天津日盛园营销推广方案（41页） .ppt

破势而立,日盛园营销推广方案,我们今天提交的不仅是一个新思路， 更是一个问题的系统解决方案；,明确营销任务,1、实现从竞争群体中的突围 2、树立项目个性，从而实现快速回款。,这也是对我们的考验。,如果产品只能满足需求而非挑动欲望，市场不过是一场产品性价比的战争，如果产品只是传播产品信息而不能洞察客户的内心，市场也不过是在比谁的声音大而已，还好不是，否则我们早关门了。,来看看我们的产品,她，地处宝坻城南中心，适应了城市未来的发展方向，地势显贵。 她，位于窝头河北岸，山南水北，绝佳风水位置 她，90平米经典两室，户型合理，空间充分利用,我们有理由相信，这样的社区将会改变宝坻人对生活的居住价值，带给他们全新的世界观和生活观。同样，她将成为宝坻高端住宅市场的标杆。,但是事实并非如此。 从目前项目现状来看，本案的高端住宅地位似乎还远远没能达到所预期的效果，竞争形势很严峻。,为什么？,市场现状分析,1，随着宝坻行政区域的南移，南城成为开发热点，高档次大盘开发日益增多，北岸印象、温莎郡、玺悦峰、塞纳世家、新体育场周边项目将陆续入市。 2，南城板块已基本形成，玫瑰湾、馨逸家园、北岸印象、中央公园等通过前期宣传，有效的抢占了客户资源。,外部竞争压力日趋严重！,项目现状分析,项目停滞导致楼盘形象差 项目虽位于核心位置，但昭示性差，且出入存在问题,即便是我们具备先天硬性优势， 如果我们一直没有强势的在市场上突显出来，没有建立和获得差异化的区域市场形象； 毫不顾及市场需求的反应，结果肯定会不言而喻。,所以,那怎么办？出路在哪里？,解决之道,欲成气，必先立势,以争议性的话题入市，占据市场话语权，把项目从竞争群体中剥离出来，从而确立本案在宝坻区高端住宅的标杆地位。 增加报纸、现场等媒介的广告投放，增加户外及特色通路传播，走“高端”应走的路。,这样的楼盘，在宝坻特定的市场和时期下，如果没有把“做势”上升到一定的高度，形成某种新的趋势或者消费潮流，给足消费的“面子”，即便是一个好的项目好的产品，也是无法打开局面的。,同时，我们认为,解决办法（第一步）,时 间：13年7月13年8月底 首要任务：把项目从竞争群体中剥离出来 方 法：以争议性话题占据市场话语权， 引起市场高度关注。,做势,解决办法（第二步）,时 间：13年9月13年10月 首要任务：确立项目在市场的高端住宅标杆地位 方 法：以市场高端住宅的姿态重新入市。,高调入市,13年7、8月 形象导入期,13年9、10月 开盘热销期,13年11、12月 销售持续期,14年1、2月 尾盘销售期,13年14年2月推广总纲,形象导入期 生活，就是居住在别人的艳羡里。 时间：2013年7月2013年8月 阶段特征： 处于项目品牌和形象的导入告知阶段，前期主要目的在于让大众了解到该项目的存在，并迅速传播耳语效应，以图吸引客户关注并截流区域内其他项目的客户。本项目之前的停滞给受众留下不好的印象，该阶段是挽回形象的重中之重。该阶段的推广投入主要落脚在项目自身及区域价值的炒作上，媒体投放应以软文、户外为主、配合暖场活动。 宣传重点：南城核心，品质楼盘、一线河景，水北旺地。 准备工作：7月份售楼处装修，楼书等销售物料准备，设大门、围挡、开元路入口设置精神堡垒。 广告投放及活动：每周一期整版报纸软文投放；户外出街，8月上下旬各一次新客户活动、。,开盘热销期家庭的梦想，在南城，在阳光宇里 时间：2013年9月2013年10月 阶段特征： 树立产品新形象，为短期内开盘做准备开始逐步展开项目核心价值演绎，让大众获取更多的项目信息，将项目的情况植入人们的脑海，迅速与目标客户达成共识，提起购买欲望。广告推广的力度须进一步加大，辅以一系列活动营销。推广投入主要落脚在楼盘形象展示，核心价值定义，活动营销上，以强势姿态亮相，媒体投放应呈现立体式，保持连续性。