北京平谷项目营销策划报告 97p.ppt

平谷项目营销策划报告, 平谷项目营销策划报告 ,二零零八年五月,平谷项目营销策划报告, 平谷过去时 历史悠久，源远流长。早在10万年前的旧石器时代，便有人类繁衍生息。夏商后，历史言传，数易政权。 平谷进行时 被称为“京东绿谷”，全国生态示范区，也是首都粮仓。旅游资源丰富，回归原生态。 平谷，从原始农业到生态农业、旅游开发转型。这片热土将迎来后现代化的大革命。 摘自平谷信息网,平谷项目营销策划报告,我司观点：,项目复工，重树市场形象，重建市场信心。 项目定位为中高端产品，形象推广为“平谷首席高端稀缺公寓”。 快速树立形象，高调入世，多渠道展示我项目形象，强调“高端、稀缺、品位”。 强调销售速度，采取“低开高走、逐步抬高”形式，预计均价在4800元/平米。销售周期4-5个月。 将该项目打造平谷地区高端楼盘，专为高端人士设计，购买人群中包含自住的人群又包含投资客。 房产市场从市场竞争将逐渐从单依靠价格竞争转移到产品创新、服务水平和营销手段上的竞争。,京东首席优质公寓 京东稀缺品位公寓 京东第一高端公寓,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,区位分析,房地产分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,区位分析,房地产分析,报告内容,住宅市场分析,商业市场分析,平谷项目营销策划报告,平谷区京东绿谷、全国生态示范区、首都粮仓,地理位置： 位于北京市区的东北方，西、北与顺义区、密云县接壤。东、南与天津市蓟县、河北省兴隆县、三河市为邻，处在京、津、冀 三省市的交汇处。 人口、面积： 人口43万，面积1075平方公里。,平谷市场,区位分析,平谷项目营销策划报告, 平谷区处于燕山南麓和华北平原北端的相交地带； 距首都机场40公里，区内主要干线涵盖了顺平快速路、京平高速路、五环路、六环路等高等级公路； 三面环山，山、区、浅山区、平原各占总面积的三分之一，境域内林木覆盖率高达57% ，森林覆盖率为36%； “金海湖、大峡谷、大溶洞”等市级名胜区11大旅游景区； 特色农业生态经济与特色旅游产业相结合。,平谷市场,概况,平谷项目营销策划报告,平谷区2007年1-11月份各项经济统计参数,平谷市场,经济指标分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场,产业机构, 05年的产业结构：第一、二、三产业发展均衡。 06年平谷的二、三、一产业结构总体格局逐渐改变。旅游带动商业、住宿餐饮及服务业发展,2007年，全区实现旅游收入5.1亿元，同比增长20.3%。接待682.4万人 平谷区也成为了养老的圣地。,郊区游 生态游 农家乐,产业机构优化，出现新格局,平谷项目营销策划报告,平谷 京东发展门户, 平谷区隶属“两轴两带多中心”的“东部发展带”四通八达的交通网络，直接可以到达通州、密云、顺义。 京平高速公路 2008年6月建成通车，通车后将大大缩短北京市区到平谷区中心的距离。,平谷市场,城区发展,平谷项目营销策划报告,中心格局不变的情况下： 以文化街、迎宾大道、府前街三条主要交通要道。 辖区内分四区: 东北部产业区 城市中心区 西南教育及产业区 西北休闲度假区等四区 一条绿色生态走廊,平谷市场,平谷规划,平谷2005-2020年规划,平谷项目营销策划报告,主方向： 洳河两岸及跨洳河向西 副方向： 城南泃河两岸及京平高速新城联络线两侧,平谷市场,平谷规划,平谷城区拓展方向,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,区位分析,房地产分析,报告内容,住宅市场分析,商业市场分析,平谷项目营销策划报告,平谷住宅市场现状概述 市场供应量小。目前中心城区除渔阳公馆和金谷御景豪庭还有少量尾房外，其他项目均已售罄，市场暂时缺乏供应。 市场需求量大，住宅价格上涨较快。普通住宅单价超过4500元/平米，以渔阳公馆为代表的中高端楼盘每平米超过5500元 区域主力户型为二居、三居。 区域内住宅品质普遍不高。 受北京房产大势影响不大，和相近河北地区住宅市场趋势有关联。