中高档住宅要素分析.doc

中高档住宅要素分析中高档住宅要素分析住宅小区本身没有具体标准，但构成住宅小区的基本要素（如房屋结构，道路交通，绿化绿地等相关配套设施）是有具体标准的。销售部门和工程部门的相关人员根据多年房地产从业经验，结合目前通行原则和一些业内约定俗成的标准，形成了本次对北京中高档住宅的要素分析，以便于应用和考量。以下部分主要以高档住宅为例，从各个方面分析主要要素：一、地段l 交通便利，地铁、公交等公共交通发达。l 通达性好，临城市主要干路或小区周边道路通畅。l 周边配套齐备，包括银行、医院、教育、生活等配套一应俱全。l 周边自然人文环境优越，有一定独特的自然资源、人文资源或旅游资源。二、小区规划1、整体规划l 知名建筑设计单位规划，建筑设计有特色，全程高水平设计。l 小区规模达到一定程度，但不宜过大，一般在20-40万平方米之间。l 小区规划个性化，建筑布局合理地分隔空间，分隔时要把握各空间的比例关系，把握各空间的布局以及彼此衔接的方式。l 建筑遵循高低错落、疏密有致的原则，建筑造型上凹凸有致，层次分明，形成小区丰富优美的建筑空间。l 小区容积率低，产品类型为板楼或更追求品质的别墅类型。l2、交通组织2.1 交通规划l 交通规划需人性化，结合建筑布局和小区功能空间的布局，组织好车行路线、步行人回家路线、业主闲暇时的散步路线等。l 车行路线的组织以减少对小区内行人及住户的干扰为宜，同时注意美化车行沿线的环境l 步行人回家路线则强调舒适便捷，尽可能避开车流。l 业主闲暇时的散步路线，园路结合地形和景观设计，蜿蜒曲折，使业主在散步中有移步景易的视觉效果。l 人车分流设计：人流、车流、物流应合理组织、互不干扰。2.2 道路设计l 小区规划中消防车道、消防回车场地及消防登高面的设计应需在满足消防设计规范的前提下顾及到小区景观的效果和减少对居民的干扰。l 地块内的市政道路按照12米以上进行设计，组团级道路（次路）宽度不低于7米。消防登高面按照退让建筑10米，道路宽度6米进行设置。入户路（步行道）道路宽度2.5米，漫步路（步行道）道路宽度1.8米。2.3停车位l 小区主要停车主要集中在地下，地上为零散或临时停车位。l 车位与住户配比应不低于1.2：1。l 地面停车位不宜过多，不宜布置在交叉路口处，且结合景观整体设计予以布局。3、管理与配套规划3.1 入口设计l 小区入口设计应结合规划、建筑、景观设计及管理等综合考虑。l 合理组织入口处的交通流线，在规划中应界定好机动车的出入口、步行出入口，在条件许可情况下应设访客车辆专用车道和谢绝进入后的回车道，最好考虑出租车专用等候区l 小区入口处地形标高的设计应结合小区周边市政道路的地坪标高、市政管线的标高、小区景观营造的构想、小区排水系统组织等方面综合考虑。l 小区入口岗亭的设置也应结合规划、建筑、景观、管理角度，岗亭的尺寸、功能配置及构筑风格应与住宅建筑、景观相协调，分析保安人员管理动线，充分改善保安人员的工作环境和工作条件。3.2 公建配套l 物业管理用房、居委会管理用房、业主委员会管理用房等可设在住宅建筑底部。l 变电站、煤气调压箱、垃圾收集站、等应避开小区主要景观空间，同时与住宅建筑保持一定的距离，满足交通及管线敷设要求的前提下设在小区的边角相对隐蔽区域。l 小区围墙的样式、材质、色彩、工艺等方面也是反馈此楼盘是否高档的窗口之一，围墙的构筑风格应与小区建筑、入口岗亭的风格相统一。-25-三、建筑设计1、建筑结构l 通常采用框支剪力墙结构，在底层做整体结构转换层或局部转换。l 在地库的结构梁设置中，由于管道敷设的要求，也应尽可能的增加使用净高，以提高整体地库的使用舒适度。必要时可采用厚板结构地库。2、建筑造型2.1建筑外立面l 建筑外立面档次评价的因素有小区的建筑风格、建筑立面与平面的关系、建筑构图、建筑外墙饰面材质、建筑外立面分部的比例、建筑构件搭配、尺度、色彩、建筑细部的精细、建筑立面管线的设计、建筑灯光设计、施工的工艺程度等。l 在高档楼盘中面砖的使用率较高，石材、金属外墙材料等较高档的饰面材料等也有一定的使用率2.2 建筑风格l 现代主义风格：强调建筑外部轮廓简约、别致，外墙光洁，无复杂的装饰，但光影变化丰富。摈弃琐碎的形式主义装饰，建筑外观讲求整体，线条竖直耸立，装修注意色调、质感，特别注意从建筑自身的结构中寻求变化意韵。l 新古典主义风格：利用古典建筑的比例关系，大量采用现代建筑构件和材料的建筑形式，使其在具备了古典建筑传统美感的同时，与时代同步。新古典主义建筑创造的是一种有厚度的形式美，它着重要表现的是一种历史感，一种文化中纵深感，在这类建筑中可以看到一种文化意蕴。l 新巴洛克装饰风格：在继承古典巴洛克的强烈装饰性基础上，通常通过采用玻璃、不锈钢等现代材质和优雅古典的图案、材质相混合，营造出一种华丽高贵，时髦而又经典的空间环境。l 西班牙建筑风格：建筑造型、风格、色彩与材质，均传承了西班牙建筑文化的主要特征，立面造型丰富而多变，但秩序井然，具有非常人性化的建筑尺度，从坡顶层面到檐口、阳台、露台、窗户、门顶柱廊以及各种建筑装饰，都营造出浓郁的地中海建筑风韵。l 装饰艺术ART DECO建筑风格：它在风格方面的要素是折衷的，并大多有严格的形式。特点在于直线、坚挺的边缘或角来组合构图，有特定风格的装饰。