关于铜陵市物业服务收费管理实施细则.docx

关于铜陵市物业服务收费管理实施细则日期：2013-05-22访问次数: 2101 来源：市物价局 字号： 大 中 小 视力保护色： 县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：经市政府同意，现将市物价局、市住房和城乡建设委员会关于铜陵市物业服务收费管理实施细则转发给你们，请认真遵照执行。二一一年三月二十四日关于铜陵市物业服务收费管理实施细则市物价局 市住房和城乡建设委员会第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，依据安徽省物业管理条例、省物价局、省建设厅安徽省城市物业服务收费管理实施办法，结合我市实际，制定本实施细则。第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理部门登记具有合法资质的物业服务企业对各类物业实施管理、提供服务的收费行为。第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，向业主或者物业使用人所收取的费用。第四条 政府提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业，鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务行业加快发展。第五条 市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照本细则的规定，在物业服务合同中约定。第七条 物业服务收费包括综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费和代收代办服务费、特约服务费。综合服务费是指清扫保洁及垃圾清运、绿化养护、秩序维护、公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。车辆停放服务费是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。装饰装修垃圾清运费是指清理运输住宅房屋装饰装修垃圾所发生的人工、运输费用等。代收代办服务费、特约服务费是指物业服务企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。第八条 根据不同物业的性质和特点，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价管理。住宅小区物业综合服务费、小区车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价管理；别墅类（含联排、叠加、双拼）的综合服务费、非住宅类物业服务收费、物业服务企业接受委托开展的代收代办服务、特约服务费等其他收费，实行市场调节价管理。第九条 实行政府指导价的物业服务收费，其利润不得超过物业服务成本的5%。第十条 住宅物业综合服务收费实行等级收费管理。物业服务等级由高到低设定为五级、四级、三级、二级、一级，具体分等定级办法由市住房和城乡建设主管部门制定。物业服务企业未按约定的服务和收费标准提供服务的，由住房和城乡建设及价格主管部门依法给予行政处罚。物业综合服务收费基准价由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门制定，其具体浮动幅度由物业服务企业和业主委员会双方约定，但上浮幅度不得超过相应等级基准价的20%。双方约定不成，报经价格主管部门审定。第十一条 业主委员会成立前，建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，前期物业服务合同作为物业买卖合同附件，经物业买受人签字确认。前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。物业综合服务费收费标准应根据住宅小区确定的物业服务等级，执行相应等级的政府指导价，并在建设单位销售物业前报市价格主管部门备案。第十二条 业主委员会成立后，住宅物业综合服务费收费标准由业主委员会经业主大会同意后，根据铜陵市住宅物业服务分等定级标准，在政府指导价范围内，对照规定标准与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业实施收费前，应当报市价格主管部门备案。双方约定不成的报市价格主管部门审定。第十三条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。市价格主管部门和市住房和城乡建设主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范和引导，行业协会可定期公开实行市场调节价的各类物业综合服务收费水平，促进各方合理约定物业服务收费有关事项。第十四条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十五条 实行物业服务费用包干制的，物业综合服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主或业主委员会同意的其他费用。第十六条 业主或物业使用人自办理物业交付使用手续之日起，应当按照物业服务合同的约定交纳物业综合服务费。出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记，物业综合服务费用由业主或物业使用人按约定交纳，但业主负连带交纳责任。物业综合服务费按照法定产权面积（房屋所有权证登记面积）计算；未领取房屋所有权证的物业，以销售合同中的约定面积或房产测绘部门实测面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。第十七条 纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额交纳；已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用由物业权利人全额交纳。省另有规定的从其规定。对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业服务企业双方商定，可以减免物业综合服务费用。第十八条 开发建设单位分期开发、分批交付使用的普通住宅小区，原则上执行同一个收费标准。新建住宅小区配套建筑及设施设备，未经验收合格交付使用的，一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。第十九条 住宅小区内，规划配置用于停放的共用车位、车库，由物业服务企业提供管理服务的，可按照规定标准收取车辆停放服务费。住宅小区内确因车多、车位（车库）少，为缓解停车难的问题，经业主大会同意，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，可按照规定标准收取车辆停放服务费，其收入的分配，按照本细则第二十三条规定执行。建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要。对进入小区执行公务、检修、救护车辆等临时停放不得收取停车费。第二十条 住宅小区的电梯、水泵、中央空调等运行电费除物业服务合同另有约定外，物业服务企业应当单独列帐纳入代收代支费用，按实际支出和约定方式公开合理分摊。第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十二条 设有集中供暖系统的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主委员会同意后收取，同时，实施收费前应将具体收费标准报市价格主管部门备案。物业服务企业在供暖期结束后，应向业主公布收支情况，结余部分结转下一供暖期使用。第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十四条 业主或物业使用人装饰装修房屋的，应严格执行铜陵市城市住宅室内装饰装修管理办法的规定。装饰装修垃圾清运费实行政府最高限价管理。经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位批准后，业主在改变房屋内部结构时，拆除墙体产生的建筑垃圾清运费，由业主和物业服务公司另行约定。