房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值.docx

第三章房地产价格和价值考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格的含义、形成条件、特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格、价值的种类以及每种价格、价值的含义等的了解、熟悉和掌握程度。考试内容第一节房地产价格的含义和形成条件一、房地产价格的含义了解 二、房地产价格的形成条件熟悉 1.有用性2.稀缺性3.有效需求第二节房地产价格的特征熟悉 第三节房地产供求与价格熟悉 1.房地产需求的含义2.决定房地产需求量的因素3.房地产需求的曲线二、房地产供给熟悉 1.房地产供给的含义2.决定房地产供给量的因素3.房地产供给曲线三、房地产均衡价格熟悉 四、房地产供求与价格关系的特殊性熟悉 第四节房地产价格和价值的种类一、价值、使用价值和交换价值熟悉二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值掌握 1.成交价格2.市场价格3.理论价格4.评估价值三、市场价值和非市场价值掌握 1.市场价值2.非市场价值四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值掌握 1.买卖价格2.租赁价格3.抵押价值4.保险价值5.计税价值6.征收价值五、房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格1.房地产所有权价格2.土地使用权价格3.其他房地产权利价格六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值了解 七、市场调节价、政府指导价和政府定价了解 八、基准地价、标定地价和房屋重置价格熟悉 九、土地价格、建筑物价格和房地价格熟悉 1.土地价格2.建筑物价格3.房地价格十、总价格、单位价格和楼面地价掌握 1.总价格2.单位价格3.楼面地价十一、名义价格和实际价格十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格熟悉 十三、起价、标价、成交价和均价熟悉 十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价熟悉 第一节房地产价格的含义和形成条件1.房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币或实物、无形资产和其他经济利益。房地产价格通常用货币来表示，但可以用实物等非货币形式来偿付2.房地产价格的形成条件（三条件）有用性，稀缺性，有效需求（意愿购买能力）第二节房地产价格的特征（5个）受区位影响很大 实质上是房地产权益的价格形成的时间较长容易受交易者的个别情况的影响有交换代价的价格（买卖价格，也称源泉价格）和使用代价的租金（租赁价格，狭义价格）第三节房地产供求与价格1.房地产需求房地产需求，是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。 需求的条件：购买愿意购买支付能力房地产市场需求：在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者需求的总和。【典型例题】 形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求提示：参见教材P80答疑编号500434030101正确答案AB决定房地产需求的因素（5因素） 该房地产的价格（一般是负相关，但是有例外炫耀物品和吉芬物品）消费者的收入（正常商品正相关，低档商品负相关）消费者的偏好（正相关）相关物品的价格水平替代品一某商品价格上升，导致另一种商品需求增加（经济适用房与商品房）互补品一某商品价格上升，导致另一种商品需求减少（住宅与其配套商业）消费者预期：对未来收入的预期（正相关），对房地产价格走势的预期（正相关，如买涨不买跌） 房地产需求曲线，表示房地产需求量与价格之间的关系的曲线。【难点】需求量的变动（点在需求曲线上移动）和需求的变动（整条需求曲线的位移） 需求量的变动，仅只价格变动，其他因素不变，需求量沿需求曲线移动，价格提高，点向左移，价格降低，点向右移需求的变动，指价格以外的其他因素变动，导致整条需求曲线向左或向右平移（引起需求增加，线向右移，引起需求减少，线向左移）2.房地产供给（熟悉） 房地产供给是指房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。两个条件：供给愿意供给能力房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平和一定市场上所有房地产开发商和拥有者供给的总和潜在供给量存量拆毁量转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量决定房地产供给量的因素 该房地产价格（正相关）。该房地产的成本（负相关）。该房地产的开发技术水平（正相关）。房地产开发商对未来的预期预期价格上升，则会增加供给量预期价格下降，则会减少供给。房地产供给曲线是表示房地产供给量与价格之间的关系的曲线。 【难点】供给量的变化（点在供给曲线上移动）与供给的变化（整条供给曲线的位移） 与需求量的变化和需求的变化类同。3.房地产均衡价格（熟悉）是房地产市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产市场需求量与市场供给量相等时的价格。均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格偏离了均衡价格，必须会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升，最终再次趋向于均衡价格。4.房地产供求状况的四种类型全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况房地产的不可移动性和变更用途的困难，使得决定房地产价格的，主要是本地区同类房地产的供求状况。也印证了前面说过的房地产市场是区域性市场。第四节房地产价格和价值的种类 1.价值、使用价值和交换价值使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用交换价值是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例，通常用货币来衡量。在房地产估价中所讲的价值是指交换价值关系：使用价值是交换价值的前提，没有使用价值就一定没有交换价值。