2015年重庆天地年度报告最终91p.ppt

2014年重庆天地年度总结报告,2015年1月,2014年营销工作总结,1,市场竞争简析,2,2015年营销目标及执行策略,3,目录页 contents page,1.1 全年销售情况回顾 1.2 全年推售节点回顾 1.3 全年推广回顾 1.4 全年项目客户情况 1.5 小结,2014年营销工作总结,1,子目录 sub directory,全年任务,2014年新增认购金额20亿元，新增签约金19亿元（按照年度90%的转签计算） 认购总金额14.99元，目标完成率75%,2014年任务完成情况,2014年营销情况回顾,2014年营销工作总结全年任务完成情况,签约金额15.27亿元，目标完成率80.4%,1.1 全年销售情况回顾 1.2 全年推售节点回顾 1.3 全年推广回顾 1.4 全年项目客户情况 1.5 小结,2014年营销工作总结,1,子目录 sub directory,1月,10月,营销节点回顾,2014年,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,11月,12月,2014年营销工作总结全年推售情况,御庭t3集 中开盘,御庭t8开 盘顺推,御庭t7顺推,御庭t5推t6 开盘顺卖,翠湖t5、t8、 t9集中开盘,持续热销御庭 t1、t2、t4,10月25日,3月22日,持续热销御庭组团,推售套数,当天成交套数,推出206套 当天销售46套,推出112套 当天销售9套,推出112套 当天销售1套,推出75套 当天销售3套,推出326套 当天销售98套,1.1 全年销售情况回顾 1.2 全年推售节点回顾 1.3 全年推广回顾 1.4 全年项目客户情况 1.5 小结,2014年营销工作总结,1,子目录 sub directory,2014年营销工作总结全年推广回顾,2014推广主题为：天地以我为中心，树立项目高端、品质的综合大盘形象 推广方式：报版、网络、微信,活动威尼斯之夜、会所开放 5月29日，重庆天地会所开放盛典 10月11日，瑞安雍江翠湖威尼斯之夜暨示范区及样板间开放盛典 人数：每场活动均有400-500人，呈现超预期的人潮规模 对瑞安品牌及雍江翠湖开盘信息释放起到了非常好的宣传作用,2014年营销工作总结全年推广回顾,地点：观音桥商圈、沙坪坝商圈、解放碑商圈 形式：配置2-4名销售人员+ 2-4名小蜜蜂，派单与对现场有意向的客户进行问题解答以及客户带访；,2014年营销工作总结全年推广回顾,商圈巡展,带访客户较少，对直接成交促成作用较小 但对项目知名度的提升以及项目信息起到一定的推广传播作用,高策社会中间人与二手房分销公司共带客753组，约占项目总来访8%。 成交113套，占高策团队成交28%,2014年营销工作总结全年推广回顾,渠道动作,甲方引进二手房分销公司美联：共成交11套 高策社会中间人 高策海欣、千禄等二手房分销公司 企事业单位大客户洽谈 老客户关系维系：节假日、业主生日电话或短信形式问候 渠道小蜂蜜：组建渠道蜜蜂人员20名，进行竞品拦截以及各大车站派单带客,子目录 sub directory,1.1 全年销售情况回顾 1.2 全年推售节点回顾 1.3 全年推广回顾 1.4 全年项目客户情况 1.5 小结,2014年营销工作总结,1,2014年月均去化77套，月均来访743组，成交转化率9.6%,2014年营销工作总结来电来访情况回顾,组成情况高策自有渠道带访占8%，渠道效果明显 区域渝中、江北、沙坪坝为主,2014年营销工作总结全年项目客户情况,来访客户分析,认知途径朋友或他人介绍占比最高，推广上报纸的宣传作用也比较好 咨询内容户型占比最大，购房目的以自住为主，项目居住属性突出,2014年营销工作总结全年项目客户情况,来访客户分析,区域主要来自渝中、江北区域 认知途径朋友介绍为主 老带新占来访比例的8%，成交比例达13%，效果显著；老业主再购占比8%。