物业公司保安管理制度讲义

品牌服务 管理专家第五篇保安部制度182第一章 任务和岗位设置一、 任务保安是公安、消防部门在小区进行治安防范、消防安全的重要辅助力量。保安部主要任务是落实各项治安、消防制度，维护小区秩序，及时发现和打击违法犯罪活动，保护小区设备设施及辖区内业户的财产安全。保安部必须坚决执行“谁主管，谁负责”和“群防群治”的原则，履行以下职责：1 负责做好“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，维护小区范围内的治安秩序。2 严格消防管理，落实消防责任制，及时消除火险隐患。3 积极配合公安部门打击小区内及周围发生的违反犯罪活动。4 负责对小区各业户治安、消防工作的宣传、指导和监督。5 抓好保安队伍业务知识培训。二、 岗位设置保安部机构设置如下：物业经理保安部主管领班C领班B领班A保安员_名第二章 岗位职责一、 保安部主管1 在物业经理的领导下，安排本部各班具体工作。2 指导、监督、检查各班工作，定期进行考核。3 安排本部员工培训的具体事项。4 负责本部的设备器材管理工作。5 处理一般治安消防事故，及时将重大消防问题报告保安部经理。6 负责记录本部各班每日工作情况，并及时向上级汇报。二、 保安部领班1 在保安部主管领导下，负责安排本班各项具体工作。2 监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。3 检查本班各岗工作情况，及时纠正工作偏差。4 如实记录并小结本班工作情况，并及时向上级汇报。5 做好保安器材的交接和保管工作。三、 保安员1 负责维持小区门口秩序，保证出入口畅通。2 巡查所辖区域的治安消防情况。3 负责按规定路线巡查楼宇各楼层，留意治安消防情况。4 监督检查业户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。5 负责监控中心电视屏幕及消防监测设备的监视工作。6 发现异常情况和可疑人员及时报告，并通知巡楼保安员到现场查看。7 负责监控录像带的管理工作。8 发现火警立即报告并按报警程序处理。9 协助指引大件物品出入搬运。第三章 内部管理规程一、 值班工作管理规程（一） 值班管理规程1 保安部实行24小时轮班值班制度。2 各班的保安员必须按照主管编排的保安部岗位表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，不迟到、不早退、不喝酒。巡更人员要依时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。3 当值人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当值主管：1) 报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等。2) 及时劝阻和处理在小区内违反管理规定的人员和事件。3) 遇紧急事件及重大事故应报告部门经理及有关部门和领导，并保护好现场。4) 涉及刑事及重大责任的事件，报派出所立案处理。5) 在当值期间发生的问题及处理经过，要在交接簿上做好记录。（二） 相关记录1 岗位记事簿 （表5-1）2 保安部岗位表 （表5-2）3 重点留意公司记录表 （表5-3）表5-1 岗位记事簿序号日期时间工作内容当值管理员表5-1 岗位记事簿序号日期时间工作内容当值管理员表5-2保安部岗位表岗位时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名时间至至至至至姓名表5-3 重点留意公司记录表日期时间房号公司名称监控原因记录人员签名备注重点留意公司记录表日期时间房号公司名称监控原因记录人员签名备注二、 交接班管理规程（一） 交接班规定为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。1 本班转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。2 本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。3 交班人员将公物转交下一班，并在最后一岗的工作记录栏目路写明下一班接岗人的姓名。4 发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人员离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或部门主管处理。