商业项目操盘技巧.doc

商业项目操盘技巧近几年来，商业地产发展如火如茶。由于商业项目功能复杂、经营管理难度较大，一时成为策划难点。在实际操盘中，有的说商业项目招商难，有的说经营难等，其中原因，许多是涉及技巧的运用恰当与否。在策划商业地产项目时，必须在以下几个方面作出营销策略考虑：（1）首先，必须重新核准目标客户。住宅的经验告诉策划者，客户的眼光都落脚在项目的最终功能上，自住也好，投资也好，它们贩卖的都是“居住”的价值。而在商业地产项目中，目标客户却因为功能性的不同划分为：消费者、投资者和经营者。它们之间也相互牵扯，相互关联。主要体现在三个方面：经营商的进驻与否在于消费者的消费能力和态度。投资商是通过经营来获得投资回报。消费者关注的是经营商、投资商以及外围团队形成的购物平台。所有的群体都将站在消费者角度进行换位思考。所以，期望对一个商业项目进行有效的市场推广，策划者就不得不考虑每个方面的思考角度和利益需求。（2）其次必须深入分析市场环境。住宅项目的市场环境，相对简单。它仅仅受区域性的住宅需求的（大到经济气候，中到市场总体环境，小到竞争对手都可以不同程度地忽略掉），再将目标客户划分为几个不同的层面，就可以开始广告操作分析。而商业地产，却需要“大胆创新、小心求证”。营销推广前，必须找到独特的差异（因为商业地产不是做一次性买卖），市场上每个环节的影响都将成为策划者考虑的重要条件。（3）再次必须综合组织操作手段。主要体现在两方面：商业地产将更加注重项目的品牌形象，和项目实际商业氛围的营造（而住宅在传播居住条件中，可以不要品牌，甚至可以不要居住氛围）。商业地产更加注重“集中传播”的效力，并且推广不能仅围绕形象包装，更要求深入到商业经营的方方面面。在一个传播时刻，一种传播表现，一次传播活动，必须做到抓住客户，否则策划者没有机会对他们进行二次述说。住宅则仅需要演绎生活需求的各方面，促使消费者兴趣和好感的产生，导致最后消费行为的形成。一、大型购物中心项目操盘技巧中国入世以后，零售业变革进入全面发力时期，国内大型零售企业融资步伐明显加快，外资零售巨头也在步步紧逼，加速发展其在中同的零售市场。中国购物中心产业资讯中心发布的中国购物中心发展报告显示，截至2003年，中国省会以上城市购物中心总体数量为236家。其中上海、广州、深圳、北京、成都、大连、重庆和武汉八个城市的购物中心数量占全国购物中心总数量的72%。大型购物中心一般是指总建筑面积在5万以上、业态丰富的综合商业中心。大型购物中心项目的经营至关重要，一般经营策划技巧有收租法、免租法、回购法、返租法。（一）收租法商业项目在经营策划定们上，收租法是传统的做法。即商业项目纯粹以约定的固定租金收取方式进行投资回收经营。这种方式，可以把最大的利润空间让给经营户和消费者，利于招商。租户主要是通过销售量来赚钱，从而降低单价商品的价格，使消费者获得更大的实惠。收租法策划时，一般招商策略都是根据合约租期进行租金优惠或免费赠送一定时间租期。案例：深圳爱华天地美食休闲广场收租法分析本项目经营方式采取收租方式为主。招商策略：“2+2+2”即首次交2个月租金，租期须租满2年，免费赠送2个月租期（合约期满后赠送）。（二）免租法免租法是指为入租客户提供合理的铺位，不收客户任何租金而是通过按比例扣取客户营业额的的策划手法。免租法实际就是“扣点经营”手法。免租法有利于开发商、商家、租户共同承担经营管理风险，共同把商业项目做旺。目前大部分开发商、商家已经由最初的坐收租金、旱涝保收的地位，转变成靠“扣点”吃饭的利益共同体。商场会给租户专柜设定保底销售额，每月结算后，商场将对专柜的最低销售额扣点（一般扣点在20%以上，有的商家“扣点”因牌子而异，即使完不成保低营业额，“扣点”照常），超出部分将按照合约再扣一次。（三）回购法回购法是指项目实行产权卖出后，按约定时间（一般3年以上）回购的策划手法。按常规的商业物业销售方法，购房者在与开发商签订购房合同后，取得独立的产权，以后物业增值贬值、赚钱赔钱都是自己的事情。