住宅EPS工程质量保修协议书.doc

附件及附表附件1工程质量保修书发包人（全称）： xx房地产发展有限公司 承包人（全称）： 为保证 xx项目一期EPS 工程在合理使用期限内正常使用，发包人、承包人协商一致签订工程质量保修书。承包人在质量保修期内按照有关管理规定及双方约定承担工程质量保修责任。1. 遵循的法律、条例、办法1.1.保修工程质量保修应遵循中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、房屋建筑工程质量保修办法及 上海 市有关建筑法律、法规。2.工程质量保修范围和内容2.1.承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担施工合同约定的所有施工承包范围内工程质量保修责任。2.2.凡属于承包人原因造成的各部位的质量问题或其他缺陷，及由于承包人维修造成业主的相关损失，均属于承包人保修责任范围；不属于承包人责任，但是经由双方协商由承包人施工的，承包人应配合维修，费用由责任方承担。2.3.不属于保修范围的情况：1、因使用不当或者第三方造成的质量缺陷，2、不可抗拒力造成的质量缺陷。3.质量保修期根据建设工程质量管理条例及有关规定，自房屋集中交付业主使用之日起计算保修期限并不少于国家及工程所在地有关工程质量管理条例规定的保修时间，包括但不仅限于以下：1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年限；2.屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏：为5年；3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期；4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年；5.装修工程：为2年；6.其他部分：为2年。4.质量保修责任保修范围和保修期限内发生的质量问题，承包人应当履行保修义务，并对因质量缺陷造成的直接损失承担赔偿责任。4.1.保修期间，承包人应派出足够的维修和管理人员常驻现场负责维修工作，认真履行保修责任，做到服务周到，随叫随到，此后应在发包人通知24小时内赶到现场进行维修，履行保修义务，保证维修的质量及效果。承包人需以书面形式向我司指定保修负责人，包括：常驻现场维修联系人： 联系电话： 。以上信息若有变动,需及时书面知会发包人保修管理服务机构，否则发包人有权另请他人代为维修,维修及赔偿费用参照4.2条的相关规定执行。承包人常驻现场维修联系人代表承包人全面负责保修期内各项保修事务的对接及实施工作，包括但不仅限于：现场保修人员管理、钥匙领用、函件签收、保修任务单领取、保修任务的实施安排、为发包人保修服务机构处理重大投诉和索赔的谈判提供专业技术支持、承担经发包人确认的支付客户赔偿款等。4.2.承包人未能及时进场维修或不能维修或未能在发包人指定的合理期限内（参见附件1）维修未好或经过两次维修都未能修好的，发包人有权自行另请他人代为维修并确定价格，所有修复费用及赔偿费用及发包人加收管理费(修复及赔偿费的20)可以从发包人支付承包人的任何款项中扣除，但不等于解除承包人的任何应负的责任。且发包方有权按以下原则对承包方给予处罚： 承包方拒绝维修次数达到10次以上或维修费用达到与合同价格0.5%以上的（且超5万），该单位在本年度不得评为优秀供应商； 承包方拒绝维修次数达到20次以上或第三方维修费用达到合同价格1%以上的（且超10万），取消该承包方一年内参与发包方任何项目的投标资格；如承包方拒绝支付其责任内的维修费用，则纳为不合格供应商。4.3.承包人的施工质量原因，导致业主退房、补偿等全部责任、费用及发包人的损失均由承包人承担。承包人委派人员同发包人委派人员联合与相关业主进行谈判，若承包人同发包人就赔偿的意见不一致时，采取发包人意见。承包人应在发包人通知有关费用的3天内向发包人支付，否则发包人再行加15的违约金从保修金中扣除，并要求承包人补充保修金。4.4.承包人每次维修完毕，应负责将施工现场清理干净并在完成后取得业主和发包人的验收签字，所维修项目如在一年内再次出现同样缺陷的，仍然由承包人保修。