（工商管理专业论文）我国房地产业发展战略研究.pdf

哈尔滨。f ：稃大学_ r ：商管理硕十学位论文 摘要 房地产业作为生产和生活服务的第三产业，与国民经济的许多行业都有 着密切的联系。房地产业具有很强的产业关联性，其发展状况直接关系到国 民经济的发展，已成为许多发达国家国民经济的支柱产业之一。通过对我国 房地产业发展的研究，有利于推进国家房地产业市场化进程，实现房地产业 持续健康发展。 本论文运用房地产管理理论和战略管理理论，对我国房地产市场供给状 况和市场需求状况进行了系统地分析。运用动态分析和静态分析相结合的方 法对我国房地产业在国民经济中作用的进行了分析，提出我国房地产业发展 运行的特点；从宏观层面和微观层面分析了我国房地产业发展中存在的问题： 从房地产业发展战略的视角，在借鉴已有研究成果的基础上，结合我国房地 产业发展的实际，提出了我国房地产业发展的对策，为我国政府制定宏观经 济政策提供科学依据。其研究成果对于我国房地产业实现健康、有序地发展 提供科学的方法和新的思路。 关键词：房地产业：发展战略；对策研究 哈尔滨门犁大学： 商管理硕十学位论文 a b s t r a c t a st h et e r t i a r yi n d u s t r yo fp r o d u c t i o na n ds e r v i c ef o rl i f e , t h er e a le s t a t e i n d u s t r yh a sac l o s er e l a t i o n s h i pw i t ho t h e ri n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m i e s ， n a m e l yas t r o n gc r o s s - r e l a t i o n s h i pa m o n gi n d u s t r i e s ，a n d i th a sb e c o m ea m a i n s t a yo ft h ee c o n o m y i ti sh e l p f u lt op r o m o t et h ep r o c e s so fm a r k e t i n ga n d r e a l i z et h ec o n t i n u a n c eo fd e v e l o p m e n to fn a t i o n a lr e a le s t a t ei n d u s t r yt h r o u g h s t u d y i n ga n dc o n s t i t u t i n gt h ec o u n t e r m e a s u r e s o fo u rc o u n t r y sr e a le s t a t e i n d u s t r y t h i st h e s i s a d o p t st h em a n a g e m e n tt h e o r yo ft h er e a l e s t a t ea n ds t r a t e g i c m a n a g e m e n tt h e o r yt os y s t e m a t i c a l l ya n a l y z et h es u p p l ya n dd e m a n do fo b r c o u n t r yr e a le s t a t ei n d u s t r y t h et h e s i sh a sp u tf o r w a r dt h ec h a r a c t e r so ff u n c t i o n o fo u rc o u n t r y sr e a le s t a t ei n d u s t r yc o m b i n i n gt h ec o m p a r a t i v em e t h o dw i t h i n v e s t i g a t er e s e a r c hm e t h o da n dc o m b i n i n gt h es t a t i ca n a l y s i sm e t h o dw i t h d y n a m i ca n a l y s i sm e t h o d t h i st h e s i sa l s oh a sp u tf o r w a r dt h ec o u n t e r m e a s u r e s u s i n gt h ee x i s t i n gs t u d y i n gf r o mt h ea n g l eo fv i e wo fs t r a t e g i cd e v e l o p m e n tb y c o m b i n gt h er e a l i t i e so f o u rc o u n t r y sr e a le s t a t ei n d u s t r y , w h i c hh a sb e c o m et h e b a s i so nm a k i n gm a c r o c o s m i cp o l i c i e s t h et h e s i sh a so f f e r e dan e wm e t h o da n d t h o u g h tt om a i n t a i nt h el a s t i n gd e v e l o p i n go f o u rc o u n t r y sr e a le s t a t ei n d u s t r i e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r y ；d e v e l o p i n gs t r a t e g y ；c o u n t e r m e a s u r e sr e s e a r c h 哈尔滨工程大学 学位论文原创性声明 本人郑重声明：本论文的所有工作，是在导师的指导 下，由作者本人独立完成的。