11月武汉汉阳九州通大厦前期定位方案.ppt

2010年11月,九州通大厦 前期定位方案,王家湾 商业地带正在快速发展中,是整个汉阳最具发展潜力和商业价值的区域,不同于钟家村的老旧 也不同于沌口区域人烟稀少 王家湾既具备地理优势又具备发展条件，其未来的商业前景不可估量。,我们认为 本项目可比性的是,北京的国贸大厦,上海的来福士广场,深圳金中环酒店公寓,报 告 提 纲,part1 市场分析,part3 项目定位,part2 市场定位,part74产品优化,市场分析,part1,政策分析,9.29 国五条分析,各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。,解 读,新政的出台，对住宅市场影响最大，而对商业地产市场，影响并非想象的那样大。相反，商业地产有着巨大的开发机遇,住宅开发商顺势进入商业地产领域已成为趋势。,就新政来说，新政中并没有涉及到商业地产，可以说新政前后关于商业地产的政策并没有多大改变。新政最重要的规定是对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，那这样就同商业地产首付比例一样了，而新政对商业地产的影响和限制都较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产。,政策分析,本案,顶琇广场,王家湾商圈与武广和钟家村商圈紧密联系,地铁4号线,地铁3号线,本案,家乐福,大洋百货,顶琇广场,纽宾凯,摩尔城,沃尔玛,王+one,海天欢乐购,21世纪,王家湾商圈,本项目在王家湾商圈半径1.1公里之内,市场分析,沌口区域体量较大，去化率较小，存量对本案有一定的影响 钟家村、硚口和王家湾体量较小，去化率高于沌口，平均达到64% 后期对本案有直接的影响。,市场分析,可比性项目去化量均已达到60%以上,市场备案信息,经典项目分析顶琇广场,占地面积:23000平方米 建筑面积:100000平方米,项目特色 复合地产,投资地产 建筑类别 写字楼 装修状况 公共部分精装修,交通状况 处于汉阳王家湾站，有20多条公交可直达武汉三镇， 地铁3、4号线将交汇于此,物 业 费 6.20元/平方米月,销售状况：租金40元/平方米月，均价8500元/平方米； 去化状况：98% 已基本售罄,1-5楼底商，6-25楼写字楼，4梯8户,停车位: 280,70年产权，40-70平方米多彩公寓,天井采光/户户带阳台/独立厨卫/公共会客厅,户型图,经典项目分析王+one,王+one二组团主推45-88平米小户 均价8500-13000元/平米 购房可享99折优惠,商业1-4层已出租给 工贸家电,经典项目分析大洋百货,武汉大洋百货龙阳店设在王家湾家乐福对面，营业面积4.7万平米，分地上五层，地下两层。 从目前的招商情况来看，大洋百货龙阳店将试图打造汉阳地区的珠宝、女鞋、女装、男装no.1,交通状况：经过王家湾的线路: 26路 70路 79路 204路 205路 208路 520路 575路 580路 585路 596路 597路 604路 607路 705路 707路 708路 735路 803路,进驻率95%,人流量密集,经典项目分析摩尔城,武汉摩尔城，位于汉阳王家湾核心地段，整体规划为a/b/c三栋，总建筑面积30万方(一期18万方)，总投资达20亿元(一期投资10亿元)。作为“华中商业新地标”，武汉摩尔城以“全体候、立体街、世界潮”三大超前理念，打造世纪摩尔先驱。,交通状况：经过王家湾的线路: 520路 531路 537路 541路 556路 575路,只租不售 经营模式,全城罕有74部购物电梯 世界顶级环保节能空调,经典项目分析纽宾凯酒店,108套 入住率80%,小结,商业地产有着巨大的市场潜力, 开发商顺势进入商业地产领域已成为趋势。