【城市进入研究】厦门-世联

厦门城市进入性研究,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。,谨呈：联发,厦门世联顾问营业部 2017年05月12日,【城市进入筛选标准】从城市/区域发展潜力、市场发展潜力、竞争机会、利润空间四大维度，构建城市/区域进入筛选指标体系,一、厦门城市进入性研究,【城市规模及购买力】厦门为福建省副省级城市，全国六大经济特区之一，全市常住392万人口， GDP 3784亿，居民可支配收入全省最高，购买力强，城市处于稳定发展，但仍有上升空间,392万城市常住人口：福建9市中排名第4，厦漳泉城市群中排名第3 46254元城镇居民人均可支配收入：福建9市中排名第1，厦漳泉城市群中排名第1 3784亿元GDP：福建9市中排名第3，厦漳泉城市群中排名第2 89%城市化率：福建9市中排名第1，厦漳泉城市群中排名第1,城市潜力,市场潜力,竞争机会,利润空间,城市潜力,市场潜力,竞争机会,利润空间,将构建“一岛一带双核多中心”组团式海湾城市，组团之间由海域、山体和生态绿廊分隔，总体形成城市与自然环境相互融合的生态型结构模式 “一岛”：厦门岛 “一带”：指环湾城市带，即串联海沧、集美、同安、翔安新城；辐射招商局漳州开发区、龙海、角美、南安、金门等区域 “双核”：厦门岛和厦门东部两个市级中心 “多中心”：思明、湖里、海沧、集美、同安、翔安等区级中心,【规划潜力1-城市升级】随厦门将升级为国家级中心城市，城市将进一步全面升级，未来，厦门规划构建“一岛一带双核多中心”组团式海湾城市，以沿海湾新城带串联岛外四大新城，辐射漳州港、角美、南安等周边城市,【规划潜力2-厦漳泉同城化发展】福建省政府办公厅转发文件提到，2020 年厦漳泉城际铁路将开通运营，省内80%的县市将通动车，实现半小时互通，届时厦门城市腹地将进一步扩大,目前进展：城际基础交通设施推进快 厦漳同城大道2017年内将完工 厦漳泉城际铁路R1线已获批复 2020年通车，目前施工进展良好；起于龙厦铁路的靖城火车站，经过漳州（金峰组团、中心城区、江东、角美火车站和台商投资区），海沧到厦门岛、规划的翔安机场，经过泉州的晋江、中心城区、泉州台商投资区、惠安、泉港区，最终在北部的仙游火车站接上福厦铁路。 厦漳泉城际R3线： 海底隧道第一次环评公示完成，推进规划进展，厦门岛白城至漳州港地质勘察作业已开工，施工时间为2017年3月16日至8月31日。 厦门地铁预留角美延伸线（6号线）正在进行地质勘察 角美（台商投资区）预留漳州延伸接口，厦门地铁6号线已于2016年底动工、拟于2021年通车，漳州段拟于2017年9月开工，通车后将实现48分钟直达厦门岛内。,轨道交通（地铁及轻轨）有望于“十三五”末在全国主要城市全面铺开，轨道交通的发展有利于城市群跨越式发展，其中在各城市群众，福建为主的海峡西，轨道交通规划到2020年翻倍。,【市场量级1-全市商住用地成交】2016年全市商住用地成交量166万、成交总额481亿，其中岛内无商住土地成交，翔安、同安近年供地面积大幅上扬，未来将成为房地产的主力战场,2016年厦门商住用地成交16宗，成交面积166万 ，总成交金额476亿元，成交楼面均价29005元/ ； 分区域：岛内近三年无商住土地成交。翔安成交69.6万，占比42%，同安成交52.7万，占比32%，同安、翔安合计占比74%，为供应主力，海沧成交25.6万，占比15%，集美成交17.7万，占比11%。 2016年各区均出现地王，其中海投竞得马銮湾H2016P02为厦门市单价地王，楼面价38505元/ ,反超区域房价10%-20%。,【市场量级2-全市商品房及商品住宅成交】2016年厦门商品房成交452万 ，成交额973亿，历史最接近千亿量级，住宅成交277万，近四年厦门住宅市场年均成交340万，年均成交额710亿元,2016年全国房价前10名,2016年厦门商品住宅成交数据,2016厦门商品住宅价格位居全国第四位，仅次于深圳、北京、上海，超越广州，但城市规模在全国中房价前十的城市中位于末尾,2016年厦门商品房成交数据,【市场量级2-住宅成交】 2016年厦门商品住宅成交277万，供需比仅为0.5，在福建省处于中下水平，供需矛盾较突出，需求压抑严重，未来政策放松，供给增加，需求将爆发增长，届时价格将继续上扬，市场未来潜力仍较大,2016年厦门商品住宅成交量为277万福州市区269万 泉州市区207万 ；2016年厦门商品住宅供需比0.5福州市区11% 泉州市区-2%。