有关观点、方法、数据和文 献的引用已在文中指出，并与参考文献相对应。除文中已 注明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体己 经公开发表的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个 人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到 本声明的法律结果由本人承担。 作者( 签字) ：巡 日期：矽7 年，月6 日 哈尔滨t 程大学r = 商管理硕+ 学位论文 第1 章绪论 1 1 论文研究的背景及意义 1 1 1 论文研究的背景 房地产业是由从事房地产开发经营、管理和服务等经济活动的产业组成 的行业。其经济特性表现为通过对土地开发生产房屋产品，并以房屋商品进 入社会经济的流通和分配领域，实现产业自身的经济发展。改革开放以来房 地产业对中国经济的发展起到了重要的作用，成为国民经济的支柱产业，具 体体现在以下几个方面：首先，房地产业是国民经济中的导向性产业。房地 产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影 响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的 增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有6 0 多个，有力地促进整个 国民经济的可持续发展。其次，房地产业是国民经济的重要基础性产业，从 国民经济的地位来看，房地产业以其市场求大、产业链条长和集资本、技术 和劳动密集为一体等特点，成为促进国民经济增民的基础产业。2 0 0 0 2 0 0 4 年间，房地产投资对g d p 增长的贡献率先升后降，并于2 0 0 2 年达到峰值1 9 9 4 ， 2 0 0 4 年贡献率为1 5 4 0 ，连续四年保持在1 5 以上。此外，房地产业的发展促 进城市经济繁荣。房地产业是一种城市形态的产业，其兴起和发展都离不开 城市地域。它是在工业化、城市化和现代化的发展中形成的独立产业，其在 社会经济发展中的重要作用，也主要是在城市形态中体现出来的。因此，房 地产业的发展，在促进了城市经济的繁荣和发展的同时，直接推动整个国民 经济的蓬勃发展。 房地产业的特殊性，决定了它是一个倍受人们关注的产业。从宏观经济 的角度来看，房地产业是与其上下游5 0 多个生产部门相关联的基础性、支柱 性产业：从政府的角度来看，无论是在财政政策还是货币政策的制定上，政 府都必须充分考虑到房地产业发展的特殊性，站在百姓的角度上，房地产业 发展的好坏更是关系到人民能否安居乐业的现实问题。因此，房地产业的兴 衰影响着国民经济的发展，它可以说是“国民经济的睛雨表，宏观经济的风 哈尔滨丁稃大学丁商管理硕士学位论文 向标”。鉴于房地产业的特殊地位，如何发展房地产业，使房地产市场持续健 康的发展已经成为理论界与产业界越来越关注的课题。 然而对于中国这样一个世界上最大的发展中国家来说，房地产业的发展 主要受到三方面因素的制约：首先是发展市场经济的时间较短，中国走市场 经济的道路只有二十几年，相应的房地产从一种按计划分配的产品到今天市 场竞争中交易的商品，必然也要经历一个发展完善的过程，而这个过程与西 方发达国家房地产业发展所经历的时间相比则非常短暂；其次，中国经济的 发展存在着明显的地域性差异，受沿海与内陆地区经济发展不平衡状况的影 响，房地产业也表现出明显的地区差别，这种差别主要表现在产业发展起步 的时间不同，发展程度不同，水平、规模、速度、增长潜力等一系列的地区 不平衡性：再次，政府这只“看得见的手”，在经济发展与产业发展中所起的 作用也不容忽视，除了不同地区、不同规模的城市受政策影响的程度不同之 外，体制上的障碍甚至可能成为阻碍房地产业健康发展的主导因素。 因此，为了充分认识我国房地产业现存问题，使房地产业的发展适应地 区经济发展的需要，保持其旺盛的生命力与健康的发展势头，有必要对我国 房地产发展战略对策进行研究。 1 1 2 论文的研究意义 本文的研究具有重要的理论意义与实践意义。一方面，本文的研究对于 丰富国内房地产业相关理论具有重要的学术意义。另一方面，通过对我国房 地产现状的分析，有助于政府职能部门客观正确的认识和评价我国房地产业 在经济发展中的作用和地位；通过对我国房地产业发展战略对策的研究和制 定，有利于为我国房地产业的健康发展和我国政府制定宏观经济政策提供科 学的依据。 