物业服务企业不得向业主、物业使用人和装饰装修单位收取任何形式的装修装饰管理费、保证金。不产生装饰装修垃圾的或自行处理装饰装修垃圾的不得收费。第二十五条 实行物业综合服务费用包干制的，物业服务企业每半年应以书面形式向业主、物业使用人公布物业综合服务费、经营性收益、电梯、水泵、中央空调的运行电费分摊、物业维修资金等收支情况，接受业主委员会、业主、物业使用人和价格主管部门的监督。实行物业综合服务费用酬金制的，物业服务企业应每年不少于两次向业主大会或业主公布物业服务收费的收支情况。物业服务企业或业主委员会可以按照物业服务合同的约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。为及时掌握物业服务成本收支情况，市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门每年选择一定数量的有代表性的住宅小区作为成本监审对象，对其物业服务成本进行监审。物业服务企业应当积极配合并如实提供服务成本资料，不得弄虚作假。第二十六条 物业综合服务费按每月、每平方米收取，经与业主约定可以预收，预收期限原则上不得超过6个月。第二十七条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。第二十八条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十九条 业主、物业使用人和开发企业，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业综合服务费。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业综合服务费用的，业主委员会应当协助物业服务企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。物业发生产权或使用权转移时，业主或物业使用人应当及时结清物业服务费用。第三十条 物业服务收费实行收费许可证制度。物业服务企业在收费前，应当申请安徽省经营性服务收费许可证，亮证收费，并遵守年度审验制度。物业服务企业无证收费的，业主、物业使用人和开发企业有权拒付。第三十一条 物业服务企业必须按照国家发改委、建设部物业服务收费明码标价规定实行明码标价。在物业管理区域内的醒目位置，制作公示牌，将企业名称、收费对象、服务项目内容、服务等级标准、计费方式、收费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、举报电话12358等进行公示。不进行收费公示的不得收费。第三十二条 市价格主管部门和市住房和城乡建设主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由市价格主管部门依据中华人民共和国价格法和价格违法行为行政处罚规定予以处罚。第三十三条 本细则实施前，已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本细则规定执行。第三十四条 本细则有效期自2011年5月1日起至2016年4月30日。2010年7月28日铜陵市人民政府办公室转发市物价局关于铜陵市物业服务收费管理实施细则的通知（铜政办201071号文）、2006年6月6日铜陵市物价局和铜陵市房地产管理局印发的铜陵市物业服务收费管理实施细则（试行）（铜价房200672号）、2006年6月14日铜陵市物价局印发的铜陵市普通住宅物业综合服务费政府指导价（暂行）（铜价房200677号）同时废止。附件：1综合管理服务标准2公共区域清洁卫生服务标准3公共区域秩序维护服务标准4公共区域绿化日常养护服务标准5共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准6铜陵市住宅小区物业服务分等定级收费标准7（一）铜陵市住宅小区车辆停放服务收费标准（二）铜陵市住宅小区外来车辆临时停放收费标准8铜陵市住宅小区装饰装修垃圾清运费收费标准附件1综合管理服务标准 级别序号内容服务要求一级1机构设置小区内设立管理站。2管理人员要求（1）小区经理、管理员持有相应的物业管理从业人员岗位证书。（2）管理人员挂牌上岗。（3）能够发现一般问题，及时报告，并给予处理。3服务时间周一至周五在指定地点进行业务接待。4日常管理与服务（1）服务规范应符合安徽省住宅区物业管理规程要求。（2）8小时受理业主或使用人报修。急修二小时内到现场处理，一般修理三天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在七天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，每年公布二次财务收支状况。（6）建立小区物业管理档案（包括设施设备管理档案、业主资料档案等）。（7）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（8）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和收费标准。（9）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（10）可采取走访、恳谈、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的30%。（11）对违反小区管理规约（临时）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别序号内容服务要 求二级1机构设置小区内设置管理处，配置简单办公设备，配有电话。2管理人员要求（1）小区经理、管理员持有相应的物业管理从业人员岗位证书。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。（3）发现问题能够独自处理。3服务时间周一至周日在小区管理处进行业务接待。4日常管理与服务（1）服务规范符合安徽省住宅区物业管理规程要求。（2）12小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全财务管理制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，每年公布二次财务收支状况。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）服务窗口应公开办事制度、服务内容、收费项目和标准。（10）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（11）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。（12）对违反小区管理规约（临时）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别序号内容服务要求三级1机构设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话、电脑等）。2管理人员要求（1）小区经理、管理员持有相应的物业管理从业人员岗位证书，有三年以上物业管理工作经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。（3）具备发现问题和及时处理问题的能力。3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1）服务规范符合安徽省住宅区物业管理规程要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止并报告。（5）建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，每年公布二次财务收支状况。（6）建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）建立管理处内部管理制度和考核制度。（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、服务内容、收费项目和标准。