漯河英杨村城中村改造项目市场调研分析报告...

漯河市英杨村城中村改造 市场调研分析报告 子川地产联合机构 2010 年 09 月 - 2 - 目 录 1.调研目的、内容和方法 . - 7 - 1.1 调研目的 . - 7 - 1.2 调研内容 . - 7 - 1.3 调研方法 . - 7 - 2.漯河市宏观发展环境综合分析 . - 9 - 2.1 漯河市宏观发展环境及发展趋势分析 . - 9 - 2.2 漯河市城市规划及政府政策方向 . - 10 - 2.3 漯河市城市功能总体布局综述 . - 12 - 2.4 漯河市人口数量及结构分析 . - 13 - 2.5 漯河市经济形势发展分析 . - 15 - 2.5.1 漯河市近几年经济发展状况 . - 15 - 2.5.2 漯河市与河南省其他各地市经济发展对比分析 . - 17 - 2.6 漯河市人均收入及消费习惯分析 . - 18 - 2.6.1 漯河市人均收入及支出比较分析 . - 18 - - 3 - 2.6.2 漯河市主要商圈综述 . - 20 - 2.7 漯河市各行政区发展概况和经济区、新成立区发展规划 . - 21 - 2.7.1 漯河市各行政区发展概况 . - 21 - 2.7.2 漯河市重点经济区、新成立区发展规划 . - 23 - 2.8 漯河市宏观环境及发展趋势分 析综述 . - 25 - 3.漯河市房地产现状及发展趋势分析 . - 26 - 3.1 漯河市房地产发展轨迹 . - 26 - 3.2 漯河市近 几年房地产发展现状及发展趋势分析 . - 26 - 3.2.1 漯河市近几年商品房施工面积分析 . - 28 - 3.2.2 漯河市近几年商品房竣工面积分析 . - 29 - 3.2.3 漯河市近几年商品房销售面积分析 . - 30 - 3.2.4 漯河市近几年各类物业销售面积分析 . - 31 - 3.2.5 漯河市 2010 年上半年房地产投资情况分析 . - 32 - 3.2.6 漯河市 2010 年上半年房地产销售情况分析 . - 33 - 3.2.7 漯河市 2010 年上半年房地产销售均价分析 （各区域及各类物业） . - 34 - - 4 - 3.2.8 漯河市 2009 年经济适用房、廉租房投放情况分析 . - 36 - 3.2.9 漯河市 各区近期土地投放情况分析 . - 37 - 3.3 漯河市 具代表性楼盘分析 . - 45 - 3.4 漯河市房地产 企业开始追求企业品牌化 . - 51 - 3.5 漯河市房地产 项目设计追求人性化、科技化 . - 51 - 3.6 漯河市房地产市场 产品技术分析 . - 51 - 3.6.1 开发量分析 . - 52 - 3.6.2 容积率分析 . - 53 - 3.6.3 建筑类型分析 . - 53 - 3.6.4 建筑风格分析 . - 54 - 3.6.5 园林规划分析 . - 54 - 3.6.6 户型及面积分析 . - 55 - 3.6.7 单价分析 . - 57 - 3.6.8 总价分析 . - 57 - 3.7 漯河市房地产现状及发展趋势分析综述 . - 59 - - 5 - 4. 召陵区宏观环境和房地产发展综合分析 . - 61 - 4.1 召陵区发展概况 . - 61 - 4.2 召陵区房地产发展状况分析 . - 64 - 4.3 召陵区市场状况及需求特征分析 . - 64 - 4.3.1 受访人群对各区购房意向比较分析 . - 64 - 4.3.2 受访人群对召陵区综合认知比较分析 . - 66 - 4.3.3 受访人群在召陵区购房置业目的分析 . - 66 - 4.3.4 受访人群在召陵区购房置业价格分析 . - 68 - 4.3.5 受访人群在召陵区购房置业的建筑形态和面积比较分析 . - 69 - 4.4 召陵区在售和预售房地产项目解析 . - 70 - 4.4.1 上城公馆 . - 70 - 4.4.2 天明第一城 . - 72 - 4.4.3 博睿国典 . - 73 - 5. 英杨村城中村改造项目优劣势综合分析 . - 75 - 5.1 项目地块现状分析 . - 75 - - 6 - 5.2 项目地块周边竞争环境综合分析 . - 76 - 5.3 项目地块 SWOT 综合分析 . - 76 - 6. 