,2014年营销工作总结全年项目客户情况,成交客户分析,未成交客户分析： 抗性因素：学校名额 观望价格景观绿化 未成交客户对学校名额具有较大的抗性； 一部分客户观望对比项目后期新推产品 由于项目价格较竞品高，客户有一定抗性,成交客户关注因素分析： 客户关注因素主要以教育配套、品牌为主 其次是商业集群、地段交通较为关注；,成交因素：教育配套品牌商业集群地段交通 未成交因素：学校名额观望价格,2014年营销工作总结全年项目客户情况,成交及未成交因素,御 庭,翠 湖,翠湖首置客户占比增加 客户年龄段与御庭相差不大，均集中在26-44岁之间，该部分客户均有一定的财富积累,2014年营销工作总结全年项目客户情况,御庭/翠湖成交客户对比情况,总价接受度上，翠湖客户80万以下占比3成，比例较御庭客户增加较多；80-120万占比6成。 翠湖客群经济能力明显优于市场上普通刚需、首置或改善型客户。,2014年营销工作总结全年项目客户情况,御庭/翠湖成交客户对比情况,御 庭,翠 湖,2014年营销工作总结全年项目客户情况,御庭/翠湖成交因素对比分析情况,客户成交因素上，翠湖客户看重的主要是项目的教育配套，其次是配套及价格 御庭成交的主要因素为户型，其次是项目品质 翠湖客群主要为刚需客户，主要看重项目教育等相关配套。,御 庭,翠 湖,陈小姐意向产品：一房 品质、地段、配套都很好，也很满意，就是价格太贵，月供也高，买不起。,王先生意向产品：二房 户型和环境、配套各方面都比较满意，但同样总价可以买很多项目的三房或洋房产品，还想再考虑一下,张女士意向产品：二房 考虑娃读书，看中人和街学校名额，但名额不能写进合同，感觉保证不了,价格高，月供高,学校名额保证不了,2014年营销工作总结全年项目客户情况,翠湖典型未成交客户描摹,同样价格选择面广,刘先生意向产品：三房 朋友购买了御庭，推荐来看的，但感觉翠湖密度大，而且没有会所,密度大，舒适性不够，没有会所,客户访谈： 沙坪坝服装店老板：和朋友去那边吃过饭，居住氛围还不是很好，但感觉是一个比较高端项目，那边的餐饮都是中高端的店。 出租车司机：经常带乘客经过，是一个高端项目，都是有钱人居住，价格应该很贵。 大坪居民：好像项目很大，还靠江，感觉比较贵。但那边什么好像配套都没有，不方便 来访客户：有朋友买了这里，项目整体配套、品质都很好，是一个综合高端项目，价格比很多项目都贵，但项目综合素质也比很多项目好。 项目置业顾问：部分小户型客户到访前一直认为本项目“面积大，价格贵，买不起，不敢来看”,2014年营销工作总结全年项目客户情况,高端 有品质 有钱人社区 配套不全 不方便 价格贵 面积大,市场印象描摹,1.1 全年销售情况回顾 1.2 全年推售节点回顾 1.3 全年推广回顾 1.4 全年项目客户情况 1.5 小结,2014年营销工作总结,1,子目录 sub directory,项目推广：线上线下一直持续保持声音，项目品质高端大盘形象已得到市场的普遍认可。但推广方式主要集中于大众性媒体，精准媒体相对缺乏。 客户情况： 区域：主要来自渝中、沙坪坝、江北区。 认知途径：以朋友介绍为主，报纸宣传效果也比较好；老业主对项目认同感较强，老带新效果好。 成交因素：翠湖客户主要看中教育、配套；御庭客户主要看中户型、品质。 成交抗性主要有教育名额不能保证、价格、观望后期新推产品等。 翠湖客户与御庭客户相比，更偏向刚需、首置与改需。但区别于普通刚需、首置与改需客户，更具购买力 市场印象：项目目前已在市场上树立“高端、品质、综合大盘”的形象，但也导致部分客户认为本项目“面积大、价格高、买不起”，存在一定的认知偏差。,2014年营销工作总结小结,市场分析研究,2,2.1 2014年市场政策及2015年预判 2.2 竞品市场分析,子目录 sub directory,25,楼市低迷引发两轮救市,4月起,9月,10月,11月,截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三 亚5城仍在执行限购。