沈阳市房地产价格的实地调查报告

关于沈阳市房地产价格的实地调查报告 管理学院关于沈阳市房地产价格的实地调查报告一 前期准备工作1. 房地产调查报告的调查研究目的：（1） 调查沈阳市房地产市场价格现状;（2） 预测沈阳房市未来发展趋势;（3） 了解沈阳当地居民对沈阳房价看法;2. 房地产调查报告的调查对象：(1) 沈阳市内5个房地产局；(2) 沈阳市30家大小房产企业；(3) 沈阳售楼中心；(4) 沈阳市125位市民；3. 房地产调查报告的调查方法：（1） 观察分析法；（2） 资料分析法；4. 房地产调查报告的资料来源：（1） 实地走访调查；（2） 互联网权威网站；（3） 报纸； 5. 房地产调查报告的调查团队成员： 宋幕 邹丽娜 王天娇 张曦元 陈俊楠 吴天晴 林则男 宁世迪 王天亮 白振铨 关粤天 路林翰 胡靖娟 于婷 孙泳 6调查形式：先小组后集体，分工合作7.房地产调查报告的调查背景：上世纪90年代以来，我国房地产业发展迅速，成为国民经济新的增长点。如今已经成为了房地产是中国经济的支柱产业。“十一五”规划目标的实现，离不开房地产的发展。被房地产带动的产业多达50多个，特别是在国民经济中举足轻重的钢铁产业，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展息息相关。如果房地产业受挫，与此相关的50多个产业都会受到抑制或衰减。因此，从经济大局考虑，我们必须重视和关注房地产的发展。这种做法就从我们身边开始，因此我们对沈阳的房地产作了调查报告。本文在分析沈阳房地产市场发展现状的基础上，还收集分析了各种政策对沈阳房地产的影响以及业内人士对沈阳房地产的看法，并针对当前的沈阳房地产市场中存在的问题提出了进一步治理的政策建议。文章的最后对沈阳房地产市场发展的未来进行了展望，只要我们能够充分认识发展过程中潜在的危机，及时治理不良现象，并尽快完善相关的法律法规和税制政策，沈阳房地产业就可以实现健康平稳的发展。二沈阳20062010年房价对比及分析一、沈阳房价的基本回顾沈阳市近年来的房价近年来随国家住房政策的不断调整，房地产业的迅猛发展,民生活水平的不断提高以及住房消费观念的不断变化，我国房价呈整体上升趋势，如北京，上海沈阳等地区房价上涨由为突出。沈阳为例，沈阳市商品房价格在近年来稳步上升的基础上，2005年商品房及商品住房的平均价格分别为3110.5元/平方米、2987.8元/平方米（统计数据）或者3332.9元/平方米、3110.1元/平方米（合同备案数据）。 2006年的沈阳房价（1）新建商品房价格2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%；商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长3.60%。具体参见表1、表2。表1 沈阳市2006年商品房销售价格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/)3746356533983242337735653291352934053483349935683420环比增长(%)4.3-4.8-4.7-4.64.25.6-7.77.2-3.52.30.52-同比增长(%)5.46.85.13.4-4.2-0.4-4.839.22.21.8-0.62.61表2 沈阳市2006年商品住宅销售价格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/)3066309130053178316333793176323332643275329733843222环比增长(%)4.80.83-2.85.8-0.56.8-6.01.810.30.72.6-同比增长(%)3.84.50.42.71.32-10.67.41.57.115.73.6（3） 存量房价格2006年，沈阳市市存量房平均价格为每平方米2190元，同比上升3.29%；其中存量住宅平均每平方米2161元，同比上升5.92%。具体参见表3、表4。表3 沈阳市2006年存量房销售价格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/)2035242221942051217822112078209220932241234124632190环比增长(%)-4.319.1-9.4-6.56.21.5-6.00.70.087.14.55.2-同比增长(%)-6.319.72.04.14.37.61.72.81.68.38.215.93.29表4 沈阳市2006年存量住宅销售价格分析表 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-12月平均价格(元/)2099217022711924222521782082203920772289214321612161环比增长(%)0.13.48.2-15.315.7-2.1-4.4-2.11.910.2-6.40.8-同比增长(%)-1.56.86.2-1.058.73.82.94.93.613.663.15.923.