硕士学位论文-我国商业银行个人住房贷款风险问题研究.doc

摘 要随着住房制度改革的深化和住房需求的增长，近年来我国商业银行的个人住房抵押贷款业务迅速发展起来，19982008年的年平均增长率达到70%，远远超过同时期金融机构各项人民币贷款的增长率。截至2009年3月末，我国个人住房抵押贷款余额已经达到3.5万亿元，成为商业银行的主要贷款业务之一。个人住房抵押贷款不仅满足了居民的房产需求，也为各商业银行调整信贷结构、增加经营利润提供了有效的途径，但是随着它在商业银行贷款余额中比重的日益提高，再加上它与房地产市场价格和金融市场存在密切相关性，其风险对银行整体经营的威胁也越来越大。2007年，我国物价不断上涨，通胀压力不断增大，央行为了将CPI控制在可接受的范围内，不断上调利率，这两方面共同作用大大增加了借款人的财务负担,而近些年房价的过快增长远远超出了居民的承受能力，一旦房价下跌，就可能使潜在的借款人风险、抵押物风险等转化为现实风险。因此，如何有效地解决银行面临的个人住房抵押贷款风险，建立有效地风险防范机制，对于银行来说，显得尤为重要。在美国次贷危机爆发的背景下，本文通过对我国商业银行个人住房贷款的风险进行详细分析，揭示影响个人住房贷款的因素和形成原因，进而为我国商业银行个人住房贷款业务建立起一个多层次的风险防护网提供一些建议。本文共分为五章，第一章为引言，首先介绍本文的研究背景，然后总结了国内外关于个人住房贷款风险管理的研究成果，提出本文的研究框架；第二章主要是对我国商业银行个人住房贷款发展的动因以及发展的现状进行阐述；第三章阐述了我国商业银行个人住房贷款的风险及成因，主要从影响个人住房贷款风险的因素和个人住房贷款的成因两个方面进行分析；第四章分析了美国次贷危机爆发的原因，从中汲取教训，总结出美国次贷危机对我国商业银行在个人住房贷款方面的警示；第五章是在个人住房贷款风险充分分析和美国次贷危机的警示基础上，对我国商业银行个人住房贷款风险的控制和防范提出一些建议。关键词：个人住房贷款，商业银行，市场风险，风险管理ABSTRACTDue to deepening the reform of Chinese housing and increasing house demand, the commercial banks have got the great development of the individual housing mortgage loan in recent years. The data show the average annual growth rate reaches 70 percent from 1998 to 2008, much higher than the growth rate of all RMB loans of the same period in financial institutions. Besides, to the end of the march of 2009, the individual housing mortgage loan balance has attained as much as 3.5 trillion RMB. The individual housing mortgage loan not only meet the housing needs of the residents, but also for the commercial banks adjust the credit structure, increase in operating profit to provide an effective way. As it is increasing proportion in the balance of loans in commercial banks, the individual housing mortgage loan is vulnerable to the fluctuation of the real estate market prices and finance markets, which will induce risks to the whole banking. In 2007, price rose rapidly, the central bank kept raising interest rates to slow the CPI in an acceptable range. The combined effect increased borrowers financial burden, on the other hand the quick growth of housing price is far beyond the residential afford ability in recent years, if the housing price falls, the potential risks of individual housing mortgage loan will become real. Therefore, it is particularly important to effectively manage