上海新城白银路A地块产品建议报告 105P.ppt

新城白银路a地块产品建议报告,2009年11月,项目解析及核心问题,目标下的市场研究,项目思考及产品定位建议,区域竞争梳理,宏观走势梳理,客户需求梳理,本地块地处嘉定新城核心位置，处于板块热点，品牌开发商云集，具有优越的地理优势 紧邻轨道交通11号线白银路站，11号线将于年底开通，届时交通将更加便捷,项目地理位置优越，地处嘉定新城核心位置,白银路项目总体量约33万方，目前b地块已经率先启动，a地块担负着项目延续和产品创新的使命,a地块总建面15.7万平米， 容积率1.6-3.0，容积率和建筑限高要求下，仅a11可设置低密度产品,本项目地块开发次序为b地块a地块，各地块自西向东依次开发（b地块已经启动） 作为a地块中唯一可设置低密度产品的地块，a11地块在整个地块整体开发流程，扮演着重要的承上启下作用 a11地块预计2011年初上市,并且在白银路项目整体开发流程中，a11地块中扮演着承上启下的重要作用,a11地块 容积率1.6,a13地块为住宅+商业，容积率3.0,a12地块为，住宅+商业，容积率2.3,自93年常州起，幸福传播16年 上海7年开发9个项目 09年，总部搬迁至上海，意味着全国化布局版图的拉开 白银路a地块是新城未来3-5年最重要的作品，承载着新城品牌升级的使命。,此外，随着总部搬迁至上海，白银路a地块是新城地产未来3-5年最重要的作品，承载着新城品牌升级的使命,8,核心问题界定,公寓+低密度产品,嘉定新城,上升的板块价值,容积率1.6-3.0,新城地产 品牌,如何寻找住宅产品 销售速度和利润下的最佳产品组合？,？,延续与创新,白银路项目,9,项目解析及核心问题,目标下的市场研究,项目思考及产品定位建议,区域竞争梳理,宏观走势梳理,客户需求梳理,10,宏观走势梳理,洞悉宏观市场发展趋势，保障项目抗风险能力！,11,上海市自07年“927新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“1028新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。 09年1-10月，商品住宅累计成交1485万，与08年同期相比增加98%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万）； 受制于供应量影响，10月全市商品住宅成交107万方，成交均价高达17102元/平方米。,二套房政策出台，打压楼市,政府救市政策出台,08年市场调整,09年1-10月，商品住宅累计成交1485万，成交量同比激增98%，其中10月份成交107万方，成交均价高达17102元/平方米,12,09年1-9月，上海市公寓累计成交1118万（剔除政策性用房） ，与08年同期相比增加92%，超过08年全年成交量（08年全年成交743.09万）； 08年全年成交排名前10位的项目主要集中在外郊环间的项目，且都以低总价占据绝对主导； 09年3月成交量的井喷也是由于在楼市救市政策出台后，由刚需带动从而揭开了整个09年楼市的价量持续攀高。,刚需支撑整个低迷的08年市场，并为09年楼市的回暖起到推动作用，但从5月份开始，投资、改善需求成为市场的主力,13,2009年伊始，由于政策的拉动，以及需求的释放，市场可售余量持续减少，至目前市场存量仅486万方，为历史最低水平，可售商品住宅仅能撑10周,05年市场低潮期，可售余量上升明显,06年市场恢复期，可售余量走势较为平稳，市场供求平衡,07年市场高潮期，可售余量下滑明显，供应明显小于需求,可售余量回升，市场供求逆转,2009年伊始，由于政策的拉动，以及刚性需求的释放,市场去化持续放量，可售余量持续下滑。