房地产指数2006年的111月份，沈阳市房屋销售价格指数106.6点；其中，商品房销售价格指数106.7点，商品住宅销售价格指数106.8点，二手房销售价格指数106.4点，二手住宅销售价格指数106.1点。4.典型住宅价格指数2006年12月，沈阳市典型住宅价格指数为1060点，比基期上涨6%，比上月增长3.5%（主要原因是新增样本项目中多是中等或低价位商品住宅，由此拉动整个典指向下浮动；但每个样本同比均处于略有增长状态）；典型商用物业价格指数1004点，与基期持平；典型别墅价格指数1192点，比上月增长3.5%二、当前沈阳房地产价格的基本分析1新建商品房价格按房产局合同备案数据，今年1-2月，沈阳全市商品房销预售均价为3505元/平方米，同比下降1.06%；其中，商品住宅的销预售均价为3231元/平方米，同比增长1.3%。2存量房价格2007年12月份，沈阳市存量房的均价为2200元/平方米，同比下降0.13%；其中，存量住宅的均价为2191元/平方米，同比增长2.91%。3.房地产销售价格指数据统计局数据，2007年12月份，沈阳市房屋销售价格指数107.0点，其中新建商品房销售价格指数108.6点，二手房销售价格指数105.2点。4.典型住宅价格指数2007年2月份沈阳市典型住宅价格指数为1097点，比基期上涨9.7%，与上月持平；典型商用物业价格指数1005点，与基期持平；典型别墅价格指数1186点，比上月下降3%。三、关于沈阳房价的基本评价沈阳房价始终处于合理发展空间自上世纪八十年代以来，沈阳商品房价格的总体走势是平稳攀升，没有发生异常、持续的大起大落现象。这种态势既有利于广大居民的住房消费，也有利于对于房地产的投资，适合人们购房企盼增值的心理需求，处于兼顾住房消费与投资的最佳状态。沈阳商品房价格一直保持在全国大中城市的中等水平2005年、2006年全国部分城市（副省级城市及直辖市）的平均商品房价格，以及今年12月全国部分城市的房地产价格指数，分别如表5、表6和表7所列。表5： 2005年副省级城市及直辖市商品房销售情况汇总表城市名称销售面积(万平方米)销售金额(亿元)均价(元/平方米)副省级城市沈 阳960.6320.13333大 连424 172.8 4076.5长 春217.848.62231哈尔滨513.6 138.7 2700南 京916 439.684800 杭 州609.77 376.16167.4 宁 波466.5 20414375 厦 门319.49 136.4 4268 济 南（1-10）186.02 54.46 2933 青 岛730 228.7 3133 武 汉814 314.9 3869 广 州 1099.97 560.9 5099 深 圳901.13 626.5 6952 成 都 1213.6 395.23256 西 安433.45 171.33952 直辖市北 京2803.2 1758.8 6274 天 津3158.872161.36842 上 海1000 427.9 4279 重 庆1156.2 326.8 2826.5 对照表5、表6以及表7可以发现，由于沈阳房价并为经历长三角地区某些城市那样的大幅、非常规上扬，随着综合实力的增强、人均可支配收入的增加，其在比较长远的时期内还应具有一定的上涨空间。表6：2006年（112月）全国副省级城市及直辖市商品房供求情况对比表单位：万平方米、万元、元/平方米、%城 市商品房销售面积同比增长销售金额同比增长商品房均价同比增长房屋销售价格指数副省级城市沈 阳1107.115.26378.711.334212.64106.6大 连628.89284.527.94524.5 107.5长春1-1129048.265.723304.44102.3哈尔滨674.4 16.8 26206 103.4南 京998.525.8449.0816.84497.5-6.3104.9杭 州762.5 8.3 591.6 7759.2 -0.46103.3宁 波60119.1326.831.7 5437.624.3102.4厦 门41228 277.2 67288.6107.3济 南1028.9910.7379.93 20.5 3692.3 25.9104.4青 岛736.6 -14.4 313.3 37 4253.335.8105.9 武 汉960.885.1384.0422 3996.783.3103.0广 州1158.07-27.4788.15 -8.26805.733.5107.8深 圳700 -22635.691.5 9081.24 30.6112.2 成 都2004.2427.8737.56368013107.2西 安68130270 39653.6104.0直辖市北 京2607.6-7215922.88279.632109.5天 津14594696.2721.247726.9107.3上 海3025.4-4.22177.080.771965.1100.0重 庆2228.4613.3601.022697-4.6104.6注：此表系沈阳市房地产研究所从网上摘报的，仅供参考。