天津市和平区南市三角地块市场定位及收益分析报告（66页）

Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009 南市三角地块项目市场定位及收益分析报告 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011 第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 3 21 43 53 报告内容 页码 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011 区位分析 用地范围 商业平面生成过程 总平面图及指标 剖面图 各楼层平面图 体量分析 人视效果 第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011 南市三角地位置 南市地块 区位分析 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011 区位分析 3号 4号 麦购 万达 食品街 天地烩 仁恒海河 远东百货 新世界 大悦城 南门外大街 二号线 四号线 本案 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011 项目 指标 备注 规划总用地面积 1.87公顷 规划地上总建筑面积 7万平方米 其 中 集中商业 6.7万平方米 公交场站及管理用房 3千平米 地下建筑面积 5.70万平方米 其 中 商业 0.69万平方米 机动车库 5.01万平方米 * 配建机动车位 870辆 其 中 屋面车位 - 地上楼内车位 - 地面车位 20辆 地下车位 850辆 * 地上建筑层数 6层 地下建筑层数 4层 容积率 3.74 建筑密度 73.1% *根据 天津市建设项目配建停车场标准 表 4.0.3， 停车配比按 0.8车位 /100平米 商业建筑面积，计算需配建停车位约 591辆，社会停车位 400辆，本地块共需配建停车位 991辆。 *停车配比按 0.6车位 /100平米 商业建筑面积 (天华经验数据 ),共计算需配建停车位约 500辆 ,社会停车位 350辆 ,本地块共需配建停车位 843辆。 汽车入口 屋顶花园 地面停车 汽车 / 货车入口 汽车入口 公交停靠站 落客区 公交站 屋顶花园 汽车出口 汽车 / 货车出入口 汽车出入口 地面停车 商业入口 影院疏散出口 商业入口 总平面图及指标 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011 一层平面 11,297（未含公交场站 3000） 二层平面 12,180 零售 主力店 主力店 零售 零售 零售 零售 公交站 3000 零售 零售 商业疏散口 一、二层平面图 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2011 零售 零售 零售 零售 零售 零售 零售 次主力店 次主力店 售票区 影院 零售 零售 零售 影院上空 影院上空 三层平面 12,391 四层平面 10,123 三、四层平面图 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011 会所 餐饮 餐饮 会所 (SPA) 屋顶绿化 餐饮 会所 (SPA) 五层平面 12,391 六层平面 9,001 五、六层平面图 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011 次主力店 零售 零售 卸货区 卸货区 停车库 零售 停车库 坡道至 B2 坡道至 B3 坡道至 B2 坡道至 B3 坡道至 B3 坡道至 B3 地下一层平面 地下二层平面 地下一、二层平面图 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2011 停车库 停车库 坡道至 B4 坡道至 B4 坡道至 B4 地下三层平面 地下四层平面 地下三、四层平面图 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011 第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 竞争分析 本案周边商业市场概况 典型项目分析 各业态营业额市场依据 本案定位分析 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011 现有商业竞争分析 天津现有大型商业汇总 序号 物业名称 类型 建筑面积 ( ) 档次 开业 时间 序号 物业名称 类型 建筑面积 ( ) 档次 开业时间 1 海信广场 百货 58000 高档 2007 16 百盛 百货 100000 