武胜人信汇国际文化城项目申请报告.doc

武汉市工程咨询部武胜人信汇国际文化城项目申请报告工程号：武咨-2012-32-0234武汉市工程咨询部二O一二年十一月武胜人信汇国际文化城项目申请报告编制单位：武汉市工程咨询部资格证号：国家发改委工咨甲12120070034法定代表人：胡秋元批 准：胡秋元审 定：刘明法审 核：汪 平项目负责人：乔婧南编写人员：乔婧南施浩川朱 敏程 果徐刘航目 录第一章 申报单位及项目概况1一、申报单位概况11申报单位的主营业务12经营年限13公司经营情况1二、项目背景21项目提出的理由及过程22项目功能定位33报告编制依据3三、项目概况31建设地点32建设条件33项目用地64、建设规模75主要建设内容86项目进度计划安排97项目招标108总投资109资金筹措方案10第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析11一、发展规划分析111武汉城市总体规划(20102020年)112武汉市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(201l一2015)123武汉市文化发展“十二五”规划124武汉市现代服务业发展规划(200920 15)12二、产业政策分析12三、行业准入分析13第三章 总体规划及建设方案13一、总体规划131规划原则132总平面布置143交通布局144绿化155日照通风15二、建筑及结构方案161建筑设计162结构设计17三、公用配套工程191给水192排水213消防214照明225弱电236采暖通风与空气调节257燃气28第四章 节能方案分析28一、用能标准和节能规范28二、能耗状况和能耗指标分析291能源供应状况292能耗分析30三、节能措施311. 建筑312给排水323暖通334电气33第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析34一、项目选址及用地方案341项目选址342项目用地方案35二、土地利用合理性分析35三、征地拆迁及移民安置35第六章 环境和生态影响分析36一、环境和生态现状及生态环境影响分析36二、项目拟采取的防治措施及预期治理效果361项目建设期的影响及环保措施362项目运营期的影响及环保措施383预期治理效果39第七章 投资估算与资金筹措40一、总投资401估算依据402估算范围403估算说明404总投资41二、资金筹措方案421资本金422银行贷款42第八章 经济影响分析42一、经济费用效益分析42二、行业影响分析43第九章 社会影响分析45一、社会影响分析45二、社会风险分析461风险程度分析462社会风险分析表46第十章 结论及建议47一、结论471项目建设是必要的472项目选址合理473建设规模适宜47二、建议471严格执行规划设计条件472增加绿化面积473合理控制风险484提高综合管理水平，确保项目实施进度及质量48附表：1、北区总投资估算表2、北区投资计划与资金筹措表3、南区总投资估算表4、南区投资计划与资金筹措表附图：1、总平面布置图2、单体建筑标准层平面图附件：1、企业法人营业执照；2、国有建设用地使用权成交确认书；3、房地产开发企业暂定资质证书；4、武汉市硚口区人民政府关于请求支持将新华书店片纳入危改项目的请示（硚政文200911号）；5、硚口区人民政府关于请求支持将新华书店片土地开发项目纳入2009年危旧房改造计划的函；6、市人民政府办公厅关于硚口区新华书店二期危房改造项目的批复(武政办2009133号)；7武汉市第十三届人民代表人会第一次会议文件(10)；8武汉市重大项目认定书；9市环保局关于武汉人信职业有限公司武胜人信汇建设项目环境影响报告书的批复(武环管2012142号)；10武汉市固定资产投资项目节能审查意见书(编号：SC-WH2012-164)：11资金证明文件。60武胜人信汇国际文化城项目申请报告第一章 申报单位及项目概况一、申报单位概况公司名称：武汉人信置业有限公司公司住所：武汉市研口区荣华街集贤里38号法定代表人：李晓明注册资本：贰亿肆仟万元整实收资本：贰亿肆仟万元整公司类型：有限责任公司(法人独资)1申报单位的主营业务武汉人信置业有限公司经营范围主要为：房地产开发经营，物业管理，商品房销售，房屋租赁，房地产信息咨询服务(国家有专项规定的项目经审批后或凭许可证在核定期限内经营)。武汉人信置业有限公司于2011年10月13日获得中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书(证书编号：武房开暂20100613号)。2经营年限武汉人信置业有限公司营业期限：白2010年8月11日起，企业法人营业执照注册号为420100000205705。