某实业公司房地产开发管理制度

xxxx 实业有限公司实业有限公司 房地产开发管理制度房地产开发管理制度 （20132013） 20132013 年年 1 1 月月 目录目录 一、前一、前 言言0 二、名词定义二、名词定义1 三、编制说明三、编制说明2 第一章.3 第一节 房地产开发管理组织构架3 第二节 总工办职能、职责4 第三节 总工办文件签发流程5 第四节 总工办资料收集整理与签发流程7 第五节 综合配套部职责7 第六节 技术管理制度、管理办法及流程8 第二章 工程计划管理制度20 第一节 计划体系设置及主要内容要求20 第二节 计划审批流程21 第二节 施工图设计技术交底与图纸会审制度23 第五章 工程计量及工程款支付管理制度28 第三章 合同管理制度35 第一节 合同管理制度35 第二节 合同管理的工作流程36 第四章 项目管理部人员的岗位职责及岗位工作流程39 第五章 项目现场管理48 第一节 工程进度管理48 第二节 工程质量管理50 第三节 工程安全文明施工管理55 第四节 工程会议管理制度57 第五节 工程信息管理58 第六章 对施工单位、监理机构的监督、管理、考核制度.61 第一节 对施工单位的监督、管理、考核制度61 第二节 对监理机构的监督、管理、考核制度65 0 一、前一、前 言言 为了规范建设管理，确保工程质量、进度、安全文明施工及控制项 目投资，使工程建设的全过程有章可循，实行“按系统、分层次、程序 化、责任制、监督制”的管理体系 XX 实业有限公司（以下简称公司） 编制了房地产开发管理制度 ， 拟在工程建设管理中执行，各部门应 严格按房地产开发管理制度及国家相关法律法规、规范、规程和地 方相关法规执行。 1 二、名词定义二、名词定义 1、 “公司、建设单位”是指 XX 实业有限公司； 2、 “项目管理部”是指公司对施工现场实施管理的职能部门； 3、 “主管工程师”是指从公司项目管理部派出的全面负责本项目的工程师， 可兼职作为专业工程师； 4、 “专业工程师”是指从公司项目管理部派出的负责本项目某专业的工程 师，行政上服从主管工程师领导； 5、 “公司现场工程师”是指公司项目管理部派出的主管工程师和专业工程 师的总称； 6、 “项目部”是指公司派驻本工程现场实施管理的组织； 7、 “总工程师”指公司总工程师； 8、 “监理单位”是指承担监理业务和监理责任的一方； 9、 “监理机构”是指监理单位派驻本工程现场实施监理业务的组织； 10、 “总监理工程师”是指经我公司同意，监理单位派到监理机构全面履 行本合同的全权负责人； 11、 “指定分包商”是指由我公司确定并与此签订合同的分包商； 12、 “指定供应商”是指由我公司确定并与此签订合同的供应商。 2 三、编制说明三、编制说明 1、本房地产开发管理制度中未含盖公司行政人事部、投资发展部、 房产公司、物管公司及设计公司相关管理内容。 2、计划财务部、预算造价部、开发部、合约部、综合配套部也仅涉及其 与项目管理部相对接方面的工作内容。 3 第一章第一章 第一节第一节 房地产开发管理组织房地产开发管理组织构架构架 建设项目及其管理是一个复杂的系统工程，由多方责任主体参与，周期长，专业 多。为使建设项目得以顺利进行，明确公司各部门及相关人员职责，并实施对施工单 位、监理机构的监督和考核，使建设工程管理科学、主动、有序、明晰，则必须建立 科学的管理体系。为此公司建立以总工办为核心的工程建设管理机构，为相关职能部 门提供工程技术相关方面服务，为公司领导提供决策依据。 房地产开发管理组织构架图房地产开发管理组织构架图 第二节第二节 总工办职能、职责总工办职能、职责 总工程师办公室（简称总工办） ，是在公司的领导下，集中研究讨论工程项目的重 大技术问题、贯彻国家关于建设开发的法律、法规、推广应用成熟的科学技术成果、 是公司对工程建设项目设施全过程控制的技术决策、督促检查、组织协调的部门。 一、总工办的职能一、总工办的职能 （一） 、技术核心： 集团董事长 开发部经理 副总经理总工程师 4 公司建设工程的最高技术决策部门，进行项目可行性研究、技术论证，为公司决 策层提供决策依据；在技术层面为相关部门提供技术支撑。 （二） 、技术管理 代表公司对工程项目全过程的技术、质量、进度、安全的措施进行审定；技术档 案的管理和收发归档。 （三） 、协调督促 对工程建设项目现场施工技术措施、安全技术措施、技术管理程序、技术归档资 料、工程竣工评价等工作进行督促；对相关部门工作界面的有机衔接进行协调；对各 专业工程师的工作进行指导检查。 （四） 、技术服务 贯彻执行国家现行的法律、法规、规范、规程及标准；组织项目管理部相关专业 人员进行新技术、新材料、新工艺、新规范的学习；解决施工过程中的技术难题。 二、总工办职责二、总工办职责 1、贯彻执行国家现行的法律、法规及规章。定期向相关部门颁发国家现行标准、规范 有效版本目录。 2、组织各专业工程师和公司相关部门参与初步设计规划及施工图设计；并组织项目管 理部及专业工程师参与内部图纸会审工作。 3、负责配合设计单位制定设计可行性方案，明确设计的经济及技术指标。 4、负责制定技术管理计划、经济目标和可行性方案。 5、负责审定项目管理部制定的前期施工组织计划。 