中档 2004 2 友谊商厦 百货 45000 高档 1985 17 凯旋门 百货 10000 中档 1998 3 乐天百货 百货 74300 高档 2011 18 嘉茂购物中心 购物中心 70000 中档 2008 4 津汇广场 百货 +购物中心 39049 中高 2001 19 新世界百货 百货 48000 中档 1997 5 伊势丹 百货 30000 中高 1993 20 时代奥城商业广场 购物中心 140000 中档 2005 6 国际商场 百货 38000 中高 1986 21 滨江金耀广场 购物中心 11900 中低 2003 7 乐宾百货 百货 100000 中高 2007 22 中原百货 百货 45000 中低 1998 8 友谊新天地百货 百货 89000 中高 2005 23 天津商场 百货 24000 中低 1989 9 河东万达广场 购物中心 24000 中高 2010 24 滨江商厦 百货 48000 中低 1992 10 远东百货 百货 57000 中高 2006 25 劝业场 百货 56000 中低 1928 11 米莱欧男人店 百货 12000 中档 2000 26 百货大楼 百货 56000 中低 1928 12 米莱欧女人店 百货 12000 中档 2002 27 滨江购物中心 购物中心 55000 中低 1998 13 米莱欧吉利店 百货 25000 中档 2006 28 号外 购物中心 10000 低档 2009 14 万达商业广场 购物中心 132000 中档 2004 29 八里台购物 百货 15000 低档 2006 15 利福广场 百货 33000 中档 2011 30 麦购休闲广场 购物中心 38000 低档 2004 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011 现有商业竞争分析 天津现有商业市场分析 目前天津现有大型百货商业供应量共计 149.5万 以南京路、滨江道、和平路为代表的商业中心带是天津的传统商圈，新兴商圈包括南市商圈、东马路商圈、南站 CBD商圈、西站商圈等等，与传统商圈相比，新兴商圈客流较小，商业培育期较长 目前，天津中高档商业多为百货形式，中低档商业有购物中心形式 百货商场的经营方式使得天津商业业态单一，餐饮、娱乐、休闲功能不突出 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011 潜在商业竞争分析 天津潜在商业市场分析： 未来几年大型商业供应量达到 63.7万平米 未来项目定位均为中高档以上，商业档次提升趋势明显 各个项目商业形式均是集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心，预示着消费者对购物环境的要求在不断提高，标志着天津购物模式的升级 竞争项目 项目名称 嘉里中心 恒隆广场 和记黄埔 天河城 大悦城开发商嘉里建设、香格里拉、新加坡长春产业香港恒隆广场 香港和记黄埔 天河城集团 中粮集团商圈 南站CBD 和平路 南京路 滨江道 南市业态规划商业、香格里拉酒店、写字楼、公寓商业商业、写字楼、公寓商业 商业商业形式 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心 购物中心商业定位 高档 高档 高档 中高 中高目标客群精英、白领阶层中高收入人群精英、白领阶层中等偏上的消费群体中等偏上的消费群体建筑面积（）120000 153000 32000 207000 125077Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011 竞争分析小结 竞争分析小结 本案位置处于和平路商圈和东马路商圈的交界处，能享受传统商圈带来的客流及缩短商场培育期的利好，但同时周边商业密集，竞争压力明显 未来几年商业供应量大，其中距离本案最近的大悦城项目，地理位置劣于本案，体量较大达 12万 ，预计 2011年底开业，届时要对其进驻品牌进行研究分析 本案应对方法 研究竞争对手的品牌组合方式，做到差异化定位，保留消费者喜欢的品牌，同时引入一些在北京已流行的品牌和新鲜业态，保证品牌落位准确，缩短招商时间。 