商品房价格近几年涨势趋缓由于沈阳以住宅为代表的郊区化倾向，近郊区开发量放大、核心城区销售量缩小，进而造成全是商品房均价的涨幅趋缓。实际上，不论市区，还是郊区，其房价上涨幅度都是比较大的。因此，总体房价涨势趋缓是正常现象，并有利于沈阳房地产市场的发展。沈阳市存量房价格涨速平稳由于拆迁因素的影响，沈阳市存量房价格的环比增长量、环比增长速度与同期增量商品房的涨幅比较协调。这反映出沈阳市楼市活跃，有利于促进房地产二、三级市场联动。表7： 2007年2月份70个大中城市房屋销售价格指数地 区房屋销售价格指数新建商品住房价格指数二手住房价格指数同比环比同比环比同比环比全 国105.3100.6105.9100.6104.4100.6 直辖市北 京108.8100.5109.7100.5109.4100.8上 海100.1100.0100.1100.0100.1100.0 天 津106.9100.4107.3100.5106.6100.4 重 庆103.2100.5 103.6100.3101.8101.0副省级城市沈 阳107.0101.3108.6102.5105.298.7大 连107.3100.6107.8100.5108.4 101.1长 春103.0100.7103.4100.8103.0100.6哈尔滨105.3101.0102.2100.3 南 京105.3100.5104.7100.6106.0100.4杭 州102.5100.0102.8100.1102.3 99.8宁 波103.9100.9104.3100.9 103.2100.8厦 门107.2100.6108.0100.4105.8101.3济 南103.5100.1103.7100.2103.4100.0青 岛104.9100.2105.5100.0105.5100.5武 汉102.5100.5 103.4100.7101.4100.1广 州108.1101.1109.6101.2103.6100.4深 圳112.3100.9109.9100.7112.4100.9成 都106.6100.6108.3100.5102.9100.7西 安104.7100.4105.5100.5104.9101.0 注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100。 房价收入比有所下降2006年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为5.53，比上年下降0.36；每户购房70平方米的房价收入比为6.45，比上年下降0.42；每户购房80平方米的房价收入比为7.37，比上年下降0.49。若按户购房60或70平方米计算，已经接近国际房价收入比36的标准线。综上所述，沈阳房地产市场总体状况是健康的，运行态势是良性的，并今后房地产业可持续发展提供了十分有利的保证。四、房地产价格的规律及主要影响因素分析规律性分析从理论上讲，影响房地产价格走向的规律以及因素是错综复杂的，其中的最主要规律包括：价值规律在市场经济条件下，商品的价格是由其价值而决定的。因此，包括开发商购地、拆迁、缴费、规划、设计、建筑安装工程、管理、营销、纳税等在内的项目开发成本以及开发商的预期利润是决定商品房价格的关键资源要素。相信在竞争激烈、逐渐公开的市场条件下，开发商的暴利时代行将结束，而规范、透明的成本构成也将有利于抑制房价的无序上涨。市场供求规律沈阳经济大稳步发展、人均可支配收入的不断增加、房价收入比的逐渐下降等，将有助于提高市民的购房能力，而且沈阳城镇居民较低的人均住房面积，伴随着城市化进程而新增的城市人口、原有住房大量进入更新周期以及人们对于居住环境、文化要求的不断提高等，由将产生相当的购房需求。竞争规律在市场经济条件下，垄断与竞争，或竞争的充分程度是影响价格走势的重要基础。尽管商品房具有一定的不可替代性，但开发商与开发项目仍然受到竞争规律的重大影响。在市场供求规律，即竞争规律的作用下，开发商供应价格与购房者需求价格博奕的结果是双方以形成有效需求的成交价格达成一致。周期波动规律房地产业与其它行业的发展类似，也应具有自身规律。通常认为，我国的一个房地产业周期可能持续58年。