6、负责审核施工组织设计和专项技术措施方案。 7、负责审查重大技术变更和技术性经济签证。 8、负责公司的技术档案管理工作。 9、负责报送各阶段的方案审查工作，督促设计单位按规定时间完成各阶段的设计。 10、负责联系建设局对建设工程项目初步设计并联审查。 11、组织公司重大技术方案的讨论和决策。 12、不定期参与工程的施工技术会议，协调解决施工中各专业技术难题。 13、参加基础、主体结构、工程竣工验收。 14、参与设计单位、监理单位、施工单位、材料设备供应商的选择。 15、参加各类工程相关招标文件及合同文件的评审工作。 5 16、督促开发部在建设局办理建设工程施工许可证及工程质量监督和安全监督 备案工作。 第三节第三节 总工办文件签发流程总工办文件签发流程 图一 重要工程技术及技术经济文件的签发流程 起草编制校核总工办对外工作文件起草编制校核总工办对外工作文件 总工程师组织副总工程师等共同商议确认工作文件总工程师组织副总工程师等共同商议确认工作文件 对外发布实施（总工办、工程部及其他相对外发布实施（总工办、工程部及其他相 关职能部门留存档）关职能部门留存档） 修 改 同意修改 总工程师提交决策层复议（重大事项）总工程师提交决策层复议（重大事项） 6 图二 对重大设计文件修改或变更的流程图 公司内部职能部门（开发部、综合配 套部、预算造价部、工程部）向总工 办提出的书面修改建议或意见 根据会议纪要和预算造价部经济 分析，起草编制修改意见通知 总工程师组织公司有关职能部门和工 程技术人员进行经济和技术方面的专 题讨论会议并形成相关会议纪要 （总工办） （公司工程部）（公司工程部） 向设计单位发送公司修改或变更通 知单 （总工办） 总工程师、财务总监、经理、 执行董事复议确认 报送 验收设计修改文件，并送工程 部、预算造价部，总工办留存 存档 （总工办） （总工程师办）（总工程师办） 设计人员按确认的修改通知单要 求实施修改。 （设计单位） 公司预算造价部按会议纪要进行 经济分析，并提出书面实施性意见 （公司预算造价部） 按文件签发程序，向承建商和 监理单位签发设计修改文件 （工程部） 7 第四节第四节 总工办资料收集整理与签发流程总工办资料收集整理与签发流程 开发部开发部 行政部行政部 综合配套部综合配套部 工程一部工程一部 工程二部工程二部 预算造价部预算造价部 工程二部工程二部 合约部合约部 总工办资料管理员签收总工办资料管理员签收 计划财务部计划财务部 直接备档留存并整理直接备档留存并整理资料借阅资料借阅 执行董事、经理、财务总监、执行董事、经理、财务总监、 总工程师批复总工程师批复 不批复不批复 不上呈不上呈 需上呈需上呈 总工办分管副总工程师、专业工程师总工办分管副总工程师、专业工程师 批复或其他部门备档批复或其他部门备档 一般只提供复印件，一般只提供复印件， 资料要分密级。资料要分密级。 上报或总工程师办备档上报或总工程师办备档 第五节第五节 综合配套部职责综合配套部职责 1、负责配合总工办、项目管理部对各项目全面工作的安排布置。 2、根据项目进度要求，按时完成建设项目前期的水、电、气、通讯、广电、配合开发 部进行市政管网接口、市政道路接口、排污等的调查（收集数据）工作。 3、负责联系并协调各政府职能部门与公司各项目的水、电、气、讯配套设施的落实工 作。 8 第六节第六节 技术管理制度、管理办法及流程技术管理制度、管理办法及流程 一、相关签字程序一、相关签字程序 1、变更、签证资料： 施工单位监理机构专业工程师项目管理部经理 预算造价部总工办总工程 师 2、工程款支付： 施工单位监理机构专业工程师项目管理部经理 预算造价部总工办公司相 关领导 3、施工资料审查 施工单位监理机构专业工程师项目管理部经理总工办 4、变更单下发 总工办项目管理部专业工程师监理机构施工单位 5、通知单下发 总工办项目管理部专业工程师监理机构施工单位 二、设计变更管理办法二、设计变更管理办法 1、项目管理部各专业工程师认真审查施工图纸，对图纸问题作出书面记录，分清性质， 进行分类、汇总。 2、对发现的问题提出自己的方案报总工办同意后及时和设计院沟通，由设计院出具变 更单。 3、对重大问题立即提请总工程师召开专题会，再由总工程师汇同设计院相关人员召开 专题会解决。 4、图纸会审纪要中所涉及需设计院出详图或设计变更的，由各分管专业工程师负责和 设计师对接，限期解决，超时仍未解决的发书面备忘录催要。 5、所有变更必须经相关规定程序后才能执行，不允许让施工单位直接找设计院提出变 更。 三、工程建设项目质量检查管理制度三、工程建设项目质量检查管理制度 为了加强对工程质量的控制，最大限度减少质量通病的发生，采取以下措施。 1、对隐蔽工程项目各专业工程师参检率不少于 100%。项目管理部经理或总工办参检 率不少于 10%。 2、 对屋面防水工程项目专业工程师参检率 100%，项目管理部经理或总工办参检率 不少于 40%。 9 3、每季组织一次在建工程互检评比，对施工单位的进度、质量、安全文明工地进行综 合评比，奖优罚劣。评比结果也做为对项目管理部人员月度工作考核的重要依据。 4、各专业工程师要在工作日志中记录每天所查部位质量情况，安全文明施工情况，并 纳入考核内容。 