快时尚及餐饮在购物中心内坪效分析.doc

快时尚及餐饮业态在购物中心内坪效分析 时间:2014-07-29来源:同昌盛业作者:购物中心在中国主要城市的快速发展，为快时尚及连锁餐饮品牌的快速拓展搭建了施展的舞台。特别是在购物中心及电商同期爆破式发展的冲击之下，快时尚和餐饮业态愈加成为购物中心经营者抵御电商冲击和塑造购物中心差异化的利器。快时尚 一线坪效优于二、三线城市快时尚以“快、狠、准”抓住现代消费者的消费需求，合理的价格及时尚的设计为其在中国的高速发展奠定基础，更多的国际性快时尚品牌加速进入中国市场。快时尚在中国的高速发展，已经成为了商业地产中最热门的话题之一，不管是消费者还是发展商都对此类品牌崇尚备至。快时尚能如此大横其道的扩张，是因为它们准确地抓住现代消费者的消费需求。快时尚追求“快、准、狠”，始终追随当季潮流，它们的货品更新速度奇快，橱窗陈列的变换频率更可能是一周一次，甚至一周两次。对于消费者来说，可以在很短的时间，以低廉的价格买到新潮的服饰。其代表品牌除了较早进入中国的“四大天皇”H&M、Zara、C&A和UNIQLO外，还加入了Forever 21、GAP、UR等后起之秀。2月28日，英国NewLook品牌在上海的龙之梦购物中心开设首家门店；3月1日，另一快时尚品牌美国Old Navy品牌的中国首间上海旗舰店开幕，4月19日，美国休闲品牌Abercrombie& Fitch (A&F)旗舰店也在上海开幕这标志着越来越多的国际性快时尚品牌参与到中国零售市场来分一杯羹。快时尚的分销渠道不断下沉，一线城市的郊区以及二、三线城市成为快时尚拓展的主要空间。随着快时尚品牌的深入人心，加之在一线城市分店数量逐渐饱和的影响，快时尚在一线城市郊区及二、三线城市的拓展，是消费者及市场层面的双重作用的结果。例如2013年的优衣库和H&M。这两个品牌在保持较快开店速度的同时，开店的主要区域恰恰迎合了这种趋势。2014年传统的快时尚品牌仍然会延续这种开店速度及区域选择。而快时尚的新晋例如Old Navy、NewLook、AF等还将以在一线城市的主要商圈为主，拓店数量停留在个位数。（如表1）快时尚在一线城市所承受的高租金及坪效显示，其在一线城市创造的经营绩效，仍然显著高于二、三线城市。对快时尚而言，由于多数购物中心仍然需要依赖于快时尚品牌来提升其对其他商户的入驻意愿和对消费者的吸引力。快时尚在一段时间内仍将保持较强的议价能力，其租金水平不会受到明显影响。一般来说，比较知名的快时尚品牌，在二、三线城市都不用支付保底租金，只需要支付提成租金(按实际销售额提取固定比例作为租金)，其值约为6%-8%左右，有时候甚至可以从业主手中拿到装修补贴及货品周转金等补贴。在一线城市，快时尚通常能支付大概人民币5-8元/平方米天的保底租金，而在城市核心位置，快时尚的保底租金更可达至约人民币20-30元/平方米天。而增长率方面，一线城市快时尚的保底租金每年平均大概能达到2-4，二、三线城市一般在租期里保持不变。受惠于这类支付相对比较低的租金手法，近两三年，快时尚才得以在中国实现快速扩张。（如表2）虽然快时尚市场在二、三线市场保持着快速的拓张态势，但二、三线城市消费者对于价格敏感度更高，消费习惯也与一线城市的消费者仍存在明显差异，消费特征具有更明显的地域差异化以及多元化的特点，更难以把握。为了应对二线城市消费者对于价格敏感的问题，并降低库存的要求，ZARA开始尝试在二线城市开设Outlets店铺。2013年12月ZARA在三线