5 交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。6 接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。（二） 领班交接班制度1 接班人员须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前列队时将工作重点明确给保安员。2 交班人须将本班工作情况详细接待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交接双方签名确认。3 交班人须将公物转交下一班，交接双方须在公物交接表上签名确认。4 交班人员须将相关记录书写清楚，并将相关记录簿移交给接班人。5 发现问题，交接双方必须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班之间问题的，应即时报告部门主管处理。（三） 相关记录1 保安部工作日志簿 （表5-4）2 保安部交接班记录 （表5-5）3 保安部主管交接班簿 （表5-6）表5-4保安部工作日志簿接班对讲机（台）巡更器（个）钥匙串共（个）时间内容及跟进过程部门主管意见及处理： 部门主管签名： 总经理批语： 总经理签名：当值主任：保安部工作日志簿接班对讲机（台）巡更器（个）钥匙串共（个）时间内容及跟进过程部门主管意见及处理： 部门主管签名： 总经理批语： 总经理签名：当值主任：表5-5保安部交接班记录日期: 班次：时间内容值班人员签名保安部交接班记录日期: 班次：时间内容值班人员签名保安部交接班记录日期: 班次：时间内容值班人员签名表5-6保安部主管交接班簿 日期: 班次：时间内容主任签名保安部主管交接班簿 日期: 班次：时间内容主任签名三、 培训规程（一） 岗前培训1 上岗前向每位新入职员工介绍小区情况、工作纪律、操作要求和岗位职责。2 上岗前必须掌握保安、通讯及消防设备器材的使用和操作。3 新入职员工用1周的时间进行实习，掌握本职工作的基本技能，第2周开始正式上岗。（二） 保安资格培训根据公安局要求，每位保安员必须持证上岗。对于没有保安资格证的新员工，经管理公司同意后上报公安分局保安办参加培训学习，获得保安资格证书后持证上岗。（三） 内部培训1 保安培训：根据每年制订的保安部内部培训计划，拟订保安培训方案，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而提高保安员的警惕性、“四防”意识、应变能力和身体素质，使其掌握本职技能。2 消防培训：根据每年制订的保安部内部培训计划，拟订消防培训方案、年度消防演习计划安排及灭火战斗计划等培训内容，通过授课与实际操作相结合的方式，分月、季定期进行培训，从而达到提高保安员的防火意识、掌握灭火抢救能力的目的。（四） 培训工作管理规程1 保安部每位员工必须根据培训计划参加公司和部门培训课程，如小区组织的培训课程与本部门组织的课程在内容上相同或时间上有冲突时，以小区组织的为主，本部培训课程作相应调整。2 培训前进行书面通知或口头通知，并要求每位参加培训的人员在员工培训签到表上签到。3 培训结束后要进行考核评估，评估分笔试考核、实际操作考核等，并做好保安员工作考核表记录，作为每年评选先进保安员的依据。4 公司的培训记录由人事行政部存档，保安部培训记录由本部文员整理归档，保存期限为3年。（五） 培训课程设置1 培训目的：通过培训，提高保安员的综合素质和服务水平，培养一支训练有素、纪律严明、文明值勤的保安队伍。2 培训项目1) 应知应会A. 服务意识项目B. 礼节、礼貌及员工的行为规范、个人修养；C. 小区消防设施、设备介绍；D. 小区员工消防须知；E. 消防安全基本理论；F. 保安常识；G. 公司制度与规定；H. 部门制度与规定。2) 岗位工作规范A. 岗位礼貌用语、工作方法与技巧；B. 岗位工作职责与细则；C. 小区突发事件处理-突发性停电事件处理；-大家斗殴、暴力事件处理；-醉酒闹事及精神病人处理；-盗窃、抢劫事件处理；-水浸事件处理；-火警、火灾事故处理； -可疑人员盘查及可疑爆炸物品处理；-其他治安问题、纠纷处理。3) 消防训练A. 穿着消防服、抛水带；B. 负重怕楼梯；C. 消防演习；4) 军体训练A. 队列训练（立正、稍息、跨立、停止间转法、敬礼、步法行进与立定、蹲下与起立、整齐报数）；B. 拳术训练（基本功、擒敌拳120动作套路、主动擒敌）。5) 法律常识A. 刑法常识；B. 中华人民共和国消防法；C. 中华人民共和国治安管理处罚条例；D. _市保安服务管理条例。