四、工程竣工验收管理制度四、工程竣工验收管理制度 （一）为规范工程验收，控制工程质量及工程款支付，根据工程实际情况，制订验收 制度。 （二）工程项目验收范围：所有经公司管理的工程项目（包括零星工程） 。 （三）验收标准：现行国家及行业有关验收标准及合同约定的技术标准。 （四）验收程序：由专业工程师整理相关资料上报项目管理部经理，由项目管理部经 理协调各方责任主体确定验收时间，总工办派相关人员参加验收。 （五）验收人员：成立验收小组。 预验收：组长为总监理工程师，成员有总工办相关人员及项目管理部相关专业工 程师、监理机构及施工单位。 竣工验收：组长为主管工程师，成员有总工办相关人员、项目管理部经理及相关 专业工程师、监理机构、施工单位、设计单位、勘察单位及质监站。 （六）验收所指出的问题责成施工单位限期整改，由项目管理部将整改情况上报验收 小组备案，必要时可进行复验。 （七）对验收合格的工程，由验收小组出具经过成员签字的验收报告，由总工程师签 认后，汇同相关资料上报预算造价部进行工程结算，对不合格工程不予结算，除责令 限期整改外，将给予经济处罚。 （八）第七条所指相关资料包括： （1）施工合同、协议书; （2）招标、投标文件； （3）施工企业取费证； （4）零星工作项目用工人工单价按照 2004四川省建设工程工程量清单计价定额 及相关文件公布的零星工作项目人工单价标准作为结算人工单价； （5）承包人编制的结算书； （6）施工图； （7）承发包双方、监理单位签字认可的竣工图纸； （8）经审定的施工组织设计； （9）设计变更单； （10）现场签证单； （11）材料（设备）核价单； 10 （12）施工图纸会审纪要； （13） 隐蔽工程验收记录。 五、工程签证管理制度五、工程签证管理制度 （一）工程签证单是非常重要的反映施工情况的技术资料。做到资料与实物一致。 （二）工程签证单须统一格式。 （三）工程签证单必须真实反映所发生的工作内容。如弄虚作假一经查实，除退回外， 将追究相关专业工程师责任。 （四）工程签证单需以下人员签字并加盖公章方可有效。 施工单位：项目技术负责人、项目经理。 监理公司：监理工程师、总监代表或总监。 建设单位：专业工程师、项目管理部经理、预算造价部经理、总工程师（重大的） 、公 司分管领导（重大的） 。 （五）工程签证单后必须附签证依据（图纸变更、备忘录、通知等）并注明完成时间。 工作完成十日内必须上报，若超过十日所申报的增量不予认可，减量有效。 （六）项目管理部收到工程签证单后项目管理部经理认真及时进行审核，无误后报总 工程师审定。 （七）签证语言必须规范，能让造价部门准确计算费用，不规范的不予认可。 六、零星工程管理办法六、零星工程管理办法 1、零星工程：栏板安装、场地清理、零星用工、零星修补、改造等属于本制度中所称 零星工程。 2、零星工程的管理办法： 1）伍仟元以下工程（含伍仟元）需有主管工程师的派工单，工程内容及费用必须经项 目管理部经理签字认可。 2）伍仟元以上零星工程须签订施工协议，报预算造价部审核，经执行董事批准后执行。 3）主管工程师负责零星工程的实施、协调、管理及结算支付工作，多项零星工程款支 付时，主管工程师负责编制情况说明及汇总表后，按公司相关程序办理结算手续，结 算时间为工程完工后 15 个工程日内。 七、材料、设备采购管理制度七、材料、设备采购管理制度 工程材料、设备采购工作由合约部负责，项目部各专业工程师、预算造价部造价工 程师及总工办相关人员参与认质、认价工作，参与人数不少于 3 人。 各工程需要采购的材料设备由分管专业工程师提出采购申请，报合约部、公司分管领 导及经执行董事审批后方能进入采购、认质、认价程序。 合约部在接到申请单并完成相关程序后，在规定的时间内采购到位。 11 专业工程师及项目管理部经理对所提交的需采购、认质、认价的材料设备规格、型号、 数量负责。 伍万元以下的材料设备实行比价采购，伍万元（含伍万元）以上的材料、设备实行招 标采购，特殊情况报分管领导处理。 采购材料设备必须货比三家，必须提供三家以上供货信息材料。 采购、认质、认价必须留下相关记录。 参与采购、认质、认价的人员必须做到清正廉洁，违反规定的职工一律从重、从严处 理。 八、材料设备验收管理制度八、材料设备验收管理制度 为了规范材料、设备进场程序，确保材料、设备的质量，更加明确各岗位的责 任，制订材料、设备验收制度。 1、材料、设备验收由项目管理部负责，项目管理部经理及各专业工程师对材料设备的 质量负直接责任。 2、合同明确的材料、设备，进场使用前都必须进行正式的验收检查。 3、材料、设备分两类：1.实行监理的项目；2.非监理项目。 4、监理项目材料设备验收程序： 监理工程师及项目管理部可同步验收复核。 5、非监理项目材料设备验收程序： 6、甲供材料、设备，采购工程师必须参与验收、检查。 施工单位或供应商提供各项文件施工单位或供应商提供各项文件 相关报告相关报告.