没有交换价值不一定没有使用价值，如空气。房地产既有使用价值也有交换价值2.成交价格、市场价格、理论价格和评估价格成交价格指在房地产交易中交易双方实际达成交易价格。（两个特点：是已经完成的事实，是个别价格）【难点】最低卖价、最高买价、成交价之间的关系当最高买价高于或等于最低卖价，才有成交可能。三者关系：最高买价成交价最低卖价。最高买价与最低卖价之间的区间构成了成交价格的可能区间实际成交价格落在区间的某个位置取决于：该种房地产是处于买方市场还是卖方市场，买卖双方相对的议价能力 【重点】买方市场与卖方市场买方市场，供大于求，相对过剩，买方主动。成交价偏向最低卖价。08年底国内房地产市场具有典型的买方市场特征卖方市场，求大于供，相对短缺，卖方主动。成交价偏向最高买价。0507年国内房地产市场是典型的卖方市场例题：（判断题）在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（） 【2008年真题】提示：参见教材P91答疑编号500434030201正确答案对答案解析卖方主动，可以进行税负转嫁，导致价格上涨。 正常成交价格：指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响。条件（7个）公开市场交易对象本身具备市场性众多的买者和卖者买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿理性且自私的经济行为（经济人假定）买者和卖者都具有完全信息适当的期间完成交易按土地出让方式划分的成交价格招标成交价可实现高地价拍卖成交价最能抬高地价挂牌成交价可实现高地价协议成交价一般会降低地价一般情况下，协议地价最低，其次是招标地价，最高的是拍卖地价。市场价格，是某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数、中位数或众数）理论价格，在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与供给相等的条件下形成的价格【辨析】市场价格和理论价格市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格理论价格是一种完美状态下的价格，则市场价格是一种长期正常状态下的平均价格正常情况下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格【辨析】成交价格、市场价格与理论价格的关系成交价格围绕着市场价格上下波动，市场价格又围绕着理论价格上下波动房地产估价是评估房地产的市场价格评估价值是指估价师通过估价活动而得出的估价对象的价值。它不是事实，但有可能成为成交价格。好的评估价值正常成交价格市场价格同一宗房地产，不同的估价师的评估价值可能有差异，但是应在合理的误差范围内【辨析】比准价格、积算价格、收益价格收益法的收益价格倾向于最高买价，趋向于理论价格成本法的积算价格倾向于最低卖价市场法的比准价格倾向于成交价格，趋向于市场价格正常市场情况下，比准价格与收益价格基本一致房地产泡沫情况下，比准价格大大高于收益价格。反过来，比准价格大大高于收益价格和积算价格，则存在泡沫。市场不景气情况下，积算价格大大高于比准价格或收益价格。反过来，也成立。例题：下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）。【2006年真题】A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价提示：参见教材P93答疑编号500434030202正确答案C答案解析A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致 B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格 例题：判断题在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。2009年真题提示：参见教材P93答疑编号500434030203正确答案正确 3.市场价值、非市场价值（快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值）市场价值（5+3条件）一般条件（5个）交易双方自愿交易利己动机进行交易交易双方精明谨慎，了解交易对象，知晓市场行情交易双方有充裕的时间进行交易不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价隐含条件（3个）最高最佳使用继续使用（持续利用）市场参与者与集体观念和行为特例：征收房屋强制性而非自愿，但房屋征收估价应当采用市场价值标准。例题：（判断题）城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。【2007年真题】提示：参见教材P95答疑编号500434030301正确答案错 非市场价值5种快速变现价值，卖方因某种原因急于脱手房地产时而形成的价值。不符合市场价值形成的“交易双方有较充裕的时间进行交易”条件，交易时间较短，一般低于市场价值谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下，遵守谨慎原则（高估风险与费用，低估收益）评估出的价值。一般低于市场价值。如抵押价值。例题：（判断题）房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（） 【2008年真题】提示：参见教材P95答疑编号500434030302正确答案错 在用价值指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次，它可能是最高最佳使用，也可能不是。当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。例题：（判断题）房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（） 【2008年真题】提示：参见教材P95答疑编号500434030303正确答案错答案解析当现状使用就是最高最佳使用时，在用价值等于市场价值。当现状使用不是最高最佳使用时，在用价值小于市场价值。 残余价值是指在非继续使用条件下的价值，一般低于市场价值。特例：在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，要假设继续经营来评估其市场价值给予拆迁补偿投资价值指某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。