2012年房地产标杆企业宋城集团深度研究.doc

摘 要 宋城集团以宋城股份为代表的旅游演艺业务为 先头部队，景观房产、酒店及文化创业产业群 为两翼。 开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值， 然后投资景观房产。获利模式：旅游（门票、 演出）、地产（景观房产项目）、持有型商业 物业（酒店、商铺）。 从目前宋城股份的扩张情况，我们发现，异地 扩张项目主要使用超募资金，另外追加部分自 有资金。公司 2010 年底成功上市，募得资金 21.3 亿元，其中超募额达 15.3 亿（其中 3 亿 留底补充流动资金），为以后的项目筹资打下 了基础。 宋城股份的“旅游+演艺”模式虽然是目前集 团扩张的主体，却也是集团的“先头部队”， 整体上是为地产板块服务的，地产板块是造血 机器，“旅游+地产”才是宋城集团实质上的 核心。 董事长黄巧灵认为：政府与企业之间应该能够 找到共同的利益支点。基于这种认识，杭州旅 游格局因宋城的推动而屡次改写，宋城也从杭 州旅游格局的调整中获益匪浅。 宋城集团是首个提出“景观房产”、“休闲房 产”、“旅游文化综合体（rbd）”概念并付 诸实践的公司。中国第一个真正的 rbd 坐落 于杭州“湘湖 休博园”商圈，目前包含杭州 乐园、第一世界大酒店、浙江省文化创意产业 实验区、景观地产群、奥特莱特品牌直销广场。 高高通通智智库库 房房地地产产标标杆杆企企业业研研究究 高高通通智智库库 房地产标杆企业研究 2 20 01 12 2 年年 6 6 月月 2 24 4 日日 宋城集团：旅游先发，地产造血宋城集团：旅游先发，地产造血 房地产行业季度发展报告 2 2010 年 12 月，宋城股份首次公开发行 a 股 并在创业板上市，成为“中国旅游演艺第一股” 。2011 年，公司在强化杭州大本营、推出 吴越千古情、宋城二期及烂苹果乐园（原 动漫馆）的同时，更是在数个全国一线旅游目 的地推出文化主题公园和旅游演艺产品“千古 情”系列。2012 年，将着重落实三亚、泰山、 丽江、石林等落地项目的推进。 房地产标杆企业研究 3 目 录 一、宋城集团概述 .4 4 （一） 经营定位.5 （二） 盈利模式.7 （三） 发展脉络.8 二、宋城股份 .1111 （一） 市场表现.12 （二） 宋城景区及宋城千古情.15 （三） 杭州乐园及吴越千古情.18 （四） 动漫乐园.20 （五） 异地扩张.21 三、宋城股份核心竞争力分析 .2323 （一）行业竞争力及政府支持.23 （二）完善的人才机制.26 （三）充足的客流保障.27 （四）未来发展风险规避.28 四、宋城旅游文化综合体项目杭州世界休闲博览园.2929 （一）景观房产.30 （二）文化创意产业群.36 （三）主题酒店及其他.38 五、其他产品 .3939 六、代表性产品简介 .3939 房地产标杆企业研究 4 图 表 目 录 图表 1：宋城集团组织架构图.4 图表 2：宋城集团主营业务.6 图表 3：宋城集团异地项目分布.11 图表 4：宋城股份产权控制图.12 图表 5：2008-2011 公司资产增长 .13 图表 6：2008-2011 公司收入增长 .13 图表 7：2007-2011 公司营业收入构成 .13 图表 8：2008-2011 公司三费率 .14 图表 9：2007-2011 公司产品毛利率 .14 图表 10：2008-2011 国内景区毛利率比较 .15 图表 11：2008-2011 国内景区净利率比较 .15 图表 12：2007-2011 公司资产负债率 .15 图表 13：宋城景区平面图.16 图表 14：宋城景区其他旅游休闲节目.16 图表 15：宋城景区 2007-2011 收入及客流量.17 图表 16：杭州乐园平面图.19 图表 17：杭州乐园跨区域游客分布.19 图表 18：杭州乐园省内客群分布.19 图表 19：杭州乐园 2008-2011 年收入及客流量.20 图表 20：公司已公告的异地项目.21 房地产标杆企业研究 5 图表 21：宋城景区主营业务成本.22 图表 22：异地演艺节目竞争.23 图表 23：主题公园的“长江模式”.24 图表 24：“印象”系列节目运营情况.24 图表 25：2011 年公司获得政府补贴明细 .26 图表 26：宋城股份销售网络由点及面.27 图表 27：休博园项目业态分布图.29 图表 28：地中海别墅项目经济技术参数.31 图表 29：苏黎世山地别墅项目经济技术参数.31 图表 30：奥兰多小镇项目经济技术参数.32 图表 31：湖畔宽邸项目经济技术参数.34 图表 32：威尼斯水城项目经济技术参数.35 图表 33：丁香公馆项目经济技术参数.35 图表 34：湖畔公寓项目经济技术参数.36 图表 35：浙江省文化创意产业园实验区平面图.37 房地产标杆企业研究 6 一、宋城集团概述 宋城集团是中国最大的民营旅游投资集团，是中国休闲产 业领军者，形成了旅游演艺、休闲房产、酒店与文化创意产业 群三大主营业务，总资产逾 200 亿。 