the risk of the personal housing mortgage loans and establish the risk prevention mechanism for the banks.In the background of U.S. sub-loan crisis, the paper analyses the risks of individual housing loans, reveals the impact of the factors and causes of the risks of individual housing loans, then gives some advice on establishing a multi-level net of the risks protection. The paper has totally five Chapters. In Chapter 1, the first part tells the background and meaning of the thesis, the second part sum up the results of research on risk management of the individual housing loans at home and abroad. Chapter 2 mainly introduces the development of the individual housing loans. Chapter 3 mainly introduces the risks of the individual housing loans. Chapter 4 analyses the causes of the U.S. sub-loan crisis. Chapter 5 make some suggestions on the risks of the individual housing loans in chinas commercial bank.I hope, through this paper, we can offer some policies or advices to the development of the individual housing loans in chinas commercial bank.Li Jun (International Trade)Directed by Prof. Qian JiandiKey Words：Individual Housing Loan, Commercial Bank, Market Risk, Risk Manage III目 录第一章 引 言1第一节 研究背景及意义1第二节 国内外相关研究文献回顾3一、国外相关研究文献回顾3二、国内相关研究文献回顾5第三节 论文结构与创新点7一、论文结构7二、论文的创新点7第二章 我国商业银行个人住房贷款的发展现状8第一节 我国商业银行个人住房贷款的发展动因8第二节 我国商业银行个人住房贷款的发展现状10第三章 我国商业银行个人住房贷款的风险及成因分析13第一节 我国商业银行个人住房贷款的风险13一、商业银行个人住房贷款风险的涵义13二、个人住房抵押贷款存在的主要风险13第二节 影响我国商业银行个人住房贷款风险的因素25第三节 我国商业银行个人住房贷款风险成因分析28一、银行观念的误导、个人住房贷款管理体制不完善28二、风险控制和防范制度存在缺陷29三、信息不对称、逆向选择与道德风险30四、外部环境不完善31第四章 美国个人住房贷款风险的警示33第一节 美国次贷危机爆发的原因33第二节 美国次贷危机给我国的警示35第五章 我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施37第一节 全面构建商业银行风险管理体系37一、加快培育新型风险管理文化37二、构建商业银行风险管理的三道防线37三、商业银行风险组织结构设置模式的改进38四、加大开发力度，尽快提高风险的计量水平38第二节 构建个人信用管理体系39一、构建个人信用体系的主要措施40二、发展信用管理行业42第三节 提高银行自身业务管理水平43一、加强贷前管理43二、建立严格的贷款管理制度和考核制度44三、开展个人住房贷款风险研究与人才队伍建设44第四节 发展商业银行个人住房贷款证券化44一、个人住房贷款证券化的意义44二、开展个人住房贷款证券化的主要措施45第五节 加大个人住房贷款产品的金融创新46一、提高贷款融资比例方面的金融创新46二、丰富还款方式方面的创新47三、创新住房消费贷款品种，不断适应市场需求47四、完善个人住房贷款担保制度48结 论49致 谢50参考文献5155上海海事大学硕士论文 我国商业银行个人住房贷款风险问题研究第一章 引 言第一节 研究背景及意义随着我国从1997年开始逐步取消福利分房制度和住房消费的货币化全面推行，各商业银行纷纷开展个人住房抵押贷款业务，为城镇居民购买个人住房提供了金融支持。在十多年的发展历程中，个人住房抵押贷款作为帮助人们“圆住房梦”的主要融资方式逐渐被城镇居民所接受。由于购房一次性支出金额巨大，与居民收入流的分布不相匹配，因而通过住房抵押信贷解决居民购房时资金不足的问题，对于住房消费有着特殊的意义。