3公司经营情况武汉人信置业有限公司成立于2010年，是湖北人信房地产开发有限公司的全资注册子公司。湖北人信房地产开发有限公司创立于1998年，是一家以城市综合体、高品质住宅开发为主导，同步涉足商业经营管理和物业管理等地产相关领域的大型发地产开发公司，是湖北省少数具备困家房地产开发一级资质的开发企业。二、项目背景1项目提出的理由及过程2009年3月，硚口区人民政府在关于请求支持将新华书店片纳入危改项目的请示(硚政文200911号)叶1提出，新华书店片项目位于武胜路与中山大道交汇处，东起武胜路，西至荣华二路，南临中山大道，北达武胜西街，用地面积5.68公顷(85.2亩)。该地块内现有房屋76栋，新华书店周边住宅系上世纪五十年代初期由各企业自建的简易宿舍楼，经鉴定危房率达到41。根据“武汉市十一五规划纲要”，石乔口区拟在该地块实施危旧房综合改造，建设“武胜中心文化城”，打造建筑标志化、功能多样化、文化独特化、产业聚集化、经济龙头化的新型文化产业中心。2010年11月，市委宣传部和研口区委联合举办了“中国武汉武胜国际文化城暨文化产业发展研讨会”，会上提出硚口区将新建一个文化创意园区，届时将成为武汉新的文化地标。该文化创意园区初步命名为“武胜国际文化城”，依托武胜路新华书店、武汉收藏品集邮市场、武汉文物交流中心等文化资源，打造时尚文化之都。2012年1月，武汉市第十三届人民代表大会第一次会议政府工作报告中提出要深化文化体制改革、激发文化发展活力，在推进重大文化产业项目建设中明确指出要推进武胜困际文化城项目的建设。武汉人信置业有限公司按照“高标准、高品位、高质量、高效率”的开发建设指导思想，积极参与武胜国际文化城项目的经营开发工作。公司于2010年9月10日取得了位于硚口区武胜路与中山大道交汇处，编号为P(201 0)078号的国有建设用地使用权，该地块规划用地净面积为5472097平方米(以实测为准)，规划用地性质为公共设施兼居住用地，成交价款总额为156800万元。2项目功能定位“武胜国际文化城”将打造成“中国首席时尚文化之都”。3报告编制依据(1)武汉城市总体规划(20102020年)；(2)武汉市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(20112015)：(3)武汉市第十三届人民代表大会第一一次会议政府工作报告；(4)关于请求支持将新华书店片纳入危改项目的请示(研政文200911号)：(5)国有建设用地使用权成交确认书；(6)武胜人信汇国际文化城项目规划设计方案；(7)项目单位提供的其他基础资料。三、项目概况1建设地点本项目位于武汉市硚口区武胜路与中山大道交汇处，东临武胜路，南接中山大道，西临荣华二路，北临武胜西街。2建设条件(1)自然条件气候与气象武汉市地理位置为东经11341-11505，北纬2958-3122。武汉市属北亚热带季风性(湿润)气候，具有常年雨量丰沛、热量充足、雨热同季、光热同季、冬冷夏热、四季分明等特点。年平均气温15.817.5，极端最高气温41.3(1934年8月10日)，极端最低气温为-18.1(1977年1月30日)。年无霜期一般为211天272天，年日照总时数1810小时2100小时，年总辐射104千卡平方厘米113千卡平方厘米，年降水量1150毫米1450毫米，多年平均降雨量1284.5毫米；降雨集中在每年6月8月，约占全年降雨量的40左右。多年平均蒸发量为1391.7毫米，平均气压1013.2毫巴，绝对湿度年平均16.4毫巴。风向随季节明显变化，冬季以北风和东北风为主，夏季多东南风为主，全年主导风向为东北风，年平均风速为1.2m/s。雷暴日数平均每年36天，近20年最大积雪厚度17cm。地形地貌本项目所在地石乔口区地处江汉冲积平原，无丘陵LII坡，地形平坦开阔。(2)水文地质根据勘探资料，地下水可分为上层滞水及孔隙承压水两类型。上层滞水赋存在上部填土层中；孔隙承压水主要赋存在下部砂性土层中。地下水的腐蚀性：本场地附近无污染源存在，依据场地水质分析报告，本场地地下水对混凝土及混凝土中的钢筋具微腐蚀性，对地下钢结构具弱腐蚀性。(3)工程地质条件地震效应根据建筑工程抗震设防分类标准(GB502232008)及建筑抗震设计规范(GB500112010)规定，本工程应按照七度抗震烈度设防，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。勘查场地属于可进行建设的一般场地。场地稳定性及适宜性拟建场地征地范围内，地势平坦，场地内无全新活动断层，拟建场地现状是稳定的，适宜兴建拟建项目。(4)交通条件本项目位于研口区武胜路与中山大道交汇处，距轨道交通1号线利济北路站仅900米，区域内临近武胜路家乐福站、武胜路新华书店站、中山大道家乐福站、中山J大道新华书店站等4个公交车站，可通过解放人道快速进入武汉市环线，道路四通八达，交通非常便利。