（城市规划与设计专业论文）土地开发视角下的武汉城市总体规划实施效果评价.pdf

华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 i 摘 要 1992 年武汉市正式建立土地市场以来，城市建设突飞猛进，武汉市通过城市总 体规划这一法定工具来调控城市的发展，取得了一定的成果，同时也暴露出一些不 足之处，其中很重要的一项就是针对规划实施的评价和反思没有及时跟上，这已成 为武汉城市规划实施过程中的一个遗憾与缺陷。 本文试图通过从土地开发这一特定视角来评价武汉城市总体规划的实施效果。 文章利用实证数据分析，从开发主导方向、开发主要分布区域、开发主要类型、开 发时序这四方面，对 1992 年以来武汉土地开发的现状进行总结、分析，得出武汉市 近年来土地开发特征；同时，对 1996 版武汉城市总体规划对土地开发的要求进行总 结、归纳，对土地开发利用现状和总体规划提出的要求进行对比分析，找出哪些区 域、哪些现状开发特征与规划内容符合，哪些产生偏差；针对土地开发的领域建立 评价体系，通过分别对空间发展与用地布局的控制性指标、空间发展与用地布局的 引导性指标、空间发展与用地布局的落实过程进行定量与定性相结合的评价，对因 子进行赋值评分，得到土地开发视角下的武汉城市总体规划实施效果的评价结果。 通过对评价结果的解析，找出规划实施结果与规划目标产生偏差的原因，最终为今 后武汉市土地开发和总体规划制定提出建议。 关键词：土地开发 武汉 城市总体规划 实施效果 评价 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 ii abstract since in 1992 wuhan established land market, the urban construction progresses by leaps and bounds. to regulate the development of the city through the legal tool of the master plan ,wuhan has yielded some good result, simultaneously also exposed some deficiency.it has become a flaw in the wuhan master urban planning implementation process that not promptly follows in view of the plan implementation appraisal. this article attempts to appraisal the implementation effect of wuhan master plan from the angle of land development .by useing the real diagnosis data analysis, and summarying wuhan land development present situation, that have obtained the wuhan land development characteristic in the recent years.at the same time, carries on the summary, the induction of 1996 s master plan to the land development request. contract the content of the present land development situation to the master plan s request, find out which district and characteristics follows the master plan s request, which have deviation. to establish appraisal systems in view of these domain ,carry on the appraisal with quota and qualitative method to the control ability target 、the guidance target and the process of spatial development and land use. got the result of the appraisal of implementation effect of the master plan of wuhan under the angle of land development eventrually,and carries on the analysis to the appraisal result, put forward the proposal for the future land development