写字楼市场调查报告定稿.doc

A、济宁高新区概况济宁高新技术开发区创建于1992年，地处济宁城区东部，面积169平方公里，人口20万。区内形成以工程机械及纺织机械、汽车及零部件、生物医药及食品、电子信息及光电、纺织服务及新材料等企业。自2005年高新区经济社会持续快速发展，招商引资成效卓著，城市建设全面推进。目前市中心区可供开发土地越来越少，且相应的土地价格也日益趋高，高新区给予优惠的土地出让政策，导致资金倾向东移，高新区房地产市场的一片繁荣。据市场资料显示，济宁市中心写字楼价格自去年至今，上涨了近1000元/。房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴趣，尤其将目光锁定在具有较大增值潜力区域。一般而言，开发区都具有较大的投资价值，二则相对于市中心，它无污染的自然环境和超前的市政规化优势无可比拟。开发商和消费者之间的双热效应给高新开发区带来无限的活力。B、调查方案一、调查目的：1、济宁地区写字楼现状。2、济宁地区不同行业的企业对写字楼市场需求。3、济宁企业向万象和项目进行办公迁移意向的可行性分析。 二、调查地点及对象 济宁地区写字楼，兴唐金茂大厦、置城国际中心、百丰财富大厦、新闻大厦中具有潜在购买需求及实力的阶层。三、调查范围及抽样比例1、调查范围：咨询与服务、贸易、能源环保、制造业、金融和投资传媒广告、银行和保险、文化教育、IT与科技、运输物流、 其他 。 2、抽样比例：大中型企业35%，中、小型企业65%。3、调查方法：现场拜访写字楼业主。四、调查时间实地调查时间为2010年6月23日和2010年6月29日及2010年6月30日上午。录入时间为2010年7月10日数据汇总及报告撰写时间为2010年7月14日-2010年7月17日。（六）调查人员员：张晗、李丙菊、刘岩、李凤娟、陈凯组长：黄祥平。C、详细分析一、写字楼行业类型分析写字楼需求行业类型中建筑房地产行业所占比例最高为24.07%。其多为行政部门，对写字楼外观形象、内部硬件设施要求较高。其次是咨询与服务所占比例为16.67%。对各项设施要求高但个体需求面积较小。需求比例最低为文化教育、IT和科技、运输物流行业由于对场地有客观要求，因此对中高端写字楼需求不大。二、员工人数与企业行业交叉分析 员工人数与企业行业交叉分析比例企业员工人数在56人以上，行业所占比例最高行业是银行保险、能源环保、咨询服务业，它们对写字楼需求较大，且需求面积较大租金承受能力较强。10人以下分类中所占比例最高的是建筑房地产业，行政办公中对写字楼需求多，但面积不大。员工人数最为密集的是咨询与服务业，此类行业对写字楼需求面积不大，由行业特点写对字楼需求相对较大。三、受访写字楼与公司员工人数、受访者职务分析（1）受访写字楼与公司员工人数 百丰大厦小企业最多，置城国际企业规模相对百丰大厦大一些，兴唐金茂相对于上述两者企业人数多，企业更具规模。新闻大厦由于采访到企业数量较少不具有普遍代表性。（2）受访写字楼与受访者职务分析置城国际总经理接受访问度最高，由上题表明置城国际多数为中小企业，高层领导比较容易接触。其次是百丰大厦。副总经理受访度最高的是兴唐金茂。在以上四个写字楼中受访率最为频繁的是办公室主任，此阶层比较容易接受访问，而且对公司情况比较了解，对决策层有一定影响力。四、写字楼用户对办公面积的需求分析 50平方米以下市场需求最大，所占整个写字楼市场份额38.89%。50-100平方米，占整个市场份额的20.37%；100-200平米占20.37%。1000平米以上需求最小。济宁地区大型企业相对较少，且又有自己的企业独栋，对写字楼需求不大。五、写字楼的租金、售价、租期分析（1）租金写字楼租金1元天以下，在济宁地区现有市场占有率最高66.67%。1.6元天以上只占整个市场11.12%。