4.5.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照房屋建筑工程质量保修办法的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，承包人实施保修。4.6.质量保修完成后，由发包人或发包人委托单位组织验收。4.7.发包人以传真、挂号邮寄或当面寄交签收的方式通知承包人签收维修整改通知单，承包人应在12小时内给予回复并赶到现场组织维修。承包人须在发包人要求或者双方协商一致的时限内完成维修整改，如未按时完成，发包人可直接另行聘请第三方维修。5.保修管理实施要求维修管理及工作要求包括但不限于如下内容：5.1 维修现场管理要求：5.1.1 统一着装和标识：承包人维修人员必须按发包人要求统一着装和标识，使用发包人统一提供的工服、工牌、工具箱（包）,相关费用承包人在投标时应予以综合考虑。5.1.2 承包人所提供的维修服务人员必须提前经过发包人同意并在发包人处备案。 5.1.3 若因为发包人委托维修的任务量剧增，原备案人员无法满足维修要求时，承包人可以临时调用其他维修人员，但必须得到发包人书面认可，否则完成的维修工作发包人有权不予认可。5.1.4 已确定的维修人员承包人不应变动，若确实需要变动，承包人需提前15天向发包人提出书面申请，经过发包人同意后方能更换。5.1.5 承包人维修人员考勤管理规定：l上下班时间：上午9：0012：00；下午13：3018：00。遇紧急情况不论上班或下班，均应按照发包人指令及时处理相关工程质量问题。l除工作日外，承包人常驻现场维修联系人还须按照发包人要求统筹安排现场维修人员节、假日的值班工作，以保证保修项目现场每天都有人员在岗并满足维修要求，必须保证承包人现场维修人员联系电话畅通。5.1.6 本合同所属工程项目，若维修量少、出现质量问题不会对业主正常造成影响、承包人视具体情况可无需长期派人常驻现场的，但应征得发包人同意。5.1.7 对于违反以上5.1.1-5.1.6条规定的，发包人有权另请第三方代为维修,维修及赔偿费用参照4.2条的相关规定执行。5.2 维修及时性要求：5.2.1 发生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故障、门窗不能正常开启等影响业主正常生活的情况，承包人接到发包人通知后（包括电话、口头通知）须2小时内赶到现场进行抢修，并于4小时修复完毕（当发包人另有指定完成时间的，承包人需按发包人指定时间完成维修）。5.2.2 每一住户，无论维修项目多少，全部维修人员均应一次到位，维修量增加时，承包人应根据发包人指令的任务量随时增派维修人员，并按照发包人指定的时间实施并完成维修。5.2.3 日常常规维修任务，承包人接到发包人的派单后，及时安排维修人员并按发包人指定完成时间完成维修工作：l 客户有时间要求的，按客户要求提前电话预约并安排维修；不能按照客户要求实施的，应在客户要求的时间内主动电话沟通，达成一致，确定具体时间，并在发包人保修管理服务机构备案后按约定时间上门维修；l 客户无时间要求的（或有模糊要求的），当天上午的任务，不迟于下午下班前必须完成电话预约；当天下午的任务，不迟于第二天上午下班前必须完成电话预约。5.2.4 无论出现质量问题的责任是否属于承包人，在接到发包人通知后，承包人均应遵守上述及时性要求积极配合进行维修，并在维修过程中与发包人等共同取证、判断责任原因，不属承包人责任的，维修及赔偿费用由相关责任方承担。5.2.5 对于违反以上5.2.1-5.2.4条规定的，发包人有权另请第三方代为维修,维修及赔偿费用参照4.2条的相关规定执行。 5.3维修工作质量要求：5.3.1 承包人应认真履行合同约定的保修职责：工作内容包括但不仅限于：上门查看、业主沟通、确定方案、过程实施、结果检验、签单确认等，工作标准符合应发包人制定的相关规范及管理程序要求。5.3.2 每个项目维修完成后需经业主和发包人验收签字方视为该维修项目本次维修完成，所维修项目超过合同约定保修期限的，按照4.4条的相关规定执行。