检测资料检测资料验验收收 不合格者退场不合格者退场 工程部组织复查工程部组织复查 总工办参加总工办参加 监理工程师检查验收、监理工程师检查验收、 检查检查 合格者允许使用、不合格合格者允许使用、不合格 者退场者退场 工程部组织复查工程部组织复查 总工办参加总工办参加 专业工程师验收、检查专业工程师验收、检查施工单位或供应商提供各施工单位或供应商提供各 种证件、检测报告种证件、检测报告 12 7、除非需要送专业部门检测，一切材料、设备必须在进场后二日内完成验收程序。、 材料、设备验收程序需要填写正式表格。相关责任人签字，验收备案。 8、专业工程师、项目管理部经理可同步验收、检查。 9、材料、设备验收的依据为合同、协议、图纸、规范、样品。 九、工程验收工作实施细则九、工程验收工作实施细则 （一）、工程预验收实施细则（一）、工程预验收实施细则 1、工程达到以下条件后，由监理机构组织预验收 完成图纸所有施工内容 实体全部竣工，即主体土建，水电安装，采暖通风，电梯安装，塑钢门窗安装等全部 完工。 施工资料基本齐全 其中施工控制资料必须齐全，安全及功能检测资料基本齐全。 施工单位自检合格 工程完工后，施工单位技术负责人应组织项目技术负责人、专职质量检查员进 行自检，合格后方可进行报验。 监理复核完毕 监理单位接到施工单位的报验申请后，总监理工程师应组织各专业监理工程师 进行全面复核，确认合格后方可报建设单位组织验收。 2、预验收组织形式及程序 监理机构组织，建设单位、施工单位参加。 施工单位，监理公司汇报自检、复核情况 核查实体质量及竣工情况。 核查资料情况 3、预验收应准备资料 竣工报告,需总监理工程师签字并签章 资料核查表（即单位工程观感质量检查记录、单位工程施工控制资料核查记录、 单位工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录） 施工单位汇报材料，施工单位应汇报施工情况包括工程概况、施工组织情况、 施工质量情况、自检自评情况。 监理评估报告，重点对整体工程质量情况给予初步评估意见。. 验收方案由监理机构编制，主要确定验收程序、验收部位及验收内容。 （二）、工程正式验收实施细则（二）、工程正式验收实施细则 1、工程具备以下条件方可组织正式验收 初验提出的实体质量问题整改完毕 13 结构、屋面、电阻、环境、外窗检测完成并取得检测报告。 消防、电梯验收完成（一般单独验收，见消防验收、电梯验收） 正式通水、通电完成 竣工资料报送至质监站审查完毕（施工单位于验收前 10 天报送） 验收资料报送质监站审查完毕（建设单位于验收前 7 天报送） 2、正式验收组织形式及程序 建设单位组织，设计单位、监理单位、施工单位、地勘单位、质监站参加（不 得缺席）。 验收主持人：项目管理部经理 由主持人介绍各参建单位、核实参验人员身份、宣读验收会议议程。 参建各方汇报情况（按次序:施工、设计、勘察、监理、建设） 建设单位宣布验收方案 分组验收，主持人宣布分组情况。 质监站对验收组织程序等进行评述。 验收组讨论、汇总形成一致验收意见。 3、正式验收应准备资料 （1）竣工资料（一共五套，公司三套，质监站和城建档案馆备案各一套，资料内容见 温成投20088 号成都隆博投资有限责任公司关于工程资料的相关规定。 （2）验收资料 1）竣工验收联系单 项目管理部于验收前 7 天报送质监站。 2）竣工报告 施工单位填写，总监理工程师签署意见。要求均为行政印章。 3）资料核查表（单位工程观感质量检查记录、单位工程施工控制资核查记录、单位工 程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录） 施工单位填写，总监理工程师签字。 4）监理评估报告 监理机构填写，要求行政印章。 5）设计、勘察检查报告 由项目管理部填写后加盖设计、勘察单位行政印章，日期可填写初验时间。 6）参建方情况报告 包括建设、设计、勘察、监理、施工。加盖行政印章，日期可填初验时间。 7）验收方案 项目管理部编写，五大主体加盖行政印章，日期填正式验收时间 14 8）验收组成员表 五大主体盖行政印章，要求表中人员验收时不得缺席。 9）责任制一览表 五大责任主体盖行政印章 10）验收意见表 项目管理部填写，日期暂不填、正式验收后五大责任主体签署验收意见并加盖行政印 章。 11）验收报告 项目管理部填写，日期填写正式验收时间 12）消防验收意见书 消防验收合格后，由消防部门提出具。 13）电梯验收意见书 电梯先由技术监督部门验收合格颁发安全检测合格证书后，报质监站验收，电梯验 收意见书由质监站部门内部传送。 14)验收甩项说明 如室内面层做法甩项处理，卫生洁具甩项处理。 三、办理备案应准备资料三、办理备案应准备资料 备案主要是质监站和城建档案馆备案，办理备案需两套原件资料，分别装钉成册。 资料内容见温成投20088 号成都隆博投资有限责任公司关于工程资料的相关规定 。 十、项目交付管理制度十、项目交付管理制度 （一）项目交付应具备的条件 1、主体工程已经质监站验收； 2、消防工程已经质监站验收； 3、配套设施（水、电、暖、气）工程施工已完成，除天然气外，其他已接通； 4、智能化设施已调试完成，其他弱电项目（宽带、电视、电话）具备开通条件； 5、园林绿化工程已完工（植栽可因季节原因特殊对待）； 6、物业公司已对工程进行核查，并已安排维修； 7、各项试验已完成，试压、通球、闭水、电梯检测； 8、卫生清扫完成； 9、施工人员已清离现场； 10、场区已封闭； 11、各项竣工资料已收齐。 （二）向物业公司交付的实物与资料（同步移交） 15 1、钥匙类 入户门、单元对讲门、楼内防火门、管道井、电表箱、水表箱（柜）、弱电箱、电梯、 电梯机房、各类控制器、控制室、室外照明控制箱等。 2、数据类 水表读数、电表读数、气表读数（须经物业公司、施工单位共同抄读） 3、文件类 1、各类设备使用说明书、合格证、验收报告、检测报告等（经物业公司要求整理） ； 2、消防部位使用说明； 3、主体竣工验收表、消防验收报告、电梯准用书； 4、试压、试水、通球验收报告； 5、住房质量检查档案； 6、各类竣工图纸、资料（与物业公司协商交付时间） 。 16 十一、工程移交工作流程十一、工程移交工作流程 工程部确定移交工程的时间 工程部准备竣工资 料 物业公司接收并办理交接手 续 物业公司验收并提出整改意见 物业公司核实资料并办理交接手 续 工程部限期整改完 毕 工程部向物业公司移交工程实 体 17 十二、一般工程质量问题处理程序十二、一般工程质量问题处理程序 一般工程质量问题（初步判断）一般工程质量问题（初步判断） 专业工程师专业工程师 施工单位提出处理方案施工单位提出处理方案 报监理机构、工程部审核报监理机构、工程部审核 通知监理机构、工程部经理合议通知监理机构、工程部经理合议 （确定为一般质量问题）（确定为一般质量问题） 施工单位实施施工单位实施 监理工程师验收并做好记录监理工程师验收并做好记录 继续下道工序继续下道工序 18 十三、一般工程质量事故处理程序十三、一般工程质量事故处理程序 一般工程质量事故（初步判断）监理工程师口头责令立即停工并立即上报一般工程质量事故（初步判断）监理工程师口头责令立即停工并立即上报 工程部经理、监理机构、总工办（判定为工程部经理、监理机构、总工办（判定为 一般质量事故）一般质量事故） 施工单位书面报告事故详细情况，并提出处理意见和方案施工单位书面报告事故详细情况，并提出处理意见和方案 施工单位按照处理方案实施、监理机构施工单位按照处理方案实施、监理机构 进行过程监督进行过程监督 监理机构发出书面指令停止发生部位及有关部位下道工序施工监理机构发出书面指令停止发生部位及有关部位下道工序施工 继续下道工序施工继续下道工序施工 监理机构、工程部对处理结果进行验收并做出结论监理机构、工程部对处理结果进行验收并做出结论 预算造价部核定事故预算造价部核定事故 处理造价处理造价 由责任方承担事故损失费用由责任方承担事故损失费用 总工程师召集相关单位分析事故发生的原因，明确责任，组织讨论处理方案技总工程师召集相关单位分析事故发生的原因，明确责任，组织讨论处理方案技 术措施并报设计单位签认术措施并报设计单位签认 总工程师审定总工程师审定 19 十四、事故处理工作流程十四、事故处理工作流程 事故发生事故发生 总工办总工办 立即上报立即上报 采取应急措施减少损失并通知相关人员，监理、设采取应急措施减少损失并通知相关人员，监理、设 计、工程部（工程部经理组织）计、工程部（工程部经理组织） 召集会议研究处理方案形成书面或口头（紧急情况下）指召集会议研究处理方案形成书面或口头（紧急情况下）指 令或文件令或文件 （总监或工程部经理负责组织）（总监或工程部经理负责组织） 施工单位组织实施、施工单位组织实施、 监理单位实施监督监理单位实施监督 监理验收并做好记录监理验收并做好记录 施工单位报相关签证至监理审施工单位报相关签证至监理审 核核 继续下道工序继续下道工序 工程部审核工程部审核 预算造价部核定造价预算造价部核定造价 工程部存档并送监理机构、施工程部存档并送监理机构、施 工单位工单位 合格合格 不合格不合格 总工程师审定总工程师审定 20 第二章第二章 工程计划管理制度工程计划管理制度 第一节第一节 计划计划体系设置及主要内容要求体系设置及主要内容要求 一类计划一类计划 一、施工总进度计划 主要内容： 1、标段划分。 2、各标段单体工程分部分项工程开始结束时间。 3、各单位工程的搭接逻辑关系。 二、材料设备投入总计划 主要内容： 1、主要材料设备的投入时间、投入量及配合施工使用情况。 2、主要材料设备的供应方式（甲供；甲招乙购；甲方认质、认价后乙购） 。 三、采购总计划 主要内容： 1、甲供材料、设备的采购时间、方式、数量、金额、认质标准。 2、其他主要材料设备的采购要求、时间、认质标准。 四、资金使用总计划 主要内容： 1、整个工程项目的投资估算总额分解。 2、建筑安装投资支付项目、施工和甲供材料设备付款、咨询服务付款进度计划。 二类计划二类计划 一、月施工进度计划 主要内容： 1、月施工各标段各子项进度情况。 2、月施工主要工作的开始结束时间控制。 3、月各主要工作的搭接逻辑关系。 二、月材料设备投入计划 主要内容： 本月主要材料设备的投入时间、投入量、到达现场的时间、数量计划。 21 三、月采购计划 主要内容： 1、本月需采购及甲招乙购材料设备的采购时间、数量、到货验收时间等。 2、认质材料的人证时间、检验时间、数量。 3、本月咨询服务的采购计划。 四、月资金使用需求计划 主要内容： 1、本月及本月后两月施工进度款支付需求计划。 