,可售余量减少，供应明显小于需求,存量逐步消化,876.07,上海市商品住宅可售余量,0.00,200.00,400.00,600.00,800.00,1000.00,1200.00,1400.00,05-01,05-02,05-03,05-04,05-05,05-06,05-07,05-08,05-09,05-10,05-11,05-12,06-01,06-02,06-03,06-04,06-05,06-06,06-07,06-08,06-09,06-10,06-11,06-12,07-01,07-02,07-03,07-04,07-05,07-06,07-07,07-08,07-09,07-10,07-11,07-12,08-01,08-02,08-03,08-04,08-05,08-06,08-07,08-08,08-09,08-10,08-11,08-12,09-01,09-02,486,09-03,09-08,09-09,09-10,14,根据新开工量约在三季度后形成供应的规律， 09年下半年，上海住宅市场仅有550万的新增供应量,242,308,286,注：新开工面积中剔除经济适用房、廉租房,下半年新增供应量 同比08年下滑18% 同比07年下滑30%,预计09年三季度开始会出现6-9个月的供给紧张,受08年市场低迷影响，09年新开工量大幅萎缩，预计09年三季度起供给紧张的局面将持续到2010年上半年,可售时间推算： 按09年上半年市场销量估计（平均每月150万方） 大约7个月可售完,15,但随着整体市场持续向好，2009年住宅下半年起土地供应大幅放量，2010年后市场供求将有所缓和,08年全年上海出现住宅土地供应异常冷清的局面，除工业用地外，其他土地成交量锐减，土地流拍率达四成。 由于先前土地市场的供应严重不足，土地市场加速了推出节奏，近期上海一口气推出40块住宅用地，共计约335公顷。 根据上海市房地局公布的信息：“09年下半年预计可供应住宅1196公顷，全年预计可供住宅用地1597公顷。”,16,09年上半年新增信贷7.4亿，已超过08年全年的2.5万亿。 人民币各项贷款余额为36.21 万亿元，同比增长30.6%。 广义货币m2增长28.5%，狭义货币m1增长24.8%，为1995年5月以来的最高水平。,经济层面，为应对经济危机，国内信贷闸门大开，货币大量流入市场,信贷月度同期对比,m0：流通中的现金 m1：m0+企事业单位活期存款 m2：m1+企事业单位定期存款+居民储蓄存款+其他存款,流动性的急剧增加 使得人们普遍认为通货膨胀已为时不远,09年下半年为预测值,17,从往年情况来看，超额货币增速达到最大时，大约经历一年的时间，通胀实际出现。,由此我们预测，今年末通缩扭转，cpi恢复正数，2010年三季度将有可能形成实质性的通胀。但由于全球产能过剩，需求不足，此轮通胀的程度将比较温和。,在流动性的急剧增加和经济基本持续向好的带动下，通胀或将卷土重来,中国国家副主席习近平近日表示，按照当前的发展趋势，中国经济增长率有望达到年初确定的8%的预期目标。,18,基本特征 通胀预期段：房价先于物价上涨 通胀发生期：商品房价格涨幅顶峰与cpi增速顶峰基本同步 商品住宅价格涨幅比cpi增速顶峰有所滞后 通胀消减期：房价涨幅随cpi下降,根据历史经验，无论是通胀预期还是实际通胀都将推动房价上涨,19,通胀周期约为两年半，第二年末出现房价高峰。,通胀周期各阶段特征,2009年第二季度正处于新一轮周期的开端，预计2011年一季度房价涨幅达到顶峰。,根据通胀和楼市周期的关系，2009年第二季度正处于新一轮周期的开端，预计2011年一季度达到顶峰，2011年后将面临较大的市场周期波动的风险,20,宏观政策层面，楼市政策已发生微妙转向，政府态度由原来的积极支持改为温和调整，甚至某些领域已经出现趋紧的迹象,21,中长期政策将转向收紧 中长期来看，货币政策将在保持增长和通胀压力之间进行“平衡”，当中国经济开始走上实质性增长轨道时，宽松的货币环境将有所改变。在实体经济恢复后， gdp增长目标的实现得以保证，政府或将出手打击房地产市场，避免资产泡沫的出现。,近期主要采用较温和的调控手段 近期市场不会出台扭转性的金融、市场政策进行大力打压，而是以局部调整为主，更多的是起到示范和信号作用。调控手段比较温和，对楼市整体走向不会起到明显影响。