【城市进入研究】岳阳-湖南中原

岳阳城市进入研究报告,湖南中原事业七部,Part 2,2,房地产市场,Part 1,1,城市基础环境,3,城市综合评判,Part 3,4,拿地模式及板块建议,Part 4,CHAPTER,城市基础环境,1,城市经济环境/数据篇 城市规划发展/空间篇,城市经济环境/数据篇,岳阳，湖南省辖地级市，省域副中心城市，湘北门户，位于长江中游南部，洞庭湖东北部，依长江、纳三湘四水，综合经济实力位居湖南前列。,2016年GDP 3100.87亿元，比上年增长 7.8%。 2016年城市居民人均可支配收入27546元，比上年增长9.3%。 2016年社会消费品零售总额1142.88亿元，比上年增长12%。 2016年固定资产投资总额2317.4亿元，比上年增长14.5%。,截至2016年末，岳阳市常驻人口为568.11万人。,国家历史文化名城、中华诗词之市、国家园林城市、国家卫生城市。 中国经济百强城市、综合配套改革试点城市。 湖南唯一的临江口岸城市，长江航运中的湖南唯一的一站，国家一类水运口岸。,城市经济环境/数据篇,行政区划：岳阳下辖三区四县，代管两县；岳阳楼区、云溪区、君山区3个区，湘阴县、岳阳县、华容县、平江县4个县，代管汨罗市、临湘市2个县级市。设有岳阳经济技术开发区（国家级）、城陵矶临港产业新区、南湖新区和屈原管理区4个行政管理区。 核心城区：岳阳核心城区由岳阳楼区（南湖新区、经开区）、云溪区南部（城陵矶临港产业新区）、君山区东部组成。,城市经济环境/数据篇,宏观经济：近几年来岳阳经济快速增长，GDP总量及人均GDP稳步上升，2016年GDP突破3000亿，增速7.8，整体经济总量排名湖南地区前列，仅次于省会长沙。,城市经济环境/数据篇,产业结构：岳阳第三产业发展迅速，规模快速增长，成为城市经济新引擎，经济结构由早期二产主导向二产、三产双驱动发展转变，带动服务水平提升，人口导入。,岳阳经济早期以第二产业为主导，近几年岳阳第三产业发展快速，2016年第三产业增加值1285.94 亿元，同比增长10.5%，占整体41.5%，第三产业成为岳阳经济新引擎。,城市经济环境/数据篇,固定资产投资：岳阳固定资产投资体量排全省第四，2016年固定资产投资2317.4亿元，同比增长14.5%，其中房地产投资151.4亿元，仅占比6.5%，全省最低，房地产开发投资潜力巨大。,城市经济环境/数据篇,财政收入：除2014年出现短暂停滞，岳阳财政收入逐年递增，增长率超过10%；对比全省其他城市财政收入绝对值及增长率均排名前列。,城市经济环境/数据篇,岳阳2016年常住人口568.11万，处于全省中等偏上水平，但人口增长率0.9%位居全省地级市首位，仅次于省会长沙；城镇人口315.98万人，城镇化率55.6%，城镇化空间较大。,城市经济环境/数据篇,可支配收入：岳阳城乡居民可支配收入稳步增长，2016年城镇居民可支配收入27546元，处于省内第二梯队，人均生活水平有待提高。,城市经济环境/数据篇,进出口总额与社会消费零售额：2016年岳阳市进出口额14.87亿美元，上涨31.1；社会消费零售总额1142亿元，增速12，社会消费需求旺盛，增长快。,城市经济环境/数据篇,工业增加值：岳阳近五年工业增加值持续增长，2016年岳阳工业增加值1321.68亿元，占GDP总量42%，处于省内地级市领跑地位，湖南工业强市。,岳阳九大优势产业石化、医药、造纸、食品、机械、建材、有色循环、纺织、电力多数保持增长，发展势头良好；,城市规划发展/空间篇,岳阳为湘北门户，区位优越，为湖南经济实力最强的地级市，是洞庭湖生态经济区的重要阵地，也是长江中游城市群建设的一个重要结点城市。,湖南,岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市。 