2、本月材料设备采购付款需求计划。 3、本月咨询服务费付款需求计划。 第第 2 节节 计划审批流程计划审批流程 一、项目进度计划审批流程一、项目进度计划审批流程 2 2、甲供材料设备计划审批流程甲供材料设备计划审批流程 工程部、开发部、合约部、开发部 总工程师 公司各领导 总工办 总工程师 财务总监 公司分管领导 22 三、资金使用计划审批流程三、资金使用计划审批流程 总工办 合约部 工程部 监理机构 施工单位 总工办 财务总监 合约部 总工程师 工程部 经理 监理机构 执行董事 施工单位 23 第三章第三章 工程设计管理制度工程设计管理制度 第第 1 节节 设计例会制度设计例会制度 1为了合理有序地推动设计的开展，及时有效的处理设计中出现的各种问题，确保设 计质量，特制定本制度。 二设计例会基本要求： 1设计阶段，由总工程师组织召开每周一次设计例会（每周三下午） 。 2、每周二下午由总工程师与设计院联系，确认周三是否开会和开会具体时间、地点。 3、总工办相关人员和工程部经理及专业工程师必须参加例会（若涉及到投资变更事宜， 公司预算造价部造价工程师参加） ；不得缺席、迟到。 （若有具体困难不能到会，应派 代理人参加） 4、设计例会会议纪要由总工办负责整理，纪要整理后在周四抄送设计单位。 三设计例会主要程序及内容如下： 1会议签到。 2设计院介绍当前设计情况， （包括设计进度，方案确定等） 。 3各专业负责人介绍本专业进度情况及本专业需建设单位协调解决的问题（设备 专业应说明主要设备材料选型情况） 。 4 总工办对设计方提出的书面问题作初步解答（不能解答的在本周内书面答复） 。 5各专业工程师提出建设性意见。 6总工办总结前一阶段的设计工作并对下一阶段设计工作提出要求。 附表： 会议签到表 会议纪要 第二节第二节 施工图设计技术交底与图纸会审制度施工图设计技术交底与图纸会审制度 一、为确保工程质量，使施工人员充分领会设计意图，熟悉设计内容，正确地按图 施工，同时也为了将图纸中的错误和问题消灭在施工之前，制定本制度。 二、本制度适用于工程所有设计文件和图纸。 三、设计技术交底与图纸会审是保证工程质量的重要环节，是保证工序质量的前提， 也是保证工程顺利施工的主要步骤，各有关单位应认真执行。设计技术交底与图纸会 审经施工单位与项目监理单位协商确定会议日程后，由监理机构组织、召集和通知各 有关单位参加，总监理工程师主持会审。 24 四、设计技术交底与图纸会审工作，是设计图纸施工前的一次详细审核，各有关单 位必须参加，其中包括建设单位、监理单位、地勘单位、施工单位及其分包单位、监 督单位（工程所在地质监站） （根据当地的要求） ，以便全面了解设计意图并审查其可 操作性。 五、设计技术交底与图纸会审以专业为单位，在设计单位提交完整的正式施工图纸 (成品)后进行。 六、在技术交底与图纸会审之前，各有关单位包括建设单位、监理单位、施工单位 及其分包单位必须事先指定主管该项目的工程技术人员、专业工程师熟悉图纸，进行 初步审查，初步审查意见于图纸会审前 2 天送交项目监理机构，经监理机构整理汇总 后交设计单位，并报项目管理部备案。 七、设计技术交底与图纸会审时，设计单位需派该项目的主要设计人或了解设计情 况的人员出席，对所提交的施工图纸进行有计划、有系统地进行技术交底。 八、设计技术交底与图纸会审工作的程序 1、 设计单位介绍设计意图、结构特点、工艺要求、施工技术措施与有关注意事项； 2、 各有关单位提出图纸中的疑问、存在的问题和需要解决的问题； 3、 设计单位答疑； 4、 各单位专业人员针对问题进行研究与协商，拟定解决问题的办法。 5、 项目监理单位负责形成会审纪要底稿，并经设计单位签字，其余单位在会议签 到表上签字即可；会议纪要分发各有关单位，各方无异议，即被视为设计档案组成部 分并予以存档。 “纪要”采用表格形式（见附表） 。 九、对会审中已决定必须进行设计修改的，由设计单位提出修改设计，并经项目监 理单位、建设单位会签或批准后交付施工单位实施。 十、为了体现设计技术交底作用，在施工图会审纪要中应包括设计答疑方面的有关 内容和条文。会审时，对设计没有提出任何问题的工程项目，也应作出会审纪要，以 示对该设计的认可。 十一、图纸会审重点内容： 1、施工图设计是否符合初步设计已审定的原则与标准，是否符合施工承包合同的 有关要求； 2、施工图采用的方案是否进行了优化； 25 3、施工图设计是否符合国家和建设部颁发的规范、规程和标准的规定； 4、设计图纸是否经过设计单位的正式签署； 5、施工图与设备、特殊材料的技术要求是否一致； 6、设计与施工主要技术方案是否能相适应，对现场条件有无特殊要求； 7、图纸表达深度和出图范围能否满足施工要求； 8、各专业之间、设备和系统施工图设计之间是否协调，例如设备外形尺寸和基础 尺寸，建筑物预留孔洞及埋件与安装图纸要求，设备与系统联接部位，管线之间相互 关系等； 9、设计采用的新结构、新材料、新设备、新工艺、新技术在施工技术、机具和物 资供应上有无困难，有无协调解决的办法； 10、施工图之间、总图和各专业图纸之间，总体尺寸与分部尺寸之间有无矛盾； 附图：施工图纸审核工作流程（设计阶段） 附图：图纸会审流程图 