北京东方太阳城老年社区考察报告.doc

老年社区商业开发先行者 北京东方太阳城导读：随着我国人口老龄化进程的日益加速，特别是相当一部分中坚富裕阶层也逐渐开始步入老年阶段，可以预见，在未来的10-15年，老年住宅市场将会成为我国房地产市场中的一个重要的组成部分。从2000年我国正式迈入老龄化社会开始，国内已经有少数先行企业进行了老年住宅项目的开发尝试。目前在这些项目中，有的经营较为良好，有的已经默默无闻，甚至惨淡收场。探寻这些先行案例的经验和教训，对于天鸿地产未来尝试进入这一市场领域具有重要的参考作用。背景资料：项目名称: 北京东方太阳城项目地点：北京顺义区潮白河西岸项目用地：占地3500亩（含1000亩租用集体用地，用于建设高尔夫球场）建筑面积：70.7万m2，其中住宅66.4万m2，公建4.3万m2，容积率0.42开发商：北京东方太阳城房地产开发有限责任公司规划和景观方案设计单位：美国SASAKI建筑设计单位：北京维拓时代建筑设计有限公司借受邀参加“2011中国养老产业开发、设计与运营高峰论坛”之际，我们一行参观考察了论坛会场所在的北京东方太阳城。作为我国老年地产开发的先行大型单纯性老年项目之一，北京东方太阳城历经十年开发经营，目前已经初具规模。项目借鉴了美国典型的商业性退休老年社区的开发模式，通过普通多层住宅、联排、独栋别墅等多种物业销售搭配少量护理型公寓出租的方式，快速回笼资金，实现滚动开发。为吸引退休老年客群的入住，项目通过营造安全、优良的社区环境，配套医院、幼儿园、商业、酒店、大型高尔夫球场等相关场所设施，以及提供一系列老年群体特色服务措施，提高了项目整体的附加值和吸引力。从项目实际运营情况看，东方太阳城项目体现了老年社区在硬件和软件上的一些特色要求，对老年群体具有较强的吸引力，在老年住宅的设计和经营上进行了较为成功的尝试，但同时，项目设计的精细化程度和配套服务内容及质量还有待加强，且在后期操作过程中，纯商业化开发的比例日益加大，项目老年社区的含量正在逐渐下降。一、项目总体规划项目整体采用的是开放式空间结构体系和组团式布局形态。根据产品形态，形成了7个主要社区组团，包括中心组团（配套公建）、3个多层住宅社区、1个联排住宅社区和2个独栋别墅社区，由绿地、水体和道路连接、分隔和穿插。各个社区内部组织同样遵循开放空间原则：社区分解成邻里单元，围绕着绿化景观系统布置，形成了由公共领域向私密空间逐级过渡的空间体系。1 北京东方太阳城总平面二、社区环境由于位于潮白河绿化隔离带内，若将周边环境绿化都作为基数总体计算，则项目整体容积率极低（仅0.3左右），社区景观环境较为优越。在潮白河沿岸，通过租用集体土地的方式，建设了大片防护林地和约75万m2的18洞高尔夫球场。同时，利用紧邻潮白河的便利条件，社区中规划了大小不一、形态丰富的人工湖泊水系，营造出优良的亲水空间，并通过人工水体达到雨水收集、防洪调蓄、改善小气候的作用。另外，社区内部设置不同主题的社区公园，为住户提供多种的娱乐和社交场所，并有利于增强可识别性。社区交通系统由车行、人行、高尔夫专用球车道系统组成。主要车行道采用曲线路型以减缓车速，有利于出行的安全性，在人车混合、交叉的地段也设置了一定的限速装置和标志。但社区并未采用人车分行的交通体系，且南北主干道减速装置数量不足，行车速度较快，对老人室外活动和出行带来了一定的干扰和交通隐患。2 中心湖区 3 别墅区入口4 多层住宅区内部环境 5 高尔夫球场内景6 社区干道周边景观 7 高尔夫球场远景三、居住建筑在居住建筑的设计中兼顾了老年群体的使用。立面造型稳重，色彩整体采用暖色调，颜色搭配丰富。社区内多层住宅和公共建筑均设有电梯和防滑坡道，便于老人出行，但电梯内部空间较小，对轮椅和担架出行仍有一定障碍。居室室内不起高差，高插座、低按键，采用防滑地面，方便老人使用。在联排和独立别墅中，采用了两代居的设计理念：首层设有南向双亲主卧，带独立卫生间；在楼梯、长走道处设置长明灯。建筑设备方面，社区多层住宅的采暖方式以水源热泵为主，独立住宅中使用了地源热泵，使用中除系统运行的电能外，其余能源均从地下采集，提高了独立住宅的环境品质并降低了运营成本。8 多层住宅立面 9 独立住宅立面10 多层住宅入口无障碍设计 11 多层住宅楼梯和过道防滑地面12 多层住宅电梯内部空间 13 独立住宅首层双亲主卧14 独立住宅楼梯照明 15 独立住宅地下一层地源热泵四、配套服务配套服务是老年住宅项目区别与普通项目最为重要的方面。东方太阳城针对老年群体提供了一定数量的特殊配套和服务。硬件方面，为便于社区各组团住户共享使用，将配套设施主要集中在中心组团，围绕中央水景呈集群布置。总建筑面积约5万m2，整体规模不大，主要包括综合服务楼、健身中心、商业街、社区医院、幼儿园、图书馆、酒店等，其中社区医院已申请为医保定点医院。为满足部分老人喜爱种植的习惯，社区还提供了小菜地供老人栽种。软件方面，社区组织业主成立了多种类型的文体组织，开展文体活动，丰富老年人生活。另外，还提供多项生活照料和医疗照料服务，包括24小时接待、智能化安防、钥匙卡托管、智能卡托管、