（工商管理专业论文）房地产项目风险的可拓评判和管理分析.pdf

中文摘要 摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作 用。但是房地产项目投资大、周期长，开发过程中不可预见的因素多，投资方不 可避免地面临着各种风险。而我国房地产市场化运作时间不长，管理者风险意识 淡薄，风险管理水平也比较低，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断 加大，导致房地产项目开发的风险大大增加。因此，对房地产项目全过程风险管 理进行研究有着迫切的必要性和现实意义。 为了有效降低房地产项目开发过程中的风险，促进房地产业的快速健康发展， 本文探寻一种房地产项目全过程风险管理的方法体系，并提供一些优化的、实用 的风险管理措施。文章首先介绍了房地产项目全过程风险管理的基本理论；其次 分析了房地产项目开发全过程的四个阶段：投资决策阶段、前期准备阶段、项目 建设阶段、租售管理阶段，把可拓学理论中发散树法和分合链法结合成关联树法， 用于识别四个阶段中可能存在的风险因素；然后在对比分析各类风险评价方法的 基础上，。创造性地构建了基于可拓综合评判的风险决策模型；接着针对模型评判 的结果，从风险规避、风险控制和风险转移三个途径研究项目各阶段的风险管理 策略。最后以公司在海南三亚投资的一个房地产项目为实例，按照本文阐述的风 险可拓分析和评判方法进行论证。 关键词：房地产项目；全过程；风险管理；可拓方法；策略。 北立銮逼太堂童些亟堂焦论塞 垦墨! 壁! a b s t r a c t a b s t r a c t ：a so n eo fo u rn a t i o n a lp i l l a ri n d u s t r i e s ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yp l a y s a ni m p o r t a n tr o l ef o rt h eh e a l t h yd e v e l o p m e n to fn a t i o n a le c o n o m y h o w e v e r , b e c a u s e t h ei n v e s t m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c ti sl a r g e ，t h ed e v e l o p i n gc y c l ei sl o n ga n dt h e u n f o r e s e e nf a c t o r si np r o c e s sa r en u m e r o u s ，t h ei n v e s t o r si n e v i t a b l yf a c e dw i t ha l lk i n d s o fr i s k s a n d 也eo p e no fr e a le s t a t em a r k e ti ss t i l ln o tv e r yl o n g , s ot h em a n a g e r sa r e l a c ko fr i s ka w a r e n e s sa n dt h er i s km a n a g e m e n tl e v e l sa r er a t h e rl o w i nr e c e n ty e a r st h e s t a t e sm a c r o c o n t r o lt or e a le s t a t ei n d u s t r yh a v es t e p p e du p ，w h i c hc a u s e st h a tt h er i s k s i nr e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o c e s si n c r e a s eg r e a t l y t h e r e f o r e ，t h es t u d yo nw h o l ep r o c e s s r i s km a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c t si sn e c e s s a r ya n ds i g n i f i c a t i v e i no r d e rt or e d u c et h er i s k si nr e a le s t a t ed e v e l o p i n gp r o c e s se f f e c t i v e l ya n dp r o m o t et h e r a p i da n dh e a l t h yd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r y ，t h i sp a p e re x p l o r e sam e t h o d s y s t e ma b o u tw h o l ep r o c e s sr i s km a n a g