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,住宅市场项目及位置示意图,平谷市场,平谷住宅市场分析,林荫家园,迎宾花园,金谷御景豪庭,渔阳公馆,中卫世纪城,都丽豪庭,东方国际公寓,平谷项目营销策划报告,城区市场现有项目统计,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告, 目前平谷市场上大多数项目建成时间都比较早，市场新增供应量严重不足，因此，虽然在全国房价上涨减缓，部分地区（如广州、深圳）甚至出现房价下跌趋势的情况下，平谷房地产市场不会受到明显的影响； 北京市内房价的持续高位运行，以及二次房贷条件的限制，势必会使一部分投资客的视线投向边远郊县，从而促进拉高这些地区的房价，从长远来看，平谷地区房价上升空间较大，市场状况良好； 即将开通的京平高速将进一步缩短北京到平谷的时间，也将会为平谷带来更大的市场购买力。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,典型案例分析,结合当前平谷房地产市场状况，针对我们的项目特点选取中卫世纪城和渔阳公馆项目进行分析比较。,中卫世纪城,项目位置：文化北街路西、国泰北面 占地:1.6万平米 建面：12万 （含商业和车库） 绿化率：30% 产品类型：高层 总套数：585套 户型面积：52220平米,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,主力户型图,三居，建面128.5，南北通透,三居，132.5，南北通透,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,户型分析,户型配比 以两居、三居为主，两居面积98左右，占总项目的20%，三居面积在120-230之间，占全部户型的74%，其中三居面积在120-155的户型占到全部三居的90%以上，一居面积在50-100之间，占总项目的6%左右 朝向分析 该项目以南北通透户型为主，北向户型在4%以内。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,销售状况： 该项目于2007年9月份推出，起价4000元/，在不到两个月的时间内销售完毕，销售均价达到5000元/，其中以80140两居、三居销售最快，200左右的大户型销售相对困难。 客群分析： 客户以平谷当地和北京市内人群为主，存在一定的投资客户，客户可接受房价总额以70万为界。,三居，198，南北朝向，总价较高，销售相对困难,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,渔阳公馆,位置：渔阳大街39号渔阳酒店对面 占地：44914平米 总建面：121538平米 绿化率：30% 产品类型：高层、多层、双拼、独栋 总套数：700套 户型面积：70平米-150平米 之间（普宅部分无一居产品） （在此只分析其普通住宅部分）,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,主力户型图,三居，建面131.7，南北通透,三居，建面131.35，南北通透,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,户型分析,户型配比： 两居面积在70-110之间，占全部 产品的64%，三局面积在130-145，占 全部产品的30%， 复式结构面积在110 左右，占全部产品的6%，无一居产 品，主力户型面积为90-100和130- 140。 朝向： 该项目以南北及南向户型为主，北向 户型全部为两居，占全部户型的15%左 右，目前该项目剩尾盘40余套，以北向 户型为主,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,滞销户型,二居，98.45，北向,二居，88.59，东北向,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,销售状况 该项目07年7月份开始内部认购，于07年11月份正式推出，起价4000元/，目前剩下尾房40余套均价达到5800元/ 客群分析 北京市内客户占到30%左右，其余为平谷当地客户，投资者占有一定比例,平谷市场,平谷住宅市场分析,渔阳公馆,平谷项目营销策划报告,户型： 目前该市场上80140两居、三居项目普遍得到人们的认可，销售速度、销售价格均较好，另外人们对户型的朝向比较敏感，南北通透户型最受欢迎，北向房屋销售困难； 客群： 以平谷地区客户为主，北京市内客户占到三成左右，市场上存在有一定量的投资者； 价格： 该市场上人们能够接受的总房价以70万为分界，面积较大，总价较高的产品销售相对困难。