【综合体】戴德梁行XX中央商务区市场研究及策划顾问报告(ppt_106页).ppt

石家庄中央商务区项目,市场研究及策划顾问报告,2011年8月,僅呈：XX房地产开发有限公司,目录,石家庄中央商务区功能定位,石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位,4,27,开发方案建议,60,财务分析,96,开发时序及亮点建议,78,本部分待解决问题及研究思路,问题一：石家庄中央商务区与北京CBD的区别？未来的功能定位？,通过对比分析，明确石家庄中央商务区功能,本项目的模式以及业态比例关系,地块分析,北京CBD的发展分析,石家庄发展趋势分析,综合体模式分析,勒泰业态关系,万达业态关系,总体布局方案,问题二：各个物业所承担的角色以及比例关系？,问题三：方案布局？开发分期？亮点？,开发时序及亮点,财务分析,本项目不同业态关系,1、石家庄中央商务区功能定位,明确石家庄中央商务区的总体功能,本项目考虑总体功能定位时重点考虑的问题,北京国贸,案例支持,功能定位,三个发展阶段：三个主导功能 三个开发亮点 石家庄与北京商务区的不同点： 总体功能 产业特征 客户特征 物业特征,北京国贸项目背景,中国国贸地处北京中央商务区的核心地段，是由酒店、写字楼、公寓、展厅和商城等高档商业建筑形态组成的地标性建筑综合体项目，是众多跨国公司和商社进驻北京的首选之地。 国贸自1990年开业以来，云集了多家国际知名跨国公司、承接多项国际、国内会议及大型商务活动，取得了良好的经济效益和社会效益。 随着2007年国贸三期的竣工完成，使国贸总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米，进一步提升了中国国际贸易中心在全球世贸中心的地位。,北京国贸发展研究,功能定位,北京国贸的发展历程及主导功能 形成以写字楼为核心功能的商业综合体项目,功能定位： 重要国际金融功能区 现代服务也聚集地 文化传媒产业聚集区,以商贸为主的城市综合功能区,产业多元化发展：国际商贸中心区，金融和文化传媒产业聚集地,国际商务中心区,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸起步阶段（19851990年） 国贸一期：满足城市功能，树立区域形象,改革开放后，外商大量进入北京，外贸进出口额逐年大幅增长。但北京能够满足外商要求的商务设施极其薄弱。 北京亟需一个可以代表城市形象的综合性商务地标项目，体现城市的商务功能，为吸引更多外商进驻北京提供硬件基础。 1985年，中国国际贸易中心项目开始破土动工。 当时国贸所在的大北窑区域多为制造业加工厂，商务氛围薄弱。区域功能单一，以酒店为主，国贸一期的功能组合基本代表了区域特征，但在品质上均大幅提升。 1990年，总建筑面积43.7万平米的国贸一期工程竣工，一座多元化、高质量、全方位的大型高档综合体成为区域的地标。,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸起步阶段（19851990年） 国贸一期：大量外商进驻，以酒店为主导功能,1990年8月30日国贸中心一期全面开业，成为北京首个集办公、住宿、餐饮、展览、会议、宴会、购物、娱乐等多种功能于一体的综合建筑群。 在业态配比方面，酒店功能占比大，大量外商的进驻，为酒店业的发展提供市场支撑。,北京国贸发展研究,功能定位,国贸一期以酒店和写字楼功能为核心，其中总建筑面积近8万平米的国贸写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额，在其带领下，区域内集中了60%以上的外商驻京机构，成为外商在京首选办公地点，从而确立了以商贸为主的城市综合功能区。 项目亮点为五星级中国大饭店由香格里拉饭店管理集团管理，是众多国家元首、政府首脑、重要国际组织和各国商业巨头来京的首选下榻之地，有“第二国宾馆”之称。 此酒店成为区域高端酒店代表，为项目树立良好的形象，提升项目整体档次和品质。,中国国贸起步阶段（19851990年） 国贸一期：确立以商贸为主的城市功能区，中国大饭店提升项目整体档次和品质,国贸一期,中国大饭店,北京国贸发展研究,功能定位,从1990年到2000年，北京实际利用外资金额由1亿多美元增长到24亿美元，猛涨20余倍，大量外资企业进入北京。 1996年12月25日，国贸中心二期工程破土动工。1999年12月30日，国贸中心二期工程全部竣工。在国贸二期中，全部为写字楼物业，总建筑面积超过10万平米。 外资的进入激发了办公物业的需求，国贸也真正成为办公为主的商务综合体。,中国国贸发展阶段（19961999年） 国贸二期：区域功能转型，突出写字楼功能业态,国贸二期业态,北京国贸发展研究,功能定位,国贸二期写字楼在硬件设施上可代表当时写字楼最高水准。与2007年入市的金地大厦相比，国贸二期写字楼的硬件设施保证了设备不落后。 2000年度国贸写字楼成为北京市甲级写字楼中的领先者，156家在京的世界财富500强企业中，有70家入驻国贸写字楼。在国贸的带动下，大量金融机构及跨国公司进入CBD区域。截至2003年，CBD区域的外国金融机构数量达到146家，跨国公司总部或区域总部数量达到20家。 大量国际企业的入驻，确立了其国际化商务功能，形成国际商务中心区。