资产评估课后习题及答案.ppt

资产评估,主讲：财经学院 唐艳 TEL:前 言,请问你的职业目标是什么？ 请问你有职业规划吗？ CFO Chief Finance Officer 首席财务官 CPA Certified Public Accountant CPV Certified Public Valuer 房地产估价师、土地估价师 CTA Certified Tax Agent CIA CERTIFIED INTERNAL AUDITOR 国际注册内审师 ACCA 特许公认会计师公会 (The Association of Chartered Certified Accountants ),CPV考试简介,考试科目资产评估、财务会计、经济法、建筑工程评估基础、机电设备评估基础 考试时间：9月初 报考条件：经济类、工程类本科学历，工作满3年（专科5年）,1最基本的要求：,保持良好的课堂纪律 点到3次未到，平时分不及格 课后认真完成作业 2本课程主要学习内容,、,第一章 总论,四、资产评估的假设与原则,三、价值类型与评估目的,二、资产评估的对象,一、资产评估及其产生和发展,五、资产评估与会计、审计的关系,第一节 资产评估 及其产生和发展,资产评估在我国经济转型中的地位和作用,资产评估的种类和特点,资产评估的产生,一、资产评估的含义,资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。,资产评估活动涉及的基本要素,评估主体,评估原则,评估客体,二、资产评估的产生与发展,资产评估是市场经济发展的必然产物，没有市场经济和资产交易，资产评估就失去了存在的意义。资产交易行为涉及产权转让、企业重组、破产清算、资产抵押、资产纳税等经济行为。 现代意义上的评估业可追溯到1868年，英国皇家特许测量师协会的前身正式成立，成为评估业的专业团体。 20世纪40年代后，西方发达资本主义国家评估业发展迅速。 20世纪80年代以来发展中国家评估业得到发展。 1981年国际评估标准委员会成立，标志着资产评估业开始成为一个国际性的行业。,补充资料：我国资产评估业的发展 资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有着上百年的发展历史，而在我国,起步于20世纪80年代末90年代初，虽然发展时间不长，但发展迅猛，经过二十多年的发展，目前已经成为我国社会主义市场经济体系中一个不可缺少的社会中介行业。截止到2010年底，我国有近3 000家评估机构，37 000多人通过考试取得注册资产评估师资格，其中近3万人为执业注册资产评估师。二十多年来，资产评估行业在国有资产管理、资本市场建设、中外合资合作等领域发挥了重要作用。,1990年7月，我国唯一的全国性资产评估行政管理机构国家国有资产管理局资产评估中心宣告成立。1991年11月16日，国务院发布了 国有资产评估管理办法，标志着我国国有资产评估制度基本形成。 1993年12月10日，中国资产评估协会（简称中评协）成立，标志着我国资产评估行业由政府直接管理开始向政府监督指导下的行业自律性管理过渡。 从1996年起，国家组织了全国统一考试。 2003年，国务院设立国有资产监督管理委员会。国资委作为国务院特设机构，以出资人的身份管理企业国有资产。这基本实现了国有资产评估管理与资产评估行业管理的分离，表明我国资产评估行业在形式和实质上都真正成为一个独立的中介行业。 2004年财政部和中评协开始发布资产评估准则，到2008年已达17项，标志着我国评估业已经全面走上规范化发展的新阶段。,三、资产评估的种类和特征P3-4,完全评估 限制评估,评估 评估复核 评估咨询,单项资 产评估 整体资产评估,按评估 内容分类,按与准则的 关系分类,按对象及适 用原则分类,限制性资产评估： 是在资产评估过程中，由于评估条件或其他原因的限制，评估人员无法完全按照资产评估准则及程序的要求进行执业，而是要在委托方坚持和允许的前提下才能进行的资产评估。是一种在评估条件受限情况下的评估。,资产评估的特征,资产评估 基本特征,咨询性,公正性,公正性：评估行为、依据客观，立场公正 独立性：机构独立、人员独立 专业性：专业化活动、专业机构和专业人员 咨询性：评估结论非强制性，为资产交易提 供作价参考,四、资产评估在我国经济转型中的地位和作用 （略）,可以促进国有企业的改革和国有经济的战略性重组。 有助于改善企业经营管理和加快现代企业制度的建立。 可以促进我国资本市场的发展。 有助于维护市场经济秩序，促进多种经济成份的共同发展。 有利于提高对外开放的质量，增强对外资的吸引力。 有利于促进高新技术成果的转化。,第二节 资产评估的对象,评估对象泛指资产及需要利用估值技术服务的所有可以用货币表示的经济事项。 资产是评估客体中最主要的组成部分。 资产的定义和特征：资产是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。 会计学中的资产主要指企业中的资产。资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，凡是引起资产评估行为的经济事项所涉及的资产都是资产评估对象。其内涵更接近于经济学中的资产。,资产的分类P7,按资产存在形态 按是否具有获利能力 按能够独立存在 按与生产经营过程关系,有形资产,无形资产,单项资产,整体资产,可确指的资产,不可确指的资产,经营性资产,非经营性资产,资产评估必须关注被评估资产的产权属性： 产权就是资产所有权不同权能的排列与组合 。 