,平谷房地产市场分析总结,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,潜在市场竞争分析,目前平谷市场上暂时没有新的开发项目，不过通过调研发现该区域即将挂牌一块土地，作为潜在的竞争对手，特对该地块进行分析。,挂牌信息,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,挂牌土地位置图,项目名称 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 容积率 销售率,土地位置,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,挂牌土地现场图,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,基础数据,该地块将于2008年5月19日 开始挂牌竞价，目前挂牌基础数据如下：,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告,分析总结,以目前的挂牌价为基数，按当前正常市场开发成本计算，该项目预计利润及售价见下表：,从上面分析可以看出，目前我们的项目均价4800元/极具市场竞争力，可根据后期销售状况逐步调高。,平谷市场,平谷住宅市场分析,平谷项目营销策划报告, 平谷城区商业供应量较大，近30余万平米； 新老商业区交相互应，主力商业和普通商业交错发展。 各商业中心发展不平衡，集中了地摊、门店、柜台到商场的各种形态； 和美购物广场、国泰百货等高档购物中心集合中高端人群； 平谷农贸市场等批发市场更面向大众，生活必需品采购地； 文化街、向阳街等街边商铺专业化程度不高，集中经营。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,国泰百货,农贸市场,大中电器,众信商城,京客隆,水果一条街,陶瓷一条街,建材一条街,手机一条街,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷主要商业分布图,新兴商业街,平谷项目营销策划报告,商业格局基本确定。五条主干街勾勒平谷商业，但各具特点。,平谷市场,府前街，机关一条街 向阳街，运动休闲街 文化街，最具发展潜力街 新开路，新型商业街，多种业态形式 迎宾大道，传统商业街, 府前街，机关一条街 此街道干净整洁，多家政府机关集中于此。除了上下班时间，其余时间人气不旺。西靠东方国际公寓和信息大厦。东面华业商厦附近商业网旺盛。影剧院、东坡酒楼、中踏鞋业等。,商业格局,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告, 向阳街，运动休闲街 以服装、运动为主，由于紫翔商城和渔阳公馆等大型设施带动，其区域将改变人流少局面。商户们对此街道抱有信心。 文化街，最具发展潜力街 新型商业为主，由于文化街将成为平谷高速进入平谷的主要街道。 街道右侧为手机集中区，分布着近20余家手机店。 左侧为精品街，和美购物中心、中卫世纪城底商、路兴旺达商业、国泰百货等构成了精品街。 向阳街十字路口北左侧水果街，集中分布着十几家水果店。生意较好。右侧北为陶瓷街，分布着十几家陶瓷店。商业集中，联营效果好。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告, 新开路，新型商业街，多种业态形式 此街道档次较高，外立面设计较动感。政府较重视。一层营业较好，二层三层营业状况不好，空置率比较大。商户对此街报有信心。销售价格从原来的2588元涨到5000元，到了目前的8000元。 迎宾大道，传统商业街 多业态，商业较集中。临广场、政府机关、医院、住宅等，商业丰富，人气旺胜。众信世纪商城、平谷县农贸市场沿街道分布。街道主要以服装、建材五金等为主。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,主要商业对比情况,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告, 商业业态较单一。零售类占主力地位，服装批发等很有市场潜力。,商业业态, 零售业的经营业态广泛，经营方式以专业店为主 。, 餐饮企业以正餐为主。缺少精神娱乐、休闲娱乐、运动娱乐的东西。,调研了主要街道（文化街、迎宾大道、府前街、新开街、向阳街等）755家 ，发现：,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,商户分析, 商户们购买商铺主要有投资和自用。投资占据了60%，自用占据了40%。