在招商政策制定上，对主力店商户和优质品牌给予一定优惠条件，严格控制过渡性店铺的进驻标准，为经营期的收益作保障 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011 本案周边商业市场概况 1 2 3 4 8 7 5 6 本案 序号 名称1 海信广场2 伊势丹百货3 百盛百货4 远东百货5 新世界百货6 乐天百货7 君临天下商业8 海河大道商业街9 环球金融中心商业10 富力中心商业9 10 出售型物业 出租型物业 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011 本案周边商业市场概况 序号 名称 建筑面积 （ ） 年度营业额（亿元） 租金 （元 / 天） 1 海信广场 58000 10 1.9 2 伊势丹百货 30000 10 2.5-3.1 3 百盛百货 100000 6 2 4 远东百货 57000 3.4 1.8 5 新世界百货 48000 7.2 1.9 6 乐天百货 74300 - 3 出租型百货商场 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011 本案周边商业市场概况 序号 名称 建筑面积（） 售价（元 / ） 7 君临天下商业 16000 60000 8 海河大道商业街 30000 40000 9 环球金融中心商业 20000 60000 10 富力中心商业 12000 100000 出售型商业 出售型商业典型案例 富力中心 楼层 一层 二层 三层售价（元/ ） 100000 50000 30000 富力中心商业共计三层，全部为地上商业，共计 12000 ，单层面积为 4000 ，单个商铺面积为 100 ，半层起售。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011 海信广场 市场定位 顶级奢侈品店 建筑面积 58000 层数 地下二层、地上六层 开业时间 2007年 店铺数 271 店铺面积 首层单店面积 400平米 停车位 地上、地下停车场，车位数 500 业态定位 “高级百货 +SHOPPING MALL”，同时配有美容美发，餐饮 客户定位 市内高端客户及各地旅游消费者，年龄在 25-45岁间成熟、优雅、知性的女性消费者 经营管理 青岛海信实业股份有限公司 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011 海信广场 楼层 地下二层，地上六层 入住率 85% 平均楼层面积 约 9666平米 交通组织 1-2层 3部扶梯， 3-4层 4部扶梯， 5-6层 5部扶梯，各层 2组电梯 内装修 内部为百货标准化设计，档次高，并设计有3000平米的室内共享空间 动线设计 卖场内部动线清晰流畅，以矩形动线设计引导客流至各个店铺 店铺设计 店铺基本为开放式或半开放式设计；部分店铺面宽较小，进深较大，展示面小；总体可达性较好 商业布局 楼层 业态组成 1F 高级精品、化妆品、名表 2F 国际名品、珠宝首饰、名表、时尚饰品 3F N女装、女士内衣、时尚饰品、咖啡吧 4F 鞋、箱包、男装、休闲装、男士内衣、配饰、合衣坊、修鞋屋 5F 居家用品、儿童用品、美容美发、餐厅、 6F 会所、摄影等 B1 屈臣氏、超市、滋补保健品、烟酒茶、休闲食品、特色餐饮、厨房用品 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2011 伊势丹百货 市场定位 中高端 建筑面积 30000 层数 地下二层、地上七层 开业时间 1993年 店铺数 220 店铺面积 首层单店面积 200平米 停车位 地上停车场 业态定位 百货、超市、美容美发，餐饮 客户定位 高级百货店，客户定位年轻充满活力 ，追求潮流一族 经营管理 株式会社三越伊势丹控股 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011 伊势丹百货 商业布局 楼层 地下二层，地上七层 入住率 90% 平均楼层面积 约 3300平米 交通组织 1-4层 2组扶梯， 5-6层 1组扶梯，各层 4组电梯相连 内装修 内部为百货标准化设计，档次较高 动线设计 卖场内部动线简明，以矩形动线设计连接各个店铺 店铺设计 店铺设计为敞开式或半敞开式；一般店铺的面宽较大，展示面好 楼层 业态组成 1F 化妆品、女士服饰杂货、女鞋、女包 2F 时尚少女装、服饰杂货、男女牛仔装、女士大尺码服装、女士内衣 3F 淑女装、女士职业装、珠宝、钟表、咖啡厅 4F 精选绅士装、男士西装、男士休闲装、男士衬衫、领带、男士杂货、男鞋、男包、旅行箱、男女高尔夫服饰 5F 童装、童装杂货、童鞋、玩具、儿童书店、孕婴服装及用品、婴儿摄影馆、运动用品 6F 床品、家居用品、瓷器、厨房用品、文具、礼品沙龙、爱心驿站、特卖会场 7F 餐厅、咖啡厅、眼镜店 、美容院 B1 超市，冰淇凌店 B2 体育用品 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011 新世界百货 市场定位 中端 建筑面积 48000 层数 B1-F6 开业时间 1997 店铺数 468 店铺面积 28-360 停车位 350个 业态定位 以中端百货 +SHOPPING MALL的业态组合 客户定位 18-35岁中低档消费人群 经营管理 新世界集团 经营分析 服装： 10-25%扣点； 品牌餐饮娱乐： 3-5元 / /天； 地上四层餐饮：管理费（ 