（工商管理专业论文）调控政策对郑州市房地产企业的影响及对策.pdf

摘要 房地产业是我国国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。在我国仍然是 新兴产业的房地产业，由于发展不完善，在发展中呈现出较为明显的起伏性波动。 国家对房地产市场进行了一系列的宏观调控。政府的调控到底给房地产业尤其是 作者所在的郑州市带来了怎样的影响，是否达到了预期的调控初衷，国家下一步 对房地产业宏观调控走向如何，郑州市房地产企业在宏观调控的背景下怎样找出 应对的策略及发展的出路等，本文旨在对这些问题进行分析和探讨，以期郑州房 地产业能在调控政策下规避风险，抓住机遇，获得持续、稳定、健康的发展。 本文分为五部分。第一部分介绍我国房地产整体发展的四大阶段和现状，以 郑州市为例分析郑州市房地产的现状，并对我国房地产业的发展趋势进行预测。 第二部分回顾0 3 一0 6 年国家宏观调控政策，分析政策调控效果，并找出存在的问 题加以分析其成因，最后分析国家宏观调控政策选择。第三部分则分别从金融政 策，土地政策，税费政策，产品政策四个方面总结国家宏观调控政策对郑州房地 产的影响。第四部分重点对0 7 年郑州市房地产市场的趋势和方向作以分析。最 后第五分通过对国家宏观形势的把握下，为本土企业在宏观调控的背景下找出应 对的策略及发展的出路。 本文的意义在于：作者对政府的宏观调控政策从具体方面进行分析，并指出 其存在的问题和不足，对于实践中完善具体政策措施起到了一定理论引导作用。 作者从管理学角度，给郑州市房地产企业制定企业战略，找出宏观调控下应对的 策略和发展出路提出了理论分析和建议。本文对于行业内的其他房地产公司在当 前的环境下，立足区域，面向全国，实行稳健发展提供了较高的参考价值。 关键词：房地产业调控政策应对策略 a b s t r a c t t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi st h ef o u n d a t i o n a l ，l e a d i n ga n dp i l l a rp a r to fo u rn a t i o n a l e c o n o m y t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi ss t i l lan e w l ye m e r g i n gi n d u s t r yi no u rc o u n h v y , a n dd u et oi t sl a t es t a r t i n ga n di n l p 蜘蕾o c td e v e l o p m e n t ，i t sd e v e l o p m e n ts h o w e dal o t o fs i g n i f i c a n tf l u c t u a t i o n s c h i n ah a sc a r r i e do n as e r i e so fm a e r o e c o n o m i c r e g u l a t i o n st om a k et h er e a le s t a t em a r k e tu n d e rc o n t r o l ，w h a tk i n do fc h a n g ed i dt h e g o v c a x t m c i a t sr e g u l a t i o nb r i n g t ot h er e a le s t a t e ，e s p e c i a l l yi nz h e n g z h o u c i t y , w h e t h e r i th a sa c h i e v e dt h ea n t i c i p a t e da i m so rn o t , w h a tt h eg o v e r n m e n tw o u l dd oi nt h e f u t u r et or e g u l a t et h er e a le s t a t ei n d u s t r ya n dh o ww i l lt h er e a le s t a t ei n 压e n g z h o u f i n dt h ec o r r e s p o n d i n gs t r a t e g i e sa n dp r o s p e c t so fd e v e l o p m e n t ，t h i sp a p e ra n a l y z e d a n dd i s c u s s e dt h eq u e s t i o n sa b o v ei no r d e rt h a tt h er e a le s t a t ei nz h e n g z h o uw o u l d a v o i dt h er i s l 【，s e i z et h eo p p o r t u n i t ya n dt og a i nas u s t a i n a b l e 。