标准管理文本与图表

标准管理文本与图表目 录第l章 前期物业管理标准文本1. _物业投标书纲要标准范例2. 前期物业管理服务合同3. 物业管理方案标准范例第2章 入伙管理标准文本1. 入伙通知2. 入伙须知3. 收楼须知4. 大厦入伙通知书5. 大厦收楼须知6. 验房(铺)书7. 房(铺)交接书8. 入住(租用)协议书9. 入户声明10. 入住认定书11. 入伙缴款通知书12. 委托银行代收款协议书第3章 业户管理标准文本1. 住宅区业主委员会章程2. 住宅区业主公约3. 业户手册4. 业主(住户)须知5. 精神文明公约76. 写字楼装修手册标准范例7. 装修工程队安全责任书8. 装修须知9. 住宅区管理费收缴协议10. 催缴房租通知书11. 住宅区房屋保修期满通知12. 住宅区房屋保修期满住户签认书13. 暂停电梯服务通知14. 暂时关闭垃圾槽通知15. 外墙维修清洁通知16. 暂停住户煤气供应通知17. 暂停住户电力供应通知第4章 物业验收与接管管理标准图表1. 拟接物业考察表2. 物业统计表3. 房屋接管验收表4. 房屋接管验收遗留问题统计表5. 公共配套设施接管验收表6. 公共配套设施接管验收遗留问题统计表7. 楼宇接管资料移交清单第5章 业户管理标准图表1. 住户入住管理流程2. 业主(住户)入住验房表3. 锁匙发放登记表4. 锁匙借还看房登记表5. 业主租户收楼登记表6. 入伙资料签收表7. 业主(住户)入住登记表8. 业主(住户)家庭情况登记表9. 房屋保修登记表10. 业户维修委托单11. 物业维修报告单12. 维修(服务)任务单13. 维修(服务)汇总表14. 返修申请表15. 住户房屋维修记录卡16. 室内装修程序17. 业户装修管理流程18. 装修档案建立流程19. 装修申请表20. 住宅装修审批表21. 室内装修审批表22. 装修施工人员登记表23. 临时出入证24. 动用明火许可证25. 施工许可证26. 办理装修手续登记表27. 装修验收表28. 出入证发放、收回登记表29. 违章通知单30. 处理违章记录表31. 日巡视检查记录32. 房屋委托出租申请表33. 房地产租赁申请审批表34. 出租房屋登记表35. 产权清册36. 租赁清册37. 物业租赁移交清单38. 供(停)水(电)申请表39. 临时用电计划申请表40. 放行条41. 业主租户投诉处理登记表42. 业户满意率统计表第6章 安全与应急管理标准图表1. _月岗位安排表2. 保安交接班记录表3. 保安值班记录表4. 来访登记表5. 保安工作班检表6. 保安巡逻签到卡7. 小区巡逻记录表8. 大厦巡逻记录表9. 班长巡查记录表10. _保安日记11. 保安工作周检表12. 保安工作月检表13. 保安训练考核表14. 保安请销假报告单15. 治安案件报案登记表16. 消防中心值班记录17. 消防巡逻记录表18. 义务消防队员名单19. 消防演练记录表20. 室内安防报警应急反应流程21. 突发事件应急处理流程22. 治安应急处理流程23. 火警、火灾应急处理流程24. 电梯困人应急处理流程25. 水浸应急处理流程26. 停水停电应急处理流程第7章 保洁和绿化管理标准图表1. 清洁设备、设施清单2. 清洁员岗位安排表3. 清洁班作息时间表4. 垃圾清运服务质量记录5. 小区室内清洁日检表6. 小区室外清洁日检表7. 消杀服务质量检验表8. 清洁工作日检查表9. 绿化组织结构图10. 绿化管理流程11. 绿化清单12. 绿化员岗位安排表13. 绿化班作息时间表14. 绿化工作日检表15. 绿化养护月检表第8章 社区文化活动管理标准图表1. 社区活动设施、设备清单2. 社区活动计划申报表3. 社区活动登记表4. 社区活动记录、质量检验表5. 文化娱乐活动中心清洁工作日检表6. 游泳场清洁工作日检表7. 游泳场工作记录表8. 游泳场净化、消毒检验记录表9. 网球场订场表10. 文娱活动中心有偿服务登记表11. 社区活动工作人员岗位安排表12. 文化娱乐活动中心作息时间表第9章 设施设备管理标准图表1. 公共设施维修养护流程2. 公共设施一览表3. 公用设施定期检查项目一览表4. 公用设施定期保养项目一览表5. 公共设施定期检查记录表6. 公共设施保养计划表7. 公共设施维修养护审批记录8. 公共设施配套完善项目申报记录9. 公共设施维修、保养记录10. 汽车道闸月保养记录11. 公共天线系统月保养记录12. 防盗监视系统月保养记录13. 对讲报警系统月保养记录14. 防盗报警对讲电话保养记录15. 保安闭路电视保养记录16. 设备清单17. 设备台账18. 设备标识卡19. 设备保养计划表20. 设备(机具)外委维修申请表21. 设备维修记录22. _设备检查保养计划表23. 设备保养记录表24. 设备事故报告单25. 故障报告单26. 机电设备基本情况记录表27. 零部件更换及大修记录28. 值班记录表29. 操作票30. 机电安装维修工程部周检表31. 配电房、水泵房巡查记录32. 干式变压器保养记录33. 发电机季度保养记录34. 配电柜、控制柜保养记录35. 配电柜检修工作票36. 发电机运行记录37. 电梯日巡视记录38. 电梯维修记录39. 电梯故障维修登记表40. 电梯维修保养月考评表41. 中控室交接班记录42. 空调运行记录表43. 空调水泵运行记录44. 空调停机通知单45. 中央空调系统运行记录46. 空调月保养记录47. 风机半年保养记录48. 供水系统周检保养记录49. 水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表50. 水池(箱)清洗及消毒记录表51. 水池(箱)加药记录52. 水泵电机半年保养记录53. 水泵月保养记录54. 测量、计量器具台账55. 计量器具检定计划56. 计量器具检定台账57. 电表箱保养记录58. 更换电表记录59. 更换水表记录第l0章 车辆管理标准图表1. 停车场(库)固定车位登记表2. 车辆管理设备、设施清单3. 车辆管理工作日检表4. 机动车辆出入登记表5. 自行车出入登记表6. 交接班记录表7. 月卡收费登记表第1章：前期物业管理标准文本物业投标书纲要标准范例一、公司简介1机构设置。2管理规模。3管理范围。(1)投资企业。(2)顾问物业。(3)管理物业。4公司信誉。5服务理念。6管理资质。7管理人才。8管理水平。9管理业绩(公司主要物业管理业绩及达标创优荣誉摘要)。lO质量管理体系。二、综合优势三、投标的前提四、“_物业”概况五、总体构想与目标1管理模式2管理服务目标(1)总目标。(2)具体目标。(3)管理目标值。 六、接收过渡阶段的管理工作及保证措施1“_物业”进场接管期限。2项目交接验收责任界定。3保证措施。七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准1业户服务。2礼仪服务。3保安服务。4保洁服务。5绿化服务。6房屋设备、设施管理服务。八、组织架构及人员配备九、组织的运行方式、机构及要求1. 管理方式。 2组织运行机制。 3物业管理服务制度。 (1)岗位标准。 (2)综合管理制度。 (3)管理处运作管理工作规程。十、质量管理体系及激励制约措施 1质量管理体系。 2激励制约措施。 十一、委托后的物业管理与服务费用预算 1开办费用预算表。 2年度物业管理费用预算表。 3年度人事费用预算表。 4年度办公费用预算表。 5年度保洁费用预算表。 6年度保安费用预算表。 7年度绿化费用预算表。 8年度房屋设备设施维修保养费用预算表。 9年度房屋设备运行费用预算表。 十二、结束语前期物业管理服务合同第一章 总则 第一条 本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 组织名称： 法定代表人： 注册地址：联系电话： 受委托方(以下简称乙方) 企业名称：_物业管理公司 法定代表人： 注册地址：联系电话： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将（_物业）委托乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本情况 物业类型：_ 坐落位置：_市_区 路(街道)_号； 占地面积：_m。； 建筑面积：_m。第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担目应的责任。第二章 委托管理事项第四条 甲方就_住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理： 1房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。 2公共设施的修缮和管理。 3社区服务配套设施的经营和管理。 4房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。 5物业档案资料管理。 6建筑管理。 7公共环境卫生。 8保安。 9高层住宅电梯、水泵运行服务管理。第三章委托管理期限第五条 本合同自_年_月_日至_年_月_日止。