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外研究动态 国外关于房地产业的研究始于2 0 世纪初，美国经济学家伊利( l t y e l l y ) 和莫尔豪斯( e w m o r e h o u s e ) 对土地经济学进行了系统的研究，在此基础上 合著了土地经济学原理一书，它标志着土地经济学摆脱了对其它学科的 哈尔滨t 程大学：r 商管理硕十学位论文 依附，成为一门独立的学科，同时也标志着经济学开始系统的研究土地及房 地产业的发展问题。 ( 1 ) 房地产区域性的研究 进入2 0 世纪6 0 年代，城市经济学逐渐从区域经济学中分离出来，成为以 研究城市地区范围内的经济活动规律为主要目标的一门独立学科。这期间， 阿伦索( w a l o n s o ) ，温哥( l w i n g o ) 等人提出了城市居住区位模式，并对 住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究。该理论 学派较为全而地分析了房地产经济的客观运行规律，同时也较为系统构建了 有助于城市房地产业健康发展的土地利用、住房供求等方而的理论体系。 2 0 世纪8 0 年代以来，歌德伯格( m g o l d b e r d ) 、巴洛维( r b a r l o w e ) 等 人研究了土地利用、土地供需等市场问题。对于土地利用问题，巴洛维认为， 土地利用状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，房地产用地的 供求关系既遵循一般商品的供求规律，也存在供求的特殊性，但从其研究的 领域和范围来看，该理论仅把土地作为城市经济活动中的一项要素来研究， 而未能将房地产业作为宏观经济活动中的一个有机组成部分进行系统的研 究，故其研究领域不免具有局限性。 温茨巴奇等人指出，房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使 得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产 所不同的经济特性。由于房地产被固定在一个位置不能移动，因此，房地产 的价值会受到周围环境的影响，这种特性所带来的重要结果之一就是房地产 市场的区域性。k i n n a r dc 对这种区域性市场做了定义，将其概括为某种邻近 区域，在这个区域内的任何变化将对其中的物业产生“直接的、立即的影响”， 在同一市场内部，所有的房地产项目都将受到相同经济条件的影响。 ( 2 ) 房地产经济周期与宏观影响因素的研究 g e r b e r 和b u r n sc 9 析了美国1 9 5 0 - 1 9 7 8 房地产总体建筑、公共建筑、私 人建筑和住宅建筑，发现了6 个住宅周期和4 个非住宅的房地产周期，发现g n p 周期领先房地产周期1 1 个月。p r i t c h e t tc 研究了1 9 6 7 1 9 8 2 美国经济周期对 房地产投资的影响，其结论是：房地产供求之间存在着领先滞后的关系，从 而存在着周期波动。d o w n s 指出由于市场基础的不同，将导致市场平衡空置率 的不同，他还指出动态的市场比静态市场的空置率高。p h y r r 与b o r n ( 1 9 9 0 ) 哈尔滨t 稃大学t 商管理硕十学何论文 将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究，考察了价格水平 波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响， 从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。s i m o ns t e v e n s o n ( 2 0 0 0 ) 对长达3 0 年期间内通货膨胀与住宅产业之间的关系做了再次检验， 在他的研究中，s i m o n 等人运用了o l s 模型和复合因果关系模型，测试了英国 不同地区的房地产市场。通过对不同地区发展规律的比较分析，验证了房地 产业与通货膨胀之间存在作用关系的假设，得出房地产业会导致通货膨胀的 结论j o h nk r a i n e rc 研究了房地产市场中的流动理论，他认为房地产市场有： “冷”“热”之分，“热”的市场房价升高，平均销售周期短，交易数量高于 标准水平，而“冷”的房地产市场与“热”的市场特征正好相反，房价下降、 流动贫乏、销售量减少，j o h n 的研究提出了种流动理论来比较它们相互之 间的关系。该理论认为，当房价升高，由于买卖双方的交易成本降低房地产 市场的流动性就会增强，反之则减弱。而且房地产市场的流动性，随着时间 和地域的不同都会呈现出明显的变化。房地产区域之间的流动性表现在房屋 的基础价值不仅通过市场价格流通，同时也随着市场的流动性而变化。 ( 3 ) 房地产业供求规律的研究 2 0 世纪6 0 年代以来城市经济学较早地开始研究城市内部的房地产业发展 问题。阿索隆和温哥提出了房地产供需模式、土地与住宅市场的平衡模式及 其对房地产供求的影响等等。美国经济学家迪帕斯奎尔和惠顿，在房地产市 场的研究方而也做出了突出贡献。他们在1 9 9 6 年出版的城市经济学与房地 产市场一书中，以城市经济学理论为基础，透析了房地产市场的运行规律， 采用宏观经济分析方法和微观经济分析方法，对住宅市场、写字楼市场、商 业物业市场进行了深入研究。b u m s 和j r e b l e r 在国家住房论中提出了四种 类型的非均衡来解释住房问题。