,中国国贸发展阶段（19961999年） 国贸二期：高端写字楼吸引优质客户，确立国际化商务功能,写字楼档次对比,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：伴随区域商务环境成熟，写字楼主导功能凸显,随着区域商务环境成熟，写字楼主导地位显现，与酒店、公寓和商业的占比差距拉大。 国贸三期总建筑规模为54万平米，分为AB两个阶段，其中A阶段为28万平米的超高层写字楼，另外还有一个2340平米的大宴会厅，这将是北京最大的宴会厅。,国贸三期业态,北京国贸发展研究,功能定位,作为北京展览密度最大的展览设施之一，国贸展厅总面积达10,000平方米，由三个展厅、序厅及多个多功能厅组成。平均每年承办各类国内国际展会50余场次，年展览面积达27.5万平方米，吸引了50万人次参观，丰富了CBD的商务功能。 而CCTV的迁入又为CBD区域带来了文化传媒产业这一全新的产业发展方向。 功能定位逐渐由国际商务中心向产业多元化方向发展。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：承办多种展览以及依托CCTV，带动区域产业向文化、展览和服务业等多元化产业方向发展,北京国贸发展研究,功能定位,2009年，随着区域商务环境成熟,高端客户的聚集,国贸三期的主塔楼，刷新京城第一高的330米81层国贸大厦落成竣工，也成为了北京的新地标。 为满足高端客户的需求，同时保证项目在区域乃至全市具有市场领先性，国贸三期在整体设计上保证功能完备性、硬件设施先进性、布局合理性。 同时，高标准的硬件设备高于其他甲级写字楼，达到国际化水准，造就出北京写字楼市场最高租金。 随着区域商务环境的成熟和国际商务中心地位的确立，为超高层写字楼创造了市场支撑条件。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：区域商务环境成熟，超高层写字楼入市,北京国贸发展研究,功能定位,大厦的第6到58层为甲级写字楼，其中又划分为不同档次的通用办公层（F6-F29)和行政办公层(F32-F58)，32层为写字楼的空中大堂。 香格里拉旗下的北京国贸大酒店位于写字楼以上的61-81层，占据景观优势。其中61到76层为酒店的客房部分。大厦的最高楼层77-81层设置有酒店配套的餐厅和景观设施。目前酒店部分还在装修，预计空中大堂在61-76层之间。 裙楼1至4层是商场，而主塔楼的1-5层则是酒店的大宴会厅 、影院等配套。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 国贸三期：树立了综合体的新标准，始终代表未来发展趋势,北京国贸发展研究,功能定位,中国国贸成熟阶段（20052010年） 客户特征：制造业和金融投资业为主力租户，高端优质客户聚集,经过20年的发展，国贸形成了以制造业和金融投资业为主的租户结构，同时项目内聚集了世界级高端优质客户，更进一步奠定了国贸的商务核心地位。,2009年国贸中的世界500强租户,北京国贸发展研究,功能定位,作为CBD区域核心，写字楼物业从2005年起迎来了快速发展阶段，平均每年新增供应量超过20万平米，截止到2009年底，CBD区域甲级写字楼规模近200万平米。 另外，作为商务区另一重要载体的高端酒店也在此阶段快速发展，以满足区域内大量商务客的住宿和会议需求。 2007年开始，随着CBD商务核心区的地位稳固，高端酒店进入一个供应量增长的阶段，以索菲特、 JW万豪、丽思卡尔顿为代表的外资酒店纷纷抢占CBD市场。 这一方面由于CBD区域拥有大量外资客户，商务需求旺盛，另一方面则是为满足奥运会期间大量增长的国际游客的需求。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 物业发展：区域高端办公及酒店快速发展以满足日益增长的需求,北京国贸发展研究,功能定位,国贸中心凭借拥有优越的地理条件、领先于市场的硬件设备、以及高端客户资源，保证了其租金水平上始终为CBD区域最高水平，且呈现稳步上升的态势。而对比北京市和CBD区域其他写字楼而言，都经历了不同程度的租金波动，体现了国贸中心的抗跌性。 近期国贸三期入市，再次以700元/月/平米的超高位租金领跑写字楼市场。 空置率水平方面，由于2005-2007年CBD写字楼大量供应的出现，使区域以致全市写字楼空置率有所提升。而2008-2009年，受全球金融危机影响，更使得全市写字楼空置率高达27%。对以国贸中心为核心的CBD区域来说，写字楼空置率则可低于全市水平，保证了区域价值不受影响。 而国贸中心写字楼空置率则可保持在低位，2007年至今，国贸写字楼空置率平均仅为3%，市场表现尚佳。 说明高端写字楼的市场认可度高。,中国国贸成熟阶段（20052010年） 价格及入驻水平：代表着区域办公物业的租金水准；市场认可度高,北京国贸发展研究,功能定位,国贸发展阶段总结 形成以写字楼为主导功能的商务核心区，不同时期有各自的主导功能,随着经济的发展，第三产业的快速推进，对外商和外资企业的吸引力增强，促进了办公物业的需求，国贸写字楼的升级，奠定了其商务核心地位。 尽管北京国贸整体是以商务为核心的综合体，但是每个阶段的主导功能均不一样，一期以酒店功能为主，二期以写字楼为主，三期突出的是文化、展览功能。 由此说明,尽管是商务核心的综合体，根据项目不同阶段的环境特点，应有针对性的推出各期不同的主导功能。