近来国家出台的一系列 房地产政策研究分析 . - 78 - 6.1 近期李克强副总理的两次讲话解读分析 . - 78 - 6.2 楼市调控治不了房价，多个城市紧密筹备房产税 . - 79 - 6.3“国四条”和“国十一条”解读分析 . - 79 - 6.4 国家近期出台的政策对房地产行业的影响分析 . - 81 - 7. 英杨村城中村改造思路和开发建议 . - 83 - 7.1 漯河市宏观环境及发展趋势综述 . - 83 - 7.2 漯河市房地产现状及发展趋势综述 . - 84 - 7.3 召陵区房地产市场状况综述 . - 84 - 7.4 英杨村城中村改造基本思路 . - 85 - 7.5 英杨村城中村改造开发建议 . - 85 - - 7 - 1.调研目的、内容和方法 1.1 调研目的 充分了解并 客观分析漯河市各区域经济和各区域房地产发展状况，客观解析漯河市 部分特色楼盘特 征， 进而对英杨村城中村改造项目及项目所在的召陵区综合环境和发展状况做 出综合分析，对该项目的定位和发展前景提出可行性意见和建议。 1.2 调研内容 此次调研的 主要内容 包括漯 河市宏观环境综合分析，漯河市房地产现状和发展趋势分析，召陵区房地产发展状况 综合分析，英杨村城中村项目优劣势综合分析，近期国家对房 地产行业出台的一系列政策解读 分析等。 1.3 调研方法 1.理论与实践相结合 充分了解和 分析 漯河市房地产现状及发展趋势，依据市场调研学、营销学、数据模型 学等理论，并结合此次 针 - 8 - 对 漯河市英杨村城中村改造项目调研的具体调查分 析和验证，使得研究 分析 更有针对性。 2.比较研究与实证分析相结合 广泛搜集漯河市各类经济数据 及 发展趋势和房地产现状及发展趋势信息资料，进行比较研究，借鉴和吸取 先进的调研理念， 有机融合到对漯河市英杨村城中村改造项目的调查 研究中。 （ 1）问卷调查法：采取分层抽样和立意抽样相结合的方式， 发放问卷时，向 调查 对象强调本调研的意义，并保证了问卷最大可能 和真实 地回收。 （ 2）深入访谈法：通过客观深入的市场问卷调查、踏街调研和统计分 析后，再选取意向购房客户、非意向购房客户和房地产行业内人士等调研对象进行 深入细致的针对性访谈 ，以获取更多感知信息，弥补问卷调查的缺陷，与其优缺互补。 - 9 - 2.漯河市宏观发展环境综合分析 2.1 漯河市宏观发展环境及发展趋势分析 漯河市位于河南省中部 ,伏牛山东麓平原与淮北平原交错地带 ,境内河流为淮河流域沙颍河水系 ,淮河两大支流沙河、澧河贯穿全境并在市区交汇 ,滨河城市特色明显。 漯河市 北距省会郑州 140 公里。西 距平顶山市 78公里 。南 距驻马店市 66公里 ，东 距周口市 55公里 。京广铁路纵贯漯河南北，漯宝 (丰 )铁路西接焦枝线，漯阜（阳）铁路联通京广、京沪两大干线，京珠（海）、南（京）洛（阳）高速公路 交汇于此，漯河现已成为中原地区重要的铁路、高速公路 “ 双十字 ” 交通枢纽。 漯河市境内地势平坦 ,四通八达，交通便捷、环境优美、生态宜居 。 漯河市曾经荣获 全国综合体制改革试点市 、 全国开拓农村市场试点市 、 全国以信息化带动农业产业化试点市 、 全国中小企业创业服务重点支持城市 、 全国食品安全信用体系建设试点市 、 全国推进食品安全保证体系建设试点城市 、 全国保持共产党员先进性教育活动试点市 、 全国城市环境综合整治优秀城市 、 全国卫生先进城市 、 全国创建文明城市工作先进城市 、 国家园林城市 、 全国绿化模范城市 、 中国食品名城 等荣誉。 - 10 - 漯河市全 区 总面积为 2617 平方公里。城市建成区面积 85.1 平方公里 ， 常住人口由 51 万人。 人均公共绿地 14.2平方米，城市绿地覆盖率达到 43.9%。 辖源汇区、郾城区 、 召陵区、临颍县、舞阳县， 共有 50 个乡镇， 6 个街道办事处， 1281 个村。 （ 为 抓住 国家重点工程石武客运专线建设 的 机遇；拉大 漯河 城市框架，打造 漯河 百万人口城市 目标，漯河市委市政府拟成立漯河市西城区，并于 2010 年 3 月 18 日成立了漯河市西城区开发建设指挥部） 随着 城市规模 的 不断扩大，到 2020 年，市区建成区面积 规划 将达到 100 平方公里，人口 100 万。 2.2 漯河市城 市规划及政府政策方向 漯河市未来城市规划的思路为 “ 北优，西阔，南控，东进 ” ； 目标是： 把漯河建成经济繁荣 、 环境优美、社会文明、秩序优良 ， 具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市 。 漯河市未来城市规划的 总体要求 ： 以 “ 三个代表 ” 重要思想为指导，以发展为主题，以特色产业为支撑，以增强城市综合竞争力为核心，以富民强市为根本目的。 漯河城市总体规划图： - 11 - 中心城市 的 内涵是： 1、具备主导功能，先导功能，集聚功能和辐射功能这四项功能。 2、建成 “ 三个基地 ” 即现代农 业产业化示范基地、高新技术产业基地和全国有影响的食品加工基地。 3、逐步成为 “ 七大中心 ” ，区域性交通运输中心、商品流通中心、信息中心、通信中心、供电中心、文化体育中心、医疗保健中心。 - 12 - 中心城市建设的基本模式是 :突出市区优先发展， 以市区带动县城和小城镇协调发展，以城市经济带动农村经济协调发展 ； 市区要扩大规模，向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市场，仓储、货运周转和生活小区，向东规划发展工业区；经过 10 年左右的发展，全市大体有一半农民转为城镇居民，城镇化水平达到 50%以上，在内陆特区 率先实现城乡一体化。 2.3 漯河市城市功能总体布局 综述 漯河市 城市功能 总体布局分为九片区，即老城片区、沙北片区、沙澧片区、澧南片区、金山片区、东北片区、铁东片区、后谢片区、召陵片区等九大功能片区。（如下图所示） - 13 - 1. 老城片区：大型购物中心。 2. 沙北片区：中央行政区（ COD），高端居住区，郾城区产业基地。 3. 沙澧片区：现代文化商务区。 4. 澧南片区：现代交通物流基地面向豫中的货物集散中心；源汇区产业基地。 5. 金山片区：城市休闲区。 6. 东北片区：文化城科学园。 7. 铁东片区：加工制造业基地。 8. 后谢片区：高新技术产业聚集区、研发基地、孵化基地。 9. 召陵片区：召陵区产业物流基地 。 2.4 漯河市人口数量及结构分析 从下图表分析可以看出， 2009 年漯河市全部人口 285.69 万人 ， 0 岁 14 岁人口 约 53.2 万人，占 16.88，与2000 年的 22.92相比下降 6.02 个百分点； 15 岁 59 岁人口 约 193.3 万人，占 69.75，与 2000 年的 67.51相比上升 2.24 个百分点； 60 岁以上人口 约 39.2 万人，占 13.37，与 2000 年的 9.57相比较上升 3.8 个百分点。 - 14 - 16.88%69.75%13.37%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%漯河市2009年人口结构表人数比例 16.88% 69.75% 13.37%1 5 岁以下 15-59岁 6 0 岁以上通过调研及分析进一步发现， 漯河市常住人口家庭户规模稳定，家庭结构简单化，“两口、三口之家”成为现代家庭的主流， 2009 年，全市二人户和三人户占所有家庭户的 88.9%，家庭户规模趋向小型化。呈现劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集 ，城镇化水平进一步提高； 15 岁以上人口占总人口的比重上升趋势。 - 15 - 2.5 漯河市经济形势 发展 分析 漯河 市 经济发展 在 “九五”、“十五”时期一直保持两位数的增幅 ,高于全国、全省平均增长水平 。 漯河是 全国首家“中国食品名城”，食品加工主导产业特色和优势日益明显 ,培育出了全国最大的肉类加工企业双汇集团、全国最大的方便面生产企业之一南街村集团、全国第 一家葡萄糖饮料生产企业澳的利集团等一批知名食品加工企业；漯河市 城市定位为国家食品工业城、豫中区域性中心城市和具有较高品位的生态宜居城市。 