歌德伯格等从单一的市场均衡模式、存量流 量模式、闲置与过度需求模式等几个方面研究了土地市场的均衡对供求机制 的影响。j m c l a p p 运用房地产市场的四象限模型解释了写字楼市场的供求均 衡模型及失衡的情形：j r k n i n g h t ( 1 9 9 4 ) ，t h p a a r k ( 1 9 9 6 ) 研究了房地 产市场中价格信号对供求的影响作用，他们认为价格主要反映卖者的信号， 而买者的信号则滞后。 ( 4 ) 房地产业价格规律的研究 4 哈尔滨1 ：稃大学工商管理硕+ 学位论文 在m a n k i wa n dw e i l ( 1 9 8 9 ) 的房地产价格走势预测模型中，对美围老龄 化人口的增长速度进行了测算，他们认为老龄人口的增长速度正在下降，这 将使房地产股票价格徘徊在更低的水平，从而导致未来二十年内房地产价格 的大幅度下跌。d i p a s q u a l ea n dw h e a t o n ( 1 9 9 4 ) a n df o l l a i na n dv e l z ( 1 9 9 5 ) 研究了房地产市场价格的走势，他们的模型预测结果认为美国房地产价格将 会持续大幅度的增长，这与m a n k i wa n dw e i l 的研究成果形成对比。c l a i r e a m o n t g o m e r y ( 1 9 9 6 ) 重新模拟了d i p a s q u a l ea n d w h e a t o n ( 1 9 9 4 ) 与f o l l a i n a n dv e l z ( 1 9 9 5 ) 的模型，在此基础上得出了后续的研究结论，提出了分析 美国房地产市场价格的结构模型。p e t e re n g l u n da n dj o h nm q u i g l e y ( 1 9 9 6 ) 以瑞典十二年来房地产价格的动态变化为背景，运用了种改进的方法测算 房地产的价格，研究其相关的影响因素。o k m y u n g b i n ( 2 0 0 4 ) 运用半参数回 归模型评价了房地产价格函数，并且将这种模型对价格的预测功能与传统的 参数模型做了对比。r o g e re c a n n a d a y 等( 2 0 0 5 ) 运用重复销售模型来估算 房地产的价格指标。该方法将房屋年龄对于价格的影响嵌入到时间效用模型 中，从而发展了一种多元化的模型，这种模型可以分别控制房龄与时间对于 房地产价格的影响。这种模型与传统模型相比的优势在于能够测算因房龄因 素带来的价格变化。 ( 5 ) 房地产业宏观调控政策的研究 w h i t em ，j e ，r i c h a r d ，w h e a t e n 和w i l l i a mc 运用宏观经济学的理论， 探讨了政府在房地产业发展中的职能、政府干预的效率等。迪帕斯奎尔和惠 顿( 1 9 9 6 ) 研究了房地产业与国民经济的关系、地方政府与房地产业的关系， 提出政府对房地产业干预和管制的必要性。d e n n i sj m c k e n z i e 和r i c h a r d m b e t t s ( 1 9 9 6 ) 提出政府要介入住房建设与管理方案，理由是房地产业中存 在着政府干涉住房市场以改变供给和需求状况所不能满足的方面。m r a l p h ( 2 0 0 0 ) 论述了政府政策对房地产市场均衡发展的影响。s t u a r tg a b r i e l 等 综述了关于房地产政策的不同观点，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向 与理论观点。g e o f f r e ym e e n ，m a r ka n d r e w ( 2 0 0 4 ) 研究了政策在降低房地 产市场分裂程度中起到的作用。k o s u k ea o k i ( 2 0 0 5 ) 研究了房屋价格、消费 与金融政策之间的相互作用关系，建立了用于房地产信贷市场的均衡模型。 5 哈尔滨t 稗大学下商管理硕七学何论文 1 2 2 国内研究动态 由于长期计划经济体制的影响，新中国建立的前3 0 年里，国内有关房地 产经济理论以及房地产业发展方面的探索基本处于停滞状态。改革开放以后， 随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产业体系大规模的建立与发展，有关 房地产经济理论的研究也开始日益活跃起来，国内学者关于房地产价格、营 销、融资等问题展开了大量深入的研究，取得了不少创造性的成果。 谢经荣教授对房地产市场房价是否存在泡沫的现象进行了研究，并得出 了初步的评价房价泡沫模型，曲波在谢经荣教授的研究基础上，对房价的泡 沫评价模型进行了深化。张鸿铭提出了土地是影响住宅供给的重大因素，土 地供应量对住宅价格存在相互推动关系，即土地数量对土地的供给有正相关 的关系，住宅土地的价格低于住宅供给存在反作用；关柯、芦金锋、曾赛星 等对住宅需求与价格之间关系、房价与租金关系进行了理论探讨，并建立了 需求预测模型和合理的房价收入比指标，并就我国房价收入比状况作了横向 和纵向比较。清华大学的刘洪玉教授从短期和长期角度对房价的决定性因素 进行了理论探讨，认为短期内房价丰要由需求来决定，长期内房价由供需双 方共同决定。