近年来，随着我国房地产市场的快速发展，有关法律、政策法规的不断完善，以个人住房抵押贷款为主的房地产金融得到了迅猛的发展，见表1-1和图1-1、图1-2。表1-1 我国个人住房贷款余额及各项贷款总额一览表（单位：亿元）年份个人住房贷款余额（A）同比增长速度（%）各项人民币贷款余额（B）A/B（%）199719074914.10.251998426124.2186524.10.4919991358218.7893734.31.4520003684.45171.3199371.13.7120015597.9551.93112314.74.9820028258.1847.52131293.96.29200311779.7442.64158996.27.41200415922.335.17178197.88.94200518424.915.72194690.49.4620062250622.15225347.210.0200729624.8931.6327800010.66200833073.4311.64303394.6510.9数据来源：19982008年中国统计年鉴；20012009年中国人民银行货币政策执行报告。图1-1 19982008年我国个人住房贷款余额增长率变化趋势 图1-2 19972008年我国个人住房贷款余额占总贷款余额的比值可以看到，住房制度改革开始时期个人住房贷款的增长速度每年都在120%以上，经过国家有关规范管理政策的出台和调整后，个人住房贷款的增长速度虽然有了明显下降，但是仍稳定在30%左右，进入了快速平稳发展时期。个人住房贷款余额占全部金融机构贷款余额的比例逐年上升，从2006年开始已经连续三年超过10%。可以说，个人住房贷款已经成为我国居民消费贷款的最大支出，在国民经济和金融体系中的影响力越来越大，风险也在这个市场中逐渐累积。商业银行提供了我国绝大部分个人住房抵押贷款，也因此承担了我国个人住房抵押贷款市场的绝大部分风险。截至2009年3月末，我国金融机构发放的个人住房抵押贷款余额为3.50万亿元，同比增长10.6%，约占各项人民币贷款余额的10%。从国外的情况来看，各国房地产抵押贷款占金融机构贷款总额的比重是较高的，一般在10%20%，如加拿大为15%20%，英国为20%25%。虽然不能简单比较，但是在未来较长时间内，我国个人住房抵押贷款仍具有很大的发展空间，而个人住房抵押贷款也将成为我国银行金融机构信贷投向的重要方面。资料显示，2009年3月末，个人住房抵押贷款余额为3.50万亿元，而同时期房地产开发贷款的余额仅为2.17万亿元，个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。但是，在大力开展个人住房抵押贷款的过程中，诸如借款人信用风险、抵押品贬值风险等各种风险也伴随着存在，如果对风险没有深刻地认识并加以控制，风险的积聚将会严重威胁银行信贷资产的安全，而且对银行资金体系的稳健运行将造成不利影响。从西方国家金融界近几十年的情况看，银行危机或金融危机频频发生，如日本的“住专”，及2007年爆发的席卷全球的美国次贷危机等都存在一个共同特点，即个人住房抵押贷款的健康发展对国民经济的发展有着至关重要的影响。随着国内住房价格的非理性上升，社会上关于“房地产泡沫”的争论愈演愈烈。而美国“次级贷”危机的爆发及其对全球经济体产生的广泛影响更加重了人们对“泡沫”破裂的恐惧。面对国际上投资者和金融机构的巨大损失、个人住房抵押贷款借款人所面临的困境以及由此带来的社会经济问题，作为我国提供个人住房抵押贷款绝对主力的商业银行应该引起足够的警觉，清楚的认识自身所处的环境和发展状况，汲取他国的经验教训以便及早化解风险，防患于未然。因此，研究个人住房抵押贷款的发展，分析影响个人住房抵押贷款发展的因素，构建我国商业银行个人住房贷款风险管理体系，对我国商业银行个人住房贷款健康发展有着非常重要的意义。第二节 国内外相关研究文献回顾一、国外相关研究文献回顾风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet 所做的博士论文风险与保险的经济理论中：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客体表现。”而风险的管理是为投资决策服务，目的在于防御风险，创造更高收益。目前国外学者在住房抵押贷款领域的研究已经相当成熟，研究的角度和发展趋势主要体现在以下几个方面：1.个人住房贷款风险与贷款价值比（Loan To Value Ratio即LTV）的关系研究Quercia和Stegman（1992）对以前的研究进行综述后认为，住房净资产与住房价值比率或贷款与住房价值比率影响着借款人的违约决策。当前大多数学者认为借款人净资产应该是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值，同时还应当考虑借款人的预期。Kau和Kim（1993）得出的结论相同，他们认为是用LTV而不是用个人的相关特征如房屋所有人的流动性资金来解释违约的发生。研究发现，贷款特征对违约率的影响比较明显。有研究表明，当LTV从80%下降到60%时，最大违约概率从0.037下降为0.006。大部分研究都指出LTV上升时，违约率就上升，而且LTV对贷款风险影响重大。