6) 参加上海市公安局组织的保安培训，领取保安上岗证。3 培训要求1) 培训期间，要认真听教员讲解，遵守课堂纪律。2) 理论学习时，自带笔和笔记本，认真做好记录。3) 队列培训时，按正规军事化要求操作。4) 拳术训练时，不得随便开玩笑，以免损伤筋骨。5) 培训期间，不得迟到、早退 、旷课。4 考评方式1) 理论考试采取笔试闭卷方式，85分以上为优，7584分为良，6074为中，60分以下为差。2) 军体训练由保安主管、教官进行单兵考核，成绩分优、良、中、差四个等级，具体评分标准由教官拟定。5 奖惩办法1) 实习员工培训考评分达不到中等以上的，延期转正。2) 普通员工培训考评分达不到中等以上的，将列为考查对象，随时有可能被淘汰。3) 普通员工培训考评分达到优秀的，作为资深员工考察对象。四、 对讲机使用规定对讲机是保安部必备的重要通讯工具，全体保安人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。（一） 使用规定1 持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。2 发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上司报告，由部门主管检查后交工程部维修，严禁自行拆修。3 严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。4 严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。5 交接班时，交机人要讲明白对讲机当班使用状况；接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告当值主管或领班，6 领班负责检查所有对讲机，并督促保安员注意使用方法及操作事项。（二） 对话要求1 呼叫对方时，先报上自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。2 收接对方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲请户，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。3 用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机将粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。第四章 安全消防手册一、 临时动火、焊割作业安全检查制度为规范在小区范围内从事临时动火、焊割作业的单位或个人，根据中华人民共和国建筑消防管理规则及省、市消防主管部门有关规定，特制定本规定。（一） 申请1 需在小区范围内进行临时动火、焊割作业的个人，必须提前向管理公司提出书面动火申请，申请时列明动火作业时间、范围、内容及操作者姓名，并承诺遵守小区一切规定，同时提交操作者的有效操作证书复印件。2 管理公司接到申请后两个工作日内审批。审批申请过程中若认为有必要，管理公司可以要求申请人提交操作者操作证原件及消防部门的有关批文原件，以供查验。（二） 分级审批管理根据用火的危险程度，把审批动火管理权分为三级：1 一级动火须由用火部门防火责任人会同工程部、保安部认真检查施工现场，定出可靠的防火措施，填写一级动火申请单（重大动火项目要写出专题备忘录），由管理公司防火总负责人签批后，报当地公安消防监督部门审批，经现场检查确认措施可靠，逐条落实后，方可批准动火。2 二级和三级动火必须由用火部门防火负责人制定消防措施，填写动火申请单后，报管理公司防火总负责人批准，工程部、保安部现场检查监督。3 焊接和切割（简称焊割）属于明火作业。公安消防管理部门规定，从事烧焊作业的人员，必须持有当地部门培训后发放的焊工证，方可上岗烧焊。（三） 动火作业的“八不”、“四要”和“一清”1 动火前“八不”1) 防火、灭火措施不落实不动火。2) 周围的易燃杂物未清除不动火。3) 附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火。4) 凡盛装过油类等易燃液体的容器、管道，未经洗刷干净、排除残存大油质不动火。5) 凡储存有易燃、易爆物品的房间、仓库和场所，未经排除易燃、易爆危险品的不动火。6) 在高空进行焊接或开始焊割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取保护措施的不动火。