and the maser plan formulation. key words: land use; wuhan; maser plan; implementation effect; appraisal 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 71 图索引 图 1- 1 组团划分图 3 图 1- 2 ppip 评价模型 5 图 1- 3 研究框图 11 图 2- 1 1992- 2005 各组团开发量（单位：公顷） 12 图 2- 2 1992- 2005 年各组团批租项目宗数示意图（单位：宗） 13 图 2- 3 西北- 东南、西南- 东北纵切组团开发量（单位：公顷） 14 图 2- 4 历年土地开发总量统计图（单位：公顷） 15 图 2- 5 各类型用地开发规模示意图 17 图 2- 6 各组团居住用地开发量示意图（单位：公顷） 18 图 2- 7 各组团工业用地开发量示意图（单位：公顷） 19 图 2- 8 商业金融用地开发量示意图 （单位：公顷） 19 图 2- 9 居住用地批租主要空间分布 20 图 2- 10 商住用地批租空间分布示意图 20 图 2- 11 商业金融用批租地空间分布示意图 20 图 2- 12 工业用地批租空间分布示意图 20 图 2- 13 三个不同时间段各组团开发量对比图（单位：公顷） 21 图 2- 14 三个不同时间段各组团开发量比例构成对比图 22 图 3- 1 1996 版城市总体规划城市地区空间结构图 25 图 3- 2 1996 版武汉城市总体规划主城区组团划分图 25 图 3- 3 1996 版总体规划主城区重点发展地域示意图 26 图 3- 4 沌口组团规划与现实对比示意图 30 图 3- 5 常青组团规划与现实对比示意 31 图 3- 6 关山组团规划与现实对比示意 31 图 3- 7 南湖组团规划与现实对比示意图 32 图 3- 8 青山组团规划与现实对比示意 33 图 3- 9 后湖组团规划与现实对比示意图 33 图 3- 10 白沙洲组团规划与现实对比示意图 34 图 3- 11 四新组团规划与现实对比示意 35 图 3- 12 流芳组团规划与现实对比示意 36 图 3- 13 吴家山组团规划与现实对比示意 36 图 4- 1 江北、江南商务区规划图（左）与年现状图（右）比较 51 图 4- 2 武汉现状 cbd 商务区分布图 51 图 4- 3 2004 年汉口商服用地现状分布图（红色地块） 52 图 4- 5 主城区空间主要发展区域与 1996 版总规划吻合性示意图 54 图 4- 6 土地开发重心转移示意图 59 图 4- 7 空间增长与用地布局控制性指标层评价结果对比 61 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 72 表索引 表 2- 1 1992- 2006 年各类别用地批租空间分布统计表 15 表 3- 1 2020 年武汉市主城规划建设用地平衡表 27 表 3- 2 1996 版总体规划各类性质用地面积增减情况（相对于 1994 年现状） 28 表 3- 3 上一轮城市总体规划的重点镇发展情况表 29 表 4- 1 武汉城市总体规划实施效果评价体系指标及权重表 45 表 4- 2 控制性指标评价等级表 46 表 4- 3 引导性指标评价等级表 46 表 4- 4 现状各类用地批租规模时序统计 58 表 4- 5 规划各类用地增加统计表 58 表 4- 6 武汉城市总体规划实施效果评价得分统计表 60 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1 1 绪 论 1.1 研究背景 城市规划是一个从决策到实施的连续的统一体，当采取行动贯彻实施规划决策 并将其逐步落实到物质环境建设上时，规划的意义才得以显现。规划决策对城市的 发展能够有多大的影响，规划的目标能在多大程度得以实现，这就涉及到规划的实 施效果评价问题。在当下的中国社会，城市规划实施的对象由于利益主体的多元化 而呈现复杂的社会属性，这些属性既不能量化，又带有不确定性、非技术性、模糊 性等特点，因此在规划决策初期评价其成功得失就显得较为困难。而进入实施阶段 后，可以通过一系列行动和一系列更具体的、更有针对性的方法加以表达和说明， 并逐步落实到物质环境的建设上，最终反映出规划制定对城市建设和城市发展的影 响效果。如果将这些实施效果加以分析，就可以及时对最初的规划制定决策进行调 整或反馈至下一次的规划编制决策，借鉴上一次规划实施的经验教训，做出更科学、 更合理的决策。然而，目前国内对城市规划实施效果的评价研究较少，缺乏反馈使 规划决策失去了及时调整、总结、不断充实完善的机会。对城市总体规划实施效果 进行评价的相关研究的不足，为本文提供了涉足空间。这是本文选题的理论背景。 1 9 9 2 年武汉市正式建立土地市场以来，城市建设突飞猛进，武汉市通过城市总 体规划这一法定工具来调控城市的发展，取得了一定的成果，同时也暴露出一些不 足之处。城市土地开发的需求，对城市总体规划实施产生了很大的冲击，城市总体 规划面临着现实的考验。