顺义马坡项目整体定位与功能研究.ppt

顺义马坡项目 整体定位与功能研究报告,谨呈：北京顺义新城建设开发有限公司,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,汇报议程,第一部分：研究前提 第二部分：整体定位 第三部分：功能物业研究 第四部分：功能分区及开发策略,世联工作范围,功能物业的规模和用地布局,相关功能物业的市场研究,相关功能物业的定位细化,区域整体定位与开发理念,以东至滨河路、南至白马路、西至顺安路，北至花园北路的2400亩起步区为核心，以总面积10平方公里的马坡组团为范围,世联工作内容,世联工作平台之一：顺义新城总体规划,新城功能定位,“北京东部发展的重要节点，北京重点发展的新城之一。引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。”,新城发展目标,“主要承担体育文化和行政办公，城镇人口规模控制在13万人。”,现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居城市,对马坡的定位,世联工作平台之二：马坡组团控制性规划,功能定位,以奥运为主题，滨水风貌为特色的北京东北部体育健身、休闲度假、旅游服务核心区；北京市新兴的特色卫星城市组团，北京市区人口扩散的重要接纳地之一；顺义区以文体娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心；城镇地区具有健康人居环境的中高档居住地。,规划目标,滨水国际活力新城,世联工作平台之二：马坡组团控制性规划,滨水度假区,绿茵别墅区,花园市镇区,特色居住区,世联工作平台之二：马坡组团控制性规划,项目目前所面临的问题一,鲁能,希望2400亩尽快进入政府土地供应计划从而启动项目开发,障碍,与国展、国门商务区、汽车基地等顺义其他热点区域相比，马坡组团缺乏强大的产业基础和明确的发展动力，不在政府确定的新城近期建设重点之列,解决,在项目整体定位和发展理念的层面上对马坡组团进行明确定义，同时明确其之于顺义新城的重要性,顺义新城近期发展引导图,“顺义新城近期以中心区和空港区为建设重点。发挥空港优势，积极发展以国际会展、商务、物流为主的临空产业，巩固提升现代制造业的层次和水平，进一步巩固区域产业引擎的地位；大力整合现有城市建成区，积极发展高水平的城市综合服务功能，提高公共设施水平，优化完善新城总体功能布局” 顺义新城总体规划,项目目前所面临的问题二,已经批复的规划中居住用地所占比例超过50%，商业金融用地所占比例不足10%；从现实市场状况出发，以居住和休闲娱乐启动比较具备可操性，商务功能现行的难度较大。,在已经引入的少数金融机构总部的基础上希望强化商务商业功能，并主张商务先行,在功能分区的层面上，具体探讨规划相关的每种功能的市场可行性，并结合国外同类型区域先进案例，探讨不同功能的开发时序规律,规划/市场现实,政府主张/设想,解决问题途径,汇报议程,第一部分：研究前提 第二部分：整体定位 第三部分：功能物业研究 第四部分：功能分区及开发策略,制定整体定位的思路,发现方向,验证机会,把握机遇,我们的工作目标,以创新的发展模式，将马坡组团打造成以休闲为特色，以商务办公为核心，集商务、休闲、商业、居住为一体的功能复合的新中心。,我们对世界各地类似地区的案例进行了广泛的研究，并着重参考了其中一个标杆性案例,初步考虑案例 Irvine, 美国 Buena Park, 美国 多摩,日本 Columbia, 美国 La Dfense，法国 Long Beach, 美国 Ruhr, 德国 Reston, 美国 Randstad, 荷兰 Fairfield, 美国 Nassau, 美国 Canberra，澳大利亚 Schaumburg, 美国 Perimeter, 美国,重点分析了其中三个 Irvine, 美国 Long Beach, 美国 Reston, 美国 标杆性案例 Irvine, 美国,临近主要大城市 拥有河/海/高尔夫等资源 重要的商务办公区 明确的区域定位、发展规划,欧文位于加利福尼亚州以南五十公里处，属于橘郡管辖范围。