,实体经济恢复后，楼市可能成为打压对象，中长期政策将转向收紧，未来2-3年房地产整体市场存在较大的不确定性,22,土地市场,2009年住宅下半年起土地供应大幅放量，市场供求2010年后将有所缓和 目前土地供应与保障房建设双双提速、齐头并进，预计“双轨制”土地供应格局将对房地产市场形成一定的冲击,市场周期,2009年第二季度正处于新一轮周期的开端，预计2011年一季度达到顶峰，2011年后将面临较大的市场周期波动的风险,宏观政策,实体经济恢复后，楼市可能成为打压对象，中长期政策将转向收紧，未来2-3年房地产整体市场存在较大的不确定性,宏观小结,同策观点：项目操作周期内，将面临一定市场周期波动的影响， 因此，合理规避风险，成为项目操作要考虑的必要因素,23,项目解析及核心问题,目标下的市场研究,项目思考及产品定位建议,区域竞争梳理,宏观走势梳理,客户需求梳理,24,区域竞争梳理,洞悉微观市场竞争格局，寻找竞争机会点！,25,公寓市场梳理,26,嘉定新城,本案,保利海上五月花,嘉华居,嘉定老城区,马陆清水湾,保利家园,区域内主要在售公寓项目都基本处于尾盘阶段，公寓报价均在10000元/平方米以上,区域内在售公寓项目,盘古天地,27,南翔板块,龙湖郦城,嘉定新城,嘉宝紫提湾,风荷丽景,随着轨道交通11号线的通车和新城规划的逐步实施，嘉定新城将逐步裂变为成为全市外向型板块，下半年起将有多个项目逐步上市,新城金郡,保利湖畔阳光苑,盘古天地,保利家园,悠活城,日月光地块,嘉宝静宁路地块,鼎泰地块,中信泰富地块,保利和政路地块,天居地块,好世马陆项目,步阳北水湾地块,绿地地块,28,目前区域公寓基准价格在1.2万方左右，随着11号线年底通车以及区域规划利好的逐步兑现，公寓价格将出现跳跃式增长,2006年以来区域公寓年均成交价格（元/平方米 ）,盘古天地于10月下旬开盘，入市价格1.2万元/平方米（毛坯）； 保利家园三期10月底开盘，报价1.3万元/平方米（毛坯）。 保利湖畔阳光苑11月底多层洋房上市，预计价格在1.3万元/平方米（毛坯）。,12000,目前区域公寓产品基准价格为：12000元/平方米,嘉定新城所处时期,根据历史经验，轨道交通通车前后1-3年区域住宅价格增幅在30%左右。 预计未来1-2年价格成长轨迹：跳跃式增长,29,目前嘉定新城土地总出让量达400万方，按照60%面积为公寓产品，未来供应量为240万方,截止目前，嘉定新城土地出让面积达400万方，按照其中60%为公寓产品保守估计，区域内未来公寓总供应量为240万方,30,预计至2011年初，区域公寓潜在供应量高达190万方，区域公寓市场未来供应非常充沛,据不完全统计（主要根据目前项目工程进度预判），2010年区域内公寓推案量在50万方左右，预计至2011年初，区域公寓潜在供应量仍高达190万方,31,非74/90项目有望成为区域市场供应主体，产品户型面积趋于灵活，但我们预计未来仍以紧凑型产品为主，舒适改善型产品为辅,非74/90项目,90以下产品为主,紧凑型为主，舒适改善型为辅,32,区域公寓市场未来竞争激烈，至2011年初潜在供应量高达190万方,随着11号线年底通车以及区域规划利好的逐步兑现，未来1-2年公寓价格将出现跳跃式增长,市场竞争总结,公寓市场总结,未来公寓产品仍以紧凑型产品为主，舒适改善型产品为辅，在未来的同质化竞争中，高附加值应成为产品设置的主要考虑因素,33,别墅市场梳理,34,南翔板块,a地块,嘉定新城,龙湖郦城,嘉宝紫提湾,风荷丽景,区域价值裂变，嘉定主城区及南翔板块均将转为外向型全市竞争板块，未来多个项目将接连上市,嘉宝菊园地块,保利和政路地块,天居地块,上隽嘉苑,金地格林世界,宝华栎庭,华润地块,长实地块,35,目前区域联排基准价格在2.35万/平方左右，区域联排产品价格同样处于快速成长阶段,2006年以来区域联排年均成交价格（元/平方米 ）,嘉定主城区板块 目前联排基准价格：23500元/m2 联排价格年均复合增长率为：15%（保守） 至2011年初：预计27000元/m2,龙湖郦城于10月初开盘，目前均价2.3万元/平方米（毛坯）； 金地格林世界目前均价2.4万元/平方米（毛坯）。