s t a b l ea n dh e a l t h y d e v e l o p m e n t t h et e x ti sd i v i d e di n t of i v ec h a p t e r s i nc h a p t e ro n et h ep a p e ri n t r o d u c e dt h e f o u rs t a g e sa n dt h es t a t u sq u oo ft h eo v e r a l ld e v e l o p m e n to fc h i n a sr e a le s t a t e ，a n d t o o kz h e n g z h o uc i t yf o re x a m p l e t h e nf o r e c a s t e dt h et r e n do fc h i n a sr e a le s t a t e d e v e l o p m e n t i nc h a p t e rt w o ，b yr e c a l l i n gn a t i o n a lm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e sd u r i n gt h e y e a r so f0 3 - 0 6 ，t h ep a p e ra n a l y z e dt h ee f f e c to fp o l i c i e s ，a n df o u n dt h ep r o b l e m sa n d c a u s e s ，a n a l y z e dt h ec h o i c e so fn a t i o n a lm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e s c h a p t e rt h r e e d i s c u s s e dt h ee f f e c to nt h er e a le s t a t ei nz h e n g z h o uf r o mt h r e ea s p e c t s ：t h ea g r a r i a n p o l i c y , t h ef i n a n c i a lp o l i c y , t h et a xp o l i c ya n dt h ep r o d u c tp o l i c y c h a p t e rf o u r f o c u s e do nt h et r e n da n dd i r e c t i o no fr e a le s t a t em a r k e ti nz h e n g z h o ui n2 0 0 7 a tl a s t , c h a p t e rf i v ef o u n dt h ec o r r e s p o n d i n gs t r a t e g i e sa n dp r o s p e c t so fd e v e l o p m e n to ft h e r e a le s t a t ei nz h e n g z h o u t h es i g n i f i c a n c eo ft h i sp a p e ri s ：t h ea u t h o ra n a l y z e dt h en a t i o n a lm a c r o - c o n t r o l p o l i c i e sa n dp o i n t e do u tt h ee x i s t i n gp r o b l e m s ，w h i c hw o u l dp l a yag u i d i n gr o l eo f t h e o r yi np e r f e c t i n gt h es p e c i f i cm e a s u r e s f r o mt h ep e r s p e c t i v eo fm a n a g e m e n t ，t h e a u t h o rg a v es o m et h e o r i c a la n a l y s i sa n ds u g g e s t i o n st ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e si n z h e n g z h o u ，a n dw o u l dp r o v i d eah i g hv a l u eo fr e f e r e n c ef o ro t h e re n t e r p r i s e st o a c h i e v eas t e a d yd e v e l o p m e n ti nt h ec u r r e n te n v i r o n m e n t k e y w o r d s ：r e a le s t a t ei n d u s t r ym a c r o - c o n t r o lp o l i c i e ss t r a t e g i e s 引言 引言 谈及房地产开发中的风险，更多的人首先意识到的是资金和财务风险。然而， 从本人在房地产产十二年的工作感受，本人更确切的意识到，在所有开发风险中， 一个更大的风险在凸现，那就是政策风险。尤其是在0 6 年，国家从产品、金融、 土地、税费方面多管齐下，对房地产行业进行了前所未有调控，并且有多个更严 厉政策正在酝酿中。 就在本人准备论文资料的过程中，对土地增值税的征收政策已经出台，在股 市中造成2 0 多家房地产上市企业跌停。对中国房地产业是进入了严冬还是暖冬， 不同的媒体、不同的学者、作者都有着不同的见解。