,【市场均衡性1-土地住宅成交比】近四年，厦门商住用地成交/住宅成交均在0.6以下，商住用地供应持续供不应求,【市场均衡性2-商品住宅供求比】历年厦门住宅供求比起伏较大，近9年历史最低位为2009年，供求比低至0.4，2016年供求比达次低0.5，供求矛盾突出,【市场均衡性3-库存去化周期】2016年厦门商品住宅在售存量137万，广义存量475万，按近三年年销售量314万计算，在售存量去化周期仅5个月，广义存量去化周期18个月，去库存压力小,2016年厦门各区住宅存量,库存消化周期在一年（12个月）左右较为合理，高于18个月市场去库存压力大，小于6个月则为偏小区间，市场将供应不足,有效存量去化周期不足5个月,【房企/单盘去化能力1-开发商年销售量及金额】以开发商为单位，总销额过20亿，总销面积超过10万的开发商有16个,注：1、合资项目总销金额/面积为按均分统计，如水晶湖郡，住宅集团与万科地产销售额均分；2、数据时间范围为2016年1月1日-12月31日；3、数据来源为厦门房管局备案数据,2016年厦门开发商商品房销售金额排行,2016年厦门开发商商品房销售面积排行,【房企/单盘去化能力2-单盘年销售量及金额】厦门商品房及商品住宅单盘去化能力基本相同，单盘年销售量超10万，年销售额超30亿的项目达5个，开发商进入50亿级梯队需要布局至少2个项目,2016年厦门商品房销售排行,2016年厦门商品住宅销售排行,【未来供地机会】近期岛内无供地计划，2017年厦门拟供应商住用地238万，同比增长43%，土地供应增加幅度明显，未来供地最大的区域仍为同安、翔安两个区域，占比总供地的62%,【在售及待入市项目数】厦门在售项目32个（不含尾盘），待入市项目17个，其中5个项目已确定2017年入市,市场主要在售项目32个（不含尾盘）,待售住宅项目17个,2017.2.15成交商住土地,【进驻品牌开发商数】 2016年全国销售排行前10名开发商中，已进驻厦门的开发商有7个，意向进驻全国百强远洋、中梁、金辉等品牌，目前竞争接近白热化阶段，未来竞争强度仍将进一步加大,中国百强房企,将更多,2016年全国销售排行前10名开发商中，已进驻厦门的开发商有7个，市场成熟度较高，竞争相对激烈，未来在厦门市场潜力的吸引下，将有更多知名品牌进入，竞争强度将进一步加大,【房企土地储备】厦门房企土地储备（含在售项目存量）仅前10名超过20万 ，大多数房企储备不足，主力储备房企为全国一线开发商、本地实力国企、闽系知名开发商,去化周期1年，储备不足,1年去化周期2年，储备正常,【地价】厦门土地价格高企，整体价格已达3-4万，环岛较近区域价格较高，超3.8万，相对距离岛内较远区域地价3-3.3万,地价分区差异小，整体价格3-4万，环岛较近区域价格较高，超3.8万，相对距离岛内较远区域地价3-3.3万，2017年在严控氛围下，地价仍旧将在3-4万，超过4万的地块或将较少,2016年漳州全市成交25宗商住地块，溢价成交14宗，溢价率118%，高于历年溢价率，土地价值得到提升,【房价地价比】2016年厦门房地比下降明显，地价压力全省位于高位，地价已反超房价10%，地价过高，短期内利润空间收到一定挤压，对房企承受能力要求进一步加强,2013-2016年厦门房价地价比,2016年福建主要市场房地比,【房价1-历史房价涨幅】2008-2016年，厦门房价涨幅波动较大，其中4次超过20%，2016年住宅均价超过2.6万元/，其中岛内区域均价高达5-8万元/,【房价2-未来房价空间】未来2-3年厦门房地产将在3-4-6格局的基础上，进一步分化，土地价格、供应不足、存量较低等多因素作用下，厦门房价将逐渐形成5-6-10格局,因素1-土地价格高企，逼近4万，一级市场价格传导作用下，二级市场房价一定时期内将大幅上扬。,因素2-供给不足，不能满足市场现有的购房需求，新房入市快速售罄，导致购房恐慌，促价格上扬。,因素4-房企土地储备不足，土地储备前20名房企中，仅前4名库存周期超过1年，未来房企拿地竞争仍旧激烈，地价仍旧居高不下，但在高调控下超过4万概率较小。,因素3-三级市场价格达3.4万，超二级市场30%，一级、三级市场高价合力作用下，二级市场将补涨，但受调控影响，跳涨概率不大。,【厦门城市进入性研究小结】城市可进入性高，城市贡献销售额在未来3年有望达到40-50亿（现状市场下30-40亿），但市场竞争激烈，土地成本高，对企业自身竞争能力要求高,1.