建筑立面常做成一系列的收进，强调了几何形式。呈垂直划分布置的条窗，带有装饰的窗下墙也加入了构图。硬边的浅浮雕饰面围绕着门窗开口，并沿屋檐或女儿墙布置。装饰细部常用与建筑同样的材料，或用对比性的金属材料，也用釉砖或马赛克贴面。l 古典主义建筑风格：建筑更加注重产品的文化内涵，产品的建筑风格与使用功能协调，建筑与环境的关系更和谐。法式建筑基本是在多变的基础上追求不对称的平衡，而德式建筑很严谨、规矩的网络状基础上，在里面追求小的变化。l 国际式建筑风格：国际式建筑特征是：平顶、外表光滑统一、大量使用窗户及建筑上层的突出或悬挑。完全不加装饰是它的风格，爱用白色及强调水平方向的带形角窗。无出檐的屋顶与墙面平齐，窗与墙面平齐，推拉窗较流行，也采用纵向天窗。3、户型结构3.1 100平以下高档一居两居户型l 整体特点：平面紧凑，设置一房两厅或两房两厅，有一定的动静分区，基本配置一间卫生间，若平面组织好尽量设置两间卫生间。l 客厅：客厅面宽宜为3.9米以上。客厅设沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。客厅应有采光和通风面，争取视觉上景观入室。l 主人房：主人房尽量单独配备卫生间，需考虑衣柜设置的空间。房间的面宽为3.6米以上。卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。卫生间开门应避免直接对床。l 次卧：若住宅配置一间次卧，次卧与客厅公用一间卫生间。卧室的面宽为2.7米以上，卧室也应预留衣柜的空间。l 卫生间：若卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。l 厨房：设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。l 阳台：可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进深应为1.1米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。3.2 110-150平高档三居户型l 整体特点：户型的基本功能房间配置齐全，平面较紧凑，设置两房两厅或三房两厅，基本不分主人和佣人入户流线，有一定的动静分区，有条件下每间卧室配置独立的卫生间。l 客厅：面宽宜为4.2米以上。客厅设成套沙发组，客厅与餐厅连通为一个开敞的空间。客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。l 主人套房：作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。单独配备洗浴空间，主卧室需考虑衣柜设置的空间。房间的面宽为3.6米以上。卫生间配置浴缸、台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。卫生间开门应避免直接对床。l 次卧：每套住宅配置至少一间次卧，次卧尽量配置单独的卫生间，若不能单独配置则与客厅公用一间卫生间。卫生间也设置淋浴间、台盆、马桶等。其中一间卧室的面宽为3.0米以上。l 卫生间：可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。l 厨房：只设一间厨房，厨房位置应靠近工作阳台，厨房的空间设计尽量能布置L型橱柜。l 阳台：可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.5米，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。3.3 150-250平高档四居五居户型l 整体特点：功能房间配置基本齐全。户内各功能空间分区明确，动静分离，内外分离。户内面积分配有主有次，主仆使用空间分离，附属空间动线不应干扰主要空间，户内的主要空间就是主人空间（起居空间、卧室）。l 客厅：客厅面宽宜为4.8米以上。一般不设家庭室，客厅设较宽敞的沙发组，面积大的可设休闲区或钢琴区等。这些区域可与餐厅或休闲区合并设置。客厅应有较大的采光和通风面，将室外环境映入室内，增强客厅的精神享受。l 餐厅：面宽宜为3.3米以上。餐厅可结合客厅连通成开敞的空间，餐厅可宽松地摆设六人桌l 主人套房：主人套房作为主人独享的私密性生活空间，是重要的功能空间。单独配备走入式衣帽间、洗浴空间，面积大的套房内设书房。房间的面宽为4.2米以上。卫生间配置按摩浴缸、淋浴间、双台盆、马桶等，浴缸宜设在临观景窗位。卫生间开门应避免直接对床。l 次卧：每套住宅配置两间次卧，至少一间次卧配置单独的卫生间和更衣间，卫生间也设置浴缸（或淋浴间）、台盆、马桶等。房间的面宽为3.0米以上。l 卫生间：可能一间卧室与客厅公用一间卫生间，卫生间设置在靠近客厅与此间卧室，卫生间内配置淋浴间、台盆、马桶。l 厨房：房型建筑面积大的可设置中西双厨，西厨结合吧台或早餐台；房型建筑面积小的只设一间厨房，厨房位置应靠近工人房。l 工人房：应设于厨房服务区内，并结合工作阳台设置，应配置独立卫生间。