,对于二套房“认贷不认房”； 购买首套房，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍 对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平,职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款；住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。 各省、自治区、直辖市要实现公积金缴存异地互认和转移接续 降低贷款中间费用, 一年期贷款基准利率和存款准备金率分布下调0.4个百分点和0.25个百分点，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。,市场分析研究宏观政策,图：2010年-2014年重庆主城商品房供应量走势：,173万方/月,2077万方,182万方/月,2179万方,200万方/月,2405万方,214万方/月,2566万方,2014年重庆主城总体供应量2566万方，环比2013年上涨7% 2013年环比2012年上涨10% 2012年环比2011年上涨5%,供应量：持续加大，突破“2500”大关,市场分析研究重庆商品房供应情况,成交量：成交波动大，年度维稳,图：2010年-2014年重庆主城商品房成交量走势：,186万方/月,2233万方,129万方/月,1544万方,187万方/月,2243万方,199万方/月,2383万方,196万方/月,2355万方,2014年重庆主城总体成交量2355万方，环比2013年下降1%,市场分析研究重庆商品房成交情况,28,图：2010年-2014年重庆主城商品房成交价走势：,2014年重庆主城商品房成交均价7178元/，环比2013年下跌1%,成交价：价格震荡大，年度小幅下行,5989元/,6792元/,6805元/,7268元/,7178元/,市场分析研究重庆商品房成交价格情况,图：2010年-2014年重庆主城商品房供求价走势：,供大于求 库存高企 价格难升,2014年重庆主城商品房总供应量2566万方，总成交量2355万方，供大于求，供需差212万方 2014年年末存量1407万方，高于前几年数值，库存仍然处于高位 成交均价7178万方，环比2013年下跌1%，整体平稳,市场分析研究重庆商品房整体情况,2.跑量为王道，价格难上行,在供大于求的市场格局下，低价跑量仍是发展趋势，价格难以大幅大涨；预计2015年在利好政策下，将延续年底的回升势头，但纵观全年，整体将平稳运行,3.刚需为主，改需上扬,市场分析研究重庆市场预判,1.供应仍处高位，成交趋稳，供大于求局面难改变,2014年年末存量1407万方，处于近几年高位，去化库存仍是主基调。而成交方面，由于前几年市场表现居高位，需求的逐步消化，后期需求市场将逐步趋于稳定，并有下行的趋势，供大于求已成定局。,“单独两孩”政策落地，信贷政策、公积金政策支持二套房，政策利好改需市场；再加上前几年刚需客户逐步消化，改需需求被压制，在政策的利好下，预计2015年改需占比有一定上涨，但刚需仍是需求主力,4.土地供应上升，底价成交是常态,2014年楼市低迷，房企资金短缺，土地市场受到影响；但随着年末成交回升，土地市场也开始活跃。明年预计地方政府推地意愿更强，土地供应量上升，但在房地产利率走低的情况下，底价成交将是新常态。,市场分析研究,2,2.1 2014年市场政策及2015年预判 2.2 竞品市场分析,子目录 sub directory,御龙天峰地处江北区北滨路中段，体量140万方，由小高层与高层构成。