(5)市政基础设施条件本项目建设用地区域内具备完善的供排水系统、供电、通信及邮政系统，为项目的实施提供了有利条件。供电由城市电网供给，供空调、电力、设备及照明之用。给排水本项目采用城市自来水为给水水源，建筑物的分管与引入管相连，供水压力为0.20.3Mpa。日前，该区域具备完善的市政给水管网，周边供水管网系统已形成，可提供充足的水量。因此，区域供水能力可以满足本项目用水需要。项目建设区域内具备完备的城市污水管网与雨水管网。燃气项目建设区域具有城市天然气输送管网，中压天然气可经小区壁挂式调压箱或埋地式调压柜调压后送至用户。通讯项目区域内电信服务商有中国电信、中国网通、中国联通，其通讯网覆盖全区，交换机容量充足，宽带信息网络完善，基本上实现了网络数字化、传输光纤化、业务信息化，项目通讯、邮政条件极为方便。(5)周边配套项目所在地区域内拥有家乐福超市、中小学校及各大银行等配套设施，发展条件成熟。(6)建设条件评价通过以上分析可看出，本项目区位优势显著，交通便捷；市政基础设施配套规划完善，能够满足本项目在建设期和运营期内的需求。3项目用地本项目规划用地总面积为54720.97平方米(折合82.16亩)，规划用地性质为公共设施兼居住用地。项目用地情况名 称单位数量规划用地总面积m254720.97其中：建筑占地面积m216416.29绿化用地面积m212514.21道路、广场、停车用地面积m225790.474、建设规模本项目分为北区住宅和南区商业综合体两部分，总建筑面积为504830m2，主要用于开发商业、办公楼、高层住宅楼及配套公建设施。项目总体建设规模序号项目内容单位数据备注(1)总建筑面积m2504830地上建筑面积m2352384其中：住宅m2101768商业m2130110办公楼officem252795公寓式酒店m257355物业管理用房m22561避难层m27795地下建筑面积m2152446(2)建筑密度%30(3)容积率6.30(4)绿化率%22.87(5)总户数户1236(6)机动车停车位个2693项目北区建设规模序号项目内容单位数据备注(1)总建筑面积m2127148地上建筑面积m293164其中：住宅m277586商业m215068物业管理用房m2510地下建筑面积m233984(2)建筑密度%30(3)容积率5.88(4)绿化率%25(5)总户数户1020(6)机动车停车位个486项目南区建设规模序号项目内容单位数据备注(1)总建筑面积m2377682地上建筑面积m2259220其中：住宅m224182商业m2115042含还建办公楼officem252795公寓式酒店m257355物业管理用房m22051避难层m27795地下建筑面积m2118462(2)建筑密度%30(3)容积率6.47(4)绿化率%22(5)总户数户216(6)机动车停车位个22075主要建设内容(1)建筑工程住宅北区住宅建筑面积77586m2，为4栋33F高层住宅楼；南区住宅建筑而积24182m2，为2栋30F高层住宅楼。商业项目商业总建筑面积1301100m2，其中：还建商业建筑面积18000m2(含新华书店6500m。，邮局及文物商店7523m2，汉口银行1000 m2，其他商业2977m2)，其他商业112110m2。北区商业15068m2，为住宅楼3F底商；南区商业115042m。，其中住宅楼3F底商4368m2；1栎6F新华书店6500m2；6F邮局及文物商店7523m2；商业文化中心96651m2，为一座8F大型商业公共建筑。办公楼新建办公塔楼建筑面积52795m2，为1栋43F的超高层建筑物。公寓式酒店新建公寓式酒店建筑面积57355m2，为l栋47F的超高层建筑物。物业管理用房物业管理用房建筑而积2561m2，其中住宅区510m2，商业区2051m2。避难层避难层位于商业区，建筑面积7795m2。地下建筑地下车库及设备用房建筑面152446m2，其中北区地下建筑面积33984m2，南区地下建筑面积1 18462m2。(2)配套工程建设小区道路、地上停车场2579.47m2，绿地而积12514.21m2。6项目进度计划安排本项目北区建设期限为36个月，建设期进度如下：1中请报告报批2个月2工程设计及招标4个月3施工期28个月4竣工验收2个月本项目南区建设期限为48个月，建设期进度如下：1申请报告报批2个月2工程设计及招标6个月3施工期28个月4竣工验收2个月南区在北区开工后6个月开工。7项目招标为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，建议本项目实施招投标。本项目招标基本情况详见下表：招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备8总投资本项目总投资估算为301169.64万元。