所谓“回购”，是指开发商在楼盘销售时，承诺按一定收益率给予购房者回报，并在一段时间后按约定的价格回购房产。这样投资人既能获得稳定的回报，遇到房价下跌时又可及时规避风险。回购法策划，为置业者分担购房投资后的经营风险。案例：深圳茂业东方时代回购法策划分析2004年3月20日，位于华强北路的东方时代开盘，除了火热的销售现场引人注目之外，其在销售宣传册上打出大大的红字“3年100%回购”更引来了不少客户好奇的目光。东方时代的回购计划是业主在今年提出回购申请，3年后开发商会按照协议条件和要求按房屋合同价回购，这就是“3年100%回购”的含义。回购其实是一种前卫的保值方式，选择回购的业主实际上是买断了三年的使用权，获得了三年的租金。3年100%回购计划，主要是基于项目清醒的认识而作出的大胆决定。项目位于华强北核心地段华强路边，是茂业百货的上盖物业，该地段住宅项目属于稀缺产品，地段所聚集的商机和人气是项目保值增值的前提，而后期的物业管理水平又考量着项目的软件，开发商的实力和品牌是提出回购计划的又一保障，提出回购计划主要是为客户提供信心保障。“回购房”的出现，以较高的收益和看似较低的风险吸引了不少投资者的目光。尽管如此，由于回购方式在深圳地产还属于新兴事物，回购面向人群有所局限。据了解，东方时代的回购计划只能限于一次性付完全款的业主，对此开发商也表示遗憾。原因主要是由于银行考虑到回购使银行按揭业务的利润得不到稳定保障，并且手续烦琐，因此不愿配合，使得回购受限制。茂业东方时代回购法文案如下：东方时代开发商承诺客户购买东方时代后三年内，若对所购物业的市场价值有异议，可向开发商申请回购，经由开发商评核符合条件的，开发商可以按照合同价格的100%回购该物业。回购须知11买方一次性付款购买东方时代广场物业。2买方须在2004年12月31日以前向卖方提出书面的回购申请，申请一经提出，不得取消，逾期未提出申请，视为买方放弃要求卖方回购的权利。3卖方20807年3月对买方上述物业进行回购条件评核，如全部符合回购条件，卖方予以回购。4对于提出回购申请的买方，在回购前卖方不为其办理房地产买卖合同备案，不为其办理房地产证，买方不得追究卖方的办证责任；如买方要求卖方在回购前办理所购房产的房地产证，则合同备案及办证等相关的税费由买方承担。5卖方回购时，买方负责配合卖方办理完相应产权过户或解除合同手续，在买方付清所有相关税费、手续费及物管杂费等费用后，卖方支付买方回购款。6回购条件：（1）毛坯房回购价为合同价，送装修房回购价为合价扣除500元/（按建筑面积计）的装修套餐费。买方自行添加的设备、装修、家私等物件不计入回购价。（2）房屋结构无损坏，其中：毛坯房：保持主体结构完整，包含立面、承重墙保持完整没有被破坏，非承重墙整洁，窗保持完好。装修房：要求保持装修原状，如洁具、橱柜完好可以使用、地面装修良好（无开裂、破损）窗保持完好等等。（3）回购前不得转让或更名。（4）回购时无租约及产权纠纷。（5）买方承担回购时产生的交易税费或解除合同费用。7此协议书于买方签署房地产买卖合同后即时生效。（四）返租法返租法实际就是产权式的商铺的策划手法。具体来说，就是开发商把拟出售的物业分成若干具有独立小产权的商铺，出售给投资者，同时，开发商（或商业管理公司）按约定租期以租凭形式将出售的商业单元租凭回来的策划手法。开发商与投资者的租期一般为20年。开发商（或商业管理公司）就以不同年限（5年、10年、15年、20年）分别与投资者签订不同的租金回报率，按月支付租金。开发商再通过引进大商家或商业管理公司对物业进行经营管理，获取利润来支付投资客的租金回报。大型购物中心的返租法虽然是“虚拟产权”，但对于开发商、大商家和投资客，都有着非常重要的意义，平衡着三方的利益关系，从而达到三方的共赢。如何利用返租法平衡在事实胜于雄辩利益，是策划的重点技巧之一。1对于大商家策划开发商通过返租期，实施对大商家的租金优惠，使得大商家在市场培育期内以较低的成本做生意。