占地88平方公里，现有人口17.5万，就业岗位16.8万。 欧文南面濒临大平洋，拥有著名的Laguna海滨、Long Beach海滨，这里阳光充沛，以加州的阳光闻名世界。 7条主要高速公路（州际5、405、收费高速55、73、133、241、261）把欧文与橘郡内的其他城市相连接 欧文是作为美国最安全、规划完善、便于开展商务商业活动的最佳区域，吸引了大量的居民和企业进入，已经成为橘郡的重要高科技产业中心,欧文 (Irvine）概况,在经历了以农业经济为主的起步阶段，欧文充分利用自然资源，并不断建设和完善各类配套设施，最终形成以高科技为主导、经济结构多元、功能复合的后现代CBD,阶段特征,发展结果,发展举措,后现代CBD的产业欧文被誉为“加州的科技海岸”，吸引了包括生物医学、电脑硬件和软件、汽车设计等高科技公司的进入,总部在欧文的大公司,欧文顶尖的生物科学公司,欧文顶尖的服务类公司,欧文销售类公司,后现代CBD的产业欧文以高科技产业主导，具有多元化的产业结构,欧文不同职业人数状况,欧文不同产业就业人数状况,欧文劳动基业率、失业率和就业人数,欧文现有公司1.7万家，以高科技为主导，具有多元化的产业结构。目前欧文从事技术/管理类的人数最多，占到50%以上。 欧文历年的失业率在橘郡都比较低，特别是2002年的失业率仅为2.7%，就业状况良好。,后现代CBD的商务欧文提供了大量和多样化的办公物业，满足处于不同发展阶段的不同类型的公司的办公需求,欧文商务花园（Irvine spectrum business park)始建于1985年，占地5000英亩，是世界上最大规划的研究、科技以及商业中心。共有2500家公司进驻，是汽车设计、生物技术、宽带、计算机软硬件以及医疗行业聚集地。,欧文商贸区(Irvine Business Complex) 是欧文最大商业办公物业聚集地，拥有超过18万平方英尺的甲级写字楼面积，共有4500家公司入住，集中了欧文的一半的商业办公物业。,欧文科技中心（Irvine technology center)适当地最新的商务公园，定位于创业期的高科技企业，整体设计风格采用校园风格，预计总建筑面积为130万平方英尺。,大学研究中心（university research center)毗邻大学医学院和生物研究中心，占地184英亩。这里是企业与大学研究机构合作的重要基地，诞生众多前沿技术，拥有办公和适合高科技加工的物业共240万平方英尺。,后现代CBD的商业购物的天堂，世界各国风味美食的聚集地,世界各地风味的餐馆,欧文拥有加利福尼亚最著名的目的地式购物中心Irvine Spectrum Center, 总建筑面积达到110万平方英尺，是集零售和娱乐为一体的购物者的天堂。,高档次的酒店配套,Atrium酒店,Candlewood酒店,Courtyard酒店,Irvine Spectrum Center,Irvine Spectrum Center,后现代CBD的休闲娱乐设施欧文海滩、超过100个公园和公共游泳池,公园和景观区规划,有加州阳光之称的欧文海滩,欧文有超过100个公园和公共游泳池，大约有178.2平方公里的农场土地作为自然栖息地保护，24.3平方公里的土地用于公园和开放空间,最美丽的高尔夫球场,后现代CBD的居住多样化的住宅产品、齐备的生活配套,欧文现有房屋数量6.45万套，包括商品住宅、廉租房、临时住房等，能够满足各个阶层居民的居住需求。 