农用地分等定级估价实施方案(细则).doc

.农用地分等定级估价实施方案1总则1.1农用地分等定级估价的目的与任务1.1.1农用地分等定级的目的农用地分等定级估价的主要目的是：（1）为贯彻落实中华人民共和国土地管理法，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征用补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据；（4）为实行农业税制改革，公平合理配赋征收农业税提供依据。1.1.2农用地分等定级估价的任务根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别；并在正常的市场条件下，针对农用地的不同级别，按照不同利用类型，相对一定的估价期日，确定农用地基准地价。1.2农用地分等定级估价的对象农用地分等定级估价的工作对象是行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。1.3农用地分等定级估价的体系说明农用地分等定级估价采用“等”和“级”两个层次，并在级的基础上确定级别基准地价的工作体系。农用地分等 农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然属性和社会属性，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别划分侧重于反映因农用地潜在的（或理论的）区域自然质量、平均利用水平和平均效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。农用地分等成果在全国范围内具有可比性。农用地定级 农用地级别是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，根据地方土地管理工作的需要，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别划分侧重于反映因农用地现实的（或实际可能的）区域自然质量、利用水平和效益水平不同，而造成的农用地生产力水平差异。农用地定级成果在县级行政区内具有可比性。农用地估价 农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地估价是评估农用地基准地价，是针对农用地不同级别或不同均质区片，按照农用地不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的级别平均价格。1.4农用地分等定级估价的原则和理论依据1.4.1农用地分等定级估价的原则（1）综合分析原则农用地质量是各种自然因素、经济因素综合作用的结果，农用地分等定级应以对造成等级差异的各种因素进行综合分析为基础。 （2）分层控制原则农用地分等定级以建立不同行政区内的统一等级序列为目的。在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开，农用地定级主要是在县级进行。不同层次的评价成果都必须兼顾区域内总体可比性和局部差异性两个方面的要求。在标准条件下，建立分等定级评价体系，进行综合分析，将具有类似特征的土地划入同一土地等或土地级。（3）主导因素原则农用地分等定级应根据影响因素因子的种类及作用的差异，重点分析对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素的影响，突出主导因素对土地分等定级结果的作用。（4）土地收益差异原则农用地分等定级既要反映出土地自然质量条件、土地利用水平和社会经济水平的差异及其对不同地区土地生产力水平的影响，也要反映出不同投入水平对不同地域土地生产力水平和收益水平的影响。 （5）定量分析与定性分析相结合原则农用地分等定级应尽量把定性的、经验的分析进行量化，以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，将定性分析的结果运用于农用地分等定级成果的调整和确定阶段的工作中，提高农用地分等定级成果的精度。（6） 预期收益原则预期收益原则，是指农用地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（7）替代原则替代原则，是指农用地评估应以近邻地区或类似地区的功能相同、条件相似、交易方式一致的农用地交易实例的市场价格为参考，经比较修正后估算出待估农用地价格。（8） 报酬递增递减原则报酬递增递减原则，是指经济学中的边际效益变动的原则。在投入水平较低时，每增加各生产要素的单位投入量，纯收益均会随之增加；但增加到某一数值以后，若继续增加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。这一规律在农业生产经营中普遍存在，估价中应充分依据这一原则。（9）贡献原则贡献原则，是指农用地的总收益是农用地及其各种投入共同作用的结果，估价时要充分考虑农用地对总收益的实际贡献。