本人希望能够对国家两次宏 观调控政策的回顾，和政策范畴的变量因素进行分析，对郑州市房地产行业尤其 是本人所在企业在确定发展战略提供一定的建议。 政策变化大的根本原因是体制转型，即体制对市场的适应性转变，或局部转 变。这种适应性的改变从本质上讲是被动的，而政策的变数正是房地产开发的最 大风险。“为什么变”即国家对房地产业进行宏观调控的意义已经是一个 很明确的问题，但“往何处变”，是我们应密切关注的。能发现“变而有常”，才 可使企业“处变不惊”。 郑州市房地产企业由于其地域条件、经济条件和自身发展战略的限制，并没 有形成良好的风险防范意识，或者事本身对风险防范的能力并不强，但大的经济 形势牛部开发，郑州区域中心城市的确立，同样为郑州市本土企业的发展提供 的良好的发展空间，所以本文将通过对国家宏观形势的分析，并对宏观调控的走 势进行分析，同时分析本土企业存在的不足，为本土企业在宏观调控的背景下， 找出应对的策略及发展的出路。 本文的研究，通过对国家攻关调控政策的分析，是房地产企业意识到政策风 险对开发企业带来的深远影响，提醒房地产开发企业准确判断房地产业的发展形 势，并据此制定科学合理的企业发展战略，在宏观调控的大背景下，做强自己的 企业，同时为社会提供更具差异化的产品，形成公司和社会的共赢。 本文研究预期的创新点是： 引言 ( 1 ) 从不同方面综合分析政策走势，并引入对政策变量的分析，对开发商 评估政策风险搭建了评估框架； ( 2 ) 结合自己熟悉的郑州市房地产业情况，为本地企业提供解决问题的建 议； ( 3 ) 从管理学角度分析了宏观调控政策存在的问题，并对进一步调控的重 点进行了分析。 2 第一章房地产发展现状与趋势 第一章房地产发展现状与趋势 中国的房地产业起源于住房制度改革和土地使用制度的改革。其真正形成， 是在1 9 9 2 年政府宣布实行市场经济体制以后，时间很短但由于房地产业是一个 高利润率的行业，因此吸引了众多开发商投资房地产业。“十一五”规划提出“中 部崛起”、“发展东北老工业基地”、“建设社会主义新农村”等一系列政策必将进 一步推动房地产业的发展，环渤海地带将成为下一个房地产热点地区。河南郑州 作为中部区域中心城市，房地产业必将得到迅速发展。 本章首先介绍我国房地产整体发展的四大阶段和现状，并以郑州市为例，主 要从0 3 一0 6 年固定资产投资、房屋竣工面积和销售面积、价格走势和价格人均收 入比以及二手房市场等方面分析郑州市房地产的现状。最后重点从政府工作报告 有关内容来预测我国房地产业的发展趋势。 1 1 我国房地产整体发展历程及现状 自1 9 9 0 年国务院5 5 号令对土地交易的法律承认，我国房地产业历经了1 6 年日新月异，风起云涌的市场环境变化，其整体发展历程可概括为以下几个阶段： 1 1 1 1 9 9 0 - - 1 9 9 3 年初：中国房地产迅速扩张期 1 9 9 0 年5 月出台的城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，为土地使 用权有偿出让提供了具体依据，为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定 了基础。 1 9 9 2 年开始，中国进入了全面建设社会主义市场经济的阶段。在邓小平南 巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快，土地出让制度、市场 化价格管理、准入门槛的开放给地产行业带来了生机。自此，全国房地产价格放 开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款。房地产经济包 括商品房价格的形成，基本上由市场决定了。1 9 9 2 年是中国房地产业发展的一 个历史转折点，国民经济发展十分迅猛，对于房地产的需求突然猛增。借助宏观 经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。 1 9 9 2 年房地产开发投资比上年增长1 1 7 ，其中海南省增长2 1 1 ，内蒙、辽 宁、吉林、黑龙江、福建、山东、河南、广西等地区的增长率也超过或接近1 0 0 。 第一章房地产发展现状与趋势 房地产业的迅速升温，带动了房地产及相关建材市场价格的持续上涨，内地资金 纷纷流向沿海地区的房地产业，当地的房地价格猛涨，不断高涨的价格又加速了 外部资金的流入，最终导致了国民经济发展严重失衡。 1 1 2 1 9 9 3 1 9 9 8 年：房地产市场调节和整顿时期 1 9 9 3 年6 月2 3 日，朱镕基讲话，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制 银行资金进入房地产。6 月2 4 日中共中央、国务院印发 关于当前经济情况和 加强宏观调控意见，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的1 6 条政策措施，引导 过热经济实现软着陆。国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。此次调控 则让大批企业在釜底抽薪的政策之下横尸遍野。不仅在海南、北海两个重点地区 出现大批的烂尾楼和烂尾地，在其它城市中也随之而产生了大量的烂尾、纠纷与 死亡。 1 9 9 3 年1 2 月1 3 日国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例， 决定自1 9 9 4 年1 月1 日起在全国开征土地增值税。