中粮成都133亩住宅项目定位报告.ppt

中粮地产成都 2009年10月29日,中粮成都133亩住宅项目定位,1、133亩住宅项目基本情况 2、133亩住宅项目周边市场状况 3、133亩住宅项目定位,1.1 地块基本情况,住宅地块规划指标,中粮地产成都公司于9月29日参与竞拍获取133亩住宅用地。成交地价：975万/亩，地价总额：129916万元，楼面地价：5258元/。 之前已获取120亩商业用地，物流项目二级开发共占地253亩。 竞拍所获取的133亩住宅用地，共4宗地块，规划指标依次如下，且1、2号地块容积率可共用，3、4地块号容积率可共用。,1.2 项目区位,项目地处地处二环与三环之间，距市中心天府广场约6.8。 项目位于成都市西南方向，是西贵南富的中间版块。 项目属于房地产开发较为成熟的外双楠高端住区。,133亩地块,武侯大道（双向八车道）,中华名园,红帆项目,铁路西环线,中粮大道,置信.丽都花园城,1.3 宗地四至及现状,红帆项目是小型商业项目，不构成竞争。 项目配套10亩中心绿地公园。,1.4 项目交通（1）周边交通,横向交通 三环路、中粮大道、鹏利路 纵向交通 武侯大道、川藏路 项目红线距铁路西环线最近处55米。,铁路西环线,项目位于西南三环内侧、武侯大道东南侧、老川藏路西北侧，靠近铁路西环线,三环路,老川藏路,二环路,中粮大道,鹏利西路,1.4 项目交通（2）公共交通,自驾车交通：项目周边路网发达，主要出行线路：中粮路武侯大道西环线三环路二环 公交线路：项目公共交通四通八达，周边有53路、90路、103路、404路、29路、334路、72路、92路、124路、406路、306路、339路，407路等多条公交线路。 地铁三号线（新都红星双流机场）已报国家相关部门审批，预计5年内开工。,一 环,二 环,三 环,四环 路,武兴路站,项目距地铁站出口不到500米,1.5 周边配套（1）,外双楠板块是以居住功能为主的成熟居住区。 区域内基础教育配套缺失。 中粮一级土地整理中待开发的基础教育配套含小学、中学，将依据自身与政府资源引进一流学校，提升区域的基础教育配套。,四川广播电视大学西校区,133亩地块,金苹果幼儿园,1.6 项目概况总结,1、133亩住宅项目基本情况 2、133亩住宅项目周边市场状况 3、成都西南物流项目一级工作进展,目前，以大悦城为中心的主要区域竞争项目共计11个，其中：在售项目9个，待售项目2个,待售项目,在售项目,2.1 周边市场状况,从项目规模、开发商品牌、产品定位等方面综合来看，以下6个项目是大悦城的核心竞品,2.2 周边竞品,1、133亩住宅项目基本情况 2、133亩住宅项目周边市场状况 3、133亩住宅项目定位,3.1 项目住宅定位,项目形象定位：中国城市生活的top town,3.2 客户定位（1）,外向享受型,3.2 客户定位（2）,外向精英型,3.2 客户定位（3）,家庭精英型,产品：点式、类板式 层数：18层 容积率：3.64,产品：叠墅、高层板楼等混合产品 层数：叠墅6层、高层18层 容积率：2.36左右,产品：洋房 层数：8+1层 容积率：2.09左右,产品：洋房 层数：8+1层 容积率：2.38左右,3.3 产品定位,遵循市场和客户需求和价值最大化要求，规划叠墅、高层、洋房构成了丰富的产品线,产品：点式、类板式 层数：18层 容积率：3.6左右 目标客群：首置、首改类客户,1#地块产品设计,3.4 1# 地块产品定位（1）,户型配比建议,约8000平米大围合景观,约60米超大楼间距,产品设计建议：大围合景观，大尺度楼间距,3.4 1# 地块产品定位（2）,2#地块产品设计,产品：叠拼别墅、大户型板式高层豪宅 层数：6f、18f 容积率：2.2左右 目标客群：高端再改客户,高层豪宅户型配比,叠墅户型配比,3.5 2# 地块产品定位（1）,叠拼别墅设计建议,面宽10m、进深11m、更多采光，超越常规别墅尺度 底层精装庭院，顶层露台加赠独有顶层“阳光庭院” 在繁华城市中奢享 “有天有地”的私家庭院生活，与家人共同营造一片属于自己的“精神家园”。每户均配有精装花园，户型加赠多功能半地下室或顶层“阳光庭院”。,3.5 2# 地块产品定位（2）,大户高层豪宅设计建议,产品卖点： 纯板式建筑 纯南北朝向 高品质居住社区 智能化家居系统 顶级物管服务 完善的生活配套 2梯2户平层舒居大宅 ,100%的正南北朝向板式结构，两梯两户，最大化全明设计，以适度奢侈的户型空间设计保障生活系统的优越性。,参考项目：中海.城南1号,3.5 2# 地块产品定位（3）,华润.翡翠城,中海城南1号,中海城南1号,产品：多层洋房 层数：8+1层 容积率：2.5左右,3#、4#地块产品设计,3.6 3#、4#地块产品定位（1）,户型配比建议,花园式洋房分底town、平层、顶town 在town-house基础上独创出“底town”、“顶town”类别墅产品，“底town”户型除地上二层外，还赠送一层自然