e m e n to f r e a le s t a t ep r o j e c t s ，a n dp r o v i d e ss o m e o p t i m i z a t i o n a n dp r a c t i c a lr i s km a n a g e m e n tc o u n t e r m e a s u r e s f i r s t l y t h ep a p e r i n t r o d u c e st h eb a s i ct h e o r yo nw h o l ep r o c e s sr i s km a n a g e m e n to fr e a le s t a t ep r o j e c t s s e c o n d l y t h e p a p e ra n a l y z e s t h ef o u r s t a g e s o fw h o l e p r o c e s s ：i n v e s t m e n t d e c i s i o n m a k i n gs t a g e ，p r e l i m i n a r yp r e p a r a t o r ys t a g e ，p r o j e c tc o n s t r u c t i o ns t a g e ，s a l e o r l e a s i n gs t a g e ，a n dc o m b i n e sd i v e r g e n tt r e em e t h o da n dc h 洳一l i n k e dm e t h o dt od i s c e r n t h ep o s s i b l er i s kf a c t o r si nf o u rs t a g e s t h i r d l yo nt h eb a s i so fc o m p a r a t i v ea n a l y z i n g v a r i o u sr i s ke v a l u a t i o nm e t h o d s ，t h ep a p e rc r e a t i v i t yc o n s t r u c t sr i s kd e c i s i o n - m a k i n g m o d e lb a s e do nt h ee x t e n s i o nc o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n f o u r t h l ya c c o r d i n gt ot h e r e s u l t so ft h ee v a l u a t i o n ，t h ep a p e rp r o v i d e ss o m er i s km a n a g e m e n tc o u n t e r m e a s u r e si n v a r i o u ss t a g e sf r o mr i s kc i r c u m v e n t i o n ，r i s kc o n t r o la n dr i s kt r a n s f e rt h r e ew a y s f i n a l l y t h ep a p e rd e m o n s t r a t e st h ee x t e n s i o nm e t h o do nr i s kt h r o u g hac a s ew h i c hn a m e ds a n y aw a ne s t a t ep r o j e c ti nh a i n a np r o v i n c e k e y w o r d s ：r e a le s t a t ep r o j e c t ；w h o l ep r o c e s s ；r i s km a n a g e m e n t ；e x t e n s i o nm e t h o d ； c o u n t e r m e a s u r e 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解北京交通大学有关保留、使用学位论文的规定。特 授权北京交通大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国 家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位论文作者签名孪香事本 签字日期：20 6 8 年占月1 日 导师签名： 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研 究成果，除了文中特j l , l ；自l l 以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果，也不包含为获得北京交通大学或其他教育机构的学位或证书 而使用过的材料：与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名：銮春桥 签字日期：二w 参年易月日 致谢 本论文的工作是在我的导师王稼琼教授的悉心指导下完成的，王教授严谨 的治学态度和科学的工作方法给了我极大的帮助和影响。