南京别墅分析报告.doc

南京别墅分析报告南京别墅分析报告南京别墅分析报告南京别墅分析报告 （2005 年 10 月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目目目目 录录录录 一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况.2 （一）南京别墅市场的主要别墅类型.2 （二）南京别墅市场的区域分布.2 （三）南京别墅市场的价格区间.3 （四） 南京别墅市场的供需状况.4 （五） 南京别墅市场未来趋势研判.6 二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）.11 （一）江宁板块.11 (二) 江北板块.16 （三）城区板块.18 三、别墅个案调查三、别墅个案调查.21 （一）玛斯兰德.21 （二）山水华门.23 （三）巴厘原墅.25 (四) 奥斯博恩.26 （五）总结.28 一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况一、南京别墅市场整体情况 （一）南京别墅市场的主要别墅类型（一）南京别墅市场的主要别墅类型 南京目前在售别墅类型 28.85% 32.97% 21.02% 17.17% 0 50 100 150 200 250 300 叠加联排双拼独立 （套） 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 10月份供应量市场份额 南京目前在售的别墅，包 含叠加、联排、双拼、独立四 种别墅类型，其中联排所占比 例最大（共 210 套） ，为总体的 32.97，独立别墅数量最少只 有 125 套在售，占全部别墅的 17.17。 （二）南京别墅市场的区域分布（二）南京别墅市场的区域分布 （三）南京别墅市场的价（三）南京别墅市场的价 格区间格区间 38 188 128122 51 10 7 30 42 18 0 0 50 100 150 200 江宁城区江北 南京主要区域别墅分类汇总 叠加联排双拼独立 各类型别墅价格状况 5150 4825 6120 1020010000 12000 9100 16600 3600 4700 7575 7030 7610 10333 0 6000 12000 18000 (元/平米) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上可以清晰看出，目前南 京在售别墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售别 墅数量占南京地区别墅项目的 78.42，城区和江北所占很少，分 别为 11.68和 9.85。 从图中可以看出， 城区板块：城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各 类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达 16600 元/，而该板块的中山 高尔夫别墅，独立别墅价格达到 20000 元/； 江宁板块：江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅均价的升降，独立别墅均价在 10000 元/左右， 其余类型在 50006000 元/不等。 江北板块：江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在 4700 元/，联排价格 为 3600 元/左右，价格一直没有明显上升迹象。 （四）（四） 南京别墅市场的供需状况南京别墅市场的供需状况 2005年5月10月南京别墅市场供销情况 1276 1384 15051532 544 822 936 1092 42.63% 59.39% 62.19% 71.28% 0 500 1000 1500 2000 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应量累计销售量销售率 南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在 110-150 套之间，而与之相对应 的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。 （五）（五） 南京别墅市场未来趋势研判南京别墅市场未来趋势研判 1 1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少、别墅供应量在未来几年将逐渐减少 10 35 45 85 0 20 40 60 80 100 2001年2002年2003年2004年 南南京京别别墅墅市市场场历历年年上上市市量量走走势势图图（单单位位：万万平平方方米米） 2 2、土地升值对别墅升值产生很大影响、土地升值对别墅升值产生很大影响 从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于 0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前 的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十 一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目 通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量 增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房 上市量的 10%，就南京这一省会城市来说，别墅的 供应量相对还是较小的。 2005 年 3 月省政府再次发文，要求停止一切别 墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现， 因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。 前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。 