地处“长株潭城市群”和“武汉1+8城市圈”的双重辐射范围，具备融入“两区”、依托“两圈(带)”的地理区位优势 将建设成长沙与武汉之间的区域性经济次中心。,城市规划发展/空间篇,岳阳城市空间布局为沿洞庭湖带状组团式结构形态，各组团之间以洞庭湖、东风湖、芭蕉湖、松阳湖、白泥湖绿地相间。用地布局结构为“一主三副”：即主城区，云溪、路口和君山副城区。,（一）主城区：南起湖滨、奇家岭、北至城陵矶华能电厂和泰格林纸、西起洞庭湖、东至随岳高速公路。以居住、商贸金融、行政办公、文化教育、高新技术产业、旅游服务、休闲度假为主，采取紧凑发展的模式，用地布局为金凤桥市级商业中心、东茅岭市级商业副中心、七里山冷水铺工业、木里港康王工业、奇家岭郭镇文教五片区，用地面积95 km2。 （二）云溪城区：包括云溪、松阳湖、道仁矶。以港口物流、工业为主，用地布局为城陵矶（松阳湖）港口物流、临港工业、精细化工、岳化工业、云溪居住五片区，用地面积36.7km2。 （三）路口城区：包括路口、文桥和陆城。以工业为主，用地布局为长岭石油工业、陆城居住、路口居住及配套服务片区，用地面积9.3 km2。 （四）君山城区：包括柳林洲、林阁佬、濠河和君山岛。以旅游休闲、生态农业、居住为主，用地布局为挂口居住、九公里公共服务、濠河和君山岛旅游休闲、林阁佬工业四片区，用地面积14km2 。,城市规划发展/空间篇,城市扩张“东扩、西连、南延、北靠、中提”发展战略，东北片区发展为大工业区和物流区，西北片区发展为大旅游区，老市区建设成大商务区，城市东南片区建设为居家休闲新城区。,东扩北靠：以岳阳经济技术开发区岳阳东站区和城陵矶港区建设推动城市东扩北移，把城市东北片区建设成大工业区和物流区； 西连：加快洞庭湖风光带三期工程建设，推动“退二进三”，按照保护历史、完善功能、提升形象的要求，加快旧城改造，建设洞庭新城，以君山生态新区建设，推进跨湖发展，把城市西北片区建设成大旅游区； 中提：把中心片区建设成大商务区； 南延：把城市东南片区建设成大学区；向南发展，把赶山以南片区建设成居家休闲新城区。,南延,东扩,西连,北靠,中提,城市规划发展/空间篇,分区控制：规划建设区划分为铁西、南湖、八字门、金凤桥、湖滨、奇家岭、七里山、城陵矶、松杨湖、云溪、道仁矶、路口、陆城和君山分区共14个分区单元，其中主城区8个。,城市规划发展/空间篇,城市交通京广高铁、京珠高速、京广铁路、107国道交汇处，具有三位一体的组合交通优势，湖南3+5城市群规划重要的交通枢纽。,城市规划发展/空间篇,轨道交通：由4条城区线路2条城际线路1条机场快线线路构成，共设站近60座。主城区线网规模将达到100公里，岳阳轨道交通规划一号线至四号线，全线2030年前建成通车。,2020年(一期工程)开始建设轨道1号线：起点岳阳东站，终点巴陵广场，沿城区东西向主干道巴陵路布设，线路长度15km； 2030年(二期工程)开始建设轨道2号线、轨道3号线和轨道4A号线。,岳阳磁悬浮：规划自岳阳楼至岳阳东站，全长15公里，沿线配套建设4个站点，目前正处于前期研究阶段。,城市规划发展/空间篇,产业发展规划：六大产业功能区，即三产业聚集区、云溪路口工业区、城陵矶松阳湖港口物流工业区、木里港康王高新技术产业区、西塘三荷休闲农业区、君山观光农业区。,三产业聚集区：以居住、行政商业、商业金融、旅游服务和文化教育为主要功能，作为岳阳市区的行政、经济、交通、服务和旅游中心。,云溪路口工业区：以石油化工产业为主，作为岳阳市区重要的重化工业基地,城陵矶松阳湖港口物流工业区：以造纸、电力、装备制造、港口码头、物流配送、油气管道枢纽、港口加工业为主要功能、作为岳阳市区主要的物流基地。,木里港康王高新技术产业区：发展以生物医药、新材料、现代制造、现代信息技术、光伏光电产业为主体的新型工业，作为综合性工业基地和生产服务业中心。