在此衷心感谢王老师对 我的关心和指导。 同时感谢我的任课老师给我传输了丰富的知识，使我有足够的储备来完成这 篇论文。感谢交大m b a 中心提供我机会和平台来写成这篇论文。 1 绪论 1 1 选题的背景 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济的重 要组成部分，它的健康发展对整个国民经济起着先导和基础作用。随着近几年房 地产投资比例的逐年增长和对国民经济增长贡献的继续增强，房地产业已然成为 了新的国民经济增长点，充分起到了作为我国国民经济发展支柱产业的重要作用， 是经济发展不可或缺的强大引擎，其重要的地位和无可替代的作用将继续得到巩 固和加强。 但是房地产项目投资大、周期长，在建设过程中不可预见的因素较多，投资 方不可避免地面临着各种风险。而我国房地产市场化运作时间不长，风险管理意 识淡薄，风险管理水平比较低。经过了火爆的发展阶段，中国的房地产市场慢慢 走向了冷静，所以因不重视项目风险管理而导致的项目投资超支、工程延期、项 目搁置、产品价格和销售低于预期等尴尬局面常有发生，而且概率越来越大。 近几年由于房地产业发展过快，投资过热，致使大量商品房空置，资金严重 积压，极易造成经济虚假增长，形成房地产泡沫，给国民经济带来不可估量的风 险。由此国家对房地产业的宏观调控力度不断加大，0 7 年国家宏观调控政策更是 从住房保障、物权法、紧缩银根、行业规范、限外政策等五个方面对房地产业的 发展做了严格控制，n 1 这也给房地产开发带来更大的不确定性风险。因此，对房地 产项目全过程风险管理进行研究有着迫切的必要性和现实意义。 1 2 选题的目的及意义 1 2 1主要目的 房地产丌发由于投资额巨大、投资期长、政策的限定性、社会和市场环境条 件变化的不确定性等因素，在为投资者提供高收益可能的同时，也蕴含着相应的高 风险。于是，降低房地产投资风险是决定房地产投资成败的关键之一，如何通过 严谨的风险分析，选择适当的投资机会，最大程度地降低各个阶段的风险，显得 尤为重要。 i i 于房地产j i k 存我围还属于新兴产业，房地产市场秩序与丌发程序还 7j f 导丁：- 七i 手。i 此ld f 卜j ，1 ：f l i 彳j l 险：卷谚! 淡；罅1 7 i 身纤。* i ；p l ! 干l ij x l 险十卒：i j 0 水j l i 比 较有限，房地产投资项目风险管理必须得到高度重视。 因此，为了保证房地产的持续稳定发展，作为房地产开发企业，应该完善对 房地产项目的风险管理，旨在更好地促进资源的有效配置，促进产业的持续健康 发展。针对目前房地产项目管理的现状，结合前人的成果和本人十年的工作经验， 本论文旨在探询一种用可拓工程方法进行房地产项目风险管理的方法体系，提供 一些优化的、实用的风险管理措施。 1 2 2主要的意义 对房地产项目进行风险管理，从根本上讲，是要对影响房地产投资效益的各 个因素变化及其对投资效益的影响进行分析，或者说对房地产投资评价结果的可 靠性进行检验，从而测定项目的风险性。认识房地产投资的风险，明确导致投资 效果明显变化的因素，并进行控制，从而有助于房地产投资效益的提高，减少或 避免不必要的风险损失。房地产项目风险管理研究的具体意义可以表现在下列三 个方面： 1 为投资者提供决策依据。风险分析可为房地产投资者提供可靠的依据。通 过风险分析，确定风险报酬或风险损失，使投资者对投资方案的实旋结果做到心 中有数，减少投资的盲目性，并根据主观和客观承受风险的能力，做出合适的决 策，以提高决策的科学性。 2 帮助投资者防范投资风险。通过对风险的分析，可掌握风险对投资活动及 其结果的影响程度，了解风险的来源和发展趋势，以便预先制定出避开风险的预 案或减少风险损失的防范措施，使投资真正能带来盈利。 3 帮助投资者了解可接受的风险程度。在房地产投资过程中，风险越大，所 希望获得的风险报酬也就越大，通过对风险的研究，使投资者了解在一定风险程 度内可获得较大的风险报酬，以激励投资者冒风险的决心。 我国已成功地加入世贸组织，可以预见以后将有越来越多的国外公司进入中 国市场，市场竞争必将越来越激烈。而在激烈的市场竞争中，要想立于不败之地， 不断提高自身的管理水平是重要的途径。风险管理水平，作为衡量管理水平的一 项重要指标，是决定我国建筑企业将来核心竞争力的一项重要因素。不断提高风 险管理水平，也是我国房地产丌发企业与国际接轨的一条必由之路。 1 3 选题的国内外研究综述 1 ： 1国际上对此问题的关注情况 风险研究首先产生于西方发达国家，随后逐步引入推广到发展中国家。随着 经济的发展，风险管理越来越受到各国的重视。从有关风险管理的研究著作、研 究方法以及研究领域中可寻找出国外风险管理发展的轨迹。1 9 5 0 年，美国的莫布 雷等人合著了保险学一书，在书中详细阐述了“风险管理 的概念。从此， 在美国风险管理发展成为了一门学科。1 9 8 3 年，美国年会上世界各国专家学者共 同通过了“1 0 1 条风险管理准则 ，将其作为各国风险管理的一般准则口1 。 在风险的分析和评价方面，国外的研究己经比较成熟，前后出现了多种分析 技术和方法。