60元 / /月） +12%-20%； 花车： 4000-4500元 /辆 /月； 屈臣氏： 5元 / /天 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2011 新世界百货 商业布局 楼层 B 1-F 6入住率 93%平均楼层面积 11000交通组织各层之间四组扶梯，三组观光电梯、两组楼内电梯内装修内部为百货标准化设计，档次中等动线设计卖场内部主动线流畅、环形循环店铺设计边铺为半开放式设计、中央散铺为开放式设计 店铺多为短进深大面宽、展示性好、可达性好楼层 业态组合 F1 化妆品、女鞋、钟表、女士手袋、珠宝、餐饮、眼镜、华尔街英语、同仁堂、Apple数码、皮鞋美容、钟表维修 F2 女士轻便、女士上班、女士成熟、女士配饰 F3 男士正装、男士轻便、运动服装及用品、男士皮具、男鞋、男士配饰、巧手改衣 F4 女士内衣、中性内衣、婴童服装及用品、床品、家品、小家电、健身器材、电器店、美食广场 F5 餐饮娱乐、美发 F6 摄影、健身馆、米乐星 KTV B1 超市、餐饮、花车 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011 乐天百货 市场定位 中高端 “城市新生活中心” 建筑面积 74300 层数 B2-F5 开业时间 2011 单层面积 4000-5200 业态定位 百货、餐饮、 spa、影城 客户定位 20-35岁年轻、时尚的消费人群及游 客 经营管理 乐天集团 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2011 各业态营业额市场依据 珠宝、钟表、饰品类 品牌 类型 店铺名称店铺面积（）月销售额（万元/ 月）单位面积销售（元/ 月）租金情况E NZ O 珠宝 伊势丹 30 40 13333 扣点：20 %AR T I NI 珠宝 海信 50 15 3000 扣点：15 %S wa t ch 表 津乐汇 15 26 17333 扣点：12 %T i s s o t 钟表 津乐汇 15 16 10667 扣点：15 %CASI O 表 津乐汇 20 20 10000 扣点：20 %AG ATH A 饰品 伊势丹 15 20 13333 扣点：25 %y e s o r n o 饰品 伊势丹 10 12 12000 扣点：28 %g i g i s 饰品 伊势丹 10 10 10000 扣点：28 %s h e s 饰品 百盛 10 8 8000 扣点：28 %F O L L I F O L L I E 饰品 伊势丹 30 2 0 . 5 6833 扣点：22 %CASI O 表 津乐汇 20 20 10000 扣点：20 %Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011 服装类 各业态营业额市场依据 品牌 类型 店铺名称店铺面积（）月销售额（万元/ 月）单位面积销售（元/ 月）租金情况G - S t a r 服装 伊势丹/ 津乐汇 60 3 2 . 4 5400 扣点：20 %P r o m o d 服装 伊势丹/ 津乐汇 60 3 2 . 4 5400 扣点：20 %O ch i r l y 服装 新世界 60 30 5000 扣点：25 %翠贝卡 服装 伊势丹 50 25 5000 扣点：23 %柯罗巴 服装 友谊 100 50 5000 扣点：25 %郎姿 服装 友谊 80 40 5000 扣点：25 %F U BU 服装 伊势丹 30 15 5000 扣点：28 %L E E 服装 伊势丹 50 25 5000 扣点：23 %H U G O BO S S 服装 友谊 120 55 4583 扣点：18 %E - L AND 服装 津乐汇 100 45 4500 扣点：23 %宝姿 服装 伊势丹 80 35 4375 扣点 ；24 %玛斯菲尔 服装 伊势丹 70 30 4286 扣点：25 %播 服装 津乐汇 80 33 4125 扣点：25 %季候风 服装 凯旋门/ 新世界 80 30 3750 扣点：23 %a p p l e 服装 凯旋门 40 15 3750 扣点：25 %T E E NI E W E NNE 服装 津乐汇 120 43 3583 扣点：25 %L e v i s 服装 津乐汇/ 新世界 70 25 3571 扣点：23 %G I V E NCH Y 服装 伊势丹/ 友谊 60 21 3500 扣点：20 %江南布衣 服装 远东 60 20 3333 扣点：25 %萨巴蒂尼 服装 友谊 100 30 3000 扣点：20 %K u l h e 服装 津乐汇/ 百盛 50 15 3000 扣点：23 %Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011 服装类 