目前正在开发名为The Village的大型居住项目，该项目能够提供1550套集合住宅，除此之外有大片复合式居住社区在该商务区周边布置，提供包括独栋、联排和公寓在内的多种类型居住物业。 欧文80%以上的社区都规划良好，大多数拥有网球场、小公园、游泳池、甚至有人工湖，让居民在湖上泛舟以及进行其他水上活动。,后现代CBD的教育配套拥有齐备的、高质量的教育设施,欧文统一学区(IUSD) 一贯被评为美国的最佳教育系统之一。欧文的学校提供创新的教育计划，开放的教室，团队教学，和优秀的社区合作，除此外，有些学校甚至还提供年度循环学期。学区拥有22个小学，5个初中，4个完全高中，和一个继续教育高中，学生总计超过24,000人。 塔斯延统一学区 (TUSD) 为住在欧文北部和西部的学生提供服务。学区有悠久的历史，在学生，教师和社区的努力下，学区持续表现了优秀的成绩。这一学区有17所小学，5所初中，2所完全高中，一所继续教育高中，和一个成人教育学校。 在过去十年里，塔斯延统一学区共有9所学校被评为州或国家级优秀学校。两所小学被评为国家模范学校；一所初中和一所高中被评为国家蓝丝带学校；其他5所学校，一所小学，两所初中和两所高中，分别因其在学术，视觉和表演艺术，以及体育特色，被评为加州优秀学校。,案例借鉴：后现代CBD的特征,发展模式：吸引高素质人口进入置业，形成产业聚集,发展过程中，一直坚持“高素质人口带动高端产业发展”的理念，通过区域内优美的自然环境、高强度的公共设施、丰富的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口，形成产业和人口不断升级的良性循环。,产业结构：以高科技类的产业为主导，多元化的产业结构,欧文是以高科技为主导，多元化的产业结构，服务业、服装业、物流、制造业等产业都有大规模的公司进驻欧文，使得整个城市经济得以快速平稳的发展。,功能复合: 以商务办公为核心、集商务、商业、休闲、居住为一体,欧文提供不同类型的办公物业满足处于不同发展阶段的企业的需求，增强区域对于高科技企业的持续吸引力，在以商务办公为核心功能发展的同时，商业、休闲娱乐、居住等其他各项功能并行均衡发展。,城市形态: 城市化的景观和郊区化城市的完美结合体,欧文的现代化、精心修剪的植被、大面积的公共空间和以及正在不断发展的复合功能区，将城市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合。,后现代CBD VS 城市CBD,舒适 自然 城市符号,快节奏 高楼林立 污染,后现代CBD VS 郊区办公区,建筑设计灵活、多变 自给自足的复合体 时尚消费 多元休闲 齐备、高质量的生活配套设施,标准的厂房设计 单一的产业结构 单一的办公功能 有业无城 依赖于城市核心区 缺乏商业休闲等配套设施,产业结构呈现多元化发展的态势，以高附加、集约型的产业为主导，其他各类相关产业并行均衡的发展。,产业以附加值低、粗放型发展的工业为核心，结构单一，处于产业链的低端。,多元化的产业结构,形成后现代CBD的KPI,后现代CBD的KPI,大都市城市化程度很高,拥有强大的经济辐射能力,拥有良好的自然资源,多种便捷的交通方式 （机场、高速公路等）,位于大都市边缘,规划用地功能复合，包括商务、商业、居住、休闲类用地,制定整体定位的思路,发现方向,验证机会,把握机遇,马坡组团所在的顺义新城位于北京大都市东北边缘，是北京东部发展带的重要节点,Shunyi,Beijing,经济实力不断增强，GDP年均保持2位数增长，2005年完成GDP6814亿元人民币，人均GDP达到5457美元。 产业结构不断优化，三产比例为1.4：30.9：67.7，三产就业人口比例为8：26：66。 以CBD、中关村、金融街、奥林匹克中心区等产业带为主的多中心格局以及三大重点新城的启动促进了网络式大都市的进程。 