例如美国，s a v a g e 等人提出的风险选择一一期望效用模型，t r e y h o r 等人建立的以平均值标准差为基础的风险评价模型，用分布的方差或标准差 平均值对风险做出分析。口1 随后，现代数学和计算机技术的迅速发展为风险的研究 提供了大量的模型技术，如决策树、蒙特卡洛模拟、多目标决策树模型、投资回 收期调整法、敏感性分析等。在软件开发和应用方面，已经开发的软件如美国的 p a l i s a d ec o r p o r a t i o n 的a n a l y t i c a lp o w e rf o o l s 系列软件，英国的r i s kn e t 软件，挪威的d y n - r i s k 软件等都是不错的风险管理工具。 对于房地产项目风险的研究在2 0 世纪8 0 年代有了一些进展，大多是在风险 分析与防范、风险衡量、投资组合和风险决策等领域。如在w u r k z e b a c h 在( m o d e m r e a le s t a t e 一书中对房地产开发风险进行了分析，并涉及到投资组合问题，但 没有更深入阐述其内涵和致险机理。r o g e rp s i n d t 晴1 在r e a le s t a t ei n v e s t m e n t a n a l y s i sa n da p p l i c a t i o n ) 一书中研究了房地产投资分析问题，针对房地产投 资风险做了全面的研究。p e t e rj o v a n o v i c h 1 和d a v i ds p a u l d i n g 口1 主要在房地产 项目投资风险识别、评价和防范等方面作了大量研究。 在美国、日本、德国等发达国家和地区，均利用先进的工程管理科学方法对 房地产项目风险进行分析。可见，国外在房地产项目风险管理方面的系统研究和 量化研究都达到了一个较高的水平。 1 3 2国内相关研究概况 我国房地产业起步较晚，目前尚处于产业发展的初级阶段，有关房地产项目 风险管理的研究也只是刚刚起步。我国一些学者在吸取外国风险管理的理论后， 不断丰富，并加以运用，在理论研究和实际应用中已取得了一些成果。 1 9 8 7 年，清华大学郭仲伟教授水1 编著风险分析与对策，标志着我国风险 研究的j 1 ：始。圜家计委1 9 8 7 年颁钸建设项目经济评价方法与参数提出了项月 经济胍险的分析力法和可靠。p l 预洲，l 9 9 6f l ： r f i u ! k 姓”。4 - ：编n 际：1 ：n ：j 义l 险管理与 f 爪ll 沁 i 、：，1 9 9 8f l ij 。i 彳j l s 、j 。i 家仪“务i i l 并砸lij ) ( 1 i ；余i 膏f l ! 1 址进了i l j l i 戈寸巧j ij 【 险管理的关注。其间，“三峡工程投资风险分析与理论方法研究 取得了一定的 成果。1 9 9 4 年陈佑启等n 1 3 编写的房地产投资风险管理及经营决策方法，1 9 9 8 年杜海鹏n 幻主编的房地产投资风险与防范，2 0 0 1 年赵世强n 3 1 编著的房地产 开发风险管理，2 0 0 2 年武汉理工大学硕士生王彤n 们做的毕业论文房地产开发 项目投资决策风险分析，2 0 0 6 年浙江大学硕士生陈蓉蓉n 钉做的毕业论文房地 产开发的全过程风险预警和评价，2 0 0 6 年天津大学硕士生王忠红n 们做的毕业论 文基于模糊综合评价的房地产项目全过程风险管理，2 0 0 7 年郑州大学硕士研 究生郭清菊n 刀做的毕业论文：中小房地产开发项目风险管理等对房地产项目风 险管理的做了较深入研究。从软件的开发和应用方面来看，北京梦龙科技开发公 司、大连同洲电脑有限公司等公司开发的有关风险管理软件，仍主要采用计划协 调技术而没有针对项目的整体风险，而中国科学院计算技术研究所北京中科项目 管理研究所研制的项目风险分析系统p r i s k a ( p r o j e c tr i s ka n a l y s i s ) 只是在一 定程度上进行项目的风险分析，由于项目风险管理涉及的研究范围很广，在应用 方面，还缺乏一定的系统性、完整性和专业性。 总的说来，我国在房地产开发风险研究方面还不够深入，也未上升到应有的理 论地位上。定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，尽 管有少量的定量方法应用，但整体上不系统，其风险分析还很表面，决策失误的 现象大量存在。特别是在具体的房地产开发项目中，由于我国的国情和房地产市 场的特殊性，进行风险管理的程度更是低微。 1 4 本文主要研究内容及创新点 i 4 1内容提要 1 房地产项目风险管理理论 要进行项目风险管理的研究，首要的问题是对风险与项目j x l 险管理的理解。 此部分着重阐述了风险的涵义、属性和分类；风险管理的涵义和目标；房地产项 目风险管理的过程和组织形式：以及项目风险管理中存在的问题。 2 房地产项目风险可拓识别 要对项目j x l 险进行管理，就必须对风险进行识别。此部分先介绍了风险识别 的目的和程序；然后创造性地运用可拓工程学中发散树和分合链方法进行风险识 别，并介绍房地产开发项目令过程的风险因素。 ： 房地j 批项f i 风险可打剐：判 九u 0 了m i 冷之后姚i i j 利m i 玲计判【! i j 评价项i ，j 姒l 逾水、i i ，以歧再种姒 险的相对重要性，从而为确定风险管理对策的最佳组合提供依据。此部分基于可 拓工程学菱形思维模式，运用物元模型和可拓集合论建立房地产项目风险的可拓 评判模型。 4 房地产项目风险管理策略 在对项目风险进行评判，确定项目的风险水平和各风险的相对重要性后，就 应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的 对镱，以最小费用开支获得最大安全效果的目的。此部分通过风险控制、风险规 避和风险转移三种途径来解决房地产项目全过程风险管理策略问题，从建立房地 产投资基金等九个方面介绍了房地产项目风险防范的具体措施。 1 4 2创新点 本文的主要创新点为： 1 把房地产项目的过程与风险管理的程序相融合，构建房地产项目全过程风 险管理模式。 2 创造性地将可拓工程学中发散树和分合链方法结合起来，用于对房地产项 目的风险进行可拓识别。 3 基于可拓工程学菱形思维模式，运用物元模型和可拓集合论建立房地产项 目风险的可拓评判模型。 1 5 本章小结 本章首先介绍了选题的背景及研究的目的和意义，然后综述了选题的国内外 研究现状，最后介绍了全文的主要内容及创新点。 2 房地产项目风险管理理论 2 1 风险管理基础理论 2 1 1风险的解析 一、风险的内涵 风险( r i s k ) 是个具有极其深刻而又广泛含义的概念。对于风险的定义，在 1 9 5 5 年，a h m o w b r a y 等撰文说“r i s ki su n c e r t a i n t y ( 风险就是不确定) ； 1 9 7 2 年，j s r o s e n b l o o m 贝0 指出“r i s ki sd e f i n e da st h eu n c e r t a i n t yo fl o s s ” ( 风险可界定为损失的不确定) 类似地，1 9 8 4 年，f g c r a n e 又称“r i s km e a n s u n c e r t a i n t ya b o u tf u t u r el o s s 。( 风险意指未来损失的不确定性) 。而在1 9 8 5 年，c a w i l1 j a m s 等又定义“风险一为“t h i st e x td e f i n e sr i s ka st h e v a r i a t i o n i nt h eo u t c o m e st h a tc o u l do c c u ro v e ras p e c i f i e di nag i v e ns i t u a t i o n ” ( 风险是存在于某种特定情形下的结果的变化性) n 町 1 9 8 3 年，日本学者武井勋在其著作 风险理论中，总结了历史上诸家观点， 归纳了风险定义本身应具有三个基本因素，即风险与不确定性有差异；风险是客 观存在的；风险可以被测算。在此基础上，他提出风险的新定义：“风险是在特定 环境和特定时期内自然存在的导致经济损失的变化。 1 9 8 4 年，宋明哲n 钉综合以上各家所说，将“风险 的定义综合为“主观说 与“客观说 两类。所谓“风险 的主观说，即风险是关于损失的不确定性，至 于不确定性的范围包括发生与否的不确定性、发生时间的不确定性、发生状况的 不确定性以及发生结果程度的不确定性。他认为此说所定义的“风险 ，纯属于 个人对客观事物的主观估计，因而无法用客观的尺度予以衡量。所谓“风险”的 客观说，定义风险为在特定的客观情况下及在特定的期间内，某一结果发生的可 能差异程度。 本文认为，对于不同研究的角度，风险含义的具体描述会有所不同。预防风 险的研究者强调风险的不确定性：保险公司的研究者强调损失的可能性：企业风 险的管理者力求避免损失，争取赢利。由此，一定要在特定的条件下和特定的时 间段内，区分不同的研究角度即不同的风险承受主体来进行风险研究。综上所述， 本论文将胍险定义为：“个事件l h - ：因素的复杂性和变动性的影响，使实际结果 - 羁i 颅则结果发i i i ：- ：a f j 离埘导敛利i 矗拟火的j 叮能性手小f i ：m 定。队。”夼胍i 踺的定义| f 1 ， 低于预期结果的可能性是重要的，因为这种被称为损失的事件导致了未知将来的 结果，而管理未来恰恰是风险管理的本质内容。在本论文中，将低于预期价值的 结果称为损失，高于预期结果的称为收益。虽然有些情况同时包括了损失和收益 的可能性( 称为投机风险) ，但在本论文里只讨论不包括收益的情况，这种情况我 们称之为纯粹风险。 二、风险的属性 1 风险的客观性 风险是客观存在的，是不以人的意志为转移的。风险是在一定环境和期限内 客观存在的。人们无法回避它、消除它，只能通过各种技术手段来应对风险，从 而避免或者尽可能的减少费用、损失与损坏的产生。 2 风险存在的普遍性 风险的普遍存在是由于风险因素的大量存在决定的。人类赖以生存的自然界， 既受其内在规律的作用，也受到外在力量的制约和影响，因而在其运动发展过程 中往往呈现出不规则变化的趋势。总之，风险的普遍存在是一个不容忽视的客观 事实，只有认识到这一点，才会有强烈的风险意识，才不至于谈其色变。 3 风险的相对性 风险总是相对与项目主体而言的。