就济宁现有市场的而言租金相对较低甚至比低于济宁市高档住宅。但整个市场呈现逐步上升的趋势。（2）售价写字楼售价在4000元以下占最多为33.33%,其次是4001-5000元为27.78%，7001-8000元占到16.67%，9001-10000元的为5.56%，企业对写字楼的售价需求越低业主接受意向越明确积极，根据本项目现实情况和当前市场需求综合考虑，在4000元以下只作为万象和项目参考客户。5001-7000元所占比例最低，济宁地区现有写字楼价格在5000-7000元，这类需求客户群已购买或长期租赁，少有近期搬迁打算。对写字楼各项设施有更高需求和期盼，对写字楼租金价格有降低愿望。7000元以上的占22.3%这部分属于中高端客户，这部分客户有可能会成为我们项目目标客户。万象和项目定可以考虑定价为7000-8000元比较适合济宁写字楼市场。六、写字楼用户选择办公地点主要考虑的因素分析以上各图中所关注比例最高为位置和与客户往来交通。写字楼业主对位置、与客户往来交通情况在所有选项中最为业主关注，尤其是与客户往来交通关系到企业切身利益；位置优势是业态核心价值的体现。企业领导对行业的聚集程度都不关注，甚至有部分业主不希望本行业聚集在一起。七、写字楼用户对目前办公楼宇的软硬件设施条件及未来考虑搬迁分析（1）目前办公楼宇的软硬件设施条件图表显示业主对配套车位数量不满意率最高；而且对配套车位收费问题相当不满意。对电梯速度数量也相当不满意，以上两项是写字楼配套功能中使用率最为频繁，是目前济宁地区写字楼普遍存在问题的两项硬件设施。而上述两项是科技含量最高，质量最难提高的两项硬件设施，需要相当大含量的预测率和预见性。写字楼业主对当前写字楼的层高开间和外观大堂比较满意。由于济宁地区写字楼不设员工餐所以无法判断。(2)写字楼用户未来是否考虑搬迁是否搬离当前所在写字楼，近期考虑搬迁的只占有效比例的14.71%。由于现有租期的固定性和购买使用权的长期性，远期考虑搬迁占有效比例的67.65%；不考虑搬迁的占到17.65%。更多是对项目区位认同和对项目持观望态度。八、写字楼用户对本项目周边区域在交通条件、环境、商业氛围的看法、未来是否有兴趣迁入这一区域分析（1）写字楼用户对本项目周边区域在交通条件、环境、商业氛围的看法 所采访的写字楼业主对万象和项目周边区域环境中交通条件、环境和商业气氛认知度良好。是否考虑迁入本项目，大多数人都持观望态度，视情况而定。万象和项目机会和威胁并存，更重要是项目定位准确性。（2）写字楼用户未来考虑搬迁本项目的情况分析档次考虑迁入分为购买和租赁，租赁多于购买，租赁占到59.18%。顺应写字楼业主意向分析万象和项目应持有；暗访济宁写字楼现状写字楼租金底，上涨并不明显。济宁地区现有写字楼开发商以出售为主，考虑未来写字楼市场的威胁性，写字楼应小部分持有。对于租赁的用户考虑搬迁租金每年4000-6000元居多，其次是6001-8000元一年；济宁地区写字楼市场租金承受力较低。对于购买的考虑价位比例最高在3000元，买方永远都希望价格低于价值，这部分人群不在我们的考虑范围之内。3001-4000元、4001-5000元、5001-6000元、6001-7000元比例相当，适合不同的客户群体。由此证明济宁地区企业主对价格的承受能力低。考虑接受面积在100以下和101-200平米，比例最高不排除业主理想状态，表明市场的可接受度。面积最大是900-1400元，只占其中一小部分，这部分企业是金融保险业。可接受档次比例最高比例中高档，表明济宁中小型企业的可接受度在中档以上的居多。九、 写字楼用户认为本项目区域适合的企业办公类型分析 业主选择理想状态下，最适合本项目企业办公的类型是银行保险和金融投资各占16.2%，IT与科技和贸易分别占14.6%、11.1%，建筑房地产、顾问咨询服务分别都占8.6%，占比例最少的不太适合本项目的业态为制造、体育休闲用品、后台中心、能源环保、艺术类分别的分别都占0.5%。