全市商品房逼近千亿市场量级，市场量级全省排名第1（福州五区+闽侯936亿、泉州+石狮+晋江438亿、漳州三区374亿、龙岩91亿、三明市区40亿、南平31亿） 2.市场较为不平衡，供求矛盾严重，库存压力小，在售去化周期不足5个月，2016年厦门市场投资性需求大增，房价涨幅明显，高居全国前四位； 3.房企及单盘年销售额有保证，超40亿房企有5个，超20亿房企达16个，销售前10名的单盘均超过20亿元,厦门城市升级，在全国的城市地位超前，城市发展速度将进一步加快； 城际轨道交通发展，厦门辐射范围进一步扩大，房地产发展内部动力充足，外部吸引能力进一步加强,竞争趋近白热化阶段，城市各区均已不同程度受到开发，且呈环形由岛内-环岛区域-岛外边缘区域发展，开发商集中程度高，所占市场份额有限，且土地储备不足，未来一二级市场竞争均较激烈,地价短期内仍处于3-4万（岛外），房价将补涨到4-6万（岛外，目前房价2-4万），随着价格上涨，利润空间逐步显现,1、城市发展潜力较大,2、市场发展潜力较大,3、竞争机会较小,4、利润尚有空间,二、厦门房地产市场区域进入性研究,【区域发展潜力-六区】区域吸附力评价从区域客户构成结构来看，岛外四区中环岛板块，目前客户来源多样性强，说明该区域吸附能力强，各区均有吸附省内其他城市客户能力，以岛内（高端）及环岛（中高端）为主,资源优势、地缘优势、规划配套投入力度大、承接岛内及岛外边缘客户,【区域发展潜力-六区】区域规划潜力评价综合规划定位和配套跟进情况，厦门未来各区规划较为均衡，目前岛内配套相对成熟，处于进一步升级阶段，岛外集美、海沧规划逐步落地，同安、翔安处于起步期,【市场发展潜力-四区】市场量级评价长期来看厦门岛内为房地产发展非主流区域，土地供应稀缺，成交稀缺，库存主要为在售产品为主，市场进入难度大，城市潜力区域主要为岛外四区,岛内主要库存为在售项目存量，无新地块及纯新项目,岛内供应稀缺，2012-2016年累计供应面积仅占全市3%，2017年继续0供应,受供给影响，2012-2016岛内成交量下滑3倍，未来此趋势将延续,【市场发展潜力-四区】市场量级评价从住宅去化量看，集美、海沧是目前市场量级的主要支撑区域，从商住用地成交量看，未来土地存量主要区域为同安、翔安，楼市主战场将向此区域转移,【市场发展潜力-四区】年均单盘去化水平评价从单盘年均成交情况看，四区之间差异小，且市场量价发挥空间大，除翔安2016年受供给影响，区域及单盘去化量较低外，其他区域单盘年去化达11-15万,2016年受严重供给不足影响,【市场发展潜力-四区】市场均衡性供求比：近3年四区年均供销比均低于1，供应较为稀缺，供求层面可进入性高,四区近三年年均供求比均在1以下，供应较为稀缺；在供求层面可进入性相对较高,注：数据来源于房管局备案,【市场发展潜力-四区】市场均衡性存量去化周期：翔安、同安、集美在售存量去化周期均在5个月以下，供应较为稀缺，同安区相较其他三区去化周期略长，但仍在8个月以内,翔安、同安、集美在售存量去化周期均在5个月以下，供应较为稀缺，同安相较其他三区来看，去化周期略长，但在8个月以内，仍属于供应稀缺状态；岛外四区在存量去化周期层面可进入性均相对较高,注：数据来源于房管局备案,【市场发展潜力-四区】供地机会评价岛外四区中同安、翔安供地机会较多，2012-2016年集美、海沧开发强度大，土地储备小于同安、翔安,同安,集美,翔安,岛内,海沧,【竞争机会-四区】在售项目数量评价从在售项目/待售项目数量及品牌开发商数量看，海沧、翔安竞争热度较高，集美、同安相对竞争较低,【竞争机会-三区】存量评价同安区广义存量134万，未来四区中去库存压力相对较高，其他三区存量72-88万，区域间存量差异较小,【利润空间-四区】房地比评价土地价格高企，四区房地比均小于1，短期内可操作空间小，带房价补涨后，或将改善,房地比高可操作空间大,土地价格高企，四区房地比均小于1，短期内可操作空间小，带房价补涨后，或将改善,房地比低可操作空间大,【利润空间-四区】历年房价走势评价近四年四区房价增长迅猛，涨幅在1-1.5倍,【区域/板块筛选小结】集美、海沧同安、翔安岛内，岛外四区差异性小，趋同发展明显,【区域/板块筛选小结】岛外四区差异性小，趋同发展明显主要表现在土地价格、房价涨幅、市场竞争程度以及存量,近四年房价涨幅均在100-120%，涨幅差距小,3-4万,土地市场价格趋同，差异缩小,各区开发商聚集程度均高，竞争程度均较