在这个现实背景下，结合武汉市国土规划局 2 0 0 6 年委托咨 询项目武汉市土地资产经营近期（2 0 0 6 - 2 0 1 0 ）规划研究的课题要求，本文选择 了以武汉市为例，从土地开发的视角来进行规划实施效果评价。这是本文选题的现 实背景。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2 1.2 研究目的与意义 1 . 2 . 1 研究的目的 本文希望通过对上一轮城市总体规划（1 9 9 6 - 2 0 2 0 年）执行情况进行分析，并对 比武汉市土地市场建立这十几年来土地开发的现实情况，总结城市总体规划对城市 土地开发引导与控制过程中的得与失，归纳城市土地开发对总体规划的冲击与挑战， 从而不仅对下一阶段城市规划调整或修编提供依据，也对武汉市今后土地开发的具 体操作与发展方向提供参考借鉴。 1 . 2 . 2 研究的意义 城市总体规划的实效评价对于规划师以及那些和规划过程有利益相关的个人、 集团和政府都有重大意义。一方面，准确地衡量总体规划的实效性，将有助于规划 的决策和实施管理者评判自身工作的得失，找寻既定规划的缺陷和漏洞，以提高城 市规划执行质量。另一方面，揭示和剖析总体规划自身的运作过程和执行结果，通 过实践来检验理论的真伪，将不断地推进总体规划自身的调整和完善，从而提高规 划的科学性，促进规划作用的有效发挥。 1.3 研究范围的界定 1 . 3 . 1 概念的界定 规划实施效果 当在规划过程中采取行动贯彻实施规划决策时，便进入使决策付 诸实现的阶段。在这个阶段，规划决策可以由一系列行动和一系列更具体、更有针 对性的决策加以表达和说明，从而逐步落实到物质环境的建设上。最终城市规划决 策能多大程度上影响城市发展，使之体现出规划目标，便涉及到规划实效的问题 1 。 由此可见，规划实效是城市规划对城市发展的影响。 规划执行情况 在规划实施过程中，规划是否被管理部门或者市场很好的付诸实 现，这就是规划的执行情况。 规划实施效果是一个结果，而规划执行情况是一个过程。因此，为了更深入的 1张兵 城市规划实效论 北京：中国人民大学出版社，p30- 31 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 3 研究规划实施效果，本文将通过对规划执行情况的研究来获得对规划实施效果的最 终评判。 1 . 3 . 2 研究视角的界定 城市总体规划执行是一个动态发展的过程，如果要综合评价，那就是一个复杂的多目标评价 问题，一方面要考察城市总体规划本身是否具备了指导宏观层面的城市总体发展、控制和引导微 观层面的城市建设的能力，另一方面，要衡量实际发展与规划目标之间产生的各种偏差。在评价 体系构建中， 要涵盖总规的所有方面， 除了对城市空间发展等物质层面的落实和指导做出评价外， 还要对城市社会、经济、文化等非物质层面的发展情况作出判断和评价，更要对于规划实施机制、 措施和管理方面作出评价考核，这些内容和要求，资料收集和量化评价都很难落实。考虑到这些 现实情况，结合在作武汉市土地资产经营近期（2006- 2010）规划研究过程中所收集到的从 1992 年以来武汉市历年土地批租的详细信息，本文将研究视角界定在城市土地开发方面，通过 城市土地开发这个切入点，进行城市总体规划的实施效果评价。 1 . 3 . 3 空间范围的界定 将武汉主城区和部分与 主城联系紧密的城市外围地 区作为本文研究的主要空间 范围 2 。同时，为深入研究土 地开发的特征，方便统计与 对比分析，在 1 9 9 6 版城市总 体规划的基础上将该研究区 域划分 2 6 个组团 3 （如图 1 - 1 所示） ， 这 2 6 个组团包括： 汉口旧城组团、建设大道组 2 作为武汉市近年来的开发热点地区之一盘龙城地区，由于其开发并没有与主城区连绵成片，处于相对独立的区 位，因此本次研究并未将其纳入到研究范围之内。 3之所以不直接套用 96 版总规的组团划分是因为经过十年的发展，现状的城市发展空间形态，部分并没有遵循当 初总规规划的意图来发展，现状发展格局与总规组团划分确定的格局有出入，如果简单的套用规划的组团划分， 将难以全面的覆盖十多年来土地开发偏离规划的热点地区，使现状土地开发的陈述不够精确。 图 1 - 1 组团划分图 图片来源：根据有关资料自绘 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 4 团、二七组团、站北组团、后湖谌家矶组团、古田组团、金银湖组团、吴家山组团、 钟家村组团、十升组团、四新组团、兴隆组团、沌口组团、后官湖西组团、武昌旧 城组团、中南组团、珞瑜组团、徐东组团、白沙组团、黄家湖组团、南湖组团、青 山组团、武钢组团、关山组团、流芳组团、九峰豹澥组团。 1 . 3 . 4 土地开发类型的界定 考虑到土地利用中最为活跃并对城市发展及空间格局变化产生重要影响的主要 有居住、商业、办公服物业、工业及高新技术产业等，因此在处理城市土地开发数 据统计与处理过程中，主要收集和分析了居住用地、商业金融、商住用地、工业和 其它公共服务用地这样五类建设用地。