城市化进入高速发展阶段，城市发展从“城市中心化”向“被动郊区化向主动郊区化过渡”阶段发展，城市化率达到80%。 2008年奥运会申办成功为实现“世界城市、国家首都、文化名城、宜居城市”的发展目标提供了基础。,位于北京大都市东北边缘，北京东部发展的重要节点，是北京十一五规划重点发展的三个重点新城之一 2020年规划用地规模108平方公里，人口90万人。担负起疏散北京中新城人口的主要功能。 城市发展目标：现代国际空港、区域产业引擎、绿色宜居新城 重点引导发展现代制造业，以及空港物流、会展、国际交往、体育休闲等功能。 在对现有产业在地域上和产业链上进行整合的基础上，推进产业空间布局优化，引导资源合理配置，建设现代服务业产业群落、高科技产业群落、先进制造业群落、都市型饮料群落和现代农业产业群落等五大产业群落。,中心城,S6线,滨河路,L1线,M15线,京顺路,白马路,京承高速,京密公路,马坡,综合交通系统的规划将在未来大大提高区域的可达性，增强了马坡组团与北京城市中心区及顺义其他组团的联系,现状交通: 马坡组团现状主要通过京顺路、京密路与北京市区建立交通联系，这条路车流量大，拥堵情况时有发生。 未来交通: 横贯地块的白马路（道路红线60米），是联系奥运场馆最主要的城市级主干道，其与京顺路、京承高速以及滨河路相联接，构成更为便捷的通达中心城的交通网络。目前白马路已经开始启动建设，预计在2008年之前建设完毕。 轻轨S6线贯穿整个马坡组团并形成南北两个站点。此外2020年将建成的地铁M15号线与S6线连接，进一步增强了地块的公交可达性。,交通资源,马坡组团拥有丰富的休闲设施资源和良好的自然资源,乡村高尔夫俱乐部 占地面积3600亩。始建于1988年底，1990年投入营业，共54个球道，是我国北方最大的高尔夫球场，开业以来接待客户已经超过200万人次。 会所集餐饮、住宿、聚会于一体，设有客房、高尔夫用品部门、茶艺厅、餐饮大厅及各聚餐包间。,潮白河森林公园 北京市最大的平原型京郊森林公园 南北长38公里，总面积8.5万亩，其中生态风景林面积5.5万亩。,北京乡村赛马场 按国际标准设计兴建的全国大型现代赛马场,占地面积万平方米,设有两条椭园形跑道,外圈为竞赛用跑道, ；内圈为训练跑道,。场地一侧建有可容纳万观众的防雨看台。一层设有能容纳1500人席位的大厅,二三层设有中式和中西式包房。各层还设有酒吧。,奥运水上运动中心 占地面积163.6公顷，总建筑面积28961平方米。它将成为北京规模最大、功能最完善的水上运动中心，并成为顺义地区的一个标志性建筑。,配套资源,以体育文化为主题、以自然环境为特色，以文化娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心是规划赋予马坡组团区域未来发展方向,马坡组团总体功能定位： 以奥运为主题、滨水风貌为特色的北京东北部体育健身、休闲度假、旅游服务核心区； 北京市新兴的特色卫星城市组团，北京市区人口扩散的重要接纳地之一； 顺义区以文体娱乐、商务办公、国际交往为主要功能的新中心； 城镇地区具有健康人居环境的中高档居住地。 马坡组团控制性详细规划,顺义新城文化发展规划： “促进城市文化发展，打造具有鲜明特色的新城文化，打造以马坡组团为核心、辐射整个新城的现代文化中心区，提升城市文化功能。” 顺义新城总体规划,规划指向,体育文化和行政办公也是马坡与新城其他主要组团差异化发展的基点,规划指向,牛栏山组团：承担的主要城市职能为教育科研，城镇人口规模规划控制在9万人。其东侧隔潮白河为河东新区，南侧隔组团间生态绿地为马坡组团，北侧与怀柔新城相邻。 马坡组团：承担主要城市职能为体育文化和行政办公，城镇人口规模规划控制在13万人。其马坡组团东西向通过白马路（奥运大道）与奥运水上公园和河东新区联系，南北向通过顺安路（光明大街）、西二环路等主要道路与老城组团和牛栏山组团联系，通过京密路与空港区联系。