房地产顾客敏感点和质量标准要点参考项目库.doc

沿海集团 作业指导书 设计管理模块 沿海地产投资（中国）有限公司流程文件文件类型作业指导书文件名称顾客敏感点和质量标准参考项目库文件编号DG118目前版本2007-1版发布日期20070401修订记录版本修订时间修订内容编制人：朱能伟日期：20070401审核人：张宝利、李霆日期：20070401审批人：流程审议小组（组长：韦桂清）日期：20070401顾客敏感点和质量标准参考项目库顾客敏感点项目所涉及的硬件设施实施措施和质量标准大类中类等级小类等级环境设计和景观节点1） 独特醒目的居住区外部景观综合形象A入口大门(含门卫)A与场地和景观设计取得协调，采用当地材料和传统工艺。围墙（围栏）考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形外部绿地、开放空间及其他构筑物.A注重景观气势和对行人的引导作用。小区建筑轮廓B色彩和形式富于变化，成本许可情况下宜采用坡屋顶形式2)中心公共绿地B公共活动场地B考虑公共活动场地、绿化、景观水体、游泳池地面铺砌与建筑群、道路交通系统的综合关系，以营造温馨的环境氛围。公共活动场地设置以居民年龄结构为基础，可设为幼儿儿童游戏场地，青少年和老年活动场地。绿化、景观水体B绿化植物考虑生态、景观和使用三方面因素。水体可分为水池、流水、瀑布和喷泉，根据设计意图和地形采用，注意水体深度和水体边缘处理，以及水体清洁。地面铺装B满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），考虑舒适、自然、协调而对铺装在材料、色彩、组合三方面做出设计。3)商业步行街或商业广场B地面铺装B会所、公建服务设施，步行街，建筑小品等的综合表达以营造良好的环境氛围，安排在居住区主要景观位置上，如居住区出入口，居住区中心，居住区景观轴线或制高点上。街道立面B环境小品B4)样板区、样板房A设计图纸确定A景观的中心，设施的中心。功能相对完整，住宅群体景观、公建群体景观、绿地景观、道路景观综合体现。环境设计和景观节点5)环境其他设施B边缘：不同性质地坪交接处，B软硬质地面、水体与硬地、车道与人行道、地面和墙体交界处，需特别重视，并提出详图护坡、踏步、坡道、树穴B注重形式、材料、色彩组合，设计中提供详图。围栏 地面铺装B铺装满足使用要求（感觉和触觉）和景观要求（视觉），围栏考虑与地面材料和图案关系，顺应地势和结合植物的外形，设计中提供详图环境小品B分为街道小品和绿化小品特定功能性设施：座椅、护柱、种植容器、垃圾箱，景观性小品：雕塑、水池、喷泉、构架等。位置、尺度和艺术性是环境小品成败关键。户外场地1）体育设施C健身场地、游泳池B宜结合园林景观设计，同时兼做景观水体。竞技体育场地C有噪声的体育场所宜集中布置，并结合园林景观设计，散布于环境绿化中。无噪声的设施可作为园林景观开放空间设置。休闲体育场地C项目的选择考虑能作为园林景观开放空间。项目选择贴近居民的生活形态。2）活动设施B老年人活动场B1.老年人健身、休闲与交流等多样化活动。2.考虑作为青少年或家庭活动空间。3.位置结合居住区各种形式绿地设置。儿童活动场B1.接近住户和住宅单元，便于家长监护。2.空间相对围合，可设在居住组团内。3.考虑家长陪伴和监护的休息设施。4.150户或100儿童设一处，服务半径小于150米。3）其他设施C综合广场C1.全体居民都适用的综合性集会广场。2.位置接近小区交通干道。3.广场空间需适当分割，地面铺砌图案丰富。广场布置尺度适宜的景观小品。