,目前区域联排产品基准价格为：23500元/平方米,36,区域联排别墅市场未来竞争激烈，至2011年可售体量约为24.5万方，需去化4-5年,区域联排别墅市场未来竞争激烈，至2011年可售体量约为24.5万方，按目前去花速度，需去化4-5年,07年以来区域别墅年均去花能力5.6万方左右,37,区域别墅产品多为常规联排，同质化竞争激烈，预计至2011年初联排产品总价在550万以上，联排产品总价段高、客户面狭窄,经济型：200平方米左右，总价550万以上 常规型：250平方米左右，总价650万以上,38,区域联排市场未来竞争激烈，至2011年可售量体达24.5万方,区域区域别墅产品多为常规联排，同质化竞争激烈，且总价偏高，客户面狭窄,市场竞争总结,联排产品竞争激烈，且总价段高、客户面狭窄,39,区域竞争总结,40,项目解析及核心问题,目标下的市场研究,项目思考及产品定位建议,区域竞争梳理,宏观走势梳理,客户需求梳理,41,41,客户需求梳理,精细化分析，抓住区域及市场发展下的未来客户需求！,42,42,现有客户构成,43,“清水颐园”和“保利海上五月花”，这两个项目产品线涵盖小高层、多层、联排三条产品线，累计成交近5000套。在项目操作过程中接待来人14000余组，接听来电21000余通。,注明： 为了保证客户样本量的充分，以及极端因素的影响，我们将这两个项目的公寓客户汇总一起分析，因为清水颐园别墅极少，我们以下的别墅客户主要是保利海上五月花的别墅客户,44,公寓客户-居住区域,目前成交客户的客户中，除了近的客户居住地是上海其他区域的，的客户都是嘉定区的客户，其中嘉定老城的客户占绝大多数,45,公寓客户-工作区域,类似的，客户工作区域，除了9.33的客户是在上海其他区域工作的，的客户都是在嘉定区域工作，其中嘉定老城的客户占绝大多数,46,别墅客户-居住区域,与公寓客户不同的是，别墅客户上海市区的以及外省市的（主要是江苏）的客户比例增加了,47,别墅客户-工作区域,与公寓客户不同的是，别墅客户在上海市区以及外省市（主要是江苏）工作的客户比例增加了,48,客户构成总结,公寓客户构成,别墅客户构成,客户主要是由区域客户构成，特别是嘉定老城区的客户 市区的客户较少,别墅的客户主要是区域客，但是市区的客户以及江苏地方的客户相对公寓客户有所增加,区域的规划特别是轨道11号线的开通，会让区域的客户结构产生怎么样的变化？,参考区域：松江新城,49,49,区域客户演变,50,上海在城市多核心模式发展上所采取的举措：三城九镇规划,三大卫星城分别为：嘉定新城、松江新城、临港新城 九镇：安亭、罗店、朱家角、枫泾、 浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇,嘉定新城,松江新城,临港新城,我们从三个角度来分析，三城对市区人口导入力的大小,新城产业比较,新城交通比较,新城房地产市场比较,作用力大小,51,嘉定新城作为上海规划的三城九镇之一的一城，与其他两城相比，导入人口的作用力有多大？,上海外滩传统上一直是上海的商务中心，在建设浦东陆家嘴金融贸易区时，同时对外滩进行改造，并通过便捷的交通将浦西的外滩与浦东的陆家嘴联系起来，使之成为了上海现代化的中心商务区。 围绕着外滩现代化商务中心，上海过去在很长一段时间经历了同心圆式的发展模式。,中上阶层居住带,单一核心“摊大饼”模式,多核心发展模式,借鉴国外经验，上海目前也在加强郊区新城建设力度，以发挥其疏解中心城职能与辐射广大农村的功能,52,交通比较,从与市区距离上看：嘉定新城离市中心距离最近 从轨道交通看：松江新城9号线，2007年年底已经通车 连接临港新城到嘉定新城的11号线预计2010年初通车，但嘉定新城11号线与市中心连接部分跟其它轨道交通对接更完善。