l 阳台：可分别设置休闲阳台和工作阳台等，休闲阳台进深至少保证1.8米，可容纳一桌两椅，工作阳台进深应为1.2米，工作阳台应预留中央空调室外机和中央供热水系统设备的位置。3.4 户型可提升空间l 空中私家游泳池小区楼王的顶层A类大房型可配置空中私家游泳池，这里需考虑结构、防水、下层住宅的净高等问题。l 花园入户：首层赠送花园或者营造花园阳台。4、公共部分设计4.1 单元入口l 单元门厅临着小区车行道，一般在单元主入口处设置气派的风雨门廊，门廊的设计使之更象公共建筑，不仅使主、客人下车进入大门时免受日晒雨淋，同时和主体建筑的体量相呼应、突出住宅的宏伟气派。l 单元门厅临着小区人行道且不与车道连接，则单元入口处的门廊或雨蓬应根据主体建筑的体量、建筑立面风格而设计。单元入口的设计还应考虑无障碍通道。4.2 单元底层门厅（入口大堂）l 为考虑业主接待不同客人的需要，应在大堂内设置会客区，同时也会丰富大堂的空间。顶级住宅结合物业管理在大堂设置酒店式接待区，负责接待的人员是训练有素的绅士或小姐，以更好地为业主服务。l 入口大堂的空间设计应考虑宽敞、通透，大堂的层高应与平面尺寸相协调。l 在进入大堂前的玄关中设置信报箱，或在大堂附近设置单独的信报间。4.3 单元地下室门厅l 单元地下室与地下车库连通为一整体，在地下室门厅与地下车库连通处旁边设置采光井，引入阳光、绿化和自然通风，地下室门厅的玻璃大门直接开向车库，地下室门厅与底层大堂在装修风格、装修标准统一，以营造精美的地下室大堂，保证业主的回家路线便捷及舒适度。4.4 电梯厅和楼梯间l 电梯间：应尽量设计直接自然采光和通风的电梯厅，规避传统电梯住宅的弊病，使得电梯厅及入户走廊明亮舒适，体现居住的舒适感和尊荣感。若考虑电梯厅结合装饰工程布置部分绿化植物或将室外的环境映入电梯厅的视线，则更提升电梯厅的舒适度。l 楼梯间：楼梯间在高档住宅中高档次的体现更多是装饰方面及尽可能直接自然采光和通风。楼梯间内设置可密闭的垃圾间。4.5 底层架空层l 处于小区重要空间的住宅底部局部设置架空层，利用架空层的视线通透感，住宅两侧的绿化由于架空层而相互渗透，扩展了绿化空间和视野。l 在底层架空层也可将景观绿化引入，观赏性耐荫植物展示；结合主景观区的内外渗透，成为小区景观空间中的灰空间。4.6 屋面l 在高低错落的多栋住宅建筑组成的小区里，低高度的建筑屋面形象极大影响了附近高楼的高楼层业主的室外感观。l 屋面绿化：在建筑设计时应提前考虑屋顶楼板的承载能力、防水措施、灯具的电源及灌溉苗木的水源等。4.7 地下车库l 考虑地下车库的局部采光、绿化及地下车库出入口的隐蔽设计，应尽可能避免建筑单元地下室空间的浪费，保证驾车族回家路线的便捷及良好的环境。l 从人性化角度，地下车库应在单元地下室入口附近设置少量残疾人车位。l 考虑中型家具搬运车可开至地下车库，这就要求地下车库保持一定的净高。为确保一定的净高，一方面需采取地下车库结构优化措施如设局部无梁结构、厚板结构等以减少地库顶部的结构高度；另一方面在建筑设计时应考虑各专业管线的综合，在保证各专业管线正常使用功能的基础上，部分专业可结合结构设计设置穿梁管线，管线布置应尽可能减少管线交叉、上下多层管线平行情况的发生。4.8 设备用房l 住宅的设备用房设计是否合理，在一定情况下会影响小区景观环境、小区内的声环境和空气环境、建筑外立面、住宅户内的声环境、建筑地下室空间的利用率、地下汽车库的停车位数量。l 地下水泵房应与住宅保持一定的距离，以避免水泵房的噪音、排气和振动影响住户。l 住宅的电梯机房、水箱间通常设置在建筑顶部。l 地下汽车库的设备用房及地下室的配电房、电信房都应尽量集中设置，通常设置在地库的一端，这需结合地库的建筑整体设计、管线布置、地上的景观设计、停车位的布置等综合考虑，方便物业管理，也提高地库空间的使用率。5、会所5.1 会所风格l 会所的建筑风格、材质的选用、色彩的搭配应与小区的整体规划、建筑、景观相协调。l 会所的入口应设置气派的风雨门廊，考虑客户直接行车至会所的门廊，不受日晒雨淋，彰显客户的尊贵。5.2 会所功能l 高档住宅小区的会所设施应力求精致，而不求大且全。l 保健型服务项目应必须，如健身房、室内外游泳池、乒乓球室、网球场、羽毛球室等。l 娱乐休闲型服务项目中桌球室、棋牌室、儿童乐园、多功能厅、咖啡吧、阅览室是应该配置的。l 如壁球场、篮球、攀岩、滚轴滑板区、高尔夫推杆果岭、高尔夫推杆练习场、迷你高尔夫球场等运动型项目则根据住宅目标客户群的细分类的需求而选择。l 多功能影视娱乐中心、艺术陈列室、SPA、夏威夷冲浪沙滩、桑拿、雪茄吧、红酒吧、烧烤野餐区、小超市等则根据小区周边的社会配套情况而定。l 在以上功能配置中SPA、室内游泳池、雪茄吧、高尔夫推杆果岭、高尔夫推杆练习场在一定程度上可提高会所的档次。5.3 会所平面布局l 会所的平面布局应根据会所的规划定位、地形、建筑造型构想、景观构想、功能房间的交通流线组织、动静分区等方面综合考虑。l 会所的平面布局也需结合会所的空间设计，营造丰富有序的室内空间。5.4 会所交通组织l 若会所设置在小区的边缘且为开放式会所，则建议会所设置独立的地下停车库，业主先行车至会所入口的门廊，让家人或客人先下车，再行至地下车库停车，乘车库的电梯至会所大堂或其他楼层。