（10）合理有效利用原则合理有效利用原则，是指对待估农用地所设定的利用方式，不仅能充分发挥其土地质量的效用，产生良好的经济效益；而且不会使其土地质量明显降低和对其周围土地利用造成不利影响或危害。（11）变动原则变动原则，要求农用地估价应充分考虑地价形成因素的变化，对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平。（12） 供需原则供需原则是指农用地估价要充分考虑农用地供需的特殊性和农用地市场的地域性。1.4.2理论依据（1）地租理论地租是土地所有权在经济上实现的形式，是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。根据马克思的地租理论，对于农用土地，按地租的形成条件和形成原因不同，可将其分为级差地租、绝对地租、和垄断地租。（2）土地资源价值理论新土地资源价值观认为土地具有价格，一方面土地具有收益价格；另一方面，土地又是资源。在我国耕地资源比较紧张的情况下，农用土地的无形价值更重要，它主要指农用土地的存在对农民所具有的社会保障价值和为社会提供粮食安全作用而产生的社会稳定功能所具有的价值之和。（3）区位论区位是指人类社会经济活动在地理空间的分布位置，是自然、经济、交通运输、地理位置在空间上的有机组合。农业土地利用与周边的城市经济发展联系日益加强，城市的发展需要占用周边的农用地时，农用土地区位理论将对农用地分等定级估价具有指导意义。2.准备工作2.1编写农用地分等定级估价任务书农用地分等定级估价任务书应包括以下内容：（1）农用地分等定级估价的区域和范围；（2）农用地分等定级估价的工作程序及方法；（3）农用地分等定级估价工作所需的技术资料和基本图件；（4）农用地分等定级估价工作的组织领导；（5）农用地分等定级估价工作的人员、时间安排、经费预算；（6）农用地分等定级估价成果。（7）农用地分等定级估价成果检查验收方法；（8）地定级成果档案管理。2.2表格准备根据本规程所要求的内容和格式进行工作表格准备。参见附录A。表A1：农用地分等定级外业调查表；表A2：农用地投入产出效益调查表；表A3：农用土地承包调查表；表A4：农用土地转包调查表；表A5：农用土地出租调查表；表A6：农用土地抵押调查表；表A7：农用土地联营入股调查表；表A8：分等定级范围内交通情况调查表表A9：分等定级范围内农贸市场调查表2.3所需资料2.3.1自然条件资料（1）气候:一月平均温度、七月平均气温、10度积温、降水量、蒸发量、无霜期、灾害气候等因素。（2）水文：水源类型（地表水、地下水）、水量、保证率、水质；（3）土壤：土壤类型（潮褐土、褐土等）、有机质含量（表层土壤，耕地指耕层有机质）、土壤质地（表层土壤，耕地指耕层质地）、土层厚度、土壤盐碱状况、土体构型（障碍层次数量、主要障碍层的厚度及埋深）、土壤侵蚀状况（土壤风蚀与水蚀状况）、土壤养分状况（表层土壤，耕地指耕层土壤的养分状况）、土壤污染状况、土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等；（4）地形地貌：地貌类型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）；（5）农田基本建设情况：灌溉条件（水源、水质、灌溉保证率）、排水条件、田间道路条件、田块大小及平整度等。2.3.2土地利用条件资料标准耕作制度中指定作物的面积、单产、总产的统计资料、土地利用条件样点基本情况资料、农业生产资料、农业技术实验资料等。2.3.3土地经济条件资料人均耕地、亩均资金投入、亩均纯收益、农民人均收入、农村道路网分布、道路等别标准、距区域经济中心距离、田块分散程度。2.3.4其他资料农业区划资料、土壤普查资料、土地利用现状调查资料、土地利用规划、土地利用变更资料、农业统计资料、当地农作物市场价格资料等。2.3.5图件资料（1）土地利用现状图；（2）土壤图；（3）地形图；（4）土地利用规划图；（5）其它图件。2.3.6所需资料清单土壤资料 （1）土壤志（2）1:5万土壤类型图（1984年）（3）第二次土壤普查原始记录资料(1984年)水利资料 （1）农田水利基本建设情况(2002年)（2）小流域水土保持现状图（3）土壤侵蚀类型统计调查表（4）机井现状普查表（5）水利设施状况（6）水利设施分布图土地利用现状、规划资料（1）各县土地资源；（2）1:1万土地利用现状图；（3）土地利用调查（详查及变更调查）汇总资料；（4）土地利用总体规划资料（报告及规划图件）；（5）基本农田保护区图统计资料 （1）社会经济统计年鉴（1999-2001年）（2）农业统计资料汇编（1999-2001年）（3）1998年后农业成本调查资料汇编（4）种植作物成本收益汇总表其它资料 （1）地方志；（2）行政区划图；（3）地形图；（4）环境评价与规划资料；（5）农业区划报告及图件；（6）农业后备资源调查评价资料（7）社会经济发展和规划资料2.4资料整理2.4.1资料核实用于农用地定级的资料数据必须严格核实，要求计量单位统一、来源可靠、无显著异常，对明显不符合实际的和特殊的极值要予以剔除。农用地利用条件、农用地经济条件资料必须是最近三年的数据和实测数据。