主要目的是为调节房地产开 发市场的秩序，抑制房地产开发、转让的暴利行为。房地产开发企业受到影响。 1 9 9 4 年7 月5 日城市房地产管理法颁布( 1 9 9 5 年1 月1 日实施) ，标志 着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一 体立法。 1 9 9 7 年北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点，住宅开始成 为支柱产业。 这一轮调控不管最终的争论是软着陆还是硬着陆，在房地产开发的统计年鉴 之中最终的结果是1 9 9 6 - - 1 9 9 7 年全行业的亏损。 1 1 3 1 9 9 8 2 0 0 3 年：房地产快速发展时期 一擅毫弃麓什o 旌计t 一扁她产一6 幔占鲫一也t l ，1 9 ”却0 02 0 0 i2 0 0 22 0 0 5 图1 我国1 9 9 8 2 0 0 3 年房地产增加值占g d p 的比重 ( 资料来源：中国统计年鉴2 0 0 3 年) 4 件“酶“纬_暑“ 第一章房地产发展现状与趋势 1 9 9 8 年我国住房体制改革，取消福利分房。随着住房制度改革不断深化和 居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。改革极大地推动了我国的房地产 业的发展。1 9 9 8 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地 产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1 9 9 9 年6 月1 0 日，央行再次宣布降低金融机构存、贷款利率。有利于房地 产业发展。 2 0 0 0 年房企上市禁令到期，1 9 9 3 年起我国的资本市场对房地产企业关闭的 大门重新开启。 自2 0 0 1 年6 月1 日起，建设部发布的我国第一部商品房销售管理办法 开始实施，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等 问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。 2 0 0 2 年7 月1 日，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 的规定( 2 0 0 2 国土资源部“l l 号”令) 开始实施，助推了政府基础建设和城市 化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。在原 本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。 这一时期内，在住房制度改革和银行信贷政策对个人购房消费的支持下，房 地产发展注入了新的活力，促进了房地产业的高速发展。自1 9 9 9 年之后出现了 连续五年的高增长的丰收期，大量的企业扭亏为盈并逐步提高了收益，取得了较 好的回报，部分企业获得了暴利。 1 1 4 2 0 0 3 - 2 0 0 6 年：房地产市场过快过热发展，多项调控措施出台时期 2 0 0 3 年1 月1 日开始，实行多年的土地协议转让制度终结。2 0 0 3 年以来， 房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来国家出台了多 项针对房地产行业的调控政策，希望能引导房地产市场的健康发展。 从2 0 0 3 年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资 过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过 1 0 ，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。 国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售 房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增 长。2 0 0 3 年与1 9 9 9 年比，房地产投资完成额年均增长2 4 5 ，高于同期固定资 5 第一章房地产发展现状与趋势 产投资增速7 3 个百分点。 2 0 0 4 年4 月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政 策对房地产业进行宏观调控。4 月底，中央政府为了纠正固定资产投资的快速膨 胀，实施了收紧银根和地根的措施，其中，调控的主要对象之一便是房地产业。 2 0 0 4 年全国房地产开发完成投资1 3 万亿元，同比增长2 8 1 ，略低于2 0 0 3 年2 9 7 的水平，但仍在高位运行。 2 0 0 4 年开始的宏观调控虽然暂时遏制了房地产投资的迅猛势头，但同时也 加剧了消费者的投资预期，其结果必然形成需求大于供给的局面，为房地产投资 的进一步加剧埋下了伏笔。 2 0 0 5 年3 月以后，中央政府为了纠正房地产过快过热发展，实施了以控制 需求为主、兼顾控制供应的措施。中央政府坚定地实施针对房地产市场过热的宏 观调控。这在新中国经济发展史上是史无前例的。