（11）能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（13）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。（14）对违反小区管理规约（临时）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。级别序号内容服务要求四级1机构设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置办公家具、电话、电脑、相应的打印机等办公设施及办公用品。2管理人员要求（1）小区经理、物业管理员持有相应的物业管理人员岗位证书；经理具有大专以上学历，有二年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。（3）能够及时发现问题，果断处理一般情况。3服务时间周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1）服务规范符合安徽省住宅区物业管理规程要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，每年公布二次财务收支状况。（6）建立档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。（10）运用计算机进行内部事务管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。级别序号内容服务要求四级4日常管理与服务（11）服务窗口应公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（13）能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务；每年组织两次以上的社区活动。（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或进行满意度测评，每年的沟通面不低于小区住户的80%。（15）对违反小区管理规约（临时）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。五级1机构设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序，有专门的接待区域。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。2管理人员要求（1）小区经理、管理员持有相应的物业管理从业人员岗位证书；经理具有大专以上学历，有三年以上小区经理任职经历。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。（3）综合素质高，能应对各种问题并及时处理。3服务时间周一至周日每天10小时在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务（1）服务规范符合安徽省住宅区物业管理规程要求。（2）24小时受理业主或使用人急修。接到任何报修半小时内到现场处理（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。（4）制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告，并有记录。（5）建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰，每年公布二次财务收支状况。级别序号内容服务要求五级4日常管理与服务（6）建立完善的档案管理制度，建立齐全的小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）建立健全的维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）制定管理处内部管理制度和考核制度。（10）广泛运用计算机进行内部事务管理（含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等）。（11）服务窗口应公开办事制度、服务内容、办事纪律、收费项目和标准。（12）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（13）能提供五种以上特约服务（有偿）和五种以上便民（无偿）服务；每年组织二次以上的社区活动。（14）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通或满意度测评，每年的沟通面不低于小区常住住户的90%。（15）对违反小区管理规约（临时）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。备注：每一级的服务内容与要求应高于并包含低一级的服务内容与要求（一级除外）。附件2公共区域清洁卫生服务标准 级别项目序号内容服务要求一级楼内公共区域1地面隔日清扫一次，地面无垃圾堆积。2楼梯扶手、栏杆每周擦抹一次。3消防栓、指示牌等公共设施每月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗及玻璃底层门厅玻璃每三个月擦拭一次。6垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。楼外公共区域7道路、地面、绿地、明沟道路、地面、绿地每日清扫一次，无明显暴露垃圾，无卫生死角；明沟每周清扫一次。8公共灯具、宣传栏、小品每月擦抹一次。9垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。10消毒灭害每半年对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠一次。二级楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗一次，地面清洁。2楼梯扶手、栏杆每周擦抹二次。3消防栓、指示牌等公共设施每半月擦抹一次。4天花板、公共灯具每半年除尘一次。5门、窗及玻璃底层门厅玻璃每月擦拭一次。6垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。7电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。级别项目序号内容服务要求二级楼外公共区域8道路、地面、绿地、明沟、停车场道路、地面、绿地每日清扫二次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。9公共灯具、宣传栏、小品每半月擦抹一次，表面无污迹。10垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清扫洗刷，保持垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。11消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。三级楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，每周拖洗二次，地面清洁。2楼梯扶手、栏杆每周擦抹二次。3消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹一次，外表基本无污渍。4天花板、公共灯具每季除尘一次，目视基本无灰尘5门、窗及玻璃门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。6垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理一次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。7电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。楼外公共区域8道路、地面、绿地、明沟、停车场道路、地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫三次，明沟无杂物、无积水。