2.4.2资料初步整理现有资料数据要根据性质、来源和初步分区，统一编码、分类；对不全、不可靠的现有资料要作好记录，以便外业补充调查时予以弥补；现有资料数据要妥善保管，在定级工作结束后编制成基础资料汇编，存入档案。2.4.3图件处理对收集到的图件资料进行数字化，根据实地情况确定工作底图。2.5外业调查农用地分等定级估价的外业调查可同时进行，填写表A1A9。其中表A1、表A2分单元进行实地调查，表A3-A7以村为单位进行调查，表A8、A9全县统一调查。3.农用地分等3.1确定标准耕作制度、基准作物与指定作物3.1.1标准耕作制度查规程（2001年3月）附录B可得。3.1.2基准作物与指定作物（1）基准作物基准作物是指小麦、玉米、水稻等三种主要粮食作物中的一种，是规程所称理论标准粮的折算基准。根据种植日期，本规程又将基准作物进一步区分为春小麦、冬小麦、春玉米、夏玉米、一季稻、早稻和晚稻等7种。从以上7种作物选择1种，将其确定为本行政区的基准作物。（2）指定作物指定作物是行政区所属耕作区标准耕作制度中所涉及的作物，查规程附录B可得。在极特殊情况下，开展农用地分等的地方，可以根据本地大宗作物种植情况，另行确定指定作物，但需报国家组织实施机构批准。3.2确定农用地分等的计算方法根据当地情况，选择因素法或样地法计算农用地自然质量分。3.3因素法3.3.1分等因素指标区的划分采用因素法计算农用地质量分，需要划分农用地分等因素指标区（以下简称指标区）。指标区的划分应遵循以下原则：(1) 指标区是对区域内决定农用地自然质量的各分等因素和分等因素组合，依主导因素原则和区域分异原则划分的区域，是区别于其它指标区的最小单元；(2) 指标区是指计算农用地自然质量分的推荐分等因素指标和自选分等因素指标所构成的评价指标体系的适用区；(3) 一个指标区内，只适用一套经过科学分析论证的农用地分等因素指标体系。根据经验，一个指标区内，分等因素的数量适宜控制在3-5个。被选定的分等因素应该对农用地的质量差异有明显影响，未选定的分等因素对土地质量差异的影响小或不明显，农用地自然质量分的计算只用该指标区内所选用的各分等因素；(4) 在县域范围内，分等指标区的划分原则上不宜超过10个；(5) 指标区的划分也可以根据主导限制因素的区域分异规律进行。按照主导限制因素划分的指标区称作限制区。在限制区内，由于主导限制因素的作用，农用地质量分的最高分不能取100分，假设该限制区内最优农用地条件的质量分为80分，则限制区内所有分等评价单元的按百分制计算出的农用地质量分，均需乘以0.8的限制系数。3.3.2划分分等单元单元内质量相对均一、属性基本一致，单元间有较大差异，单元界线实地明显可辩是农用地分等评价单元界定的指标特征。为显化分等单元的特征要求，保证分等单元的科学性与可行性，在单元划分时应遵循以下原则：（1）主导因素差异性原则。影响土地的质量和生产潜力的因素很多，但各因素的影响程度不尽相同。在某一区域内，有些因素对土地质量和生产潜力起着决定性作用，区域内变差较大；而另一些因素影响较小，且指标值变化不大。因此，应结合实际情况，选择在区域内分异明显的主导因素作为划分单元的依据。如，地貌特征、地下水、土壤条件、盐碱度、土地利用类型等。（2）界线分隔原则。农用地分等单元要保持内部权属的同一性，沿行政界线分隔。同一单元不能跨不同分等因素指标控制区。（3）边界完整性原则。农用地分等单元要保证边界闭合，形成封闭的图斑，并且在实地明显可辩。（4）相似性原则。分等单元内的因素特性相似，单元内同一因素的分值差异应满足相似性统计检验划分单元的方法选择，要根据区域地形地貌特点、原有资料的可靠性和完整性以及可利用的技术和设备等情况。现行分等单元划分的方法有详查图斑法、叠置法、地块法和动态网格法等。3.3.3确定分等因素（1）推荐分等因素查规程附录F可得。（2）自选分等因素由各地方经分析论证后自主选择，自选分等因素可以从以下几个方面选择：水文条件：包括地下水埋深、地下水水质等；土壤条件：包括土壤质地、土层厚度、土体构型、有机质含量、土壤养分状况、土壤盐碱状况、土壤侵蚀状况、土壤污染状况、土壤保水状况、土壤中砾石含量等；地形条件：包括海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）、微地形等；农田基本建设情况：灌溉配套度、排水配套度、田间道路配套度、田块大小及平整度等。（3）初步确定的农用地分等因素，应进一步按照指标区的具体情况，经过科学分析论证后加以简化。所谓科学分析论证是指采用定性、半定量、定量或试验等分析方法，对农用地分等因素及其权重的遴选过程。一般要求采用多种分析方法，互相印证分析结果，最后确定一套切合当地实际的分等指标体系。要注意利用野外调查时农民对农用地质量的评价，注意收集和使用当地的试验结果，注意收集和使用当地专家的意见，注意使用科学的统计分析方法。有条件的地方，应该先选择1-2个乡进行分等试点，对分等评价结果进行验证后，再进行全县范围的分等工作。具体分析论证方法包括特尔菲法、因素成对比较法、主成分分析法、回归分析法、层次分析法或田间试验法中的一种或几种。