, 从行业划分看，主要集中在五大行业，零售业居首位，占总户数的55.2%；其次是工业占全部的8.4%；餐饮业占全部的9.9%；其他服务业占全部的9.0%，剩余为其他行业, 平谷的农村人买一个商铺，很上程度上，实现了农民到城里人的转型。, 商户们关注的是文化街一带的商铺，因其处于商业中心位置，京平高速即将通车、老百姓认知力强。,平谷市场,平谷商业市场研究,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,整体营销思路,项目卖点分析,项目客群分析,平谷项目营销策划报告,推广策划,概念,北京长安街 政治历史景观无限,平谷长安街上 王府井旁 二环中心,平谷项目营销策划报告,项目定位,整体营销定位,整体营销定位 高端公寓 中端价格 中高端产品,平谷 长安街边 首席 高端 公寓！,稀缺产品 品鉴收藏,平谷项目营销策划报告,项目定位,营销定位延伸, 打造平谷首席高端住宅，折桂平谷住宅！, 核心区域，平谷长安街旁的品位住宅！, 高端人群品味高端居住环境，专为平谷上层人士设计！, 北京长安街有“西绒线26号”，“建国门5号”，该平谷项目与之匹敌！, 项目不仅给人们提供住所，还倡导了一种新的生活方式！,营销定位延伸,平谷项目营销策划报告,体现主次感 总建筑面积约6万平方米的综合建筑群体，前期力推住宅，因此弱化商业和办公，集中诉求商业，后期举荐商业，定位形象进一步完善。 体现差异化 考虑项目面临的竞争，差异化能够实现竞争优势并实现快速销售。 体现品质感 突出产品力，支撑本项目高形象营销。 体现高端性 老项目新作，力推项目新形象，概念深入人心，消除前期误解和质疑。,项目定位,定位原则,定位原则,平谷项目营销策划报告,项目定位,营销定位说明,营销定位说明, 重建市场信心 项目在市场上搁置2年，使得产品在市场上造成一定的利空因素；但项目本身处在区域繁华地段，交通便利，商业中心区，环境优越，为了再次赢得市场对项目的信心，我们必须加大力度对项目的现场包装、推广，重新树立区域高端公寓标准，引领区域城市化潮流，以市场领导者姿态确立竞争优势。, 高调入市 项目低调期间，很多人在猜疑个中原因。高调入市消除不利影响，增强客户概念。同时满足快速回款，聚拢资金。高调入市更符合客群特点，让该项目成为平谷人身份的象征。,平谷项目营销策划报告,项目卖点分析,地块,地段,交通,环境,规划及产品,配套,建筑,户型,园林,人文,生态人文,项目定位,项目卖点分析,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,卖点一：黄金地段，钻石品质, 迎宾大道平谷的长安街；文化路平谷的王府井大街！, 平谷地区市容市貌最有代表性的建筑特色！, 坐标项目，中轴交点，周边项目以其为圆心划分商圈！, 平谷二环内除了中卫世纪城仅此一尊！, 平谷核心地段，迎宾大道和文化路交汇处，占据心脏位置！,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,卖点二：便利交通，直伸北京, 京平高速，08年6月揭幕。北京市区和平谷仅一个小时之隔！, 连接顺义，市内、怀柔的公交线路在本站设有站点！, 项目处于交通便捷区，文化路和迎宾大道是出入平谷的必经之点！,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,卖点三：周边环境，生活一站地, 紧邻平谷高档商业中心和美购物、国泰百货，直通新开路步行街！, 紧邻公路局、交通大队及府前街，和政府机关一步之遥！, 靠近平谷县医院、药房等，医疗上保证生活！, 和肯德基、永和豆浆、麦当劳等国际知名连锁为邻！, 紧邻世纪广场，景观尽收眼底，娱乐休闲好去处！,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目卖点分析,卖点四：特质产品，平谷稀缺, 近3万平米商业，升级此地商业，不但满足基本生活，生活层次得以提升！, 地下二层、地上绿化停车位；三个独立口直接项目内部（具体建议见后）。, 一居、两居、三居、四居不同比例，满足个性化需求！, 南北楼之间，特色景观，品位感强（具体建议见后）。, 平谷首个综合体住宅、商业、办公。, 外力面运用独特材料，力显其尊贵品质。,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,卖点五：生态区，旅游品牌,项目定位,项目卖点分析, 处于旅游繁荣区，拥有该盘，拥有平谷十公里生态景观！, 生态，旅游，人文，处处彰显项目独特概念。, 平谷作为新兴生态区，我项目被赋予一种绿色地位！