,北京国贸发展研究,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 产业结构：石家庄以第二产业为主，写字楼业态不具备主导性,对比北京的第三产业发展情况，石家庄的第三产业明显低于北京，其中2010年，石家庄第三产业增加值仅为北京的13%，差距明显。 从第三产业增速角度看，石家庄近三年平均增速12%，同样低于北京的增速水平。 产业结构方面，石家庄市是以工业为主导的城市，产业结构成“二，三，一”，且第二产业所占比重还在不断增加，第三产业基础薄弱。 与北京对比，差距再次显现，石家庄第三产业仅占40%，明显低于北京75%的水平。 由于服务业为主的产业发展滞后，经济结构的不平衡对商务办公的支撑力不足，因此，与北京CBD发展情况不同的是，目前石家庄的市场环境不足以支撑商务为主，目前阶段写字楼功能不具备主导性。,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 产业特征：石家庄以制造业的延伸产业为主，金融业发展薄弱,金融和贸易作为北京CBD重点发展的产业类型，在区域产业结构中的比例最大，相应的，带动其上游产业包括金融咨询和物流服务等产业的繁荣，对写字楼的支撑大。 而石家庄由于是以制造业为主的第二产业占主导，因此第二产业的衍生产业包括交通运输、仓储及邮政业、批发和零售业占比相对大，而金融业的发展相对薄弱，对高端写字楼市场需求小。,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 租户结构：石家庄缺乏高端客户支撑,北京CBD已经形成了行业聚集效应，在写字楼的客户中，除了制造业，集中了金融投资业、电信/互联网/软件和专业服务业为主的高端行业，由此为北京CBD写字楼提供大量优质高端客户。 石家庄目前由于产业结构以第二产业为主导，服务产业不发达，区域内还未形成行业规模，企业种类分散，以第二产业中的建筑/工程/装修、制造和医药为主导。 以制造和医药为主导的第二产业对应的写字楼档次和品质需求相对偏低，对于高端写字楼支撑有限。,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,石家庄与北京商务区的不同点 物业类型：石家庄物业类型以居住功能为主，对商业服务的需求力度大于商务,物业配比现状可以有效反映区域目前的功能特点，也可以看出产业发展对不同物业功能的带动作用。 北京CBD的物业功能配比反映出其区域以商务功能为主，商业服务业功能与居住功能较为均衡的发展现状。 根据我行在第一阶段市场研究，石家庄的居住功能占比最高，而写字楼和商业的发展相对弱。而居住功能对于商业服务的需求度最高，对于商务则相对较弱。,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,阶段 划分,零售业发展,发展特征,核心驱动,汽车时代的到来使得新城开发不再沿铁路线分布 中产阶级和富裕阶层的郊区住宅迅速膨胀,这批人住在郊区，白天进城上班 大都市郊区涌现大批以居住为主的卫星城,汽车的普及和路网的建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重的“城市病”日益突出 跟随企业迁到郊区,出现了产业郊区化热潮，制造业、运输、仓储业等纷纷落户城郊 大都市周边大量的产业园,工业园等崛起, 郊区本地就业趋势加强 以产业为主导的新城开发掀起了郊区化的另一个高潮,高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地价,使得郊区的地价极具竞争力 中心城劳动力成本逐渐提高 行政政策,大型购物中心,休闲娱乐场所在郊区逐渐兴旺 住宅建设从分散型的高档住宅转变为中高层公寓 城市居民阶层多样化,基本实现本地化就业 大都市周边形成了一些相对独立，功能完善的新城镇,市区商业日趋饱和，而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自新郊区商业的激烈竞争 追随消费者,人口郊区化引起零售商业迁移,金融、贸易、保险等生产服务业也出现郊区化迁移 新兴的高科技科技产业在郊区蓬勃发展 传统城市中心及其郊区边缘城市共同构成的大都市圈逐步形成,城市产业转型,制造业发展,人口导入,信息高速公路的迅猛发展 新的信息交流方法使得办公单位的选址郊区化 新型技术产业普遍对地价和环境要求较高,本项目所处阶段,城市发展阶段,石家庄依托制造业优势产业，延伸服务业，激活商业市场活力,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,石家庄中央商务区的功能定位,北京国贸,石家庄中央商务区,石家庄中央商务区功能分析,功能定位,2、石家庄中央商务区发展模式及规模档次定位,明确石家庄商务区不同业态的角色及档次定位,本项目考虑各业态档次定位应解决问题,综合体发展研究,石家庄裕华万达广场,勒泰中心,案例支持,业态功能及档次定位,市场研究分析,规模推导,在城市综合体建设时，各物业的规模配比对于项目的整体定位、各功能发展方向等具有决定性作用，也是城市综合体开发最需注意的问题。 根据之前的分析，不同的综合体发展模式业态比例关系。