7) 未配备相应灭火器材的不动火。2 动火中“四要”1) 动火前要指定现场安全负责人。2) 现场安全负责人和动火人员必须经常注意动火情况，发现不安全苗头时，要立即停止动火。3) 发生火灾爆炸事故时，要及时扑救。4) 动火人员要严格执行安全操作规程。3 动火后“一清”动火人员和现场安全责任人在动火后，应彻底清 理现场火种，确保火种完全熄灭，留守现场15-30分钟才能离开现场。（四） 违反规定的处理在小区范围内进行临时动火、焊割作业的单位或个人，违反本规定时，管理公司有权视其情节轻重采取以下处理措施：1 限时整改；2 责令立即停止动火作业；3 移交消防管理部门处理。二、 装修施工场地消防安全规定为加强装修施工场地的消防管理，保证装修施工场地及小区业户人身财产安全，特制定此消防安全规定。1 施工现场须按装修的实际面积和使用材料配备一定数量的2kg以上灭火器。配备标准：100以下配23支；100以上34支出；半层56支；全层810支。2 施工现场严禁吸烟及使用明火烧杂物、弯胶管等。3 禁止将易燃、易爆、带腐蚀性、有毒等危险物品带入小区内。4 严格遵守安全用电规定，不得乱拉乱接电线或超负荷用电。5 室内布装电线须使用阻燃性绝缘导线，并穿硬塑料管或钢管进行明、暗敷设，绝缘导线的绝缘强度应符合电源电压要求，电源电压为380V的应采用额定电压为550V的绝缘导线，电源电压为220V的应采用额定电压为250V的绝缘线。6 室内装修须严格按消防安全要求，使用不燃或难燃的防火材料，不得使用易燃材料。7 动明火烧焊的单位，在计划烧焊动火作业前须先向管理公司工程部提出申请，严格按临时动火焊割作业安全管理规定作业8 室内装修间隔必须符合消防安全规定，如间隔封顶、间隔内无烟感喷淋的必须加装等。9 装修施工不得遮挡消防设施、疏散指示标志及出口，不得妨碍消防设施和疏散走道的正常使用。10 为避免施工场地粉尘过大引起烟感报警，每日施工前报经保安部同意后须用胶纸袋将包装物取掉，恢复烟感器的正常工作状态。三、 消防工作制度为加强消防管理，确保小区业户生命财产安全，根据中华人民共和国消防法工作手册，制定本制度。（一） 建立消防安全委员会根据中华人民共和国消防法的规定，结合小区实际情况，成立消防安全委员会，总经理担任防火总负责人，各部门主管为防火责任人，工程技术人员负责消防设施维护管理，以保安部为主体建立义务消防队。1 小区防火总负责人的职责1) 领导消防安全机构，贯彻执行消防法则。2) 组织制定各项消防工作规章制度。3) 组织、布置、检查、总结消防工作，并定期向当地公安、消防监督机关报告消防工作情况。4) 组织防火安全检查，整改火险隐患。5) 对员工进行消防宣传教育。6) 组织、领导义务消防队开展消防工作。7) 组织对消防设施器材的管理。8) 组织制订紧急状态下的疏散方案。9) 组织扑救初期火灾和指导安全疏散。10) 调查火警事故，协助公安消防监督机关调查火灾原因。2 各部门防火责任人职责1) 当好管理公司防火负责人的参谋，配合防火总负责人贯彻、执行消防法则。2) 根据消防总负责人指示，组织消防演练。3) 建立防火档案。4) 在消防总负责人的领导下，开展消防宣传，检查并督促整改火灾隐患。5) 负责消防工作巡查。6) 督促落实各项消防规章制度。3 各班组防火责任人职责1) 各班组防火责任人逐级向上一级负责，做好“谁主管，谁负责”，对消防器材、消防设备设施实行层层承包管理。2) 组织员工定期进行消防知识学习和消防业务培训。3) 每日检查自己管辖区域的消防设施、设备。4) 每日检查器材位置、编号、数量是否相符，有无过期、损坏及丢失，及时做好记录并报告保安部。5) 要求员工做好灭火器材清洁，保持外表干净美观，摆放整齐。6) 教会员工学习使用一般灭火器材及火警处理的操作技能，做好“一灭火，二抢救，三疏散，四保护”。7) 检查走火通道是否畅通，消防设施是否被堵塞或占用，及时处理或报保安部。8) 配合保安部做好各项防火工作。4 负责消防设施维护管理的工程技术员职责1) 确保消防系统供水系统、消防栓等设备完备。2) 确保火灾自动报警系统、自动灭火系统完备。3) 保证烟感和温感探测器、水喷淋喷头、防火门、防烟门、防火卷闸、防排烟设施、消防水枪和水带、疏散标志和指示灯等消防设施完善。4) 定期保养、维修小区消防设施完善。5 义务消防队1) 迅速行动组：由保安部当值主管、工程部系统工程师、管理部经理、部分当值保安员及工程部当值人员，管理部、行政人事行政部的男员工组成。迅速行动组发现火灾，应进行初期火警扑救，防止火势蔓延。不能控制的火警，应实施救火程序。2) 救护疏散组：由各部秘书、文员和财务部员工组成，负责抢救伤员和重要文件物资并疏散小区人员。