,西塘三荷休闲农业区：以农林牧渔业的现代化生产为主、作为岳阳市区主要的农业生产基地和生态支持区。,君山观光农业区：以生态农业和休闲旅游为主，作为岳阳市区主要的生态观光旅游区和都市休闲农业基地。,城市规划发展/空间篇,棚户区改造：过去5年岳阳市旧城改造户数超过4.5万户，建设面积275万方，投资规模达到81亿元，据实地调研，2018年到2020年将再改造各类棚户区16万户，为岳阳楼市发展提供大量客源。,城市基础环境,湖南省经济最强地级市，处于稳定发展期，经济快速增长，城市内优外扩创造大需求，城市发展空间及潜力巨大。,【城市经济】：省域副中心，经济总量位居全省第二，仅次于省会长沙，固定资产投资快速增长，财政收入稳居前列，第三产业快速发展赶超二产，城市经济未来发展空间大。 【发展特征】：经济增速有一定回落，产业支撑有待加强，对房地产依赖程度较低，房地产投资占比不到7%全省最低，未来发展空间巨大。 【城市人口】：城市人口规模持续增长，人口增长率位居全省第二，人口吸附力较大，未来人口规模发展空间大，为房地产提供了稳定支撑。 【城市空间结构】：沿洞庭湖带状组团式结构形态，整体布局为“一主三副”规划。 【城市发展方向】：总体紧密遵循“东扩、西连、南延、北靠、中提”发展战略，东北片区发展为大工业区和物流区，西北片区发展为大旅游区，老市区建设成大商务区，城市东南片区建设为居家休闲新城区，城市中心南移。,CHAPTER,房地产市场,2,房地产市场行业运行,房地产投资：岳阳市房地产投资增长幅度较为缓慢，2016年房地产投资132.95亿元，首次出现负增长，增长率-12.2%，仅占GDP总值4.29%，发展空间巨大。,房地产市场商办市场,商业市场：商业市场持续供过于求，成交均价持续下滑，截止至2017年9月，供求比1.48，均价14800元/。 办公市场：办公市场供需两淡，供应规模较小，但仍处于供大于求之势，2017年供求比将近15。,注：岳阳市区市场供求基础数据来自于中指数据平台。,行业发展篇住宅市场,供销比：近五年岳阳市区商品住宅供销比持续下降，2016年供销比0.77，商品住宅销售面积达222.5万方； 均价：2014年整体行情低迷，市场供应谨慎，去化艰难，价格大幅下降，2015年价格回升，市区商品住宅均价达4991元/，2017年均价达到6884元/； 存量：截止2017年9月，岳阳市区商品住宅存量177万方，去化周期约8.6个月，市场库存短缺。,供销：2015年供销比大幅下降，并保持持续下跌趋势；2017年岳阳整体供应118万方，成交186万方，供销比下降至0.63； 均价：商品住宅成交均价14年以来保持高位，16年商品住宅成交均价首次突破6000大关，达到6087元/；17年商品住宅成交均价6884元/，较2016年上涨13%。 库存：截止至2017年9月，岳阳市区商品住宅库存177万方，去化周期约9个月。,注：岳阳市区商品住宅成交量价来自于中指数据平台。,行业发展篇住宅市场,2017年岳阳市区商品住宅销售主力房型为三房，占比达59%，其次为二房户型 ，22%； 2017年岳阳市区商品住宅销售主力面积段为120-140，占比35%，其次为100-120平米户型，占比22%，200以上大户型产品仅占1%，市场占有量少； 2017年岳阳市区商品住宅主力销售单价段为5000-7000元/，占比46%，其次为5000元/以下，占比32%；,岳阳市区商品住宅去化主要以120-140、三房户型为主，单价段集中于5000-7000元/。,注：以上数据来自于中指数据平台。,房地产市场土地市场,近5年（2013.01-2017.09）岳阳土地供应423宗，建筑面积2732万方，其中商住用地仅占42%，规划建筑面积1165.7万方，商住用地供应主要集中于岳阳楼区。,注：以上数据来自于中指数据平台。