,王家湾商圈与武广和钟家村商圈紧密联系，成互补关系,本项目在王家湾商圈半径1.1公里之内，处于商圈核心地带,汉阳区域体量较大，剩余存量35%，对本案有一定的影响,本区域小户型去化量均已达到60%以上,本项目市场机会潜力巨大,市场定位,part2,区域价值的挖掘,市场定位,中高端物业,新鸿泰认为本案应定位为,市场定位,定位理由一：王家湾正在以逐渐崛起的武汉商圈新贵的姿态，参与到江城三镇顶级商圈的比拼之中区域发展后劲十足，潜力无限，王家湾商圈是少有的可以辐射汉阳、硚口、沌口、蔡甸四个片区的商圈 ，同时交通环线和地铁换乘站交汇的地方也对区域商圈带来促进作用。 定位理由二：随着全球经济回暖以及中国经济步入稳步增长阶段，写字楼市场会持续升温，特别是在华业绩表现出色的行业有：汽车、制药、能源等传统公司和业务不断扩展的咨询类公司以及稳步发展的高科技公司都在未来一段时间对办公面积进行调整。 定位理由三：银行大力支持中小型企业贷款，必然促进写字楼市场的发展 定位理由四：九州通集团作为一家成熟而稳健的集团公司，具备开发高端物业的潜能。,区域交通,市场定位依据一,王家湾的交通便捷性和发展潜力在汉阳绝无仅有。未来，轨道交通3、4号线加速王家湾发展。,轨道交通和立体交通网络的建立改变了王家湾相对独立的历史，钟家村商务圈的悠久，王家湾商圈，交通便捷有了取代钟家村商务区成为汉阳商务核心的趋势。,区域产业,市场定位依据二,王家湾商圈周边东风、武烟、中铁大桥局等企业环绕，该区域具备对沌口、蔡甸、汉南等数百万人口的消费辐射力。,区域产业的发展带来了大量的上下游企业，而这些企业也出于商务往来的考虑将王家湾作为了成立公司的首选之地。,在汉阳区十一五规划中，政府拟促进家乐福、好美家、汉商21世纪购物中心、金马凯旋家居等商业企业的发展，支持九州通、新龙等一批医药销售企业及汽车4s店的扩张，通过实施龙阳汽车工贸中心、民生医药等项目的建设，使王家湾吸引大量人流、物流，成为武汉又一大商贸中心。,区域商业发展潜力,市场定位依据三,王家湾商圈，已建、在建面积达百余万平方米，除了辐射汉阳、硚口、沌口、蔡甸四个片区、服务半径5公里内的200万人口外，更终结了武汉商业以汉口、武昌多个商圈为主的时代。 已入驻王家湾商圈的，除了沃尔玛、广百、家乐福、金逸影院等商业巨头，还拥有50余家国内外汽车销售维修公司、年销售额达300亿元的全国500强九州通集团，借助其绝佳的区位优势和商圈的磁场效应，足以让王家湾辐射江汉平原腹地，又可覆盖5000万优质消费人口，带来100亿元的消费潜力。 摩尔城、大洋百货及21世纪购物中心，这三家相距咫尺的百货商场在王家湾商圈形成三足鼎立之势。高档百货的进驻，使王家湾成为汉阳地区最重要的商圈。,王家湾商圈作为武汉九大商圈，目前成为各家商户争夺的区域，而高端的消费人群必然需要一个高端的商业来匹配。,市场定位依据四,王家湾未来规划发展必然导致区域内的商务、商业需求像中高端物业发展,王家湾未来正处在商圈磁场效应即将成熟的阶段，大型商业扎堆，市政工程紧锣密鼓，高端写字楼的产生等等，都预示着王家湾已带来一个巨大的财富机会。,小结,四大定位理由足以证明中高端物业的可行性,王家湾的交通便捷性和发展潜力在汉阳绝无仅有； 未来，轨道交通3、4号线加速王家湾发展,区域产业与商业的互补性，带来了大量的上下游企业，充实了王家湾商圈综合实力的提升,项目定位,part3,我们对九州通大厦找到精准的定位,凭借种种优势,九州通集团实力是保证项目正常建设最关键的保障因素,本项目开发商具有以下实力保障： 信誉好、实力强 ； 具有强硬的品牌；,项目开发建设具有强劲的经济实力支撑，良好的资金流给项目的高品质打造提供保证 已形成的口碑和品牌知名度，给项目带来良好的客源基础,项目定位,7.7万平方米项目以商务形态为主，商业为辅的综合体项目。