如深圳东门的新京华礼品玩具文具中心免租金一年，龙岗的集很皮革综合广场免租金半年等，个别商家甚至免建设费、管理费等，正是开发商通过返租期“放水养鱼”，在市场的初期来给大商户一个低成本经营的机会，降低大商场经营风险。对于大商家，其看重的一方面是较低的租金，另一方面，大商家对开发商的委托经营（商业管理公司）能力也非常重视。所谓委托经营，即为了保证商铺销售之后的统一租赁经营，由开发商对投资者实行若干年的委托经营，并一次性支付其租金回报，开发商从而取得商铺的经营权，再对商户实行优惠招商，达到统一招商、统一经营、培育市场的目的。事实上，开发商委托经营能力如何，对于大商家的利益关系影响很大，因为它平衡着大商家整体租赁与商铺销售的关系。商业项目由大商家整体长期租赁。大商家作为项目商业经营者角色存在，而商业裙楼再分割成各种不同单位销售给小业主，小业主则是作为商铺的投资者而存在，开发商作为物业开发者，既是三者之间的组织者又是协调者，因而从整体上看，有两个基础点与两个关系：两个基础点：（1）开发商与大商家的租约必须与开发商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性。（2）购买项目商铺前提是：小业主在租期时间内不能自行经营与自行出租，必须与开发商签订与租期相一致的承包经营协议，而开发商则通过与大型商家的租赁协议保证小业主的租期收益。两个关系：（1）开发商与小业主的承包经营关系开发商作为物业的开发者，通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主的每年一定的收益率的前提下，要求小业主与开发商签订与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为开发商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。（2）大商家与开发商的承租方与出租方的关系大商家作为承租方，与开发商签订长期租赁合同，通过自身良好的商业经营运作向出租方开发商支付租金，也是开发商保障小业主回报的重要来源。需重点说明的，小业主与大商家之间并不存在任何关系，其每年一定的收益率是由开发商来保证予以支付的，而开发商则是通过与大型商家的租凭关系来实现对小业主的承诺。开发商是作为转租方来协调小业主与大商家之间的关系，因此开发商委托经营能力至关重要，是确保自身的利润来源，也是协调小业主与大商家的利润来源的关键。2对于投资客策划投资客在返租期内拥有稳定的投资收益，同时由于经营成本低，商家能够顺利度过市场培育期的难关，返租期满后投资客得到的是一个兴旺的市场。对置业者来说，返租法降低商铺投资风险。返租法在推出时考虑到中小投资者，一般设设计比较低的门槛，5万12万即可进行投资，同时，注重引进大商家并进行经营管理。例如：深圳东方国际茶都深谙做旺才是硬道理，为了最大化地降低商户的经营风险，东方国际茶都将提供前所未有的免租期，真正做到商家0租金入场经营。东方国际茶者“放水养鱼”，深谙市场培育对入场茶商的重要，0租金入住，一方面体现了发展商的企业实力及经营信心，另一方面也极大地降低了商户的经营风险，使广大茶商轻装上阵，从容应对国内、国际竞争。针对不同时期签约的客户提供不同期限的免租优惠。2003年12月15日前签订正式租凭合同，1F免6个月租金；2F免7个月租金；2004年1月20日前签订正式租赁合同，1F免4个月租金；2F免6个月租金；2004年2月28日前签订正式租凭合同，1F免3个月租金；2F免4个月租金；2004年3月31日前签订正式租赁合同，1F免2个月租金；2F免3个月租金。现在一个普通的铺位转让费要10万元，位置佳的铺位转让费则更高。在商铺的增值中，最大的获利者必然是投资客。3对于开发商策划返租策略是以保障投资客较高的稳定回报，以优惠的租金招商为基础，对于二者之间的损益，开发商往往以提高售价的方式来弥补，这也是合情合理的，毕竟“羊毛出在羊身上”，实际上开发商只是扮演了一个“中间调解人”的角色，拿投资客买铺钱的一小部分用来培育市场，开发商通过这个杠杆来平衡双方的利益关系，达到双方共赢的目的。