首先，应关注被评估资产的产权内容。只有了解被评估资产既定的产权结构，才能合理判断该权利的价值。 其次，应关注被评估资产的产权限制，包括权利的时间约束、空间约束和规制约束。 再次，应关注被评估资产可能存在的产权瑕疵（产权纠纷）。 最后，应关注资产权属的说明，资产评估报告负有产权状况描述、假设和提醒的责任。,第三节 价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型 是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。 不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。 不同属性的价值类型所代表的资产评估价值在性质上和数量上都是不同的。 资产评估的价值类型的形成与评估特定目的有关，而且与被评估对象的功能、状态、评估时的市场条件等因素有着密切的关系。,资产评估的价值类型主要有以下几种分类： 1、按资产评估的估价标准形式分： 重置成本、收益现值、现行市价、清算价格 2、从资产评估假设的角度来分： 继续使用价值、公开市场价值和清算价值 3、从资产业务的性质来划分： 抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值等 4、以资产评估时所依据的市场条件及资产的使用状态分 市场价值、市场价值以外的价值（非市场价值）,市场价值指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。 国际评估准则定义：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。” 非市场价值一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合。如在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等。,这是最基本的资产价值类型。 因为这种分类更有利于使评估报告使用者正确理解和恰当使用资产评估结果； 便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明评估结果的确切含义； 便于评估人员划定评估结果的适用范围和使用范围。评估结果的适用范围与评估结果用途的匹配和适应程度是检验评估科学性和合理性的首要标准，评估人员应在评估报告中将评估结果的使用范围给予明确的限定。 一般而言，属于市场价值性质的评估结果主要适用于产权变动类资产业务；属于非市场价值性质的评估结果，既适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权变动类资产业务。,二、资产评估的目的,资产评估目的分为资产评估一般目的和特定目的。一般目的包含着特定目的，特定目的则是一般目的的具体化。 资产评估的一般目的是由资产评估的性质及其基本功能决定的。一般是指资产在评估时点的公允价值。 公允价值是一种相对合理的评估值，是评估师根据资产自身的条件及其所面临的市场条件，对资产客观交换价值的合理估计值。它与相关当事人的地位、资产的状况及市场条件相吻合，且不损害各当事人及他人的合法权益。,资产评估的特定目的是由引起资产评估的经济行为即资产业务决定的。资产业务主要有：资产转让、企业兼并、出售、联营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、债务重组等等。 特定目的贯穿于评估全过程，影响着评估师对评估对象的界定和资产价值类型的选择，是评估师在进行具体评估时必须首先明确的基本事项。,第四节 资产评估的假设与原则,交易假设,持续使用假设,清算假设,资产评估假设,公开市场假设,一、交易假设,交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。众所周知，资产评估其实是在资产实施交易之前进行的一项专业服务活动，而资产评估的最终结果又属于资产的交换价值范畴。为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于“市场交易”当中，模拟市场进行评估就成为了可能。 交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。,二、公开市场假设,公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。 公开市场是指充分发达与完善的市场条件，指一个自愿的买者和卖者的竞争市场。（平等、自愿、理智）。例：校内、外房产的交易 公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件，是资产评估中的一个重要假设，其他假设都是以公开市场假设为基本参照。公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上交易、用途较为广泛或通用性较强的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。,三、持续使用假设,是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的一种假定说明。 持续使用假设首先假定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。 