会所应单独考虑人行入口，以避开车流。从管理角度，开放式会所应与小区隔离开，以保证小区的安全和私密性。l 若会所设置在小区的中央，则会所的目标客户应为小区业主，则会所的停车设计应与小区整体停车统一考虑，可在地库就近设置部分临时停车位，乘电梯或楼梯至会所的入口附近或直接至会所的大堂。会所地面上主要设置人行出入口。四、建筑室内装饰完美的精装修作品可以提升一个房地产项目价值，体现项目的高档次，同时又兼具人文情怀。1、高档住宅装修风格l 古典奢华风格：注重修饰，追求富丽和浪漫的思想内涵。表现手法多以柱式、壁画、浮雕等形式为主。色彩华贵，给人以辉煌的美感，追求一种富丽堂皇、气势宏大、富于动感的艺术境界l 新古典主义：在传统美学法则的指引下，以现代材料和加工工艺为基础演绎传统文化中的经典精髓使作品在拥有典雅端庄的气质的同时带有鲜明的古典气息。用简化的手法追求传统样式的大致轮廓特点；注重装饰效果，用室内陈设品来增强历史文脉特色。l 装饰主义（ARTDECO）：设计风格包含流畅而锐利的线条、优美的几何造型及简洁的色系，强调数学性和动能感，混合了古典、哥特式样、现代、超现实等多种文化元素。l 时尚摩登主义：一种生活主张，是一种精致的生活态度，也是一种美学空间概念。倡导空间风格独特新颖，个性鲜明并富有品位，在设计中注入了尊贵、现代、性感的元素，又紧扣简洁、明快、舒适的现代装饰流行趋势，成为新潮流的方向标。l 简约主义：极力主张从功能观点出发，着重发挥形式美，多采用最新工艺与科技生产的材料与家具。其特色是将设计的元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，但对色彩、材料的质感要求很高。2、高档住宅公共区域精装修2.1 大堂l 门庭入口采用巨大的落地玻璃窗，使得室内得以充分的光线同时保持了室内外空间的相互贯通。入口装饰通过大理石柱与墙面形成颜色对比，并配置高大绿色植物，营造出清雅、生机的感受。l 利用空间的渗透性营造出中庭，较大地丰富了空间的变化和层次，给人不同的空间感。吊顶中央配上华丽的水晶灯，大理石的铺地，使得大堂顿显富丽华贵。l 在空间的组合中，为使各空间保持相互贯通，采用渗透手法，使空间与空间之间彼此相互借用，削落分隔空间对空间的完整性的影响。l 在大堂局部引入螺旋形、弧线形等具有动感的构件，使空间感更加丰富，活泼。2.2 电梯厅l 把所有的管道和装饰都结合起来设计，这样不会看到很突兀的消防龙头或者是管道井外露在外面，同时也做了一些暗门、移门装置便于以后的维修和检修。l 地下电梯前室与地库的过渡空间精装修部分通常采用标准层的装修模式，有的更为考究是在过渡空间外墙部分加以大理石或花岗岩贴面并配置壁灯，同时局部增设装饰吊顶，出入口处两则摆放绿化，使客户一踏进这栋楼就已经有回家的感觉。3、高档住宅户内精装修3.1 玄关l 高档公寓的户内入口处往往设置玄关，让人在视觉上有一种停留和分隔。l 在玄关入口处配置了鞋柜，增强了使用功能。l 一般都在玄关处设置玄关桌、装饰画、艺术插花及水晶吊灯等装饰，共同营造了尊贵、典雅的气氛。3.2 客厅、餐厅l 瑰丽、现代、优雅三者一体化演绎，强调舒适、气派、实用。其精髓是尽可能使装饰最小化，以达到空间最大化。l 整体上光洁明亮，给人视觉上的空间扩展，并以清简的饰品做点缀缓冲，让人得以享受一种难以言喻的平静。l 设计上可采用不同的弧形家具、屏风，以及天花造型，在有限的空间中创造出更多的视觉变化和动感效果。3.3 主卧l 主人套房可设阅览室、主卧室和浴室，墙面可采用沉实色调的木饰面，气氛宁静肃然。优雅华丽的家具及高贵深色天鹅绒挂帘，可突显主人房的气派，更成为品位的典范。l 主人套房床后的大型背墙可以米色丝绒外框和银色内框为背景，镶嵌着印有深浅粉红花卉图案的饰画，可与低调的地毯花卉图案形成和谐对比。l 主卧与主卫可通过玻璃屏风的隔断，既对空间作了划分，又保证了内部良好的视野范围。3.4 主卫l 可采用双台盆的设置，并配以中岛式的按摩浴缸、优美的大理石拼花图案使得主卫空间更加尊贵、奢华。3.5 书房l 书房是主人个性的直接展现，它所要表现的是主人的品德与个性，是为突出人而服务的。其宗旨是要营造一种轻松工作、愉快阅读、恬静安宁的个性氛围。3.6 客卫l 客卫根据其使用功能特征一般只设置洗手台湓、座便器，而不设置沐浴空间。由于客卫空间较小，一般均通过大面积镜面，拓展视觉空间感。3.7 厨房l ：厨房动作路线的设计,一般应先确定煤气灶、水槽、冰箱三者位置，再按厨房结构面积和业主的习惯烧菜程序，安排常用器材位置。l 在厨房里所有的插座是否都在合适的位置，门口的挡水有多高等等。l 光洁度应该是厨房壁砖选材的第一指标。l 灯光，在设计厨房灯光时应同时安装一些辅助灯源，这样既协调照明，又能增强整个厨房的空间感。l 厨房设计要简约干净顺畅消除杂乱色彩和线条。3.8 其他空间l 其他空间包括次卧、次卫、衣帽间、储物间等都应根据个人爱好需求灵活的进行装修。五、景观设计随着近年来社会对园林景观及环境保护方面的重视，对于高档的楼盘景观设计甚至比楼盘更重要，景观成为衡量住宅小区是否高档的重要标志之一。1、绿化景观结合居住小区不同功能空间的需要，植物景观的设计布置也各不相同，以下是小区主要空间植物景观的布置要求。