尽管受到市场经济条件下相关数据、方法等制约，目前尚难对于沈阳房地产的波动周期做出精确的描述。但仍可发现，沈阳是滞后全国2000年的大约两年，于2002年开始进入新一轮的发展周期。由于其市场健康、房价未曾暴涨，国家宏观调控、平抑房价等政策措施，反倒有利于促进房地产市场的发展更趋理性。而且，人们有能力采取必要的措施，适当地拉长周期、压扁周期。主要影响因素分析尽管影响房地产市场的主要因素很多，但大致可以归纳如下：银根（利率）利率是房地产的影子价格，并决定着有效需求和供给价格。而且，机会成本（节约租金存款利息）也是增息的重要原因。汇率国际背景下，汇率当然影响我国以及沈阳房地产市场及其价格的走势。地根（土地政策）土地是房地产市场的重要要素。市场化的交易方式以及世界上最严格的土地制度（8.31大限）有利于公平竞争，也势必提高土地交易价格。通货膨胀即使不谈保值、增殖功能，物价的变化也必然涉及到房地产的价格。税收（税率）契税（35%），营业税（5%），个人所得税（20%）等。五、关于沈阳房价的预测与展望从理论上讲，任何社会、任何时期，都会同时存在着商品价格上涨的推动和抑制因素，并通过两者的交互作用，影响沈阳市未来房价的走向。房价上涨的推动因素就沈阳市目前房地产市场的影响因素而言，推动房价上涨的主要因素包括：第一，地产开发成本不断提高。尤其是国家明令规定安全费用按工程造价2%提取，仅此一项令房价提高0.8%；第二，外地人购房比重较大；第三，住房需求，尤其是对中小户型和中低价位住房需求旺盛；第四，各类税赋增加，尤其是土地增值税清算制度实施后，开发商将会把之摊派到房价上，转嫁到消费者身上。第五，房屋综合质量提高。随着人们生活水平的不断提高、房地产市场性价比的竞争加剧，不仅商品房的建造质量普遍提高，而且环境改善、文化含量大幅增加，从而影响到建造成本以及销售价格。第六，融资成本增加。由于银行、金融机构银根收紧、加息和放贷条件的提高，而且信托融资、企业拆借等的资金成本又高于银行贷款，进而会加大商品房的开发成本。第七，住房潜在需求旺盛。由于沈阳经济形势较好，居民收入增加，城市化进程提速等等，住宅的潜在需求旺盛。综合上述推动因素，并传导到房价，预计可以推进沈阳市2007年的商品房成本及价格上升15%左右。房价上涨的制约因素就沈阳市目前房地产市场的影响因素而言，制约房价上涨的主要因素包括：第一，居民消费水平的制约。由于沈阳城镇居民总体消费水平不高，无法承受快速上涨的高房价。第二，中央限制炒房等政策的影响。尽管外地人到沈阳购房尚未形成气候，限制炒房对于沈阳房地产市场的直接影响不是很大。但是，国八条影响了人们的消费预期，而且治理圈地与土地供应令等也有利于抑制房价的快速上涨。第三，市政府采取的若干宏观调控措施。例如，政府补贴低价房的入市将直接影响到存量房的房价，并对于抑制商品房价格也可起到间接的作用。第四，房屋开发区域的外延。由于开发项目郊区化的影响，会使沈阳总体房价的上升受到明显的抑制。而且，随着大盘、入世量的增加以及消费者购房趋向理性，开发商会在剧烈竞争中进一步压缩其利润空间。第五，综合环境的影响。由于开发商资金链紧张，可能会加速抛售物业。同时，投资购房者急于回收资金，可能放盘抛售物业，并与存量房市场看跌一样推动整个市场走向下坡。第六，我市普通商品房用地基本放开，普通商品住宅土地供应充足。综合上述制约因素，并传导到房价，预计可以造成沈阳市2007年的商品房价格下跌5%10%。 2007年沈阳房地产市场需求的预测2007年商品房销售量可能值约在10501150万平方米区间；其中，商业地产的销售面积的预测值约为100-130万平方米。而且，普通商品住宅仍将是未来沈阳房地产市场的主打产品，并仍将以中小户型、中等（中低）价位为主体；综合环境良好的高档住房也会具有一定的市场，但以炒作、投机为目的的酒店式公寓销售形势不很乐观。 2007年的沈阳市房价预测在国八条、国六条等宏观调控、平抑房价，以及房地产承担着人们投资、理财职能的背景下，同时考虑到沈阳的房价尚未经历过上海、杭州等地的大幅上涨，并存在巨大的潜在需求，根据综合上述涨价的推动因素、制约因素交互作用的结果，预计2007年沈阳市的房价仍然会保持平稳运行，稳中略涨的趋势。商品房的均价升幅约为5%左右；房价指数上升幅度约在8%左右。2006年的沈阳房地产市场在国家宏观调控的背景下，市场供求基本平衡，房价运行平稳。综合各方面因素，专家预测，2007年房产交易市场将是一个“平年”。房价依然保持了温和上涨的态势。在“2007年度沈阳市房地产开发协会年会”上，沈阳市房地产研究所副所长齐锡晶对沈阳房地产市场进行了预测。 2006年的销售数据也验证了在实际销售商品住宅中，中小户型和中低价位商品住宅是主流需求：100平方米以下占交易总量66.1%，每平方米4000元以下占82.9%，实际销售面积每套平均为92.88平方米，同比下降6.8。