,从与市区距离上看，嘉定新城离市中心距离最近，从轨道交通看，松江新城和嘉定新城都有轨道交通的利好,53,产业比较,三大新城中有产业基地支撑的有嘉定新城与临港新城，松江新城产业支撑力度较低,嘉定新城,临港新城,松江新城,1,2,3,汽车产业基地,装备产业基地,教育和旅游产业,54,房地产市场比较,楼盘均价：目前松江新城的房地产均价在10000元/平方米左右（保利西子湾城英郡别苑文翔名苑德邑小城） 房地产供需关系：由于前几年政府对松江新城集中批出了大量住宅用地，目前新城房地产区域供略大于求的状态,楼盘均价：南翔镇和江桥板块较靠近市中心区域，价格相对较高，均价13000-14000 元平方米左右。 嘉定新城作为嘉定区的行政中心，价格保持在13000 元平方米左右。（保利家园） 房地产供需关系：目前区域房地产发展基本供需平衡。但是未来因为供应的巨增，以及轨道的开通将会出现供需两旺的局面,目前临港新城的房地产发展处于起步阶段，当地的住宅项目基本集中在市域轨道交通线11号沿线 房价仍在6500元/平方米左右徘徊，目前除了绿地集团开发的一些大盘外（绿地蓝海庭），还是以经济适用房和配套商品房为主。 由于离市区距离较远、新城建设处于起步阶段、配套相对薄弱，目前当地楼盘对市区人口的吸引力很小。,松江新城房地产发展,嘉定新城房地产发展,临港新城房地产发展,嘉定未来的房地产市场会出现供需两旺的局面，导入人口力大大提升,55,导入作用力总结,由于发展的前后因素，目前松江新城导入人口的作用力是最大的，让嘉定新城导入人口看到了希望，从综合作用力强弱分析中 得出结论：将来着重发力导入人口的将是嘉定区域,临港新城,松江新城,嘉定新城,强,弱,强,弱,对人口导入的作用力,因素综合作用力,离市区远 配套不齐 装备产业,大学城启动 地铁9号 产业支撑弱,离市区较近 地铁11号 汽车产业,56,综合分析我项目组认为嘉定新城在未来导入人口的作用力更大一些，且本项目在嘉定新城的核心范围内，项目导入人口的可能性以及比例有多大？,类似于项目区位的项目的客户比例分析（松江新城的保利西子湾和三湘四季花城客户分析）,57,项目位置：松江新城板块梅家浜路 占地面积：315151平米 建筑面积：520000平米 容积率：1.65 小区规划：20栋14-18层小高层组成 公寓面积范围60-120 绿地率：44% 总户数：3500户 停车位：2000个,项目介绍,本项目位于松江新城梅家浜路 ，紧邻地铁9号线 大学城站,本案,地铁站,案例1-三湘四季花城,58,案例1-三湘四季花城,松江新城 松江老城 闵行 徐汇 松江其他区县 普陀闸北 浦东 长宁 虹口杨浦 松江九亭 外省市 青浦 卢湾黄埔 嘉定 宝山 其他 其他郊区 静安 港澳台 境外,今年以来公寓成交客户松江占40%左右，市区客占60%左右 成交客户中松江及其周边徐汇、闵行区域、轨道导入市区客户占大部分,还有一些其他市区导入的客户,今年以来公寓客户,59,案例2-保利西子湾基本资料,本项目位于松江新城广富林路 ，紧邻地铁9号线 松江大学城站,项目介绍,项目位置：松江区广富林路1188号 占地面积：215561平米 建筑面积：322866.4平米 容积率：1.498 小区规划：27栋11-18层小高层组成 公寓面积范围90以下 绿地率：50% 总户数：3500户 停车位：2000个,本案,地铁9号线,60,松江新城 松江老城 闵行 徐汇 松江其他区县 普陀闸北 浦东 长宁 虹口杨浦 松江九亭 外省市 青浦 卢湾黄埔 嘉定 宝山 其他 其他郊区 静安 港澳台 境外,今年以来公寓成交客户松江占38%左右，市区客占62%左右 成交客户中徐汇、闵行区域、轨道导入及松江本地客户占大部分,还有一些其他市区导入的客户,今年以来公寓客户,案例2-保利西子湾基本资料,61,本案客户来源地构成判断,项目区域目前客户构成,项目未来客户构成预估,嘉定区域客占90%,市区客占10%,嘉定区域客占20% 左右,市区客占80% 左右,综合上面我们对嘉定客户导入作用力大小，嘉定区导入客户的可能性较大 另外对三湘四季花城和保利西子湾的客户比例分析，发现市区客户占了60%左右，借鉴到我们项目，还要考虑三点，第一，轨道交通距离较近的楼盘是市区挤压客的导入能力较强；第二，良好的区域居住规划对市区客户的影响力较大，嘉定新城未来良好的居住规划对市区改善客具有很强吸引力；第三，作为离市区距离最近的新城嘉定新城良好的区位将更受青睐。 