各业态营业额市场依据 品牌 类型 店铺名称店铺面积（）月销售额（万元/ 月）单位面积销售（元/ 月）租金情况E L L E 服装 百盛/ 友谊新天地 50 15 3000 扣点：2 5 %TH E M E 服装 津乐汇 50 15 3000 扣点：2 5 %例外 服装 海信 100 30 3000 扣点：2 3 %籽苞米 服装 伊势丹 85 25 2941 扣点：2 4 %J E E P 服装 伊势丹 70 20 2857 扣点：2 5 %艾格 服装 津乐汇 100 25 2500 扣点：2 5 %马克华菲 服装 津乐汇 80 20 2500 扣点：2 3 %AZ O NA 服装 津乐汇 80 20 2500 扣点：2 3 %E D C 服装 津乐汇/ 新世界 60 15 2500 扣点：2 3 %SO BA SI C 服装 新世界 120 25 2083 扣点：2 0 %E . S 服装 新世界/ 友谊新天地 100 20 2000 扣点：2 5 %J a c k & J o n e s 服装 津乐汇 200 40 2000 扣点：1 8 -2 5 %e s p r i t 服装 津乐汇 200 40 2000 扣点：1 8 -2 5 %b e s t s e l l e r g r o u p 服装 津乐汇 300 57 1900 扣点：2 0 %Ne x t 服装 津乐汇 300 57 1900 扣点：2 0 %NU TI C A诺帝卡 服装 津乐汇 80 15 1875 扣点：2 3 %KU H L E 服装 津乐汇 80 15 1875 扣点：2 3 %W E R O M O D A 服装 津乐汇 150 27 1800 扣点：2 2 %G 2 0 0 0 服装 津乐汇 160 28 1750 扣点：2 5 %SE L E C TE D 服装 津乐汇 150 26 1733 扣点：2 3 %SCO F I E L D 服装 津乐汇 150 26 1733 扣点：2 5 %PR I C H 服装 津乐汇 150 24 1600 扣点：2 5 %Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011 运动服饰类 各业态营业额市场依据 品牌 类型 店铺名称店铺面积（）月销售额（万元/ 月）单位面积销售（元/ 月）租金情况R E E BO K 运动 申格 60 30 5000 扣点：22 %ka p p a 运动 申格 60 30 5000 扣点：20 -30 %美津浓 运动 申格 60 30 5000 扣点：18 -23 %K a p p a 运动 申格 60 30 5000 扣点：20 -30 %A d i d a s 运动 万达 300 120 4000 扣点：16 -22 %a s i cs 运动 申格 60 20 3333 扣点：22 %N i ke 运动 万达申格 500 150 3000 扣点：16 -22 %C o n ve r s e 运动 新世界 80 20 2500 扣点：18 -22 %P u ma 运动 津汇 100 15 1500 扣点：18 -22 %L i N i n g 运动 申格 300 23 767 扣点：16 %Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011 餐饮类 各业态营业额市场依据 品牌 类型 店铺名称店铺面积（）月销售额（万元/ 月）单位面积销售（元/ 月）租金情况H a a g e n D a z 冰激凌 国际商场 220 140 6364 租金：13 元天巴黎贝甜 轻食小点 乐宾/ 奥城 150 50 3333 租金：7元天 元绿寿司 快餐 海信店 200 50 2500 租金：6元天 一茶一坐 休闲餐饮 津汇/ 海信 200 50 2500 租金：10 元天吉野家& D Q 快餐& 冰淇淋 麦购 200 50 2500 租金：9元天 味千拉面 快餐 号外 240 40 1667 租金：10 元天真功夫 快餐 号外 300 50 1667 租金：10 元天Co l d s t o n e 冰激凌 津乐汇/ 远东 40 5 1250 租金：10 元天水果捞 甜品店 津汇 25 3 1200 租金：10 元天仙踪林 休闲餐饮 乐宾 400 25 625 租金：5元天 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011 本案定位分析 顶级商业 本案各楼层业态 楼层 业态 面积（）主力店 1869.92零售 3445.96主力店 1869.92零售 5507.59次主力店 3274.4零售 1809.5电影院 4026.69次主力店 2884.03零售 2659.36五层 餐饮 7377.51六层 会所 6268.53次主力店 1138.5零售 2656.5地下一层三层一层二层四层各业态面积 业态 面积（）主力店 3739.84次主力店 7296.93零售 16078.91电影院 4026.69餐饮 7377.51会所 6268.53备注：以上各数据由 CAD图计算得出 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011 本案定位分析 主力店： 以高端男女服饰为主，如 LEE、 YES、 W. 