在国家宏观调控大背景下，开发商用地的价值取向发生了相应的变化：取地向住宅倾斜，向中小户型和中低价位的普通住宅倾斜。 2007年，商品房销售量可能值约在1050-1150万平方米区间，普通商品住宅仍将是未来沈阳房地产市场的主打产品，并仍将以中小户型、中等（中低）价位为主体。 2006年，我市商品房销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%，其中商品住宅销预售价格为3222元/平方米，同比上升3.6%，处于平稳运行，稳中略升的最佳态势。 与此同时，房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理。2006年，沈阳市地区生产总值比上年增长16.5%；人均可支配性收入比上年增长15.4%。2006年，沈阳市商品住宅价格比上年增长3.6%。按商品住宅价格计算，房价与GDP增长比率为0.22；房价与人均可支配性收入增长比率为0.23。房价与GDP、人均可支配性收入增长比率都远低于1。 一、关于近年沈阳房地产业的基本回顾近年来，沈阳市房地产业进入新一轮增长周期，并已经成为经济发展的支柱产业。1. 沈阳市房地产建设规模近十年，沈阳市城市建设步伐加快，房地产投资以每年30%以上的速度递增。“十五”期间，全市累计完成房地产投资1127.7亿元，比“九五”期间增长432.7%，其中完成住宅投资816.2亿元，比“九五”期间增长491.6%。“十五”期间，房地产投资占全社会固定资产投资总额的31.8%。商品房竣工面积3162.2万平方米，其中住宅竣工面积2755.1万平方米，分别比“九五”期间增长138.4%、156.3%。2006年，全市房地产开发建设累计完成投资538.3亿元，住宅完成投资397.1亿元，同比分别增长28.4%；竣工面积1185.3万平方米，其中住宅1015.2万平方米，同比增长9.5%。2006年的房地产开发投资比2000年增长了7.4倍，施工面积增长了2.6倍，竣工面积增长了3.3倍。2007年沈阳市房地产开发建设累计完成投资730.4亿元，同比增长35.7%；其中，商品住宅完成投资558.9亿元，同比增长40.8%。施工面积5019.9万平方米，比上年同期增长45.3%；其中住宅4019.8万平方米，同比增长50.1%；新开工面积2923.1万平方米，同比增长99.7%，其中住宅2483.7万平方米，同比增长98.1%。竣工面积1290.1万平方米，同比增长8.8%；其中住宅1090.6万平方米，同比增长7.4%。2. 沈阳市商品房销售量 “十五”期间，沈阳市商品房销售面积为2011.69万平方米，其中住宅销售面积为1849.42万平方米，分别比“九五”期间增长207.1%、239.9%。商品房销售金额592.07亿元，其中住宅销售金额524.68亿元，分别比“九五”期间增长265.9%、320.7%。3. 商品房交易价格分析近年，沈阳商品房和商品住宅的平均价格处于“温和上涨”状态。2000年，沈阳市商品房和商品住宅的均价分别为2686.3元/平方米和2545.4元/平方米； 2005年，沈阳市商品房及商品住房的平均价格分别为3083.8元/平方米、2975.2元/平方米。“十五”期间，沈阳市商品房及商品住房均价的年均涨幅分别为2.96%和3.38%。在宏观调控以后，仍然保持着良好的势头。例如，2006年，沈阳市商品房的销预售价格为3420元/平方米，比去年同期增长2.61%；商品住宅的销预售价格为3222元/平方米，同比增长3.60%。二、2007年沈阳房地产价格的分析1新建商品房价格就价格分布而言，销售价格在30004000元/平方米间的商品住宅，成为沈阳商品住宅销售的主体。其销售面积占销售总量的35.8%，销售金额占总量的34.9%。具体地说，20003000元/平方米和40005000元/平方米销售面积分别占23.7%和23.1%，销售金额分别占16.6%和28.4%；20003000元/平方米的销售面积和销售金额同比均下降11%左右，而40005000元/平方米这一价格区段均同比均上升约10%。2存量房价格2007年，存量房均价2452元/平方米，同比增长11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增长11.14%。3房地产销售价格指数据统计局数据，2007年，沈阳市房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%；其中，新建商品住宅销售价格指数为106.1，存量住宅销售价格指数为106.2。4房价收入比有所下降2007年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为4.88，比上年下降0.65；每户购房70平方米的房价收入比为5.70，比上年下降0.75；每户购房80平方米的房价收入比为6.51，比上年下降0.86。