宋城集团商业模式创新的核心是“以先进休闲理念，领文 化发展潮流”。 目前，宋城集团以宋城股份为代表的旅游演艺业务为先头 部队，景观房产、酒店及文化创业产业群为两翼。宋城股份以 “主题公园旅游文化演艺”为主营模式，保持创作和设计的 独特性，构建成熟的营销网络，通过资本运营使宋城模式走向 全国，领跑中国旅游文化产业。 图表 1：宋城集团组织架构图 房地产标杆企业研究 7 资料来源：公司公告 （一）经营定位 1、 宋城股份（300144，sz）是宋城集团的先头部队。 宋城股份以“主题公园+旅游文化演艺”为经营模式，成 功打造了以宋城千古情为核心的中国最成功的宋文化主题 公园宋城景区和华东地区最受欢迎的游乐主题公园杭 州乐园，构建了“西湖观光，宋城怀古，杭州乐园度假游”的 杭州主流旅游线路。 宋城股份已经成功打造了“宋城”和“千古情”两大品牌， “文化先行”的理念赋予了宋城股份足够的含金量。宋城股份 所经营的业务板块，无论是主题公园和旅游文化演艺，设计和 规划等均是由公司内部的创作团队完成，具有较强的自主创新 能力。创作和设计的优势是宋城股份进行差异化经营和持续创 新的重要保障。 宋城股份将旅游文化的高附加值有效的与主题公园模式相 融合，使其同时享受了旅游业和文化产业的双重行业优势。而 旅游产业和文化产业也是未来五年政府将给予大力扶持，符合 国家战略结构转型要求、居民消费升级最先受益的行业。2011 年，宋城股份共获得 11 项政府补贴，累计金额达 1965 万元。 自从 2010 年 12 月宋城股份首次公开发行 a 股并在创业 板上市、成为“中国旅游演艺第一股”后，公司业绩增长迅速， 2011 年，宋城股份实现营业收入 5.05 亿元，同比增长 13.44%， 归属于上市公司股东的净利润 2.22 亿元，同比增长 36.05%。 为进一步完善公司的游乐服务链，使公司的主要客户群体 实现从少儿到成人的市场全面覆盖，宋城股份正在整修“烂苹 果乐园”（原动漫馆），计划于今年三季度开业。 此外，宋城股份充分抓住目前国内对旅游和文化产业大力 扶持的政策机会，在杭州之外的国内其他一线旅游城市布点， 不断将“主题公园+文化演艺”的模式进行复制和异地拓展， 三亚、丽江、石林、泰山等 5a 级风景区项目已经正式落地， 后续还有峨眉、武夷等项目在跟进。 2、 景观房产、酒店与文化创意产业群是宋城集团的两翼。 房地产标杆企业研究 8 作为中国首个投资开发湘湖、杭州首个大型城市休闲综合 体（rbd）的创建者，中国第一个以民营企业的名义申办并成 功承办世界型博览会的企业，宋城集团成功地扮演了“中国休 闲产业领军者”的角色。 宋城集团首次提出“旅游文化综合体”概念，为了打响杭 州东方休闲之都的城市品牌，黄巧灵还、投入 35 亿元承 办了世界休闲博览会，主持设计了杭州市首个旅游文化综合体 杭州世界休闲博览园。之后，休博园华丽转身，孕育出了 创意产业园区和奥特莱特品牌直销广场，前者承载着“浙江制 造”到“浙江创造”的历史使命，后者则将浙江省内一浪高过 一浪的奢侈品消费动力留在了杭州。 目前，休博商圈的旅游文化综合体表现为：杭州乐园是旅 游的集中点；第一世界大酒店群不但能提供配套服务，自身热 带雨林主题酒店的独特定位和夏威夷主题演艺的附载，也使其 具有了非同一般的风情和旅游特征；浙江省唯一的创意产业实 验区，不单是精英云集的创意产业孵化器，更是浙江经济发展 的引擎；围绕湘湖开发的景观房产群，不仅提升了休博园地块 的档次，还带旺了休博园的人气；杭州奥特莱特品牌直销广场， 不但支撑起了休博商圈，而且该板块的商业休闲将成为一种主 流。 休博园落户大杭州的中心位置，吻合了杭州城市跨江发展 方向和思路，使杭州出现南有“湘湖 休博园”（rbd），北有 “西湖 武林商圈”（cbd）相得益彰、比翼齐飞的完整商业格 局，实现与国际商业接轨。 