南区、北区分别为：北区总投资估算为96394.17万元，其中：建安费用35625.48万元，其他费用49827.35万元(含土地费用45472万元)，预备费用1999.04万元，建设期利息8942.30万元。南区总投资估算为204775.47万元，其中：建安费用141911.03万元，其他费用34551.3l万元(含土地费用20953万元)，预备费用7775.47万元，建设期利息2053.66万元。9资金筹措方案(1)资本金根据国家有关规定，本项目北区资本金比例应为25，即21862.97万元；南区资本金比例应为30，即55271.34万元，由建设单位以自有资金投入。(2)银行贷款建设资金缺口拟通过银行贷款解决，共计224035.33万元(含建设期贷款利息29479.96万元)。第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1武汉城市总体规划(20102020年)武汉城市总体规划(20102020年)中指出，努力塑造多元化的居住社区，建立完善的住宅供给体系，满足不同层次的住房需求。提高居住区各项公共服务设施和公共绿化配置水平，建设交通方便、环境优美、生活舒适、配套齐全的新型社区，全面提升武汉市人居环境和住宅建设水平，创造宜居城市。按照“环境优先、人口疏散、交通导向、职住相对均衡”的原则，依托公交干线和快速轨道交通，在自然环境良好的区域相对集中布置居住用地，建立居住、就业、服务相对平衡的空间结构体系，引导主城区人口向外围疏散，形成分布合理、配套完善的居住用地空间格局。武汉城市总体规划(20102020年)中提出，按照“服务中部地区、服务社会经济、服务基层社区”的要求，优化完善金融商务、博览会议、科技教育、文化体育、医疗卫生等公共服务设施网络，构建覆盖城乡、功能完善、充满活力的社会事业及公共服务设施体系。依托沿江大道、中山大道、京汉人道，结合优秀历史建筑的保护和利用，形成具有展示、教育、艺术、博览、演艺等功能的汉口综合文化区。2武汉市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(201l一2015)武汉市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要(20112015)中提出，围绕实施文化强市战略，推进文化创新，推动文化事业和文化产业共同发展，打造武汉文化品牌，推动文化大发展、大繁荣，不断增强中部地区文化中心功能。3武汉市文化发展“十二五”规划武汉市文化发展“十二五”规划提出到2015年，基本形成结构合理、发展均衡、网络健全、服务优质的普惠型、全覆盖的公共文化服务体系，实现文化事业和文化产业协调发展，把我市建设成为基础设施完备、创新能力较强、产业化程度较高、市场繁荣、人才聚集、文化生态环境良好的我国中部文化强市和区域性国际文化交流中心，从而为推进武汉智慧城市、和谐幸福城市和国家中心城市建设提供良好的文化条件。4武汉市现代服务业发展规划(200920 15)武汉市现代服务业发展规划(20092015)提出：坚持科学规划，合理布局，分类指导，将武汉建设成为全国性的商贸中心、物流中心和科教中心，区域性金融中心、商务会展中心，中部地区文化创意基地、信息服务及服务外包基地，国际国内旅游重要目的地和集散地。二、产业政策分析根据中华人民共和困发展和改革委员会颁布的产业结构调整指导目录(2011年本)，本项目不属于鼓励类、限制类和淘汰类，属允许类建设项项目。项目的建设符合国家及地方的产业政策要求。三、行业准入分析武汉人信置业有限公司是本项目开发建设的主体。根据从事房地产开发经营及相关条件，该公司于2010年10月办理了房地产开发企业暂定资质证书(证书编号：武房开暂20100613号)，证书有效期至2011年10月13日，目前，项目单位正在办理新的房地产开发企业资质证书。武汉人信置业有限公司具备行业的准入条件。第三章总体规划及建设方案一、总体规划1规划原则(1)严格执行国家及湖北省现行法律、法规和设计规范，并符合武汉市城市总体规划及城市居住区规划设计规范的要求，确保居民基本的居住生活环境，经济、合理、有效地使用土地和空间，提高居住区的规划设计质量。(2)遵守武汉市城市规划管理条例及工程建设标准强制性条文和各有关规程、规范。符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。(3)总体规划设计应布局合理，配套完善，满足规划、消防的要求，解决人流、车流和物流的交通组织问题。(4)规划设计、二程施工采用新技术、新工艺、新材料，力求功能合理、技术先进、满足项目的使用要求，使项目具有先进水平。(5)执行武汉市城市绿化条例，保证绿化面积。使用符合环保要求的新型墒体材料，建构筑物设计新颖，景观布局合理，使项目具有良好的生态环境。