,项目分析独特品质有利区分其他项目平谷首席公寓,平谷项目营销策划报告,项目定位,项目优劣势分析,优势（s）,区域门户，交通便利，核心地段。 商业中心。业态丰富，生活价值凸显。 人民公园、世纪广场，休闲环境资源丰富。 位置突出，地标感强。 体量不大，易于消化。,机会点（o）,奥运带动区域发展。 北京总体规划，城市未来发展向好 区域供给量低，竞争少，入市时机好。,劣势（w）,部分产品调整受限,威胁点（t）,区域经济发展有限，客户容量有限 早期项目剩余尾盘,平谷项目营销策划报告,核心客户：平谷县城的中高端客户 企事业中层管理者，白领，政府公务员，私营业主等 以自主为主，首次或二次置业 重要客户：平谷区内镇乡中高端客户 乡镇企业管理者，高收入农民，外出务工农民 以自住为主，首次或二次置业 游离客户：北京市区的中高端客户 北京市区各类中高端收入群体 以投资为主，二次以上置业,iii,ii,i,项目定位,项目客群分析,平谷项目营销策划报告,核心客户群的基本特征 行业和职位特征 平谷地区行政事业单位的办公人员。 平谷地区企业主及中高层管理人员。 在北京或者常来北京工作的中小型民营企业主、投资合伙人及其中高层管理者。 从事稀缺行业的独立从业人员、自由职业者； 高端产业性服务行业的高级专业人员，如信息、评估、法律、财务等； 各个行业中具有稳定性收入并有其它不确定货币补贴的人群。,年龄及经济特征 年龄集中在28到45岁之间。 家庭年收入在20万元以上，可支配年收入现金至少10万元以上； 每户家庭至少能够支配一辆轿车，部分为私人汽车，同时公车拥有者不占少数； 至少拥有30万元的灵活资产，可以较为轻松地支付首付；,项目定位,项目客群分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,烂尾楼操盘思路,作为一个烂尾项目，在 营销上该如何树立形象和 市场信心？ ？ 这里以北京的几个烂尾 项目作为参考进行分析,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,保利金泉广场 2003年年底，由北京政泉置业开发的金泉广场一期，总建面达6万多平米的商业街对外销售，但销售情况让开发商大失所望，致使计划中的二期住宅和三期写字楼、公寓无力继续开发随之搁置，于2005年年底转手卖与保利（北京）房地产开发公司,典型案例,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,保利营销手段及策略 更改按名为保利金泉广场 以住宅销售为主，一改往日商业先行的销售策略 植入富人区概念 全球定制奢华样板间 建筑立面形象品质提升 借势“奥运”营销 全网络营销,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,us联邦公寓,us联邦公寓，原名为中山大 厦，地处第三使馆区的规划范围。 该项目由于整体楼高超过百米而被 迫停工，并一直未能得到政策上的 解决。 营销手段： 刚开盘的时候签约速度相对比较 缓慢，许多客户都是前来了解重新 上市的新产品和收购方的实力背景 的，此现象一直延续到楼体开始上 外立面的时候。 依据外销的客群特点，us联邦 公寓全部采用高档的装修标准。,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,和乔丽晶,和乔丽晶在1997年前后曾经推出预 售，但每平方米2000美金的期房没有 被市场接受，当年只售出大约20余套 房，导致该项目烂尾三年。 营销手段： 在外立面设计、建筑设计上下大功夫 提出“英式管家”的物业管理理念,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,枫蓝国际中心,枫蓝国际中心原名银都中心，是 1992年赴港招商的北京地产综合体，2001年左右，银都中心已经搁置了 三四年，2004年获得新生。 