宋城集团将多年来对旅游文化及景观营造的追求诉诸房产 的开发中，形成自然、精致、大气、高贵的房产开发理念。宋 城集团旗下的宋城景观房地产有限公司，是中国首个提出“景 观房产”理念并进行实践的公司，并在“东方休闲之都”首倡 “休闲房产”。已成功开发了地中海别墅、荷兰水城、湖畔公 寓、苏黎世山地别墅、湖畔宽邸、威尼斯水城等项目。 在酒店方面，宋城集团拥有已建和在建酒店客房近 5000 间，成功打造“第一世界”酒店品牌。 此外，宋城集团开发了龙泉山旅游项目，拥有该项目的绿 野山庄主题酒店；新成立了七弦股权投资公司。 图表 2：宋城集团主营业务 房地产标杆企业研究 9 资料来源：公司公告、高通智库 （二）盈利模式 1、开发思路：先旅游项目，提升版块土地价值，然后投资景观 房产 从过往的发展经验来看，宋城集团在旅游带动地产发展方 面，成绩相当不错。较地产项目而言，旅游项目可更为高效地 帮助宋城树立品牌，不至于引起各种非议。 投资休博园时，宋城的决策层已把注意力转向休闲旅游上 来，十分注重景区的休闲度假旅游功能，并首次提出“景观房 产”的概念。休博园内的杭州乐园景点项目，为地产服务的目 的性很强，乐园周边均有宋城的房地产项目投资，周边的地产 项目成为直接受惠者。杭州乐园周边土地的最初出让价只有 8 万元一亩，现在则高达百万元。可以肯定，如果没有杭州乐园， 土地虽然也会增值，但不会有现在这样高的价值。 休博园内的景观房产群，充分依托杭州乐园数百亩草坪、 上千亩水面和 100 多项体育娱乐设施的优势和极富个性的别墅 和公寓，在销售和盈利方面均取得了不错的业绩。景观房产的 成功，被业内人士称为“泛地产”，是旅居结合的成功案例。 这跟华侨城的“旅游+地产”模式有着异曲同工之妙。华侨城 一直以来，利用旅游项目的开发吸引人流，自创地段价值，从 而带动地产业务的发展。不同的是，华侨城主打横向，浓缩世 界建筑文化；宋城主打纵向，延伸历史主题。 房地产标杆企业研究 10 2、获利模式：旅游（门票、演出）、地产（景观房产项目）、 持有型商业物业（酒店、商铺） 宋城集团的“旅游+地产”模式，在盈利方面表现如下： 前期借助宋城股份的上市地位以及自身积累筹资，通过旅游项 目开拓市场，吸引客户群，期间的旅游景区收入和利润能够维 持日常的景区运作；而对于前期投资的收回，主要有两种渠道， 其一是旅游景区带动周边地价，开发景观房产，包括高端别墅 和中端高层公寓等，从中获利，其二是打造旅游文化综合体配 套设施，如酒店、商铺街、商场等，提高景区附加值，增加景 区的人均消费金额。 从目前宋城股份的扩张情况，我们发现，异地扩张项目主 要使用超募资金，另外追加部分自有资金。超募资金是指新股 上市时，募集资金超过投资项目计划实际所计划募集的部分。 公司 2010 年底成功上市，募得资金 21.3 亿元，其中超募额达 15.3 亿（其中 3 亿留底补充流动资金）。2011 年宋城股份的 营收为 5.05 亿元，现金流稳定，能够维持景区的日常营运，从 而使宋城股份具备投资价值，为以后的筹资打下基础。 可以看出，宋城股份的“旅游+演艺”模式虽然是目前集 团扩张的主体，却也是集团的“先头部队”，整体上是为地产 板块服务的，地产板块是造血机器，“旅游+地产”才是宋城 集团实质上的核心。 （三）发展脉络 梳理宋城集团的成长和扩张轨迹，我们发现，董事长黄巧 灵不仅带动着宋城集团的发展方向，还影响着杭州的旅游格局。 有人说黄巧灵是“没有红顶的红顶商人“，也有人说没有政府 的支持就没有宋城的今天。 黄巧灵简介黄巧灵简介 黄巧灵，宋城集团、宋城股份董事长，宋城千古情、 吴越千古情总导演，高级经济师。 黄巧灵军人出身，在部队期间多次立功受奖。回地方后先 后担任地方文联主席等职，曾师从北大乐黛云教授从事红楼 梦等文艺理论研究。1987 年弃文从商只身创业海南，成为开 发海南旅游业第一人。 黄巧灵是中国主题公园规划设计、旅游演艺行业的专家， 中国休闲经济的实践者和探索者。1996 年由黄巧灵规划设计的 房地产标杆企业研究 11 杭州宋城景区正式开园；是大型歌舞宋城千古情、大型歌 舞吴越千古情、宋城大篷车歌舞团寻之旅的总导演； 在国内率先提出并实践了“景观房产”、“旅游文化综合体” 等全新概念，主持设计了杭州市首个旅游文化综合体杭州 世界休闲博览园。 黄巧灵主要著作有休闲时代、四天工作制、幸 存者、中国休闲元年、阴阳五行与红楼梦等。 黄巧灵认为：政府与企业之间应该能够找到共同的利益支 点。