东湖区新余市胜利北路火车站前进 100米 规模 商业规模超六万平方米，是目前胜利商圈沿街一带最大的一幅商业开发地，其 “ 商业旗舰 ” 的规模效应，将给项目带来巨大的品牌、经济效益。 开发商 洪客隆集团 楼盘销售动态 住宅销售完毕，商铺一层基本入驻，二层基本空臵，项目正在招商中。 洪客隆商业街 概况 项目地处新余中心城区，紧邻火车站，洪客隆商业街等，周边商机成熟，市场潜力最大，是目前新余商铺售价最贵的项目。 物业地址 东湖区新余市胜利北路火车站旁 营销策划 铭胜地产营销机构 规模 占地面积： 5152.17平方米；建筑面积： 33456平方米 商用面积： 9572平方米；住宅面积： 9572平方米；酒店公寓： 8447平方米 开发商 新余市鑫泉房地产开发有限公司 楼盘销售动态 一层店面销售价格 3 4万元 /平方米；商场二楼商铺 6900元 /平方米；三楼商铺 6600元 /平方米；住房均价 2080元 /平方米。 凯悦华城 新余目前代表楼盘概况 概况 绿地面积： 9586.8平方米；总建筑面积： 59211平方米；建筑密度： 32.5% 容积率 :2.05；绿地率： 33.2% 物业地址 人民北路西 规模 总用地面积： 28876.19 平方米；建筑占地面积： 9384.76平方米 开发商 江西省新余市超力房地产开发有限公司 楼盘销售动态 已经售完 . 6楼价格 1800元 /平方米。 百花湖星城 概况 项目概况： 城南首座江南园林高尚精品住宅小区。 本楼盘所处位臵偏僻，在城市边缘，和新余钢铁厂相隔不远，空气污染严重，由于没有顺应城市规划，未来升值空间较小。 建筑结构： 全框架结构 物业地址 五一南路，城北五金工业区 规模 占地面积： 75亩。 楼盘销售动态 楼盘尚属筹备阶段，一期即将推出，项目最底销售价格为 1400元 /平方米。 嘉禾苑 概况 项目概况： 建设面积 3700平方米，总建筑面积 24000多平方米，楼层 24层，层高 90米，总投资约4000万元，将建成目前城北第一高楼，也是目前全市惟一一幢开放式甲级写字楼。项目销售价格：均价 3000/平方米。 复兴商务大厦 新余目前代表楼盘概况 概况 项目物业类型，多层，小高层，高层。绿化率： 45.8%。项目价格未定，预计 7月中旬开盘。 物业地址 新余市仰天西大道 城北五金工业区 开发商 中外建（新余）投资臵业有限公司 规模 项目占地面积 85亩，总建筑面积 11万平方米。 楼盘销售动态 项目广告主打语：阳光加州，荣耀全城 销售电话： 0790 7066666 加州，国际公馆项目 人民广场购物公园 概况 建于人民广场的人民广场商业城作为政府重点工程之一，由实力雄厚的力高伟业投资 1.3亿巨资倾力打造的扛鼎之作。项目总建筑面积近 6万平米，集购物、旅游、餐饮、文化、娱乐、休闲、展示于一体，是新余首创的 24小时指向性消费的购物公园。项目分二层，地上、地下各一层商业，顶上为供市民娱乐休闲的人民广场升级版，打造新余人自己的购物公园。是新余规模最大，形象、档次较高，最具品牌号召的商业项目。 新余目前代表楼盘概况 概况 项目位于新城北开发区，和北湖花园以北，属于市郊。项目是别墅式公寓，社区内组团合理，环境很好。物业品质很高，但社区周边市政配套并不成熟。目前项目一期开发完毕，二期正在建设中。项目规模中上等。 物业管理公司 香港名家物业管理（江西）有限公司 开发商 新余市北湖房地产开发有限公司 全程策划 杭州青鸟广告 楼盘销售动态 项目广告主打语：湖光照亮生活 春龙，湖畔豪园项目 概况 项目总开发面积 170亩，和北湖星城隔路相望。项目开发 1期， 2期，开发是从边界向四周围和。项目品质一般，由于目前开发中出现问题，整个楼盘并不是很理想。 物业管理公司 港联（中国）物业 开发商 洪隆新天地房地产开发有限公司 楼盘销售动态 项目广告主打语：新余后花园，我的风景家 销售电话： 6499999 月亮湾项目 新余目前代表楼盘概况 北湖星城项目 概况 由实力开发商康居（新余）企业发展有限公司、发展商香港康盛国际投资有限公司全新打造的新余首席最大规模水景生态住宅小区。项目占地面积约 200亩，总建筑面积 20余万平方米，小区绿化覆盖率达 40%，尽显园林风范，毗邻 28万平方米北湖水景。小区规划建设多层 53栋，小高层 2栋，高层 4栋，住宅总套数 1388套，居住人口 4581人。 基础设施 200米商业休闲步行街、 30000平方米超大园林景观、 15000平方米超大中央园林、 28万平方米北湖风光展现精彩园林水岸生活；双层独立豪华会所、健身器械运动场所、儿童游乐园、阅览室、茶吧，体验全新 “ 泛会所 ” 概念。大型泳池、幼儿园、停车场、休闲广场、健康步道、品牌物管，完美配套。 物业地址： 城北新城区，东临 30米宽繁华的长青北路 交通状况 长青北路、北湖中路、仰天大道环绕四周，交通便利，区位优越。 规模 项目占地面积 85亩，总建筑面积 11万平方米。 楼盘销售动态 本楼盘是新余大规模开发中最成功的典型案例，目前楼盘开发已到尾期，第四期所剩无几，项目四期是全框架结构，一楼 1700元 /平方米，均价 2100元 /平方米。小高层均价 2300元 /平方米。五期为4栋高层 1栋小高层，估计最底价格为 3000元 /平方米。 