清华大学房地产研究所的刘琳博十利用四象限分析法对商品房 价格、地价、存量房价格的相互关系进行了分析，得出了存量房价格影响商 品房价格、商品房价格影响土地价格的结论，并进一步得出了就房地产市场 的调控而言，应该对存量房市场的需求和土地的供给两个因子进行，而其他 影响都可以通过市场内部互动机制自发调节。台湾的徐滇庆教授通过对影响 价格的因素进行研究，发现房价与股价存在较高的相关性，这与国外研究结 论基本一致，同时得出了价格与货币供给量的走势存在较高的相关性，得出 了房地产市场与宏观经济的周期性具有较大的同步性特征。唐莉，张永娟在 房地产产业链关联性的分析研究中运用超前滞后相关系数、协整检验、 g r a n g e r c a u s a l i t y 检验和i m p u l s er e s p o n s e 函数，对房地产产、i v 链关联性 进行实证研究，结果表明房地产和其上下游产收间具有高度的关联性，房地 产的价格收益会直接影响到其上游产业的变化。郎肩贵在房地产估价的因 素修正方法研究中对房地产估价进行了研究，提出把灰色关联分析法、层 次分析法、多元线性回归模型、模糊数学等方法，根据各自不同的特点综合 6 哈尔滨t 稃大学t 商管理硕+ 学静论文 运用到因素修正的各环节中，为市场比较法的应用提供一个更为有效的可行 方法。梁云芳，高铁梅，贺书平在房地产市场与国民经济协调发展的实证 分析中利用协整分析和h p 滤波，计算了房地产均衡价格水平，以及房地产 价格偏离均衡价格的波动状态，认为我国房地产市场价格的偏离只是受部分 地区的影响，即存在“局部泡沫”，房地产投资的冲击对经济增长具有长期影 响而且对相关行业的拉动作用也比较大。徐莹在房地产业整合营销策略研 究中总结了我国房地产营销中存在的问题，并提出了整合营销战略在房地 产开发中的实施步骤。姜楠，潘焕学在浅析当前我国房地产融资途径中 分析了我国房地产融资现状，从房地产投资信托、典当业、境外资金几方面 建议了我国房地产融资的新途径。肖元真，金鉴中，郑如钢在世界各国调 控房地产业的对策中通过对日本、美国、俄罗斯和新加坡等国的房地产发 展和政府对房价上涨采取的相关调控政策的分析和研究，为我国房地产在健 康和持续发展过程中寻求符合市场规律的调空政策和运作思路提供了有益的 参考和借签。董焱，杨保安在我国房地产供需状况分析中对我国住宅市 场的供给、需求和价格进行了详细的研究，并对日益活跃的商业地产市场做 出分析。 1 3 论文主要内容及总体思路 1 、论文的主要内容：论文运用房地产管理理论和战略管理理论，对我国 房地产市场供给状况和市场需求状况进行了系统的分析；运用调查研究和比 较分析相结合、动态分析和静态分析相结合的方法对我国房地产业与外国房 地产业的差别进行了比较分析，提出我国房地产业发展的特点：从宏观层面 和微观层面分析了我国房地产业发展中存在的问题；借鉴了国外房地产业发 展的规律及政策；结合我国房地产业发展的实际，提出了我国房地产业发展， 战略对策。本文的研究成果为我国房地产业实现可持续发展提供了科学的方 法和薪的思路。 2 、论文的总体思路如图1 1 。 7 广j _ _ f。-。：!：!i!；!ii型：。1 ：1 1 一 ! i 陌孬函磊芦百磊磊习 i i 房地产业管理理论战略管理理论jl 。；：2：2：2：【i：2：2：；一 圆圆圆 圆圆西 邑邑邑 图1 1 文章写作框架 8 哈尔滨t 稃入学t 商管理硕十学位论文 1 4 论文创新之处 i 、运用房地产管理理论和战略管理理论，对房地产业在国民经济中的作 用进行了国际比较分析，提出了我国房地产业运行的特点。 2 、从房地产市场供给和需求相结合的视角，分析了我国房地产开发、投 资及分布、房地产开发面积、消费者对住房需求类型、需求特点。从宏观层 面和微观层面分析了我国房地产业发展中存在的问题，为我国房地产业健康 发展和我国政府制定宏观经济政策提供科学依据。 3 、从房地产业发展战略的视角，在借鉴已有研究成果的基础上，结合我 国房地产业发展的实际，提出了我国房地产业发展战略对策，为保证我国房 地产业持续健康发展提供了科学的指导和新的思路。 9 哈尔滨t 程大学t 商管理硕十学位论文 第2 章论文的相关理论综述 2 1 房地产业管理的基本理论 2 1 1 房地产业的含义 房地产是房产和地产的总称，又称不动产( 英文名字为“r e a le s t a t e ” 或“r e a l p r o p e r t y ”) 它包括土地和土地上的附着物，即土地和土地上永久性 建筑物及其衍生的权利和义务的总和。具体而言，房地产业是指从事房地产 投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的 产业部门，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。它具有流通与服务两 种功能。房地产行业包括房地产开发、经营、消费等各个领域的经济组织和 经纪人以及各类专业人员。这些经济组织、专业人员和经纪人是一个相互依 存、相互联系、相互提供服务的有机整体。 房地产业的产业内涵及活动领域有：土地开发和再开发：房屋开发； 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；房地产经营， 主要包括房产( 含土地使用权) 买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务， 包括信息咨询、测量、经济和公证等；房地产物业管理服务，包括家居服 务、房屋及配套设施和公共场所的维修、养护、保安、绿化、卫生、转租、 代收代付等；房地产金融，包括信贷、保险及房地产金融资产投资等。