但是究竟LTV数值为多少时个人住房抵押贷款最合适、风险最小，目前没有一个明确的结论。2.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险的关系研究Stiglitz和Weiss（1981）对信贷市场中存在的信息不对称进行分析，他们认为提高利率来消除超额需求的做法会迫使从事低风险投资项目的贷款申请人退出贷款市场。Lisa（2000）研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率个人住房抵押贷款的选择问题。在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡，高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则会选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外，其他因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额放出的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。Robert（2003）认为由于个人具有异质性风险特征，在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备很容易产生道德风险。因此个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。3.个人住房抵押贷款违约风险的特征因素研究Gau（1978）利用因子分析和回归分析法，建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评论标准。其资料来源是由两家保险公司提供，研究期间从1967年到1974年6月止，从所有违约与非违约借款人中随机抽取212笔违约样本与873笔非违约样本。解释变量采用二分法，即数值非0即1，利用主成份分析法从64个变量中提去了28个因子，为了识别因子间的相对重要性，用逐步回归分析方式从28个因子中提取17个因子来建立判别函数，然后用这17个因素进行聚类分析将样本分为六类，并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款人过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人的职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。Wilson（1995）应用19921995年加利福尼亚州的数据估计了损失函数。他们发现，驱使借款人违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规模和县区等因素。4.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险随着对住房抵押贷款违约行为研究的深入，以期权理论来解释这一行为逐步形成了权益假说。主要代表学者有Kau（1998）把违约看作是一种合理的决策，他们认为当住房价值（资产净值）降低到低于抵押贷款价值时违约就会发生。把策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权，即将住房卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权，并从“经济人”的角度来考察违约选择的合理性。Deng（2000）提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架，并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。由于交易成本数据无法获得，因而借款人是否采取了理性违约选择无法直接验证。因此，国外许多文献的关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论。Foster将“准理性”违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本，借款人有能力付款，并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。Springer、Capozza将期权理论与违约实证研究联系起来，来验证交易成本的重要性，研究发现个人住房抵押贷款违约事件是否会发生，交易成本和突发事件起着非常重要的作用。YonghengDeng用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还的风险，他们指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。因此，国外学者在个人住房抵押贷款违约风险和模型定量分析等领域的研究都取得了富有成效的成果。二、国内相关研究文献回顾我国个人住房抵押贷款一级市场还刚起步不久，市场运作还不规范。