广告主打语：你的行动，别人的旗臶 售楼电话： 6499666 6499888 新余目前代表楼盘概况 概况 本项目是新余最大的规模性开发楼盘，位于城北孔目江新区，预计总开发面积 1700亩，项目分四期开发， 一期为暨阳 世纪城，已经销售完毕；二期暨阳 玫瑰城，目前所剩物业较少；三期暨阳 欧雅城，下个月即将开盘，随后开盘的是暨阳 世纪城二期；四期暨阳 翡翠城正在筹备中。 暨阳 玫瑰城位于孔目江暨阳中心区中段靠东，与孔目江隔街相望。占地约 92亩，建筑面积约 9.6万平方米，绿地率 42%，容积率 1.56，地下车位 190个，户型 95-183平方米，部分跃层。暨阳 玫瑰城秉承世纪城的开发理念，走节能环保路线，走审美与功能相结合的路线，努力在综合品质上优于世纪城。 暨阳 欧雅城位于孔目江暨阳中心区中段靠西，与玫瑰城相望。占地约 191亩，建筑面积约23万平方米，绿地率 40%，容积率 1.7。暨阳 欧雅城是暨阳中心区的中端产品，其建筑风格和规划品质更适合广大消费者的消费水平 开发商 新余市暨阳房地产开发有限公司 物业地址 城北新城区，东临 30米宽繁华的长青北路 营销策划 杭州星空广告传媒有限公司 楼盘销售动态 玫瑰城的销售价格为 3 4楼为 2400元 /平方米， 6楼送顶层价格为 2900 2400元 /平方米。 广告主打语：上善之居，弥纶天地之道 售楼电话： 0790 6425661， 6425662 暨阳商业街的租金水平： 15元 25元 /平方米 暨阳项目工程 新余目前代表楼盘概况 中大，水岸丽景 概况 用地面积： 1.15万平方米；总建筑面积： 3.52米；建筑占地面积 0.33万平方米；容积率 3.06；建筑密度 28.7；绿化率 33.6。 项目由小高层和多层组成，小高层的销售价格最高为 1750元 /平方米，售价格最高为 1710/平方米，商铺的销售价格 3000元 /平方米。 概况 项目位于城北新旧城区的交界处，和暨阳 世纪城一墙之隔，毗邻新余市一中，区位优势明显总开发 17栋， 560套。物业类型有多层，高层，小高层。目前还未定价，估计多层价格为 1800元 /平方米，高层价格为 2300 2800元 /平方米。 项目地址 仙来东大道 99号市邮政局对面 开发商 江西港信房地产开发有限公司 楼盘销售动态 整合推广：南昌蔚蓝数码 广告主打语：翰林世家，书香门第 翰林苑 新余目前代表楼盘概况 楼盘名 位臵 面积 主力楼层 销售均价 销售率 主力户型 开盘日期 钢都现代城 新钢一中对面 11948.65 多层、小高层 2200 93% 三室两厅 二室两厅 2008-04-26 暨阳 欧雅新城 中山路以西、科环路以南、北湖东路以北 142497.60 多层、小高层 2460 53% 三室两厅 二室两厅 2007-07-21 北湖星城 长青北路 186421.04 多层、小高层 2100 92% 三室两厅 二室两厅 2004-09-19 春龙 湖畔豪园 科环路 101271.80 多层、小高层 2200 85% 三室两厅 二室两厅 2006-01-1 书香门地 仙来东大道 65836.90 多层、小高层 2230 91% 三室两厅 二室两厅 2007-06-21 地王城市广场 胜利北路 71934.00 高层 2450 35% 三室两厅 2007-05-1 暨阳 世纪城 市孔目江以西 96575.53 多层、小高层 2200 98% 三室两厅 二室两厅 2005-11-1 新余其他楼盘 聚龙花园 新欣大道 60259.48 多层、小高层 2200 90% 三室两厅 二室两厅 2005-05-1 中大 奥林园 劳动北路新纺大门对面 48526.78 小高层 2000 99% 三室两厅 二室两厅 2005-12-24 绿景水岸一期 科环路 约 260000 多层、小高层 2300 66% 三室两厅 二室两厅 2007-10-01 名门世家 新余市北湖中路以北、北湖宾馆以东 42491.18 高层 2380 58% 三室两厅 2008-04-19 香榭绿洲 渝东大道 49826.40 小高层、高层 2300 30% 三室两厅 2008-01-1 北湖名门世家 新余市北湖中路以北、北湖宾馆以东 42491.18 高层 2300 40 大户型 2008-04-19 加州公馆 市仰天西大道南侧 112130.35 多层、小高层 2200 70 小户型 2007-9-16 格林风情 新欣南大道 53734.04 多层、小高层 2180 30 小户型 2008-01-1 新余其他楼盘 房地产销售 流程培训课件 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 销 售 训 练 流 程 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第一部分、案前 一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景 三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析） 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海