3 3、别墅价格具有较大升值空间、别墅价格具有较大升值空间 （1）区域内项目比较，价格差异明显）区域内项目比较，价格差异明显 从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅 板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了 20000 元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别 墅价格为 7500 元/平方米左右。 （2）国内比较，仍有较大的上升空间）国内比较，仍有较大的上升空间 南京紫金板块 20000 元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地 50000 元/ 平方米的别墅） ，南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。 4 4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在 180180260260 平方米的联排别墅平方米的联排别墅 根据在售别墅的市场接受度分析，可发现： （1）最为畅销的是单套面积在）最为畅销的是单套面积在 180260 平方米的联排别墅平方米的联排别墅 市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价 以 45006500 元/为主区间，整体均价调至 4800 元/左右。 （2）独立别墅的差异性较大）独立别墅的差异性较大 目前南京市场上的独立别墅，单套面积从 200-900 平米不等，但主流户型面积主要集中在 250-500 平米的区间，均价控制在 10000 元/。 （3）别墅配套设施多采取赠送的方式）别墅配套设施多采取赠送的方式 与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的 主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多 以半价的方式计入建筑面积。 （4）中西结合建筑风格较为流行）中西结合建筑风格较为流行 在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林 布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格” ；另一种则是以“中国人家”为代表的“新四 合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。 5 5、别墅竞争将日趋激烈、别墅竞争将日趋激烈 2005年 年南南京京别别墅墅市市场场各各板板块块供供应应量量比比例例图图 0 20 40 60 80 100 120 140 单位： 万平方米 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 供应量1258.3211 所占比例91.04%6.05%1.46%0.73%0.73% 12345 从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据 供应总量的九成左右。 根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到 40 万平方米左右，其市场份额也将随之 增至 20上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到 140 万平方米，但供应份额却缩至 70。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加 10 万平方米，供应份额将达到 5。因此，在不 久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益 显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在短时间内的膨胀，又 将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。 6 6、基于新政出台至今的供销趋势，预测今后、基于新政出台至今的供销趋势，预测今后 6 6 个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目）个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目） 南南京京别别墅墅市市场场供供销销状状况况走走势势数数据据预预测测 0 500 1000 1500 2000 单位：套 0 0.5 1 1.5 2 2.5 供应量1276133013841505153216011669173818071876 销售量544638822936109212311371151016501789 供销比 2.34558824 2.08463951.6836983 1.60790598 1.40293041.29990255 1.21735959 1.15099338 1.09515152 1.04863052 2005年6月2005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月2006年1月2006年2月2006年3月 在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来南京别墅市场的供应状况正 逐步向供销平衡的势态上发展，在明年 3 月，南京别墅市场的供销比，将达到一个平衡点供 销平衡（供销比：1） ，市场情况良好，但 3 月为楼盘销售的淡季，不利于楼盘的销售，所以对于 项目的推出应将购买周期这一重要因素考虑进去，建议明年 5 月开盘。 二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北） （一）江宁板块（一）江宁板块 1 1、江宁别墅市场综述、江宁别墅市场综述 江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块” 。目前三山别 墅区有多个在建在售项目，预计总用地达 5000 亩，总供应量 150 万180 万平方米，是未来南京 别墅市场的主力。 