中国房地产价格走势回顾与趋势分析.doc

中国房地产价格走势回顾与趋势分析一价格回顾2007年前三季度，住宅价格上升趋势有所加快。全国70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，其中深圳涨幅第一，为15.7%；北海市居第二，为12.1%；北京位列第三，为10.1%。70个大中城市二手住宅价格前三季度上涨6.6%。大家知道从98年以来，中国房地产市场已经出现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮是2007年。在2007年，中国大中城市的房价终于从个别区域上涨过渡到普涨阶段，消费者的心态也随着房价变动而发生着微妙的变化，在7月份之前，消费者的房地产买入信心值随着房价上涨而上升，但是在7月之后，房价升幅超过了普通百姓的心理承受和实际承受能力，同时消费者也开始倾向于认为房产已经在失去其投资价值，买入信心值开始随着房价的上升而下跌，最终在年末国家宏观调控趋势日趋明朗的背景之下，以88.1的最低值收官。2007年哪些因素是使国内房价开始出现爆发式增长的呢？（一）是中国经济持续快速增长，这是构成房价上涨的主要原因，也是最基本的原因。（二）居民收入水平的提高，对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求。住宅档次的提高，使得住宅建设成本增加，带来了房价的上涨。（三）近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素，部分城市对个人买房需求估计不足，新建商品住宅供不应求。从总量上看，房子供应量在增加，但比不上市场需求量的增加。土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少，是导致房屋供应量减少的两大因素。据统计，2004年、2005年北京公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米，均是当年销售面积的五分之一；2006年的数据是824万平方米，仅是当年销售面积的36%。（四）是人民币升值的压力，最终导致人民币资产的重新估值。这也是全国房价上涨的原因之一。（五）个别发展商为了追求更大的利润，大肆进行市场炒作，炒入世、炒申奥，各种炒作概念层出不穷，误导消费者进行不合理的住房投资，在一定程度上也拉动了房价的上涨。其中，有些人为因素造成的房价上涨是不正常的，如概念炒作、地价升高等。但到2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。二趋势分析2008年11月11日，国家发改委网站发布的数据显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点，环比下降0.3%，这已是第九个月出现环比下降。而从新建住房销售价格看，深圳同比大跌了15%，继续占据跌幅榜首位。数据显示，新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口13.6%、银川9.8%、温州8.4%、金华8.1%和丹东7.5%；同比价格下降的城市有11个，主要包括：深圳-15.0%、广州-7.4%、重庆-3.5%、昆明-2.9%和惠州-2.8%。环比价格上涨的城市有21个，主要包括：湛江1.9%、温州1.0%、长春、贵阳和西宁均为0.8%；环比价格下降的城市有35个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-2.5%、广州-1.8%、桂林-1.4%、厦门-1.2%和襄樊-1.1%。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1%以上的城市有3个，包括：湛江3.6%、济宁2.0%和温州1.2%；环比价格下降的城市有32个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-2.8%、大理-1.8%、广州-1.7%、南充-1.4%和厦门-1.1%。早去年在三月份，温家宝总理预言般指出2008年可能是中国经济最为困难的一年。国家宏观房地产政策收紧，终于使连续数年高速增长的房地产市场慢下了脚步。2008年我国主要城市房地产市场普遍低迷，出现供过于求、产品滞销的局面，业界称之为拐点。一线城市房地产市场降价销售已经成为众多发展商的普遍选择。最近，美国金融危机愈演愈烈，导致全球经济危机，使世界经济秩序由热变冷。世界金融变局对中国经济的影响日益明显，让高速增长中的中国经济得以放慢脚步，各行各业都面临选择和放弃，面临升级和改造。国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期，金融海啸影响下中国房地产价格面临的“新拐点”。在未来一两年，中国房地产业面临宏观金融政策加速紧缩，税收“民松企紧”的趋势。除个别地区外，房地产市场投资下行是必然趋势，房价会继续下跌，可能会持续一段时间，但在政府的有力调控下不会出现房地产泡沫。房地产开始出现复苏的迹象，进而全面回暖，可能需要到2010年以后。理由如下：（一）中国为了抵抗这次经济危机，国务院出台的扩大内需“十项措施”，保持宏观经济平稳增长，直接和间接地有利房地产市场。扩大内需，带动经济发展，居民收入不断增加，城市化进程加快，人们会对生活环境有改善要求，房地产市场存在刚性需求，人们便有买房意愿强烈，对房价具有一定的支撑。这在一定程度上会刺激房地产出现复苏的迹象，进而全面的回暖。（二）目前，从中央到地方政府已表态要对房地产市场伸出援手，货币政策也进一步放松，但对于房地产资金压力的缓解十分有效。而为了及时稳定房地产市场，中央政府在出台相关政策的同时，也开始要求开发商主动调整以适应当前市场形势。在信贷方面将会逐步宽松，估计趋紧的房地产企业信贷方面可能也会放松，有助于住房保障投资。（三）中国政府在中共“十七大”之后将会按照建立“和谐社会”的总要求，改变过于温和宽松的房地产调控政策，进一步加大房地产市场调控力度，逐步放弃房地产支柱地位政策（已实施八年），以避免经济危机和社会危机（房奴问题）的发生，避免国家长期竞争力的降低，推进城市化的进程和可持续发展，今后不再把“老百姓的买房钱”，作为提高政府财政收入的“支柱地位”来源、作为让极少数人暴富的源泉，也有利于反腐败（官商勾结问题）。中国未来还会出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度（例如提高土地增