,注：C综合体，0写字楼，H酒店，S商业， A公寓 数据来源：DTZ Consulting整理,综合体发展研究,业态功能及档次定位,综合体发展研究,都市综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。,酒店 确定档次,城市综合体内部功能生态链,业态功能及档次定位,通过四种物业均衡发展的类型对市场环境、项目地块条件和开发商操作经验的要求均较高，要求写字楼、酒店、商业、公寓均具备大的市场空间，地块条件适合发展以上各种类型物业、开发具备开发多种物业的实力与经验，最基本的条件是，项目具备较大的开发规模，使各种物业类型均具备一定的规模。,成功关键因素,综合体发展研究均衡发展模式,业态功能及档次定位,项目处于CBD核心区域内，地铁站上盖物业，周边商务、商业、居住条件十分成熟； 项目整体体量较大（总建面70万平方米 ）。,定位：CBD区域的高档综合体 甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+高档公寓,外因,内因,开发商实力雄厚（国华置业），具备打造均衡发展的综合体物业的基本条件。,定位原因,项目概况：建筑面积70万平方米。包括甲级写字楼、公寓、两间五星级酒店、新光天地购物中心。,综合体发展研究均衡发展模式,业态功能及档次定位,均衡发展综合体 案例：华贸中心,业态比例,综合体发展研究均衡发展模式,业态功能及档次定位,此类型项目要求项目区域具备发展商务区的市场条件，已形成产业簇群，或可通过引入核心客户带来相簇群，或者是未来城市核心商务区； 另外，此类项目一般因市场条件、地块条件或开发商资金实力等原因，具有不适合发展大型商业的局限性。,成功关键因素,综合体发展研究写字楼为核心发展模式,业态功能及档次定位,定位：广州最顶级的超高层写字楼 超高层写字楼+公寓+小型购物广场,概况：占地2.3万，总建筑面积32万，共包括1幢80层摩天大楼中信大厦（写字楼）、2幢38层附楼（酒店式公寓）、4层作为商场的裙楼（商业）。,外因,内因,项目位于广州天河区新城中心，由于项目占地面积较小，容积率较高，难以打造均衡发展的综合体物业。,将写字楼打造成广州甚至整个华南区域的标志性建筑，有利于在写字楼云集的天河区树立标杆形象，从而推动公寓与商业部分的运作。,定位原因,商业,公寓,写字楼,综合体发展研究写字楼为核心发展模式,业态功能及档次定位,业态比例,以写字楼为核心的综合体 案例：广州中信广场,综合体发展研究写字楼为核心发展模式,业态功能及档次定位,此类项目一般地处交通枢纽或城市核心区，人流量大，具备开发商业项目的基本区位条件； 地块周边商业氛围浓厚，或周边存在大型商业发展市场空缺，具备开发大型商业项目的基本市场条件。 同时，开发商具备较强的大型商业操作经验和资源，或具备较强的资源整合能力。,成功关键因素,综合体发展研究商业为核心发展模式,业态功能及档次定位,定位：超大规模以商业为核心的综合体物业 顶级购物中心+甲级写字楼+五星级酒店+公寓,甲级写字楼,购物中心,酒店,概况：总建筑面积约55万，由18.8万的购物中心、国际5A甲级写字楼、五星级酒店和3栋49层超高层公寓组成。,外因,内因,所处地理位置优越，具备良好的交通可达性； 所在区域成熟后发展受限，需要新的亮点来激发活力； 区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。,华润有一流的精英团队，同时具备超强的实力与品牌号召力； 万象城集购物、休闲、娱乐等为一体，项目整体的立意较高，与深圳人内心的价值观相符。,定位原因,公寓,综合体发展研究写字楼为核心发展模式,业态功能及档次定位,业态比例,以商业为核心的综合体 案例：深圳华润中心,综合体发展研究写字楼为核心发展模式,业态功能及档次定位,此类项目一般因具有市场或地段条件不具备开发大型商业或大体量、高标准写字楼的局限性； 同时项目不远离城市核心区，交通便利，周边具备一定的商务氛围，具备开发大型高端商务型酒店的基本市场和区位条件。,成功关键因素,综合体发展研究酒店为核心发展模式,业态功能及档次定位,定位：上海顶级国际化综合体 五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商业,办公楼,公寓,酒店,商业,项目概况：总建筑面积18.5万。由五星级酒店、豪华公寓、国际水准的办公大楼、世界知名品牌的购物商城及其他相关设施组成。,外因,内因,区域已形成酒店经济和会展经济的氛围； 项目处在CBD边缘，五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心文化； 区域具有较大的发展潜力。