(6)贯彻执行武汉市建筑节能管理办法，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高建筑物保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能源能耗。2总平面布置(1)功能分区居住区：项目北区为居住区，北临武胜西街，东临武胜路。商业区：项目南区为商业区，北临荣华街，东临武胜路，南临中山大道，西临荣华二路。(2)总平面布局项目北区沿武胜西街布置4栋33F高层住宅楼，每栋住宅楼下设3F底商。项目南区沿荣华街布置2栋30F高层住宅楼，每栋住宅楼下设3F底商；沿武胜路布置l座6F文物商店、1座6F邮局及l栋47F公寓式酒店；商业文化中心共8层，主入口位于武胜路与中山大道交汇处；沿中山大道布置1栋43F办公楼及l座6F新华书店。3交通布局在交通的组织上充分体现了对人的关怀，小区内部的车行道尽量布置在外围，将车对人们的影响降到最低，小区内部设置人行道给居民日常生活带来方便，除停车处前有车行道外，其他道路均采用隐形消防通道的手法设置人行道和绿化带景观。(1)车行交通北区设2个车行入口，位于控制规划道路上：南区设3个车行出入口，分别位于荣华街、荣华二路和内部道路上。(2)人行交通北区住宅入口位于平行于武胜西街的内部道路上，商业入口位于中部控制规划道路上；南区住宅入口位于荣华街上，各类商业入口位于武胜路及中山大道上。4绿化根据总体布局和周边现场条件，小区内的绿化主要沿建筑物周边布置，并在商业文化中心布置了大片的屋面绿化。在树种的选择上，选择有益于人们身心健康的植物和树种，如香樟、女贞、银杏等为主等各种乔木；桂花、石榴、海棠、腊梅、玉兰等闻香及果浆型灌木；以及绣球花、栀子花、杜鹃、月季等名花异草争奇斗艳，随季节变幻的丰盛绿化形成组团景观，使小区内四季花木茂盛，美不胜收，同时也能使小区内的噪音降低到最低限度。5日照通风通过合理规划的总体布局，各建筑均有良好的南北朝向。日照上，满足充足的日照时间；在通风上，空间收放的方向跟风向基本一致，建筑单体尽量采用短条式，增加侧向间距，留有大量的通风通道，形成流畅的室外空间，加强通风采光效果。二、建筑及结构方案1建筑设计(1)设计原则本项目规划严格执行国家城市居住区规划设计规范，充分体现以人为本的思想，以环境为中心进行规划设计。全面提高居民的生活质量和居住水平。(2)设计依据城市居住区规划设计规范(GB5018093(2002年版)民用建筑设计通则(GB 503522005)高层民用建筑设计防火规范(GB 500452005)建筑设计防火规范(GB500162006)汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB 5006797)城市道路和建筑物无障碍设计规范(JGJ 502001)武汉市城市规划管理技术规定(2003)武汉市城市市政公用和其他工程设施规划管理技术规定(2003)(3)建筑设计在平而设计上，允分利用自然资源，使景观和建筑有良好的对话，增加空间的丰富性，增强人与自然的对话，人与景观的对话，使生活更接近自然，更富有情趣。在立面设计上立足于建筑的整体性，比例的和谐统一，强调简明的体量组合及流畅的线条，以求达到立面整体价值的提升。(4)户型设计根据武汉订了政府武汉市城市总体规划精神，重视户型创新，做到在套型内实现基本的使用功能。户型面积户数套型面积户型百分比90m2以上106862632.50m279.53%90m2以上16816116.00m220.47%根据对武汉市区的气候特征和居住习惯的研究设计着重对户型进行一系列的设计和创新的尝试。按照人的行为习惯，居室各空间合理布局，保证其完整性和独立性，避免各空间的干扰，保证各空间联系的便捷性。居卧动静分区合理起居室、餐厅是公共活动空间，足家庭人员交流活动的空间为热闹空问；而卧室和卫生问是相对隐蔽，寻求安静的窄问。对动静空间加以区分，避免相互干扰。通风、采光为满足人们对空气和阳光环境要求，空间布局尽量采用东南一西北通道，能有效组织空气的对流，使居住空间有充分新鲜空气。从生活建筑学的原则出发，充分利用自然采用通风，降低能耗，每家每户每个房间都能具备自然通风采光，每户都有一条以上穿堂风，在户型设计中强调功能分区，动态的起居空间和静态卧室空间均有很好的分区。2结构设计(1)结构形式本项目住宅楼、公寓式酒店及办公楼均为一类高层建筑，各建筑耐火等级均为一级；建筑抗震设防类别划分为标准设防类(丙类)，建筑抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组，设计特征周期为0.35s。结构安全等级为二级，结构形式为钢筋混凝土框架剪力墙框架结构，设计使用年限为50年；地基基础设计等级为甲级，基础形式采用桩基。