投资价值与市场价值的区别市场价值来源于大多数市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的。具有唯一性投资价值是对特定的投资者而言，建立在主观的、个人因素基础上。投资价值因人而异投资价值因人而异的原因在于，不同的投资者在各方面的情况不同，都会影响其对房地产未来收益能力的预期投资实现的条件，投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价格投资价值的评估方法与评估市场价值的方法相同，主要区别在参数的取值市场价值投资价值折现率社会一般报酬率特定投资者要求的最低报酬率净收益税前净收益（不扣除所得税）税后净收益（扣除所得税）未来净收益的估计客观可能乐观也可能悲观政府国有土地招、拍、挂，开发商委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，就是一种投资价值评估例题：房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。【2007年真题】A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值提示：参见教材P96答疑编号500434030304正确答案D 例题：下列价值种类中，属于基本价值类型的有（）。【2008年真题】A.抵押价值 B.市场价值C.计税价值 D.投资价值E.在用价值提示：参见教材P94、P95答疑编号500434030305正确答案BDE 例题：下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。【2009年真题】A.在用价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用D.同一估价对象可能有不同类型的价值提示：参见教材P94-95答疑编号500434030306正确答案A答案解析在用价值是否是市场价值取决于其现状用途是否是最高最佳用途，是的话，就是市场价值，不是的话，就会低于市场价值。不同的投资者对于投资价值的判断有很大差异，和市场价值不一定吻合。 例题：对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。【2009年真题】A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值提示：参见教材P94-95答疑编号500434030307正确答案B 例题：下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）【2009年真题】A.完全产权价值B.出租人权益价值C.快速变现价值D.承租人权益价值E.残余价值提示：参见P95答疑编号500434030308正确答案CE答案解析快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。完全产权价值肯定是市场价值，出租权价值，和承租权价值，由于租金存在市场标准，租赁也是完全的市场行为，因而租金体现了市场价值。 例题：【判断题】对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。【2009年真题】提示：参见教材P96答疑编号500434030309正确答案错误答案解析市场价值源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值，在某一具体时点，市场价值是唯一的；投资价值是基于特定投资者的主观、个人判断形成的价值，投资价值因人而异。投资价值可能大于等于市场价值，只有投资价值大于市场价值，投资者才会投资。投资价值也可能小于市场价值，这时投资者就会放弃投资。 4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值买卖价格是房地产权利人采取买卖方式将其房地产转移给他人，由房地产权利人收取或他人支付的货币或实物、无形资产和其他经济利益租赁价格：是房屋所有人或土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收费的货币、实物、无形资产和其他经济利益（注意：与租赁权价格的区别）【重点】租金的分类租金种类包含的项目市场租金商品租金折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租、利润（八项）成本租金折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税（五项）准成本租金福利租金真正的房租地租、折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、持有环节税、租赁费用、租赁税费、利润（十项）【重点】实际房租与真正租金的差别实际房租中可能包含着真正房租之外的费用实际房租中可能未包含真正房租的构成因素例题：下列属于成本租金构成的内容有（）。【2008年真题】A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税提示：参见教材P97答疑编号500434030310正确答案ABCE 抵押价值：是在抵押期间的各个时点（09新增），债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。公式抵押贷款额度抵押价值*贷款成数抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值法定优先受偿款未设立法定优先受偿权利下的价值拖欠建设工程价款已抵押担保的债权数额其他法定优先受偿款再次抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款例题：王某于2006年6月18日将其拥有的某个商铺抵押贷款，贷款成数为6成，贷款金额为200万元，贷款年利率为8%，贷款期限为5年，按月等额偿还。2009年10月18日，王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第1年的有效毛收入为50万元，运营费用为26万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%，未来收益期限为36年。当地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。请计算该商铺2009年10月18日的再次抵押价值。（8分）【2009年真题】提示：参见P98-99答疑编号500434030311正确答案再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-拖欠工程价款=已抵押贷款余额/社会一般贷款层数-其他法定优先受偿款解题思路：这里没有法定优先权的问题，所以，先用收益法计算该商铺2009年10月18日这个估价时点的收益还原法下的价值。