综合考虑，我项目组认为项目未来的客户比例中，市区的客户大约占80%左右,综合三湘四季花城和保利西子湾目前客源构成，我们预判未来项目的客户将以市区客为主，区域客为辅,62,首置,功能型改善,功能型改善,享受型改善,客户类型,面积需求,80-90,120-130,120-130,140-160,客户诉求,户型不大，但附加值高，户型设计但精致,附加值高、户型尺寸上适度宽敞、户型功能强化,附加值高、户型尺寸上适度宽敞、户型功能强化,追求舒适生活、向往低密度社区、户型尺寸舒适,市区客,区域客,客户年龄,2530岁,3139岁,3139岁,4050岁,市区导入客户以首次置业和功能改善型需求为主，本地客户以功能改善型为主，享受型改善需求为辅,刚需首置客户需求面积主要集中在80-90m2；改善型客户需求面积主要集中在120-130m2；享受型客户最求面积主要集中在140-160m2； 需求诉求点主要在产品的户型尺度及附加值方面。,63,崔先生 职业：公司职员 户籍：江苏 年龄层：25岁左右 工作区域：普陀区 目前与女友租住闸北区老式公房，由于即将结婚为了满足女方家长要求，决定在上海置业，由于经济条件的制约最终决定在购买一套80-90平方米的二房作为婚房。购房要求为周边交通方便利于平时上下班，周边生活配套最好齐全为原本忙碌的生活提供便捷。,样本客户描述,徐先生 职业：私营业主 户籍：上海 年龄层：37岁左右 工作区域：嘉定区 在嘉定经营一家装潢公司，一家三口现住一套三房居室的房子里，房龄较老，由于总价预算有限，意向购买120多平米的三房，希望户型功能更完善，可以住的更舒服，能够将长辈接来同住享受天伦之乐。,王先生 职业：私营业主 户籍：上海 年龄层：43岁左右 工作区域：嘉定区 在敬爱的老城从事餐饮行业，一家三口现住一套复式居室的房子里，为了追求更好的享受，然而又不想占用太多的资金，意向购买160平米的别墅产品，能够享受小区景观，可以更好享受生活，在朋友面前也更有派头，偶尔父母也可以来小住一段时间。,64,随着轨道交通的建设、嘉定新城良好规划的不断建设，嘉定新城越发成为一块宜居宝地，未来嘉定新城的客户从原先的区域客为主转变成市区客为主的具有全市范围影响力的居住区。,市区客户由于价格的挤压区分为首置与改善两类，面积需求上以首置二房以及改善型需求三房为主； 区域客户普遍出于改善与享受型需求，需求三房以上公寓以及低密度产品；,客户分析总结,嘉定新城、轨道交通的建设区域市区客导入能力不断变强，区域未来客户需求以首置、改善为主，享受型改善需求为辅,65,项目解析及核心问题,目标下的市场研究,项目思考及产品定位建议,区域竞争梳理,宏观走势梳理,客户需求梳理,66,小高层+多层洋房,品牌塑造需求 利润创造需求,安全性,创新性,项目思考,未来区域供应产品以公寓和联排别墅为主，同质化竞争严重,未来宏观市场不确定性，公司战略和资金回笼需求,新城品牌需求和利润需求，需要较b地块产品有一定的创新性,延续性,项目产品设置上要考虑到客户、定位和b地块的延续性,67,67,公寓户型建议,68,户型设置,小面积紧凑产品为主 功能改善型产品为辅,建议公寓以90以下小面积紧凑2r/3r产品为主，以控制总价和风险；设置部分功能改善型（120-130平方米3r），满足改善客户需求,高附加值，高溢价能力,高附加值,户型设置的主要原则：小面积紧凑型产品为主+高附加值,69,120+90+120,户型建议,70,户型建议,三房两厅:120平方米,1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性 2. 赠送近8平米的建筑构件，提升空间实用性 3. 近9平方米的宽大的阳台使生活更怡然自得 4. 北面花坛可作为餐厅的补充空间,71,户型建议,两房两厅:90平方米,1. 房型布局方正，套间设计提升居住舒适性 2. 赠送近12平方米的附加值空间，后期可作为房间使用 3. 宽阔的阳台提升空间舒适性,72,120+90+120,户型建议,73,户型建议,1. 