由此可以看出写字楼用户认为本项目比较适合的业态银行保险、金融投资、IT与科技、贸易，其次为建筑房地产、顾问咨询服务。本项目在定位写字楼业态可以参考以上行业，进行项目定位。十、在未来两年内写字楼用户对办公面积的需求变化分析写字楼用户需要扩大面积的比重最多占到49.09% ，需要增加新办公地点的占32.73% ，没有面积需求变化的占18.18% 。由此可以看出济宁对写字楼的需求是在进一步扩大的，随着济宁现有企业的不断发展扩大以及未来新企业的进驻，但不排除业主的理想状态。十一、写字楼租金走势分析客户对未来租金走势分析上升的占65.45%，不变的占25.45%，不确定的占1.82%，下降的只有7.27%，由此看出业主对写作楼市场有理性认识和冷静的推断能力，随着城市的不断发展，物价的不断上升以及整个城市市场对写字楼需求的不断扩大，因此写字楼租金也必然呈一种上升趋势，对万象和项目是一个有利的机会。 十二、被访者对写字楼周边需要有配套的商场、酒店、公寓的档次分析（1）写字楼档次分析 根据数据分析，客户对中高档写字楼的需求占到61.8% ，对中档写字楼的需求为25.5% ，高档的为12.7% ，无业主考虑低档写字楼，由此可知写字楼业主没有人希望在低档写字楼办公。客户对中高档写字楼的认可度较大，对写字楼层次的定位概念不太清晰。随着济宁经济形势的持续增长，未来写字楼的定位应以中高档为主。（2）商业档次分析根据数据分析，大众对中高档商业的需求为63.6% ，对中档商业的需求为27.3% ，对高档商业需求为9.1% ,由此,大众对中高档商业的需求占主流消费趋势,并且随着人们生活水平的提高 ,消费需求档次也会逐渐提高,未来项目的定位也应顺应大众消费需求。（3）酒店档次分析 根据数据分析，目前客户对中高档酒店的需求比重为50.9%，对高档酒店的需求比重为29.1%，对中档酒店的需求比重为20%，酒店作为高消费品来说，随着城市经济的逐步发展，人们对酒店的档次要求会越来越高，中高档酒店对提高城市整体形象水平具有很大的促进作用，所以我们在顺应城市整体规划的情况下更要注重酒店档次的提高。（4）公寓档次分析数据分析，现在大众对中档公寓需求比重为49.1%，对中高档公寓需求比重为40%，对高档公寓需求比重为10.9%。 济宁目前属于中小城市经济支持度不高，大众客户对于公寓档次需求还是以中档为主，中高档次之，对高档公寓需求相对较少，但是随着城市经济持续发展，人们生活水平的逐步提高，对于公寓档次在要求会进一步提升，所以项目公寓档次应定位于中高档或高档。十三、本项目位于济宁市高新区光河路与火炬路交口处，未来良好气氛是否提高意向度及是否会考虑选择进入本项目办公分析（1）良好气氛是否提高意向度 根据数据，目前88.46%的写字楼用户认为良好的商业气氛会提高他们迁入的意向度，只有11.54%的客户认为不会。由此可知，良好商业氛围是提高万象和项目自身档次重要因素，保证写字楼建筑质量和配套设施完备的情况下还要注重其商业氛围的营造。（2）是否考虑进入项目分析考虑迁入万象和项目的用户占18.18% ,不会迁入的占16.36% ,有可能迁入的占65.45% 。从中可以看出客户存在观望,因为业主对万象和项目只是一个项目区位认识；业主对目前办公场所不满意,万象和项目写字楼各项设施配套更加完善，业主迁入度会提高。十四、万象和项目关于写字楼、商业、酒店、公寓适合档次分析（1）写字楼档次分析目前1.82%的写字楼用户认为万象和项目适合做低档物业，21.82%的认为适合做中档物业，47.27%的认为适合做中高档物业，29.09%的认为适合做高档物业。随着企业不断发展壮大，所需要的办公场所档次也在逐步提高，对中高档写字楼的需求也会增大，万象和项目也要顺应城市经济发展的需要，定位为中高档写字楼。