从中可以看出，沈阳房价收入比基本符合国际36的标准。5房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理2007年，沈阳市地区生产总值比上年增长17.7%；人均可支配性收入比上年增长25.3%；沈阳市商品住宅全年价格指数比上年增长6.1%。房价与GDP增长比率为0.34，房价与人均可支配性收入增长比率为0.24，两者均远低于1。而且，这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明沈阳房地产市场运行状况良好。6. 与全国副省级城市的对比分析截至2007年11月数据，与全国副省级城市比较，沈阳市房地产开发投资和商品房销售面积均已超过广州市和深圳市，排在第二位，列在成都之后；商品房均价排在倒数第四位，仅高于哈尔滨、长春、西安。因此，按2007年的综合指数评价，沈阳与成都市并列第一，是当之无愧的全国最好的房地产市场之一。2008房地产价格的基本分析1新建商品房价格按房产局合同备案数据，2008年12月份，全市商品房销售均价3704.46元/平方米，同比增长5.69%，其中商品住宅销售均价3358.80元/平方米，同比增长3.96%。2存量房价格2008年12月份，存量房均价2941.44元/平方米，同比增长33.68，其中住宅2604.09元/平方米，同比增长18.85%。3.房地产销售价格指数据统计局数据，2008年2月份，沈阳市房屋销售价格指数108.8点，其中新建商品住宅销售价格指数108.1点，二手住宅销售价格指数113.7点。4. 当前新建商品房销售的价格结构分析从2008年12月份沈阳市新建商品房销售的价格结构分析中可以发现，销售价格在每平方米在20003000元间的商品住宅，是2008年12月沈阳商品住宅销售的主体。沈阳房价收入比下降，人均收入大幅增加，房价有一定的上涨空间 2000-2007年沈阳人均可支配收入同比以10%以上的幅度上涨，2007年涨幅尤为明显达到25.36%；而商品住宅成交价格涨幅对基本保持在5%左右，2006年同比涨幅度达到最大为8.30%；以家庭人口结构为3口之家计算，沈阳房价收入比从2000年以来呈现逐步下降趋势；可见，随着沈阳经济的发展，人们收入水平不断增加，对住宅的购买能力也不断加强，住宅成交价格将有一个较大的上涨空间。 随着宏观政策落实，市场供应结构将明显变化，整体均价将趋缓 随着国家颁布的宏观调控政策的进一步落实，市场供应结构会发生明显变化，中低价的普通商品住宅、经济适用房、限价房的供应量明显增加，商品住宅整体成交均价将被拉缓；但别墅以及高档住宅产品，由于供应的不断减少，稀缺性将逐步显现，价格将得到快速上涨。整体而言，2008年沈阳市房地产市场在国家宏观调控政策作用下，市场趋于理性，需求逐步增加，商品住宅价格将持续稳步上涨。在市场经济条件下，房地产（商品房）作为一种商品，必然受到各种经济规律和经济因素的作用与影响。尽管影响商品房价格的规律还有待于进一步分析，2010年沈阳房价走势仍可将其大致归纳如下： 1.价值规律在市场经济条件下，商品的价格是由其价值而决定的。因此，包括开发商购地、拆迁、缴费、规划、设计,以及建筑安装工程、管理、营销、纳税等在内的项目开发成本以及开发商的预期利润是决定商品房价格的关键资源要素。2.市场供求规律在市场供求规律，即竞争规律的作用下，房价可以影响地价。沈阳经济的稳步发展、人均可支配收入的不断增加等，将有助于提高市民的购房能力，而且沈阳城镇居民较低的人均住房面积，伴随着城市化进程而新增的城市人口、文化要求的不断提高等，由将产生相当的购房需求。进而对于稳定房价起到重要的推力作用。3.周期波动规律房地产业与其它行业的发展类似，也应具有自身规律。通常认为，我国房地产业的一个周期可能持续58年。目前尚难对于沈阳房地产的波动周期做出精确的描述。但从图3可以发现，沈阳滞后全国2000年的大约34年，于2003年或2005年开始进入新一轮的发展周期。因此，在上述规律的共同作用下，未来沈阳房地产市场、商品房价格，仍然具有一定的发展空间。沈阳各区县最近12个月新房价格走势沈阳沈河 沈阳沈河楼盘浏览 沈阳和平 沈阳和平楼盘浏览 沈阳皇姑 沈阳皇姑楼盘浏览 沈阳大东 沈阳大东楼盘浏览 沈阳铁西 沈阳铁西楼盘浏览 沈阳东陵 沈阳东陵楼盘浏览 沈阳浑南 沈阳浑南楼盘浏览 沈阳于洪 沈阳于洪楼盘浏览 沈阳沈北新区 沈阳沈北新区楼盘浏览 沈阳苏家屯 沈阳苏家屯楼盘浏览 沈阳新民 沈阳新民楼盘浏览 沈阳辽中 沈阳辽中楼盘浏览 沈阳法库 沈阳法库楼盘浏览 沈阳康平 沈阳康平楼盘浏览 沈阳周边 沈阳周边楼盘浏览 三20062010年房价变动的原因影响因素一2006年沈阳市房价分析一、综述（一）基本经济层面第一，地方财力进一步增强，加大对财政收入增长贡献。