3.3.4外业调查参见2.5外业调查。3.3.5编制分等因素分值图（1）分等因素分值计算原则根据分等因素可量度程度的不同，分值图编制可采用绝对值法或相对值法。绝对值法是指按照分等因素的实际值编制的图件，适用于可量度的分等因素；相对值法是指按照百分制方法编制的图件，适用于不易或不能直接量度的分等因素。(2)单元因素分值确定步骤（单元样点法、因素分值图套合法）a.以分等单元图为底图，用单元样点计算该单元的因素分值；b.将单元的各因素分值分别挂回分等单元图，生成单元因素分值图。c.根据分等因素分值，对照“指定作物分等因素质量分”关系表，将分等因素分值转换成分等因素质量分；d.生成农用地质量分计算表(3)编绘因素分值图各分等因素按单元逐一赋分编绘因素分值图。3.3.6计算农用地自然质量分（Clij）采用几何平均法或加权平均法，计算各分等评价单元各指定作物的农用地自然质量分。 几何平均法的计算公式为： CLij = （fijk ）1/m/100 （i=1,2, ,p；j=1,2, ,n；k=1,2,m） 其中：CLij为分等单元农用地自然质量分，为无量纲数；i为分等单元编号；j为指定作物编号；k为分等因素编号；p为分等单元的数目；n为指定作物的数目；为分等因素的数目；为连乘运算符；fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。加权平均法的计算公式为： CLij = wkfijk /100 （i=1,2, ,p；j=1,2, ,n；k=1,2,m） 其中：为求和运算符； wk 为分等因素的权重；其它符号的含义同几何平均法的计算公式。3.3.7查光温生产潜力指数（tj）、产量比系数（j）3.3.8计算农用地自然质量等指数（Ri）农用地自然质量等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。这个产量指数也可以解释为是在最优土地利用水平和最有利经济条件下，该分等评价单元内的农用地所能实现的最大可能单产水平。因此，也可以将其称为农用地的“本底”产量水平。第j种指定作物的自然质量等指数由下式定义：Rij =tj CLijj农用地自然质量等指数由下式定义：Ri = Rij其中：Ri j为第i单元第j种指定作物的自然质量等指数；Ri 为第i个分等单元的农用地自然质量等指数； 为连加运算符；tj 为第j种作物的光温生产潜力指数；CLij为第i个分等单元内种植第j种指定作物的农用地自然质量分；j为第j种作物的产量比系数。3.3.9土地利用系数（Kl）计算初步划分土地利用系数等值区，依据初步划分的等值区，在所有的行政村内分不同产量水平，分层设置一定数量的样点，并根据以下步骤计算土地利用系数：（1）样点的指定作物单产 根据统计资料分析，或通过实际测产获得，样点的第j种指定作物单产用Yj表示。（2）指定作物的全国最高单产 直接从农用地分等定级规程附录E中读取，第j种指定作物的全国最高单产用Yj,max表示。（3）样点的指定作物土地利用系数 样点第j种指定作物土地利用系数据下式计算：KLj = Yj /Yj,max其中：KLj为某样点第j种指定作物土地利用系数；Yj为样点的第j种指定作物单产；Yj,max 为第j种指定作物的全国最高单产。（4）土地利用系数等值区修订以指定作物土地利用系数基本一致为原则，参考其它自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。订正后的等值区应满足：a等值区各样点利用系数值在X2S之间；b等值区间利用系数平均值有一定差值；c等值区边界两边的利用系数值具有突变特征。(5)编制土地利用系数等值区图根据修订后的土地利用系数等值区，编制成等值区图。村级土地利用系数的平均值应标注在等值区图上，以便进行农用地定级时参考使用。(6)计算结果分指标区、指定作物各单元土地利用系数（Kl）计算表各指定作物的土地利用系数（KLj）等值区图3.3.10土地经济系数计算初步划分土地经济系数等值区, 依据初步划分的等值区，在所有的行政村内分不同产量水平，分层设置一定数量的样点，并根据以下步骤计算土地利用系数。 （1）产量-成本”指数计算aj=Yj/Cj其中：j为“产量-成本”指数，单位为千克/元；j为样点第j种指定作物实际单产，单位千克/公顷；j为样点第j种指定作物实际成本，单位为元/公顷。（2）样点土地经济系数值的计算Kc = a / A其中：为样点的指定作物土地经济系数；为样点的指定作物“产量-成本”指数；为指定作物“产量-成本”指数的全国最大值，查规程附录E可得。（3）等值区土地经济系数值的计算a计算村内各样点指定作物土地经济系数的几何平均数或加权平均数，作为该村的指定作物土地经济系数；b根据初步划分的等值区内各村的指定作物土地经济系数，采用几何平均或加权平均的方法计算等值区的指定作物土地经济系数。（4）土地经济系数等值区修订以指定作物土地经济系数基本一致为原则，参考其它自然、经济条件的差异，对初步划分的等值区进行边界订正。订正后的等值区应满足：a.等值区各样点经济系数值在X2S之间；b.等值区间经济系数平均值有一定差值；c.