,御龙天峰,市场分析研究竞品市场分析,2014年御龙天峰新推高层房源共计851套，共计去化580套，销售金额约4.7亿元，剩余房源271套,预计2015年会新推两栋小高层和三栋超高层，总套数约890套，货值约8亿元，面积69-140、 4-5月份首次推出2期2梯4户24层的小高层一栋，面积区间为60-119 ，总计96套；可推售总体量188，货值约为1.7亿； 下半年到年底拿到超高层预售才可推售。,2014年货量盘点,2015年推售,御龙天峰,市场分析研究竞品市场分析,项目位于江北嘴cbd，定位金融及商务中心，地理环境优越。,紫御江山,市场分析研究竞品市场分析,2014年紫御江山高层房源共计1014套，货值约10.3亿元，共计去化约630套，金额约6.1亿元； 剩余房源约380套，货值约4.2亿元。,2014年货量盘点,2015年推售,预计2015年会新推货值约9亿，套数约930套，面积60-185 4-5月份会推售御湾1号楼产品，面积段66-115，单价预计在10500-11000元/， 总体量2万方，预计总货值2.3亿元。,紫御江山,市场分析研究竞品市场分析,金融街融景城位于江北滨江路板块，总体量170万，由45栋高层以及超高层组成。,融景城,市场分析研究竞品市场分析,2014年融景城新推1340套 全年去化约1040套（含2013年存量），认购金额约10.1亿元，目前存量约570套（含约200套89-115平米产品）。,2014年货量盘点,2015年推售,预计2015年推售货值约20亿元，面积区间43-144平米。 4-5月份将首批次推售b3组团22楼，面积区间为125-144，单价预计为8400元/，约2万方；,融景城,市场分析研究竞品市场分析,项目定位为以住宅为主，配套商业为辅的约285万方高品质城市综合体项目。,北郡,南郡,汀兰,一期别墅,上景高层 上林洋房,洋房组团,30万方 集中商业,洋房组团,洋房组团,别墅组团,别墅组团,别墅组团,约克郡,市场分析研究竞品市场分析,2014年约克郡高层新推房源共计1146套，去化1279套，认购金额9.05亿元，签约8.86亿元。 目前共剩余房源740套（南郡316套，北郡704套）,2014年货量盘点,2015年推售,预计2015年约克郡高层新推货值9.57亿元，面积区间89-143，单价9500，首次开盘5-6月之间。,约克郡,市场分析研究竞品市场分析,市场分析研究竞品市场小结,2015年竞品推售汇总,竞品推货量大，产品相似度高，区域竞争激烈,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,小结：项目对同类型竞品的竞争优势在于交通教育配套、景观规划以及区域规划； 重庆天地各种优势对比都比较好，因此综合优势比较明显;,势均力敌,势均力敌,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,胜 出,市场分析研究竞品优劣势对比分析,2015营销目标及执行策略,3,3.1 2015年目标分析及货量盘点 3.2 b16产品分析 3.3 2015年营销关键点及执行策略,子目录 sub directory,2015年签约目标：17.8亿,按认购转签约90%的比例计算： 2015年认购目标：19.8亿,2015年营销目标及执行策略2015年目标,御庭组团已推未售，剩余货值约5.52亿元；,2015年营销目标及执行策略货量盘点,翠湖组团已推未售，剩余货值约1.23亿元；,翠璟及艺庭组团库存，剩余货值约0.54亿元。,2015年营销目标及执行策略货量盘点,b16-翠湖组团预计可售货值约12.06亿,2015年营销目标及执行策略货量盘点,2015年全年可售货值 5.52亿（御庭所有剩余货值）+1.23亿（翠湖已开未售货值）+0.54亿（翠璟车位加住宅）+12.06亿（翠湖未推货值）+1.72亿（雍江御庭组团车位）,=21.07亿,2015年营销目标及执行策略货量盘点,翠湖b16组团与御庭剩余货量的清盘是保证任务完成的关键。 