地方财政收入43.7亿元，同比增长31.8%，财政收入占GDP的比重比去年同期提高0.9个百分点。第二，全市工业继续保持较高的增长速度。第三，固定资产投资继续保持快速度增长态势。一季度，全社会固定资产投资101.3亿元，同比增长51.7%。第四，沈阳市对内招商、对外开发持续加大。一季度，直接利用外商投资4.72亿美元，同比增长1.63倍，居全国副省级城市第一位。沈阳经济形势保持快速健康地增长态势，为房地产业的可持续发展奠定了坚实的经济基础。（二）房地产市场层面沈阳市房地产业发展增势强劲，房地产投资、项目施工面积及市场交易等均有良好表现。沈阳市房地产业开发建设累计完成投资22.3亿元，同比增长52.6%；施工面积983.7万平方米，同比增长83.2%；房地产交易面积同比增长25.7%，销售额同比增长42.2%；房地产地税完成6.2亿元，增长27.2%。（三）典型住宅价格指数2006年3月沈阳市“典型住宅价格指数”为1040点，数值略有下降，较上月下降58点。本月六个片区中，典型住宅价格指数三升三降，上升的片区是和平区、沈河区和大东区。典型住宅价格指数自2006年1月份开始走低是事出有因：一方面12月份适逢春节假期，沈阳市商品房交易量缩减，价格略有下调，已是多年的常态，符合人们购房的心理规律；另一方面市区一些楼盘的开发商为了在淡季取得良好的销售成绩，采取了各种优惠措施令成交价走低；第三，部分样本项目现已售磬退出典指数据统计，影响各片区及全市的价格指数。上述三点原因致使我市今年前3各月指数呈现小幅下降的趋势，相信在4月春季房交会的带动下，我市的典型住宅价格指数会改变前3个月指数连续下降的局面。1新建商品房价格按房产局合同备案数据，2007年全市商品房销售均价3565元/平方米，同比增长4.24%；其中，商品住宅销售均价3382元/平方米，同比增长4.97%。就价格分布而言，销售价格在30004000元/平方米间的商品住宅，成为沈阳商品住宅销售的主体。其销售面积占销售总量的35.8%，销售金额占总量的34.9%，基本与上年持平。具体地说，20003000元/平方米和40005000元/平方米销售面积分别占23.7%和23.1%，销售金额分别占16.6%和28.4%；20003000元/平方米的销售面积和销售金额同比均下降11%左右，而40005000元/平方米这一价格区段均同比均上升约10%。2存量房价格2007年，存量房均价2452元/平方米，同比增长11.96%；其中，住宅2402元/平方米，同比增长11.14%。3房地产销售价格指数据统计局数据，2007年，沈阳市房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%；其中，新建商品住宅销售价格指数为106.1，存量住宅销售价格指数为106.2。综上，2007年全市商品房和商品住宅销售均价分别同比增长4.24%和4.97%；存量房和存量住宅均价分别同比增长11.96%和11.14%；房屋销售价格指数为106.1，即比上年增长6.1%。尽管沈阳市房价涨幅压力较大，但仍比全国70个大中城市房屋销售价格指数低1.5个百分点。商品房和存量房销售价格基本上处于平稳运行的良好态势。4房价收入比有所下降2007年房价收入比又有了一个较大的下降幅度，其中每户购房60平方米的房价收入比为4.88，比上年下降0.65；每户购房70平方米的房价收入比为5.70，比上年下降0.75；每户购房80平方米的房价收入比为6.51，比上年下降0.86。从中可以看出，沈阳房价收入比基本符合国际36的标准。5房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理2007年，沈阳市地区生产总值比上年增长17.7%；人均可支配性收入比上年增长25.3%；沈阳市商品住宅全年价格指数比上年增长6.1%。房价与GDP增长比率为0.34，房价与人均可支配性收入增长比率为0.24，两者均远低于1。而且，这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明沈阳房地产市场运行状况良好。6. 与全国副省级城市的对比分析在全国副省级城市中，沈阳的地位也发生了显著的变化。2000年沈阳房地产开发投资在15个副省级城市中排列第10位，商品房销售面积排列第12位。现在，沈阳已经由15个副省级城市中的后进集团进入到第一集团，而且名列前茅。沈阳住房消费自住型占绝大多数，约占90%左右；投机型购房和投资型住房约占10%左右，其中投机型购房约占不足1%。由于刚性需求占主导地位，住房消费合理，所以炒作气氛不浓，抗风险能力较强。即使在今年全国房地产市场都处在冷清状态，沈阳房地产市场仍然保持平稳的发展状态。 