荆州城市进入性研究报告课件.ppt

荆州市进入性专题研究,分析报告,HappySinicExtremeHabitat,2019年12月13日,01,城市宏观环境分析,02,城市楼市特征分析,03,城市地产板块格局,一、荆州城市区位,湖北省区域性中心城市之一，是长江中游重要的港口城市，国家重要的公路交通枢纽和长江重要港口城市，中南地区重要的工业基地和轻纺织基地，素有“长江经济带钢腰”之称。,二、荆州城市概况,荆州地处湖北省中南部，江汉平原腹地，处于武汉城市圈、鄂西生态圈和环洞庭湖生态经济圈的共同辐射范围内。全市国土面积1.41万平方公里，其中平原湖区占78.7%，户籍人口690万，其中荆州市城区人口约113万，人口密度3000人/平方公里，城镇化率54.7%。,荆州建城历史长达3000多年，是春秋战国时楚国都城所在地，是国务院公布的全国首批24座国家历史文化名城之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、重要的公路交通枢纽和长江港口城市，2017年6月，荆州市被命名国家卫生城市。小龙虾产量位居全国城市之首，淡水鱼产量连续17年位居全国地市之首，是名符其实的“全国淡水渔业第一市”，截止2017年，荆州市固定投资总额580亿元，城镇居民人均可支配收入29973元，新增城镇就业8.5万人。,三、荆州行政区划,荆州市下辖荆州、沙市两区，江陵、公安、监利三县和松滋、石首、洪湖三市。市政府驻地沙市区。,四、荆州经济及人口,GDP全省第四，处于快速发展阶段；常住人口全省第三。,五、荆州产业结构,当前荆州产业发展迅猛，市内形成两大经济开发区，其中荆州开发区晋升为国家级经济技术开发区，继安徽皖江城市带、广西桂东、重庆沿江、湖南湘南后荆州也成为全国第五个国家级承接产业转移示范区。,本项目,2017年，全年共接待游客达4160万人次，实现旅游综合收入260亿元，同比增长30%，纪南文旅区已落地的招商项目总投资超过500亿元，正在建设的基础设施项目总投资超过200亿元，楚王宫、园博园等十几个项目均有序推进。,六、荆州房地产开发投资,荆州总体经济一直保持良好的增长势头，湖北综合实力第第4（GDP：1922亿元，固投：2051亿元），其中房地产投资（304亿元）位居第2，占固投比约14.8%,七、土地出让与住宅成交,八、周边出让地块,01,城市宏观环境分析,02,城市楼市特征分析,03,城市地产板块格局,04,板块的进入性建议,一、荆州房地产政策分析,荆州商品房政策:1.一套住房贷款已结清的家庭再购房执行首套住房贷款政策;2.外地家庭在城区购房可申请落户;3.放宽住房公积金贷款条件，职工连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），即可申请住房公积金个人住房贷款。缴存职工家庭使用住房公积金购买首套住房，首付比例最低为20%,自2016年1月1日起，将市城区住房公积金贷款最高总额由40万元提高至45万元;4.加大棚户区改造货币化安置力度，货币化安置比率逐步提高到80%以上;5.规范房地产预售许可条件，多层住宅主体工程封顶、高层住宅完成总层数的1/2工程量后，可申请办理预售许可，预售面积不低于3万方。,二、荆州房地产市场概况,三、荆州房地产市场复盘,四、荆州房地产市场供求关系（市区）,五、荆州房地产市场供求关系（各个区域）,六、荆州房地产市场存量及去化周期,七、荆州房地产市场存量及去化周期,中心城区、荆北新区、武德片区现货去化周期最短约3个月内，整体去化周期一年以内仅中心城区，其次两年以内为武德片区、荆北新区、沙北新区。,八、荆州房地产市场供求数据,2018年1-6月住宅市场相比于2017年1-6月供应量增加，成交量增加。随着后期市场供应的增加，后期市场供小于求的装套或将被逆转，荆州楼市会逐渐回归居住属性。,荆州市6月供应17.23万方，成交23.58万方，供求比0.72；,供应量（万）,2018年前两季度成交量创历史新高，达到145.58万方，同比去年1-6月增长13%，成交价格起伏波动较大，主要原因在于整体市场热度有下滑趋势。,荆州市最新商品住宅均价6145元/,成交量（万）,九、荆州房地产市场成交量价,本月热门板块以城东片区为主，成交套数环比增长率168%为首，本月荆州商品住宅成交均价6145元/（备案价）,十、荆州房地产市场分区成交,从转化率来看，竞品楼盘整体平均转化率维持在15%左右其中楚天都市诚园为尾盘项目，所剩货量以大平层为主，转化率仅3%转化率最高的恒大翡翠华庭6月22日有开盘节点，综合转化率为36%,十、荆州房地产市场数据（1）,十一、荆州房地产市场数据（2）,市场数据,荆州6月项目排名TOP10,01,城市宏观环境分析,02,城市楼市特征分析,03,城市地产板块格局,荆北新区简介,一、荆州板块格局五大板块,1、板块属性：荆州目前房地产市场主要分为八大板块，古城片区、城南片区、纪南文旅区、武德片区和荆北、沙北片区、沙市老城区以及城东等，而荆北板块是五大板块中房价最高的板块。荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。,荆北新区位于荆州中心城区北郊，东至海子湖路、西至207国道、南至荆沙大道、北抵汉宜铁路，规划用地面积约3.91平方公里。荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽（荆州站），道路网络基本形成（三纵三横公路网）。荆州政务（政务中心已迁入）、教育（荆州中学、规划实验小学、中学）、医疗（荆州医院）中心。绿地、恒大、碧桂园以进入该片区。火车站广场南侧是世界500强绿地集团。投资55亿元的荆州绿地之窗项目，宛如城市的客厅，完善了新区没有大型商场、商务写字楼、餐饮、五星级宾馆等服务功能，为火车站乃至荆北新区带来真正意义上的城市气息。江汉平原第一高楼荆州绿地之窗218米超高层项目正式奠基,南京禄口机场,楚天路,东桥路,一、板块格局荆北新区板块,2、人口现状：荆北新区北靠的荆州区，荆州区2017年末人口为58.8万，荆北新区17年末常住人口约5万人，规划人口月26万。2017年地区生产总值预计完成262亿元，同比增长7.5%。城镇常住居民人均可支配收入预计达到3.3万元，同比增长8%；农村常住居民人均可支配收入预计达到1.8万元，同比增长8%，收入水平不断提升。,数据来源：荆州区统计年鉴,一、板块格局荆北新区板块,3、经济产业：荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。加快荆北新区建设，将使荆州区进入全省县域经济十强成为现实，将使古城减负成为现实，是荆州区打好翻身仗的最佳机遇。荆北新区依托火车站而建，是外地旅客接触荆州的入口，“荆州之门”是以交是，通枢纽中心、商贸中心为主要功能的城市文化客厅。荆北新区规划总用地面积约3.91平方公里，现状用地主要为农村居住用地、农田、鱼塘，也有部分已经建的行政办公用地和对外交通用地。其中，规划居住用地121.24公顷，占总建设用地的30.95%，人均居住用地22.45平方米。规划中的公共设施用地总面积约为58.36公顷，占总建设用地的14.90%。这片公共设施用地划分为行政办公用地、商务金融用地、商业服务用地、商业娱乐综合用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、教育科研用地共八类。,一、板块格局荆北新区板块,5、区域规划：荆北新区承载着“壮腰工程”，成为湖北“钢腰”的重任，集聚交通、产业服务和居住等功能，是当前荆州的核心建设地区。荆北新区是荆州市总体规划确定的“西进北越”发展战略的重点支持区域，是作为承载整个荆州经济腾飞的核心引擎。经济发展是头等大事，政府对于荆北未来开发建设将是无上限重视与倾斜，碧桂园、绿地、恒大、保利、华侨城等世界500强纷纷看好荆北未来发展红利，争相抢驻荆北，荆北新区未来发展不可估量。,一、板块格局荆北新区板块,5、规划落地：交通枢纽：荆州高铁站、荆州市客运枢纽中心郢城客运枢纽站已建成。荆州各县市乘客乘火车将一站式到达，实现真正意义上的“零换乘”道路：道路网络基本形成（三纵三横公路网）政务中心：荆州区政务中心已搬迁入驻医疗、教育：荆州医院、荆州中学已基本建成，预计2019年投入使用。商务中心：荆州绿地之窗超高层项目的正式启动，将建设荆州两大地标和五大中心：即江汉平原第一高的绿地218大楼、120米绿地铭创甲级办公物业，两大地标楼宇集合甲级商务写字楼、五星级酒店、国际购物中心、商业街区、高尚住宅及主题公园广场为一体的六大功能业态。,【土地成交】,近半年，荆州市共成交住宅（商住）用地13宗，其中，保利于3月份摘得的5宗商住用地及清能于6月摘得的1宗商住用地位于目标地块附近，清能摘牌楼面价3891元/，溢价率92%，为半年度内地王。,【区域商品房存量市场分析】荆北新区商品住宅库存稳定下降截至2018年6月，荆北新区商品住宅库存量共计15.97万，环比下降6.83%。,按照前六个月月度平均销量，荆北新区商品住宅去化周期3.03月。,【典型案例】,绿地之窗-项目总体规模130万方。