根据建筑结构荷载规范(GB500092001)2006版)，本项目工程设计所采取的基本风压为0.40kN/rn2；基本雪压为0.50kN/m2。根据武汉市地震办“关于进一步加强建设工程抗震设防要求管理的通知”及市主城规划区设计地震动参数分区的要求，本项目对应的基本地震烈度为度。根据建筑结构可靠度设计统一标准(GB500682001)规定：该工程的建筑结构安全等级为二级，结构的合理使用年限为50年。屋面和楼面均布活荷载标准值(KN/m2)如F：不上人屋面0.5kN/m2屋顶花园4.0kN/m2楼梯、阳台2.5kN/m2客厅卧室2.0kN/m2机电房7.0kN/m2商场4.0kN/m2办公室2.0kN/m2消防前室3.5kN/m2电梯机房8.0kN/m2消防楼梯3.5kN/m2(2)抗震等级本项目建设用地位于主城规划区IIIA设计地震动参数分区，对应的基本地震烈度为度。本项目抗震烈度为6度，按7度采取设防措施。三、公用配套工程1给水(1)水源本项目水源由市政自来水管网供水，供水压力为0.2-0.3Mpa，水厂输水干管服务压力能够满足项目用水需要。(2)用水量根据民用建筑节水设计标准(GB50555=2010)，本项目用水量估算如下：项目用水量估算项目用水量标准数量日用水量(m3/d)年用水量(m3/d)住宅生活用水量150L/人d3956人593.4021.66商业5L/m2d130110 m2650.5523.75公寓式酒店250L/人d1500人375.0013.69办公楼35L/人d3000人105.002.63物业管理用房30L/人d190人5.700.21道路、广场用水量0.7L/m2次25790.47 m218.050.10地下车库2.5L/m2次152446 m2381.122.06绿化用水量1.5L/m2次12514.21 m218.770.10小计2147.5964.18未预见用水量及管网漏失水量按以上之和10%计214.766.42合计2362.3570.62注：绿化、道路、广场按一年54天计算。(3)生活给水系统水源由城市自来水管网供应。有两路DN200给水管接入并在红线内形成环状，市政供水水压约为0.20MPa。生活给水水源由市政管网及加压变频泵联合供水：住宅地下室至地上三层由市政水管网直接供给；四层至十三层由水泵房内低区变频泵组供水；十四层至三十三层由水泵房内高区变频泵组供水。商业地下室至地上三层用水均由室外常压生活水管供给，四层以上建筑用水采用供水泵提升供给。其中商业文化中心四层至八层、邮局及文物商店四层至六层、新华书店四层至六层的用水均由地下室内变频供水设备供给。办公楼办公塔楼八层及八层以下为商业文化中心裙房，办公用水为九层以上建筑，采用并联供水与串联供水相结合的方式。办公楼分区为九层至二十层为低区，二十一层至三十二层为中区，这两区采用并联给水方式；三十三层至四十三层采用垂直串联给水方式，先由地下室水泵提升至设备层的水箱，在三十三层避难层设备房安装水泵水箱，再由变频水泵供给。公寓式酒店公寓式酒店八层层以下为商业文化中心裙房，酒店用水为九层以上建筑，采用并联供水与串联供水相结合的方式。酒店分区为九层至二十三层为低区，二十四至三十八层为中区，这两区采用并联给水方式；三十九层至四十七层采用垂直串联给水方式，先由地下室水泵提升至设备层的水箱，在三十九层避难层设备房安装水泵水箱，再由变频水泵供给。管材选用：给水系统室内管材给水立管选用钢塑复合管，公称压力不低于1.0Mpa，法兰或沟槽式连接，室内横支管选用PPR管，热熔连接；室外给水管采用生活、消防合用管网，选用球墨铸铁管，柔性连接。(4)计量商业和住宅分设水表计量。每户住宅单独设水表计量，水表出户，表前水压控制在0.35Mpa以内。(5)其它洁具选用节水型产品，以、避免水资源的浪费。户内生活给水管道采用PPR塑料管，室外给水管采用给水球墨铸铁管，埋设于绿化带或人行道下。2排水项目排水采用雨污分流制度，排水管采用PVC管排水管，室内污、废水采用合流制，室外排水采用雨、污分流制。项目排水主要为生活污水，排放量按用水量的85计，年最大排水量为60万m3。生活污水经化粪池处理后排入当地城市污水管网。3消防消防水源为市政自来水，项目用水由中山大道和武胜路不同侧各引项目供电采用220/380V三相四线PE保护线的TNS系统，地缆敷设，其供配电压为220V和380V。将动力、照明等不同类别负荷分开供电，分别计量。配电设计尽量靠近负荷较大的设备，降低线路损耗。采用低压无功自动补偿，功率因数达到0.95以上。(4)计量方式本项目采用高供低计。变压器出线柜内设专用计量表，各类用户均执行分户集中计量。(5)防雷根据规范本工程北区住宅、公寓式酒店及办公楼为第二类防雷建筑物，其他建筑物为第三类防雷建筑物。