商业银行自行制定一套标准，相互间缺乏一致性和协调性，就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务基础资料登记也不规范，反映借款个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，信息失真严重。从目前收集的大量中文文献来看，学者对商业银行个人住房贷款风险的研究主要集中在定性分析方面，而应用定量模型进行实证分析的文献则十分缺乏。从梳理文献结果来看，当前国内对个人住房贷款的研究主要集中于以下方面：1.刘春红（2000）选取了上海某银行170个样本，其中违约样本84例，非违约样本86例，利用SPSS统计软件对个人住房抵押贷款违约风险进行了实证分析，结果表明在各变量中对贷款人的违约状况有显著影响的有：家庭月收入、首付百分比、还款收入比、购房能力和还款承受力。她认为可以通过建立一套适合在中国推行的个人住房抵押贷款证券化的模式来防范个人住房抵押贷款违约风险，其次她还提出个人住房抵押贷款的担保与保险应分别面向不同的收入群体，较低收入者购房可以申请政府担保，较高收入者则采用保险。此外她还提出了一种新的贷款模式“租者有其屋”贷款计划，将租房与购房有机结合。2.陈则明、吴光伟（2001）认为导致中国个人住房抵押贷款违约风险的发生除了借款人经济能力不足外，借款人与其他主体的矛盾，如住房质量、虚假广告宣传、房屋预售中不能按时交付等是导致当前中国个人住房抵押贷款违约的几个重要因素。由于中国房地产市场还不规范，使房地产市场的很多风险通过房地产抵押贷款最终传递给了银行。3.刘萍（2002）概括了个人住房抵押贷款业务中银行面临的六种风险形式，即利率风险、购买力风险、房地产市场风险、流动性风险、抵押物风险和信用风险。她认为导致个人住房抵押贷款风险产生的根源在于：第一，住房金融承担了国家财政的部分分配职能；第二，住房产业政策长期目标的短期化；第三，住房福利政策的金融化操作尚未形成；第四，政策上未能建立有效的住房金融风险规避机制。4.汪利娜、张其光等人（2002）在对比国外在贷款证券化研究的基础上，认为中国抵押贷款市场存在着许多“先天不足”，如我国的个人信用制度不健全，居民收入的多元化、不透明使商业银行很难把握其资信等情况。因此，他们认为我国证券化应做以下探索：第一，在中国人民银行的监管下，通过立法，成立全国性的抵押证券公司；第二，就抵押证券公司的发展战略而言，在起步阶段，应借鉴香港和加拿大的经验，尽早地推出抵押贷款保险计划。张云介绍了住房抵押贷款证券化的国际经验，认为政府在住房抵押贷款证券化的过程中应该起到重要作用，甚至是主导作用。另外要制定统一的住房贷款标准，促进住房贷款标准化机制的完善，避免抵押贷款一级市场的风险问题。5.张红、谢东海等人（2002）研究了住房抵押贷款提前还款违约风险，分析了提前违约风险的产生机理，认为我国首先应该从法律上对提前违约风险进行清楚地界定，同时提出一些具体措施以防范个人住房贷款提前违约风险。6.侯新贷等人（2002）从保险的角度研究了个人住房抵押贷款的违约风险，分析我国个人住房抵押贷款保险的现状，并提出我国在降低保险费率、加大保险和个人住房抵押贷款之间配合方面一些具体措施。7.王福林（2004）对个人住房抵押贷款违约风险影响因素进行了实证研究。他运用杭州市某国有商业银行1025个正常贷款样本和836个违约贷款样本，利用SPSS统计软件中的因子分析、判别分析、聚类分析和Logistic模型对调查数据进行分析，结论表明：影响个人住房抵押贷款违约风险最大的是房地产投资特性因子、区域经济因子和住房建筑面积因子。他认为应逐步建立适合中国国情的个人信用评级制度，规范市场信息传递机制；建立个人住房抵押贷款双层担保体系，缓解银行面临的违约风险压力；加快个人住房抵押贷款二级市场建设。国内的研究文献大量集中在对个人住房抵押贷款所面临的违约风险进行定性研究，仍十分缺乏定量和实证研究成果。因此借鉴国外经验，以国外先进的理论成果对我国个人住房贷款的违约风险进行专门定量和实证研究，加强对我国个人住房贷款违约风险管理问题的研究就显得十分迫切和必要。同时也应当看到，近年来我国商业银行个人住房贷款违约风险日渐放大，已经积累了一定样本，为开展个人住房贷款违约风险实证研究创造了有利条件。第三节 论文结构与创新点一、 论文结构选题及研究意义我国商业银行个人住房贷款的发展现状我国商业银行个人住房贷款的风险及成因分析美国个人住房贷款风险的警示风险的种类次贷危机给我国的警示我国商业银行个人住房贷款风险的防范措施风险的成因分析次贷危机爆发的原因图1-3 论文结构图二、论文的创新点在美国次贷危机爆发并引致全球金融危机和经济危机的背景下，研究我国商业银行个人住房贷款风险有着重要的现实意义。本文通过对影响我国商业银行个人住房贷款的风险因素和形成原因进行分析，进而对我国商业银行个人住房贷款业务的各种风险的风险程度进行细分，并结合美国次贷危机对我国的警示，为我国商业银行个人住房贷款建立起一个多层次的风险防护网提供一些建议。不足之处在于对各种风险成因的重叠交织情形没有进行必要的探讨，同时在实证分析方面有所欠缺，这些都是本文今后改进的方向。第二章 我国商业银行个人住房贷款的发展现状个人住房抵押贷款是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿还贷款本息。