再计算2009年10月18日的已抵押贷款余额，（1）2009年10月18日的收益还原法下的价值商铺的收益还原法下的价值=2270.22-485.09=1785.13（2）贷款余额总共60期，已经偿还了40期，还剩20期。月偿还贷款额为40557元未还贷款额=40557*（P/A，8%/12，20）=75.7050万元（3）再次抵押价值=1785.13-75.7050/60%=1658.96万元 注：请学员自行学习此题例题：某商品住宅在建工程建设用地面积25000平方米，拟建500套住宅，总建筑面积50000平方米，已完成总投资80%，开发商以5000元/平方米的价格预售了其中的100套，建筑面积10000平方米，预购人按照房价的70%办理了个人住房抵押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额260万元。开发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位实际投入少200万元。现评估该在建工程不存在预售期房，且未设立法定优先受偿权下的价值为2000万元。当地同类在建工程的抵押贷款成数一般为65%。求取：该在建工程的再次抵押价值。提示：参见教材P98答疑编号500434030312正确答案 例题：（判断题）某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（）【2008年真题】提示：参见教材P98答疑编号500434030313正确答案对 例题：在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。【2007年真题】A.划拨土地应补交的出让金B.已抵押担保的债权数额C.发包人拖欠承包人的建设工程价款D.强制执行费用E.估价费用提示：参见教材P98答疑编号500434030314正确答案BC答案解析法定优先受偿款包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款，但不包括诉讼费用、拍卖费用、估价费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。 例题：某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（）万。【2008年真题】A.370B.385C.420D.550提示：参见教材P98答疑编号500434030315正确答案B 例题：某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。（）【2007年真题】提示：参见教材P99答疑编号500434030316正确答案错答案解析再次抵押价值未设立法定优先受偿权利下的价值-拖欠建设工程价款-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-其他法定优先受偿款。未设立法定优先受偿权利下的价值指抵押房地产拍卖、变卖最可能所得的价款，一般低于市场价值，本题中的再抵押价值应该为100万元。 例题：在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）【2009年真题】A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债权数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款提示：参见P98答疑编号500434030317正确答案ABE 保险价值是房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值火灾险的评估价值包含建筑物的重建成本和重建期间的经济损失不含土地价值。计税价值，也称为课税价值或计税租金，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金。如房产税计税价值为房产原值一次减除10%-30%后的余值，或房产租金。征收价值是为国家征收房地产确定补偿金额提供参考而评估的被征收房地产的价值。例：一个经营者花费5万美元购置一块建筑场地。然后再花费20万美元修建一幢办公楼。这时他在他的资产中已投入25万美元，这是投资成本的总和。当他将该财产为抵押贷款评估时，该财产只会有21万美元的借款价值，估税员以13万美元估定财产收税价价值。如果该财产所有者决定出售该财产，在与房地产经纪人谈妥以后，标价30万元美元。然而，在他确实得到标价以前，他会发现自己的财产正是某种公共项目所需要的，可以得到27.5万美元的征收价值。以上每个价值，都是对房地产经济价值的一种衡量，有其合理性。5.所有权价格、使用权价格和其他权益价格所有权价格，中国目前只有房屋所有权价格没有土地所有权价格，因为土地公有制下，土地的国家所有权和集体所有权不允许转让。土地征收目前不是按土地的市场价值进行补偿。未来改革方向是按照土地市场价值补偿。房屋拆迁货币补偿，以被拆迁房屋的市场评估价格为依据。使用权价值主要指土地使用权，包括建设用地使用权、宅基地使用权和土地承包经营权。正常情况下土地所有权价格高于土地使用权价格，但在特殊情况下有例外。其他权益价格，泛指所有权价格、使用权价格以外的各种房地产权益价格，包括：租赁权价格、地役权价格、抵押权价格。6.原始价值、账面价值、公允价值和市场价值会计上的概念原始价值，也称原值、原价、历史成本、原始购置成本，是指一项资产在当初取得时实际发生的成本。对于外购的资产，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出对于自行建造的资产，为建造出达到预定可使用状态前所发生的必要支出会计核算原则，将原始价值作为资产的价值确认的基础，作为入账价值账面价值，也称为账面净值、折余价值，是指一项资产的原始价值，减去已计提折旧后的余额。账面价值=原始价值-累计折旧原始价值和账面价值的比较 原始价值是不变的，帐面价值逐年递减。公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。采用公允价值计量房地产价值的条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。达到条件时，公允价值模式优于成本模式市场价值，也称为实际价值，是指一项资产现时在市场上实际所值的价格，是资产在市场上成交的最可能的价格。