施工图纸审核工作流程（设计阶段）施工图纸审核工作流程（设计阶段） 总工程师组织总工办及专业工程师审 核 工程部 设计单位限期整改 不合格 总工程师 监理机构预算造价部 合格发现问题 发现问题 合格 合格 合格发现问题 经济指标 附表 1： 26 图纸会审工作流程图纸会审工作流程 工程部确定会审时间工程部确定会审时间 工程部提前将图纸给各相关单位工程部提前将图纸给各相关单位 各相关单位会审前书面汇总提出意见各相关单位会审前书面汇总提出意见 工程部组织，监理机构主持，工程部组织，监理机构主持， 施工单位记录施工单位记录 监理机构整理会审记录、汇总监理机构整理会审记录、汇总 工程部审核工程部审核 设计单位审核设计单位审核 各相关单位审核盖章各相关单位审核盖章监理机构监理机构 施工单位施工单位工程部、监理机构监督实施工程部、监理机构监督实施 下发下发 下发下发 附表 2： 27 第四章第四章 项目招标项目招标审核流程审核流程 招标文件审（核）批时间：必须在文件提交之时的三个工作日内完成。 招标代理机构 最终文本 工程项目部预算造价部城投公司工程 项目部总工办 财务部 合约部 城投公司工程项 目部合约部 公司分管领导 28 第五章第五章 工程计量及工程款支付管理制度工程计量及工程款支付管理制度 第一节第一节 施工单位（材料供应商等）计量支付施工单位（材料供应商等）计量支付 1、关于工程类工程量清单支付的管理 施工单位投标文件中的工程量清单作为工程进度款计量支付的依据。 （具体支付办 法按合同执行） 2、设计变更、工程签证及支付管理 2.1 变更管理总则 设计变更、工程签证的实施及支付分为“实施前”和“实施后”两价段进行管理， 即在得到“实施前”同意实施方可获得“实施后”的计量支付。 2.2 重大设计变更与一般设计变更的界定： 2.2.1 重大设计变更的范围 2.2.1.1 结构体系及水电系统的变更。 2.2.1.2 涉及渗漏问题的做法和节点的重大变更。 2.2.1.3 经估算，单项工程费用增加超过 3 万元。 2.2.1.4 会影响总工期超过一周。 2.2.2 其余设计变更均属一般设计变更。 2.3 设计变更的分类和立项 2.3.1 设计变更根据要求变更的单位分为三类：建设单位或政府部门要求变更； 设计院要求变更；施工单位要求变更（技术核定） 。 2.3.2 建设单位或政府部门要求变更：包括审图阶段提出的内容，销售部门、物 业管理部门提出的内容，建设单位要求或会议确定的内容，政府和其它相关部门提出 的内容；由信息接受人提供给监理机构，监理机构负责立项。 2.3.3 设计单位要求：由设计单位向总工办发文，总工办转发到项目管理部，再 由项目管理部转发监理机构，由监理机构负责立项，设计单位文件作为附件。 2.3.4 施工单位要求变更：由施工单位提出，监理机构进行立项，也称技术核定。 2.4 现场签证的分类和立项 2.4.1 根据合同约定完成工程所必需的任何种类的附加工作必须经过现场签证， 现场签证分为三类：按建设单位或政府部门要求增加的工作；根据现场情况监理单位 29 认为有必要增加的工作；根据现场情况施工单位提出的有必要增加的工作。 2.4.2 按建设单位或政府部门要求增加的工作：由建设单位提出工作内容，监理 机构负责立项。 2.4.3 根据现场情况监理机构认为有必要增加的工作：由监理机构提出工作内容 并进行立项。 2.4.4 根据现场情况施工单位提出的有必要增加的工作：由施工单位提出，监理 机构负责立项。 2.5 设计变更、工程签证立项所需资料 2.5.1 重大设计变更需提交变更原因的说明、变更方案论证、经济比较、变更的 相关其它资料和填写重大设计变更审批表； 2.5.2 一般设计变更需提交设计变更原因、设计单位的变更资料、变更实施前后 的数码相机照片（可以是电子图片） 、变更相关的其它资料和填写设计变更单。监理机 构必须准确的核定所增减的工程量，并在变更单上签章认可，同时监理机构的造价工 程师也必须准确计算在变更工程的估算价和结算价，并签章认可。 2.5.3 工程现场签证需填写现场签证单，并提出增加工作的理由及相关依据，有 现场实物的必须进行现场拍照，并提供签证实施前后的数码相机的照片（可以是电子 图片） ，监理机构必须准确的核定所增减的工程量，并在签证单上签章认可，同时监理 机构的造价工程师也必须准确计算在现场签证单估算价和结算价，并签章认可。 2.6 设计变更、工程签证等的审核 2.6.1 变更文件的审核原则： a) 审核是否符合政府法律、法规、规范标准的要求。 b) 审核是否符合公司成本控制的要求。 c) 审核是否符合有关合同规定。 d) 重大设计修改应进行会审。 2.6.2 设计变更、工程签证的审核时限要求： 2.6.2.1 设计变更、工程签证必须经监理机构及建设单位确认后方可实施。施工 单位在实施前未上报审批的，将不予确认。施工单位必须在变更或签证发生前报监理 机构审核，监理机构在收到审核申请后 2 个工作日内报建设单位审批。 2.6.2.2 设计变更和工程签证必须在变更或签证发生后 14 个日历天内报监理机构 进行审核，施工单位在 14 个日历天内不上报则监理及建设单位则不予确认。监理机构 30 在收到审核申请后 3 个工作日内报建设单位审批。