XX酒店可行性研究报告.pdf

深圳市XX酒店可行性研究报告深圳市ABC物业顾问有限公司2004年10月3日目录前言第一部分项目总论1.1项目背景1.2可行性研究结论第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.2市场宏观背景2.3区域市场分析第三部分项目分析及评价3.1地块解析3.2项目SWOT分析3.3项目评价3.4市场定位及项目评估3.5项目定位3.6方案评估意见第四部分销售及经营收入测定4.1各类物业销售收入估算24.2项目销售回款计划4.3资金来源与运用分析4.4销售利润第五部分财务与敏感性分析5.1赢利能力分析5.2项目不确定性分析5.3社会效益和影响分析第六部分可行性研究结论与建议6.1可行性研究结论6.2项目主要问题的解决办法和建议6.3项目风险及防范建议附表:附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表附表2资金来源与运用表附表3损益及利润分配表附表4现金流量表(全部投资)附表5借款偿还期测算表附表6敏感分析表3前言深圳ABC物业顾问有限公司接受深圳市横岗投资股份有限公司的委托对横岗XX酒店项目的可行性进行了研究。我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析，已完成本项目的研究及分析工作，现将研究结果报告如下：4第一部分项目总论“XX酒店”是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营的豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。1.1项目背景深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续、稳健发展的目标，拟将原横岗XX酒店改建成产权式酒店公寓。1.1.1项目名称深圳市横岗XX酒店1.1.2开发公司深圳市横岗投资股份有限公司1.1.3承担可行性研究工作的单位深圳市ABC物业顾问有限公司1.1.4研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参考数深圳市产业导向2003-2004房地产评估规范19995国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定深圳市主要经济指标深圳房地产市场分析2004深圳市旅游统计月报年报以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5项目的建筑规模和内容深圳市横岗XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：40297（不包括地下车库），配套面积：11741.76，客房面积：21590.56，主体占地面积23000平方米。61.2可行性研究结论经过对全国和深圳经济状况的研究分析，以及对2004-2005年产业导向的理解，我司经过详细的市场调研后认为：项目的变更是必要的、可行的、合理的；在目前各种利好因素的作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观的；产权式酒店更适合项目的整体发展与规划；在2004-2006年将该项目投放市场的时机是可行的；考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目的正式运营条件基本成熟；7第二部分市场分析2.1项目投资环境和市场研究2.1.1项目投资环境分析横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起的一个工业卫星镇.自改革开放以来，横岗镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。目前已有初具规模的工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。1990年，横岗镇以其经济、文化等方面的辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；1996年，横岗镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。目前，正在进行的农村股份合作制改革再次使横岗成为人们关注的焦点。横岗镇经过十多年的发展已成为外商竞相投资的宝地。如今，完善的基础设施构筑成良好的投资环境，特有的地理区位优势与港、澳、台血脉相连的人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。尤其是近几年来，横岗镇坚持高起点、高标准改善投资环境，8花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业的底成本优势。龙岗良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，横岗工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2市场研究就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田的购房者，因此先于横岗发展；龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。正线全长32.913公里的地铁3号线将提前至年内动工。连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城的地铁3号线建成后，从福田、罗湖到横岗的距离将大大缩短。深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区的交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE的有利时机，横岗未来的外资工业、商务、旅游等行业都有非常大的发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值的急速提升。就房地产发展趋势而言，横岗目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。相对以前，横岗楼盘规模不大、分布太散、各自为政的形象已经得