这五类用地的划分标准为：居住类用地指用 地性质为单纯居住的用地；商业金融类用地指用地性质主要为商业金融业的用地； 商住综合类用地指用地性质中兼容居住、商业及其它公共服务性质的用地；工业类 用地指用地性质为工业的用地；其它公共服务用地包括教育、医疗、科研、仓储、 市政以及配套服务等用途的用地。 1.4 国内外相关研究综述 1 . 4 . 1 国外有关规划实施评价的研究 城市规划实施评价领域的研究，主要始于对规划方案本身及其决策的技术手段 的评价，这些评价研究的主要内容是关于规划方案尤其是规划所安排的内容的合理 性的评价，在这些评价内容中最为典型的是建立在 w . l e o n t i e f 理论基础上的投入 产出分析法（c o s b e n e f i t a n a l y s i s ） 、 n . l i c h t i e l d 的规划平衡表（p l a n n i n g b a l a n c e s h e e t ）和 m h i l l 的目标达成矩阵（g o a l s a c h i e v e m e n t m a t r i x ）等。 进入上世纪 5 0 年代后，随着系统方法在城市规划中运用的逐步成熟，应用经济 学、政策科学等学科的兴起，以及人们对城市规划本身存在问题的不断批评，有关 城市规划的评价研究得到了广泛的开展 4 。 在这个时期，城市规划实施评价从最初的规划方案评价阶段逐步发展到对城市 4 alexander,c,a city is not a tree.1996,严小婴译，城市并非树形，建筑师，1985（24） 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 5 规划实施过程及其效果的评价。在诸多国外相关评价理论的研究成果中，大致有几 种不同的评价方法。a . w i l d a v s k y ( 1 9 7 3 ) 从对城市规划本质含义入手，通过规划与 规划实施评价间的联系来阐明对于规划实施评价的认识。他认为规划是“控制我们 行动结果的尝试” 5 , 是对未来的控制 6 ，然而未来存在太多的不确定性，对未来的控 制几乎是不可能的，因而很难评价“究竟什么才是好的规划” 。为此 w i l d a v s k y 有意 忽略了对不确定因素的考虑，认为规划或政策都将在未来某一假设的时间内完成， 而对于实施的评价是依据结果与规划方案的契合度为标准的，亦即实施最终结果与 最初方案设计的一一对应性。这种方法十分强调对效果最终结果的评价，目标性很 强，他要求可供操作的决策、实施的步骤和具体的结果与规划中相应的表述完全一 致，并且认为规划实施一旦获得成功则整个规划以及效用程序都是成功的。这种方 法属于传统的“客观目标式”评价方法，忽略了规划实施过程中的不确定性，评价 程序得以绕开复杂多变的实施环境而显得形式上完美，但是，在现实中由于不可能 将不确定性与规划本身完全分离，从而导致该规划评价程序缺少实际的操作意义， 以致于他的研究被学者 a l e x a n d e r 和 f a l u d i 形容为类似一个“稻草人” 。 城市规划实施评价理论从1 9 7 0 年 代开始，有了新的发展。以 d a v i d h a r v e y为代表的激进的政治经济学学 派秉承了现代城市规划的基本理念， 更为注重从价值判断层面对规划进行 评价 7 。他们认为对于规划的评价，尤 其是规划实效的评价应首先弄清规划 的价值取向问题，即规划的利益主体 是谁？在确定价值取向的前提下，进 而弄清楚规划的正当性、公平性和社 会性等问题，否则评价的效果将会适 5 wildavsky. a, 1973，转引自张兵， 城市规划实效论 ，1998.6, p25. 6 转引自 reade, e., if planning isnt everything : a comment, town planning review, uo1.53, no. 1, 1982, p65- - 660 7 (美)卡尔帕顿，大卫沙维奇，政策分析和规划的初步方法.孙兰芝等译，北京：华夏出版社，2001 图 1 - 2 p p i p 评价模型 图片来源：e.r.alexander 和 a.faludi，1988 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 6 得其反。他认为，规划实施的首要标准应当始终是公正与理性，同时这也是进行规 划实效评价的首要标准。他的研究只注重对规划意识形态塑造的历史过程的理解， 而并不关心规划编制过程中的成功与失败。1 9 8 9 年，a l e x a n d e r 和 f a l u d i 针对规划 实效评价研究缺少整体性、系统化的理论框架的现状，提出了所谓的 p p i p 评价模型 （p o l i c y p l a n p r o g r a m m e i m p l e m e n t a t i o n p r o c e s s ） 8 ，这一模型的评价否定了 城市规划实施评价领域中结果决定一切的评价方式，强调对规划过程的评价更为合 理， 他们还提出， 要根据规划运作的实际特征， 分别设立政策 （p o l i c y ） 、 规划 （p l a n s ） 、 程序或项目（p r o g r a m m e o r p r o j e c t ）三类从抽象到具体、从一般到特殊的评价要 素，并依此选择不同的标准和评价方法进行评价研究 9 ( 如图 1 - 3所示) 。