基于这种认识，杭州旅游格局因宋城的推动而屡次改写， 宋城也从杭州旅游格局的调整中获益匪浅。 初创期（19961998 年）：复制“清明上河图”宋 城公园 区位资源上，宋城根植于杭州版块的历史沃土，又依托以 大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园 给予的回报相称这一结合点（也就是公园的品味、档次、文化 内涵等要真正让游客觉得钱花得值）即可成功。从大环境上， 当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人 文景观可以起到积极的互补作用。 基于以上思想，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓 郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园宋城，并提出 “给我一天，还你千年”宣传口号，获得成功。1996 年宋城开 业，当年接待 100 万人，旅游收入达 4000 多万元。1997 年， 大型歌舞宋城千古情正式推出。到 1998 年，宋城项目的 两亿投资顺利收回。 同时，宋城的成功，使得西湖与钱塘江声气相通，直接将 杭州的旅游半径从西湖延伸到钱塘江边。“西湖紧箍咒”就此 打破，形成了杭州最著名的一日游黄金旅游路线。 房地产标杆企业研究 12 西湖紧箍咒 90 年代初，杭州旅游从全 国前三下降到浙江省内第五。 当时流传着两句话：“西湖就 是杭州旅游头上的紧箍咒”、 “杭州人抱着金饭碗讨饭”。 西湖名气大，杭州旅游景点又 集中于此，游客往往逛逛西湖 就去了别的城市，留不住客。 面对西湖紧箍咒，黄巧灵 向市政府抛出了两条破解之法： 一是挖掘人文旅游素材。作为 南宋都城，杭州的南宋文化十 分丰富。二是延伸杭州的旅游 半径，杭州不单有西湖，也有 钱塘观潮等盛景。杭州市领导 对此大加赞赏，于是黄巧灵将 自己的第一粒棋子点到了西湖 和钱塘江之间。 1996 年开业的宋城，便 是盘活棋局的关键，便是这几 个景点之间一枚“搭桥”的棋 子。 探索期（19992005 年）：废墟上的乐园杭州乐园 继成功开发宋城主题公园之后，宋城集团相继开发了美国 城和杭州乐园两大主题公园。 房地产标杆企业研究 13 美国城依宋城而建，按 1:1 的比例复制了美国白宫，在空 间上与宋城是一个“组团”，客源有一定保障。美国城投资 1.5 个亿，1999 年 9 月开园，虽然接待游客业绩尚可，但效益一直 并不如意。为此，宋城集团及时应变，2001 年便以美国城为中 心兴建了华美学校。目前，白宫大楼作为宋城总部使用。 投资 3.7 亿元的杭州乐园位于萧山湘湖，在这片废墟上， 黄巧灵仅仅花费了 9 个月，便建成了这个集休闲、娱乐、观光、 度假、居住等功能为一体的综合性项目。建设之初，这个项目 并不被看好。但黄巧灵设置了避免投资风险的“五道防线”： 一是荷兰村、生态公园和马可波罗之旅主题公园的旅游收入； 二是氡温泉度假村、商务酒店等餐饮住宿收入；三是水上会议 中心、高尔夫俱乐部等休闲会所收入；四是地中海别墅、水街 私人酒店等房产收入；五是建旅游高等院校。 从这“五道防线”来看，此时，黄巧灵已经把注意力转到 了休闲旅游上来，他开始注重景区的休闲度假功能。1999 年， 宋城率先喊出了“景观房产”的概念，即在景区内建造公寓别 墅及商业配套。杭州乐园带动了周围土地的增值，很快便收回 了投资。 杭州乐园的开发，使得萧山旅游从无到有，迅速跻身全省 前列。同时，政府也给了宋城在交通、拆迁等方面极大的支持。 此后，萧山撤市建区并入杭州市，可以看出，旅游是城市化的 先头部队，而宋城一直走在杭州城市化的前头。 杭州城市化的先头部队 2001 年 3 月，经 国务院和省政府批准， 萧山撤市设区。当时， 很多部门和行业都还有 着深深的独立烙印，宋 城的事业率先模糊了行 政区域的界限：萧山的 地头上出现了一个“杭 州”乐园，杭州的游客 也源源不断地来到萧山 消费。 因此，杭州市领导 都说过，没有宋城集团 房地产标杆企业研究 14 的尝试，就没有杭州地 产的今天，宋城一直走 在杭州城市化的前头。 调整期（20062008 年）：休闲之都中的休闲城休 博园 早在 2000 年，黄巧灵就向杭州市政府献策，把杭州定位 为“休闲之都”。杭州市政府经过多方研讨，果断采纳了他的 建议，并在前面加上了“东方”两个字。从此，宋城的战略发 展就与杭州“东方休闲之都”的定位紧密相随力争成为 “中国休闲旅游第一品牌”。