1.1主入口植物景观l 小区入口的空间形态应具有一定的开敞性，入口标志性造型应与居住区整体环境及建筑风格相协调。根据住区规模和周围环境特点确定入口标志造型的体量尺度，达到新颖简单、轻巧美观的要求。同时要考虑与保安值班等用房的形体关系，构成有机的景观组合。1.2机动车道植物景观l 机动车道路作为车辆和人员的汇流途径，具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景异的视觉效果。l 常规机动车道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。l 小区内的消防车道以及消防登高场，占人行道、院落车行道合并使用时，可设计成隐蔽式车道，即在4米幅宽的消防车道内种植不妨碍消防车通行的草坪花卉，铺设人行步道，平日作为绿地使用，应急时供消防车使用，有效地弱化了单纯消防车道的生硬感，提高了环境和景观效果。1.3人行道植物景观l 人行道绿化是在满足步行需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，强调道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景、游乐场等，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次。1.4组团植物景观l 组团作为小区居民活动的主要空间，具有休闲活动功能，各空间（包括私密空间、活动空间等）利用乔木、灌木的大小、疏密、常绿、落叶的不同的方式将不同空间加以分隔。l 住宅单元入口是小区内体现院落特色的重要部位，入口造型设计除功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。要求植物不宜过高，控制在2-2.5米左右，以开花大灌木为主。l 焦点植物景观位置大都处于组团的中心，成为视觉的中心，给人以美的享受的景观，所以植物的设置必须要有很高的要求，包括苗木的形态、规格，满足不同方向观感的要求。l 宅旁植物贴近居民，特别具有通达性和实用观赏性。宅旁绿地的种植应考虑建筑物的朝向，在近窗不宜种高大灌木；而在建筑物的西面，需要种高大阔叶乔木，对夏季降温有明显的效果。l 小区休闲场地无疑已成为居民们休闲小憩、户外活动、相互交流的好场所。通过植物种群的组合以及植物与庭院、雕塑、水景、道路等的有机搭配，小区绿地能带给在其中休憩、活动居民以视觉景观的享受和文化品位的欣赏。l 组团小径主要是为小区居民散步、休闲，提供放松空间的道路，要求植物景观尺度较小，细部更精致，植物色彩富于变化。1.5 集中绿地景观l 集中绿地是指小区内较为集中、面积较大的开放式绿地，包括小区中央大面积的公共绿地，可比作是小区的“绿肺”。集中绿地更要体现其休闲功能，所以集中绿地在执行构建原则基础上，还应侧重添入人文和景观元素。l 种植角度，绿地内宜多植大树，这样可以增加遮荫效果，给人以庇护；树种上宜选择富有叶色变化的乔木，再搭配一些可以开花结果的植物来引蝶招鸟，既能给人以色彩上的美感，又能增加集中绿地的生物丰富性。1.6其他植物景观其他植物景观主要包括隔离、架空层空间、屋顶、阳台的植物景观布置。l 隔离绿化：小区道路两侧应栽种乔木、灌木和草本植物，以减少交通造成的尘土、噪音及有害气体，有利于沿街住宅室内保持安静和卫生。行道树应尽量选择枝冠水平伸展的乔木，起到遮阳降温作用。公共建筑与住宅之间应设置隔离绿地，多用乔木和灌木构成浓密的绿色屏障，以保持居住区的安静，居住区内的垃圾站、锅炉房、变电站、变电箱等欠美观地区可用灌木或乔木加以隐蔽。l 架空层绿化：内宜种植耐荫性的花草灌木，局部不通风的地段可布置枯山水景观。架空层作为居住者在户外活动的半公共空间，可配置适量的活动和休闲设施。l 屋顶绿化：植物选择应根据上述生态条件种植耐旱、耐移栽、生命力强、抗风力强、外形较低矮的植物。且以种植观赏性较强的花木为主，并适当配置水池、花架等小品，形成周边式和庭园式绿化。在考虑屋顶花园时，首先要在结构设计时充分考虑屋顶的核载和设排水沟和排水管的方式解决排水问题，避免积水造成植物根系腐烂。l 阳台绿化：可以在投入较低的情况下扩大绿化面积，有效提高人居环境质量。2、硬质景观硬质景观主要指除绿化以外的大部分非装饰性的景观元素部分，包含各类道路、水景以及各类功能性的室外活动场所。硬质景观在设计、营造过程中要结合规划建筑布局和风格，在材料、材质、构成等方面综合考虑。2.1 道路部分主要目的是解决交通，车行或人行，在材料、构造、宽度等方面都有不同要求。按饰面材料划分主要常用的有沥青路、混凝土路、花砖路、石板路等。规划时考虑人车分流及消防车道的布置，机动车道往往有一部分使用频率较高，另一部分仅考虑紧急时使用，具体设计时将紧急时候使用的道路做隐蔽设计。l 机动车道：主要是车行，强度、耐久性要求最高。设计是要根据重要程度、通行车辆的多少和类型、美观需要来具体确定道路的宽度、构造、饰面材料。高档住宅的机动车道在材料常见的是沥青路面和石材路面等。l 非机动车道：主要是供人行和自行车等使用，一般强度要求低于机动车道，在高档住宅中饰面材料主要是各类石材、水洗石、防腐木、树脂材料等。