、 Ochirly、翠贝卡、柯罗巴、郎姿、 OBEC、 OFOUN、RENEEW 等 次主力店： 以中高端男女服饰为主，如玛斯菲尔、 TEENIE WENNE、 ADIDAS、 LEVIs 、 Apple、闲云、M2、百思图、 ONLY等 。 零售店铺： 经营的品牌可以多元化组合，如服装、鞋帽、饰品等，品牌的可选择性也相对宽泛。 餐饮： 本案定位五层全部为餐饮，结合本案顶级百货的定位，建议引入品牌餐饮， 如必胜客、水果捞、巴黎贝甜等，最好能够引进尚未进入天津流行 餐饮品牌，如汉堡王、鹿港小镇、茶马古道、满记甜品、中 8楼等特色餐厅，以吸引客流。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2011 估算方法 本案营业额及扣点分析 市场租金估算 市场售价估算 第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2011 估算方法 评估方法、比较案例、比较因素选择 三角地块商业属于大体量集中式顶级商业，我司将选择同类或类似产品进行价值对比，利用市场法进行评估 各业态营业额及扣点估算方法 选取案例 进行分析取值 租金及售价估算方法 租金比较案例选择：海信广场，伊势丹百货，乐天百货 坪效比较案例选择： 海信广场，伊势丹百货，新世界百货 售价比较案例选择：君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业 比较因素选择：区域因素、个别因素 区域因素包括：商圈繁华度、交通便捷度、 个别因素包括：建筑面积、建筑房龄、建筑设计、配套组合、商业组合、管理水平、 内部装修、停车情况 区域因素权重12%12% 商圈繁华度交通便捷度个别因素权重8%8%10%10%10%10%10%10%建筑面积建筑房龄建筑设计配套组合商业组合管理水平内部装修停车情况Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011 本案营业额及扣点分析 主力店 由图表分析，高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在 5000元 / ，扣点范围在 23-25%。 考虑市场风险保守估算，主力店铺只收租金不扣点，固定租金 4元 /天。 选取前文典型商家进行扣点分析 品牌 店铺 店铺面积（）月营业额（万元）单位面积营业额（元/ 月）扣点O ch i r l y 新世界 60 30 5000 25%翠贝卡 伊势丹 50 25 5000 23%柯罗巴 友谊 100 50 5000 25%郎姿 友谊 80 40 5000 25%LE E 伊势丹 50 25 5000 23%E - LA N D 津乐汇 100 45 4500 23%Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011 本案营业额及扣点分析 次主力店 选取前文典型商家进行扣点分析 由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在 3800-4300元 / ，扣点范围在 22-25%。 由此假定本案次主力店月单位面积营业额可在 3000元 / ，考虑市场风险保守估算，扣点比例取18%，不计固定租金。 品牌 店铺 店铺面积（）月营业额（万元）单位面积营业额（元/ 月）扣点玛斯菲尔 伊势丹 70 30 4286 25%T E E N I E W E N N E 国际商场 120 46 3833 25%播 津乐汇 80 33 4125 25%A d i d a s 万达 300 120 4000 16- 22% Levi s 津乐汇 70 30 4286 23%a p p l e 凯旋门 40 15 3750 25%Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011 本案营业额及扣点分析 零售店 由图表分析，零售品牌在本市的百货市场，月单位面积营业额可在 1750-3500元 / ，扣点范围在 18-25%。 由此假定本案零售店铺月单位面积营业额可在 2000元 / ，考虑市场风险保守估算，扣点比例取 16%，不计固定租金。 