根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出， （1）联排别墅面积在）联排别墅面积在 170210 平方米的较为畅销平方米的较为畅销 该板块单套联排别墅面积在 170210 平方米的较为畅销，市场单价范围以 45006500 元/ 为主，市场均价已调至 4800 元/。 （2）独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平）独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平 独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的 7 成左右，但从供应总量上分析，潜在的独 立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在 200-400 平米， 总价控制在 250 万-450 万之间。 2 2、江宁别墅市场的供需状况、江宁别墅市场的供需状况 江宁板块别墅供销情况 982 1090 1133 1198 361 581 682 827 36.76% 53.30% 60.19% 69.03% 0 500 1000 1500 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应量累计销售量销售率 江宁板块联排别墅供销情况 377 426 459459 143 226 271 353 37.93% 53.05% 59.04% 76.91% 0 200 400 600 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应累计销售销售率 江宁板块独立别墅供销情况 243 302302302 84 157 177 187 34.57% 51.99% 58.61% 61.92% 0 100 200 300 400 5-6月7-8月9月10月 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 累计供应累计销售销售率 江宁板块别墅推盘速度趋缓，在销售方面保持着每月百套的增幅，10 月份销量更是突破了 140 套，销售量最大的是联排别墅，6 个月来共售出 210 余套，目前销售率达到了 76.91%；独立别 墅在 7、8 月份有一个较大的增幅，两月内共销售 73 套，随后每月销售节奏放慢，每月只有 10 余 套的售出量，更多的消费者目前持币观望态势。 3 3、江宁别墅市场的竞争情况分析江宁别墅市场的竞争情况分析 （1）将军路沿线楼盘竞争激烈）将军路沿线楼盘竞争激烈 目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠 屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等 9 个别墅大盘。其中沿将军 路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香等，竞争情况最为激烈。 （2）竞争策略以价格战为主）竞争策略以价格战为主 目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商 的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在 10 月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到 95 折98 折不等，特价房源在总价上 至少有 10 万元的降幅。 4 4、江宁别墅市场未来趋势研判、江宁别墅市场未来趋势研判 南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区 经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配 套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。 （1）独立别墅的份额将逐步加大）独立别墅的份额将逐步加大 从类别上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独 立 10，双拼 20，联排 70。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有 重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。 （2）整体供应量将逐年缩小）整体供应量将逐年缩小 从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅 200 万平方左右，在城市住宅 总面积中不足 15，所占比例相当低。根据预测，2005 年至 2007 年南京每年的别墅供应量分 别是 45 万平米、15 万平米和 15 万平米，合计为 75 万平米；而这三年别墅的市场需求总量为 85 万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达 10 万平米。作为南京别墅供应量最 大的江宁，自然也逃不过这一“大势” 。对照江宁房产局 1-9 月份的数据，去年 1-9 月份江宁别墅 开工面积为 2375 万平米；而今年 1-9 月份，别墅开工面积就减少到了 16.63 万平米，呈逐年下 降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的 供应增量会越来越少。 （3）近期价格波动较大，但有长期升值潜力）近期价格波动较大，但有长期升值潜力 “物以稀为贵” ，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的 内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得 到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商 都放缓推出步幅，期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。 （4）存在诸多急需解决的问题）存在诸多急需解决的问题 江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅 区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江 宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净； 同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别 墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多 学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师 大附小，不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。 虽然规划中的易初莲花超市将在年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没 有足够的耐心也有待观察。 ( (二二) ) 江北板块江北板块 1 1、江北别墅市场综述、江北别墅市场综述 江北板块的别墅市场目前别墅项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉泰来苑、 威尼斯水城等几个项目，目前在售的主要是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中 的别墅项目众多，预估计将来会产生 40 万平方米的别墅供应量。 2 2、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例）、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例） 江北板块别墅供销情况 258258258258 150 208 216221 58.14% 80.62% 83.72% 85.66% -50 50 150 250 350 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 累计供应量累计销售量销售率 华欧国际友好城联排别墅供应的主力户型面积为 170-230，目前价格在 3500-3700 元/， 目前销售已接近尾声。 3 3、江北别墅市场未来趋势研判、江北别墅市场未来趋势研判 从上图可以看出，华欧国际销售率比较平稳，自今年 5 月份起平均月销售量维持在 10 套左右， 但该楼盘地理位置优势并不突出，公交线路也不能很好的满足住户需要，同时六合政府近期规划 在楼盘附近建造化工园，空气污染生活质量将受到很大影响，诸多不利因素预计将极大影响到该 项目的销售，开发商迫于强大压力，不排除会以降价形式招揽住户，以达到短期内快速回款以掩 盖楼盘劣势的目的。但从另一方面考虑，江北的楼价不具备大幅下跌的资本，3600 元/的别墅价 格下降的空间非常有限。因此房价一旦触及到开发商心理底线，价格就不会再有变动，开发商和 购房者之间难免将产生僵持不下的情况，该楼盘前景不容乐观。 （三）城区板块（三）城区板块 1 1、城区别墅市场综述、城区别墅市场综述 城区别墅项目向来就为数不多，目前在售的有丁山桂墅园、观园翔龙、宝船听涛、玉兰山庄、 天泓山庄等项目，除了观园翔龙外，城区内别墅项目均与其他类型住宅临近建造，并未真正体现 高端物业的特点，但楼盘周边交通的易达性和便捷性，区域内较为完备的教育、商业、医疗、休 闲等配套设施，都令其身价倍增，目前南京别墅均价城区板块最高，其中独立别墅面积在 250- 500，均价达到 16600 元/；联排别墅升至 12000 元/，叠加在 10000 元/左右，两者面积普 遍在 200-300之间。 2 2、城区别墅市场的供需状况、城区别墅市场的供需状况 城中板块别墅供销情况 3636 114 76 3333 38 45 91.67%91.67% 33.33% 59.21% -10 40 90 140 5-6月7-8月9月10月 （套） 0.00% 20.00% 40.00% 60.00% 80.00% 100.00% 累计供应量累计销售量销售率 城区板块双拼别墅供销情况 5 242424 5 12 17 18 100.00% 50.00% 70.83% 75.00% 0 10 20 30 5-6月7-8月9月 10月 （套） 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 累计供应累计销售销售率 城区板块因为各楼盘推盘节奏的不同而使销售率显得起伏较大，但从销售量上来看，波动非 常小，近两个月的月销售量只有 5-7 套，主要集中在叠加和双拼两个项目，整体销售态势缓慢。 城区板块叠加别墅供销情况 44 6060 44 9 15 100.00%100.00% 15.00% 25.00% 0 10 20 30 40 50 60 70 5-6月7-8月9月 10月 （套） 0.00% 50.00% 100.00% 150.00% 累计供应累计销售销售率 3 3、城区别墅市场未来趋势研判城区别墅市场未来趋势研判 （1 1）未来市场发展潜力不大）未来市场发展潜力不大 别墅讲究的是自然资源，有山有水，但是城区别墅讲究的是地段的稀缺，其与主城区深厚悠 久的历史人文底蕴相协调，周边有完善的交通网络，强调交通的易达性和便捷性，且区域内有较 为完备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，掩盖了其缺乏自然景观资源的缺点，未来市场发 展潜力不大。 （2 2）供应体量将进一步减少）供应体量将进一步减少 就城区板块别墅而言，目前可供利用的地段已少之又少，即使有也有郊区化的走势，不能真 正的体现城区别墅的独特优势，再加上价格因素，城区建造低容积率别墅不管从居住角度还是从 投资回报率角度来看都不是上策。因此目前情况来看，在主城区开建的别墅项目不多，将来也无 明显扩充的趋势；从政府角度来看，2003 年上半年国土资源部下达了禁止申报和审批别墅用地 的紧急通知，2005 年 5 月又再次发布关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见 ， 再次重申禁批别墅用地，都表明了政府控制别墅建设的决心，虽有零星别墅用地出让，但不曾见 城区别墅用地的出现。因此城区板块的别墅目前仅限于现有项目的销售，不会有扩张之势，未来 供应体量将进一步减少。 