等值区边界两边的经济系数值具有突变特征。（5）编制土地经济系数等值区图根据修订后的指定作物土地经济系数等值区，编制成等值区图。村级土地经济系数的平均值应标注在等值区图上，以便进行农用地定级时参考使用。（6）计算结果3.3.11土地利用等指数计算农用地利用等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件和农用地所在土地利用分区的平均利用条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。这个产量指数也可以解释为是在当地最有利经济条件下，该分等单元内的农用地所实现的最大可能产量水平。因此，也可以将其称为农用地的“现实”产量水平。农用地第j种指定作物利用等指数由下式定义：Yi j= Rij KLj农用地利用等指数由下式定义：Yi =Yij其中：Yij 为第i个分等单元第j种指定作物的利用等指数；Yi为第i个分等单元农用地利用等指数；Rij为第i个分等单元内第j种指定作物的标准粮产量（指定作物的自然质量等指数）；KLj为第j种指定作物的土地利用系数3.3.12计算分等指数（Gi）分等指数是按照标准耕作制度所确定的各指定作物，在农用地自然质量条件、农用地所在土地利用分区的平均利用条件和农用地所在土地经济分区的平均经济条件下，所能获得的按产量比系数折算的基准作物产量指数。这个产量指数也可以解释为是在当前的农业技术经济条件下，该分等单元内的农用地所能实现的最大经济产量水平。因此，也可以将其称为农用地的“经济”产量水平。第j种指定作物的农用地等指数由下式定义：Gi j= Yij KCj农用地等指数由下式定义：Gi = Gi j式中：Gij 为第i个分等单元第j种指定作物的农用地等指数；Gij 为第i个分等单元的农用地等指数；Yij为第i个分等单元第j种指定作物的“本底”产量（指定作物的农用地利用等指数）；KCj为第j种指定作物的土地经济系数。（1）分指标区、指定作物各单元土地经济系数（Kc）计算表（2）各指定作物的土地经济系数（Kcj）等值区图3.3.13土地等别确定(1)初步分等分等单元的农用地等指数反映了单元农用地综合质量的优劣。通过对农用地等指数的比较和分析，把所有分等单元划分为不同的农用地等。农用地等别应根据分等单元的农用地等指数值，采用等间距法进行土地等别的初步划分，等别间距为50个等别分。(2)生成分等结果图通过GIS软件将分等指数计算表，按单元编码挂回系统，自动按50个等别分的间距，划分为不同的农用地等，生成分等结果图。3.3.14分等结果自检（1）校验内容：根据分等指数划分出的农用地等别应进行校验。初步确定的农用地等别校验内容为：分等单元划分和边界的合理性，分等因素（及权重）选取的准确性。（2）校验方法：在所有分等单元中随机抽取不超过总数5的单元进行野外实测，将实测结果与分等结果进行比较。如果差异小于5，则认为初步分等成果总体上合格，对于发现的不合格的初步分等结果应进行调整；如果大于5，则应对初步分等成果进行全面调整。3.3.15土地等别面积量算与统计根据最后确定的土地等别图（1：5万）的电子图件，运用GIS软件量算出各等别的土地面积，并分乡（镇）、村统计，与最新的变更台帐比较，用县、乡（镇）、村的耕地面积作为控制，以保证分等面积量算的精度。3.4样地法与因素法不同的方面有：（1）划分样地适用区，而非分等因素指标区。（2）选定样地，确定分等属性。（3）区别样地适用区，编制分等属性质量分加减规则表。（4）经外业调查，编制各分等特征属性加（减）分表。（5）以农用地分等单元评价图为底图，判读各单元分等特征属性。（6）对照样地的分等属性分值，得各单元的分等属性加（减）分（7）用代数和法将各分等属性的加（减）分数综合成该评价单元的农用地质量分。4.农用地定级4.1与分等相比，对农用地定级有以下原则要求：（1）突出现实生产力水平的原则。定级因素要比分等因素更具体，反映现实农用地生产力水平的差异。（2）突出经济因素影响的原则。（3）受分等成果制约的原则。在分等工作开展之后进行定级的，应考虑并利用分等结果。（4）县域内可比的原则。定级不要求县际间的可比性。（5）满足委托方要求的原则。定级要与定级目的相联系，即与委托方的要求相一致。4.2农用地定级的方法选择农用地定级的方法主要有因素法、样地法和修正法。为了与分等结果的衔接，建议开展农用地分等的地方采用修正法，如没有开展分等工作可根据情况选择因素法或样地法。4.3修正法修正法是在农用地等别划分的基础上，对分等指数进行各种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。4.3.1修正因素选择修正因素是指在县域范围内具有明显差异，对农用地级别有显著影响的因素，包括必选因素和参选因素。（1）必选修正因素土地区位因素：主要包括农贸中心影响状况和交通状况两个方面。耕作便利因素：主要包括耕作距离、耕作装备、田间道路和田块形状等。（2）参选修正因素局部气候条件：温度、10有效积温、降水量、蒸发量、无霜期、酸雨、灾害气候（风、雹等）等。地形：地貌类型、地形部位、海拔、坡度、坡向、坡型、侵蚀程度等。