b16组团套数较多，对销售速度要求甚高，是全年任务的重点,2015年营销目标及执行策略目标分解,翠湖各户型月均去化情况图,御庭各户型月均去化情况图,翠湖整体月均去化79套 御庭整体月均去化70套,2015年营销目标及执行策略目标判研,目标分解中，翠湖b16组团需实现月均去化139套，需在当前基础上提速1.8倍，难度较大！ 御庭仅需每月完成15套即能实现清盘，按当前速度基本无难度,2015营销目标及执行策略,3,3.1 2015年目标分析及货量盘点 3.2 b16产品分析 3.3 2015年营销关键点及执行策略,子目录 sub directory,项目经济指标,项目总建面19万方，由9栋小高层、高层、超高层组成，组团内部有局部会所配套及部分临街商业。,9号,8号,5号,1号,2号,3号,4号,6号,7号,2015年营销目标及执行策略b16产品分析,总建筑面积：19万方 容积率：4.27 建筑密度：36.60% 绿地率：35% 户数：1554 停车位：1817,2015年营销目标及执行策略b16产品分析,以2房为主，辅以一部分3房产品，产品属性偏向刚需与首置类,2015年营销目标及执行策略b16产品分析,去化速度需整体提高1.3倍即可保证顺利清盘！ 其中，二房需提速1.8倍，三房需提速1.3倍，速度要求高难度大！,一房一卫 套内面积：40.78,刚需型产品面积，客群偏向年轻化；单价较普通一房产品偏高，客群（或家庭）有一定的购买力。,二房一厅 套内面积：65-73.93平米 可能客群：首置或刚需类,2015年营销目标及执行策略b16产品分析,户型分析,c,c,三房二卫 套内面积：94 -113,舒适性三房产品，总价较高，与市场上部分洋房产品客群重叠。 改善型客群：个体户，企业中高层人员、事业单位人员，,户型分析,2015年营销目标及执行策略b16产品分析,客 户：张先生 居住地：华宇广场 年 龄：31 购房目的：学校名额兼顾自住 职 业：某公司部门经理 家庭收入：20万左右 是否有私家车：有（别克） 认知途径：报纸 关注原因：学校、品质、地段 购买面积：75平米 购买原因：主要因为学校名额购买，目前与妻子均在沙坪坝上班，距离近。价格相对很多项目有点高，但项目整体品质比其他项目好，综合考虑下还是决定购买。,关注因素：学校名额、地段、品质,客户：31岁，部门经理，家庭年收入20万左右,2015年营销目标及执行策略翠湖小户型典型成交客户描摹,客 户：刘先生 居住地 ：日月光 年 龄：36 购房目的：自住 职 业：某公司副总 认知途径：在企业天地上班 关注原因：项目综合品质与配套、地段、小区人群素质 购买面积：49平米 购买原因：自己在企业天地上班，是项目御庭业主，对项目比较了解，配套品质各方面都比较满意，小区居住人群整体素质都较高，购买小户型给父母居住,关注因素：项目综合素质、配套、品质、小区人群素质,客户：36岁，公司副总，家庭年收入40万以上,2015年营销目标及执行策略翠湖小户型典型成交客户描摹,客 户：杨女士 居住地：江北 年 龄：42 购房目的：自住 职 业：私营业主 家庭年收入：120万以上 是否有私家车：有（奥迪） 认知途径：朋友推荐 关注原因：朋友推荐、品质、地段、居住氛围 购买面积：75平米 购买原因：身边先后有几个朋友购买，评价都不错。项目综合品质与配套都很满意，地段位置好，小区居住人群素质都比较高,关注因素：朋友推荐、品质、配套、居住氛围,客户：42岁，私营业主，家庭年收入120万以上,2015年营销目标及执行策略翠湖小户型典型成交客户描摹,产品：以刚需首置类产品为主 客群特征：27-45岁，客群自身有一定的经济积累，家庭年收入基本在20w以上，大多数为有车一族，注重生活品质与社区人员素质 项目整体品质与配套（特别是教育配套）、配套、地段、价格是其考虑的重点。