设计时根据具体的使用情况，可分为侧重交通功能的道路和侧重休闲功能的道路，前者要强调道路的便捷性，较为平直，后者强调道路的舒适性和休憩功能。l 路缘石：置目的是确保行人安全，进行交通引导，保持水土，保护种植，区分路面铺装。路缘石可采用预制混凝土、砖、石料和合成树脂材料，高度为100-150mm为宜。2.2 水景水景在居住区景观环境的营造中很重要的元素，在适当条件下宜在楼盘特别是高档住宅中有所应用，体现亲水性。l 自然水景：与海、河、江、湖、溪相关联。这类水景设计必须服从原有自然生态景观，自然水景线与局部环境水体的空间关系，正确利用借景、对景等手法，充分发挥自然条件，形成的纵向景观、横向景观和鸟瞰景观。应能融和居住区内部和外部的景观元素，创造出新的亲水居住型态。l 人工水景：据住区空间的不同，采取多种手法进行引水造景（如叠水、溪流、瀑布、涉水池等），在场地中有自然水体的景观要保留利用，进行综合设计，使自然水景与人工水景融为一体。设计时要借助水的动态效果营造充满活力的居住氛围。l 泳池水景：以静为主，营造一个让居住者在心理和体能上的放松环境，同时突出人的参与性特征（如游泳池、水上乐园、海滨浴场等）。居住区内设置的露天泳池不仅是锻炼身体和游乐的场所，也是邻里之间的重要交往场所。居住区泳池设计必须符合游泳池设计的相关规定。泳池平面不宜做成正规比赛用池，池边尽可能采用优美的曲线，以加强水的动感。泳池根据功能需要尽可能分为儿童泳池和成人泳池，儿童泳池深度为0.6-0.9m为宜，成人泳池为1.2-2m。l 装饰水景：装饰水景不附带其他功能，起到赏心悦目，烘托环境的作用，这种水景往往构成环境景观的中心。装饰水景是通过人工对水流的控制（如排列、疏密、粗细、高低、大小、时间差等）达到艺术效果，并借助音乐和灯光的变化产生视觉上的冲击，进一步展示水体的活力和动态美，满足人的亲水要求。主要形式包括各类喷泉和倒影池。2.3 活动场所2.3.1健身活动场所l 居住小区的运动场所分为专用运动场和一般的健身运动场，小区的专用运动场多指网球场、羽毛球场、门球场和室内外游泳场，这些运动场应按其技术要求由专业人员进行设计，有时结合在会所的功能空间里。健身运动场应分散在住区方便居民就近使用又不扰民的区域。不允许有机动车和非机动车穿越运动场地。l 健身运动场包括运动区和休息区。运动区应保证有良好的日照和通风，地面宜选用平整防滑适于运动的铺装材料，同时满足易清洗、耐磨、耐腐蚀的要求。室外健身器材要考虑老年人的使用特点，要采取防跌倒措施。休息区布置在运动区周围，供健身运动的居民休息和存放物品。休息区宜种植遮阳乔木，并设置适量的座椅。有条件的小区可设置直饮水装置（饮泉）。2.3.2儿童游乐场所l 儿童游乐场应该在景观绿地中划出固定的区域，一般均为开敞式。游乐场地必须阳光充足，空气清洁，能避开强风的袭扰。应与住区的主要交通道路相隔一定距离，减少汽车噪声的影响并保障儿童的安全。游乐场的选址还应充分考虑儿童活动产生的嘈杂声对附近居民的影响，离开居民窗户10m远为宜。l 儿童游乐场周围不宜种植遮挡视线的树木，保持较好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。儿童游乐场设施的选择应能吸引和调动儿童参与游戏的热情，兼顾实用性与美观。色彩可鲜艳但应与周围环境相协调。游戏器械选择和设计应尺度适宜，避免儿童被器械划伤或从高处跌落，可设置保护栏、柔软地垫、警示牌等。2.3.3 休闲广场l 休闲广场应设于住区的人流集散地（如中心区、主入口处），面积应根据住区规模和规划设计要求确定，形式宜结合地方特色和建筑风格考虑。广场上应保证大部分面积有日照和遮风条件。l 广场周边宜种植适量庭荫树和休息座椅，为居民提供休息、活动、交往的设施，在不干扰邻近居民休息的前提下保证适度的灯光照度。l 广场铺装以硬质材料为主，形式及色彩搭配应具有一定的图案感，不宜采用无防滑措施的光面石材、地砖、玻璃等。广场出入口应符合无障碍设计要求。2.3.4 停车场l 停车场地设置时宜考虑一定地隐蔽性，外围种植高大一些地常绿乔木和灌木，以减少对居住者干扰。车位的铺装要有一定的强度和耐久性，色彩上能对车位划分。2.4景观小品2.4.1 亭、廊等l 属于庇护性景观构筑物，是住区中重要的交往空间，是居民户外活动的集散点，既有开放性，又有遮蔽性。设置应邻近居民主要步行活动路线布置，易于通达。并作为一个景观点在视觉效果上加以认真推敲，确定其体量大小，样式和材质上应符合整体景观意境要求，构造上坚固耐久。2.4.2座椅l 座椅是住区内提供人们休闲的不可缺少的设施，同时也可作为重要的装点景观进行设计。应结合环境规划来考虑座椅的造型和色彩，力争简洁适用。l 室外座椅的选址应注重居民的休息和观景。室外座椅的设计应满足人体舒适度要求，普通座面高38-40cm，座面宽40-45cm，标准长度：单人椅60cm左右，双人椅120cm左右，3人椅180cm左右，靠背座椅的靠背倾角为100-110为宜。l 座椅材料多为木材、石材、混凝土、陶瓷、金属、塑料等，应优先采用触感好的木材，木材应作防腐处理，座椅转角处应作磨边倒角处理。2.4.3雕塑l 雕塑小品与周围环境共同塑造出一个完整的视觉形象，同时赋予景观空间环境以生气和主题，通常以其小巧的格局、精美的造型来点缀空间，使空间诱人而富于意境，从而提高整体环境景观的艺术境界。