第四章 双方权利义务 第六条 甲方权利义务 1负责制定住宅使用公约和住宅使用说明书并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。 2审定乙方制定的物业管理方案。 3检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。 4审议乙方在小区的年度管理计划、资金使用计划及决算报告。 5保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第_种方式处理： (1)甲方负责返修。 (2)委托乙方返修，支付全部费用。 (3)其他。 6在合同生效之日起_日内向乙方提供_平方米建筑面积管理用房(产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方)，由乙方按下列第_项执行： (1)无偿使用。 (2)按建筑面积每月每平方米_元租用，其租金收入用于物业管理和服务。 7负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_日内向乙方提供。 8当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以_方式偿付。9协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。 10协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 11其他。 第七条 乙方权利义务 1根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。 2对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。 3按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。 4选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。 5负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。 6向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。 7每_个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。 8对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。9其他。第五章物业管理服务要求标准 第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到_。 1房屋外观： 2设备运行： 3房屋及设施、设备的维修、养护： 4公共环境： 5。绿化： 6交通秩序： 7保安： 8急修： 小修：第六章物业管理服务费用 第九条 物业管理服务费(略)。 第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按倨住收费标准的_倍收取。第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1露天车位： 2车库车位： 3其他： 第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。 第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：(自定)。 第十四条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承拒： 1保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由甲方承担。 2不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。 第七章 违约责任 甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。第八章 附件 第十五条 双方约定自本合同生效之日起_天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。 第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。 第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第十八条 本合同正本连同附件共_页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。 第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。 第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。 第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决(当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。 第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合司，应在该合同期满_天前向对方提出书面意见。 第二十三条 本合同自签订之日起生效。 甲方签章： 乙方签章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：物业管理方案标准范例 目 录 前言第一章 物业管理要点一、一种模式二、二项承诺三、三个重点四、四项措施第二章 拟采用的管理模式一、物业管理架构二、物业管理岗位编制第三章 员工招聘一、高层物业管理人员二、综合管理部三、物业管理部四、工程管理部五、安全管理部六、财务管理部第四章 物业管理人员培训一、 新员工上岗培训二、在岗员工循环培训第五章 物业管理所需物质条件一、办公及员工住宿用房计划二、物业管理工具与装备价格参照表第六章 物业管理工作岗位职责一、物业经理岗位职责二、物业经理助理岗位职责三、物业管理部经理岗位职责四、物业管理文员岗位职责五、物业管理员岗位职责六、物业商务管理员岗位职责七、物业清洁员岗位职责八、工程管理部经理岗位职责九、工程技术员岗位职责十、强电技工岗位职责十一、弱电技工岗位职责十二、暖通技工岗位职责十三、维修工岗位职责十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责十五、安全经理岗位职责十六、安全管理员岗位职责十七、财务经理岗位职责十八、财务会计岗位职责十九、财务出纳岗位职责二十、财务收费员岗位职责第七章 物业管理费预算一、物业管理开支分类预算表二、物业管理处开支预算明细表第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理一、管理规章制度二、 物业档案建立与管理第九章 各项专业管理工作方案一、公共设施设备管理二、安全管理三、装修管理四、消防管理五、车辆管理六、清洁管理物业管理方案标准范例前 言 物业简介 (略) 服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 追求目标 以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。第一章 物业管理要点 运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。 结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。 为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。 一、一种模式 针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。 建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。 管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。 二、二项承诺 1在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。2在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。三、三个重点 1完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品目的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。 2环境管理责任到人 大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。 