经过多方努力，杭州获得了 2006 年休博会的承办资格。 2006 年，宋城集团借势休博会，整合休闲旅游第一城。休 博园占地 3700 亩，总建筑面积 128 万平米，分为海滩区、威 尼斯水城区、湖畔区、杭州乐园区、生态园区、第一世界别墅 区、苏黎士区、奥兰多区八个区，建筑风格极富异域风情。会 后，将其变成旅游文化综合体（rbd）,主要包括：浙江省文化 创意产业园、大型购物广场、第一世界大酒店、酒店式公寓、 第一世界大剧院、杭州乐园、生态园和景观房产等。 2007 年，经过两年全新整改的杭州乐园隆重开园，定位于 游乐类主题公园，分为狂欢嘉年华区、水公园区、金矿小镇、 荷兰花街、鹿特丹街五个区块。 2008 年，动漫乐园建成，位于休博园区，连续 3 年承办中 国国际动漫节。 在休博园区，杭州乐园是旅游的集中点；第一世界大酒店 群能提供独具主题特色的配套服务；文化创意产业实验区不单 是创意产业孵化器更是经济发展的引擎；围绕湘湖开发的景观 地产群不仅提升了休博园地块的档次还带旺了休博园的人气； 奥特莱特品牌直销广场不但支撑起了休博商圈，而且使该板块 的商业休闲成为一种主流。 快速发展期（2009现在）：宋城股份上市，强化大本营， 并异地扩张 2010 年 12 月，宋城股份首次公开发行 a 股并在创业板 上市，成为“中国旅游演艺第一股”。建立于 2000 年的宋城 股份主营业务包括文化类主题公园宋城景区和演艺节目宋城 千古情、游乐类主题公园杭州乐园及杭州动漫馆，形成了带 房地产标杆企业研究 15 有鲜明创新特性的“主题公园旅游文化演艺”的业务模式， 一直以来都是杭州旅游市场的重头戏。 此时，宋城集团已将宋城股份定位为经营核心，并开始由 杭州向全国迈出扩张步伐。 2011 年，公司在强化杭州大本营、推出吴越千古情、 宋城二期及烂苹果乐园（原动漫馆）的同时，更是在数个全国 一线旅游目的地推出文化主题公园和旅游演艺产品“千古情” 系列。2012 年，将着重落实三亚、泰山、丽江、石林等落地项 目的推进。此外，公布投资一线的还有九寨沟、张家界、北京 项目。 图表 3：宋城集团异地项目分布 资料来源：公司年报、高通智库 二、宋城股份 宋城股份于 2000 年 11 月整体变更设立，2010 年 12 月创业板上市。控股股东宋城集团成立于 1997 年 11 月，持 有公司 3.696 亿总股本的 34.70%。实际控制人黄巧灵先生为 房地产标杆企业研究 16 公司董事长，直接及间接持有 56.37%股权，黄巧灵先生及其 家族合计共持 58.75%股权。 图表 4：宋城股份产权控制图 资料来源：公司公告 （一） 市场表现 从 2008 年至 2011 年，宋城股份的总资产由 4.52 亿元增 长到 30.41 亿元，复合增长率高达 161%，净资产由 1.76 亿元 增长到 27.04 亿元，复合增长率达到 198%。 房地产标杆企业研究 17 2011 年，公司实现营业收入 5.05 亿元，同比增长 13.44%， 归属于上市公司股东的净利润 2.22 亿元，同比增长 36.05%， 每股收益 0.6 元。 图表 5：2008-2011 公司资产增长图表 6：2008-2011 公司收入增长 资料来源：公司年报、高通智库 目前公司营业收入均来自杭州本地，其中，宋城景区基本 上占公司 70%左右的营业收入，但其占比呈现不断下降的趋势。 随着杭州乐园以及动漫乐园（预计今年三季度正式开业）的客 流和收入增长，未来宋城景区的收入占比还会逐渐下滑。 图表 7：2007-2011 公司营业收入构成 资料来源：公司年报、高通智库 房地产标杆企业研究 18 2011 年，由于公司新签异地复制项目较多，市场拓展力度 加大，同时为提升公司品牌知名度而增加广告费投入，公司销 售费用率 8.30%，较上年提高了 1.47 个百分点。由于员工人数 增加，并新增吴越千古情演出的研发费用，公司管理费用 率 9.90%，较上年同期增加 0.77 个百分点。2011 年公司财务 费用为-1316.53 万元，同比减少 155.11%，主要由于公司归 还银行借款、利息支出减少，同时存款利息增加所致。 图表 8：2008-2011 公司三费率 资料来源：公司年报、高通智库 公司毛利率按照不同景区进行分解，2007-2011 年宋城景 区的毛利率一直稳定在 80%以上的水平，明显高于杭州乐园 （50-60%）和动漫乐园。