轨道交通S6线贯穿组团南北。 新城中心组团：承担的主要城市职能为综合服务和先进制造，城镇人口规模规划控制在36万人。其东侧临朝白河与河东新区相望，西侧隔六环路与空港区相邻，北侧隔减河及组团间生态绿地为马坡组团。 空港城组团：承当的主要城市职能为会展和临空产业，城镇人口规模控制在22万人。 机场组团：承当的主要城市职能为国际枢纽机场、空港商务、物流。其中心是国门商务区、北侧为保税物流中心、东西北侧为三处空港配套产业园。,马坡组团规划用地包括商务、商业、文化娱乐、居住等功能,规划指向,马坡组团位于北京大都市东北边缘； 北京城市化率已达到80%，经济总量仅次于上海，为全国的经济、文化中心。城市发展从城市中心化向郊区化过渡的阶段； 经济实力不断增强，2005年人均GDP达到5457美元。,距离机场10分钟车程； 横贯地块的白马路，与京顺路、京承高速相联接，构成更为便捷的通达中心城的交通网络； 轻轨S6线贯穿整个马坡组团，将进一步增强了地块的公交可达性。,临近潮白河的最宽段； 东邻潮白河绿色森林公园； 现状的绿地资源极其丰富，规划的绿化率达到50%以上,根据马坡组团控制性详细规划，用地性质包括商务、商业、休闲娱乐、居住等复合功能,根据马坡组团本体条件对位分析，我们判定马坡组团未来可以发展成后现代CBD,后现代CBD形成KPI,良好的 自然资源,多种便捷的 交通方式,规划用地功能复合,位于大都市边缘，所在都市经济辐射力强，城市化程度高,本体对位,制定整体定位的思路,发现方向,验证机会,把握机遇,奥运水上项目比赛在举办期所能带来的经济收入有限，而且缺乏可持续性,奥林匹克水上公园项目占地面积约170公顷，建成后将作为北京2008年奥运会水上运动项目的比赛场地。 其中赛艇、皮划艇分赛场设置30000个座位，其中站席10000个；激流回旋项目分赛场不设置永久座席，只设置15000个临时座席。整个水上运动赛事将持续14天，在比赛举办期，假设每场比赛场馆都席满，共能吸引51万名观众，所能够带来即时的经济收入有限，而且缺乏可持续性。,北京奥运会比赛日程总表,奥运会举办城市的成功案例表明，赛后可以充分利用奥运带来的发展机遇，对奥运场馆和周边区域重新开发建设，突出休闲娱乐功能，以延长奥运的利好效应，形成经济的可持续发展,巴塞罗那,巴塞罗那奥运会结束后，奥运会主会场的运营者将该体育场变为休闲娱乐物业，现在成为了入境游客的必游之地，不断为巴塞罗那带来丰厚的收入。,汉城,汉城把150万平方米的奥体公园变为了以雕塑和纪念物而闻名世界的展览场所，将三座体育馆、网球场变为了国际性运动中心及文化艺术展览馆及举办大规模宣传活动的场所。这些功能转变之后场馆成为了吸引国内外游客的重点旅游项目。,奥运会前后国外游客入境量指数,奥运会举办前 投资增大 城市形象不断提高 旅游业开始增长,奥运会举办期,第三产业部分行业达到高潮，需求强劲,奥运会举办后 比赛场馆的改造重建，周边区域相关休闲旅游资源的开发利用,后奥运效应,申办期23年,规划期23年,筹备期34年,奥运会后，悉尼奥林匹克花园以体育文化为主题，以打造功能复合的活力之城为目的制定城市发展计划，成为可持续发展区域的典范,已有的举措： 为确保奥运体育场馆发挥持续的作用，成立悉尼奥林匹克委员会，负责承接各类文化演出、艺术展览、国际性赛事等。 启动总占地为230万平方米的8个地块用于商业、休闲、教育、零售、旅店、办公机构的开发。,2025年的发展计划： 强化悉尼奥林匹克花园作为国内和国际赛事、大型文艺演出以及文化艺术展览的主办场地的功能； 大量投入建设奥林匹克花园核心区，以打造功能复合、集休闲、购物、办公、居住为一体的充满活力的城市中心； 对奥运运动场馆多样化的利用以确保悉尼奥林匹克花园终年都充满活力； 对于大量低密度开发的用地进行改造，提高其开发强度以保证土地的集中利用； 保持奥林匹克花园城市设计的传统，创造高质量、高水平的建筑设计和城市景观设计； 不断创造优美的环境以延续奥林匹克花园在环境上取得的成就； 加强区域内部以及与其他区域的交通联系,以更便捷的到达任何地方。