开发商通过这个过程达到小业主高回报、经营者能赚钱的目的，从而实现自己的利益。对于开发商的策划，要提出销售风险与回避建议。应该说返租法比较好地解决了投资主体的分散与统一经营矛盾。但对于开发商其风险主要体现在：差价补贴的风险大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租的租金必然比较低（就好比“批发”的概念），而开发商为实现商铺销售，必然要提供一个使投资客户认同的回报率，而这两者之间将存在一定的差距，因而就使得开发商不得不为支持较高的回报去补贴一定的资金。高如以下：假设大型商家租用某大型商业10年时间，综合考虑起租的租金、递增率、商铺项目对应的市场售价，其10年的平均回报率为5.8%,而开发商承诺投资客户的回报率为8%,则这之间就存在2.2%的差距.假设本项目的最终销售价值为16000万元,则开发商在这10年承租期中共需补贴:16000万元10年0.022=3520(万元)因而,由于长期的高回报,导致长期补贴,为开发商今后留下了包袱,也产生了一定的风险。而该方面的风险也可以通过一事实上的方式来回避：（1）开发商首先需判断自身资金的使用效率，如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率。那么，对投资客户的补贴就可以通过回收资金良性循环产生的收益弥补。补贴仅仅作为一种资金成本而已。（2）在市场允许的合理范围内，在开发商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴。但该种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性。大商家经营不良带来的风险在长期的承租中，如果大商家的经营管理不良，就无法再继续经营，导致大商家不支付租金。而开发商却一样须支付小业主的承诺回报。由此产生的风险也需通过一定的方式来回避：一方面应选择实力雄厚的知名大商家，知名大商家一般在长期的商业经营运作中积累了很多经验，具有较强的商业经营管理能力及吸引消费能力，消费群体的认同感与忠诚度比较高，市场竞争能力与持续经营的能力比较强；一方面针对自身项目素质，判断商场具有的市场经营前景，不能为了引进大商家而不加选择，确保可持续经营。委托经营期满后产权分散带来的风险分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了这个矛盾。但在委托经营期满后，也必须解决这个问题来保障众多小业主的利益。开发商需提前解决好这一问题，可以提前成立业主委员会，由业主委员会来统筹安排商场未来租凭权及经营权，具体运作可通过业主投资额的大小确定所有业主的分配权利，再选举会长、执行会长、会员等，业主委员会可通过自行运作或委托专业商业机构代营、代租等形式实现商场的统一经营。二、产权式商铺操盘技巧（一）产权式商铺概念产权式商铺是国际流行的所有权与经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪的欧美发达国家，近年风行于国内。所有权与经营权分离的地产证券化概念，就是产权式商铺最核心基础的原理。在实际操盘中，一般是为投资者提供固定的租金收益以及一个较长的租约期限，通过进行统一经营管理，力求将投资风险降至最低。产权式商铺是近年商业项目主要的营销手法，大多是以大商家整体承租、开发商长期包租为销售模式。开发商作为物业的开发单位，通过将商场分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益率的前提下，要求小业主与开发商或与大商家签订与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为开发商与大型商家签订的租凭合同奠定基础。如今这种营销操盘手法得到普遍运用，由于大商家承租经营稳定、回报年限长久，受到投资客的追捧，近几年已有许多商业项目因此而取得销售的成功。