1 9 9 2年， m c l o u g h l i n通过对澳大利亚墨尔本市发展以及城市规划在此过程中的作用的研究， 认为如果要全面地对规划实施进行评价，就必须要建立一个城市究竟是怎样运作的 知识框架，即空间政治经济学的框架，仅仅依赖于建立在技术体系上的专业技术手 段是远远不够的 1 0 。 p a t s y h e a l e y关于城市规划评价的研究则直接以规划实践为基 础而展开的 1 1 。 1 9 9 6 年，e t a l e n 在对众多关于规划评价的研究文献进行综述的基础上作了一 个全面的阐述 1 2 ，它将规划评价划分为规划实施之前的评价，即规划方案的评价、规 划文本的评价；规划实践的评价，即规划行为的研究、规划过程和规划方案的影响、 规划实施结果的评价、政策实施分析。e . t a l e n 还对各阶段评价的研究内容和研究方 法进行了相关的探讨。他的研究为人们全面认识规划评价及不同类型评价可运用的 方法提供了一个基本框架。 在国外相关城市规划实施决策理论方面的研究中指出城市规划目标的实现，需 要以正确合理的决策为基础。 以美国的规划实践看来，城市规划的实现仅靠规划文本或规划图纸是不够的， 8 alexander,e.r.and a faludi,planning and plan implementation:notes on evaluation criteria.enviroment and planning b.planning and design,1989(16),127- 140 9 薛德升 肖洪，加拿大小城镇建设：内容、方法与管理构架，国外城市规划，2004（1） ，21- 23 10 mcloughlin,j.b political economy center or periphery,town planning and spatial environment and planning a,1994,vol.26,no.7. 11 healey,p.,researching planning practice.town planning review,1991 vol.62,no.4 12 talen,emily,after the plans:methods to success plans. jour of planning education evaluate the implementation and research,1996,16:79- 91 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 7 实施规划的主要手段依靠城市建设法规及规划政策。具体的规划措施、用地性质的 变更、城市发展方向的确立、道路走向及宽度的规划措施应在政策指导下确立和制 定，而每一个具体的规划措施背后，自有其隐藏的决策取向。 1 . 4 . 2 国内相关研究 城市规划的本质意义在规划界讨论己久，通常的理解为：城市规划是为了实现 城市发展的社会、经济、文化和环境的综合长远发展目标，通过制定未来城市空间 发展的战略和借助合法权威对各种城市资源（包括自然资源和社会资源）进行合理 的配置，以引导、调节和控制城市发展的时空程序的一种社会活动过程。 目前学术界认为：城市规划是国家宏观调控手段、政策形成和实施的工具、未 来城市空间构架 1 3 。 现行的中华人民共和国城市规划法施行 1 0 多年来，我国的城市规划向规范 化、法制化方向迈进了许多，但是，城市规划是一门实践性很强的学科，在规划的 编制、审批和实施管理过程中所暴露出的种种问题引起了社会各界的普遍关注，也 引发了学术界的热烈讨论和深刻反思 1 4 。 目前我国城市规划领域中的各类法律、法规、编制规范等基本是针对城市规划 编制与管理等方面的要求而设定的，缺少针对城市规划实施及评价领域的规范标准， 使得规划在实施过程中产生的偏差不能及时发现，其结果也很少进行分析与评判。 近年来，我国的城市规划工作者对有关城市总体规划的理论和方法做了较为深 入研究，规划的理论和方法渐趋成熟，很好地指导了规划的编制工作。比较而言， 目前对城市总体规划的研究，尤其在城市总体规划实施评价这一环节关注的还很不 足。 目前，我国对于规划的评价工作主要是由相应的政府主管部门组织，邀请相关 部门的专家组成评审委员会，并依据各自制定的评审材料对规划纲要和规划编制成 果进行评审。而对于城市规划实施的评价也只是停留在规划实施效果回顾，并且基 本上也是由政府做出的较为笼统的评价结论，其表述仅是简略的、定性的，并不对 13 同济大学主编，城市规划原理，北京，中国建筑工业出版社m，第三版，2001 14 杨保军，关于城市总体规划的再思考，国外城市规划，2000（4） 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 8 城市规划实施状况作更深入的评述。 