经营方案测算情况.doc

昆明王家营现代物流中心招商经营方案测算情况昆明王家营物流中心该项目占地483亩，投资概算为9.23亿元。总建筑面积281093平方米，室内库房建筑占地面积72969平方米，卸货区面积10880平方米，办公用房建筑面积160000平方米，配套的倒班房建筑面积29000平方米，配套的地上、地下固定机动车停车位620个。项目于2011年10月10日开工建设，预计今年10月份前可投入运营。昆明王家营现代物流中心，以着力打造高品质、高效率、专业规范的以钢材为主的钢铁产业链现货（电子）交易平台，具备钢铁产品的集群延伸加工能力、高端商务配套服务能力，具备为入驻园区的客户提供便利、高效的金融和流通服务能力，从而形成核心竞争力。王家营项目筹备组依据同类市场运营情况的信息收集，结合我公司投资建设成本的概算，提出昆明王家营现代物流中心园区经营方案如下：一、定价及相关情况测算租赁价格的拟定原则为：参照市场价格，结合园区的建筑布局、可出租房屋面积等实际情况，从而提出各类租赁价格和作业收费标准。（一）、商务办公用房园区内有13栋建筑具备商务办公功能，建筑面积16万。1、定位商务办公功能用房建筑面积67,603名称栋号用途建筑面积楼层（层）拟定租金（元/月/）浩宏市场（元/月/）新铁公鸡市场（元/月/）生产主楼16栋商务办公26,034.4661层60元2层50元36层40元1层60元2层以上40元1层60元2层40元3层以上35元小型标准库11、15栋商务办公17,403.566中型标准库1214栋商务办公24,164.556上表6栋建筑建设成本合计为23,580万元。按建筑面积、拟定租金来计算收入,100%出租率的首年收入3650万元，按运营起三年内租金不变，第四年起按上表所列的拟定租金逐年递增10%计算的投资回收期（仅计算建设投资成本）为8.37年。2、带有商务办公功能用房建筑面积92,463名称栋号用途建筑面积楼层（层）拟定租金（元/月/）浩宏市场（元/月/）螺蛳湾小商品加工区（元/月/）大型标准库810栋商务办公46,756.9052层45元36层35元2层以上40元-大型标准库7栋商务办公15,585.6352层36元36层28元-生产楼1719栋仓储轻工业加工商务办公30,120.05526层15元-10元（租一用三）整栋出租、上表带有商务办公功能用房的建筑建设成本合计为25,559万元。按建筑面积、上表拟定租金来计算收入,100%出租率的首年收入3172万元，按运营起三年内租金不变，第四年起按上表所列的拟定租金逐年递增10%计算的投资回收期（仅计算建设投资成本）为10.05年。、大型标准库7栋的位置较其他同类型房屋的位置来说，离园区中心区域偏远，故拟定租金较其他同类型房屋低20%。、因园区内可作为商务办公用途的房屋面积较大，故生产楼17、18、19栋的26层计划先以仓储、轻工业加工用途来整层、整栋出租招商，故租金参照螺蛳湾小商品加工区的出租价格来拟定，商务办公用途在园区运营的初期暂不考虑。3、上表列示的拟定租金为短期出租的价格。计划推出招商优惠政策，具体如下：、短期出租a、按上表拟定租金，租期三年，三年内租金不变，租金支付方式为：按年支付，付款后使用。b、按上表拟定租金，租期三年，租金支付方式为：一次性支付两年租金，可使用三年（租二用三，优惠幅度33.33%）。C、园区自运营起三年内租金不变，第四年起按上表所列的拟定租金逐年递增10%。、长期出租a、结合园区商务办公用途可租赁房屋的面积和希望能尽快促进现金流入，建议将30,000平方米的商务办公功能用房（二层以上）用于长期租赁（20年），按6000元/20年的出租单价，一次性收取租金的方式出租，长租预期实现资金流入1.8亿元。b、金融机构可以配合园区长租招商方案，为入驻园区并有长期租赁意向但资金不足的商户，在园区管理方云南泛亚物流集团有限公司承诺担保的前提下，可办理租户经营权质押的融资业务，从而促进园区长期出租方案的实施。 、押金租赁押金：按一个月的房租为标准，等额收取。（二）、室内仓储加工用房1、定位仓储加工功能用房（一层）建筑面积37,338名称栋号用途建筑面积楼层（层）拟定租金（元/月/）浩宏市场（元/月/）大型标准库710仓储加工12,468.51126元26元生产楼18、19栋仓储加工4,016.01126元厂房5、6栋仓储加工（整体出租）20,853.40126元、上表定位仓储加工功能用房的建筑建设成本合计为12,280万元。按建筑面积、拟定租金来计算收入,100%出租率的首年收入1165万元，按运营起三年内租金不变，第四年起按上表所列的拟定租金逐年递增10%计算的投资回收期（仅计算建设投资成本，未考虑运营成本）为12.51年。、大型标准库710栋的一层库房按使用面积出租计划仅针对大面积的租用或加工作业需求，如非此前提，仓储需求拟按作业量计费。2、定位仓储功能用房建筑面积35,631名称栋号用途建筑面积楼层（层）拟定收费标准（元/月/吨）浩宏、铁公鸡市场（元/月/）厂房14仓储35,631.40115元15元上表定位仓储功能用房的4栋建筑建设成本合计为15,285万元。按仓储物的出库量为计费数量、拟定租金来计算收入, 相关情况如下：作业量80万吨/年的收入为1200万元/年，投资回收期为14.56年（仅计算建设投资成本）。作业量100万吨/年的收入为1500万元/年，投资回收期为12.18年（仅计算建设投资成本）。作业量140万吨/年的收入为2100万元/年，投资回收期为9.24年（仅计算建设投资成本）。作业量200万吨/年的收入为3000万元/年，投资回收期为6.88年（仅计算建设投资成本）。作业量260万吨/年的收入为3900万元/年，投资回收期为5.53年（仅计算建设投资成本）。作业量300万吨/年的收入为4500万元/年，投资回收期为4.92年（仅计算建设投资成本）。（三）、生活配套用房1、公寓房名称栋号用途建筑面积楼层（层）毛坯房拟定租金（元/月/间）公寓房2024住宿29,000.951510254037600、上表定位住宿功能用房的5栋建筑建设成本合计为15,330万元。按出租数量700间及各层拟定租金来计算收入,100%出租率的年收入486万元，按运营起三年内租金不变，第四年起按上表所列的拟定租金逐年递增10%计算的投资回收期（仅计算建设投资成本）为28.59年。、公寓房也可采用整栋出租（酒店式管理）的方式，租金标准待定。2、餐饮名称栋号用途建筑面积楼层（层）拟定收费标准（元/月/吨）生产楼17餐饮2,008.00130、园区餐饮功能用房定位于生产楼17栋的一层，建设成本约为703万元。按建筑面积，拟定租金来计算收入,100%出租率的年收入72万元，按运营起三年内租金不变，第四年起按上表所列的拟定租金逐年递增10%计算的投资回收期（仅计算建设投资成本）为11.76年。、园区餐饮功能的运营思路为：本着提升园区品质，不以盈利为目的原则，引入运作得较好的食堂、餐厅，承办园区内餐饮服务的各类需求，为在园区内工作、生活的人员提供优质的餐饮服务。3、车位机动车固定车位620个，其中：地下372个，地上248个。地下车位租用计划与商务办公用房租赁的优惠配套，地面车位计划在园区全面运营前，暂不收费。综上所述，园区运营的首年，分档预算的年度收入如下：租赁类收费按20%的出租率，作业类收费按最低作