销售面积段103-130平，均价11000元/（精装），2018年1-6月共成交1473套，占半年度全市销售套数的17%。,碧桂园悦华府-项目总体规模7.3万方。目前尾盘在售中，面积段125-275平，均价11300元/（精装），历史去化6.65万方，目前仅剩余大约40套在售。,一、板块格局荆北新区板块,小结：荆州市西进北越重点区域，荆北新区位于荆州市西北部，是荆州市高铁枢纽，荆州区政务、教育、医疗中心。,数据来源：中指/克尔瑞数据库,沙北板块简介,板块格局沙北片区,片区属性项目位于荆州市沙北新片区，高端商务区、教育核心地段，是位于荆州市教学质量最优的沙市中学学区范围，是荆州房价最高片区之一，荆州市市民心目中的豪宅区域，基础设施配套完善。,沙北新区,荆州长江大桥,三年棚改衍生需求：(2.95+3.50)70%108+2.6750%108=632万成交住宅客群特征：40-50%改善需求，拆迁户占五成，棚改消化量=市场成交总量50%=353万当前棚改市场需求：市场需求量=当年棚改衍生需求-当年棚改消化量=279万,区域交通荆州火车站目前有43条运营线路共开行列车95对，荆州至武汉发车班车间隔约25min/趟，至武汉所需时间约为90min；南北纵向的荆荆高铁已于2017年12月动工，预计2021年通车，通车后将进一步增加荆州对周边城市的吸附力，是湖北省除京广线外唯一的南北纵向高速铁路，连接东西向焦柳线以及长江以南东西向武常高铁；荆州机场建设于2013年启动，预计2019年通航。作为南北向（内蒙-湖北-广东）主要交通要道的二广高速和东西向（上海-武汉-成都）主要交通要道的沪渝高速在荆州境内交汇。,荆州东站,二广高速,沪渝高速,沪蓉高速,板块格局沙北片区,区域规划-目标地块位于沙北新片区，该区域已成为行政中心、商贸金融中心、体育文化中心及以居住为主要功能的城市新区，基础配套的逐渐完善将大幅提升新区的综合服务功能，带动城市向北发展，为本区域聚集人气，从而加快项目去化速度。,板块格局沙北片区,1,3,2,4,6,5,7,8,9,10,配套-地块位于沙北新片区，属于荆州市重点发展区域，邻义乌小商品城，离省级示范中学沙市中学仅800米，周边道路通达性较好，距离沙市老城区边缘1km距离。,板块格局沙北片区,片区价值-目标地块所处沙北新片区板块，是集生态居住、商务办公、文化教育、休闲居住等综合性公共服务功能于一体的综合行政文化新区，大规模、大建设，基础设施配套逐渐完善，未来城市中心，热门板块，全市价值高区。,板块格局沙北片区,深圳市特发集团有限公司（荆州海洋世界勾地）楼面地价：2829元/，溢价率30%计容建面：18.4万容积率：3.0拿地时间：2018年01月17日,保利（文旅项目勾地）楼面地价：2926元/，溢价率0%计容建面：18.1万容积率：4.5拿地时间：2017年12月22日,中建三局（低房价区域）楼面地价：2227元/，溢价率0%计容建面：26.1万容积率：3.4拿地时间：2017年12月12日,雅居乐（商业勾地）楼面地价：3257元/，溢价率86.77%计容建面：14.7万容积率：3.5拿地时间：2018年06月06日,湖北清能置业有限公司楼面地价：3891元/，溢价率92%计容建面：12.3万容积率：3.0拿地时间：2018年06月22日,新城控股（吾悦广场勾地）楼面地价：1928.57元/，溢价率15.71%计容建面：42万(含商业面积50%）容积率：3.0拿地时间：2018年06月27日,中大豪盛（融创、雅居乐、中大豪盛和谐）楼面地价：2885元/，溢价率4%计容建面：20.8万容积率：3.0拍卖时间：2018年08月03日,土地供应-荆州市最近的土拍市场，品牌开发商参与较为积极，包括新城控股、雅居乐、保利、中建三局等品牌开发商均有摘牌；项目周边最近成交地块中，大部分地块楼面地价均处于3000元/以下。,荆州碧桂园（抢恒大勾地）楼面地价：1840元/，溢价率65%建筑面积：25.5万，容积率：3.5拿地时间：2017年1月20日,奥园学府里楼面地价：3704元/，溢价率126%建筑面积：35万，容积率：3.5拍卖时间：2017年5月12日,湖北人信荆沙村(城中村勾地)楼面地价：1449元/，溢价率0%建筑面积：31.7万方，容积率：5.0拿地时间：2017年7月21日,碧桂园新城楚天府（新城、碧桂园、中大豪盛和谐）楼面地价：2286元/，溢价率25%计容建面：17万容积率：3.0拿地时间：2017年08月25日,碧桂园中央公园（碧桂园、利达建设和谐）楼面地价：2704元/，溢价率5%计容建面：13万容积率：3.0拿地时间：2017年08月25日,碧桂园悦华府楼面地价：3883元/，溢价率185%