营销手段： 更改案名为枫蓝国际中心 提出一个新的项目主题：亚洲首席休闲商务港 将大户型分割改造成中小户型,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,分析总结,以上案例可以看出没有永远的烂尾楼，通过重新定位，改变营销思路等一系列方式可以救活一个楼盘，针对我们的项目，可以通过以下方式树立形象和市场信心： 项目复工，重新树立形象 做好产品定位，确定相应的案名； 改善产品品质，做好外立面、景观小品等的建设； 高调入市，加强营销推广力度，增强人们对项目的信心；,烂尾盘操作思路,典型项目分析,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘思路,项目操盘思路,推广策划建议,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,销售、推广准备,2009年,开盘热销,整体销售周期4-5个月时间，快速消化市场,项目操作,时间排序,销售团队建立,推广预热,推广强势,平稳销售,推广弱化,清盘,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,考虑到国家宏观调控因素，并结合08年平谷区房地产市场情况，根据周边同类物业的价格特点，本项目的具体情况，价格制定原则如下： 最低与最高差价：700元/平米 价格浮动在44005100元/平米之间 注：根据市场及销售情况进行适当的价格调整，以保证完成销售目标。,价格策略,公寓均价：4800元/平米,低开高走、逐步抬高,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路, 为了营造开盘的热销场面，开盘前采取内部认购方式，低于市场价格，促进销售进行。 凡提前认购客户，享受价格折扣优惠。 内部认购条件：首付30%；客户资料齐全； 不能以任何理由退房，否则扣一定违约金； 时间可以初定6月下旬；,整体销售进度,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,销售计划总体安排, 首先销售体进驻现场，详细了解客户需求； 然后根据客户需求倒向原则确定开盘顺序； 销售体大量、多渠道积累客户； 初定销售期为4-5月，制造项目热销场面,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,销售范围及销售目标分解,注：若开盘时间推迟，则整体销售进度相应顺延。,平谷项目营销策划报告,项目操作,具体思路,计划08年11月31号前， 达成合同款：151108800元； 回款：93120000元,回款计划,平谷项目营销策划报告,平谷市场分析,项目定位分析,烂尾盘操盘分析,项目操盘思路,推广策划思路,报告大纲,其 他,平谷项目营销策划报告,推广策划,整体思路,市场定位：平谷首席高档住宅； 分布区域：主要以平谷地区为主； 兼顾北京部分客户群体。 客群定位：年龄在30到45岁之间的高端人群； 生活、工作在平谷地区； 部分在北京的投资人。 核心卖点：地段、交通、环境、产品。,平谷项目营销策划报告,推广策划,案名, 东现长安, 长安名郡,和项目地理位置有效结合起来，平谷长安，核心区域。把北京长安街的概念嫁接到平谷的迎宾大道上。“东现长安”表达了至尊的地理位置，居者品位感强。,真正体现平谷长安的概念，长安街上，一座舒适大宅挺拔而起。长安名郡，暗示项目品质强。名引申为“出名，有名”。案名对提升形象有巨大意义。,平谷项目营销策划报告,推广策划,案名, 望都园, 名人录,都代表大都，元大都，即北京。平谷离北京尚有一段距离。但此项目和北京隔山相望。望都园表达就是这一概念。平谷项目，可与北京项目可并论。,从客群延伸的含义，该案名影射高端人群。凡是入驻该项目的人都是高品位、懂得生活，并有追求的人。名人录让整个项目提升档次。,平谷项目营销策划报告,推广策划,案名, 大府邸, 龙禧豪苑,大府邸，贯穿天地。浑然大气，问鼎豪宅。大府邸从项目品质出来，着力表现该项目的大气特点，长安街，王府井、二环坐标，都和该案名有较深联系。,皇家风范，又不失现代感。龙禧是古代权力的象征，豪苑突出现代感。两者兼并阐述项目的高贵特点。平谷气质大盘。,平谷项目营销策划报告,推广策划,推广周期,平谷项目营销策划报告,推广策划,费用,推广费用说明： 项目总体量为：6万平方米； 销售单价：4800元/平米； 总销售额约为：2亿元(包括商业) 销售期：2008.8-2009.1,按照一般推广费占销售额1-3%计算（这里取2%），总提 400万 2008年推广费为95%，约为380万； 2009年推广费所占比例为5%，约为：20万,平谷项目营销策划报告,推广策划,费用,媒体 活动 其他 各占 46% 22% 32%,平谷项目营销策划报告,推广策划,周期说明,平谷项目营销策划报告,项目形象,推广策划,推广说明,高调宣传 主打形象 覆改平谷 制造热点,多手段的营销方式，科学合理的媒体组合方式,形象 形象 还是形象,平谷项目营销策划报告,推广策划,推广说明,多媒体的组合方式,11115！,平谷项目营销策划报告,准备期（08年5月）,推广策划,推广阶段 说明,项目宣传工具楼