这主要是因为宋城景区经过多年培育 的演艺节目宋城千古情，其客流量已成规模、观看人数稳 定增长，而且演艺节目属于轻资产模式（主要是由演艺场次、 票价驱动）。杭州游乐园属于重资产模式，依靠各种娱乐设备 吸引游客前往，仅依靠门票收入，因此利润率较低。但随着 吴越千古情的逐渐成熟，公司整体毛利率水平应有进一步 的提高。 图表 9：2007-2011 公司产品毛利率 房地产标杆企业研究 19 资料来源：公司年报、高通智库 基于公司较强的管理能力和盈利能力，公司的毛利率和净 利率一直稳定在国内同类上市公司前茅。同时，随着公司规模 的不断扩大，规模效应不断体现，尤其是公司不断复制的千古 情系列演艺节目，极大地提升了公司的利润水平。 图表 10：2008-2011 国内景区毛利 率比较 图表 11：2008-2011 国内景区净利 率比较 资料来源：公司年报、高通智库 资产负债率方面，2010 年公司上市后募得资金 21.3 亿元， 超募资金额达 15.3 亿，解决了高负债运营的困境。在未来 6 个 项目的异地扩张过程中，项目将采用分批开发的方式（平均 1 年新推 1-2 个项目），从已公布的项目投资预算来看，单个项 目投资额从 2 亿至 4.9 亿元不等。因此在总额度不大的情况下， 异地扩张并不会对公司产生资金方面的压力。 图表 12：2007-2011 公司资产负债率 房地产标杆企业研究 20 资料来源：公司年报、高通智库 （二） 宋城景区及宋城千古情 1、概况 宋城景区是一家宋文化主题公园，于 1996 年正式营业， 地处西湖风景区西南，占地 100 亩，位于浙江省唯一的国家级 旅游度假区杭州之江国家旅游度假区。建筑形式上，以宋 代古建筑为主题，依据宋代杰出画家张择端的清明上河图 画卷，在线了宋城都市的繁华景象。宋城景区共分为九龙广场 区、清明上河图再现区、宋城广场区、仙山琼阁区等景观 区。 图表 13：宋城景区平面图 房地产标杆企业研究 21 资料来源：公司公告 宋城景区的核心产品宋城千古情是公司历时十余 年精心打造的旅游文化演艺节目，以杭州地区历史文化、神话 传说、民间故事为主线，精选白蛇传、梁祝和岳飞抗 金等故事元素，高度凝练了杭州当地民俗文化和南宋历史的精 粹。以舞蹈和戏曲为主要表现形式，融合了杂技、武术、歌曲、 马戏、民俗展示、茶艺表演等多种艺术形式。全剧共分为良 渚之光、宋宫宴舞、金戈铁马、西湖传说四个 主题，以及尾声魅力杭州。 宋城景区秉承“建筑为形、文化为魂”的经营理念，以 宋城千古情为核心产品，以各种大型文化创意主题活动和 奇人绝艺、民俗表演为有益补充，围绕宋文化主题，为游客提 供景区游览观光、大型演艺节目宋城千古情欣赏和其他情 境体验、休闲、娱乐服务。 图表 14：宋城景区其他旅游休闲节目 项目主要内容 宋文化景观类仿宋楼门楼、宋城民间工艺馆、宋城雕塑文化长廊等 作坊表演类土布坊、竹编铺、手绣鞋艺、打糍粑、麦芽糖、弹棉花 等七十二行老作坊 民俗表演类越剧孔雀东南飞、张家班杂技、彩楼抛绣球、宋皇 迎宾、皮影戏、木偶戏等 古代游乐互动 类 怪街、鬼屋、佛窟探秘等 文化创意主题 活动 宋城新春大庙会、宋城女人节、清明祭祀大典、火把节、 泼水节、端午风俗节、中秋拜月大典、南宋民俗节等 房地产标杆企业研究 22 资料来源：公司公告、高通智库 2、经营状况 宋城景区依靠其深蕴“宋文化”的独特景观，编排新颖且 不断创新的演艺节目宋城千古情，以及各类民俗表演等内 容，吸引众多海内外游客。宋城景区的营业收入目前主要依靠 门票收入和宋城千古情演出收入，2007-2010 年游客人均 消费分别为 53、68、73、85 元，2011 年增至 102 元。 2011 年宋城景区客流量达到 332.7 万人次，同比 2010 年下降了 12%。这主要是因为 2010 年上海世博会拉动了当年 的客流量，2011 年有所回落。但由于票价提升等原因，2011 年宋城景区实现营业收入 3.41 亿元，相对于 2010 年同比增长 6.3%。 图表 15：宋城景区 2007-2011 收入及客流量 资料来源：公司年报、高通智库 “宋城千古情“在宋城景区内的宋城大剧院演出，演出座 位 3000 座，每天演出场次根据旅游旺季淡季进行调整，淡季 时 2-3 场左右，2010 年世博会期间最高峰时可安排 8 场演出， 2009、2010、2011 年演出场次分别为 1331 场、1800 场和 1200 场，平均上座率在 70%左右。