3安全、消防真抓实干 为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。 四、四项措施 1根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到_物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。 2制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。 3时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。 4将不间断地充实管理队伍。采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第二章 拟采用的管理模式 一、物业管理架构 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。1综合管理部 (1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。 (2)负责员工工作考勤。 (3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。 (4)负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。 (5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 (6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 (7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 (8)组织、开展企业文化活动。 (9)总经理指派的其他工作。2物业管理部 (1)负责筹建、管理员工餐厅。 (2)负责会所及会议中心的管理。 (3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 (4)负责物业的日常清洁工作。 (5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。 (6)负责物业的除虫灭害工作。 (7)协助业主处理租赁工作。 (8)负责业户的搬入和迁出协调工作。 (9)负责业户档案的建立与管理工作。 (10)负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。 (11)开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作。 (12)配合综合管理部开展员工培训工作。 (13)总经理指派的其他工作。 3安全管理部 (1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 (2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 (3)成立义务消防队，定期举行消防演习。 (4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 (5)与业主签订“消防安全责任书”。 (6)负责物业大型活动的警卫布置。 (7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 (8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。 (9)负责监控室管理工作。 (10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 (11)总经理指派的其他工作。 4工程管理部(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 (2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。 (3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。 (4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。 (5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 (6)负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。 (7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。 (8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。 (9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 (10)总经理指派的其他工作。 5财务管理部 (1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 (2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 (3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用 (4)征收和支付管理公司各类合同费用。 (5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。(6)按员工工资表发放员工工资。 (7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。 (8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。 (9)总经理指派的其他工作。二、物业管理岗位编制 暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。 1综合管理部 (1)由1名综合管理部经理和5名员工组成。 (2)综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。 (3)文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。 (4)资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 (5)业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。 2物业管理部 (1)由1名物业经理和_名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。 (2)清洁班由_名员工组成，分白班和夜班。白班_人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好；夜班_人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。 (3)员工餐厅服务由_名厨师及_名工作人员组成，上班时间为_，要求员工个人素质较高。 (4)业户服务员_名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。 (5)会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。 3安全管理部 (1)由1名安全管理经理和_名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。 (2)安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。 (3)文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。 (4)主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 (5)监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 (6)大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 (7)外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 (8)商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。 (9)停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。 (10)巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 4工程管理部 (1)由1名工程管理部经理和_名员工组成。 (2)工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。 (3)文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。 (4)强电值班由_名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。 (5)空调值班由_名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。 (6)消防值班由_名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。 (7)电梯值班员_名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5财务管理部 (1)由1名财务主管和_名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 (2)会计由主管兼任。 (3)出纳员_名。 (4)停车场收费员_名。第三章 员工招聘 一、高层物业管理人员 1物业经理 大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力勤业、敬业、乐业。 2物业经理助理 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。 二、综合管理部 1综合管理部经理：本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。 2文员兼仓管：大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。 3资料管理员：大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。 4业户接待员：大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。 三、物业管理部 1物业管理部经理：大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。 2物业管理文员 大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。 3保洁员高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。 4写字楼接待员 大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。 5收发员 中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。 四、工程管理部 1工程管理部经理 大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。 2资料员兼文员、仓库管理员 大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。 3弱电技工 大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 4强电技工 身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 5空调技工 大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 6维修工 高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。 五、安全管理部 1安全管理经理 大专(或同等学历)，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。 2安全管理员 高中以上学历，退伍军人优先，身高175cm以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。 3监控管理员 高中以上学历，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身体健乏，不矫正视力为15，品行端正，工作认真，需有本地户口。 六、财务管理部 1财务管理部经理 财经类专业_学历,_ 职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。 2会计 大专以上学历(会计专业)，有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。 3出纳 大专以上学历(会计专业)，有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。 4车场收费员 有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。第四章 物业管理人员培训 一、新员工上岗培训 根据物业管理思想，为打遣物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。 1员工上岗培训期15天为有薪培训。 2培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。 二、在岗员工循环培训 1通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。 2每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。 3上岗循环培训的考核办法。 (1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。 (2)在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评价员工工作的基础。 (3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。 4培训计划及培训内容提纲(略)。第五章 物业管理所需物质条件 在投入物力方面建议如下： 一、办公及员工住宿用房计划 1 办公用房 物业经理办公室m2会客室1m2物业经理助理办公室m2会客室2m2物业管理部m2仓库2(工程)m2安全管理部m2储物间1(物业清洁)m2综合管理部m2男女更衣室各一间m2财务管理部m2工程管理部工作间 m2 2住宿用房 由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内(跑步 5分钟内到达)安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单位员工的宿舍。 三、 物业管理工具与装备价格参照表 序号名 称 及 规 格单 价(元)1万用电表2电流表：300A3钳式电流表：800A3000A4对地阻值测试表5绝缘值测试表(500V1000V)6温度计：电子数字式酒精式7手提式室内温度湿度对比测量器8手提式风量和风速计9电源测试电笔10卷尺：1m 5m11钢尺：3m1m12水平尺：600mm13角尺： 300mm14高空工作安全带：降伞式1550500J支光衣16耳塞：100dB17耳筒：500dB18安全过滤口罩：100CDN19护眼罩：眼镜式全护式焊接用20护镜(焊接用10000GDA)21手套：绵布皮革22铝梯：1m1.5m 4m 23高空工作台：10m全护式24高压电工全护装25运输工具轴流板式车26手推车27木锄28扳手：活动150mm活动200mm活动300mm活动450mm29菊花板身：3mm一36mm30组合式板身：4mm一45mm31夹具：大力钳(平口)32c形夹：100mm 150mm 200mm300mm33虎钳150mm34钢管工具连弯头35切割工具：水管用切刀36铁皮用剪刀37界刀38剪刀39紧急爆破工具大手锤40斧头(消防队用)41铁笔42压力铸43润滑油加油抢44六角起子(0.5mm-16mm)45管子钳：200mm300mm450mm600mm46拉钉钳47螺丝起子：平嘴形l00mm 4mm150mm 6mm200mm 8mm250mm 8mm400mm 10mm48十字形：l00mm 3mm175mm 4.5mm250mm 6mm350mm 7.5mm49电子部特用：平嘴50十字嘴51平嘴钳52尖嘴钳53斜口钳54导线开口钳55剪线钳56鲤鱼钳57水泵钳58弹簧专用尖咀钳：平嘴59弓嘴60电线护套管钳：100A以上61800A以上62手锯：金属450mm150mm木工600mm 250mm63手锤：电工球形1kg球形1.5kg64铁钻65木工专用工具66泥水工专用工具67电池式手电钻：Omm12mm68油压式手电钻：小 大69油压式手电锤：小70锯条式切割机71叶片式切割机：小 大72金属磨轮劫