同样的风险对于不同的主体有不同的影响。 人们对于风险事故都有一定的承受能力，但这种能力因活动、人、地域和时间等 而异。 4 风险事件的随机性 风险事件的发生及其后果都具有偶然性。风险事件是否法发生，何时何地发 生，发生之后会造成什么样的后果等都具有随机性。尽管单个风险事件的发生具 有不确定性，但人们通过长期的观察发现，大量事件的发生遵循一定的统计规律， 风险事件的发生具有一定的概率。 5 风险是可以识别的，因而也是可以控制的 所谓识别，是指可以根据过去的统计资料，通过有关方法来判断某种风险发 生的概率与风险造成的不利影响( 费用、损失与损害) 的程度。所谓控制，是指通 过适当的技术来回避风险，或控制风险发生导致不利影响的程度。现代管理科学 为风险识别与风险控制提供了理论、技术和方法。企业可以通过自己的经营轨迹、 社会政治经济发展变化的趋势，对企业经营可能产生的风险及风险发生的时| 白j 、 范围、程度进行预测和把握，从而有效地进行控制。 6 风险的可变性 仟何事物和矛盾都i l j 。以住。定条件卜向e l 已的反而转化。这艰的条件指活动 涉支i ，i 勺。l j jj 虬险索。q j 这u 睦条什发个变f 匕l t , j ，必然会，j f 起风险f 门变化。胍l 硷的 变化有如下含义：第一，性质的变化。例如，几年前熟悉项目进度管理软件的人 不多，使用计算管理进度风险很大。现在，熟悉的人多了，使用计算机管理进度 不再是大的风险。第二，风险后果的变化。风险后果包括后果发生的频率、收益 或损失大小。随着科学技术的发展和生产技术的提高，能够在一定程度上降低风 险事故发生的频率并减少损失或损害。在项目管理中，加强项目班子建设，增强 责任感，提高管理技能，就能使一些风险变为非风险。此外，由于信息传播技术、 预测理论、方法和手段的不断完善和发展，某些项目风险现在可以较准确地预测 和估计了，因而大大降低了项目的不确定性。第三，出现新风险。随着项目或其 他活动的展开，会有新的风险出现。特别是在活动主体为回避某些风险而采取行 动时，另外的风险就会出现。例如，为避免进度拖延而增加资源投入时，就有可 能造成费用超支。 7 风险与收益辩证统一性 风险是一种不确定性，会带来费用的增加、各种损失和损害的产生，但如果 能够有效地管理风险，则风险将会转为收益。事实上任何收益都是在克服风险的 基础上取得的。 三、风险的类别辨识 对风险进行分类是基于风险管理的需要，各种各样的风险在性质、形态、成 因及损失状况上都会表现出不同的特点。进行分类不仅是对风险的研究，也便于 确定应采取的对策。一个经济单位可以通过风险的类别明确哪些风险可以预测和 控制，哪些风险则是不定或难以控制，并根据自身对风险的承受能力及财务状况， 确定相应的处置办法，实施有效的风险管理，以避免损失或将损失减至最低限度。 以下是从不同角度对风险进行的分类： 风险按性质分为纯粹风险和投机风险：纯粹风险是指有损失机会而无获利可 能的风险，如火灾、暴雨、车祸、地震等。一般而言，纯粹风险事件会重复出现， 通常服从大数定律，因而有可能对它进行预测。投机风险是既有损失可能又有获 利机会的风险。如经营房地产、股票投资、购买期货等的风险。投机风险较为多 变和不规则，大数定律常常对它不适用。显然，纯粹j x l 险是有害而且令人拒绝的， 而投机风险则具有诱人的特性。 按风险发生的形念分为静态风险和动态风险：静态风险指由于自然力的不规 则作用和人们的错误判断、错误行为等而导致的风险，如火灾、疾病、人身伤害、 车祸等等。静态风险有的可以回避，有的则不可以回避。例如，不承包工程就不 会有因施工带来的安全事故发生。但像地震、暴风雨、传染病等风险则无法回避， i n 为总有发生这些川验事件的川能。伍静态j x l l 冷胁，人们往往处于较为被动的 地化。例如人们i j 以时地j 蔓进行颅测，f l i 九法mi i ：它发化，人们所能做的ji 址 尽可能将损失减少到最低限度。动态风险主要是以社会或经济结构变动为直接原 因的风险。如生产技术、股市行情、产业结构等因素变化带来的风险。对经济单 位来说，动态风险就是投机风险。动态风险一般是可以回避的，人们在这类风险 面前往往处于较为主动的地位，因而他们通常有选择的余地。例如，承包商为了 避免某些专业性很强的单项工程的施工，可以采用分包的方式让专业施工单位施 工，这样就可以避免或降低因施工技术引发的风险。 按损失发生的原因将风险分为自然风险、社会风险、经济风险、政治风险和 技术风险：自然风险是由自然界的实质性风险因素所致的财产损毁和人身伤亡的 风险。如雷电、暴风雨等灾害造成的损失。社会风险是指由于个人的行为反常或 团体的不可预料行为所导致的风险。如盗窃、抢窃、制造假货、故意破坏等对社 会的危害。经济风险是指在商品生产和流通过程中，由于社会需求变动、市场竞 争、经营决策失误、管理不善所应起的经济损失的风险。如产销过程中由于各相 关因素的变化或估计错误而导致产量减少或价格涨跌的风险。政治风险是指因政 局变化、政治动乱、战争等政治原因所引起损失的风险。技术风险是指在科学技 术发展过程中所导致的某些副作用。如酸雨、化工排放的污染物等。 根据风险事件发生所导致损失的性质，风险可以分为财产风险、人身风险和 责任风险：财产风险是指各类财物遭受损毁、丢失或贬值的风险。如厂房、住宅、 电器、车辆等不动产或物质由于自然灾害或意外事故而遭受的损失。