演出票价 2011 年进行了 1 次上调，目前的窗口票价分为 3 档：贵宾席 140 元、尊宾席 160 元、豪华席 360 元。由于宋城景区 80%的游客为团队游客， 票价可以进行一定程度的折扣，根据调研，结算票价大致在 5- 6 折左右。 2007-2011 年，宋城景区游客观看宋城千古情演出的 比例在稳步攀升，其百分比从 2007 年的 67%上升到 2011 年 房地产标杆企业研究 23 的 79%。2007-2010 年，宋城千古情平均上座率维持在 67%-68%左右。2011 宋城千古情全年演出 1240 多场，上座 率 70%左右（剧院座位 3000 个左右）。这样出色的表现，主 要有两方面原因： 首先，宋城千古情经过不断的改进和创新，节目质量 和舞台效果不断提高，其知名度和影响力越来越大， 2011 年 公司继续推进对宋城景区核心产品宋城千古情的提升，完 成对金戈铁马和魅力杭州两幕改版；推出了首届河灯 节、水乡民乐、水上越剧等项目，民俗项目新增婚庆游街、 包公巡视等走街节目。这吸引了更多的游客愿意观看演出， 而且市场反馈良好。 其次，公司不断加强与旅行社的渠道营销，广告营销（包 括上海、杭州等地的公交广告，社区广告等），这些都有力地 提高了宋城千古情的渗透度。 2012 年宋城二期将开业，公司继续夯实宋城景区，丰富两 岸水边景致，另外增加了一个综合体（大约 2 万平方米左右的 商铺面积）和一些民俗活动、团餐、4-5 个体验中心、购物空 间、游乐空间等。宋城景区将由单一景区向混合型方向发展， 新建了 4 个剧院，致力于打造杭州的“百老汇”，剧院将播放 佛乐、歌舞剧、越剧等，预计今年 5 月份正式开业。 同时，公司不断加强营销和广告力度，拓展旅行社资源 （目前宋城景区的客源主要是以团队客为主，占比大约 80%- 85%），以使游客数量能保持平稳增长。 （三） 杭州乐园及吴越千古情 1、概况 杭州乐园位于杭州市萧山区，占地 10 万平米，于 2007 年底正式营业。杭州乐园于 2010 年 12 月 1 日闭园整改，并 于 2011 年 4 月 2 日重新亮相。 整改后的杭州乐园陆续推出玛雅部落、冒险岛、失落丛林、 童话王国、水公园、吴越古城等区块。同时，杭州乐园还与浙 江卫视合作打造“冲关我最棒”，起到了良好的宣传与口碑效 应。园区内增加卡通、魔术、杂技、街舞等与游客互动类表演。 主题突出、项目丰富以及人气活动提升了园区形象，大大提高 了景区的知名度和接待游客人数。 房地产标杆企业研究 24 2012 年 2 月 15 日，公司在杭州乐园推出吴越千古情 演艺节目。吴越千古情完善了杭州乐园“主题公园+旅游 文化演艺”经营模式。该剧以吴越文化为根基，围绕吴越争霸、 西施范蠡的爱情故事，利用声、光、电、水、气等多种舞台技 术，呈现出较好的舞台效果。 图表 16：杭州乐园平面图 资料来源：公司公告 2、经营状况 杭州乐园主流客群为中青年，定位倾向于满足中档客群的 消费需求。杭州乐园的客源主要来自杭州本地及周边地区的散 客，散客占比大约 80%左右，区域性特征较为明显。 图表 17：杭州乐园跨区域游客分布图表 18：杭州乐园省内客群分布 房地产标杆企业研究 25 资料来源：公司公告 杭州乐园 2008-2010 年间游客数量与营业收入均保持了 年均 20%-30%的增幅。2011 年前 3 个月杭州乐园整改闭园 的情况下，杭州乐园全年入园游客达 106 万人次，经营期的 9 个月与 2010 全年相比，游客人数增长 36.77%。2011 年杭州 乐园实现营业收入 1.21 亿元，相对于 2010 年同比增长 36.1%。 图表 19：杭州乐园 2008-2011 年收入及客流量 资料来源：公司年报、高通智库 杭州乐园目前的营业收入主要由两部分组成：一部分是门 票收入（门票价格 2012 年起从 120 元提高到 160 元），另 一块是水公园夜游单独收费 50 元。由于杭州乐园主要是以散 客为主，因此，其门票的折扣率较低，游客在园中的人均花费 较高。经过计算，其人均花费从 2009 年的 95 元提高到 2011 年的 114 元，增幅达到 20%左右。 2012 年 2 月，“吴越千古情“在杭州乐园景区开演，复制 了”宋城景区+宋城千古情“的营业模式，目前该演出还处于 房地产标杆企业研究 26 征询各方意见的阶段，预计至 2012 年中演出正式定型，下半 年将为公司贡献稳定收入。 对于杭州乐园新推出的吴越千古情节目，我们认为它 对宋城千古情的影响很小，原因如下：首先，宋城千古 情定价比较高，偏向中高端游客；吴越千古情定价较低， 偏向中低端游客。