房 地产业是一门综合性较强的行业，涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢 业及服务业等行业，但房地产业又是相对独立的行业。 2 1 2 房地产业的产业特性 一般地说，房地产行业主要具有以下特性：基础性、周期性、先导性、 产业关联性、市场的地域性、政策敏感性、产品的二重性、市场的体系性、 投资风险性、资本依赖性。 1 、房地产业的基础性 房地产是国民经济活动赖以开展的重要物质基础，是各行各业离不开的 生产资料，也是全体国民离不开的生活资料。 l o 哈尔滨一l ：稗大学t 商管理硕十学位论文 2 、房地产业的周期性 房地产行业对国民经济的起落极为敏感，和国民经济一样具有周期性特 点。房地产业的波动周期同样可以分为发展( 复苏) 、繁荣、危机、衰退( 萧 条) 四个阶段。一个国家和地区的经济周期引起和决定了房地产业的周期波 动，同时也受房地产业周期波动的影响。房地产业的周期性在美国、日本、 香港、我国大陆及台湾等国家和地区的表现都很明显。比如美国在二战以前， 房地产业的波动周期大约为1 8 年，二战以后房地产业的波动周期大约是3 - 6 年。这说明房地产业具有周期性。 3 、房地产业的先导性 房地产业具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用，房地产生产 与再生产过程中，需要大量的资金与物流，联系着一大批相关产业，涉及面 广，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等5 0 多个物质生产部门 紧密相关，房地产业的发展直接影响到自来水供应业、交通运输业、邮电业、 煤气生产供应业、家用电器、家具、装饰产业及旅游、金融和服务业等行业 的发展，产业关联效应强，因而它的发展，能够促进和带动相关产业的发展。 据统计，房地产业的产值每增加1 ，就能使相关产业的产值增加1 5 2 。 4 、房地产业的产业关联性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联 性。房地产业的发展必然伴随着建筑业的发展，进而带动建材、冶金、机械、 化工轻工，设计、广告等行业的发展。另外，房地产业的发展也能促使一些 新行业的产生，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。 5 、房地产业的地域性 房地产的位置固定性决定了房地产业从生产、流通到消费全过程，都具 有地域性。具体表现为房地产市场的地域性、房地产价格的地域差异性、房 地产业发育及发展因素的差异性、房地产业政策法规的地域差异性等方面。 6 、房地产业的政策性。 房地产的经营活动，从地产的出让、转让、抵押到房地产的买卖、租赁、 抵押等，倒不像一般商品那样物质实体在当事人双方交易之后就结束，而要 靠法律、法规和契约对交易人进行确认。房地产业是政策依存度大的产业， 与经济政策与房地产产业政策关系密切。各国政府对房地产市场都实施不同 哈尔滨丁稃大学工商管理硕十学位论文 程度的国家调控，经济政策和产业政策对房地产市场的发展有非常重大的影 响。主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直 接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二，政府的各项 税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对 房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。 7 、房地产业的二重性 房地产既是投资品，又是消费品。房地产市场越发达，房地产的投资属 性越突出。房地产投资属性的逐步强化将推动我国房地产业的发展。 8 、房地产业的市场体系性 房地产市场体系包括房地产交易市场和房地产金融市场等，房地产交易 市场包括一级市场、二级市场、三级市场和租赁市场等。完善的市场体系有 助于房地产投资和消费的健康发展。 9 、房地产业的风险性 房地产开发投资大、周期长，是具有较高附加值的行业，这些特点促进 了房地产业风险的产生。对于开发商而言，而临信用风险、市场风险、通货 风险、内部风险甚至政策风险，这些风险为开发商带来了丰厚的利润；另 方面，也可能造成极大投资的损失。有风险就有投机，房地产保值、增值的 特性和功能的耐久性，为房地产投机提供了基础和可能。地皮、楼花频繁被 炒j 产权转让司空见惯。但是，适当的投机有利于促进房地产市场活跃，是 房地产健康发展所必需的催化剂。 1 0 、房地产业的资本依赖性 房地产属于资金密集型行业，其发展离不开资金的支持。房地产金融与 资本市场融资渠道是房地产行业健康发展的必备条件。房地产的高价值性， 使得房地产开发、购买都需要大量的资金，这就使得仅仅依靠自有资金难免 捉襟见肘。从各国房地产业发展史来看，金融业的支持，是房地产业发展的 必备前提。房地产业对金融业的依赖性，使得房地产业在很大程度上受到金 融业影响。 2 2 战略管理理论 2 2 1 战略的界定 哈尔滨下程大学1 ：商管理硕十学位论文 面对“战略是什么”这个问题，一般的管理人员会说“战略是实现目标 的方法”，这个回答并不错误，但是不够准确。