住房抵押贷款主要包括以下三类：第一，政策性个人住房贷款，主要包括住房公积金贷款；第二，商业性个人住房贷款，按揭贷款是其典型形式，即指借款人在支付首期规定的价款后，由贷款银行支付其余房款，而将所购买不完全产权的商品房作为履行债务担保抵押给贷款银行的消费信贷方式。按揭具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指借款人将物业的产权转让于贷款人（银行）作为还款保证，还款后，贷款人将物业的产权转让回借款人。在此期间，借款人需要按照合同中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。当借款人违约时，银行有权取消住房的抵押赎回权，可以拍卖住房，拍卖所得的款项优先抵偿未偿还的贷款本息。第三，个人住房组合贷款，指政策性和自营性两种贷款方式相结合的贷款方式，是银行在为房改单位的职工发放政策性个人住房贷款时，如果这笔钱不足以支付房款，银行向借款人同时发放自营性贷款来弥补购房款的不足。本文主要围绕第二种贷款类型，即商业性个人住房贷款展开论述。第一节 我国商业银行个人住房贷款的发展动因我国个人住房贷款产生于20世纪80年代，目的是配合住房体制改革，逐步变福利性住房消费为货币性住房消费，但是由于住房制度改革进程、居民收入水平等诸多客观条件的制约而发展缓慢，到了90年代后期，为配合政府刺激消费、扩大内需的政策，以实现经济增长目标，国家加大力度启动并推广以个人住房贷款为主的消费信贷，使之出现了较好的发展势头。发展动因主要有：（一）我国国民经济的持续增长根据世界银行研究报告，住房需求与人均GDP有着非常密切的相关性，一国房地产业在人均GDP达到300美元时起步，增至1000美元时，进入稳定的快速增长期。2003年我国人均GDP超过1000美元，根据2008年国家统计局公布的最新数据，我国人均GDP已经超过3262.75美元。另外，消费信贷规模的大小是以人均可支配收入为基础的，人均GDP越高，相对于GDP总额和居民消费总额的信贷规模就越大。2008年我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达217885亿元，同比增长26.3%,城镇居民人均可支配收入1980年为477.6元，2008年已达到15781元，为住房消费的实现提供了物质保证。20022008年我国城乡居民人民币储蓄存款余额和城镇居民人均可支配收入及其增长速度如图2-1、图2-2所示。数据来源：中华人民共和国国家统计局图2-1 20022008年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度数据来源：中华人民共和国国家统计局图2-2 20022008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度（二）我国城市化水平快速提高的带动伴随着经济的发展，我国的城市化进程日益加快。城市化水平的快速提高，有效地促进了以个人住房贷款为主的消费信贷需求增长。国家统计局的报告指出，改革开放以来，我国城市化水平快速提高，城市数量2008年末达到655个，比1978年增加462个。根据统计资料可知，1990年我国城市化水平为26.4%，2008年末我国城镇人口达到6.0667亿人，城市化水平为45.7%，每年新增城镇人口超过1500万人，这部分新增城镇人口对住房的巨大需求也就意味着对个人住房抵押贷款的巨大需求，从而带动了以个人住房为主的消费需求增长。（三）我国居民消费观念的转变中国人的传统文化中崇尚的美德是节俭，消费观念是量入为出，金钱观念是欠债还钱，“无债一身轻”，负债被视为沉重的心理负担，超过了它作为金钱负担的本质而存在，传统上大众心理上对“寅吃卯粮”有种本能的歧视和排斥。这种自我积累型的滞后消费观念，导致我国居民储蓄期过长，储蓄率不断提高，不断将购买力推迟，有效需求成长速度与生产扩张速度相比过慢。随着对外开放与交流的日益深入，我国有越来越多的居民接受信用消费观念，特别是文化素质较高，有稳定收入、又有消费欲望的年轻人，成为我国信贷消费的主体，也必然会成为个人住房贷款的主力军。（四）金融体制改革，商业银行扩大服务领域从商业银行经营的角度看，消费信贷是银行拓展业务的空间、谋求自身利益的产物。我国实行金融体制改革后，随着国有商业银行的相继上市，商业银行逐渐成为自主经营、自负盈亏的市场主体，围绕着市场需求，提供有效的金融服务，努力实现利润最大化，成为商业银行经营的目标。商业银行也面临着扩大市场份额和增加经济收入的双重任务，开展金融创新、扩大业务范围，将业务从生产信贷扩大到消费信贷，是商业银行在新的条件下的必然选择。据统计局统计资料显示，19982008年我国房地产开发投资年平均增长率为23.3%。随着住房市场购买主体从集团转为个人，这些年来我国个人住房消费贷款得到了空前的发展，从2001年末个人住房贷款余额的5597.95亿元，到2009年3月末的3.5万亿元，增长了5.25倍，相应的个人住房消费信贷也得到快速拓展。第二节 我国商业银行个人住房贷款的发展现状我国的住房抵押贷款制度是伴随着住房制度改革和金融体制改革的不断深入，以及房地产市场的日趋成熟而逐渐完善和发展起来的。与国外相比，我国的个人住房信贷市场启动较晚，但是发展速度还是较快的。随着我国市场经济改革的不断深化和住房分配货币化制度的实施，住房逐渐恢复了其固有的商品属性，进入到流通市场。