其次，吴越千古情在萧山地区，离杭州 市区较远，离宋城景区更远。在萧山推出吴越千古情，可 以吸引在萧山过夜的商务客人来看演出（萧山有很多工业企业， 商务客人较多）。再次，宋城景区团客占比 80%-85%，而杭 州乐园景区散客占比 80%左右，它们两者的客源结构不同。 此外，预计 2012 年年底之前，杭州地铁 1 号线将正式通 车，1 号线的起始站湘湖站位于杭州乐园附近，开通后将改善 目前杭州乐园附近的交通状况，进一步提升客流量。基于票价 的提升和客流量的增加，杭州乐园在 2012 年将成为宋城股份 的重要利润增长点。 （四） 动漫乐园 动漫乐园位于杭州市休博园区，总建筑面积大约 4 万平米， 自 2008 年建成后，连续 3 年承办中国国际动漫节。目前，正 在改建为“烂苹果乐园”，预计今年三季度将正式开业。 公司希望将它建成一个以动漫文化为主题，用动漫和科技 的手法，以丛林、海洋及阳光沙滩为氛围背景，以小主人公 “烂苹果”的经历为故事线，以青年和儿童为目标群体，将其 打造成为魔幻的亲子乐园、成人的童话世界，从而进一步完善 公司的游乐服务链，使公司的主要客户群体实现从少儿到成人 的市场全面覆盖。 （五） 异地扩张 2011 年，公司充分抓住目前国内对旅游和文化产业大力扶 持的政策机会，在杭州之外的国内其他一线旅游城市布点，不 断将“主题公园+旅游文化演艺”的模式进行复制和异地拓展， 并且选择的都是国家 5a 级风景区，客流有保障。其中，三亚、 丽江、石林、泰山等 5a 级风景区项目已经正式落地，后续还 有峨眉、武夷等项目在跟进。 早在上市之前，宋城股份就有意拓展三亚业务，但由于土 地等原因延期。目前公司根据宋城景区的经验，调整三亚项目 房地产标杆企业研究 27 规划，将是集演出、游乐、餐饮、购物于一体的旅游综合体， 预计于今年四季度开业。 图表 20：公司已公告的异地项目 项目项目 名称名称 项目地点项目地点项项 目目 面面 积积 项目内容项目内容投资投资 金额金额 预计预计 开业开业 时间时间 项目所在地游客项目所在地游客 人数人数 三亚三亚 项目项目 三亚市迎 宾大道西 北区块 80 亩 主题公园 +三亚 千古情 4.9 亿元 201 2 年 四季 度 2011 年接待过夜 人数 1021.07 万 人次，旅游总收 入 160.71 亿元 丽江丽江 项目项目 丽江市玉 龙县，靠 近丽江古 城 14 0 亩 主题公园 +丽江 千古情 3.34 亿元 201 3 年 2011 年接待游客 1184.05 万人次， 旅游总收入 152.22 亿元 石林石林 项目项目 云南省昆 明市石林 县旅游度 假区中区 景区 67 亩 阿诗玛2.2 亿元 201 3 年 2011 年接待游客 278 万人次 泰山泰山 项目项目 山东省泰 安旅游经 济开发区 内天平湖 西岸 23 0 亩 主题公园 +泰山 千古情 3.5 亿元 201 3 年 初 2011 年接待游客 3727 万人次，旅 游收入 318.7 亿 元 武夷武夷 山项山项 目目 武夷山市 战备路西 侧，与武 夷学院毗 邻 35 0 亩 主题公园 +武夷 千古情 待定待定2011 年接待游客 1573.47 万人次， 旅游收入 191.18 亿元 峨眉峨眉 山项山项 公布投资 意向 10 0 主题公园 +峨眉 约 2 亿元 待定2011 年接待游客 542 万人次，旅 房地产标杆企业研究 28 目目亩千古情游收入 65.9 亿元 九寨九寨 沟项沟项 目目 公布投资 意向 张家张家 界项界项 目目 公布投资 意向 峨眉峨眉 山项山项 目目 公布投资 意向 资料来源：公司年报、高通智库 1、 选址 对于公司的异地拓展，其选址和节目的推出具有一定的内在 逻辑： 首先，公司选择的景区都是 5a 级风景区，而且可以说是 5a 级景区中最顶尖、最有名气的景区。这些景区经过多年培育， 已经形成了相当稳定的客流，有利于公司迅速打开市场，尽快 盈利。例如，峨眉山景区 2011 年游客接待量达到 542 万人次； 丽江 2011 年游客接待量达到 1184 万人次；三亚 2011 年接待 游客总数达到 1021 万人次；石林 2011 年接待游客达到 278 万人次。 其次，公司选择的景区都是人均停留时间较长的景区，比 如三亚、丽江、武夷山、峨眉等地，2010 年人均停留时间均 在 2-3 天左右。较长的人均停留时间既