9公共灯具、宣传栏、小品每周擦抹一次，表面无污迹。10垃圾箱、果皮箱（容器）生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日定时清理、洗刷一次，垃圾箱、果皮箱（容器）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。11消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水三次，每年灭鼠二次，并有记录。级别项目序号内容服务要求四级楼内公共区域1地面、墙面每日清扫保洁一次，门厅大堂、门厅花岗石、大理石每二个月保养一次，保持材质原貌，干净。2楼梯扶手、栏杆隔日擦抹一次，保持干净。3消防栓、指示牌每周擦抹二次，目视无污渍。4天花板、公共灯具每月除尘一次，目视干净。5门、窗及玻璃保持洁净、光亮、无污渍。6垃圾收集按楼宇设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。7电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上；每月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。楼外公共区域8道路、地面、绿地、明沟、停车场道路、地面、绿地、停车场每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过三小时；明沟隔日清扫一次，无杂物、无积水。9公共灯具、宣传栏、小品每周擦抹二次，目视明亮清洁（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。10水景每周一次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其他处理，保持水体无异味。11垃圾箱、果皮箱（容器）生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾箱、果皮箱（容器）每日清理、冲洗二次以上，垃圾箱、果皮箱（容器）整体清洁、无漫溢、无异味，灭害措施完善。12消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠二次，并有记录。级别项目序号内容服务要求五级楼内公共区域1地面、墙面地面每日保洁两次以上；墙面保持无污渍；大堂、门厅大理石、花岗石地面每月保养一次，保持材质原貌，干净。2楼梯扶手、栏杆每日擦抹一次，保持干净。3消防栓、指示牌等公共设施隔日擦抹一次，表面干净、无污渍。4天花板、公共灯具每半月除尘一次，目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。5门、窗及玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹。6垃圾收集按楼宇设置垃圾收集点，每日早晚定时清理二次；垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。7电梯轿厢每日保洁两次以上（如有地毯每日换洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮、无污迹；轿厢壁无浮尘，不锈钢表面光亮、无污迹。8道路、地面、绿地、明沟、停车场道路、地面、绿地、停车场每日保洁二次以上，广场砖地面每周冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不超过一小时；明沟每日清扫一次，无杂物，无积水。9公共灯具、宣传栏、小品每日擦抹三次，目视无灰尘、明亮清洁（2米以上部分每半月擦抹、除尘一次）。10水景每周两次打捞漂浮杂物，保持水体清洁，水面无漂浮物；定期对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。11垃圾箱、果皮箱（容器）对垃圾箱、果皮箱（容器）每日保洁两次以上，垃圾厢、果皮箱（容器）整洁、干净、无异味，灭害措施完善。12消毒灭害每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每年灭鼠二次，并有记录。备注：1有无电梯、消防栓不作为保洁费用增减条件。2外墙清洗的频次、标准与业主大会另行约定，费用按实结算分摊。附件3公共区域秩序维护服务标准 级别序号内容服务要求一级1人员要求（1）有专职秩序维护人员，工作认真负责。（2）对小区日常秩序维护事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志、着装整洁。2门岗巡逻岗（1）主出入口有值班看守，边门定时开放（封闭小区）。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。（3）白天、夜间不定时在小区内巡逻。（4）遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。3技防设施和救助无设施配置。4车辆管理（1）设置简易的交通标志。（2）地面有停车标志，车辆停放有序（非机动车）。（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器材，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。二级1人员要求（1）有专职秩序维护人员，工作认真负责。（2）对小区日常秩序维护事项做出正确反应，能正确使用消防器材。（3）上岗时佩带统一标志，统一着装。2门岗巡逻岗（1）主出入口12小时值班看守，边门定时开放并专人看管，门卫有交接班记录（封闭小区）。（2）对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。（3）白天巡逻次数不少于四次，夜间重点部位巡逻二次，并有巡逻记录。（4）遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。级别序号内容服务要求二级3车辆管理（1）地面、墙面设置简易的交通标志。（2）车辆按规定有序停放，对乱停车辆进行引导或搬迁。（3）收费管理的车库（棚）应24小时有专人管理，车辆停放有序，备有必需的消防器械，车库（棚）场地整洁，有照明，无渗漏，无明显积水，无易燃、易爆及危险物品存放。三级1人员要求（1）专职秩序维护人员中45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，配备必要的安全护卫器械。2门岗巡逻岗（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行登记，阻止未经许可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（4）白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。（5）遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。3技防设施（监控岗）（1）小区应具有录像监控技防设施，并24小时开通（如检修除外），有人驻守，注视设备所传达的信息。（2）监控中心收到报警信号后，秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。4车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。级别序号内容服务要求四级1人员要求（1）专职秩序维护人员中40周岁以下的人员占总数的40%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受专业培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备。（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，仪容仪表规范整齐。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗巡逻岗（1）各出入口24小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出进行登记。