,项目定位,7.7万平方米,3f-5f 九州通医院,项目靠近王家湾商圈,项目定位,项目现状,区域内商业氛围逐渐浓厚，但商务氛围较弱，还未形成一个商务集群,本案,本项目在王家湾商圈半径1.1公里之内 项目地块尚未拆迁建设 周围商业氛围淡薄 私房过多,以项目机会为核心，充分利用区域发展前景，打造区域绿色综合体,核心竞争力： （1）成本优势，容积率高达8.5 （2）九州通上市公司品牌优势 （3）资金雄厚 （4）区域已形成两大特色（医疗、汽车）行业，带动区域gdp的增长，同时有极大的市场培育潜能,项目不足： （1）地块有局限性，进深深，面宽窄，仅9米。 （2）35楼定位为医院，对整体项目定位有一定的影响。,小户型（soho、医院、超市 ）,绿色服务综合体（特色医院：儿童、老年、整容等）、配以医疗高档保健服务客房,写字楼、老年人酒店式公寓，商业作为医院及超市、老年活动中心,哪种 定位方向 适合我们？,小户型 soho 医院 超市,小户型： 优势：自住需求市场比较旺盛 劣势：业主生活成本比较有抗性，对销售周期有影响。,写字楼、老年人酒店式公寓，商业作为医院及超市、老年活动中心,哪种 定位方向 适合我们？,老年人的出路,以日本为例,日本迈向高龄化社会，因此不动产业者也开始兴建银发族专用的公寓，专门出租给高龄的独居老人 。,最近日本银发族专用公寓需求量突然暴增，从原本137栋到现在的1. 4254万栋，增加104倍。 老人公寓最大特色就是贴心设备，除了避免增加老人体力负担，也让老人生活上更安全，例如厨房火炉，采用按钮控时系统，绝对不会发生忘记关火的意外。 如果突然身体不适，多处设有呼救按钮通知管理处紧急应变，公寓租金每个月11万日元，河合女士用老人年金还付得起。,绿色服务综合体（特色医院：儿童、老年、整容等）、配以医疗高档保健服务客房,哪种 定位方向 适合我们？,九州通大厦项目定位为：,绿色综合体,项目配套,服务理念,以人为本,复合型 以人为本 绿色综合体,复合型 环保、健康、服务、“以人为本” 高形象、地标性建筑 绿色综合体,项目定位,项目定位,主流医院 医疗相关产业链的写字楼 个性化需求保健服务机构 商业配套,项目规划建议,北侧面,公 寓,北 侧 面,大厅开间：14.55米 进深： 9米 大厅面积：131平米,9米,9米,14.55米,大厅面积偏小 建议增加大厅面积,3f-5f 九州通医院,医院的进驻对于招商或招租 产生了一定的影响,我们怎么发挥它的优势,通过九州通医药行业的知名度，招商医疗企业进驻本项目,风 水,金 木 水火土,五行属木的行业 林业木材、家具装饰、花卉种植、蔬菜水果、服装鞋帽、时装设计、纺织行业、塑料制品、文职会计、文化教育、文化出版、报刊杂志、文学艺术、演艺事业、文体用品、轻工日用品、造纸、广告、it软件、行政办公、医药卫生、宗教人士。,金克木 五行属金的行业 五金首饰、金融银行、珠宝金行、汽车交通、汽车制造、机械加工、机械挖掘、司法律师、体育运动、鉴定开采、金属仪器。 木克土 五行属土的行业 房地产、农业、地质矿产、建筑建材、陶瓷、玻璃行业、城建规划、土地管理、装饰装修、皮革制品、肉类加工、土产畜牧、玉石瓷器、古董、墓葬。,我 们 怎 么 解 决,外立面是代表着产品的品质，蕴含和彰显了建筑的精神气质,项目定位,立面外建议采用品质感的玻璃幕墙,入口是写字楼的门面，入口打造是写字楼打造的关键点,项目定位,项目东面设立写字楼入口 北面设立酒店公寓入口,大堂是写字楼的门面，是展示写字楼品质和标准的最佳舞台,项目定位,装修：五星级酒店的装饰标准，气派、典雅、色调现代时尚 建筑用材：花岗岩地面、干挂石材柱面墙面 接待厅提供周到的商务礼仪服务，给足入住企业的自豪与荣耀,高速电梯加上宽敞明亮的电梯厅，提升国际物业品质,项目定位,高速电梯加上宽敞明亮的电梯厅，提升国际物业品质,项目定位,设置进口名牌大型高速电梯，其中两部顺延至地下停车场，业主从地下停车场电梯直达办公场所。 