持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用（原用途）；二是转用续用（新用途）；三是移地续用（空间转移）。,四、清算假设,是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定。具体是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 其评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用假设前提下同样资产的评估值，其评估结果的适用范围非常有限。,资产评估的原则,一、资产评估工作原则,真实性原则 ： 实事求是、资料真实,科学性原则 ： 科学的评估标准、态度、方法,公平性原则： 公平公正、不偏不倚,可行性原则： 切实可行、合理的评估方法、方案,简易性原则： 简便易行、提高效率,二、资产评估技术经济原则,预期收益原则,供求原则,贡献原则,替代原则,估价日期原则,1预期收益原则资产具有价值是因为它能为拥有者带来未来经济利益，资产价值的高低主要取决于预期收益量的多少。这是判断资产价值最基本的依据。（收益法的理论依据） 2、供求原则其他条件不变的前提下，商品的价格随需求的增长而上升，随供给的增加而下降。 3、贡献原则是预期收益原则的具体化。资产价值的高低由资产的贡献决定。 4、替代原则具有相同效用的商品，应有大致相同的交换价值。（市场法的理论依据） 5、估价日期原则假定市场条件固定在某一时点，即评估基准日。,第五节 资产评估与会计、审计的关系,一、资产评估与会计的关系 （一）资产评估与会计的联系 1资产评估的结论为会计计价提供依据 公司法及相关法律法规规定，当投资方以非货币资产投资时，应当对非货币资产进行资产评估，以资产评估结果为依据，确定投资数额，并以此作为公司会计入账的重要依据；当企业进行联合、兼并、重组等产权变动经济行为时，也需要对拟发生产权变动的资产进行评估，评估结果可以作为产权变动后企业重新建账、调账的重要依据；此外，为了消除通货膨胀等因素的影响，资产会计计价和财务报告需要利用资产评估结论。这就是以财务报告为目的的资产评估。 。,2资产评估结论的形成依赖于会计提供有关数据资料 资产评估结论的形成需要大量的数据支持，评估中所依据的许多数据资料都来源于企业的会计资料和财务数据，特别是续用前提下的资产评估。如企业会计帐簿中记录的取得资产的原始凭证是资产评估工作中确定资产产权和原始价值构成的重要证明资料；对固定资产修理和损耗情况的记录，是资产评估工作中判断其实际贬值、确定成新率指标的重要参考。从另一方面来看，由于资产评估结论的形成依赖于会计提供的有关数据资料，这些企业会计数据资料的准确程度在一定程度上也会对资产评估结果的质量产生影响。,（二）资产评估与会计的区别,1性质和基本职能不同 会计是一项以记账、算账和报账为基本手段，连续地、系统地反映和监督企业生产经营、财务收支及其成果的一种社会活动，是企业组织管理中的一个重要组成部分，其基本职能是对会计主体经济活动的反映和监督。而资产评估则是一种以提供资产价值判断为主要内容的咨询活动，是一种社会中介服务活动，评值和评价是其基本职能。 2计价方法不同 目前，世界各国普遍采用的资产计价方法仍然以历史成本为主。而资产评估中的资产价值评估除了可以利用成本法外，还广泛应用收益法、市场法等多种技术方法。,3计价目的不同 会计计价的总体目标是全面反映企业的历史和现实资产状况，为企业管理服务。而资产评估的总体目标则是为资产交易提供估值服务。 4. 确定资产价值的依据不同 会计账簿中为了能够清楚地反映资产的取得成本，主要是以历史成本为依据记录资产的价值，对于没有发生实际耗费的资产，通常情况下不予确认。而在资产评估中，判断一项资产是否有价值以及价值的大小，则不能简单地以是否发生历史成本为标准，而必须以资产的效用和市场价值为依据，对于那些虽有历史成本的发生，但在评估基准日及其以后不能再给企业创造收益的资产，或没有市场需求的资产，从资产评估的角度来看，则没有价值；而对于那些虽没有发生实际支出，但能给企业带来预期收益的项目，仍然可以对其价值进行评估。（如某些无形资产）,二、资产评估与审计的关系,（一）资产评估与审计的联系 1使用的方法有相同之处 审计的主要工作之一是对反映企事业单位经济活动的财务资料及其相关资料的真实性、公允性、合理性等方面做出判断，属于“事实判断”的范畴，因此审计中主要运用的方法是分析和证实法。资产评估虽然是对被评估资产的价值做出判断，具有“价值判断”的性质，但在资产评估工作中也会广泛运用分析和证实方法，如在资产评估中的资产清查阶段，需要对委托方申报的评估对象进行核实和界定，就要用到证实的方法，对应收账款价值的判断通常也会运用向债务人发询证函、对存货的数量和价值判断必须依赖于评估人员对存货的检测和盘点等。可以说，资产评估中很多方法是借鉴了审计的方法，特别是对流动资产的评估。,2资产评估与审计相互配合开展工作 在实际工作中，资产评估与审计通常情况下是相互配合的。企业经过审计后，剔除了财务资料中的虚假成分，使其公允性得到证实，在此基础上开展资产评估工作，可以大大减少资产评估的工作量，如评估前期的财产清查、企业整体资产评估中的流动资产评估等，审计结果为评估提供了基础数据。企业经过资产评估后，对资产的现存数量及其产权进行了核实，对资产的现实价值进行了估算，这些资料都为审计财务报表提供了重要参考。,（二）资产评估与审计的区别,1产生的社会条件和活动的本质不同 审计是在现代企业两权分离背景下产生的旨在对企业财务报表所反映的