据统计，国际主流连锁百货品牌中超过60%以上以整体租赁产权式商铺为主，在香港、深圳等一些发达城市商业物业中，产权式商铺比例也已经占近60%。（二）产权式商铺操盘策略要点在商铺的高额利润的诱惑下，通常开发商都希望将商铺全部售出，但是因为商铺分割出售后产权分离和分散，往往导致商场的经营规划难以实施，管理难以协调，推广无法进行，最终的结果是商场难以经营乃致商场瘫痪。此种商业悲剧曾经在深圳东门步行街上演，在当初东门步行街发行时，开发商一味追求高额利润，在商场没有大商家进驻，没有良好商业规划的情况下，单纯凭借地段的优势及步行街的利好条件，将市场分割推向市场，致使产权分散。开业后开发商无力控制局面，商场经营杂乱无章，无法进行统一的经营与推广，目前东门二楼以上的商场空置率居高不下，最终的结果是小业主停止供款，银行的保证金拿不回，银行要求开发商回购，加大了商铺销售的风险。操盘策略要点：1.明确利益关系，清醒控制后期经营管理费用商业项目后期经营管理除了精干的经营管理团队,还需要持续费用的支持。持续性费用主要来自两方面:一方面,开发商从卖铺所得的利润中拿出一定比例给经营管理公司,作为商场市场培育期与成熟期的经营推广资金,并制定出具体的经营推广计划,实实在在地为商场的经营打下基础。如深圳东门新京华礼品玩具文具中心和龙岗集银皮综合广场的开发商都承诺使出300万的推广费用,又实实在在地为商场的经营打下基础。另一方面，商户按时缴纳的管理费和广告费是维持商场正常经营和推广的主要资金来源。而依照现在商铺销售与管理分离的模式，开发商为了尽快实现招商和销售的目标，不合理地降低甚至减免商场管理费和广告费，而商业管理公司得不到必要的资金支持，商场的经营推广举步维艰，租户经营状况不好，商业管理公司更难收到管理费用。从上面的分析可以看出，明确利益关系实际上是一个涉及开发商、投资商、商户、商业管理公司四方利益的问题。现在开发商和商户都意识到了这个问题，开发商不再随意承诺管理费和广告费的减免，商户对不收和少收管理费和广告费的商铺也充满疑问，变得谨慎。四方利益关系图：2破解商铺投资者利益防线，策划商业价值最大化一般投资客利益心理为：低投入、高收益、有保障。在策划中只有紧紧抓住这三种做文章，才能抓住投资客的心。以2002年深圳太古购物广场为例，采取返租形式，按10%的年回报率。首期6000元的超低投资门槛，固定产权70年的稳定收益，给予投资客坚定的增值信心。以2楼3.99的商铺为例，总值71820元，返还3年的租金21546元，实付首期7182元，6成10年月供479元，月租金收益599元。70年累计租金收益775692元。这种方式破解了许多投资客的利益防线，认筹短短十多天，买铺人数突破1500人！衡量一个商铺售价是否真实反映其商业价值，以下两点对商铺投资者有极强催化剂作为：（1）回报率回报率的计算是产权式商铺与其他类型房产价格制订的最大不同之处。以目前国内利息偏低的情形，产权式商铺的合理市场回报率约为10%左右。所以，以市场租金及回报率去推算出来的售价，则可界定为反映真实价值的“市价”。例如，一个商铺的租金每平方为为800元，如果以年回报率为10%计算，那么其售价在96000元/以内是合情合理的。（2）供求因素在自由市场的大前提下，所有商品的售价都受市场的供应及需求影响，产权式商铺自然亦不例外。而商铺的供应及需求则直接受位置、交通、商场档次、人流、商场规模及经营模式等影响，例如二三线位置的商铺的供应永远大大多于一线位置的商铺，主干线交通枢纽上盖（如地铁沿线）的商铺需求亦肯定比其他路段的需求高。注意临街铺面。街面铺位聚集的人流多，可以经营自主，只受地段商业气氛的影响而与其他商铺的经营无关。临街铺面可以放在最后推售。注意大商家与小租户的租售比例。注意次干道商铺。不要以为处于次干道就没有人流和生意。其实，主干道由于“车赶人”而无法留住消费群，而次干道借助主干道两边的便捷交通，容易把人流吸纳进来。商场小型铺。小型商铺一般在10以内，不仅成本低，而且易出租，承担的风险小，适宜小资产投资者。