专设一部电梯，将办公场所与货梯的人员进行合理分流，充分满足大厦内不同时间、不同人群的乘坐需求。,智能化5a标准,项目定位,办公（oa）：预留oa电力负荷50va/m2以上，办公室oa布线采用网络地板或地面线槽； 通信（ca）：计算机网络通信系统到达所有办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。 楼宇（ba）：主要机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制； 消防（fa）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置； 保安（sa）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。,供电采用双路供电，网络采用无线网络覆盖，保障商务商业,项目定位,供电系统：双路供电，标准层每层设3个配电间，每个销售单元设照明配电箱，预留照明、插座负荷。 网络采用无线网络全覆盖，提供增值服务。,新风系统和分户调节中央空调系统，24小时解决客户商务需求,项目定位,大量金属幕墙的运用，封闭式空间的空气流通是需要解决的难题，因此，建议配置新风系统和中央空调的杀菌设备 中央空调：国际知名品牌，用户可自我调节室内温度、湿度，并具备分区域控制能力，空调采用vav变风量空调系统，达到70立方米/人/小时的新风量。杀菌：等离子消毒除尘空气净化装置 。,新风系统,空调系统,产品创新=成功,项目定位,办公软硬件建议,项目定位,软件设施 1、多项服务的商务中心：影印、票务、快递、订餐等 2、多功能厅/会议室 3、商务：邮局、银行、便利店等 软件服务 高效全面的物业管理，引入国际标准的物业公司,特区的六大精髓,生态性。跨界城市的繁华与宁静。,领地性。占领王家湾商圈发展的地标形象带。,定制性。全方位管理与个性化服务（兼具酒店感和家居感的私属服务）,私密性。一般拥有相对封闭、完全自主的，私家领地。,周全性。商圈核心享受周全配套。,跨界性。产品跨界（洒店、公寓、商业）、景观跨界（内、外）、服务跨界。,我们的核心竞争力便是,综合优势,我们是,我们推崇,最牛的绿色综合体 经典小户楼王 唯一纵揽王家湾特色生活精髓的价值公寓,自由、动感、互动的享受化生活 私有化的特区生活,兼具王家湾的繁华与宁静 兼具酒店感和居家感的私属服务,我们拥有,产品属性,身份象征,项目卖点,生活方式,绿色综合体,最终定位,武昌区域目前有7家五星级酒店（含准五星）：东湖大厦、最佳西方五月花、华美达光谷、光明万丽、珞珈山、洪广酒店、洪山雄楚国际大酒店。随着武昌区的高速发展，武汉星级酒店业“重江北、轻江南”的状况，正悄然改变。 武昌区五星级的整体入住率在60-70%，整体入住率高于汉口水平。 光谷核心区凭借其东湖高新科技园区的良好前景备受酒店业关注，目前核心区已有华美达光谷、洪山雄楚国际大酒店两家正面竞争，区域内尚有进取空间。 随着科技新城的规划确定，区域内商务需求将进一步扩大，区域内的酒店商务前景良好。,高档酒店市场小结,团队保证,执行总经理,项目总监1名,策划总监1名,销售经理和秘书 各1名,策划师1名,销售代表12名,研究师1名,一、成熟的团队,团队执行,二、激励机制 1、成交率目标管理机制，季度实现末位淘汰 2、提成点数设在3-4之间，激发员工工作积极性，采取多种激励手段 3、行销与作销团队分开管理，实行提成差异机制 4、采取狼性与羊性营销竞争模式,三、执行监督机制 1、报表管理 a、日报 b、 周报 c、月报 2、会议管理 a、周例会 b、月例会 3、计划管理 a、周总结及计划 b、月总结