l 雕塑在布局上一定要注意与周围环境的关系，配合住区内建筑、道路、绿化及其它公共服务设施而设置，起到点缀、装饰和丰富景观的作用。特殊场合的中心广场或主要公共建筑区域，可考虑主题性或纪念性雕塑。l 雕塑应具有时代感，要以美化环境保护生态为主题，体现住区人文精神。以贴近人为原则，切忌尺度超长过大。更不宜采用金属光泽的材料制作。2.4.4假山、置石l 假山是以造景游览为主要目的，并充分结合其他多方面的功能，假山可观、可游，体量较大。l 置石是以山石为材料做独立性或附属性的造景布置，主要表现山石的个体美或局部的组合美，不具备完整的山形。置石主要是用来观赏或表现某一特定的主题意境，具有一定的实用性，体量小而分散，材料的种类也很多，表现的意境和手法也不一样。l 常用的石材有太湖石、房山石、黄石、灵壁石、宣石、青石、石笋等。2.4.5标识系统l 居住区信息标志可分为4类：名称标志、环境标志、指示标志、警示标志。l 信息标志的位置应醒目，且不对行人交通及景观环境造成妨害。标志的色彩、造型设计应充分考虑其所在地区建筑、景观环境以及自身功能的需要。标志的用材应经久耐用，不易破损，方便维修。各种标志应确定统一的格调和背景色调以突出物业管理形象。3、景观细节设计与处理l 下水口、窨井盖、铺装井盖l 植物底层处理l 花盆植物设计l 采光井l 汽车、自行车库入口l 地库人防出口4、灯光设计l 照明作为景观素材进行设计，既要符合夜间使用功能，又要考虑白天的造景效果，必须设计或选择造型优美别致的灯具，使之成为一道亮丽的风景线。六、建筑设备设计1、建筑给排水工程1.1 给水系统1.1.1 管道材质l 住宅小区内的给水管道应满足外观稳定、线膨胀系数小、强度高、刚性好、抗冲击、水力特性好、耐腐蚀、无泄露、卫生无毒、坚固耐用等特性。对于住宅小区的热水管道还应满足耐高温、变形系数小等特性。l 高档住宅小区冷热水管道宜采用薄壁铜管、薄壁不锈钢管道，直饮水管道应采用薄壁不锈钢管，以提高房产品的档次。1.1.2 供水方式l 高档住宅小区的供水方式应结合市政管网供水情况及实际情况，采取水池与变频水泵供水至各用户用水点。减少屋顶水池、水箱的设置，降低供水二次污染的发生概率，同时有利于建筑设计，美化房屋的建筑外观。1.1.3 分质供水l 高档住宅小区宜采用分户供应纯水或软化水的方式。l 中水工程广泛运用在住宅小区内。1.2 排水系统1.2.1 管道材质l 高档住宅小区室内排水管道的采用上应从隔音、降噪，强度高、耐腐蚀、耐高温、防火性能好、安装简便等特点上予以考虑，可结合是否采用同层排水来选择室内排水管材的种类。l 室外管道应从管道的韧性和强度高、密封性能好、抗氧化、耐腐蚀、水力条件好、耐外压好、抗地面荷载能力强、安全可靠、施工方便、使用寿命长等特点考虑，可考虑选用HDPE双壁波纹管或玻璃钢管道。1.2.2 地漏l 高档住宅公寓小区内地漏型式的选用应结合排水场所的特点，根据需要选用不同型式的地漏。1.2.3 同层排水l 同层排水系统就是排水支管不穿越楼板,在同一楼层内与排水立管相连。将室内排水在进入主立管前的排水程序在一个楼层的空间里完成。1.2.4 其他设计l 对于空调室内机排水可考虑排至外机机位处或可结合内机位置设置在卫生间管道井等部位。设备的配备应机位应集中考虑，如空调外机、热交换式新风机、锅炉设备等集中安装在设备阳台部位应设置有组织的排水。l 屋面雨水管道的位置布置时应结合外立面的线条考虑要求，减少管道对外立面的影响。1.3 热水供应l 高档住宅小区一般提供24小时热水供应。l 对高档住宅公区热水供应应结合户内中央空调、热水地板采暖等综合考虑，实现热源的集中管理与供应。2、建筑电气工程（强电）2.1 公共照明l 公共部位照明分为普通照明和应急照明。普通照明分为一般照明和装饰性照明等，应急照明则为紧急状态下人员疏散进行指示和照明。l 公用部位照明应结合功能空间的要求、住宅装饰特点等进行综合照明系统的专业设计。设计中既要考虑满足普通照明的要求，又要满足装饰所要达到的效果。公用部位照明设计时应考虑节能要求，设置系统控制装置。2.2户内电气2.2.1住户配电箱l 住户配电箱应采用嵌墙安装（考虑到管线较多，宜在砖墙内设置），配电箱宜设置在进户门后等较为隐蔽的地方，避免对装修造成影响。住户箱内应贴上住户电气控制系统图，各开关处应明确标注其控制回路。l 高档住宅小区的住户配电箱可考虑从罗格朗、ABB、施耐德、西门子、海格等高档次产品中选择，住户配电箱的形式选择应结合户内用电回路设置和配合装修特性。l 高档住宅的住户配电箱内应对中央吸尘系统、中央空调系统、厨房内插座、卫生间内插座、热水供应设备、中央净水机、洗衣房等设置单独回路控制。2.2.2户内照明l 对于不同户型的户内照明应结合户内装修风格、装修特点、户内装饰材料运用的特点，采取专业的户内灯光设计，满足住户对居住环境内光源、照度、色温等的要求。l 户内照明设计考虑户内照明的灵活性和可变性，设置中应考虑不同情景下的灯光效果。2.2.3户内照明及电器设备控制对于高档住宅小区，可以结合弱电系统，采取弱电系统实现对家居照明和家电的智能控制。智能家居的控制形式分为多种，主要有面板控制、遥控器控制、集中控制、远程控制。