已有的国内城市规划实施评价的理论研究主要注重于城市规划实施政策层面的 研究。在雷翔的专著走向制度化的城市决策对城市规划的决策问题进行了较全 面、系统地分析研究。他认为城市规划决策环境是多方面的，有着许多不可确定的 因素，使得城市规划决策的理论与实践产生了脱节。在这样的现实背景下，作者从 三个方面来阐述了城市规划决策机制问题。首先他认为在计划经济向市场经济转型 过程中，影响城市规划决策的社会原因是由于市场经济下各种利益团体的形成及其 利益和价值取向的多元化，迫使城市政府在运用城市规划手段平衡和协调各利益集 团利益的过程中，承担着比计划经济体制下更为艰难和复杂的决策职能，作者充分 探讨了这种转变过程对城市规划决策的深刻影响；其次在我们城市建设取得巨大成 绩的同时，也产生了目标与效果的偏差。由于城市规划与城市建设之间产生了脱节， 城市规划目标与实施效果的有一定的差距。这里既有城市规划目标定位不准的原因， 也有决策执行的偏差，还有实施能力的局限，但这些都与决策失误密不可分；最后 作者从提高决策者素质、构建制度、完善机制、改善环境等多个方面来谈如何减少 和避免城市规划决策过程中的产生的失误 1 5 。 张兵著城市规划实效论 ，从理论和实践两方面进行了阐述。许重光、陈贞著 从公共决策的角度看规划评审中以公众的角度看待城市规划。在张庭伟的城 市发展决策及规划实施问题中对城市规划决策与实施过程中产生的问题进行了探 讨。在孙施文的城市总体规划实施政策的理性过程一文中将城市总体规划实施 政策的形成划分了两种不同的类型，一种是在城市总体规划编制的过程中制定的。 这一类政策一般都是比较广泛的，在规划实施过程中具有普遍性。而另一种规划实 施政策形成的途径是在规划实施的过程中实现的，这类政策针对规划实施过程中出 现的问题而专门制定，这时，所制定的政策往往更为具体，更具有操作性。而后一 类政策的制定研究对城市规划实施更具有指导意义。 15雷翔，走向制度化的城市规划决策，中国建筑工业出版社，2003.6 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 9 1 . 4 . 3 小结与启示 1 ）主要研究方向与方法 对于城市总体规划实施评价研究，国内外存在着明显的区别。由于国内外城市 发展程度不同，国外尤其是发达国家，城市化发展较为充分，因此对于城市规划实 施评价研究较为广泛。同时由于国外信息系统和政府机制的完善，使得城市规划实 施评价开展工作较为顺利。对于城市规划实施评价工作也多以定量的数理分析为基 本手段。而我国城市正处于快速发展阶段，城市建设日新月异。政府和规划部门对 于城市建设的追求远远超过对城市规划实施评价的需要，因此城市规划实施评价工 作的开展并不充分。目前国内的城市规划实施评价工作大都以理论研究为主，以机 制和政策研究为核心，将数理方法和评价实例相结合的较少。 2 ）主要研究案例城市特点 城市总体规划实施评价在国内外都有有过实例研究，但研究侧重点各有不同。 国内有关研究开展较少，但仍有一些有益探索。 在天津城市总体规划实施研究中，通过对天津市城市规划发展的回顾，选择改 革开放后编制的两轮天津市城市总体规划为研究对象，以评价分析天津城市土地利 用规划实效为研究基础，借助 g i s 技术等方法，对城市空间的发展采取定性定量相 结合的分析，通过城市空间的发展变化，来反映了规划实施效果。反映了天津市总 体规划中存在的问题，对下一轮的城市总体规划的制定起到一定的指导意义。 在武汉城市总体规划实施评价研究中，从公共政策的视角重新审视城市规划。 首先明确城市规划作为公共政策的意义和应用效果，再对武汉市规划实施的效果从 社会经济环境上进行调查评判，找出问题，分析内在原因，最终提出改进城市规划 实施的策略和建议。 在余姚城市总体规划实施评价研究中，通过对余姚市规划目标实施情况、空间 组织与布局情况、公众满意度评价这三个领域来衡量城市总体规划实施效果，并以 此为基础，建立关于城市总体规划实施评价的指标体系，构建城市总体规划实施评 价的等级标准。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 10 1.5 研究内容及研究方法 1 . 5 . 1 研究内容 （1 ）通过实证分析，对 1 9 9 2 年以来武汉土地开发的现状进行总结、分析，同 时，对 1 9 9 6 版武汉城市总体规划对土地开发的内容进行总结、归纳； （2 ） 对土地开发现状和总体规划提出的内容要求进行对比分析， 找出哪些区域、 哪些特征现状开发与规划内容符合，哪些产生偏差，并力图找出原因； （3 ）建立目标评价体系，对总体规划的实施效果进行定量与定性方法相结合的 评价，并对评价结果进行解读； （4 ）通过对规划实施效果的总结、分析和对比评价，对今后武汉市土地开发和 总体规划制定提出建议。 1 . 5 . 2 研究方法 本研究运用实证的方法以分辨规划目标与实施结果间的对应关系，其分析的重 点相应集中于规划实施前、后关系的比对上。包括非定量的（n o n q u a n t i t a t i v e ）研 究方法和定量的（q u a n t i t a t i v e ）研究方法。 