,定位准确，波特曼酒店带动其它功能； 酒店及公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的客源； 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心；,定位原因,综合体发展研究酒店为核心发展模式,业态功能及档次定位,业态比例,以酒店为核心的综合体 案例：上海商城,综合体发展研究酒店为核心发展模式,业态功能及档次定位,三种物业均衡发展,OAS,位置：CBD/城市中心,交通：主干道沿线/地铁口,规模：2000,000+,视觉冲击：超高层或/建筑群,规划设计：高水准、经验丰富,功能体系：各业态的高端定位,开 发 商：实力强劲/经验丰富,管理团队：物业管理/经营管理,以写字楼为核心,O（主）AS,已形成产业簇群,引入核心客户带来相关簇群,未来商务核心区,视觉冲击：超高层或/建筑群,功能体系：写字楼决定其他物业功能、定位与档次,配套：商场、公寓,以商业为核心,S（主）A&O,位置：商业区/大型居住片区,交通：主干道沿线/地铁口,市场：流量大、商业气氛浓厚/区域功能缺乏、需求旺盛,定位：大规模、综合性商业,规划设计：经验丰富的专业公司,特色：建筑形式/业态/服务,功能体系：商业的绝对核心,管理团队：经营管理,以公寓为核心,A（主）OS,位置：城市核心区的边缘,周边为高档写字楼聚集,客户支持：投资及商务客户,完善的商业、商务配套,汇集有休闲、娱乐、工作、居住等多种功能,有一定绿化环境,强调私密的生活环境,外部条件,内部条件,案例,北京华贸中心,广州中信广场,深圳万象城,北京建外SOHO,本项目,内外部条件具备,内外部条件不具备,内外部条件均不具备,内外部条件不具备,本项目综合体的模式,业态功能及档次定位,本项目适宜三种物业均衡发展的综合体模式,本项目位置优越、交通便利、总体量200万平米，适宜成为均衡发展的综合体。,石家庄典型综合体项目业态及规模分析 万达广场以住宅社区为主，主打产品为中档毛坯房，为项目聚集人气，快速回笼开发资金，少量大户型高档豪宅，提升项目整体档次； 勒泰中心纯商业综合体，商业体量比重最大，主导功能明显，酒店和公寓做为商务配套，档次偏高，超高层写字楼具有项目标杆作用。 不同业态在综合体的功能作用不一样，其档次定位也存在差异。,石家庄典型综合体项目,业态功能及档次定位,本项目不同业态规模及档次定位,业态功能及档次定位,本项目不同业态规模及档次定位,业态功能及档次定位,本项目不同业态规模及档次定位,业态功能及档次定位,本项目不同业态规模及档次定位,业态功能及档次定位,本项目不同业态规模及档次定位,业态功能及档次定位,业态功能及档次定位 各种业态均衡发展，产品档次差异化,本项目维持各业态均衡发展态势，毛坯住宅先期推出，以满足主力市场需求，对商业项目起到集聚人气的作用，同时可以快速回笼资金保证后期的其它业态的运作。一定比例的精装豪宅吸引高端客户，提升项目档次； 商业为本项目开发亮点，扩大本项目对区域的辐射影响力； 公寓和酒店提供居住配套，吸引商务人士，为商业项目提供优质高端消费客群； 超高层写字楼增强项目的商务氛围，提升项目整体档次，具有标杆作用。,购房者对住宅产品装修需求,本项目不同业态规模及档次定位,业态功能及档次定位,测算模型说明,本项目辐射人口,辐射人群消费力,本项目商业坪效,本项目商业规模,辐射范围内常住人口数量,石家庄城市居民人均年消费支出,市场比较法推算本项目年平均租金与扣点，测算坪效,根据区域规划与城市人口年平均增长率推算未来辐射人口,根据本项目辐射人口的渗透率，推算对于本项目营业额贡献水平,本项目商业最大可承受规模,商业物业是本项目主要功能业态之一，是本项目成败的关键因素之一。因此如何将本项目商业定位、规模，将是本次商业定位的重点。对此，我们将通过商圈测算，通过辐射人口对于本项目商业营业额的贡献额与商业坪效之间的逻辑关系，确定本项目最终的商业可承受面积。,本项目年租金/扣点=单位面积产生的营业额,商圈测算,业态的规模定位,商圈分布 根据之前的需求研究及市场调研，利用商圈分析的方法，确定本项目商业物业的合理规模。 商圈范围的划定需要综合考虑众多因素，主要与之关系密切的是： 项目规模； 物业类型配比； 区域竞争环境； 项目交通情况；消费者可接受交通成本等因素。 对于本项目而言，地理距离、交通情况、交通成本（金钱和时间）以及石家庄商圈现状，是决定项目商圈辐射范围的主要因素。 石家庄现存商圈仍以点式发展，未来规模有所增加但未能形成集群商业且距离本项目较远。 因此，本项目以开发区为核心商圈，石家庄城区为辐射商圈。,石家庄商业市场现状 点式商圈并存，近距离竞争不大,52,资料来源: DTZ Consulting,商圈测算,业态的规模定位,假定本项目商业部分于2013年入市，则以下测算年份均按照2013年计算。 根据石家庄市目前点式商圈的商业现状及本项目大规模集群商业的定位初判，假定商业入市年的辐射范围为项目所在的开发区及石家庄中心城区（裕华、长安、新华、桥西及桥东五区）。 其中，开发区为本项目商业的核心商圈、中心城五区为本项目商业的辐射商圈。 根据东部新区规划，预计2013年开发区内总人口达到8万人。 同时，通过对石家庄中心城区人口自2001年到2010年十年间平均增长率测算，预计到2013年，剔除开发区外，城区常住人口可达到320万人。,商圈划定,商圈辐射级别及人口测算假设,*注：人口规模均测算至2013年。 资料来源：DTZ Consulting,辐射级别及人口测算,商圈测算,业态的规模定位,商圈划定,商圈渗透率假定,资料来源：DTZ Consulting,消费意愿（渗透率） 渗透率：指特定地区能够前来本项目消费的人群占区域总人口的比例。 根据之前的经验表明，由于石家庄市多商圈点状发展模式，且城市规模较小，在石家庄一般大规模商用物业的核心商圈渗透率为65%，辐射商圈渗透率为10%30%。 据消费者问卷调研的结果，中心城区被访者有20%的消费者表示非常可能前来本项目消费， 它们远离本区域，属于辐射商圈范围内，因此辐射商圈渗透率假定为20%左右。 