建设单位审核时间为 7 个工作日内 审批。 2.6.3 一般设计变更（含技术核定）（含技术核定）审核流程：一般设计变更（含技术核定）（含技术核定）经 估算的单项工程费用增加不超过 3 万元。 一般设计变更（含技术核定）（含技术核定）由相关单位提出后监理机构立项，立项后监理机构 交专业工程师，经项目管理部经理、造价部经理、总工程师审核签字后，送设计单位 签署意见，意见返回送总工办备案和发放。 2.6.4 重大设计变更的审核流程： 监理机构立项，设计院初审，总工办、总工程师和分管领导确认为重大设计变更 后，由总工程师负责召开评审会。评审会由项目管理部、预算造价部、总工办、设计 咨询单位、造价咨询单位、设计单位、监理单位、施工单位等参加，必要时外请专家 参与。会后设计单位、监理单位、咨询单位、总工办、项目管理部、预算造价部等相 关单位及部门审核签字后，将会审结果报分管领导批准，并送总工办备案。 2.6.5 现场签证的审核流程： a) 现场签证经估算的单项工程费用不超过 3 万元； 现场签证由相关单位提出后监理机构立项，交项目管理部专业工程师审查、项目 管理部经理和预算造价部、总工办对签证进行审核，由总工程师行审批，报总工办备 案。 审核完成并无异议后（有意见及时反馈给项目管理部经理） ，由监理机构发放给施 工单位实施。实施完成后必须经过施工单位、监理机构、项目管理部、预算造价部、 总工办等相关部门的检查后签署相关意见，并结算该签证所增减的工程量和最终结算 价，专业工程师、项目管理部经理、预算造价部、总工办审核后签字认可，财务总监、 分管领导审批后，报总工办备案。 b) 现场签证经估算的单项工程费用增加超过 3 万元。 现场签证由相关单位提出后监理机构立项，设计单位签署意见（如有必要）后交 专业工程师审查、项目管理部经理和预算造价部、总工办对签证进行审核，最后由公 司分管领导审批。 审批完成由监理机构发放给施工单位实施。 2.7 设计变更文件的标识 设计变更单在签发前，项目管理部专人统一分类，编上公司编号、加盖印章、 31 部门经理签发并录入设计变更清单。 2.8 变更文件的执行 2.8.1 工程部专业工程师在工程施工检查中应核实设计变更的执行情况； 2.8.2 工程部要求监理机构督促施工单位检查设计变更的执行，并定期（每月） 汇报设计变更的执行情况。 2.8.3 监理机构造价工程师、项目管理部经理、造价部经理负责审核成本变化情 况。 2.9 设计变更、现场签证的检查监督 2.9.1 项目管理部负责对设计变更和现场签证的检查监督。 2.9.2 主要检查内容有：文件的分类、编号、归档；文件的审核流程和审核情况； 文件的发放和执行； 2.10 应急情况处理 2.10.1 由于原设计存在的问题将即时造成工程停工等情况，为了确保工程工期， 按照应急情况进行处理。 2.10.1.1 现场突发紧急情况，不能按审核流程办理相关手续的，如时间允许，项 目管理部应立即召集监理单位、设计单位、专业工程师等现场办公，并对处理方案进 行会签。 2.10.1.2 如时间不允许，项目管理部应立即编制书面设计变更单 ，经口头、 传真或通过 E-mail 方式征求上述审批权限或签发权限的有关部门负责人同意后，由项 目管理部负责人签署并发放给施工单位执行； 2.10.2 未经过标准程序批准的文件为非正式文件，专业工程师应在 3 个日历天内， 按正式程序补办手续并注明补办的原因。 2.13 附表 2.13.1 现场签证审批程序流程 2.13.2 计量支付流程 32 现场签证审批程序现场签证审批程序 33 施工单位提出申请，填写签证审核 单或设计变更单或措施项目审核表 监理单位审核，提出意见 工程部经理审核 预算造价部审核 经理审核 是否大于 3 万元 同意实施 同意实施 2 个工作日 3 个工作日 2 个工作日 大于 3 万元小于 3 万元 执行董事审批 总工办、预算造价 部备案 报总工办、预算造 价部备案 总工办审核 专业工程师审核 计量支付流程计量支付流程 34 退 回 否 退 是 否 回 不同意 同意 不同意 同意不同意 同意不同意 同意不同意 施工单位提交工程进度报表及相 关资料 监理机构审查施工单位完 成的形象进度 通过与否 工程部审核 支付工程进度款 4 个工作日 10 个工作日 造价部审核审核 财务总监审核 执行董事审批 总工程师 经理审核 35 第三章第三章 合同管理制度合同管理制度 第一节第一节 合同管理制度合同管理制度 1、合同管理依据：中华人民共和国合同法 、 中华人民共和国建筑法 、 中华 人民共和国招标投标法 、 建设工程质量管理条例 、公司与各方所签订相关合同及有 关合同的法律、法规和规章； 2、本着实事求是的原则，公正地处理合同执行过程中的各种争议。 2、履行合同坚持程序化，如工程变更、延期、索赔、计量支付都须有书面资料。 合同价款的增减要有根据，工程变更引起的增减、延期等按照公司相关规定执行。 3、施工单位按月或季报送完成工程量审核报表，经监理工程师严格核实、签字后， 作为结算工程款的依据报送报项目管理部。相关部门签字后方可向施工单位支付工程 款。 4、对于特殊情况下合同履行过程中的合同终（中）止（包括停、缓建） ，必须办理