选取前文典型商家进行扣点分析 品牌 店铺 店铺面积（）月营业额（万元）单位面积营业额（元/ 月）扣点AZ O NA 津乐汇 80 20 2500 23%江南布衣 远东 60 20 3333 25%籽苞米 伊势丹 85 25 2941 24%G I V E NCH Y 伊势丹/ 友谊 60 21 3500 20%例外 海信 100 30 3000 23%Ar t i n i 海信 50 15 3000 23%J E E P 伊势丹 70 20 2857 25%P R I CH 津乐汇 150 24 1600 25%G 2 0 0 0 津乐汇 160 28 1750 25%J a c k & J o n e s 津乐汇 200 40 2000 1 8 - 2 5 % e s p r i t 津乐汇 200 40 2000 1 8 - 2 5 % 艾格 津乐汇 100 25 2500 25%Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011 本案营业额及扣点分析 餐饮 由图表分析，中高端品牌在本市的百货市场， 单位面积租金可在 10元 / 左右 假定本案能引入部分新进流行品牌，水平与必胜客持平，考虑市场风险保守估算，假定本案餐饮部分租金 5元 / 天，不扣点。 选取前文典型商家进行扣点分析 品牌 店铺 租金（元/ 天）水果捞 津汇 10一茶一坐 津汇、海信 10吉野家& DQ 麦购 9 巴黎贝甜 乐宾 7味千拉面 号外 10真功夫 号外 10Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011 项目因素 本案 海信广场 伊势丹百货 乐天百货9 9 10 9权数 12% 加权分值 1 .0 8 1 .0 8 1 .2 1 .0 89 9 9 8权数 12% 加权分值 1 .0 8 1 .0 8 1 .0 8 0 .9 610 10 10 10权数 8% 加权分值 0 .8 0 .8 0 .8 0 .89 10 10 9权数 8% 加权分值 0 .7 2 0 .8 0 .8 0 .7 210 10 10 10权数 10% 加权分值 1 1 1 110 9 9 9权数 10% 加权分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 9 9 9权数 10% 加权分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 10 9 9权数 10% 加权分值 1 1 0 .9 0 .910 9 8 9权数 10% 加权分值 1 0 .9 0 .8 0 .99 10 9 9权数 10% 加权分值 0 .9 1 0 .9 0 .99 .5 8 9 .4 6 9 .2 8 9 .0 61 .9 2 .8 310% 15% 75%0 .9 4 6 1 .3 9 2 6 .7 9 50 .1 9 0 .4 2 2 .2 5权重商圈繁华度分值交通便捷度分值建筑面积分值建筑房龄分值建筑设计分值配套组合分值商业组合分值管理水平分值内部装修分值停车情况分值综合系数实际价格（元/m2天）销售情况影响权数(自填）加权系数加权价格（元/m 2 天）其他项目综合系数本项目建议均价（元/m 2 天） 3 .0 0 09 .1 3 3其他项目综合均价（元/m 2 天） 2 .8 6比较系数 1 .0 5市场租金估算 根据市场比较法测算，本案整租租金可与乐天百货持平在 3元 / 天 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2011 市场售价估算 项目因素 本案 君临天下商业 富力中心商业环球金融中心商业9 8 10 9权数 12% 加权分值 1 .0 8 0 .9 6 1 .2 1 .0 89 9 9 8权数 12% 加权分值 1 .0 8 1 .0 8 1 .0 8 0 .9 610 10 10 10权数 8% 加权分值 0 .8 0 .8 0 .8 0 .89 9 10 9权数 8% 加权分值 0 .7 2 0 .7 2 0 .8 0 .7 210 9 10 10权数 10% 加权分值 1 0 .9 1 110 9 9 9权数 10% 加权分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 8 9 9权数 10% 加权分值 1 0 .8 0 .9 0 .910 9 9 9权数 10% 加权分值 1 0 .9 0 .9 0 .910 9 8 9权数 10% 加权分值 1 0 .9 0 .8 0 .99 8 8 8权数 10% 加权分值 0 .9 0 .8 0 .8 0 .89 .5 8 8 .7 6 9 .1 8 8 .9 660000 100000 6000040% 25% 35%3 .5 0 4 2 .2 9 5 3 .1 3 624000 25000 