我国的住房金融应运而生，从供、需两个方面支持和推动房地产市场的形成与发展。个人住房信贷从需求方拉动市场，近些年来发展十分迅猛，同时也为刺激住房消费、扩大内需、拉动经济增长发挥了重要作用。从整体上看，我国个人住房贷款市场及业务发展有以下特点：（一）个人住房消费迅速增长国家鼓励发展个人住房消费信贷政策放宽后，个人住房消费贷款实现了跨越发展。个人住房消费信贷已成为最主要的消费信贷形式。1997年全国个人住房消费信贷余额仅为190亿元，到2008年增加到33073.43亿元，是1997年的174倍。但是各地发展态势不平衡，发展较快的地区多集中于东南沿海，中西部地区虽有起色但仍较落后。既便如此，我国个人住房信贷仍具有巨大的市场发展空间。纵观市场经济发达国家，住房金融在国家金融中占有重要地位，尤其是个人住房贷款占商业银行贷款的比重达到20%40%，而我们的贷款规模刚达到10%。根据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6增加到12.5（建筑面积为25），此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将增加到6.3亿，我国住房市场存在巨大的潜在需求，需要住房贷款提供更有力的支持。据测算，个人住房贷款要在信贷总额中至少要占30%40%，才能实现住房消费拉动经济增长的目标。以上数据表明，我国个人住房信贷市场仍具有巨大的发展空间，须大力发展。（二）个人住房信贷市场不完善与国外发达国家相比，我国的个人住房信贷市场还基本上处于初级阶段。从市场构成看，余额存量小，市场主体单一，除去商业银行外，其他贷款主体未能形成有效补充；由于主、客观因素的种种制约，房地产交易一级市场不完善，住房信贷的二级市场更是落后；从环境制度看，我国个人信用制度尚不健全，相关法律法规建设滞后，保险品种单一。信贷审核时，银行只是根据申请人自己传递的信用信息做出判断，对个人传递的信息难以核实，也难以面了解等等因素，加大了个人住房贷款的风险，也制约了住房金融的进一步健康发展。（三）银行信贷服务水平的提高由于个人住房贷款资产的优良性，使得个人住房贷款市场竞争十分激烈。银行业面临着来自内部“存贷差”和同业竞争的双重压力，纷纷立足于开发消费贷款品种、提高服务水平占领市场，由此出现了新的贷款模式，如房地产商通过与银行联手推出“开发商贴息委托贷款”，对购房者发放贷款。这种模式的前提是开发商要有一定的资金实力，商业银行不仅可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入。开发商不仅实现了提前销售，而且还解决了开发资金的问题，不失为一种创新模式。另一方面，实力雄厚的开发商对银行金融服务的要求也越来越高。具有良好开发业绩、实力强的大型和特大型房地产开发企业一般较重视自身品牌建设，他们从自身降低开发成本的角度出发，对银行金融服务的要求也越来越高。为了服务好开发商，银行一方面压缩了获利空间，另一方面银行降低了审批的门槛，使面临的违约风险加大。（四）个人住房消费信贷风险增加个人住房消费信贷的不规范发展潜伏着巨大风险。第一，风险显现不充分。我国个人住房贷款开展的时间不长，绝对数字相对较低，但相对数字增长较快。一旦我国住房价格回调过大，个人消费住房贷款的呆坏账比例就会快速升高。第二，缺乏风险转移机制。我国个人住房贷款的形式主要是抵押贷款，形式单一，束缚了购房者对住房消费贷款的选择。个人消费信贷需求庞大及抵押、担保政策不配套也可能带来风险。住房抵押贷款二级市场还未真正形成。二级市场的缺乏造成证券化程度低，融资工具缺乏，银行不能通过转让债权的方式来转移资金风险。第三，个人住房消费信贷法律、法规不完善带来的风险。第四，投资性购房比例偏大带来的风险。目前，上海、北京、杭州投资性购房比例大约达到20%，而在国际上这一比例到达20%就认为是房地产泡沫。以上风险若不及时采取防范措施，当危机集中爆发时，将给我国住房金融和房地产业带来巨大的损失。第三章 我国商业银行个人住房贷款的风险及成因分析第一节 我国商业银行个人住房贷款的风险一、商业银行个人住房贷款风险的涵义通常的个人住房抵押贷款风险是指发放个人住房抵押贷款银行和其他金融机构由于各种原因的影响，而不能根据约定按时足额收回贷款本金和利息而产生损失的可能性。这实际上是指狭义风险的定义，从更广泛的角度来看，其涵义还包括不能按时收回本息对金融机构、金融体系乃至国民经济造成损害的可能性。要完整理解住房抵押贷款风险的涵义，需要把握以下几点：第一，需要明确的是，在本文中主要是从个人住房抵押贷款的提供者，即商业银行和金融体系的出发点来对个人住房抵押贷款的风险进行研究。第二，个人住房抵押贷款的风险包括不能按时收回利息的情况。也就是说，即使金融机构能按照约定按时收回本金而不能收回或按时收回利息的可能性。这里所说的风险实际是对确定性的预期利益的损失。按照金融机构与借款人的协议，对金融机构而言，利息已经包括在到期应收回的款项中，这就是其一种确定性的收益，当这种收益的实现遇到困难时，其实质与本金不能按时足额收回的情形是一致的。最后需要说明的是，个人住房抵押贷款风险是金融风险的重要组成部分，具有金融风险的基本特征，尤其具有较大的扩散性，一旦几家金融机构同时发生风险极可能对金融体系乃至宏观经济造成巨大冲击。