5.3.3 承包人必须符合发包人的各项维修行为管理规定：承包人违反以上规定的，发包人可按照维修人员不当行为处罚标准（参见附件2）的相关规定予以处罚。5.3.4 若发生因维修人员服务行为造成客户强烈投诉或维修实施中承包人的成品保护工作达不到规范标准及发包人要求（参见附件3），发包人有权另请第三方代为维修,维修及赔偿费用参照4.2条的相关规定执行。6.质量保修金的支付6.1. 一般情况下，保修期满后三十天内发包人返还结算后剩余保修金（扣除由发包人聘请第三方维修的费用及保修违约金）。6.2. 对于涉及防水的土建总包、精装修总包、防水等单位或对于外窗、入户门等工程所在地有特殊保修期规定的（主要为上海），自保修期起算之日起满两年后的三十天内，发包人返还结算后剩余保修金的60%；待整体保修期满后三十天内返还剩余的全部保修金。（均扣除聘请第三方维修的费用、赔偿费及保修违约金等）。6.3.按照4.4条，对于存在延长保修期情况的，自保修期满后的三十天内，发包人返还结算后剩余保修金的60%；待全部的保修延长期满后三十天内返还剩余的全部保修金。（均扣除聘请第三方维修的费用、赔偿费及保修违约金等）。7、其他约定7.1. 保修期间，因承包人保修质量及服务不能满足本协议要求，由发包人另行聘请第三方维修单位维修工程，其决算以发包人与第三方另行协议约定的单项维修单价为准。7.2. 对于责任归属有争议的，双方应友好协商解决或委托鉴定，明确责任归属，鉴定费用由责任方承担。7.3. 工程竣工验收后承包人同发包人委托的物业管理公司按照本工程质量缺陷保修书签订保修协议。如违反该协议，发包人可按本合同规定进行处罚。发包人（公章）： 承包人（公章）：法定代表人： 法定代表人：授权委托人： 授权委托人：附件1：工程维修时间要求标准常见房屋问题维修周期备注裂缝结构类楼板裂缝3天视工程量大小最多可延长至5天柱梁裂缝10天沉降、变形裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天非结构类石材、瓷片面层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天涂料面层裂缝3-5天砂浆抹灰层裂缝5天视工程量大小最多可延长至7天砌体裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天构造、节点裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天沉降裂缝5-7天视工程量大小最多可延长至10天空鼓、脱落涂料、瓷片、石材、抹灰3天视工程量大小最多可延长至5天渗漏屋面3-5天视工程量大小最多可延长至7天外墙3天视工程量大小最多可延长至5天露台、阳台、花槽等3-5天视工程量大小最多可延长至7天门窗、天窗3天视工程量大小最多可延长至5天厨房、卫生间土建3天视工程量大小最多可延长至5天地下室侧壁、挡土墙渗漏5天视工程量大小最多可延长至7天给水管渗漏管道明装1天管道暗装2-3天包括装修恢复排水管渗漏1天线管渗漏2天设备井预埋套管渗漏1天室外地面冒水3天给排水疏通地漏、洗菜盆、洗手盆下水1天水龙头漏水1天更换软管、花洒、水龙头、角阀1天电气工程线路跳闸、短路、漏电故障1天安装暗线2天维修空气开关、漏电开关等1天维修电源插座、电话插头、按钮开关1天维修灯具1天维修居家报警系统1天部品部件室外钢制品生锈、脱焊、脱漆2天栏杆划伤、脱漆、生锈2天/户若需更换可延长至5天门窗类推拉门轮子、锁扣修（换）窗五金1天更换玻璃2-3天更换钢化玻璃可延长至7天更换型材2-3天视具体情况可延长至7天门窗局部脱漆维修1天门窗大面积脱漆维修2-3天入户门油漆、脱皮维修1-2天3天入户门划伤、碰痕1-2天局部、现场维修10天情况严重，需更换或返厂维修入户门变形、起跷1天现场调校5-7天更换或返厂维修入户门五金配件维修、更换1天木制构件室外花架、木桥、木椅10天涉及安全的，要求1天附件2：维修人员过失行为处罚标准序号严重程度维修人员过失行为扣款金额（元）备注固定维修人员（或金地维修工程师）维修实施方1红线区（禁令）在业主未留返修钥匙的情况下非法入户（或露台、阳台、屋面、私家花