因此，从上述综合情况来看，沈阳是我国大中型城市中房地产发展最为良好的城市之一，下半年房价的发展仍为稳中上涨趋势，不会出现“过山车”式的大起大落局面。 09年沈阳市房价分析在12月短短的一个星期中，中国房产市场上演了“三部曲”，中央三次会议内容均波及到了房产市场，提出的房产政策也着实为中国房产市场带来极大震动。 12月7日结束的中央工作会议，对房地产较为 “平和”，因为会议未提房价以及抑制投机需求，这也令不少开发商显得非常乐观。随后，12月9日的国务院常务会议，明确提出：个人住房转让营业税争免时限由2年恢复到5年。这意味着政府一方面支持百姓自住和改善性需求购房,另一方面对投机性购房进行抑制。 12月14日召开的国务院常务会议终于传递出了最强音：遏制房价过快上涨。 “遏制”一词正在向外界表明，中央楼市调控政策力度正在加大。针对全国部分一线城市堪称“疯狂”的房价涨势，12月14日召开的国务院常务会议提出了“遏制房价过快上涨”的严厉论调。此前，11月份沈阳商品住宅销售均价出炉，为4062.55元/平方米，相较于今年1月份的3301元/平方米累计上涨了23%，涨幅是去年同期的5倍，创下了沈阳历史新高。沈阳市房产网最新的房地产市场分析数据显示，11月份，全市商品住宅合同备案均价为4062.55元/平方米，相较于今年1月份的3301元/平方米累计上涨了23%。去年11月沈阳商品住宅的均价为3493元/平方米，相较于当年1月份的3339元/平方米，累计上涨4.6%。进入四季度，沈阳几个准备开盘的项目，因购房者前期大量踊跃认购，导致开发商频频推迟开盘时间，并暗中数次涨价，涨幅远超过了官方数据。此外，供求关系的局部失衡也造成了房价较快上涨。沈阳建筑大学管理学院院长，房地产研究所所长刘亚臣分析，进入四季度，出于对通胀预期以及明年房价上涨加剧的压力，以及优惠截止的促动，年底的购房热情变得更高涨，这其中也不排除一部分投资需求，导致了房价的进一步增长。如此高的价格涨幅是否意味着风险？刘亚臣认为，今年沈阳房价还处于一个正常的增长区间之内。因为07、08年的楼市由于受到金融危机等因素影响，房价整体下降了10%15%。截至目前沈阳房价累计增长的23%，如果减去下降的那15%，还剩8%，这个增长幅度还是合理的。明年上涨压力仍在 下半年将有调整众所周知，沈阳作为房地产二线城市，房价一直健康平稳，泡沫很少。然而，从政策层面，国家已经开始放出了“从紧”信号。香港联祥集团总经理杜宏鹏表示，营业税优惠的取消、二套房贷的从紧包括物业税的酝酿等等，都是国家目前试图遏制高房价的措施。他认为，特别是随着沈阳明年下半年供应潮的到来，房价应该会受到平抑和调整。刘亚臣表示，今年的交易量会对明年的房价产生影响。销售利好的预期，会让开发商在明年继续提价，但到时能否被购房者接受就是另外一回事。加上最近一系列的调控声音等待落地，预计明年房价的涨幅将不会高于今年。国家统计局在官方网站首页刊发名为三忧房价快速上涨文章指出，必须警惕房价高涨。第一，房价持续增高压抑了居民在其他方面的消费，进而阻碍内需的继续扩大；第二，高房价吸引实体经济企业投资楼市，这对产业平衡不是一件好事；第三，高房价使银行金融风险陡然加大。 国家统计局以下几大因素会不会推高明年沈阳房价？1.全国性大品牌房企集中入市刘亚臣：全国性大品牌房企的集中入市只会让老百姓的购房选择更多，但是对于房价的推动却是有限的。而今年市场需求的集中大量释放，实际上会透支一部分明年的需求，导致明年需求量略有下降，不会推高房价。2.“供给不足”高明：今年不少开发商出于对明年市场预期的向好，都纷纷增加了开工面积，加快了开工速度，但是真正形成产品的供应还需要一定周期。这个供应潮的到来会在明年的下半年。所以若是在明年上半年供应有限，但需求变化不大的情况下，价格会有小幅增长。 沈阳市09年房价变化趋势： 2010年沈阳市房价分析年初的一系列政策的出台，让2010年的房价也蒙上了一层迷雾。房价很敏感，是涨是跌，其实与许多因素相关连，譬如国家政策、开发投资、供需情况等，不过记者还是大胆预测，2010年沈阳房价不会大幅波动。 政策调整房价企稳 2009年12月，国家连续出台多项针对楼市的调控政策，包括营业税“2改5”、打击囤地行为、提高拍卖首付、“国4条”等等，目的是“遏制”当前的“高房价”，尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市 房价上涨太快的势头。统计显示，有的一线城市去年房价上涨达到80%，一线城市高企的房价的确是需要调控。对于沈阳房价，沈阳大部分市场机构和开发企业都认为受政策的影响会有波动，但幅度不大。作为二线城市，沈阳楼市一直都是健康良好的，无论横向比较价格，还是2009年的涨幅，房价都不算高。另外，当前的调控措施对楼市影响重在心理预期，保持平稳、健康发展才是调控政策的