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合肥正合不动产2011-08叶集徽超新城国际花园营销策略提报第一章地块属性界定第二章市场环境研究第三章目标客群分析第四章项目定位分析第五章项目营销策略建议报告结构思路第一章地块属性界定Part1区域属性分析Part2地块属性分析Part3地块属性界定区域属性区位交通项目属性生活配套项目位于叶集试验区东北方位，当地工业区内，地段属城镇郊区，距离城镇中心约5分钟车程。地理位置：位于叶集试验区东北方位，传统工业区内，距离城镇中心约5分钟车程；交通情况：区域内交通较为便利，209、310省道，沪陕高速，312国道、铁路叶集站。地块周边：项目北侧规划有叶集新的行政中心、汽车站，未来这里将是集叶集行政办公、交通枢纽、商务中心为一体的城市门户。中心区门户未来商务核心关键词一：本案目前片区属传统工业区，周边生活配套不够完善，生活便利性较差，周边厂房企业颇多，生活环境差。因处于传统工业园区，厂房企业多，而生活配套相对缺少，城市生活便利性不够。生活配套不够完善，环境质量较差关键词二：区域属性区位交通项目属性生活配套项目地块地形狭长，地势平坦，在片区中属于中等规模水平，目前内部地块尚未整合。宗地徽超叶集地块占地面积约5.114万容积率2.19建筑面积约11.1万绿化率30%规划用途商住项目经济技术指标要求中等规模，地块平整，易于规划关键词三：区域属性区位交通项目属性生活配套属性界定描述诠释地段中心区边缘地块属于城郊盘，传统工业区，生活配套差，环境质量差；资源缺少生活配套资源周边生活配套不够完善，生活资源缺乏对项目视之为一大弊端；本体中等规模开发中等规模开发，开发周期较长，去化慢的同时可反弹价格；中心区边缘板块非成熟生活资源边缘地段住宅项目项目属性界定：边缘区域地段，中等规模、城市普通住宅项目，属去化慢、有升值潜力的项目。地块解析小结项目属性界定优势分析（Strengths）劣势分析（Weaknesses）机会分析（Opportunities）风险分析（Threat）项目位居政务区域发展核心主轴线上；周边未来拥有行政中心、学校、车站支撑；近310省道，沪陕高速，312国道、铁路；紧邻新的行政中心，焦点地段备受瞩目；目前所在区域相对冷清，无商业氛围；小范围内交通便利性不够，交通受阻；处于工业园区，周边生活配套不足；周边厂房多，环境质量差，市场接受度弱；规模中上，开发周期长，价格反弹性大；地形狭长，有利于打造标杆型社区；政务区整体规划的宏伟前景对项目支撑；市场在售房源供不应求，刚性需求量大；宏观政策变动及市场行情的周期性波动；政府对政务新区的规划执行是否到位；当地民众对“老虎滩”地名的抵触；年底市场供应量大且集中带来的销
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