人身风险是 指由于人的疾病、伤残、死亡所造成的风险。这种风险不仅会给个人和家庭到来 损失，而且也会给经济单位带来损失。责任风险是指个人或团体由于违背法律和 道义准则，给他人造成财产或人身伤害是应负的法律等责任。如侵犯版权、产品 责任事故等行为主体都应承担这种风险。 2 1 2风险管理内涵和目标 一、风险管理的涵义 风险管理是人类在不断追求安全与幸福的过程中，结合历史经验和近代科技 成就而发展起来的- - f 新型管理学科，是管理组织功能的重要组成部分。由于风 险存在的普遍性，风险管理的涵盖面甚广。从不同的角度，不同的学者提出了不 尽相同的定义。 英早斯蒂( j a m e sc r i s k y ) 2 0 】在风险管理基础一书中提出：“风险管理是企 业或组织为控制偶然损失的风险，以保全获利能力和资产所做的切努力。” 威廉姆j 9 ( c a k h u rw i l l i a m m s ，j r ) 和汉j 0 i ( r i c h a r dm h e i n s ) i 州l 舀；1 9 6 4 年 ： ：版f l ，j j l i 逝1 1 ：p l ! j f 宋k 金珂i 。版tl - 摊：“j x l f 令i ：川! 址通j 刈j i u 玲f i ，ju 圳、衔：i ! 和控制，以最低的成本使风险所致的各种损失降到最低限度的管理方法。 罗森布朗( j e r r ys r o s e n b l o o m ) 2 2 】在1 9 7 2 年出版的风险管理案例研究一书 中提出：“风险管理是处理纯粹风险和决定最佳管理技术的一种方法。 威廉斯( w i l l i a n m s ，c a r t h u r j r ) 、史密斯( m i c h a e ll s m i t h ) 和扬( p e t e rc y o n g ) 在【2 3 1 9 9 5 年出版的：风险管理和保险中又将风险管理定义为“识别、评估和处 理组织所面临的不确定事件与风险之成因及影响的一般管理功能m ，并指出“风 险管理的目的是使组织能以最直接、和最有效的方式达到预定目标和完成任务 。 通过对各种风险管理定义的分析，本文认为：风险管理使人们对项目潜在的 意外损失进行风险辨识、风险估计、风险评价，并根据具体情况采取相应的措施 进行处理，力求以最小成本保障项目最大安全和最佳经营效能的一切活动。关于 这个定义有几点说明：( 1 ) 风险管理的主体不仅可以是企业，也可以是家庭或个人； ( 2 ) 风险系指企业所有风险，并不专指纯粹风险；( 3 ) 定义包括了风险管理的对象、 方法和程序等重要方面，它的一系列活动以选择最佳风险管理技术为中心；( 4 ) 风 险管理的目标是保障最大安全和最佳经营效能，即最大限度地保证经济单位人员、 财产的安全和盈利能力：( 5 ) 定义表明风险管理讲求经济效益，要以最低成本进行 风险管理，以获得最佳效益。 二、风险管理的目标 风险管理目标必须和企业的总目标一致。这些总目标是：企业利润；充分的 社会职责和权利；企业领导者个人偏好的满足。风险管理的目标是在损失发生之 前作经济的保证，而在损失发生后又令人满意的复原。因此风险管理的目标在损 失发生前与之后会有不同的内容。 1 损前目标 开展企业风险管理活动要实现以最小的成本获得最大的保障这一总目标，在 风险事故发生之前，就必须使整个管理计划和方案最经济、最合理。 实施风险管理措施力求使企业置身于一种安全可靠、轻松自如的环境也是企 业开展风险管理活动应达到的一个重要目标。 开展企业风险管理活动，必须考虑到如何使企业更好地承担社会责任、履行 义务和树立良好的公众形象这一目标。 2 损后目标 即使十分完善的风险管理计划和方案，也不能完全避免损失的发生，因此， 确定损失发生后的风险管理目标也是必要的。与损自，j 目标不同，确定损后目标重 在考虑最大限度地补偿和挽救损失带来的后果及影响。 损后卜f 标成包括：维持z 卜存的h 标：保持：j l ：经营常的 f 标：实脱稳定收 i 荒i | ，jl lf ，j ：；盘：脱十 ! 丈种l 之f i ，j f ，j ；：j f ! ! 乱： ! l ：会l ：贞iif ，j ；。 上述目标只是从风险管理的现实意义出发，就单个企业而言所作的一般概括。 这些目标相互联系、相互作用；同时，因目标层次的不同，反映和决定了风险管 理计划水准的高低。一个以维护企业生存和稳定收益为目标的风险管理计划，较 以实现持续增长为目标的风险管理计划，其水准显然是有较大区别的。前者势必 保守和谨慎，而后者则更倾向于积极和冒险。确立什么样的风险管理目标，强调 什么样的目标层次和风险管理水准，受企业一定时期和一定条件众多相关因素的 影响。不同的企业属性、经济状况、环境等因素也有着较大的差异，因而风险管 理目标的选择也有一定的差异。也就是说，风险管理目标的确定并非千篇一律而 恪守统一模式。 2 2 房地产项目风险管理理论 2 2 1房地产项目风险的特点 房地产投资比较典型地体现了高风险高收益的投资特征，国家宏观经济、政 策变化、地区经济、市场变动、技术发展和自然环境等因素的变动对房地产投资 影响巨大而直接，投资者对市场未来发展趋势的预测和判断存在着很大的变数和 难度。