注意将旺未旺的商铺。从商铺经营角度看可分为旺场、“将旺未旺”和预热型三种。旺场售价和租金都高，投资后的收益只有租金部分。而刚开始租的新场，正处于预热阶段，人流少，商家进场后到少要守一两年才能暖热铺子，而且能否做旺无法预计，风险大。而将旺未旺的商铺不仅聚集了一定人气，其后期发展也能预见，还有升值空间。投资成本虽然高了点，但守冷铺的时间短，回报也能立即体现。3商场高楼层整体出租给龙头商家，只售低楼层商铺通常一个商场楼层越高商铺的价值越低，楼层越低商铺的价值越高，将商场价值最高的商铺出售，达到快速回款的目的，而将商场的高楼层出租给龙头大商家，收租稳定，而且还能提高一楼的商铺价值。如：将商场的二层以上的商铺出租给龙头大商家，只将一楼的商铺出售，利用龙头商家带旺一楼商铺，实现低楼层高的价值，高回报。龙头商家在业内具有非常大的号召力，具有吸引消费者凝聚力，通过将高楼层整体出租给龙头商家，以龙头商家为商场经营的主体，发挥龙头大商家的名牌效应，将低楼层作为龙头商家的辅营区分割租售。通常情况下，由龙头商家带旺的商场，其租金和售价一般高出同地段商场的1.5倍以上，这样的销售方式可以达到最高的收益。同时，将商场的高楼层整体出租给龙头大商家，可以建立小商家及投资者的信心，增强商场的抗市场风险能力。4开发商控制产权，经营有保障香港开发商一般在商场未开业之前不将商铺出售，而是先自主经营，在做旺的情况下推向市场，以搏取更大的利润；或者只是将其中的部分出售，保持自已控制商场的大部分产权，确保自己持有商场的经营主导权，使商场能按照既定的方向发展，确保商场做旺。如香港旺角火车站的新世纪广场、旺角的旺角中心、铜锣湾的时代广场等商场的经营及销售模式值得借鉴。当一个商场由开发商控制着大部分产权，而且整体出租给龙头大商家，在大商家持续经营的情况下，商场的经营推广都将是围绕着大商家这个主题来推广，而一楼出售的铺位享有大商家的名牌效应带来的巨大的人流及生意机会，所以一楼将依附于大商家来进行经营调整，这样商场便有了良好的经营保证，商铺回报也就理更高、更稳定。5经营管理是产权式商铺成功运营的生命线所谓商铺，有“商”才有“铺”，一个无商家经营的铺位，其价值为零。现在商铺除非整体出租给龙头大型商家，一般开发商都要面对自己招商和经营管理的问题。而现时一些商业物业的开发商，却不擅长商场的招商和后期的经营管理，总希望找到一个能干的代理商帮其分割出售后就一走了之。其实不然，深圳的商铺基本都实行委托经营的销售策略，开发商承诺一次性或分次返还投资者25年的租金收入，小业主都抱着以租代供的投资心态。可是一旦商场经营不好，收不到租金或租金过低，小业主的利益就难以保证。因此，只有认真做好商场的经营管理才是维护开发商、投资者、商户三方利益关键。（三）高层商铺滞销解决策略当前商铺投资普遍存在着“畏高现象”。所谓“畏高现象”指大型商业物业在销售时出现首层商铺销售成绩理想，但二层以上销售困难，甚至无人问津的现象，即使一些近年销售火爆的商城，也难逃三四楼销售的瓶颈。究其原因，主要在于高楼层商铺经营受到低楼层商铺的制约，一座商场如果一楼经营不良，必然导致二层以上商铺死火。同时，二层以上商场普遍有经营不良的情况，比如深圳东门步行街二楼以上商铺突围相当严重，让投资客不敢问津。一般情况下，富有投资经验和经济实力的投资客，普遍对商铺首层的投资认同度较高，而对二层及以上楼层铺位认同度较低，他们甚至一次性购买商城首层好几个铺位，也极少考虑商场二层以上铺位。造成二层以上商场铺位滞销的另一个原因是，首期门槛太高，使得经济实力较弱的投资客感觉投资风险太大。住宅按揭成数普遍达7成，甚至达8成，而商铺按揭成娄一般为5成，最高也不过6成，这样，一个总值20万元的商铺，首期款需要10万元，相当于一套总价40万元住宅的首期款。实力投资客对二层以上商铺不感兴趣，一般人又没有经济能力问津，结果必然进入滞销的怪圈。现在，不少商铺都采取一次性返租产权式商铺策略来打破高楼层商铺销售的“瓶颈”。那么，一次性返租的力度如何把握，其对整个商场的销售起到多大的