,2015年营销目标及执行策略b16产品分析小结,2015营销目标及执行策略,2,3.1 2015年目标分析及货量盘点 3.2 b16产品分析 3.3 2015年营销关键点及执行策略,子目录 sub directory,2015年营销目标及执行策略营销核心,1、翠湖小户型去化速度的提升 在翠湖当前销售的速度上再提速1.3倍，特别是两房需要提速1.8倍 2、项目价值的再次提升 翠湖偏刚需首置型特征与其高单价相矛盾，再次提升项目价值，降低客户价格抗性是2015年b16组团顺利去化的关键点。,高端、品质大盘的综合形象下，可适当注重更加“亲民”的媒体通路 利用项目的shoppmall、招商成果发布等重大节点，促进项目价值再次提升，以进一步解决客户对项目“不方便”的不利印象 线下利用更加深入和广度的渠道通路，打开客户渠道面 结合利用“人和街小学指标”进行挤压式销售，实现全年任务,2015年营销目标及执行策略核心策略,推广主题与内容亲民化，树立项目高品质低总价的精英小户新形象。 推广通路变化，增加精准型媒体的运用，有效覆盖目标客群,1,推广主题： 以“精英小户”为切入点，以“人和街小学”“新天地商业”“综合品质大盘”、“配套” 等作为价值支撑； 推广通路： 结合b16客群特征，针对性选择如轿厢、电台、车贴、加油卡等精准型媒介，有效传播项目信息。,高端、品质大盘的综合形象下，可适当注重更加“亲民”的媒体通路,2015年营销目标及执行策略解决策略,天地唯一精英小户社区完美呈现 41-87平米城市中心精英小户 全城发售,项目形象入市,学校,综合品质,交通,配套,大众媒体报版,无特殊销售节点时，保持线上有一定的声音； 在配合现场销售节点，则线上增强报版频次，配合销售节点，增强宣传力度,以树立重庆天地唯一精英小户形象为主基调，诉求直白 根据销售节点，对所推售产品进行强攻，主要以价格和销售政策为主,2015年营销目标及执行策略解决策略,搜房网首页植入式广告：,搜房网推广链接：,搜房网微薄：,大渝网弹出广告,专业型网站：（搜房、新浪乐居） 强调首页广告、推广链接、站内微薄、客 服推荐的“引导性”过程。,资讯型网站：（大渝网） 建议以“事件播报”或者活动告知的形式，前期重“新奇”轻“功利”。,电商：（搜房、搜狐） 整合电商资源，扩大客户知晓渠道。,大众媒体网络,各类型网站组合出击，强调项目精英小户；对于重点网站（如搜房），强调对信息的普及、拦截、引导！,2015年营销目标及执行策略解决策略,营销推广执行一阶段推广执行,分阶段推广计划：2015.3.12015.4.20 线上：3.1线上媒体全面释放，每周配合1-2版报版，网络、短信全面铺开 推广主题：翠湖天地唯一的精英小户组团全城呈现,阶段推广策略,此时的重要工作是对雍江翠湖品牌进行推广，并树立其整体形象；,具体推广动作,销售道具准备,推广动作,媒体渠道,销售动作,销售道具（dm单、折页、纸杯、名片、展板等制作）,雍江翠湖景观示范区的盛大开放 雍江翠湖稀缺小户开盘 明星见面会,线上：报媒、网络、短信、机场大牌、户外、社区直投 线下：高策渠道、call客,销售团队培训 活动执行配合 认筹 开盘活动 景观示范区及样板示房开放,2015年营销目标及执行策略解决策略,短信发布相对营销成本低，覆盖面较广且客户精准度较高。其销售信息发布应简洁、直白、带高让利政策，客户关注点等。,短信向客户释放项目的促销措施、优惠政策、节点性活动等,精准媒体短信,2015年营销目标及执行策略解决策略,手机终端运用： 智能手机安装app看房终端，提供实时看房、360度参观样板间、预约看房等功能； 微信： 建微信朋友圈，并实时更新销售信息，发布优惠政策； 微博： 建立联发微信账号，分享资讯，时政新闻等；,精准媒体微营销,2015年营销目标及执行策略解决策略,精准媒体社区轿厢,定点投放渝中和沙坪坝区的中高端社区、写字楼电梯轿厢广告，辐射小区业主及写字楼人群。