而开发区作为本项目的核心商圈，其6公里内半径并无大型商业综合项目，因此商业渗透率要高于石家庄目前水平。但考虑到开发区在开发项目的配套商业会存在消费群分流的现象，我行将核心商圈的渗透率假定为80%。 则最终预计本项目各商圈的渗透率如下： 核心商圈 80% 辐射商圈 20%,商圈测算,业态的规模定位,资料来源：石家庄国民经济和社会发展统计公报（2001-2010年）,年人均消费支出是指石家庄居民人均生活支出，包括交通和通讯、居住、医疗保健和衣着、娱乐教育和文化服务等等。其中约有66%用于零售商业相关。 根据石家庄2001-2010年人均消费支出的年平均增长率7.4%，可推算出到2013年石家庄年人均消费支出为13,076元。 则预计到2013年，本项目辐射人口用于零售相关的人均年消费额为8,630元， 即 13,076*66%=8,630,人均年消费支出额 本项目辐射人口年平均零售相关消费支出额为8,630元,商圈测算,业态的规模定位,*注：租金统计口径为营业面积。 资料来源：DTZ Consulting,本项目假定租金测算,本项目商业租金测算 2013年本项目商业租金为9.7元/天/平米,可比项目评分体系,在此参考了 3个商业项目的租金水平，在打分时，将本项目设定为基准分值100分，根据对比项目相对本项目的优劣予不同得分。,*注：可比项目综合分值（各影响因素分值权重）的相加总和,根据打分体系，本项目现时点商业租金为9.4元/天/平米。假定商业租金年增长率为2%，则预计本项目在2013年的租金为9.7元/天/平米。,注：本项目租金（各项目租金/分值权重）的相加总和,商圈测算,业态的规模定位,按照市场比较法推算本项目商业部分单位营业面积年租金为9.7365=3558元，石家庄市平均扣点水平在22%-27%，考虑本项目未来餐饮娱乐比重较大，选用22%作为平均扣点，则本项目平均年商业坪效（建筑面积） 为16,172 元。 根据以上本项目辐射人口数量假定测算、人均消费额以及单位面积营业额、平均坪效、消费渗透率等因素，进行本项目可承受规模方面的测算，预计最大可以支持商业物业营业面积约35.7万平方米。 按照65%的商业使用率计算，则本项目商业最大可承受建筑面积为549,865平方米。,资料来源：DTZ Consulting,本项目商业坪效测算（营业面积）,本项目商业最大可承受建筑面积为549,865平方米,本项目最大可承受商业规模,商圈测算,业态的规模定位,通过对2003年以来中国的100个综合体进行研究发现，65的综合体同时具有写字楼、商业、酒店、公寓四种物业类型。,注：C综合体，0写字楼，H酒店，S商业， A公寓 数据来源：DTZ整理,从石家庄未来的供应量来看，每个项目的写字楼体量均较小，在各综合体的占比平均在10%-20%左右。 结合我们项目区域来看，本项目位置优越、轨道/市内交通便利、总体量126-174万平米，适宜成为均衡发展的综合体 写字楼的体量占总体量的20%-30%,从综合体发展模式来看 本项目适宜均衡的综合体发展模式，写字楼体量占总体量的30%,石家庄未来2年入市综合体供应中写字楼的规模,写字楼的规模推算,业态的规模定位,1,五星级商务会议型酒店的基本面积需求。,2,大而全的生活型商业区，根据未来人口预测，总体量在50万平米。,1,办公面积控制在总体量的20%-25%。,3,本项目总体规模配比,根据经济指标，本项目占地25.3万平米，按容积率5-7计算，总建筑面积126-174万平米，其中商业规模经过商圈测算及案例借鉴，建议最大可承受总体量50万平米，写字楼规模为总体量的20%-25%。 项目采用均衡发展的综合体模式，酒店为提升型物业，规模不宜过大，总规模45000平米。,59,不同业态规模定位,业态的规模定位,3、开发方案建议,合理布局各业态，设计初步方案。,本项目初步方案设计重点考虑的问题,开发方案建议,一般商业广场规模分析,案例支持,方案对比分析,结合考虑下穿和不下穿方案的优缺点，对交通组织和广场打造提出新的方案 下穿和不下穿方案各有利弊，问题主要集中在如何打造项目整体形象，加强南北向联系和降低长江大道过境影响方面，在此基础上通过初步方案设计尽可能提高项目体量，并与开发周期相结合使项目更为可行。,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,一般商业广场分析广场规模 大型商业项目中广场的平均面积为2100，本项目不适合建设超大型广场,选取北京、上海大型商业项目中设计了商业广场的项目，测量单个广场的面积，平均广场面积为2,100。 对于本项目而言，长江大道下穿将形成面积约为80,000的大型广场，尺度过大，不适于开发形成商业广场。,开发方案建议,方案三设计思路,通过对道路下穿方案和不下穿方案进行结合，形成第三种方案。 方案三在局部路段减少长江大道绿化带的宽度，使车道集中在一起通过本项目路段； 局部路段下沉，减少过境交通对广场景观的影响； 在北侧地区形成面积约15000的中心广场，用于打造项目亮点和形象； 在长江大道的顺行一侧设置机动车入口，使进入项目内部的车流能直接进入本项目； 封闭规划的祁连路，使两侧路段成为只为本项目服务的尽端路； 地下空间主要用于解决过境交通和项目车流入口，因此地铁不能设置于中心广场的位置。