2 0 0 5 年末房地产投资增长 1 9 8 ，增速比上年同期回落8 2 个百分点；商品住宅销售价格上涨7 5 ，涨幅 比上年同期回落3 6 个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑 制。 2 0 0 6 房地产投资增速出现反弹，卜6 月增速比上年末提高4 4 个百分点。深 圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社 会不安定因素。2 0 0 6 年5 月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了关于 调整住房供应结构稳定住房价格的意见的调控措施，各部委和各地方政府陆续 出台相关配套措施。房地产投资过快增长的势头得到了有效控制，投资各月累计 同比增速由2 0 0 4 年年初的5 0 2 回落到2 0 0 5 年年末1 9 8 ，2 0 0 6 年1 1 月份为 2 4 ；商品房平均销售价格同比由2 0 0 4 年上涨1 4 4 ，逐步回落，2 0 0 6 年1 1 月 份同比上涨5 8 ，住房价格涨势平缓回落。 综上所述，1 9 9 0 2 0 0 6 年中国房地产业发生了日新月异的变化，得到了蓬勃 的发展。以房地产完成投资额为指标，1 9 9 2 年以来中国房地产以年均2 4 7 的速 度增长( 己扣除同期通货膨胀因素) ，大大超过了同期g d p 年均1 5 9 的增长速 度。 1 2 郑州市房地产业的现状分析 郑州市是河南省省会，位于河南省中部偏北，全市总面积7 4 4 6 2 平方公里， 6 第一章房地产发展现状弓趋势 市区面积1 0 1 0 3 平方公里。郑州市房地产市场发展较晚，但随着住房制度改革 的进一步深入，居民住房消费理念的迸一步深化，以及加速发展城市和城镇化进 程，郑州房地产行业发展非常迅速。郑州商业地产的开发如火如荼，呈现前所未 有的“井喷”局势。2 0 0 3 年以来，郑州在建和拟建的商业项目总面积超过1 5 0 万平方米，增长速度非常快，加上郑州原有商业网区，面积总和超过3 0 0 万平方 米。 1 2 1 “十一五”郑州市住房建设规划综述 “十一五”期间郑州市各类住房建设目标以及住宅开发规划情况见图2 和图 3 ： 图2 “十一五”期间郑州市各类住房建设面积( 资料来源：郑州市房管局) 嚣 强 辎 散 1 0 5 o 。十一五”郑州住宅开发规划情况 案霁蓑案荠萎】中区 北区 西区l 南区j 东区 ! 堕堕塑! 互! ! 9 6 ：! l ! 哩 百分比2 13 0 o 4 0 0 1 ，6 0 0 16 6 6 87 3 3 57 6 8 8 1 2 0 o1 8 0 o2 0 0 o2 2 0 02 3 厂i 弄磊丽可元再_ = i 石石酊 2 5 0 o 2 0 ：我茎 5 0 o 蚴 图3 “十一五”郑州住宅开发规划情况( 资料来源：郑州市房管局) 7 第一章房地产发展现状与趋势 “十一五”时期，郑州市经济社会的发展目标是：生产总值年均增长1 3 左 右；全社会固定资产投资年均增长1 7 ；建成区面积达3 5 0 平方公里，建成区人 口达到4 2 0 万人，城镇人均住房建筑面积达2 6 平方米，城镇化率达到6 5 。 2 0 0 6 年，全市住房建设目标为6 2 0 万平方米，在2 0 0 6 年年初确定年度规模 总量5 5 0 万平方米的基础上，调增7 0 万平方米。6 月1 日前已实施3 8 6 万平方 米，6 月1 日后住房建设目标为2 3 4 万平方米；2 0 0 7 年住房建设规模总量7 0 0 万平方米；2 0 0 8 年住房建设总量7 5 0 万平方米；2 0 0 9 年住房建设总量8 1 0 万平 方米；2 0 1 0 年住房建设总量8 4 0 万平方米。 由图3 可以看出，“十一五”期间郑州西区( 淮河路以北、嵩山路以西区域) 住宅规划建筑面积6 6 6 8 万平米，占总体规划面积的2 0 。中区土地供应e l 趋 减少，东区、北区生活相关配套不完善，而政府对西区改造力度加大，大量工厂 陆续迁出，一批批高档住宅不断涌现，西区人气正在膨胀。 1 2 20 3 - 0 6 年固定资产投资分析 2 0 0 3 年一2 0 0 6 年郑州市固定资产投资与房地产投资情况见图4 ： 图40 3 - 0 6 年固定资产投资与房地产投资情况( 资料来源：郑房网) 由图4 可看出：2 0 0 3 - 2 0 0 6 年郑州市全社会固定资产投资由5 0 2 3 亿元增长 到8 3 9 9 3 亿元，固定资产投资增长趋于平缓。郑州市房地产的投资占社会固定 总投资的比重也逐年攀升，由1 4 7 9 提高到了2 7 3 7 。郑州市房产开发规模不 断扩大，呈现出了持续快速发展的势头。2 0 0 5 年郑州市累计完成房地产开发投 资1 6 8 亿元，同比增长3 7 8 9 。到2 0 0 6 年，郑州市城镇固定资产投资8 3 9 9 3 8 第一章房地产发展现状与趋势 亿元，比0 5 年增长3 9 7 ，其中，房地产投资为2 2 9 8 9 亿元，占固定资产投 资比重为2 7 4 ，同比增长3 6 8 ，增幅略低于2 0 0 5 年的3 8 ，增长更趋 平稳。 