主题活动场C根据具体项目主题概念确定公共服务设施1）商业服务（一）A会所A1.以会所建设为项目卖点之一，与中心公共绿地形成项目样板区2.会所设在小区中心，景观最好的位置。菜市场、超级市场B1.位置考虑对外开放的可能，便于该地区居民的利用。2.不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声、异味等影响。2）商业服务（二）B金融邮电C一般设在中心地区，布置时要考虑到生活流线。中餐厅、西餐厅C考虑到污染，中餐厅慎重设置。3）文化教育B幼儿园、小学、普通中学B1.保证学生上学途中安全。2.考虑学校对外开放，便于该地区居民的利用。3.不能破坏周围的居住环境如灰尘、阴影、噪声。4.设计要注意营造良好的整体环境。4）行政管理C物业管理、居委会、派出所C按项目需要和主管部门要求设置。5）医疗卫生C社区康服中心、门诊所C容易接近的位置。注意噪声和私密性。住宅组群1）户外活动环境B建筑组团庭院绿化。儿童活动场B为居民提供良好的户外活动环境。应考虑以下因素：1.形成良好而富有主题特征的景观2.构筑适宜在其中进行各类户外生活活动的空间环境。3.以及住宅间活动的安全和心理要求。4.组团形式有利于形成完整物业管理模式，保证物业管理便利、经济。5.空间组合形式，建筑底层空间布局，组团机动车停车模式。规划建筑群体间园林景观和居民活动内容，以及组团与周边交通组织。2）形成完整物业管理模式B组团门禁系统B3）组团机动车停车模式B首层停车位置B道路系统1）交通组织采用人车分行的原则B专门的步行道路系统。B1.交通组织采用人车分行的原则，2.道路顺而不穿，方便寻访及识别。3.路网结构合理，考虑机动车道路分级，同时要考虑专门的步行道路系统。4.道路系统设计要注重道路通达性，道路景观和对住宅区环境影响，以及营造良好街道生活氛围。分级的机动车道路系统B生活休闲道路C2）停车模式B街道停车B1.车辆停放与园林庭院计、组团设计相配合。2.合理确定停车步行距离。按集中停车规模确定停车服务半径。商服中心考虑集中停车。3.非居民停车宜集中，居民停车可分散。4.减少居住区内汽车通行量，减少空气和噪声污染。地下停车库B集中停车场B多层停车库C其他市政配套设施1） 中水系统C中水管网C前期投入大，运营时可节约用水，生态性节能型居住区可考虑采用污水处理系统或雨水收集系统。C2）直饮水系统（分质供水）C净水管网C前期投入大，运营时成本相对较低，较高标准居住区可考虑采用净水处理系统C小区智能化1）安全防范系统B出入口管理及周界防越报警B设置可视对讲与门控系统。对讲与防盗门控制系统B设置出入口及周边安防报警和电视监控系统。设置电子巡更系统。住户报警B包括红外监视，自动布防，自动报警，紧急报警等功能。寻更管理C设置供电、公共照明、供水、消防、车库等公共卫生设施的电视监控系统2）信息管理系统B远传抄收与管理B一般中心城市为基本配置，做到水、电、燃气三表户外计量车辆出入停放管理B基本配置，作为客户资源，可与布线服务商分享利益。紧急广播与背景音乐B背景音乐设置应与景观效果配合。电话闭路电视B起居室、主卧室、书房、卫生间设电话接口，起居室、主卧室、书房、设有线电视接口高速宽频数据网B起居室、书房、设宽频接口宽带光纤接入网B接入小区公共部分1）住宅入口B入口B1、 住宅入口标志醒目，综合形象富于个性。2、 根据项目定位首层电梯大堂采用精装修。首层电梯大堂B2）垂直交通B楼梯间B1、不设电梯的楼梯间适当提高装修标准，形成良好顾客界面。2、设电梯的疏散楼梯间采用简装修。楼梯间（消防疏散）D电梯间及走廊B1、电梯大堂作为装修重点之一，适当提高标准。