同时房地产投资作为对固定资产投资为主体对象的投资方式存在着区位依 赖性强、变现能力差、交易纠纷多、资金占用量大且难筹集等不足。 由于房地产商品具有固定性、耐久性、多样性等特性，房地产市场又是一个 资金庞大、周期长且影响因素复杂的特殊市场，故房地产投资具有不同于其他投 资的特点，这些特点决定了房地产投资风险的客观存在。 1 房地产的不可移动性与风险 房地产常常又被称为“不动产，其不可移动性是房地产商品区别于其他商品 的一种重要特性。房地产的价值很大程度上取决于它所处的地理区位，这是房地 产投资的重要风险之一。一方面，投资商或丌发商选择丌发的地段或区域，在一定程 度上受到了限制另一方面房地产商品价格与项目的地段所处的社会经济及地理环 境条件的优劣紧密相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定因素在起作 用。因此，丌发商在进行房地产项目的投资丌发时，必须面临并承担所处地理环 境条件变化所带来的风险。 2 房地产丌发投资回收期的长久性与风险 房地产丌发剧期的长短是决定房地产项e i 风险火小的丰要因素之。一个房 地产项i l ，从爿找机会、可行 ，l 研究到施jr 、竣j r 、销售，i ：卜纯需婴y l i - - j 嗡皂完 成。j l ：发川! uj 越k 再1 = i | l 卡l ：会经济目：境条什发乍变化的l l j 能，陀桃越人| f l i i 仃这 一较长时期内，房地产市场供求变化、消费者喜好变化、社会经济形势的兴衰、 国家有关政策的调整、利率的变动等都是难以预测的。可是房地产项目一旦确定， 资金一经投入，就很难根据情况的发展而加以改变和调整，投资者就要冒由于开 发周期长而导致的房地产商品“滞后 效应的风险。例如，2 1 世纪初我国各地房 地产商品价格都出现逐年飘升的趋势，大量社会资本涌入该行业领域，0 5 年以来 国家相继出台“国八条 、“国六条 等多项对行业进行调控的政策，也导致许多 开发实力、经验不足的房地产企业陷入困窘境地。 3 房地产投资活动的乘数效应与风险 房地产业属于高关联产业，无论从开发建设过程所需的土地、资金、建材、 人力资本等上游产品来看，还是从其建成后的服务对象来看，都是关联度高、产 业链长的行业。因之，房地产业是各国特别是发展中国家的支柱性产业。当某一 地区的经济发展势头良好时，就会吸引众多的投资者前来投资，必将形成对房地 产的需求增加，促使当地房地产业的发展。但当经济衰退时，投机性、投资性需 求急剧减少，大量房产品空置，房地产开发商就会因大量的房屋积压而陷入困境， 进而蒙受巨大的损失。 4 房地产投资的资金积聚性与风险 房地产是房屋和土地的社会经济形态。土资源的稀缺性决定了土地价格刚性 上涨的特征，同时房屋造价随着社会经济水平以及人们对房产品品质要求的提高 而不断上升，房地产项目的开发过程就是巨额资金持续性投入的过程。一般情况 下，一个房地产项目开发融资方式由自有资金和银行贷款、预售回笼等组成。房 地产开发项目规模越大，投资者将承担的风险也越高。 2 2 2房地产项目全过程风险管理 一、内涵 把风险管理的定义扩展到房地产项目管理中去，就得到：房地产项目风险管 理就是在房地产开发的全过程中，对项目潜在的可能损失进行风险辨识、风险估 计、风险评价，并根据具体情况采取相应的措施进行处理，力求以最小成本保障 房地产项目最大安全和最佳经济效益的一切活动。 二、管理模式 1 房地产项目管理全过程 一般项目的寿命周期可以分为概念阶段、实施阶段与结束阶段。就房地产建 设项【二li f ( 鹾i ，项f - j 的全过g dt f j 分为：投资决策阶段、胁j l 准桥阶段、项h 建设阶 段和僻1 1 ：川阶段。1 1 6 i 在投资决策阶段，主要工作是的市场调研、项目定位、开发时机选择、可行 性研究报告制定等。在前期准备阶段，主要工作是土地获取、项目规划设计、拆 迁安置补偿、资金筹集等。在项目建设阶段，主要工作是招标选择承包商，商订 承包合同，进行工期成本质量控制等。在销售租赁管理阶段，主要工作是产品销 售、租赁和物业管理等。 2 风险管理程序 风险管理程序通常划分为风险识别、风险评判、风险管理对策、实施与后评 估四个过程。 风险识别主要是解决下列问题：项目中存在哪些潜在的风险因素? 这些风险 因素会引起什么风险? 这些风险造成的后果又多大? 忽视、缩小或夸大项目风险 的范围、种类和造成的后果都会造成不必要的损失。 风险评判具体地说，是要根据已掌握的统计资料确定损失发生的概率及严重 程度，确定各种风险因素对项目实现既定目标的影响及其程度。 风险管理对策是要根据具体的情况采取对策，以减少损失，增加收益风险 管理对策通常分为三大类，即风险控制对策、风险规避对策和风险转移对策。 实施与后评价：在执行过程中，应对实施情况进行控制，及时反馈并在必要 时调整风险管理对策，最后应对实施的效果及差异进行评估。 3 房地产项目全过程风险管理模式 把房地产项目管理的过程和风险管理的过程融合，得到如下房地产项目全过 程风险管理模式： 图2 1 房地产项目全过程风险管理模式 ：；i 、管理的纰织纠i 构 房地j 托项l i 眦险 1 ：川! f i ，j 纰纵1 i 婴折为奂j ：见m 险竹川! | jf ，j ：l n j 建、硼，j 川织乡ii ：；：j 即组织机构、管理体制和人员。健全、合理和稳定的管理组