土壤条件：土壤类型、土体构型、土壤质地、有效土层厚度、有机质含量、土壤PH值、障碍层深度、土壤污染状况等。水利状况：水利设施状况、灌溉保证率、排水条件、地下水位、水污染程度等。土地利用状况：经营效益、土地利用集约度等。土地现状：水田、旱地。土地利用方式：粮田、菜地、园地。其他。4.3.2划分定级评价单元定级单元以农用地分等评价单元图为基础进行划分，遵循下列要求进行：定级单元的划分原则与分等单元划分原则基本一致。定级单元的划分方法应采用地块法或网格法，叠置法和多边形法不适用于定级单元的划分。定级单元的边界应满足定级目的的要求。定级单元划定后，编制成农用地定级评价单元图。4.3.3外业调查参见2.5外业调查。4.3.4编制修正因素分值图（1）程序a.采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图。b.根据现有资料整理出的定级修正因素分值，标注在工作底图上。c.根据外业补充调查资料获得的定级修正因素分值，标注在工作底图上。d.标注其它上图要素，如图名、图例、图号等。e.定级修正因素分值图的编制可以采取两步法。即先编制出定级因子分值图，再以此为依据，综合成定级修正因素分值图。（2）原则根据定级修正因素可量度程度的不同，分值图编制可采用绝对值法或相对值法。绝对值法是指按照定级修正因素的实际值编制的图件，适用于可量度的定级修正因素；相对值法是指按照百分制方法编制的图件，适用于不易或不能直接量度的定级修正因素。（3）查算分值a.以定级评价单元图为底图，逐一套合修正因素分值图，逐一读取修正因素分值。b.以定级评价单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值。c.以定级评价单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值。d.以定级评价单元几何中心点的分值代表单元分值。当面积较大时，不采用此方法。e.以定级评价单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值。综合运用上述方法，计算分值。当采用计算机系统为辅助手段进行农用地定级时，呈点、线状分布的修正因素分值由相应因素对单元中心点的作用分值按相应衰减公式直接计算，面状因素分值则直接读取中心点所在指标区域的作用分值。4.3.5计算修正系数（）（1）计算土地区位修正系数（） 式中，为第i个单元土地区位修正系数；为第i个单元土地区位修正因素分值；为反映区域内土地区位平均作用分值；i为区域内第i个单元。（2）计算耕作便利修正系数（） 式中，为第i个单元耕作便利修正系数；为第i个单元土地区位修正因素分值；为反映区域内耕作便利平均作用分值；i为区域内第i个单元。（4）计算参选修正因素修正系数（） 式中，j为第j个参选修正因素（j1，2，3）；为第i个单元第j个参选修正因素修正系数；为第i个单元第j个参选修正因素分值；为反映区域内第j个因素平均作用分值；i为区域内第i个单元。4.3.6计算定级指数（） 式中，为第i个单元的定级指数；为第i个单元所对应的分等指数；为第i个单元土地区位修正系数；为第i个单元耕作便利修正系数；为第i个单元参选修正因素修正系数；i为区域内第i个单元的。4.3.7初步划分农用地级农用地级别应根据单元定级指数值，采用等间距法、数轴法、总分频率曲线法进行土地级别的初步划分。等间距法。按照定级指数，每间隔5个级别分划分一个级别。数轴法。将定级指数标绘在数轴上，选择点数稀少处作为等别界限；总分频率曲线法。对定级指数进行频率统计，绘制频率直方图，选择频率曲线突变处作为级别界限。4.3.8校验（1）校验内容初步确定的土地级别校验内容为：评价单元划分和边界的合理性，评价指标的准确性。（2）校验方法在所有定级评价单元中随机抽取不超过总数5的单元进行野外实测，将实测结果与定级结果进行比较。如果差异小于5，则认为初步定级成果总体上合格，对于发现的不合格的初步定级结果应进行调整；如果大于5，则应对初步定级成果进行全面调整。4.3.9级别调整与确定（1）重新按照定级工作程序进行。（2）重点审查因简化定级评价过程所可能造成的错误。（3）调整过程应详细记录，与第一次计算资料一并整理，归入档案永久保存。（4）将按照程序校验合格的农用地级别确定为农用地定级成果。4.4因素法4.4.1定级因素因子范围用于农用地定级的因素包括自然因素及社会经济因素。下表给出了主要定级因素因子，供参考。开展农用地定级的地区可根据当地实际情况，对因素加以筛选或补充，以满足当地定级的需要。表 1 主要的定级因素因子自然因素局部气候差异降水量、无霜期、灾害性气候、10积温、其他地形地形部位、海拔高度、相对高度、坡度、侵蚀程度、坡向、其他土壤条件土壤有机质含量、土层厚度、障碍层深度、土壤质地、结构、土体构型、土壤PH值、其他水利状况排涝能力、地下水位、污染程度、其他经济因素区位条件中心城市影响度、农贸市场影响度基础设施条件林网化程度、灌溉保证率、田块平整度、田块大小等交通条件道路通达度、路网密度、对外交通便利度、道路类型等土地利用状况经营效益、利用集约度资源状况人均耕地土地现状水田、旱地土地利用方式粮田、菜地、果园4.4.2确定定级因素因子及其权重定级因素因子的选择及其权重的确定，需要选用特尔斐法、因素成对比较法、层次分析法等方法中的一种或几种进行综合分析论证。