户型紧凑，尺度适宜 2. 空中花园、转角飘窗，赠送面积达10平方米,两房两厅:90平方米,74,花园洋房户型建议,75,情景洋房产品,方案一,安全性考虑,产品市场接受能力较好的低密度产品； 总价相对较低的低密度产品； 安全边际最高的低密度产品；,76,情景洋房 mini式万科白马花园,77,万科白马花园b户型（1楼） 房型：一楼带地下室 面积：93平米,b户型1楼户型设计特色： 南北通透，干湿分离 本户型户型紧凑利用率高，多挑窗设计增加产品的使用面积， 送南侧露台；送下沉式庭院，送地下室面积高达50平米左右。,挑窗,挑窗,挑窗,露台,挑窗,mini情景洋房万科白马花园户型,78,万科白马花园b户型（2、3楼） 房型：3房2厅 面积：90平米（2楼） 86平米（3楼）,b户型2、3楼户型设计特色： 南北通透，南北双露台（3楼无北露台） 本户型户型紧凑利用率高，90平方米内设计出功能完善的3房，多挑窗设计增加产品的使用面积； 送南北双露台，采光良好，景观书房设计，美景竟在眼底；,挑窗,挑窗,露台,露台,mini情景洋房万科白马花园户型,79,万科白马花园b户型（4、5楼） 房型：2房2厅 面积：72平米（4楼） 67平米（5楼）,b户型4、5楼户型设计特色： 南北通透，南北双露台本户型户型紧凑利用率高，70平方米内设计出景观2房，挑窗设计增加产品的使用面积； 送南北双露台，采光良好，赠送大露台附加值高,露台,露台,挑窗,mini情景洋房万科白马花园户型,80,情景洋房均价 9000元/平米,溢价水平 12.5%,万科白马花园,同区域公寓均价 8000元/平米,情景洋房安全性较强，然而其较低的溢价能力以及产品影响力有限，无法满足创造利润与提升品牌的双重要求,81,类别墅产品,利润、品牌考虑,溢价能力较强的低密度产品； 产品表现力、可塑性、影响力较强的低密度产品； 安全边际较高的低密度产品；,方案二,82,类别墅产品 联庭华润橡树湾,83,以新英格兰风格，融入自然美景,以温暖的色彩搭配简洁的线条，自建筑外观上着力营造平和静溢的视觉感受，并涉取英伦建筑和谐比例和优美的元素，使建筑外观在现代意向中投射出古朴的尊容。 另外鉴于项目所拥有的淳美丰厚的自然生态环境，将建筑的表情定位于贵雅悠然，以纯净的褚红为主，呼应自然的葱笼翠绿。,类别墅产品联庭：华润橡树湾,84,庭院特色： 通过“渗透”的手法，将绿化空间向住宅组群内部逐渐引入，为每户住家创造了丰富的庭院空间，创造了低密度产品所需要的天地感,产品.景观,华润橡树湾,85,一层连地下室总面积182m2 一宅四庭院，居所为阳光、绿意包围，欣欣向荣。 一户四庭院，从观景、种植、交谈等不同方面满足生活需要。 29平方米地下庭院，承接77余平方米地下室，阳光景致通透四壁。 15米总面宽，是一般联排别墅面宽的2倍以上。 层高3.2米（部分），尺度宜人，空间宽敞舒适。 56平方米南花园，19平方米北花园，遥相呼应，营造满庭馨香。 部分房型设有亲水花园，以流水绿荫环绕家园。,华润橡树湾户型分析,86,两层复三层总面积240m2 底层16m2入户花园，并有独立入户楼梯，体现私密感，并体现出独栋的天地感； 南面25m2大露台搭配北面17 m2的阳台，阳光、空气贯通居室； 复式大跃层，客厅局部挑高6m，另有二层通高幕墙，创造变化空间格局；,华润橡树湾户型分析,87,四层复五层总面积211m2 居联庭至高处，俯仰之间，风景无处不在，逸乐之情，悠然心生。 独立入户楼梯，完全私有，可按喜好随意装饰。 底层8平方米入户花园，让来客未进家门，先闻花香。 层高3.2米（部分），尺度宜人，空间宽敞舒适。 15米总面宽，是一般联排别墅面宽的2倍以上。 客厅、餐厅面宽分别达6.2米和5.3米，充分容纳家庭聚会交流的温馨。 附送17余平方米大露台，触摸自然，享受阳光。,华润橡树湾户型分析,88,类别墅产品 叠院莱茵北郡,89,别墅空间元素融入公寓产品，公寓生活有别墅享受,特色： 通过空间的合理运用，简单的多层公寓通过有效的分割，同时拥有叠加别墅、大平层、花园洋房的体验。,类别墅产品叠院：莱茵北郡,90,莱