三、别墅个案调查三、别墅个案调查三、别墅个案调查三、别墅个案调查 （一）玛斯兰德（一）玛斯兰德 1 1、项目介绍、项目介绍 玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内， 项目由金陵饭店集团麾下的南京金陵置业发展有限公司， 规划建设 500 余幢双拼及独栋别墅。东北角靠将军路沿线有一条美式风情商业街。项目容积率 0.39，绿化率 60。该项目主要以独立、双拼别墅为主。规划共 500 余栋。 2 2、产品介绍、产品介绍 玛斯兰德的建筑风格有地中海式、塔什堪那式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式。基本 户型共有十一种，每种户型都有三种建筑风格的立面设计，每种建筑风格有四种材料和色彩选择。 户型整体设计充分反映了美式住宅设计的特点，跳出传统“厅室”模式，以“区”定义空间类型。 3 3、销售状况、销售状况 一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声一期已销售完毕，目前正在开展的二期销售已接近尾声 类型 本期推出 套数 销售剩余 套数 本期销售 率 主力户型 面积 总价 独立 7110 85.91 367和 426 220-280 万. 双拼 11018 83.64 263- 389 150-220 万 总计 18128 84.53 4 4、价格状况、价格状况独立别墅实际均价独立别墅实际均价 70007000 元元/ /平方米平方米 在美式风格的把握上用功颇深，在将军路沿线同类别墅群中可谓最为风格化的一个项目。但 其均价偏高是一个无法回避的问题，以该项目一期的独立别墅均价为例，为 8000/平方米左右，但 该项目将地下室面积算入了建筑面积，按照通常采用的地下室半价计算，其实际均价达到了 7000/ 平方米以上，应属将军路最高一档价位。 5 5、市场预测、市场预测价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高价格存在下调的空间，项目的性价比将继续提高 该项目三期、四期的高端化设计，在目前普遍降价的形势下，很有可能造成一定程度上的滞 销，由此引发的总体开发周期拉长、开发成本升高基本不可避免。综合上述两类因素，开发商迫 于市场压力，预计将来会有价格上的下调；而在后期建筑类型上，开发商为维护整体项目的品质， 应该不会因为整体销售情况的不佳，而出现叠加甚至多层公寓的情况。 （二）（二）山水华门山水华门 1 1、项目介绍、项目介绍 山水华门位于三山板块中心区，项目占地面积 352 亩，建筑面积 15 万平米，容积率为 0.55， 绿化率达到 60 ，该项目以产品的高差异化打造核心竞争力，致力于产品结构的优化等细节，率 先打造出 3.63.9 米挑高客厅、双主卧，并赠送独立车库、私家花园及超大露台，增加了产品的 附加值。 “2004 中国十大品牌别墅” 、 “江苏住宅十大名盘” 、 “南京十大魅力楼盘” 、和“2005 年 度中国地产十大风尚名盘”的金色光环更为其增添了一份强有力的竞争砝码。 2 2、产品介绍、产品介绍 山水华门是近几月来将军路沿线别墅楼盘中，少有的热销大户，虽然在地面防潮层和车库设 计上存在着一些细节上的问题，但从整体上看，房屋的结构布局，景观设计方面有独具匠心一面。 坚持高档品质和优质服务，使项目本身的质量进一步得到了认可。品质完善、品牌树立和自然环 境三者的结合，使销售业绩的不断攀升，随着整体楼市的回暖，按此趋势发展，山水华门的销售 前景依然看好。 3 3、 、销售状况、销售状况良好良好 供应量 销售量销售率 主力户型 面积 总价 二期23208695%170 平米93 万 A（联排）210 平米115 万 二期 B（联排）2120952% 170 平米 210 平米 107 万 132 万 三期（联 排） 3330909% 230 平米 270 平米 120 万170 万 该项目小组团的推出，有利于项目的销售，建议可考虑此类推盘手法。 （三）巴厘原墅（三）巴厘原墅 1 1、项目介绍、项目介绍 巴厘原墅位于汤山的古泉镇，由亚东集团、南京古泉房地产开发公司联合推出。 巴厘.原 墅为巴厘岛风情的半坡原生态别墅，占地面积 57163 平方，总建筑面积 25701.45 平方，容积率为 0.45，绿化率为 55.8 。拥有 16 栋豪宅,38 栋独立别墅，户型面积为 236648 平米不等。 2 2、销售状况、销售状况不甚理想不甚理想 类型供应量销售量销售率 主力面积 户型 总价 双拼32618.75%270-360 229 万 306 万 独立1500300-500 300 万 500 万 从前期销售情况来看，不是非常乐观，总量 47 套自 8 月正式开盘以来，只售出 6 套，对于开 发商下一步会不会采取价格方面的动作，有待进一步观察。 3 3、市场预测、市场预测市场认可度较低，市场前景并不乐观市场认可度较低，市场前景并不乐观 巴厘原墅的建造出发点不同于将军路附近的别墅区，项目主要特色是以休闲、度假、养生 为主，虽然特色突出，优势明显，但在汤山附近总体均价 8000 元/平方米的价格显得有些偏高， 而且国人尚难接受远郊的生活习惯，对于数百万元购一个非长期居住休闲场所，南京地区富豪对 其的认可度也是一个问题。 ( (四四) ) 奥斯博恩奥斯博恩 1 1、项目介绍、项目介绍 该项目由南京金利建设开发有限公司开发，位于江宁航空港新区的中心区域，机场高速、宁 溧公路、将军路延长线等快速干道环绕该项目周边，交通极为便利。项目占地 962 亩，总建筑面 积 90 万平方米，容积率约为 0.67，绿化率接近 60%。主要有院落式独立别墅、双拼、联排以及叠 加等别墅类型，每种物业类型有六至八种房型可供选择。 一期规划建筑面积约 6 万平方米。 2 2、产品介绍、产品介绍 开发商致力于把该项目打造成南京首屈一指的运动型度假庄园。独立别墅面积在 240 平方米 到 280 平方米之间，联排在 190 平方米到 322 平方米之间，叠加别墅面积在 139 平方米到 175 平 方米之间。期中独懂别墅每 4 懂别墅组成一个院落，每户既相连又独立，其公共地带为地中海风 格的喷泉庭院。 3 3、销售情况、销售情况低价入市，项目热销低价入市，项目热销 一期共推出 277 套房源，独立 35 栋，双拼 38 套、联排 75 套，叠加 108 套，开盘一个月供销 售 54 套，均价为 2778 元/平方米。 独立双拼叠加联排 主力面积 240-280260-330139-175190-322 总价范围110 万140 万 90 万110 万30 万起50 万95 万 推出量35 套38 套