,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,方案三中心广场设计思路,将长江大道的车道集中起来通过项目地块，6条车道宽21米，对南北区的阻隔作用将减弱； 将中心广场设置在北区一侧，并集中设置几个主要节点，使之与北侧侧重娱乐、时尚生活的定位相结合； 中心广场长约250米，宽约60米，总面积15000； 长江大道的路面缓慢下沉，在中心广场处车道与中心广场达到一定高差，借此修建步行连廊，联系南北区，并创造丰富的景观； 在过境车流一侧留出两条车道用于顺行进入项目地下停车场（北侧在中心广场地下设置入口）； 通过在不同空间层面对过境交通、项目内部交通和人流进行梳理，达到解决矛盾，增加亮点的目的。,地下停车场,地下停车场,地下停车场,地下停车场,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,主要依靠下沉部份长江大道疏导过境交通，减小地面层的交通流量 项目亮点是把部份长江大道改为连通四个地块的中心广场,综合体模式,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,方案三功能布局,北区采用商业街和购物中心的形式延续天山海世界的人气，定位于一站式生活体验中心； 南区定位于高端商务区，包括高端商业、商务核心区和生活配套，通过公寓与住宅区结合打造高端住区； 依靠中心广场连接南北区，为项目吸引人气； 建议地铁出入口设置在项目两侧。,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,方案三功能布局,北区 通过标准层在12000以下的购物中心设计多主题、档次不同的商业，形成活跃、热闹的商业氛围； A地块布局少量公寓（20层以内）以平衡项目初期投入。 南区 建设3栋超高层办公楼，强化项目作为中央商务区的定位； B地块设计标准层约15000的购物中心，打造高端商业。 公寓主要分布在南区，分为自住公寓和一部分商务公寓，商务公寓用于弥补办公物业不足的问题。 酒店位于其中一栋超高层办公楼内，占据良好的景观。,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,方案三地下一层平面,在各大型购物中心地下都开发商业，并尽可能通过地下商业连通各购物中心； 地下商业面积合计56000； 地铁站布局在项目东西两侧，站点间距离达到1公里，符合地铁站点的布局要求； 地块内除地下商业和地铁站出站口外，其他全部作为停车场。,22000,28000,6000,开发方案建议,方案三二层平面,A、B、D三地块为商业街和购物中心，通过连廊连通所有商业，共同打造业态丰富、娱乐性强的综合商业，并共享客源； C地块公寓1、2层开发底商作为生活型配套商业。,开发方案建议,方案三车流组织,通过广场设计，使过境交通能在不影响南北区联系的前提下穿过项目用地； 停车场出入口布置与地下商业开发结合考虑，保证每个地块都能满足两进两出的出入口布局，满足来自各个方向的车流； 停车场设置保证地下商业的东西侧都能有停车位和出入口，方便进出车流。,资料来源：DTZ Consulting,开发方案建议,方案三人流组织,通过两侧地铁站出口组织人流进入项目内部； 一层：在地铁出入口处设计景观或小型广场，引导人流；通过商业街动线设计将人流导入中心广场；通过步行连廊使南北区广场互通，加强联系； 二层及以上：通过在商业街和购物中心之间设计连廊，增强商业之间的联系，达到共享客流、强化商业氛围的目的。,资料来源：DTZ Consulting,加强东西向联系,通过商业街引导人流进入中心广场,开发方案建议,方案三标准层及层数建议,标准层面积 层数,1500,20F,开发方案建议,方案三设计指标,资料来源：DTZ Consulting,商务中心地块（ABCD四个地块）总体容积率为6.7，建筑总面积为168.85万； 地下停车场面积为623100，需开发到地下三层，提供车位15578个。,开发方案建议,开发方案建议,入口设计要点,购物中心主入口应该开阔、主题鲜明且引人入胜，建议设置以特色文化符号雕塑或水景喷泉等形成聚集人气的开敞空间，不仅标识性强，而且在开业之前能够吸引附近居民在此进行健身、休闲活动，带动人气，在开业之后，观赏兼休闲空间能够吸引人流。,开发方案建议,广场设计要点,广场设计以特色鲜明为主，其次注重人性化设施的布置，例如足够的座椅和台阶，供购物者歇脚，还可以提供咖啡、茶座，安排适量休闲零售等；此外，应留足人流穿行和停留空间，适量布局共人群休闲、展览展示和节庆促销的场所。,开发方案建议,廊道设计要点,廊道设计以方便建筑物之间交通为主，此外可以通过造型美化内街的形象，建议配以绿植或特色雕塑、外形吸引人前往，缩短商场不同建筑之间的距离。此外建议构建遮雨遮阳设施，提高使用的方便性。,4、开发时序及亮点建议,如何安排各物业开发时序以获得稳定现金流？,1,分期开发，每期根据区域环境打造不同亮点。,本项目考虑开发策略与时序时应解决问题,香港环球贸易广场,深圳华润中心,韩国乐天城,案例支持,开发策略、时序,案例借鉴 香港环球贸易广场 先期住宅增加区域人口、中期发展商业打造区域形象，后期成功转向发展成综合商务区,整个区域开发前期全部为住宅物业，从第5期项目开始转型发展高端综合物业。 环球贸易广场入市前，项目区域已经拥有了一定规模的居住人群，为项目后期的商业、办公、酒店等物业提供了稳定的人流。