21000权重商圈繁华度分值交通便捷度分值建筑面积分值建筑房龄分值建筑设计分值配套组合分值商业组合分值管理水平分值内部装修分值停车情况分值综合系数实际价格（元/m2）销售情况影响权数(自填）加权系数加权价格（元/m 2 ）其他项目综合系数本项目建议均价（元/m 2 ） 7 5 0 5 3 .1 68 .9 3 5其他项目综合均价（元/m 2 ） 70000比较系数 1 .0 7本案 1-4层商业自持若干年后出售的价格， 运用市场比较法进行定价的案例为君临天下商业、富力中心商业、环球金融中心商业的一层售价 如左表所示，经比较法计算得出本案商业一层的当前入市价格为 75000元 / ，考虑市场风险保守估计本案售价，一层售价为 50000元 / ，二层售价为 35000元/ ，三、四层售价为 25000元 / ，五、六层及地下一层售价为 20000元 / 本案若整体出售，预估当前入市价格25000元 / （地上部分） Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011 营业额（扣点租金）增幅估算 名称 2008年 2009年 2010年 营业额 （亿元） 6 7.9 10 年度涨幅 31.6% 26.5% 海信广场 2007年 4月开业，定位为顶级奢侈品店，是目前天津市场上最高端的百货商场，经过 3年的培育期， 2010年营业额达到 10亿元， 2009年和 2010年营业额年度涨幅在 30%左右，海信广场 2011-2013年的营业额目标是突破 20亿 为规避市场风险保守估计，本案营业额（扣点租金）年度增幅按 5%计算 Code of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011 租金增幅估算 天津优质商铺租金自 2008年的 420元 / 月， 2010年的 530元 / 月， 08-10年三年租金涨幅高达26%。 鉴于本案整体体量较大，保守估算三年租金涨幅为 5% 2 0 0 6 - 2 0 1 0 天津优质商铺租金走势图25030035040045050055006年上半年06年下半年07年上半年07年下半年08年上半年08年下半年09年上半年09年下半年10年上半年10年下半年平均租金元 / 月 Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011 第一部分 三角地项目基本情况介绍 第二部分 市场分析 第三部分 经营物业价格分析 第四部分 收益分析 测算相关说明 收益分析 Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2011 测算相关说明 测算方案 测算方案 方案一：周期五年 经营方式一： 2014年 6月开始运营， 1-4层先自持（保留相应数量车位），其余部分于当期出售， 1-4层自持至 2019年 6月后全部出售（包括车位） 经营方式二： 2014年 6月开始运营并全部自持，至 2019年 6月全部出售 方案二：周期三年 经营方式一 ： 2014年 6月开始运营， 1-4层先自持（保留相应数量车位），其余部分于当期出售， 1-4层自持至 2017年 6月后全部出售（包括车位） 经营方式二 ： 2014年 6月开始运营并全部自持，至 2017年 6月全部出售 Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2011 测算相关说明 计算依据 产品市场价格源自市场分析部分的相关数据。 本项目的规划设计方案及相关的经济技术指标。 天津市土地管理、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。 土地增值税的征收办法是销售完毕后清算。 土地使用税按照本案所在土地为二级土地缴费 计算经营方式一时， 1-4层的相应车位数量按总建面配比计算，车位所对应面积按车位数量占比计算， 1-4层及相应车位的投资额和剩余面积的投资额按建筑面积配比分摊 租赁收益由基本租金和扣点租金组成，基本租金 = 租金 *经营面积，扣点租金 =平均扣点租金 *经营面积，经营面积 =建筑面积 *实用面积比率 本案中实用面积比率为 55% Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011 测算相关说明 统计口径说明 说明一：关于收益测算 根据商家品牌及谈判合约的不同，商场内部对各个商家收取租金的方式有所不同，收取租金方式包括固定租金加扣点租金、固定租金或扣点租金取高值、只收取固定租金、或只收取扣点租金的方式； 在本案的测算中，考虑到主力店的特殊性，不计其扣点租金，只收取固定租金部分；餐饮部分按照天津餐饮市场惯例，只收取固定租金部分 由于尚未确定进驻品牌， 在测算过程中 次主力店、零售只收取扣点租金，不计固定租金，会所及影院只计固定租金，不计扣点租金 说明二：关于可经营面积 本案测算各业态面积均为可经营面积，即可经营面积 =建筑面积 *