3) 保卫组：由保安部部分保安员组成。火警发生时，负责保卫小区内重要部位及把守各通道口，防止外来者进入小区范围内，并带领消防队员到火警现场。4) 指挥部（组）：由总经理、副总经理、总工程师、保安部经理、管理部经理组成，负责火场灭火指挥工作。四、 消防教育培训制度为贯彻落实“预防为主，防消结合”的消防工作方针，特制定本制度。1 管理公司对在职员工的消防知识培训每年不少于两次。2 管理公司对新入职员工的消防知识培训，培训率要达100%。3 对员工的培训包括以下内容：1) 学习消防理论知识。2) 熟悉使用常用灭火器材。3) 开展消防综合演练。4 保安部保安员、重点岗位员工、领班及领班以上职位员工必须参加市消防协会组织的消防知识培训，培训费用由公司支付。接受培训的员工必须在本公司服务1年以上，服务不足1年者须退还培训费。5 管理公司每年至少两次对业户开展消防宣传教育培训。内容包括：1) 小区防火工作的各项规定。2) 手提式灭火器的使用方法。3) 消防应急通道位置及紧急情况时的疏散方法。五、 灭火器管理规定1 灭火器是小区消防器材之一，在紧急情况及消防状态下使用。2 消防中心负责灭火器的管理工作，包括采购、验收及购买、充气计划等。3 员工不得乱动、搬离或非紧急情况下使用存放的灭火器。4 灭火器购回后，消防中心负责在灭火器的瓶身喷注“昆明新迎枫蓝国际”字样的标志和编号，并贴上标签注明购入或充气日期。5 在每月中旬的消防检查中，要对灭火器进行检查，及时更换失效或损坏的灭火器，并在器瓶标签上注明失效日期。六、 消防中心工作守则1 严禁在消防中心内有吸烟、吃喝、聊天、睡觉、高声喧哗等妨碍工作的行为。2 搞好消防中心环境、设备的卫生，保持整洁的工作环境。3 确保专线报警电话畅通，非紧急情况不得使用报警电话，紧急情况使用专线报警时，讲话要简单、明确。4 未经许可，严禁无关人员进入消防中心。5 消防中心工作人员要遵守小区和保安部的规章制度，爱岗敬业，努力提高业务水平；加强锻炼，保证身体素质处于良好的备战状态。七、 消防演习程序（一） 演习的目的增强员工和小区业户的消防意识，提高对火灾扑救工作的组织和处理能力，更好地了解小区的防火制度及小区的消防逃生路径，提高自救能力。（二） 消防演习的频度小区的消防演习原则上每年进行一次，特殊情况下经防火负责人批准可以增加演习次数。（三） 参加消防演习成员1 管理公司防火责任人及公司领导。2 各部门管理人员。3 各部门义务消防队员。4 各单元业主。（四） 演习的组织消防演习的组织由管理公司保安部具体负责，管理公司其他部门配合。消防演习准备工作步骤如下：1 保安部拟订消防演习方案并报公司防火责任人批准。2 保安部在消防演习前两周内对现有的保安员进行消防集训，锻炼队员的耐力和意志，以达到备战目的。3 请消防器材专业销售员现场指导，使全体队员能熟练掌握各种器材的性能和使用方法。4 演习前管理公司组织一次消防设施设备检查，确保小区现有消防设备正常使用。5 管理公司确定演习日期和时间后，提前一周发文通知小区内各单位，并要求各单位提供参加演习人员名单。（五） 消防演习过程1 报警程序（保安部负责）2 疏散抢救（管理部负责）3 组织灭火（保安部及义务消防队员负责）1) 关闭防火分区的防火门。2) 携带灭火工具到着火房间的相邻房检查是否有火势蔓延的可能，并及时扑灭蔓延过来的火焰。3) 针对不同的燃烧采用不同的灭火方法。4 安全警戒（保安部负责）小区外围警戒任务是清楚路障，指导车辆离开现场，劝导过路行人及无关人员撤离现场，维护好小区外围的秩序。5 医疗救护（人事行政部、财务部负责）部分人员组成医疗救护小组，配备所需的急救药品和器材，设立临时救护站。其余人员对各自部门的重要资料和账簿进行保护或转移。（六） 总结消防演习的效果每次消防演习结束后，保安部须书面总结演习效果和经验教训；管理部负责搜集汇总小区业户对消防演习的反馈意见；以上两份总结呈报小区防火总责任人审阅后存档。八、 初期火警处理程序1 发现初期火警，在场人员应该：1) 即时报告小区消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；2) 立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展；3) 可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。2 消防监控中心当值保安员收到现场报告后：1) 即时报告当值主管；2) 联络保安主管，报告情况；3) 密切监视报警地点情况。3 当值主管收到火警报告后：1) 带领消防人员，携带灭火器以最