我们日常生活、上作各种领域 ( 诸如管理、军事、政治以及体育竞技等等) 经常的接触到“战略”这个词。 而正是由于它应用的广泛，使得我们无法仅仅从一个方面对其加以描述和界 定，理解这一概念需要多维视角。从产业管理角度来说，战略不仅涉及产业 所有的关键活动，确定产业发展的方向和使命，并且需要根据环境的变化加 以调整并有助于战略变革的实现。回顾产业管理中对战略领域的重要研究成 果，可以通过一系列的描述来对战略进行界定： 1 、战略作为确定组织使命的手段，要明确组织的长期目标，活动程序和 资源分配的优先级 这种观念是有关产业战略最早和最经典的概念。在这里，战略被作为确 定组织长期目标、安排主要活动程序和调配资源的具体方法。保持长期目标 的稳定性是战略制定中的关键，但是，保持长期目标的稳定并不意味着不能 对产业的活动做出必要而连续的调整。战略所处的环境是在不断变化的，为 了让战略的执行适应环境的变化，以增进工作的可行性，对战略进行调整是 必要的。当然，这种调整是短期导向的，并应与长期目标保持一致。此外， 作为最重要的战略目标的实现过程，具体的活动项目与资源配置( 人力、财 力、技术和设备等) 都要符合战略需要。显而易见，如果一个组织虽然确定 了要达到的目标但却没有具体的活动项目，或者明确了活动项目而得不到所 需要的资源或资源配置不合理，那么，实现战略目标就只是一句空话。 2 、战略的主旨在于限定组织的竞争范围 长期以来，人们已认识到战略的中心议题之一就是确定产业正在哪一行 业或打算进入哪一行业，这意味着战略强调和关注的是产业的成长和多样化 等问题。虽然限定或明确产业的竞争范围是一件困难的工作，但其对产业的 影响却是显而易见的。现实中有很多产业因业务范围过宽而形不成自己的竞 争优势，同样也有很多产业因业务范围过窄而失去发展壮大的绝好机会。因 此，明确竞争范围仍然是产业管理中的一项重要工作。 3 、产业战略是为获得持久竞争优势而对外部机会和威胁以及内部优势和 劣势的积极反应 制定产业战略的主要目的是获得超过竞争对手的持久的竞争优势，即努 哈尔滨下稃大学丁商管理硕士学付论文 力寻求有利的竞争地位。为此，产业需要对影响组织的内外部环境因素作全 面的了解和分析，它是建立竞争优势的基础。制定产业战略的目的在于使其 内部能力与外部环境相匹配，但战略不应该是对外部环境及其带来的机会与 威胁的被动反应，而应该使产业积极主动地适应环境的变化和要求。为了获 得持久的竞争优势，产业尤其需要深入分析业务单位的特点和内部实力，它 们决定了产业能够采取怎样的战略。此外，还需密切关注外部环境因素的变 化趋势和所在行业的结构，这些因素一定程度上决定了未来的市场潜力和产 业的获利能力。总之，战略的这一定义强调从内部环境分析入手来考虑产业 的生存发展问题，强调组织对环境的适应性。 4 、战略是一种定位 这一定义强调产业和组织应该明确自身在所处环境中的地位，以制定合 理的战略规划，使自身的行动与外部环境相匹配和融合。产业应该通过对行 业结构、竞争对手和消费者的分析，明确自己在所从事行业中的相对位置， 制定一个与自身的能力、外部环境相匹配的活动规划，把产业的重要资源集 中到自己最能发挥优势的产品和市场上，形成一个有利的生存环境。 5 、战略是获得竞争优势的手段 与以前的基于市场驱动的战略分析方法认为行业条件决定市场机会不 同，皮特瑞夫( m a p e t e r a f ) 提出的资源基础评价模型认为竞争优势的主要 来源是产业的资源和能力。当产业将其拥有的资源和能力用于发展其核心能 力，并且产业的竞争对手不能替代或模仿这些能力时，产业就能维持自己的 竞争优势。产业核心能力的获得与树立，关键来自于产业自身发展战略。 2 2 2 现代战略管理的特征 总的来说，现代战略管理具有全局性、长远性、纲领性、适应性和抗争 性五大特征。 1 、全局性 一个产业总会遇到各种各样的情况，处理各种各样的问题，其中一些决 策涉及整个组织范围，另外一些可能只与局部利益有关，有时这些利益之间 会出现矛盾冲突，这就要求管理人员善于运筹，做出适当的决策。 2 、长远性 1 4 哈尔滨r 程大学t 商管理硕十学位论文 战略的另一个重要特征是其丰要涉及组织的远期发展方向和竞争范围的 选择。因此，评价战略优势的一个重要标准就是看其是否有助于实现组织的 长期目标和保证长期利益的最大化。一个组织的整体发展目标是许多更细的 局部利益组合而成，但是总体利益并不等于各个局部利益之和。各个局部利 益的最大化并不一定就可以带来整体利益的最大化。 战略关注的是整个行动的总体收益，因此战略规划中考虑更多的是整体 的持续发展，重视的是长远利益，而不是短期利益。战略的制定和执行不会 因为追逐短期利益而发生改变和调整，这与一般战术制定和业务计划有着显 著的区别。 3 、纲领性 一个得到确定的战略，就是一个行动的纲领，一个产业所有的行动都应 当围着这个行动纲领展开。只有在这个纲领的指导下，工作中出现的矛盾， 工作步调的协调，才能够得到妥善的解决与安排。一个好的战略，应该是能 够考虑到这些问题的出现并为这些问题提供解决的方案，使整个产业的行动 在该战略的指引下，能够有条不紊的顺利进行。 除此之外，战略是不可以随便改动的。好的战略执行者，不会为了追逐 充满诱惑的短期利益而放弃长期利益。战略的纲领性并不是说它是不可以进 行调整的，其纲领性在于它所围绕的中心是组织的长远目标，这个长远目标 是不可以改动的，改动都是围绕着这个目标而展开的。 4 、适应性 战略不仅要有全局性、长远性和纲领性，而且要有较强的适应性。