在屋顶装设10镀锌圆钢避雷带，避雷带网格不大于20m*20m(或24m*16m)，利用建筑物柱内2根不小于16(或4根不小于14)的主筋作为引下线，利用建筑物基础内钢筋作为接地装置。将钢构架和混凝土的钢筋互相连接；将竖直敷设的金属管道及金属物的顶端和底端与防雷装置连接；以上金属结构均与总等电位联结端子板联结。直埋或架空进出建筑物的金属管道、电缆的金属外皮均就近与防雷接地装置相连接。(6)接地及安全采用TNCS系统，设专用PE线，PEN线在进线处作重复接地，将变压器中性点接地、保护接地、弱电设备接地装置共用，形成综合接地。要求其接地电阻不大于l欧。各建筑物采用总等电位联结，带洗浴的卫生间内设局部等电位联结，总等电位联结线与保护干线、接地干线、金属管道、金属构件互相连接。所有用电设备正常不带电的金属外壳均采用单独的PE分支线与PE干线相连接。移动式用电设备均设置漏电电流保护。4照明照明设计依据国家规范建筑照明设计标准(GB500342004)。根据使用场所和周围环境对照明的要求及不同电光源的特点，选择合理的照明方式。在保证照明质量前提下，优先选用光效高、显色性好的光源及配光合理、安全高效的灯具。5弱电(1)通信系统、有线电视、卫星电视系统及综合布线系统：本工程通信系统及有线电视系统信号由有关部门光缆引入一层电信机房，通信系统按住户每户终期通信线容量l对设计。系统采用分配分支网络，每户引入一条75同轴电缆，用户终端出线盒不少于二个，电视终端的信号电平为5783dbv。根据通讯系统，有线电视系统及计算机数据网布线要求，本工程综合布线系统按综合配置要求设计，适应较高水平信息服务的需要，提供当前和发展的电话、数据、多媒体和有线电视等服务。住宅每户引入1条5类4对对绞电缆，同步敷设1条75同轴电缆，引入户内设置的壁龛式配线箱，并由此配线至卧室、书房、客厅、餐厅等的信息插座及电视插座。(2)小区公共智能化及住户报警系统周界防越报警系统：在小区周边设置该系统，利用红外技术及微波技术对人体入侵进行监测，报警时通过现场设置声光报警设备可产生声光信号，同时可通过智能联动闭路电视监控系统及时在监视器上反映外界入侵情况，主要现场设备有周界报警智能接口控制箱及红外对射探测器。小区闭路电视监视及云台控制系统：在小区内主要出入口及通道、车库、周界及电梯内设置前端摄像机，将图像传送到管理中心，中心对整个小区监控点进行实时监视和记录，主要现场设备有智能云台控制器，带电动云台摄像机。小区车辆出入停车读卡控制系统：采用先进的非接触识别技术对小区的进出车辆进行识别(计时票、租户卡、临时卡)管理、收费，将每一出入口的读卡控制器联网，可在小区管理中心对车辆进出资料、收费记录等信息进行查询。主要现场设备有车库读卡控制器、挡车器、环路监制器等。巡更管理系统：系统的作用是在小区各区域内的重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点，保安巡更人员携带巡更记录器按指定的路线和时间到达巡更点并进行记录，将记录信息传送到小区管理中心，实现人防和技防的结合。主要现场设备有电子巡更器、巡更感应器、巡更人员识别卡等。住户报警系统：住户报警系统是针对小区内住户防盗、燃气泄漏探测、紧急求助及各住户报警联网管理的要求而设置的。每户设置家庭智能报警控制箱、家庭智能操作显示盘、被动红外探测器、门磁开关、玻璃破碎探测器、家用紧急求助按钮、燃气泄漏探测器、家用声光呼救警号，通过这些现场设备进行报警，并将报警信号传至小区管理中心。可视访客对讲系统：为保证住户安全及便于管理，本工程每单元设置可视访客对讲系统。住宅每户设置可视对讲分机，每单元入口处设门口机，每单元值班室设管理机。住户通过输入密码(每户一码)或钥匙进入，访客通过输入住户号码与住户通话，由住户开启单元门上的电控锁进入。(3)火灾报警系统在消防控制室设置联动控制台，控制方式分手动和自动控制两种，通过联动控制台，实现对消火栓、自动喷洒灭火系统、防排烟机、加压送风系统以及切断一般照明及动力电源的监视和控制。事故广播系统采用定压式输出，在各层楼梯间等适当位置设置3W耐火型扬声器，安装在距地2.5m的墙上。消防事故广播回路按楼层分路，当发生火灾时，消防控制室内值班人员可根据火灾发生区域，自动或手动进行事故广播，及时指挥疏导人员撤离火灾现场。在消防控制室内设消防直通对讲电话总机，在各层疏散口附近适当位置设置消防直通对讲电话插口，并在变配电房、消防水泵房、电梯机房等处设置消防直通对讲电话分机，同时在消防控制室内设专用消防报警电话。6采暖通风与空气调节(1)设计参数室外参数：(武汉市)夏季室外空调干球计算温度35.2夏季室外空调湿球计算温度28.2冬季室外空调干球计算温度-5冬季室外空调相对湿度76夏季通风计算温度33冬季通风计算温度3室内参数：夏季2628冬季18(2)空调系统住宅根据甲方要求住宅每户空调采用分体机或柜机，由建筑专业考虑预留位置放室外机就可。