,2015年营销目标及执行策略解决策略,精准媒体道闸,根据客户群体大多为有车一族， 建议定点投放渝中及沙坪坝区中高档小区及写字楼车库道闸， 区域选择：解放牌商圈、沙坪坝商圈,2015年营销目标及执行策略解决策略,精准媒体电台,根据客户群体大多为有车一族， 建议每天上班与下班两个时段定点投放广播,2015年营销目标及执行策略解决策略,目前新天地商业已成型，建议与入住商家联合， 利用其商业门店进行项目宣传，餐饮门店可提供项目纸巾盒。,精准媒体新天地商业区宣传,2015年营销目标及执行策略解决策略,利用项目的shoppmall、招商成果发布等重大节点，促进项目价值再次提升，以进一步解决客户对项目“不方便”的不利印象,2,现场商业包装及宣传： 项目目前已有一定商业氛围，但缺乏宣传，部分客户还停留在“不方便，没有配套”的不利印象中，建议增加御庭底商的商业氛围包装，同时利用shoppmall、招商成果发布等重大节点进行相关宣传，呈现“成熟”生活氛围。,项目价值再次提升，降低客户价格抗性,2015年营销目标及执行策略解决策略,2015年产品主要针对首次置业或者刚需客户，根据目标客群特征，制定相应的渠道执行方案，全方位搭建与客户沟通的平台,3,利用更加深入和广度的渠道通路，打开客户渠道面,2015年营销目标及执行策略解决策略,在渠道方式上： 商圈巡展宣传项目产品 竞品拦截、重点区域渗透、超市定点、中介团队、社会中间人等多种方式组合，全方位进行蓄客；,高策可协助甲方寻找有效展位，并招聘20-30个蜜蜂，有效进行渠道监管和执行工作,常规渠道策略,2015年营销目标及执行策略解决策略,常规渠道动作日常渠道排期,2015年营销目标及执行策略解决策略,每天安排20名小蜜蜂，分配到紫御江山、融景城、御龙天峰、寰宇天下等周边竞品楼盘拦截竞品客户。 每组小蜜蜂严格任务执行：每周每人至少拦截4组竞品客户带至项目营销中心 重要支持：该方式需要看房车的支援或者报销带客的打车费。,竞品拦截（高策团队）,2015年营销目标及执行策略解决策略,2015年竞品推货量较大，来访客户会大量增加，结合本项目2015年新推产品客户特征，竞品拦截效果会明显提升。,作战区域 社区扫楼：重点对渝中区、沙坪坝区等社区进行dm单派发，特别是中高档小区进行深度渗透，对初步意见客户进行登记，同时对停车场中高档车辆进行插车，插车采用插挪车卡的形式进行。,对兼职派单人员进行培训，统一说辞，标准化工作内容，要求陌拜过程中主动简单介绍项目，传授陌拜技巧。 采取渠道小组为单位，在置业顾问带领下对目标区域进行渗透，并采取精细化管理。 专人监督、回访客户，对派单扫楼成果进行考核。,扫街、扫楼、插车（挪车卡）：,重点区域渗透（高策团队）,2015年营销目标及执行策略解决策略,巡展（甲方）,商圈巡展：巡展主要集中在解放碑、观音桥、沙坪坝三个商业中心，9月初开始启动，费用约6-7万/周（以宣传项目高品质精英小户产品为主，带客为辅） 超市巡展：主要集中在解放碑、观音桥、沙坪坝沃尔玛超市、永辉超市等进行超市巡展，每个商圈安排2个固定展点；费用约2.5-3万/月 甲方需配备看房车并能在10分钟内赶到现场以方便在商圈接送客户。,2015年营销目标及执行策略解决策略,营销思考：业主对项目认同感较强，老带新和老业主再购占比较大。 项目御庭目前存量相对较大，建议制定相应业主维系制度，发展业主圈层效应，增加老带新比例，促进大户型产品去化。 拓展对象：重庆天地业主 1、拜访：定向维护老客户，置业顾问进行上门拜访，准备部分小礼品及项目资料。 2、短信：通过业主群及短信，发展业主参与老带新活动,业主维系,2015年营销目标及执行策略解决策略,老带新奖励： 2000元华润超市提货卡或新天地餐饮劵，签约发放,高策分销团队资源整合,高策与多家合作中介团队，包括美联、海欣、千禄等二手房，通过对每家中介团队进行一对一的中介伙伴专场品鉴会，加强项目宣传力度； 并通过举办1-2场业内人士、媒体答谢会释放项目信息，调动各方面参与积极性，促进成交。,2015年营销目标及执行策略解决策略,1、人员组成: 招商引资局联系招商引资办负责人 外经委联系外商投资管