l 面板控制：只需要轻触一个按钮便可实现预设的控制模式，每个开关都可以进行编程设定，以实现不同的功能。l 遥控器控制：通过一个遥控器面板可以完成所有房间的照明和电气设备的控制。l 集中控制：可以通过智能家居的集中控制面板，实现对系统设置下的所有电器设备进行控制。l 远程控制：网络远程控制通过互联网，可以直观地、方便地对家居的灯光、电器、安防等设备进行远程控制。2.2.4变配电设备的设置l 高档住宅小区可将变电站移至地下车库或室外埋地设置。考虑到小区住宅楼之间的间距较大且比较分散，小区内变电站可以采取集中设置在小区中心或分区、分片设置变电站。3、建筑电气工程（弱电）高档住宅弱电系统分为五个部分：综合通讯部分、安全防范部分、智能家居部分、物业服务部分和专业系统部分。3.1综合通讯部分l 针对宽带接入、语音接入以及移动覆盖网络的建设预留管线路由、预留电信机柜安装部位和确立结合界面，以便园区后期对社会资源的接入具有充分条件。l 对园区内部驻地网建设采用主干路由统一规划、统一建设的原则，杜绝重复投资和重复施工。3.2安全防范部分l 包括电视监控系统、周界报警系统、电子巡更系统、门禁管理系统和可视对讲系统五个系统。以上系统经过长期发展，功能目标明确，已趋于成熟，因此对此部分的应用应着重于选择稳定、可靠的产品。3.3 智能家居部分智能家居系统可包含室内综合布线系统、家庭安防系统、家电集控系统、自动抄表系统、电子门禁系统、中央空调控制系统、地热控制系统、环保供电系统、电子玻璃系统等，并能实现以下功能。l 安全监控：包括各种报警探测器的讯息采集，开关门报警等如门磁、紧急按钮、红外探测、煤气探测等，并完成与住宅小区物业管理和110报警的联网。l 背景音乐：在居室的任何一间房里，包括厨房、卫生间和阳台，均安装背景音乐线，通过多个音源，可以让每个房间都听到美妙的背景音乐。l 具有功能完善的三表（水、电、煤气）远程传送收费系统（一般配合在智能住宅小区使用）。l 家电控制：利用计算机、移动电话、PDA通过高速宽带接入Internet，并对灯具、窗帘、空调、冰箱、电视、洗衣机等家用电器进行远程控制、定时控制。l 家居商务和办公：实现网上购物、网上商务联系、视频会议。网上娱乐：家庭影院、无线视频传输系统、在线视频点播、交互式电子游戏等。l 家庭医疗保健和监护：利用网络实现家庭的远程医疗和监护。网络在智能家居医疗保健中的作用有很大的潜力，不仅助您身心更加健康，而且会降低医疗保健成本。业主可以在家中将测量的血压、体温、脉搏、葡萄糖含量等参数传递给医疗保健专家，并和医疗保健专家在线咨询和讨论，配备求助系统(按键)，保障家人的健康和安全（应考虑纳入绿城园区服务系统）。l 讯息服务：通过互联网可在任何时间任何地点获得和交换讯息，讯息传输可以以多种形式，从静态文本、图形到动态的音频、视频讯息.l 网络教育。网络教学将课堂带进了家庭，在学校和家长通过家居中的基于互联网的教育工具可以合作得更加紧密，并在家庭和课堂之间建立了桥梁。3.4物业服务部分物业服务部分主要可包括背景音乐系统、车辆管理系统、小区一卡通系统、弱电备份应急供电系统、机电智能节能监控系统、防雷接地系统、中央机房建设系统等，可实现以下功能。l 背景音乐系统：采用数字总线分区控制模式实现较大范围公共背景音乐的应用，具有日常广播和紧急广播两大功能。l 车辆管理系统：对大型园区多个出入口和地下车场的综合管理，分别采用远程IC卡和图像识别系统实现对车辆出入识别的自动管理。l 小区一卡通系统：包括IC卡网络型一卡通系统、智能信报箱系统、电梯控制管理系统、消费系统等子系统，实现实现一卡多用、通过门禁卡感应刷卡开启信报箱、控制电梯门及启动电梯内楼层按钮、持卡人到工作站上进行授权与储值然后就可以在酒店内部各消费处进行消费等功能。l 弱电备份应急供电系统：针对智能化系统主要安全防范、计算机网络中心、可视对讲、车辆管理系统等提供专用备份电源系统。l 机电智能节能监控系统：针对公共区域大型机电设备的安全运行或节能运行实现集中智能监控，包括电梯运行状态、给排水系统、供配电系统、智能照明等方面的监控。l 防雷接地系统：针对机房接入总电源回路采用三相防雷设施，确保电源安全性，针对园区室外各路通讯主干均需采用防雷措施。l 中央机房建设系统序号系统名称子系统主要功能说明备注1中央机房建设机房接地防雷防护系统在中央机房需设立独立的接地系统，确保中央机房设备的安全防雷效果必备2机房装修配套设施系统针对智能化系统应用要求，统一规划设计装修方案，满足可观性和实用性必备3机房环境检测控制系统为满足机房设备全天候运行要求，机房应采用独立空调和抽湿系统必备4机房交流供电分配系统采用集中分配、统一接入原则实现对中央机房电源的设计必备5机房气体灭火消防系统采用气体灭火用于对机房设备的安全防范必备6操控台多功能管理系统设计外观先进、配置合理、功能齐全、操作方便的操控台必备7机房多媒体智能化软件采用移动触摸屏或计算机屏幕实现对中央机房主要灯光、电视墙、供电系统等集中控制和监控未来方向3.4其他部分l 智能交通系统：包括固定电子标志引导系统、智能车场车位引导系统、车库车位智能监控系统等，实现对交通系统的整体监控和引导。l 信息发布系统：用液晶电视显示和