2、电梯选型采用名厂电梯，设计前充分分析运送能力，计算电梯等候时间。电梯B建筑风 格1） 建筑立面B建筑立面B1. 通过建筑立面，建筑细部，材质以及色彩表现出具有强烈风格特征的建筑形象。2. 注重建群体组合，创造与景观环境协调的街景2） 建筑街景B建筑街景B产品顾客敏感点项目及质量标准-建筑单体顾客敏感点项目所涉及的硬件设施实施措施和质量标准大类中类等级小 类等级户型设计1）公共活动区B起居室B1.起居室形状应方正，适宜家具布置2.户内交通线路应避免斜穿起居室。3.起居室面积20-45平方米，如有可能与餐厅分开设置。4.起居室必须开放、明亮有较好的视野和景观。起居室最好与阳台相连。5.结构梁偏向走道和次要房间，卧室内不露梁角。餐厅B1. 高标准住宅宜独立设置餐厅，或与厨房在一起合设。2. 面积条件限制时可以与起居室合并设置。3. 餐厅与厨房相邻设置。餐厅开间不小于2400mm4. 开向起居室的门不宜多并应集中开，以减少交通干扰。留有适当的长墙面布置家具，墙面直线长度应大于3米门厅B如有可能尽量设置入户门厅，避免开门见厅。家庭厅B家庭成员内部活动空间，独立于起居室，位于家庭内部。2）私密休息区B卧室B1.主卧室:15-25，次卧室:10-15m22.保证主卧室良好朝向。3.卧室形状应方正，最小开间应保证大于2400mm.4.卧室宜相对集中，并与卫生间临近布置。5.结构梁偏向走道和次要房间，卧室内不露梁角。户型设2）私密休息区书房B1.书房开间中线尺寸不应小于2400mm2.高档住宅在面积允许的情况下应单设书房，邻近起居室、主卧室。或可与起居室合设，合设时宜做空间分隔。保姆房B面积：4-6，独立的出入口和卫生间，与家庭卧室分离。3）辅助区B卫生间B1.厨房卫生间室外管道安放于隐蔽处，减少对立面影响。2.洗浴空间与盥洗空间分隔，做到干湿分区，面积允许可分两间设置。3.厨房卫生间装修尽量一次到位。4.预留强排燃气热水器排风管，如有可能燃气热水器安装在生活阳台，热水管预埋。5.套内应预留洗衣机位置。卫生间应安排肥皂盒、手纸盒、浴盆起身扶手、毛巾架、挂衣架、镜箱等配件，并留出洗衣机、电吹风等电源插座。6.卫生间设排气扇，煤气表位置，煤气管走向，热水器排风孔洞。厨房B1.必须有防止厨房异味扩散措施2.按照操作流程合理布置洗涤池、案台、炉灶、厨柜、排油烟机、排气扇。并考虑冰箱、微波炉、消毒碗柜、洗碗机、电饭煲、电开水器等位置，及预留插座。3.厨房宜布置在户内近入口处，靠近餐厅。 阳台B分成观景阳台和生活阳台，观景阳台宜宽大，突出休闲功能，阳台小梁可采用反梁的形式。贮藏空间、过道B过道宽度能够保证搬运家具的要求。建筑设备及建筑构件1）建筑给排水B给水C给水管网采用复合铝塑管，保证水质热水供应C热水器安于阳台时预埋热水管，高级住宅可考虑集中热水供应。 生活污水C采用复合PVC管，减少管网锈蚀2）电力电讯B供电线路B线路和开关插座布置考虑家具和电器的位置,以及人的行为尺度。开关插座发电机组C高层设柴油发电机组电话线路B起居室、主卧室、书房、卫生间设电话接口有线电视和宽频网络B起居室、主卧室、书房、设有线电视、宽频接口火灾自动报警系统C高层建筑公共部分设置3）供暖B供暖B1.一般住宅散热器应明装；高级住宅散热器应暗装或加防护罩。2.楼梯间及其它有冻结危险的场所，其散热器应由独立的立、支管供暖，且不得装设调节阀。3.一般住宅供暖管道为明装，高级住宅管道宜暗装。当管道暗装时应在墙内做沟槽以利伸缩B空调机位、外管线宜布置整齐并尽量隐蔽，空调室外机注意立面效果，尽量安放于隐蔽处