（4）秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位应设巡更点。监控中心有巡更记录。（如无巡更器，巡逻时二人一组）。（5）接到火警、警情后及时到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，及时赶到现场，采取相应措施。3技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具有录像监控（监控点应至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、住户报警等技防设施，并24小时开通（如检修除外），有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）控制中心接到报警信号后，秩序维护人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。（3）小区有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。级别序号内容服务要求四级4车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。五级1人员要求（1）专职秩序维护人员以中青年为主，35周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。（2）能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、技防器械和设备，能够熟悉掌握各类治安案件和各类灾害事故的应急预案。（3）上岗时佩带统一标志，统一着装，仪容仪表行为规范，主动热情，具有良好的素质。（4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2门岗巡逻岗（1）各出入口24 小时值班看守，其中主出入口双人值勤，上下班期间立岗，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（2）对外来人员进入小区，通过对讲、电话或其他方式联系住户，并进行登记。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出进行登记。（4）秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每二小时巡查一次，重点部位（小区道路、单元出入口、楼层和地下车库）应设巡更点，监控中心有巡更记录。（5）接到火警、警情后及时内到达现场，协助保护现场，并报告警方与管理处。（6）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应及时赶到现场，采取相应措施。级别序号内容服务要求五级3技防设施和救助（监控岗）（1）小区设有监控中心，应具有录像监控（监控点至少覆盖小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警（全封闭）、住户报警等技防设施，并24小时开通（如检修除外），有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。（3）小区应有火警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。4车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。（2）有专职人员24小时巡视和协助停车事宜。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。附件4公共区域绿化日常养护服务标准 级别基本条件内容要素养护要求（植物）一级1绿地内植物覆盖率在80%以上。2乔、灌、草等保存率90%以上。草坪修剪分春秋两季定期普修。清杂草定期除草，控制杂草孳生。灌、排水无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制大面积病虫害发生。树木修剪乔、灌木、篱、球、地被、攀援植物每年适时修剪、整理。病虫害防治有针对性及时灭治，控制大面积病虫害发生。二级1植物造景。绿地内植物覆盖率80%以上，绿地基本无裸露。2乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上。绿地设施基本完好。草坪修剪分春秋两季普修二遍以上。清杂草年普除杂草三遍以上。灌、排水干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪每年对乔、灌木、篱、球按规范修剪；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于一次。中耕除草、松土每年中耕除草二次以上。施肥每年普施基肥一遍。病虫害防治有针对性及时灭治，每年喷药不少于一次，控制大面积病虫害发生。扶正加固发生倒伏及时扶正、加固。级别基本条件内容要素养护要求（植物）三级1利用植物、山石、水体等设置景点。2绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。3乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率98%以上，绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。草坪修剪每年分春秋两季普修，草面基本平整。清杂草每年按规范普除杂草。灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥一遍。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球定时修剪，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪。中耕除草、松土每年中耕除草三次以上，土壤基本疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。病虫害防治有针对性及时灭治。扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。花坛花境灌、排水保持有效供水，无积水。补种缺枝倒伏及时补种。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治。级别基本条件内容要素养护要求（植物）四级1绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率25%以上。2利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。3乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，花坛、花境景观好。4绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。草坪修剪草坪保持平整。清杂草每年按规范定时清除杂草。灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水。施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥。病虫害防治及时做好病虫害防治。树木修剪乔、灌木按规范修剪，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪及时，基本无枯枝。中耕除草、松土适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松。施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥。病虫害防治防治结合、及时灭治。扶正加固树木基本无倾斜。其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境灌、排水保持有效供水，无积水。补种发现缺枝倒伏及时补种。修剪、施肥、治虫及时清除枯萎的