4.4.3划分定级单元与分等单元的划分方法相似，但比分等单元要细，精度要高。4.4.4外业补充调查参见2.5外业调查。4.4.5单元因素因子分值计算单元因素分值计算的方法，目前较多使用的有下列几种：（1）以点代面定级单元是一个面状地域，而定级因素在不同地方的影响值，大都是和距离的变化相关联的，同样在单元内也是变化着的。要想获得能全面准确反映单元的数值，所用方法较为复杂。另一方面，因划分的单元是一个相当均匀的地域，内部变化很小，完全可以用少数几个点的值来近似地代表整个单元内所有各点的值，所用方法也就简单得多。这就是以点代面的方法。一般常用的点有：1）单元边界特征点构成土地定级单元的边界是一个封闭曲线或折线。在该线曲率很大的点、轴向的极值点、曲线的拐点等等，就属于边界曲线的特征点。通常，在取得上述各点值的基础上，求得其算术平均数，以代表单元的值。取点多少，依工作精度和工作地域的复杂程度而定。2）单元内部特征点选取单元内最能代表其特征的点，计算这些点的分值。如果只有一个特征点，该点的分值即为单元分值；若存在多个特征点，可将各点的值以算术平均值作为单元分值。3）网格交叉点在定级单元内按一定的网格精度，划分网格单元，以网格线结点为特征点，然后将各特征点分值的算术平均值作为单元分值。网格大小，依工作精度和工作地域的复杂程度而定。4）几何中心点每个单元都构成一个完整的几何图形，通过平面几何方法，求出其几何中心点，再用该点的值代表单元的值。5）加权中心点简单地使用几何中心，有时并不能很好地反映单元的特征，于是又产生了用加权的方法来确定所谓加权中心，即用不同方向的座标值给予不同的权来修正几何中心点，修正后的加权中心点值，代表单元的值。（2）线性内插在“以点代面”法中所述及的各种点，它们的分值可以直接测得，也可以通过线性内插的方法，在已经绘制的两条等值线间求得。假设两条等值线间的分值变化呈线性变化（因为差别很小的两条等值线间的分值曲线变化，也可以用直线变化来近拟表达而误差很小）。两条已知等值线间的距离为D，则K= -（Y2-Y1）/ D式中：Y2：第二条等值线值 Y1：第一条等值线值 K：比例系数；K值确定之后，则有Y= Y1 + kX Y：单元内待测点的值 X：测点距等值线y1的最小距离。（3）面积加权如果单元是若干个不同值的均值区域所组成，则其值可用面积加权的方法求得。即把不同值所占区域面积的比例作为权，乘以其分值，再把各不同区域的加权后的值加和，其值即可以认为是单元分值。4.4.6编制因素分值图根据单元的因素分值编制定级因素因子分值图，应注意以下要求：1）采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；2）根据现有资料整理出的定级因素分值，标注在工作底图上；3）将外业补充调查资料获得的定级因素分值，标注在工作底图上；4）采用内插法勾绘等值区或等值线；5）在图上标注其它上图要素，如图名、图例、图号等。4.4.7计算定级指数 定级指数的计算可以用定级因子分值直接计算，也可以先将定级因子综合成定级因素分值后，再计算定级指数。a）加权平均法 计算公式为： Hi = wjfij （i=1,2, p；j=1,2, n） 其中：Hi为第i个定级单元的定级指数；i为定级单元编号；j 为定级因子编号；wj 为第j个定级因子的权重；fij为第i个定级单元内第j个定级因子的分值。b）几何平均法 计算公式为： Hi = （fij）1/n （i=1,2, p；j=1,2, n） 其中：Hi为第i个定级单元的定级指数；i为定级单元的编号；j 为定级因子编号；为运算符；fij为第i个定级单元内第j个因子的分值。c）混合计算法当某地定级因素对土壤定级存在强限制性时，可选择混合型计算模型，计算公式为： Hi = Fjwkfik / 100m （i=1,2, p；j=1,2, m；k=1,2u；m+u=n） 其中：Hi为第i个定级单元的定级指数；i为定级单元的编号；j为强限制性定级因子编号；Fj为强限制性定级因素分值；fik为第i个定级单元内第k个非强限制性因子的分值。4.4.8其余步骤与修正法相同4.5样地法4.5.1标准样地与比照样地选择样地选择应遵循以下原则：（1）生产条件最优原则。应选择县域内农业生产条件最好的地块为县级标准地块，该样地不一定是现实生产力最高的地块，但必须是潜在的农业生产条件最优、投入产出水平最高的地块。（2）永久农用地原则。选作样地的地块应是土地利用总体规划中被编定为永久性农用地的地块。（3）工作便利原则。县辖的每个乡（镇）级行政区至少设置一块比照样地，该样地的最高分值依据县级标准样地确定。4.5.2标准样地与比照样地间的协调采用样地法进行农用地定级，必须注意县级标准样地与乡（镇）比照样地间的协调。包括以下几个方面：（1）特征属性一致性。全县适用一套定级特征属性划分体系。（2）记分规则一致性。全县使用一个定级记分规则。