商业文化中心商业文化中心每层的空间比较大，人员流动较大，进深比较大，内区与周边区负荷特性相差较大，因此采暖空调采用内外分区的方案，内外分区界限定在外墙进深6m处。外区夏季供冷，冬季供暖，内区常年需要降温，内区、外区分别设置空调系统。外区采用冷水机组+采暖锅炉+空调箱十全热新风交换机。内区采用冷水机组+空调箱+全热新风交换机。通过吊项式空调箱机组实现空气的调节，通过管道送入各个空调区域。邮局、文物商店、新华书店及银行该项目邮局及文物商店、书店、银行采用变频多联机空调系统。公寓式酒店及办公楼该项目办公楼共43层，其中9层、21层、33层为避难层。办公楼建筑面积为52795 m2，夏季空调总冷负荷为5385.09kW，制冷机设置于地下室空调机房内，制冷主机配置两台容量为650RT的离心式冷水机组，一台容量为245RT的螺杆式冷水机组，办公楼冬季热负荷为3431.7kW，设置两台真空热水锅炉，热水锅炉放置在锅炉专用房内。该项目公寓楼共47层，其中9层、24层、39层为避难层。公寓楼建筑面积为57355m2，夏季空调总冷负荷为4817.82kW，制冷机设置于地下室空调机房内，制冷主机配置为两台容量为550RT的离心式冷水机组，一台容量为270RT的螺杆式冷水机组，公寓楼冬季热负荷为344.3kW，设置两台真空热水锅炉，热水锅炉放置在锅炉专用房内。办公楼和公寓楼的冷冻水泵和冷却水泵分别设置，每组各设有一台备用，办公楼冷却塔共4台，公寓楼冷却塔共4台，分别设置于8层裙楼屋顶，冷冻水供回水温度5/13，冷却水供回水温度32/37。冷冻水系统一侧为一次泵变流量系统，为了降低主机房设备的承压，冷冻水系统采用抽出式设置。分、集水器之间设置旁通管和压差调节阀以保证供回水管路压力平衡，使冷水机组安全运行。水系统定压采用低位定压，于水泵吸入口总管设置定压膨胀补水装置。空调热水一次水供回水温度为60/50。空调热水泵采用一对一设置，各设有一台备用，空调热水系统一次侧为一次变流量系统，热水泵均采用变频控制。为降低制冷机房设备和低区空调末端设备的承压，办公高区和公寓高区采用二次泵变流量系统，办公楼于21层避难层设置两台板式热交换器，公寓楼于24层避难层设置两台板式热交换器，二次冷冻水供回水温度为7/14，二次空调热水供回水温度为59/49，设置三台冷(热)水泵，冷(热)水泵采用变频控制，根据最不利环路的压差控制水泵变频。空调水系统主干管布置成下供下回双管异程式，为解决管路水力失调和节能的问题，每层支路分支处设置静态平衡阀。(3)通风系统地下车库根据防火分区的划分设置机械送排风系统，采用排风、排烟合用系统。排风系统的排风量按高3m，换气次数6次/h确定。没有直通室外车道的防火分区同时设补风系统，补风量按换气次数5次/h确定。所有送风机、排风机(兼排烟机)均设置于通风机房内。对于不满足自然排烟的防烟楼梯问，前室，均采用机械加压系统。主机电用房(如变配电房，水泵房等)提供机械通风系统。商业文化中心、办公楼、公寓楼、银行、书店、邮局及文物商店安装新风系统，其中办公塔楼和公寓塔楼的新风机组设置在每层的新风机房内，新风系统风量满足空调通风系统运行管理规范(GB503652005)4.3.1中的规定。7燃气本工程设一座天然气调压站，天燃气输配系统由中低压输配管网及调压设施组成。天然气主要供住宅楼及燃气锅炉使用。居民住宅楼采用低压输配管网供气，在用户表前设置用户低一低压调压器，使燃具前压力稳定在额定工作压力范围。燃气锅炉采用中压输配管网供气，在燃气表前加中压调压器，减小用气高峰时压力的波动，调压器后的管段较短，基本上是处在额定压力下工作，运行工况较佳，消除附加压力的影响。室外燃气管道采用无缝钢管铺设，焊接连接；管道尽量设置在人行道或绿化带下，埋深不小于0.8m，由市政天然气管道接入，经调压站调压后枝状敷设。第四章节能方案分析一、用能标准和节能规范中华人民共和国节约能源法武汉城市圈低能耗居住建筑节能设计标准DB42/T 5592009公共建筑节能设计标准GB501892005建筑照明设计标准GB500342004建筑采光设计标准GB/T500332001采暖通风与空气调节设计规范GB500192003城镇燃气设计规范GB500282006民用建筑节水设计标准GB505552010建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及检测方法GB/T7 106-2008全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇建筑设计防火规范GB500 1 62006高层民用建筑设计防火规范GB500452005民用建筑热工设计规范GB501761993外墙外保温工程技术规程JGJl442004民用建筑电气设计规范JGJl62008汽车库、修车库、停