各价值之间的关系原始价值始终不变，账面价值是随着时间的流逝而不断减少，公允价值、市场价值是随着时间的流逝而波动公允价值、市场价值与账面价值或原始价值可能有关，也可能无关房地产估价是评估房地产的公允价值、市场价值下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是（）。【2007年真题】A.原始价值高于账面价值B.投资价值高于市场价值C.谨慎价值低于市场价值D.快速变现价值低于市场价值提示：参见教材P103答疑编号500434030401正确答案B 7.市场调节价、政府指导价和政府定价按政府对房地产价格的管制或干预程度来划分形成机制估价规定适用市场调节价通过市场竞争形成，经营者自主制定依据市场供求状况商品房政府指导价政府价格主管部门或其他有关部门按定价权限和范围规定基准价及浮动幅度，指导经营者制定估价结果不得超出政府指导价规定的幅度经济适用房政府定价由政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价权限和范围制定价格估价结果不得超过其最高、最低限价房改房廉租房最高限价和最低限价最高限价如：限价房最低限价最低保护价，如工业建设用地出让时的最低出让价格有最高限价的房地产，其估价结果不得超过其最高限价有最低限价的房地产，其估价结果不得低过其最低限价经济适用房的七项成本：征地和拆迁补偿安置费，勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，住宅小区基础设施建设费，管理费，贷款利息，税金经济适用房的利润率控制在3%以下8.基准地价、标定地价和房屋重置价格基准地价：在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、办公、居住、工业等用途，分别评估确定的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一时点的建设用地使用权价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格房屋重置价格：不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋，在某一基准日建造它所发生的必要支出及应得利润9.土地价格、建筑物价格和房地价格土地价格有建筑物的土地部分，要刨去建筑物价格五种土地生熟情况：未完成征收补偿安置的集体土地，已完成征收补偿安置但未完成三通一平的土地，已完成征收补偿安置和三通一平的土地，未完成房屋拆迁补偿安置的国有土地，已完成房屋拆迁补偿安置的国有土地。生地 毛地 熟地建筑物价格仅指建筑部分的价格，刨去该建筑物占用范围内的土地的价格房地价格指土地与建筑物的综合体的价格，就是一般意思上房价的概念房地价格土地价格建筑物价格【辨析】房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值（外部性的原因）房地产合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和（外部性的原因）10.总价格、单位价格和楼面地价总价格是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，房地产的总价格一般不能完全反映房地产价格水平的高低。楼面地价是单位建筑物面积的房地价格，房地产的单价可以反映房地产价格水平的高低。价格单位包括：货币面积面积内涵建筑面积、使用面积、成套房屋的套内建筑面积居住面积、营业面积、出租面积、可转让的土地面积、可出售的建筑面积面积单位（平方米、公顷、亩、平方英尺、坪等）楼面地价是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。楼面地价比土地单价更能反映土地价格水平的高低。几个很重要的计算公式土地总价=土地单价土地面积=楼面地价建筑面积某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（）万元。【2006年真题】A.96 B.192 C.240 D.480提示：参见教材P107答疑编号500434030402正确答案D答案解析建筑面积2000/5000=4000m 2土地总价土地单价*土地面积楼面地价*建筑面积=1200*4000=480（万元） 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是（）。【2009年真题】A.土地总价B.土地单价C.楼面地价D.商品房价格提示：参见教材P107答疑编号500434030403正确答案C答案解析楼面地价比土地单价更能反应土地价格水平高低。 11.实际价格和名义价格实际价格不能直接观察得到，一般在名义价格基础上计算处理才能得到。多种含义的名义价格和实际价格（1）未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格是实际价格。（2）买房送装修、汽车、车位等时，总房价是名义价格，扣除这些赠品后的价格是实际价格。（3）当事人为了逃税不实申报价格是名义价格，真实的成交价格是实际价格。（4）买卖双方因为约定税费的承担方式不同，也可能导致实际价格与名义价格的不符。（09新增）实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格【重点】名义价格与实际价格的换算根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格的是（）。【2008年真题】A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（2）、（4）种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况提示：参见教材P108答疑编号500434030404正确答案D答案解析1名义价格实际价格绝对相同，3由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D 在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付l6万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元每平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元每平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清.丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率l0%，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。（）【2007年