（3）基准分值一致性。县级样地为标准，乡（镇）依据标准样地确定基准分值。（4）检验方法一致性。县级和乡（镇）级样地的事先检验方法应该一样。4.5.3地块特征属性的确定样地法中所称的地块特征属性包括农用地的自然属性和经济属性。自然属性主要是土壤因素、县域内局部气候差异和地形因素；经济属性主要是经营便利度、农业工程配套度和农田平整度。下表给出了主要地块特征属性，供参考。开展农用地定级的地区可根据当地实际情况，对属性加以筛选或补充，以满足当地定级的需要。表 2 描述农用地分等定级标准地块特征的因素属性类别属 性县域内局部气候差异属性温度、积温、降水量、蒸发量、酸雨、灾害气候（风、雹等）、无霜期等土壤属性土壤类型（黑土、红壤、盐碱土等）、有机质含量（表层土壤，耕地指耕层有机质）、土壤质地（表层土壤，耕地指耕层质地）、土层厚度（土壤A和B层的厚度）、土壤盐碱状况、土壤污染状况、土体构型（障碍层次数量、主要障碍层的厚度及埋深）、土壤侵蚀状况（土壤风蚀与水蚀状况）、土壤养分状况（表层土壤，耕地指耕层土壤的养分状况）、土壤酸度状况、土壤保水供水状况、土壤中砾石含量等地形属性地貌类型（山地、丘陵、平原等）、海拔、坡度、坡向、坡型、地形部位（在坡的上部、中部、下部）、潜水埋深，潜水水质、海拔、坡度、坡向农业工程配套水源保证率、水源水质、灌溉保证率、排水条件、田间道路、田间供电等经营便利度农贸中心影响度、农业经营规模、农业经营对象、交通通达度农田平整度田块大小、田块形状、田面高差状况4.5.4记分规则表的编制样地法记分规则表的编制应符合以下要求：记分规则表编制应建立在当地试验资料的基础上；如果没有试验资料，则要采取适当的定性分析方法加以确定；与样地相比，属性相同的不加（减）分，对农用地定级起正面作用的属性加分，起负面作用的属性减分；每一属性的加（减）分，可以进一步由特征因子的分值计算出来。每一属性加（减）分的累计分值，不能高于样地该属性的累计分值。作为示例，参见附录N。4.5.5划分定级评价单元与因素法相同4.5.6外业补充调查参见2.5外业调查。4.5.7编制特征属性等值区图编制特征属性等值区图时应注意以下要求：（1）采与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；（2）根据现有资料整理出的定级属性值，标注在工作底图上；（3）将外业补充调查资料获得的定级属性值，标注在工作底图上；（4）上图点密度要求至少应达到第二次土壤普查的精度要求；（5）采用内插法勾绘等值区或等值线；（6）在图上标注其它上图要素，如图名、图例、图号等。4.5.8单元属性值计算将定级评价单元图与定级属性等值区图套合，即可计算单元属性值。4.5.9计算单元特征属性加（减）分将单元特征属性值与样地特征属性值对比，查样地法记分规则表，计算单元特征属性加（减）分。4.5.10计算定级指数（1）根据各定级评价单元定级属性特征记录，对照标准样地（或比照样地）相同属性的分值，查样地法记分规则表，得各属性加（减）分；（2）定级评价单元分值：Hi=F+aij 式中：Hi为第i个定级单元的定级指数，F为样地分值，aij为第i个定级单元内第j个定级属性与样地相比的加（减）分。4.5.11其余步骤与修正法相同5.农用地估价5.1农用地基准地价评估的技术路线农用地基准地价评估应根据当地的具体条件确定适当的评估技术路线，一般情况下可采用以下技术路线： （1）在农用地定级基础上，采用农用地投入产出资料和市场交易资料评估基准地价；（2）通过设置标准地块，并评估标准地块的价格，以标准地块的平均价格评估基准地价；（3）根据农用地土地质量条件或农用地定级成果，划分均质区域作为基准地价评估单元，并根据各评估单元的影响因素综合分值或定级分值、农用地市场交易资料和投入产出资料，建立综合分值与地价模型评估基准地价。在农用地基准地价评估中，应根据本地的农用地市场状况、基础资料及技术条件，一般选择其中一条技术路线进行评估。在确定基准地价评估技术路线过程中，已开展农用地分等定级工作的地区，应尽可能地利用分等定级的成果。5.2样本资料的整理在外业调查的基础上对样本资料进行整理：（1）样本资料补充完善或剔除；（2）样本资料归类。5.3 投入产出资料和市场交易资料分析计算5.3.1 投入产出样本资料的分析计算（1）年总投入的分析计算年总投入是指估价对象土地在经营使用过程中所必须投入的每年平均的客观费用。按照农用土地生产经营的方式，其投入形式有：生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。农业生产投入的计算，可根据所评估土地的农业生产类型，按照所投入物化劳动及活劳动的类型和数量，按估价期日的正常市场价格水平，计算投入的总费用或单位面积费用。（2）年总收入的分析计算年总收入是指估价对象用于农业生产过程中每年平均的客观总收入，即合理、有效使用土地过程中持续而稳定获得的正常年收入。对于用于农业生产的土地来说，农产品收入主要是指农用地用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产物的销售收入，包括主产物收入和副产物收