园等）100元/次200元/次若由此导致客户索赔或其他法律责任，由维修实施方无条件承担2维修人员在客户家里（或露台、阳台、屋面、私家花园等）留下大小便或其他污物100元/次2000元/次若由此导致客户索赔，所有费用由维修实施方无条件承担3维修人员与业主沟通交流时，使用不文明、不礼貌的语言，或与业主争执、争吵100元/次500元/次若由此引起客户强烈投诉按实际情况进行处罚4将业主房间（或露台、阳台、屋面、私家花园等）当作材料仓库100元/次1000元/次若导致客户索赔，所有费用由维修实施方无条件承担5维修工人在业主房间里面（或露台、阳台、屋面、私家花园等）休息100元/次1000元/人.次若导致客户索赔，所有费用由维修实施方承担6未经发包人保修办允许，维修人员承担为业主装修、改造或提供建筑材料、搬运垃圾等有偿服务行为100元/次2000元/次禁令：若导致客户索赔或投诉，所有费用由维修实施方承担1黄线区（不得触犯）维修人员未按规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作50元/次100元/次若引起客户强烈投诉或因为延迟维修而导致的额外损失，按实际情况进行处罚2使用客户洗手间或使用客户水龙头搞个人卫生及清洁工具（即使得到客户许可也不允许）50元/次200元/人.次若导致客户索赔或投诉，其他所有费用由维修实施方承担3维修过程中，未实施维修作业区内及周边的成品有效保护50元/次100元/次业主家装修、家具其它设施若由此受损由维修实施方承担赔偿责任。4维修人员和客户聊与维修无关的话题，打探客户隐私30元/次100元/人.次若引起客户强烈投诉按实际情况进行处罚5维修人员使用客户的拖鞋、毛巾等物品30元/次100元/人.次即使得到客户同意也不允许6未征得业主同意，维修人员进入业主家中进行维修30元/次100元/人.次若导致客户索赔或投诉，其他所有费用由维修实施方承担7在业主家里与其他人员（包括发包人人员、承包人同事及原施工单位维修人员）争执，争吵30元/次100元/次8接受客户任何形式的礼品和馈赠，包括饮用水、香烟等20元/次100元/次即使客户主动提出也不允许9在业主家中进入非维修施工作业的区域20元/次100元/次若导致客户索赔或投诉，其他所有费用由维修实施方承担10维修人员在业主家中，从事与维修工作无关的其它事宜20元/次200元/次包括：抽烟、看报、打骂嬉闹等11维修完毕后维修人员未将施工现场清理干净，留有遗留物（包括灰尘）20元/次100元/次12维修事项有争议时，维修人员未及时反馈现场维修负责人或发包人现场管理人员20元/次100元/次13维修人向业主讲有损发包人的利益及形象的任何言语20元/次100元/次14维修工人中途离开维修现场，未提前向客户说明情况20元/次100元/次15维修工人离开维修现场，业主不在时，未将所有门窗关好，水、电开关关闭20元/次100元/次由此造成的其他一切后果由承包人承担16进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）未穿鞋套，脱鞋入户10元/次100元/人.次1黑线区（严格遵守）维修人员将在发包人领用的物品丢失50元/次另外需要照价赔偿2维修人员在小区内不按照发包人统一要求着装、佩带工牌20元/次擅自更换服装或穿着形式（敞胸、搭肩等），工作服不干净、不平整、有油污、破损、褶皱等。3维修人员在小区里面出现不文明现象20元/次.人维修人员在小区内穿拖鞋、凉鞋、背心或赤脚、挽胳膊、抽烟、赌博、喧哗打架等不。语言不文明，在小区内追逐打闹，在维修现场用工具比划、开玩笑等。4承包人维修人员从发包人保修办公室或物业管理处领用钥匙，未按规定时间归还10元/次20元/次视具体情况5维修材料、工具未在发包人保修办公室指定的地点存放20元/次6维修任务未按指定时间完成，且未提前说明原因20元/次50元/次7非作业时间，现场维修人员不在指定区域休息10元/次8发包人保修办公室组织召开工作会议，承包人相关人员迟到或无故缺席50元/次9承包人维修负责人拒签或拖延签收发包人给予承包人的函件、知会等100元/次10未按照要求进行考勤30元/人.次迟到、早退