,结合相关案例分析、项目本体条件和奥运带来的发展机遇的分析，我们确定马坡组团的定位是： “以体育文化为特色、以商务办公为核心、整个北京具有示范意义的后现代CBD”。,特色功能发展,城市功能的延伸,后现代CBD,成熟期,发展期,起飞期,重点发展以体育文化为主题的休闲娱乐等配套功能，提供类型多样的休闲娱乐设施打造区域特色，带动区域发展,充足的休闲娱乐设施和多样化的住宅产品吸引高素质人口入住，带动相关产业的发展，商务区的雏形成，随着商务区的不断成熟，形成产业和人口不断升级的良性循环。,进入城市全方位均衡发展的阶段，成为特色突出、以商务办公为核心、功能复合、环境优美的后现代CBD。,马坡组团的发展意义,城市发展理念的创新,城市空间状态的创新,马坡组团的发展意义一： “后郊区” 的创新城市空间状态，顺应北京疏散中心城的整体城市空间发展战略，引领未来城市发展方向,后郊区都市的多元、活力、便捷和郊区的自然、舒适、开阔完美结合的城市空间状态,马坡组团的发展意义一： “后郊区”城市空间状态的创新通过商务、商业、居住的全方位升级充分体现出来,马坡组团的发展意义一： “后郊区”城市空间状态的创新通过商务、商业、居住的全方位升级充分体现出来,马坡组团的发展意义一： “后郊区”城市空间状态的创新通过商务、商业、居住的全方位升级充分体现出来,马坡的发展意义,城市发展理念的创新,城市空间状态的创新,传统的城市发展理念 ： “先业后城”,城市发展理念的两种类型,创新的城市发展理念 ：“城优业盛”,典型案例：深圳,深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城”和“城优业盛”的两种不同的发展理念,1979-1984年,出口加工区,综合性经济特区,区域中心城市,现代化的国际性城市,1989-1999,1999-,1984-1989,“先业后城”,“城优业盛”,城市发展的初级阶段： 城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。 以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。 “先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。,城市发展的高级阶段： 在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设 城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。,出口加工区阶段完成了深圳发展道路上的原始积累,1979年的深圳，是一个城区面积不足3平方公里的小镇。全市只有224家小工厂，年工业总产值仅7092万元。 1980年，在国家确定经济特区后，深圳大力吸引简单劳动密集型的“三业一补”企业，“三资企业”和“内联”企业。同时，大力拓展对外贸易特别是对港贸易，初步解决了发展道路上的原始积累问题。 1984年，实现国内生产总值23.4亿元，工业总产值17.2亿元，人均GDP约3000元人民币。,1979-1984深圳人口增长,此阶段的人口增长主要为加工企业的中低端从业人员。,1979-1984深圳工业产值增长（亿元）,此阶段的经济规模相当于目前国内一般开发区的经济总量。,综合性经济特区阶段完成了产业初步的升级,1984年深圳基本完成初创阶段，开始转入开拓外向型的新时期，城市功能开始增强，1986年完成深圳总体规划，确定了深圳以“工业为主，工贸并举”的综合性经济特区的城市性质。 