产业 的内部和外部环境是在不断变化的，战略制定与执行过程中必须尊重这种变 化的存在。当外部环境和内部因素发生超出预测的变化时，可以通过战术调 整来适应这种变化，保持整个组织的协调和行为的一致性。一个好的战略， 必须在符合产业自身条件的情况下，与环境的变动保持一致。 5 、抗争性 对于一个处在市场竞争中的产业来说，它的收益不仅仅取决于自身的行 为，更多的，组织收益将受制于同一领域的竞争对手的行为。战略规划就是 使产业在竞争中获得战略优势，发挥自身竞争优势的情况下还要对竞争对手 的优势进行遏制，这种抗争性也是战略的一大特性。 5 哈尔滨一掣大学+ r 商管理硕士学付论文 2 3 本章小结 本章阐述了房地产管理的基本理论，介绍了房地产业的含义和房地产业 的特征；阐述了战略管理的基本理论，对战略的含义进行了界定、介绍了现 代战略管理的特征。本章阐述了理论为论文研究工作奠定了理论基础。 1 6 哈尔滨 ：稃大学下商管理硕十学付论文 第3 章我国房地产业发展现状分析 3 1 我国当前房地产市场状况 随着我国市场经济体系的建立，住宅商品化改革的不断深入，房地产市 场从无到有，不断发展壮大，现在已经在大中城市初步建立起房地产市场， 并培育了一些具有规模和影响力的房地产产业。房地产业作为国民经济新的 增长点，正在起着越来越重要的作用，已经成为我国国民经济的支柱产业。 房地产是一种特殊的商品，具有商品的一般特性，其发展状况很大程度上取 决于房地产市场的供求状况。土地是“稀缺”的。从长远看，人们对房地产 的需求是无限的。就目前而言，由于城市面积不断扩大，大量的危1 日房急需 改造，城镇人口和农村剩余劳动力流向城市，房地产需求是旺盛的。同时， 从近年来投资和开发的快速增长和国家对建设的长远发展目标来看，未来十 年内，房地产市场仍将是“供需两旺”的局面。只要找到供、需二者的结合 点，就会形成一个繁荣的市场。因此，本文着重从供给和需求两方面对房地 产现状进行分析，透过对房地产市场的相关统计数据分析，我们可以对当前 我国房地产市场的状况、存在问题以及发展前景有一个总体把握。 3 1 1 我国房地产市场供给现状 当前我国房地产行业的最大特点是房地产业的市场化。随着住房改革政 策、住房供应政策、住房二级市场的政策、税费政策、金融政策等拉动，带 来了个人住房消费实质性的启动，也带来了全社会住宅建设投资和建设面积 的增长，投资结构继续改善，商品房价格稳中趋升。整个房地产行业赢得了 新的发展机遇，运行状况良好，特别是住房市场呈现出供销两旺的势头，明 显处于景气状态。 l 、我国房地产开发投资金额 2 0 0 0 年我围房地产开发投资4 9 0 1 7 3 亿元，比上一年增长1 9 5 ：2 0 0 1 年全国完成房地产投资额6 3 4 5 亿元，比上一年增长了2 5 3 ，增幅是同期固 定资产投资增幅的两倍；2 0 0 2 年全国房地产开发投资总量有所增加，但是增 速减慢；2 0 0 3 年的投资额在上年的基础上迅速增加，增幅达到3 1 8 4 ；但从 1 7 哈尔滨t 程人学下商管理硕十学位论文 2 0 0 4 年开始，我国房地产开发投资额总量虽然增加，但是增速在减慢。2 0 0 4 年，全国房地产开发投资达到1 3 1 5 8 亿元，比2 0 0 3 年增长了2 8 1 ：2 0 0 5 全国房地产发投资1 5 ，7 5 9 3 亿元，同比增长1 9 7 7 。可见，中国近年来房 地产开发投资总量增加但增速趋缓( 见图3 1 ) 。 2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 ( ) 0 0 0 2 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 3 2 0 0 42 0 0 5 图3 1 全国房地产投资额 o 3 5 0 3 0 2 5 o 2 0 1 5 0 1 0 0 5 0 2 、我国房地产开发地区投资结构 我国东部地区开发投资最大的三个地区是：广东、上海、北京；中部地 区开发投资规模最大的三个地区是：湖北、黑龙江、安徽：西部地区开发投 资规模最大的三个地区是：四川、重庆、云南。1 9 9 8 年东、中、西部地区房 地产投资占全国房地产总投资的比重分别为7 5 5 1 、1 2 4 6 和1 2 0 3 ；2 0 0 0 年上述比重分别为7 3 3 、1 3 5 和1 3 2 ；2 0 0 4 年东、中、西部地区房地产 投资占全国房地产总投资的比重分别为6 9 5 3 、1 5 3 8 和1 5 0 9 ( 见图3 2 ) 。 2 0 0 4 年东部所占比重较1 9 9 8 年下降5 9 8 个百分点，中西部的比重增大。但 由于东部基数大，占全国比重仍近7 0 。1 9 9 8 年东、中、西部地区房地产投 资增长率分别为1 1 7 、1 8 8 、4 2 2 ，而2 0 0 4 年三个区域的房地产开发投 资增长率分别为：2 7 9 、3 7 6 、2 0 6 。可见，东部地区房地产投资占全国 房地产总投资比重下降，但增速加快；中部地区房地产投资占全国房地产总 投资比重上升，增速也在加快；西部地区房地产投资占全国房地产总投资比 重上升，但增速呈下降趋势。 哈尔滨j r 稃大学：丁= 商管理硕士学位论文 图3 2 各地区房地产投资占全国房地产总投资比重 3 、我国房地产投资类型结构 近年来，我国房地产投资总额迅速上升，其中住宅投资、办公楼投资、 商品房投资总额也均呈上涨趋势，但是各部分呈现出不同的特点