（2）商业档次分析 数据分析，16.36%的消费者认为万象和项目适合做中档消费场所，54.55%的消费者认为适合做中高档消费场所，29.09%的消费者认为适合做高档消费场所。城市化进程在加快，消费群体档次衣在逐步提升，对中高档商业的需求也在逐渐增加，所以万象和项目商业应定位于中高档档次。（3）酒店档次分析数据分析，目前众多客户对中档酒店需求为18.18%，对中高档酒店需求为40.00%，对高档酒店需求为41.82%。万象和项目作为大型城市综合体和金融中心应该建设高档酒店，以满足众多高端客户需求。（4）公寓档次分析 数据分析，1.82%客户认为万象和项目适合做低档公寓，41.82%的客户认为适合做中档公寓，38.18%的客户认为适合做中高档公寓，18.18%的客户认为适合做高档公寓，综上所述，我们万象和项目比较适合做中高档公寓。十五、本项目包含一栋200米左右的超高层，地标对写字楼用户的吸引度分析 数据分析，21.82%的用户认为地标对他们吸引力很大，47.27%的用户认为地标对他们吸引力较大，29.09%的用户认为地标对他们吸引力一般，1.82%的用户认为地标对他们没有吸引力。由此得出结论，地标对用户是否迁入本项目吸引力较大。十六、本项目写字楼在软硬件方面的突破分析 写字楼用户对项目在软硬件方面认为突破比重占最多是停车位，24.3%的客户认为需要大力加强停车位建设。从现实中停车位的重要性来看，本项目停车位一定建设完备，写字楼业主对停车位需求呈逐渐增大趋势。 关注电梯占18.5%，在所有硬件配套中电梯是影响高层写字楼办公质量的最重要因素之一，然而在调查中发现多数写字楼在电梯配置上都存在一定的弊端，这也成为写字楼招商过程中一瓶颈，所以在我们楼层更高的前提下电梯的设置一定要有更高的要求。空调系统方面需要有所突出，所占比例为16.8%。业主对兴唐金茂写字楼空调系统比较满意，值得项目借鉴。写字楼用户认为目前的楼宇外观设计需要改进的占到11.6%，对环境的要求占到9.2%，由此说明，目前的写字楼用户只是注重楼宇内在的配套服务设施是否满足其需要，但是随着企业的不断发展壮大，会越来越重视其外在形象，对楼宇外观的设计也会逐渐重视起来。万象和正在规划中的项目，应以发展的眼光要求。层高、布局设计、园区景观方面客户对此关注不是太多，此方面可根据项目整体要求不同来决定。十七、本项目写字楼业态分析 数据分析，本项目区域开发大型商业综合体，写字楼业主认为包涵业态中星级酒店所占比例最大23.5%；配套型商业、购物中心分别占19.6%、17.6%,本项目比较适合做星级酒店、配套型商业、购物中心。比重最少的是企业独栋为3.9%，写字楼业主对星级酒店的兴趣要比对其他商业项目大，写字楼紧邻商务酒店更有吸引力。D综合分析（一）写字楼主力及现存问题分析1、综上所述济宁地区现有写字楼市场租金售价相对较低，个人投资者和中小企业现为济宁地区商业写字楼市场的主力，受资金原因的限制中小企业和个人投资者对产品的需求大多在100-200平方米左右，价格承受度集中在6000元以内。他们主要选择性价比很高的项目进行购买。与万象和项目相邻的最具可比性商业写字楼新闻大厦目前入住率在85%-95%之间，平均租金在1元平方米天。2、写字楼业主反映，尤为突出的问题是停车位和电梯系统两类系统。停车表现在车位少和写字楼对车位的有偿使用。随着经济的发展私家车和公务车的数量迅猛增加，停车位需求难以预测。车位少是每个写字楼最为突出甚至对写字楼的对外租赁有相当大的影响力。电梯系统主要有两个问题电梯数量少，速度慢。万象和项目规划超高层，电梯应凸显项目特色。3、访问中多数企业预期未来会扩大办公需求面积，增加企业业务，对未来发展前.景向好。就目前经济条件而言，对企业前景的一个乐观分析。但对万象和项目规划参考意义有一定泡沫性，事实不容盲目乐观。4、所采访的写字楼业主对万象和项目周边区域