1 2 30 3 - 0 6 年竣工面积和销售面积分析 - u u 0 5 o 4 0 3 0 2 8 0 0 ；一一一 蚕 0 1 6 4 0 0 2 o 0 2 0 0 0 矩2 0 0 1 芷2 0 0 2 芷2 0 0 3 在2 0 0 4 矩2 0 0 5 芷2 0 0 6 正 _ 供应量 1 6 6 0 92 4 1 5 13 5 6 1 2 3 7 9 1 35 4 6 7 46 0 0 8 5 7 8 2 7 2 圜销售量2 0 0 4 7 2 4 6 7 72 8 1 0 43 9 9 7 85 0 4 2 85 3 1 1 37 8 7 3 2 十供应增长率4 5 0 0 4 7 0 0 0 6 0 4 4 0 0 9 9 0 3 0 2 7 e 一销售增长率 2 3 0 0 1 4 0 0 4 2 0 0 2 6 0 0 5 3 2 4 8 2 3 图5 郑州市0 3 - 0 6 年商品房供销情况对比( 资料来源：郑房网) 由图5 可以看到：2 0 0 3 年郑州市房地产市场呈产销两旺态势，房屋销售面 积创房地产开发以来历史新商2 0 0 4 年郑州市房地产供应量和销售量同比均有 明显增长。 2 0 0 5 年累计实现销售5 3 1 1 3 万平方米，同比增长2 0 3 ，销售面积4 3 5 5 5 万平方米，同比增长1 3 2 ，增幅比2 0 0 4 年回落了3 个百分点 2 0 0 6 年，全年市区商品房累计新增供应面积7 8 2 7 2 万平方米，同比增长 3 0 2 7 ，累计销售面积7 8 7 3 2 万平方米，同比增长4 8 2 3 ，市场供需两旺。 市区商品房供销比为l ：l 。 1 2 4 0 3 - 0 6 年价格走势和价格人均收入比分析 0 4 - 0 6 年商品房均价对比 3500 3 0 0 0 丈夕弋迫 2 5 0 0 及：八掣声： 一1 卜素“、 。 2 0 0 0 1 月2 月3 月4 月5 月6 , 97 月8 月9 月1 0 月1 1 月1 2 月年均 卜0 4 商品房均价 2 5 6 12 3 7 62 3 7 8 2 4 4 6 2 2 4 8 2 6 0 5 2 9 3 62 4 1 5 2 6 2 52 6 9 l 2 9 0 42 9 2 7 2 6 0 6 一0 5 商品房均价 2 5 2 6 2 6 7 62 5 9 9 2 6 3 8 2 6 3 73 1 4 42 9 2 9 3 2 1 9 3 0 4 2 3 3 0 03 3 1 2 3 3 5 22 9 7 2 广- 0 6 商品房均价 2 8 2 2 3 0 1 33 0 5 3 2 9 8 43 2 5 l3 3 0 5 3 3 1 6 3 1 3 8 3 4 4 5 3 4 3 9 3 4 1 0 3 4 0 5 3 2 3 3 图60 4 0 6 年商品房均价对比( 资料来源：郑房网) 9 第一章房地产发展现状与趋势 图70 4 - 0 5 年商品住宅均价对比( 资料来源：郑房网) 。 0 5 、0 6 年非住宅销售价格对比 石u l ，u * 。入八厂 釜 6 0 0 0 i r 弋炒n 翻4000 番 2 0 0 0 1 月 2 月3 月4 月5 月6 月 7 月 8 月9 月1 0 月 1 1 月1 2 月 年均 l + 0 6 非住宅6 5 2 35 7 0 85 7 2 45 3 2 46 4 l o5 6 0 46 1 9 15 1 0 67 5 1 l3 9 4 56 2 6 76 3 1 85 4 0 7 i _ p 0 5 非住宅5 2 4 66 1 6 35 2 0 05 4 1 64 4 8 55 2 2 3 1 4 7 7 05 1 8 45 8 4 66 8 5 57 1 9 66 1 8 l5 7 4 5 图80 5 0 6 年郑州市非住宅销售价格对比( 资科来源：郑房网) ，。 郑州市城镇居民人均可支配收入 1 0 u u u 1 一 蠢 1 5 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 图爵嘻m飘黧飘 5 o o o 一5 o o 1 9 9 81 9 9 92 0 0 0 2 0 0 l2 0 0 22 0 0 3 l2 0 0 4i2 0 0 5 2 0 0 6 e 1 2 囝可支配收入 5 7 2 l6 1 4 85 9 3 56 6 3 37 4 9 4 78 3 4 69 3 6 41 0 6 4 01 1 8 2 2 + 增长率 7 4 6 一3 4 6 1 1 7 6 1 2 9 9 l i 3 6 1 2 2 0 1 3 6 0 1 1 1 0 图9 郑州市历年人均可支配收入比较( 资料来源：郑房网) 第一章房地产发展现状与趋势 2 0 0 3 年郑州市商品房销售平均价格为2 0 5 5 元平方米，比上年增长6 1 ： 住宅销售平均价格为1 9 6 6 元平方米，比上年增长2 6 。2 0 0 4 年销售均价跃升 为2 6 0 6 元平方米。2 0 0 5 年6 月末，国家统计局郑州城市调查队统计数字显示， 二季度郑州房价同比仍有2 7 的小幅上升。2 0 0 6 年6 月，郑州商品房住宅均价 突破了3 0 0 0 元平方米。 2 0 0 6 年，郑州市房价增长幅度依然较大，市区商品房市场销售均价比0 5 年 同比上涨1 2 4 。涨幅较2 0 0 4 年的1 3 8 略有下降，市区商品住宅均价较0 5 年 同比上涨1 2 3 ，非住宅均价较0 5 年下降幅度为9 ( 如图7 ，8 ，9 ) 可以看出， 经过国家政策的宏观调控，房价涨幅呈回落趋势，房价上涨比率有逐步渐小趋势， 看来0 6 年的调控政策还是有一定的结果的。 从人均可支配收入( 图9 ) 来看，郑州市城镇居民人均可支配收入稳步增长， 2 0 0 6 年达到1 1 8 2 2 元，同比增长1 1 1 ，增幅达1 1 8 2 元；其中市区城镇居民人均 可支配收入为1 2 1 8 7 元。