非定量的研究方法。一般是指定性的分析方法，它是对规划问题本质属性的分 析，是整个分析过程中最基础的部分。只有通过大量的定性分析后，才能在掌握规 划实施、运作规律的基础上，做出对规划实施正确而全面的分析判断。 定量的研究方法。对事物的认识在质的了解的基础上还需要通过量的分析来获 取更为准确和深刻的认知。规划实施结果的定量分析就是通过选取一定数量、引入 相关模型的实证分析，来获得对于规划实施效果的量化评价 1 6 。 16 孙施文，周宇 城市规划实施评价的理论与方法 城市规划汇刊 3003（2） ：16 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 11 图 1- 3 研究框图 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 12 2 1990 年代以来武汉市城市土地开发情况分析 2.1 武汉市城市土地开发主导方向分析 2 . 1 . 1 武汉市土地开发主导方向总体分析 1 9 9 2 年以来武汉市各组团开发并不均衡，外围组团开发势头强大（如图 2 - 1 所 示） ，主城区汉口的建设大道组团、汉口旧城组团与武昌的徐东组团、武钢组团开发 量较大，而汉阳的组团开发力度相对不够。从武汉市土地开发总体开发数量情况来 看，1 9 9 2 - 2 0 0 5 年间，土地开发案例个数最多的在建设大道组团，开发量最大的是沌 口组团（如图 2 - 2 1 7 所示） 。建设大道组团、汉口旧城组团是开发的热点地区，但其开 发量与外围组团相比并不大。沌口组团、金银湖组团等开发案例个数较多，而且其 开发量也远远超出主城区各组团。 总的看来看，武汉市土地开发的主导地区是在沌口、金银湖和流芳这三个组团， 17 此处关山组团由于行政原因，有很大一部分开发统计数据并未纳入规划局批租数据库，统计数量并不全面， 此处数据只收录了规划国土局数据入库部分，并不能反映关山地区开发量的真实情况。事实上，关山地区近年来 一直是武汉土地开发的热点地区之一。 图 2- 1 1992- 2005 各组团开发量（单位：公顷） 数据来源：武汉土地资产经营近期规划（2006- 2010）研究 华中科技大学 武汉城市规划咨询中心 2006 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 13 分析这些组团所在的区位，从武汉市整体空间格局看来，这几个开发热点可以抽象 到位于长江、汉江和珞瑜武黄公路这几条轴线走向上。 2 . 1 . 2 武汉市土地开发主导方向分地域单元的分析 为方便研究土地开发主导方向的特征，给出直观的特征表述，特选取有代表性 的研究目标，将研究范围沿西北- 东南、西南- 东北两个方向纵切，尽量使有代表性 的组团落入纵切的范围内，所以选取西北- 东南方向纵切的组团包括金银湖、站北、 建设大道、汉口旧城、武昌旧城、中南、珞瑜、关山、流芳，西南- 东北方向纵切的 组团包括沌口、四新、钟家村、武昌旧城、徐东、青山、武钢。整理每个组团的开 发量制成表格，绘制成图（图 2 - 3 ） 。如图 2 - 3 所示，西北方向，建设大道、金银湖 分别位于峰值；东南方向，中南、珞瑜、流芳形成两个高峰；西南方向，钟家村、 沌口的开发量较大，东北方向徐东、武钢形成高峰。 由图 2 - 3 可得： 1 ）在西北、东南两个方向，开发的峰值有两个，一是位于旧城外围并与旧城相 邻的组团，如建设大道、中南、珞瑜组团，其二就是外围的金银湖、流芳组团。东 图 2- 2 1992- 2005 年各组团批租项目宗数示意图（单位：宗） 数据来源：武汉土地资产经营近期规划（2006- 2010）研究 华中科技大学 武汉城市规划咨询中心 2006 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 14 北方向的两个峰值其一是紧邻旧城的徐东组团，其二是武钢组团。而西南方向的开 发峰值虽然也是两个，但其一是钟家村旧城组团，其二是外围的沌口组团。 2 ）汉口、武昌城市化进程较快，而汉阳城市化进程相对滞后。汉阳除沌口的大 规模开发以外，其余的开发还仅停留在钟家村旧城范围。 3 ）分析可得出，1 9 9 2 年以来，土地开发紧邻旧城的组团和外围组团形成两个开 发的高峰。 （城市化进程较快的武昌、汉口土地开发一般在紧邻旧城的组团和外围组 团形成两个开发的高峰，而城市化进程相对较慢的汉阳土地开发的高峰在旧城和外 围沌口组团） 。 4 ）城市土地开发区位不同，发展方向有不同的侧重点，开发量最大的伸展轴是 西北、东南方向。 2.2 武汉市城市土地开发主要分布区域与规模分析 2 . 2 . 1 武汉市土地开发分布区域与规模的总体分析 从下表( 表 2 - 1 ) 可以看出各类不同用地性质的土地开发在空间上分配。 