目前，漯河市已经形成了以食品、造纸、包装材料、化工等为支柱产业的工业体系。 2.5.1 漯河市近 几 年经济发展状况 2006 年漯河市全年生产总值 377 亿元，完成固定资产投资 138.7 亿元，其中，城镇投资 115.0 亿元，农村投资 23.7 亿元。 2007 全年生产总值 446.6 亿元，完成固定资产投资 187.6 亿元，比上年增长 35.2 %； 其中，城镇投资 159.7 亿元，增长 38.8%，；农村投资 27.9 亿元，增长 17.8%。 2008 年全年实现生产总值 550.3 亿元，完成固定资产投资 246.2 亿元，比上年增长 31.3%； 其中，城镇投资 213.3 亿元，增长 33.6%；农村投资 32.9 亿元，增长18.1%。 2009 年，全年实现生产总值 593.6 亿元，比上年增长 11.9%，完成固定资产投资 324 亿元，比上年增长 31.4%。其中，城镇投资 283.5 亿元，增长 32.7%；农村投资 40.4 亿元，增长 22.8%。（如下图所示） - 16 - 377.01138.7115446.6187.6159.7550.3246.2213.3593.6324283.501503004506002006年 2007年 2008年 2009年2006年-2009年漯河国民生产总值(单位：亿元)生产总值固定资产城镇投资1486917517222372372205000100001500020000250002006年 2007年 2008年 2009年2006年-2009年人均生产总值（单位：元） - 17 - 2.5.2 漯河市与河南省其他各地市经济 发展 对比 分析 2007 年到 2009 年漯河市的国民生产总值总体上处于上升趋势， 由于经济危机影响 ， 2008 年 出现了小幅的下降，从 550.26 亿元下降到 2009 年的 541.67 亿元。 在全省的国民生产总值对比中 漯河市 处于落后地位， 2007年到 2009 年在河南省国民生产总值排名中倒数第三，人均国民生产总值排名 10名，处于中等靠下水平。（如下图所示） - 18 - 2.6 漯河市人均收入及消费习惯分析 2.6.1 漯河市人均收入及支出比较分析 2006 年 全市农村居民人均纯收入 3883 元，人均消费支出 2156 元；城镇居民人均可支配收入 9034 元，城镇居民人均消费支出 6632 元。 2007 年农村居民人均纯收入 4567 元，比上年实际增长 11.5%；人均消费支出 2524 元，实际增长 11.0%。城镇居民人均可支配收入 10732 元，实际增长 13.4%；城镇居民人均消费支出 7460 元，实际增长12.4%。 2008 年 农村居民人均纯收入 5230 元，比上年实际增长 8%；人均消费支出 2860 元，实 际增长 6.9%。城镇 - 19 - 居民人均可支配收入 12364 元，实际增长 8.5%；城镇居民人均消费支出 8777 元，实际增长 10.9%。 2009 年 农村居民人均纯收入 5622 元，比上年实际增长 7.1%；人均消费支出 3172 元，实际增长 10.5%。城镇居民人均可支配收入13390元，扣除物价因素，实际增长 9.2%；城镇居民人均消费支出 9840 元，实际增长 13%。 通过调研发现，漯河市 居民消费 属于理性消费， 日常生活消费， 奢侈型消费 较少。 903438831073245671236452301339056220500010000150002006年 2007年 2008年 2009年2006年-2009年居民人均收入（单位：元）城镇居民农村居民2156663225247460286087773172984002000400060008000100002006年 2007年 2008年 2009年2 0 0 6 年- 2 0 0 9 年人均消费支出（单位：元）农村居民城市居民 - 20 - 漯河市 居民主要以自行车、电动车为出行工具，目的地较远时会优先考虑公 交车，其次是出租车。私家车多以十万左