在同类城市比较中，郑州基本接近于武汉，高于西安和 合肥。 1 2 50 3 - 0 6 年二手房市场分析 郑州市二手房销售情况( 2 0 0 3 2 0 0 6 年) 时间( 年份) 2 0 0 32 0 ( ) 42 0 0 52 0 0 6 套数 8 7 7 l 1 3 4 2 01 6 3 8 71 8 4 4 2 面积( 万平方米)7 2 7 51 1 4 9 51 3 9 41 5 8 8 9 价格( 元平米)1 0 8 61 2 1 61 9 2 12 2 5 4 2 0 0 4 年，郑州市二手房销售首次突破万套大关，累计交易1 3 4 3 0 套，交易 面积1 1 4 9 5 万平方米，2 0 0 5 年同比增长2 2 1 ，二手房交易占同期商品房交易面 积的比例较2 0 0 4 年下降2 4 2 个百分点，2 0 0 6 交易均价达2 2 5 4 元平方米，较2 0 0 3 年上涨涨幅较大。 2 0 0 6 年郑州市二手房市场发展依然迅速，价格和销售量增长都较快。各类 二手房累计交易1 8 4 4 2 套，同比增长1 2 5 4 ，与0 5 年度的增长量2 9 6 6 套、增 长率2 2 1 相比有所下降。交易面积1 5 8 8 9 万平方米，比0 5 年度的1 3 9 4 万平 方米增加2 0 4 9 万平方米，增长1 4 7 。二手房交易量占同期商品房交易面积比 例的2 2 3 8 。 但2 0 0 6 年二手房交易均价为2 2 5 4 元平方米，比0 5 年度上涨7 2 2 元平方 第一章房地产发展现状与趋势 米，同比上涨2 4 2 7 ，涨幅较大。尽管次新房上市交易需要交营业税和个人所 得税，但因为新房价格较高，带动二手房价格和交易量都走高，如图1 0 。 。：。 0 6 年住宅新房、二手房价格对比 j o u u 娄 3 0 0 0一 牟。 、 r2 5 0 0 鬈 2 0 0 0 ：一r 一r 1 5 0 0 1 月l2 月l3 月i4 月5 月l6 月l7 月l8 月l9 月i l o 月1 1 1 月1 1 2 月1 年均 i + 0 6 新住房均价2 4 7 5 l2 6 9 9 1 2 7 8 7 1 2 7 3 72 9 9 3 1 3 0 6 3 i3 0 5 3 l3 0 0 4 1 3 0 8 9 1 3 3 5 5 1 3 1 2 9 i3 0 7 4 2 9 7 6 i + 0 6 二手房均价2 0 3 3 2 0 2 8 1 2 0 5 1 1 2 1 8 52 3 0 3 1 2 2 4 0 i2 2 4 4 1 2 4 1 5 1 2 1 9 6 1 2 2 2 8 1 2 2 8 9 l2 4 0 7 1 2 2 5 4 图1 00 6 年度郑州市新住宅、二手房价格对比表( 资料来源：郑房网) 1 3 我国房地产业的发展趋势 刚刚跨入2 0 ( 0 7 年，房地产市场立刻迎来了新一轮的宏观调控大潮，短短的 一个月，从税收、金融、土地等各方面出台的无论是“新政策”，还是“旧政新 施”，都体现了去年房地产宏观调控政策的连续性，从而揭开了今年房地产市场 宏观调控的大幕。 2 , 0 0 7 年政府工作报告从两方面对国内房地产市场提出新要求：一是今年政 府工作报告中明确地提出了要确立“具有中国特点的住房建设和消费模式”的目 标。可以说，这个目标的提出就是目前国内房地产市场表示清楚定位。即国内的 房地产市场是一个消费者的市场。二是报告中提出了未来国内房地产市场发展就 是要建立一个满足绝大多数民众住房需求的普通商品市场。当国内房地产市场是 一个消费者的市场时候，那么政府必然会出台一系列政策来保护住房消费者的利 益，并采取相应的信贷政策、税收政策来遏制国内房地产市场投资行为。今年总 理的政府工作报告把中国未来的房地产市场发展确定在消费意义上来，这对国内 房地产市场发展十分重要的意义。因此，这不仅是未来房地产市场产品结构，也 决定未来房地产市场企业经营模式与住房消费模式。 政府工作报告中，强调了未来中国房地产业的发展重点放在面向广大群众的 1 2 第一章房地产发展现状与趋势 普通商品住房上，这一点是与上述住房消费模式定位有关。因为，要形成具有中 国特色的住房消费模式，也就得生产适应这种消费模式的住房产品。明确了住房 市场的发展是以市场机制为主导，通过市场化的方式生产面对绝大多数民众住房 来化解居民的住房需求问题。还有，把中国的未来房地产市场发展重点放在面向 广大群众的普通商品房上，这既是对2 0 0 6 年国六条细则进一步强调，也是向市 场发出了明确的政策信号，即国六条细则两个7 0 9 0 平方米以下的住房，就是 以中低档住房为主，而不是有人借政策弹性把9 0 平方米以下的住房建造成高档 住房。这是中国未来房地产市场发展的基点，也是任何人或房地产企业都不可改 变原则。 另外，政府工作报告中提出“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上 涨，保持合理的价格水平”。该提法与往年有很大的不同。在早几年，基本上是 要遏制部分地方房地产投资过热，遏制部分地方房地产价格快速上涨。今年的提 法改变遏制房地产价格快速上涨。 2 0 0 7 年的政府报告显示2 0 0 7 年我国房地产宏观调控的重点：一建立适应国 内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；二 调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；三遏制房价快速 上涨。