项目开盘并持续销售，且由于开盘期持续时间较长，分两次推盘，故营销推广随着每次推盘曲线起伏。 宣传重点：地理位置、高端形象及开盘信息 社会热点：认筹、开盘、营销活动 广告投放及活动：户外广告画面更换；围挡更换、每周一次整版报纸投放；网络广告投放、认筹活动、开盘活动，dm。,持续销售期在阳光宇里，你只要轻轻松松就能健康生活 时间：2013年11月2013年12月 阶段特征： 处于项目销售中盘阶段，通过不间断的广告宣传，维持项目在市场内的地位。根据推广效果和成交客户反馈，及时调整推广方向和渠道，并适当扩大推广范围。由于前期销售已经积累了一定客户并明确了客户群体和范围，可多频次的展开小型营销活动，辅以一定的优惠政策或老带新等政策拓展新客户并促成成交。 宣传重点：高端品质、国际物管、建筑与自然的完美融合 社会热点：小型营销活动 广告投放及活动：户外广告画面更换；围挡更换、每两周一次整版报纸硬广投放；网络广告投放；dm,尾盘销售期南城高端水岸住宅，稀有，我有 时间：2014年1月2014年2月 阶段特征： 处于项目销售尾盘阶段，为提升项目价值并最大化的实现利润，将剩余房源提价销售或做促销销售。需要通过适量广告宣传发布项目信息，辅以一定的优惠政策促成成交。后期项目已交房，实体景观已经具备，可侧重客户实景体验营销。 宣传重点：窝头河畔，最后的珍稀楼盘，实景体验 社会热点：珍品房源、实景体验 广告投放及活动：楼体包装、围挡更换。每两周一期报纸广告、每两周老客户活动、每周新客户实景体验活动，dm单张,广告媒体选择 1、报纸 宝报、尊荣、优酷传媒。从各个侧面打造项目的品牌形象。 2、电视 配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、 开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。 3、电台 通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感 官的信息传达。 4、单张 通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入 每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。,5、户外广告 建设路、开元路作灯柱、路牌、建筑物广告； 健身广场及其他城心广告位作巨幅广告； 城中心三面翻及公路高炮等 6、车身广告 项目 繁华地段 项目 购物中心 项目 长途车站 7、公共活动 举办各种公共活动，树立项目美好形象，迅速提升项目的知名度、美誉度和记忆度。,8、网络 通过天津搜房（ “假日看房班车”活动 项目网站或是网页的制作（建立廉价互动的沟通平台）； 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。 与合作网站组织团购活动（给与一些优惠）； 9、dm直投杂志 宝坻房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。,其他相关建议,案名建议 阳光宇里 北堤湾 水庭轩 清水居 盛景家园 丽水河湾 逸安雅筑 水域花园,logo建议,物料建议,现场包装建议 售楼处：售楼处设立在人流密集的南关大街并进行高端装修，打破因长期停工带来的“口碑差”现状，同时也能显示出项目的高端品质。 门童：参照星级酒店标准 保安：分冬夏装，深色西装，每人配对讲机 保洁：分冬夏装，着装干净、整齐 吧台服务人员：分冬夏装，吧台设置红酒、咖啡 销售代表：8-10人，冬夏工装，长发盘头，头饰统一 关键：统一配带项目名称的logo牌和饰品，工作人员必须微笑服务，热 情大方,活动建议,目的：全面阐述产品设计理念及品质，拉开登记大幕； 内容：法国红酒品鉴会 文艺演出 产品介绍 宣布开始接受预约登记,产品鉴