,开发策略、时序案例借鉴,先期：1-4期,1,中期：5期,2,先期：6-7期,3,开发功能,物业形态,时间,当期亮点,住宅,商业,写字楼、公寓、酒店,四期共计16栋住宅、建筑面积共23.1万平米,高档商业项目圆方，建筑面积8.3万平方米,高档写字楼、公寓、酒店，建筑面积共计40.1万平方米,2003-2005年,2007年,2008-2010年,1-4期住宅代表 擎天半岛,第5期商业 圆方主题商场,第7期写字楼 环球贸易广场，香港目前最高建筑,共7年,案例借鉴 深圳华润中心 分期开发，1期以大型购物中心填补市场空白、迅速吸引关注，为项目整体发展成功奠定基础,万象城超大型购物中心的开业，填补了区域乃至深圳市一站式购物中心的空白；同时，众多国际品牌的引进更是确立了高端物业形象。在商业和写字楼运营良好的情况下，推出商务居住物业（酒店、公寓），最大程度的发挥大规模集群效益。,开发策略、时序案例借鉴,1期写字楼,1,1期商业,2,2期公寓、酒店,3,区域环境,物业形态,入市时间,当期亮点,周边商务办公环境良好,深圳缺乏大型体验式购物中心,项目以商业赢得关注、高端居住受到认可,高端写字楼：华润大厦,万象城大型购物中心，建筑面积18.8万平米,高端公寓：幸福里 高端酒店：君悦酒店,2004年,2005年,2009年,5A级写字楼：华润大厦,深圳首个体验式购物中心万象城,高端公寓幸福里、君悦酒店,案例借鉴 乐天城 商业根据不同时期设定不同档次与主题，持续开发形成大型综合购物中心,乐天城商业分三期开业，各自设定不同商业主题，在商业类型和档次上有所差别，以引进更多不同品牌、增加业态类型，提升项目知名度，吸引不同年龄阶层客群，形成大型综合购物中心。,开发策略、时序案例借鉴,乐天本馆,1,建筑规模,主题定位,亮点,乐天本馆,乐天青年馆,乐天名品馆,开业时间,1979年,2003年,2005年,12层共计5万平方米,7层共计5万平方米,5层共计6,000平方米,年轻时尚休闲购物中心,知名奢侈品旗舰店,韩国第一家综合百货店,商业分三期开业，各自设定不同主题和业态，中间通过连廊接驳，持续开发形成大型综合购物中心。,本项目开发策略原则,本项目开发体量巨大，应采用分期开发策略，开发周期为15年。 各功能物业的开发时序应以项目所在区域的市场环境为依据。先期开发住宅和商业培养人气、改变区域氛围；后期向商务综合体调整。 商业应是本项目首期打造的亮点，采用全新商业类型以在石家庄树立全新商业高度。 同时，商业规模较大，宜分不同主题在不同时期开发入市。 写字楼在区域商务环境具备优势时期入市，打造石家庄第一高度。,本项目开发策略、时序原则,开发策略,案例开发策略、时序主要结论,根据区域环境和带动性，确定本项目发展的引擎功能物业 大型商业集群、公寓和商品住宅最适合目前区域环境；超高写字楼最能打造本项目地标性但需对市场环境加以培育,开发策略、时序,开发区为石家庄居住新兴区，受到购房者认可。,石家庄尤其是本项目区域缺乏大型商业集群，无法满足市民需求。,目前石家庄写字楼市场发展不足，本项目区域商务氛围很弱。,区域环境总结,整体开发时序,本项目回迁区影响,本项目开发策略与时序 开发周期为10年，采取分期开发，期期有重点物业的开发策略,开发策略、时序,E区住宅开发增加区域人口。 A+D区集中型商业部分开发，填补石家庄商业空白、改变区域环境。 A区公寓完成开发。,一期：启动期,E区住宅完成全部开发。 A+D区商业开发完成。,一期：发展期,C区超高写字楼开发完成。 B+C区公寓部分开发，打造商务集中区。 B区商业完成开发。,二期：成熟期,B+C区公寓大部分完成开发。 C区西侧自用写字楼和酒店开发完成。 B+C区形成商务氛围浓厚、高端公寓集中的商务区。,二期：完善期1,根据各功能物业对于项目整体带动性和地标性的高低、目前区域环境发展契合度因素，项目整体开发从北向南动静区分；物业先住宅+商业、后写字楼、酒店的顺序，公寓持续开发,2016年地铁1号线开通,商业区,商务区,2022-2026年,C区公寓完成全部开发。 C区第三栋超高写字楼开发完成。,二期：完善期2,本项目开发策略与时序 开发分两期，以2016年地铁开通为界，一期北区商业为主、二期南区商务为主，南北动静分区分期开发,开发策略、时序,2016年地铁1号线开通,商业区,商务区,一期，动区北区商业区 （A+D）,二期，静区南区商务区 (B+C),2022-2026年,整体开发周期重要节点示意 两期开发均有侧重和相关重要节点，推出不同亮点项目,开发策略、时序,一期（2012-2016年）：商业集群,二期（2018-2022年）：公寓集群,二期（2017-2020年）：两栋超高写字楼,二期（2025-2026年）：一栋超高写字楼,本项目开发时序与亮点分析 一期启动区+发展期亮点大型商业集群,开发策略、时序,国际潮流旗舰馆,休闲娱乐综合馆,大型商业集群效果图,内部商业街：建议以尺度宜人为主，通过橱窗、店铺门面和特色的铺地、休息空间、小品、绿化等方式营造出小镇街区的感觉。同时注意节点的把控，通过弧形的街道和小广场、小品带动购物的氛围。,开发策略、时序,整体开发周期重要节点示意 两期开发均有侧重和相关重要节点，推出不同亮点项目,大型商业集群亮点业态示意旗舰店、休闲娱乐和餐饮,开发策略、时序,国际青春潮流旗舰店,高端溜冰场、电影院等娱乐业态,高档餐厅,本项目开发时序与亮点分析 二期成熟区主题型集中商业,开发策略、时序,家居主题馆示意图,婚庆主题馆示意图,本项目开发时序与亮点分析 二期成熟区+完