,商住用地供求量价：近两年，岳阳商品房土地供应大幅下降，但土地楼面价快速上涨；截止至2017年9月土地供应14宗，成交7宗，成交土地规划建筑面积107万方，楼面地价2456元/，目前岳阳市场待开发建筑面积156.5万方。,房地产市场土地市场,注：以上数据来自于中指数据平台。,地王频出： 2017年岳阳土地市场火爆，地王频出，开发商对楼市未来看好，土地楼面价突破3000元大关，地王普遍溢价180%以上，拿地难度大，价格高。,房地产市场土地市场,根据近三年的销售表现来看，品牌房企稳坐市场成交榜前列，市场对于品牌的追捧度较高，年度销冠销售面积在10万平米以上，2017年岳阳销冠恒大绿洲销售面积达到11万方。,房地产市场销售排行,注：以上数据来自于中指数据平台。,品牌房企岳阳项目主要分布于经开区及南湖新区，以中小规模项目开发为主，中建与恒大于2012年率先入驻，目前岳阳市场呈现恒大一家独大之势，3个在售项目，1个储备项目。,房地产市场重点房企,典型案例恒大南湖半岛,项目建筑以南湖为核心，是岳阳市区规模最大的生态生态大盘，规划商业、住宅、幼儿园、白金皇家会所及欧陆园林等。,典型案例恒大南湖半岛,恒大南湖半岛总供应套数为3295套，去化3002套，最新预售栋数为6#、7#，主力面积为112、125。,典型案例恒大南湖半岛,恒大南湖半岛整体供应40万，去化27万，2017年成交均价9822元/，南湖片区2017年成交均价为7852元/，品牌溢价明显。,恒大南湖半岛2017年整体供应74713，去化80675，成交均价9822元/，成交排名岳阳前十； 2016年为恒大南湖半岛主要去化阶段，全年去化186893，成交均价为9408元/，成交量为岳阳第一； 恒大南湖半岛主要去化优势为其独特的地理位置，三湖环绕及其品牌优势，岳阳人倾向于品牌开发商，品牌形成一定溢价。,典型案例南湖名门世家,南湖名门世家位于南湖大道西侧，南向为南湖广场和南湖，北向金鹗山公园，西临美食街，处于岳阳城市核心地段。,典型案例恒大南湖半岛,南湖名门世家总供应套数为1064套，去化876套，去化主力面积为123、141户型，项目无两房供应。,典型案例恒大南湖半岛,恒大南湖半岛整体供应40万，去化27万，2017年成交均价9822元/，南湖片区2017年成交均价为7852元/，品牌溢价明显。,南湖名门世家2016年整体供应量为105200，去化量为22870，成交均价8318元/，去化量较低； 2017年南湖名门世家整体供应37211，去化84477，为项目主要去库存阶段，成交价9762元/，量价提升明显，成交量位于岳阳前十； 南湖名门世家其地理优势明显，南湖广场、金鹗山公园、美食街等，为项目库存去化主要支撑。,房地产市场小结,岳阳房地产市场在2015年以后步入快速上升通道，中短期市场将供不应求，远期市场有较高盈利和成长空间，楼市发展前景看好。,【商办市场】：长期供过于求，库存高度积压，逐渐步入供需两淡之势，谨慎开发。 【住宅市场】：量价齐升，供不应求，市场处于缺货状态，随着岳阳城区棚户区改造的推进，未来需求大幅释放，供不应求将处于常态。 【土地市场】：土地供应连年减少，严重供应不足，市场和房企储地少，岳阳楼市极具进入价值，但拿地难、楼面价高、地王频出。 【品牌房企】：品牌房企岳阳市场受追捧，恒大一家独大，销售量价引领岳阳。,CHAPTER,城市综合评判,3,城市综合评判,岳阳城市处于稳步发展期，空间扩展/经济快增长，楼市处于爆发式高增长阶段，发展空间和潜力巨大，中短期市场前景看好，具备高进入价值。,基础环境,省域副中心工业强市，经济稳步增长，城市内优外扩创造大需求，发展空间及潜力巨大。 经济总量及财政收入全省地级市首位，城市扩张和旧城改造创造大量需求。,楼市发展,岳阳房地产市场处快速增长通道、中短期供应不足，具极高进入价值。 土地供庒严重不足，未来楼市供不应求概率大，地王频出，房价上涨压力大，开发商普遍看好。