二、个人住房抵押贷款存在的主要风险我国商业银行开展个人住房贷款业务在获取收益的同时，也必然面临着经营风险，但是由于个人住房贷款涉及个人、房地产开发商、银行等多个主体，贷款面广、回收期长、金额小以及与房地产业紧密联系等等原因，使得个人住房贷款风险具有独特性。虽然目前我国商业性个人住房贷款的不良贷款率不到0.5%，但是根据国际经验个人住房贷款风险暴露期通常为38年。我国开展个人住房贷款比较晚，并且我国人均储蓄率很高，再加上我国房地产价格没有真正的下跌过，所以现在还没有到个人住房贷款暴露期，本文认为个人住房贷款风险之所以还没有在我国大面积爆发主要基于以下原因：首先，我国开展个人住房抵押贷款业务时间较短，风险还没充分显现出来；其次，发展个人住房抵押贷款初期的贷款者都相对比较优质，具有较高的支付能力；再次，最近几年房地产价格一直处于上升阶段，个人房地产权益积累也超过财务支出，因此，贷款者也不愿意违约；最后，我国开展的个人住房抵押贷款的这几年，住房利率一般都偏低，因此不易出现违约。（一）借款人风险借款人风险是指借款人不能按期偿还住房抵押贷款本息，以违约来放弃抵押房产，给抵押贷款者带来经济损失的可能性。主要包括：1.被迫违约风险被迫违约是指借款人由于自然原因或社会原因等不可抗拒的原因而发生财务困难，导致的无法按时偿还贷款本息，被动的违约。通常情况下，人们未来的工作、投资经营等收益的情况具有不可预见性，而住房信贷的期限长达十几年。在十几年的还款期内，借款人的经济实力变化趋势无法准确预计，若出现某种原因，如意外伤害、疾病等导致伤残、丧失工作能力甚至死亡，或者出现某种社会原因，如借款人所在单位倒闭、撤销、被兼并、裁员等无法抗拒原因而致失业或收入大幅度减少，造成借款人无力继续归还住房贷款，被迫放弃还款计划而给银行信贷资金造成风险。目前，我国商业银行在发放贷款时，只能了解借款人当期收入情况，并据此推测借款人未来20年甚至30年的收入水平，具有较强的片面性和随意性。同时，我国目前正处于国民经济结构调整、企业转制及政府机构改革的关键时期，失业、隐性失业的人数将逐步增多，客观上增加了这种被动违约的发生几率。对于被动违约的借款人来说，这种行为从长期来说，其违约成本大于其违约带来的收益，但从短期来讲，却是一种被迫的理性选择。2.主动违约风险借款人主动违约是借款人使用虚假收入证明等不正当手段来骗取贷款。大多数借款人都是诚实可信的，但不排除一些人通过弄虚作假等不正当手段来骗取贷款，不予偿还，这是恶意违约风险。由于借贷双方信息不对称，在借贷过程中处于信息优势的借款人故意制造虚假信息，也会导致处于信息劣势的银行在住房抵押贷款发放之后面临无法收回的风险。这类道德风险分两种情况，一是借款人无意偿还抵押贷款，但是为了骗取住房贷款而伪造收入。这类贷款人在贷款前期已经具有不还贷款的计划，是一种典型的恶意“骗贷”。二是借款人由于种种原因，为了隐瞒自己的真实身份，灰色收入或者购房行为而开具的虚假收入证明，这种人一般具有一定还款能力，但由于身份无法确定，收入来源不明朗，一旦涉及经济案件必然对银行贷款造成损失。3.理性违约风险依据经济学的理性经济人基本假说，当经济人执行的成本小于行为所带来的收益时，将会选择该行为，相反则会放弃该行为。理性违约风险是指在住房贷款存续期内，借款人在自身财务状况正常的情况下，因经济理性而从某一时刻起违反个人住房贷款合同规定，终止继续履行合同规定的义务，给合同另一方造成损失的行为。本文将理性违约风险分为两种：提前还款违约风险和终止偿付违约风险。而这两种违约风险是由于后天因素造成的，比如房价下降、利率提高等，作为理性人的贷款者选择提前还贷或终止还贷。（1）借款人终止偿付违约风险该风险是指借款人从自身利益出发，认为放弃还款给自己带来的收益会更大时，出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为而给贷款人带来的风险。如果我们不考虑社会道德因素的制约以及个人信用机制的约束，当还款进行到一定阶段，如由于社会经济低迷或者其他可能的原因导致所购房屋价值大幅下跌，当所购房屋市价跌至其剩余的贷款本金之下，并且重新购置同质住宅所需支付的费用低于尚待归还的贷款余额时，借款人就会理性选择放弃所购房屋，并终止还款，形成违约风险。在这种情况下，对借款人来说，违约是使其成本最小化的理性选择，但对银行而言，却增大了经营风险。如2007年发生在美国的次贷危机，房地产价格大幅下降，致使这种理性违约现象频频发生，银行支付能力下降，最终导致经济危机的发生。根据美国穆迪公司对数百万笔住房贷款研究得出如下结论：第一，房价下降越多，借款人越倾向于理性违约；第二，贷款比例越高，借款人就越容易发生理性违约，其中贷款和房价比例与累计违约率的关系如图3-1所示；第三，贷款期限越长，借款人发生理性违约的可能越大；第四，借款人履约合同的时间越短，理性违约越可能发生；第五，借款人重新购置住房及申请贷款的交易成本越大，发生理性违约的可能越小。贷款房价比10642080.950.900.80.700.60% 累计违约率图3-1 贷款房价比与累计违约率之间的关系本质上来说，个人住房贷款就是借款人利用自己的资金在时间上换取房地产权益，在这样的认识下，对贷款人的理性违约可以用模型进行如下分析，如图3-2。模型中Qf为首付款，则Q0Qf为住房抵押贷款合同确定的贷款额度，QtQf为已还款量；Bi（i=0，1，2）为贷款全部还清时在抵押住房上累积的权益终值，