估计2 0 0 7 年政府的房地产市场宏观上都会围绕着这些任务出台政策。就 此意义上，2 0 0 7 年国内房地产市场将出现较大的变化。 展望今后几年，我国房地产市场发展形势将有可能继续体现出以下特征： 一是房价持续较快上涨的现象逐渐在全国各大中城市蔓延。2 0 0 3 年至2 0 0 4 年间，全国房价上涨过快的问题主要集中在东部地区部分大中城市，有的城市平 均房价涨幅已连续二、三年达到1 5 以上，2 0 0 5 年，房价上涨过快现象已由上 海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展，并可能由中心城市向周边 地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于较低水平，中小城市和乡村 居民的居住条件仍然较为滞后，当地房地产市场发展程度处于较初级水平，但正 在受到房价上涨趋势的影响，这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐 步显现出来并在一个较长时期保持增长。城市间房价攀比心理已经普遍存在，应 给予密切的关注。 二是房地产市场供给不够充足，供给结构很不合理。2 0 0 4 年、2 0 0 3 年和2 0 0 2 第一章房地产发展现状与趋势 年全国商品房销售面积与竣工面积之比分为1 0 2 ：1 ，1 1 3 ：1 和1 2 ：1 。2 0 0 4 年，全 国商品房销售面积增幅高出竣工面积增幅1 1 6 个百分点，这可能是2 0 0 5 年房地 产宏观调控后，2 0 0 6 年房价仍上涨较快的原因。在房地产市场供给中，经济适 用房和普通住宅供给显著缺乏。2 0 0 4 年，全国经济适用住房投资同比增长为 - 2 5 ，占住宅开发投资的比例由2 0 0 3 年的6 1 3 下降到4 6 1 ，有的地区甚至 停止了经济适用住房建设。房地产市场供给结构的调整需要若干年的时间。 三是房地产市场消费性需求仍将继续保持较大规模和较快增速，非消费性需 求持续存在。随着社会经济发展，人们可支配收入增加，各方面、多层次的住房 消费性需求将逐步表现为房地产市场需求并快速增长，其中，基本住房需求、改 善性住房需求和被动性住房需求( 如拆迁带来的需求) 等需求均呈现出一定程度 的刚性，住房需求的主体规模不能压缩。同时，通过房地产进行投资、投机、融 资、养老的需求随着经济升温而进一步体现出来，在这样一个繁荣的房地产市场 上，境外资金也要寻找收益渠道。因此，房地产市场的需求将保持旺盛势头。 在中国首届房地产节开幕新闻发布会上，中国房地产协会专职副会长潘其源 表示，最近有关房地产需要降温的论调日渐增多，但结果没有压下去，这是因为 实际供需关系足以支撑现在的房地产发展态势。按照目前的情况分析，在2 0 2 0 年以前，中国房地产行业依然能保持持续、健康、快速的发展态势。 1 4 第二章国家房地产宏观调控政策及其效果分析 第二章国家房地产宏观调控政策及其效果分析 随着我国房地产业的蓬勃发展，国家随之也展开了系列宏观调控从2 0 0 3 年起，中央政府连续四年都对房地产行业和市场做出宏观调控政策，对房地产业 进行监督规范引导其健康地发展。 综观2 0 0 3 年到2 0 0 6 年全国房地产宏观调控情况，总体来说房地产的投资增 幅、商品房市场供应增幅、商品房价格增幅和土地供应量都有了明显的下降，房 地产市场交易秩序得到进一步的规范。本章通过回顾0 3 - 0 6 年国家宏观调控政策， 分析政策调控效果，并找出存在的问题加以分析其成因。最后从国外同期调控手 段得到启示，分析国家宏观调控政策选择。 2 12 0 0 3 2 0 0 5 年调控政策及其效果 尽管房地产业的上涨有合理之处：国际房价普遍上涨和我国富裕阶层的崛 起，各地方政府和银行对房地产的支持也可以理解，但从整个国家的角度考虑， 避免出现香港和海南岛曾经历的房地产泡沫成为政策的重要出发点，因此管理层 自2 0 0 3 年开始对地产行业进行调控，关紧了土地与信贷的闸门。此轮调控从对 供给的限制到对消费的限制，从信贷到税收，力求达到房地产市场稳健发展。 2 1 12 0 0 3 2 0 0 5 年调控政策及特点 2 0 0 3 年”1 2 1 号”文件出台整顿土地市场，土地协议转让终结。国务院下发关 于促进房地产市场持续健康发展的通知( ”1 8 号”文件) 。建设部门先后制订了 城市房屋拆迁估价指导意见和城市房屋拆迁行政裁决工作规程。9 月物 业管理条例正式实施。 2 0 0 4 年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看 紧信贷”的宏观调控政策。4 月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续 出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。一方面，加大了对房地产用地的治理 整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性 用地的“招、拍、挂”，从源头控制了土地供给。另一方面，中国人民银行两次 提高存款准备金率，将房地产开发项目( 不含经济适用房项目) 资本金比例提高到 1 5 第二章国家房地产宏观调控政策及其效果分析 3 5