,住宅市场,住宅供求规模快速增长，市场供应紧缺，供不应求，价格快速上涨，发展前景十分看好。 住宅去化快，供销两旺，出清周期仅5个月,CHAPTER,拿地模式及板块建议,4,拿地模式研究及建议 板块梳理及建议,板块梳理及建议,城北板块 区域定位：岳阳新浦东 区域规划：东风湖、芭蕉湖、津港新城 土地供应：土地供应以工业用地为主，2017年成交住宅用地3宗； 土地价格：2017年爆发，突破2000元/大关； 供求关系：供小于求，供求比0.63 去化速度：2017年板块成交34.8万，达到2016年全年水平； 价格水平：2017年成交均价6198元/,经开区板块 区域定位：城市次中心，岳阳东大门； 区域规划：武广高铁、商贸金融、体育中心； 土地供应：供应速度减缓，但板块处于开发前期阶段，后期供应潜力较大； 土地价格：2017年土地成交楼面价突破3100元/，仅次于中心板块老城区； 供求关系：供求比0.74，长期供不应求； 去化速度：截止至2017年9月，板块成交53万方； 价格水平：板块均价6727元/；,君山板块 区域定位：观光农业区 区域规划：国家级重点风景名胜区 土地供应：住宅土地供应成交均较少，工业、旅游用地占大头，2017年无住宅用地成交； 土地价格：2016年土地成交均价470元/； 供求关系：供不应求，供求比0.3 去化速度：截止至2017年9月，板块成交10万方，达历史新高，首次突破10万方； 价格水平：2017年板块均价4130元/，岳阳主城区价格洼地；,南湖新区板块 区域定位：岳阳新城区，三产聚集区 区域规划：环南湖旅游风景区 土地供应：2017年土地供应7宗，由于起拍价较高，仅成交一宗赶山路地块，由保利拍得，本地开发商多处于观望状态； 土地价格：2017年成交楼面地价1500元/； 供求关系：供求比0.42，持续供不应求 去化速度：2017年板块成交60万方，供销两旺 价格水平：板块均价7852元/,领跑整个岳阳市场；,中心板块 区域定位：行政、商务中心，岳阳核心区域； 区域规划：洞庭新城，旧城改造； 土地供应：土地供应紧缺，2017年土地成交2宗，用地面积1万； 土地价格：地王频出，友阿地块楼面价破4000元/； 供求关系：2017年供求比仅0.15，基本处于断货状态； 去化速度：受限于供应短缺，截止至2017年9月，板块成交27.7万方； 价格水平：均价6780元/，相比2016年涨幅达到19%，涨幅较大。,板块梳理及建议,板块对比分析：综合板块发展预期，建议进入重点板块为南湖新区与经开区板块，其次为城北、中心板块，君山区谨慎进入。,较高进入价值,高进入价值,存在进入价值,拿地建议,土地少，难进入片区,选择性进入片区,建议进入片区,君山板块,城北板块,中心板块,经开区板块,南湖新区,谨慎进入片区,建议进入板块南湖新区,成熟板块：湖北片区和湖滨片区处于发展成熟阶段，定位富人聚集区，以湖景资源、规划、配套等为主要价值，价格属于市区高位；同时成熟板块地价贵。 非成熟板块：赶山路片区处于待开发状态，但能承接景区价值，规划利好，且保利的进入将带动片区楼市发展，后市发展可期，但发展需要时间沉淀；湖东片区相较落后，开发难度较大。,交通方面 湖滨片区和湖北片区交通路网发达，相对而言，赶山路片区和湖东片区以小路为主，交通通达性较弱。,配套方面 湖滨片区和湖北片区以生活型超市、学校配套为主；赶山路片区和湖东片区以教育配套为主，生活配套较不成熟。,土拍方面 新地王将出现在南湖新区，成熟板块楼面价直逼4000，虽未成交，但后市地价可期； 而湖东非成熟片区楼面地价仅235，差距甚远。而赶山路片区作为待开发区域，可承接湖滨板块的红利，享受风景区优势，楼面地价达1615元/平，随着保利大品牌开发商的进驻，将带动整个片区的楼市发展。,2017年南湖新区共拍卖土地7宗，其中麦子港区域5宗，平均初始楼面地价3855元/平，流拍；湖东板块土地