武昌地区 开发居住较汉口、汉阳多；商住混合用地开发宗数汉口最多，而开发量则以武昌为 最；商业办公用地宗数在汉口分布较多，开发量以武昌区为最多；工业开发以汉阳 图 2- 3 西北- 东南、西南- 东北纵切组团开发量（单位：公顷） 数据来源：武汉土地资产经营近期规划（2006- 2010）研究 华中科技大学 武汉城市规划咨询中心 2006 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 15 开发的宗数为最多，而开发量汉口最多；其它用地武昌开发较多。综合来看，汉口 的开发宗数最多，武昌的开发量最多。 1 9 9 0 年代以来，武汉市城市土地开发总量有相当规模，最低年份的 1 9 9 5 年也有 1 2 2 . 5 7 万 m 2 的开发量。武汉市城市土地开发高峰期为 2 0 0 4 年， 1 9 9 2 年后全市土 地开发总量高低起伏，总体呈现 3 个波段，1 9 9 2 - 1 9 9 5 为第一波段，1 9 9 3 年为波峰， 1 9 9 5 年为波谷；1 9 9 6 - 2 0 0 0 年呈现第二波段，1 9 9 8 年为波峰，2 0 0 0 年为波谷； 2 0 0 1 - 2 0 0 5 为第一波段，2 0 0 4 年为波峰，2 0 0 1 年为波谷。 表 2- 1 1992- 2006 年各类别用地批租空间分布统计表 居住 商住 商业金融 工业 其它公服务 小计 个 数 开发量 个 数 开发量 个 数 开发两 个 数 开发量 个 数 开发量 个 数 开发量 武 昌 4 8 3 1 4 6 5 2 5 9 6 2 2 2 6 5 0 3 3 5 7 1 4 6 4 2 4 9 6 8 5 2 6 1 1 5 4 5 9 7 4 1 1 1 7 8 6 1 2 2 6 5 1 2 2 9 4 9 4 7 7 6 4 4 汉 口 3 4 9 1 2 0 2 6 3 7 6 3 9 4 6 4 9 1 2 0 1 2 2 4 3 9 5 5 8 3 3 2 8 6 1 5 9 3 2 1 1 8 5 8 3 7 0 9 7 7 6 1 2 9 0 3 9 7 1 9 0 5 7 武 汉 汉 阳 2 1 4 1 2 4 8 0 4 0 7 4 8 1 8 1 8 9 1 7 5 7 2 2 6 7 1 3 8 2 9 4 9 3 7 0 8 0 8 7 9 6 4 5 8 9 9 9 7 1 3 3 4 7 9 2 5 1 5 合计 1 0 4 6 3 9 1 5 9 3 7 9 6 6 4 1 4 8 1 3 4 7 5 4 2 7 1 0 4 7 2 6 5 6 8 4 1 4 0 7 6 2 6 6 7 2 5 4 1 8 7 8 1 0 4 0 3 2 3 2 1 2 3 9 8 9 2 1 6 数据来源：武汉土地资产经营近期规划（2006- 2010）研究 华中科技大学 武汉城市规划咨询中心 2006 图 2- 4 历年土地开发总量统计图（单位：公顷） 数据来源：武汉土地资产经营近期规划（2006- 2010）研究 华中科技大学 武汉城市规划咨询中心 2006 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 16 2 . 2 . 2 武汉市土地开发分布区域与规模分地域单元的分析 土地开发空间分布的不均衡，并存在一定的方向性，不同开发性质的用地的开 发存在不同的空间开发区位，同类土地开发的区位选址呈现某种趋同性。 从各行政区的情况来看，江岸区在 1 9 9 2 年至 1 9 9 7 年间呈周期性上下起伏波动， 1 9 9 8 年和 1 9 9 9 年两年间土地批租量处于连续低谷状态，之后开始恢复以往水平；江 汉区年均土地开发的规模变化起伏较大，规律性不强，但进入 2 0 0 1 年以后，变化趋 势有所稳定； 硚口区历年土地开发规模的变化与全市总体走势情况较为相似。 在 1 9 9 2 年至 2 0 0 0 年间呈上下波动变化，在 2 0 0 4 年时达到历史最高峰；汉阳区历年土地开 发规模的变化呈“驼峰”状，即出现了两个较为明显的峰值，分别是 1 9 9 6 年和 2 0 0 4 年；1 9 9 7 年至 2 0 0 0 年是该区批租增量土地的低谷期，在进入 2 0 0 1 年之后呈现大幅 上涨趋势，在 2 0 0 4 年之后则开始出现回落；武昌区历年土地开发规模的变化起伏较 大，与其它城区有所不同，在 2 0 0 4 年出现高峰之后，该区的批租增量土地的回落并 不强烈，仍然保持在较高水平上；1 9 9 8 年是洪山区土地开发规模变化的分水岭，在 此之前该区土地开发的规模一直徘徊在较低水平， 之后便开始大幅攀升， 虽然在 2 0 0 0 年和 2 0 0 1 年时出现波动，但整体水平较 1 9 9 8 年以前有大幅提高；青山区历年土地 开发规模的变化在较长时期内均处在“波澜不惊”的状态中，对于区域整体增量土 地影响最为关键的是 2 0 0 4 年，当年的土地开发量占到该区全部土地规模的 7 3 . 9 % ， 居所有主城区各年度的批租增量土地规模之首。 2.3 武汉市城市土地开发主要类型分析 2 . 3 . 1 武汉市土地开发类型总体分析 总体看来，居住类用地在 1 9 9 7 年之前批租的规模不多，从 1 9 9 8 年开始数量大 幅上升，并且在至 2 0 0 5 年的 8 年时间里有 6 年（分别是 1