城市发展建立了带状多中心组团式布局结构。 1989年，深圳人均GDP为6038.6元人民币。,1984-1989深圳人口增长,1979,1984,年均增长率：18.5,1984-1989深圳GDP增长（亿元）,此阶段的人口增长主要来自于加工企业的中低端从业人员及贸易人员。,经济高速增长得益于特区所具有的优惠政策优势和比邻香港的地理区位优势。,在城市经济高速发展中，城市规划的失误带来了不可挽回的损失,在经济发展的初期，经济发展速度成为城市发展压倒性的指标，80年代的深圳城市建设在繁荣的背后也带来许多遗憾，造成诸多不可挽回的损失。,罗湖火车站的“水泥森林”罗湖衰败的缩影,罗湖火车站片区在2平方公里的范围内，规划居住11万人口，人口密度达5.5万人/平方公里，建设200多幢高层建筑，面积超过300万平米。整体片区的局促、挤迫感强烈，与港九的“水泥森林”相比，无优势可言。 此片区只是罗湖区的缩影，由于罗湖是深圳最早开发的行政区，高强度的开发导致居住环境相对恶化，罗湖目前的发展已相对衰落，财富人群外移，城市向西发展，中心区定位于福田区。,市政道路让500年的树木一去不复返,华强路南端原有一片近4hm的自然林，仅乔木就有24种之多，有的树龄长达500年，是白鹤自然栖息的地方。1984年修路时，顷刻间将其推去一半，白鹤自此一去不返，给尤其缺乏历史积淀的深圳城市建设造成无法挽回的遗憾。,深圳从城市发展的初级阶段到城市发展的高级阶段采用了“先业后城”和“城优业盛”的两种不同的发展理念,1979-1984年,出口加工区,综合性经济特区,区域中心城市,现代化的国际性城市,1989-1999,1999-,1984-1989,“先业后城”,“城优业盛”,城市发展的初级阶段： 城市发展以经济增长为压倒性目标，以工业为主导产业，带来人口高速增长，引发对城市建设的需求，带动城市被动建设。 以经济增长为主要目标的城市规划，忽略了对环境的建设，出现、财富外流的现象，城市发展可持续性减弱。 “先业后城”发展模式为后期城市发展奠定的经济基础。,城市发展的高级阶段： 在城市发展具备一定经济基础后，通过良好的城市规划，改善城市环境，加大城市配套的建设 城市环境的改善和配套的丰富吸引高素质人口入住，带来高附加值产业的进驻，如高科技、金融、物流等产业，实现人口与产业不断升级，最终达到共同繁荣。,大规模的城市建设吸引高素质人口的涌入，带来高科技产业及高端服务业的迅速发展，形成区域中心城市,90年代的前五年，深圳从建设一个开发的区域角色转变为了一个城市，年均国内生产总值增速达到33。同时，进行了大规模的城市建设，开发区和特区中的的城市功能得到弥补，第三产业发展，科教文卫事业同步建设，使深圳真正具备了适合人们居住、工作的环境。 90年代后期，特区原有的优惠政策逐步消失。这一时期，深圳主要发展高科技产业及高端服务业，如金融、咨询、审计等。 1999年深圳完成GDP1436亿元人民币。工业总产值突破2000亿元，其中高新技术产业比例超过40。,1989-1999深圳人口增长,191.60,395,1989-1999深圳GDP增长（亿元）,115.7,1436,1989,1999,年均增长率约28.6,年均增长率：7.5,这一时期，人口增长明显放缓，主要原因是劳动密集型产业萎缩，各类高素质人口涌入。,三次产业比例为1.2：50.6：48.2。第三产业比重不断提升，且第二产业中高新技术比例持续提高。,深圳城市规划注重对自然生态的保护和建设，实现城市的可持续发展,深圳总体规划构筑了自然生态和人工生态两个层次的空间构架：一是城市建设发展用地，呈“W”字型；二是保护与保护型发展用地，以山体、水系、植被和组团分隔用地为因素联成系统，呈“M”字型。这样做的优点是既结合了深圳的自然条件，又顺应了市场条件下的城市开发模式，而且保证了城市具有良好的生态环境效果，最终实现可持续发展目标。,规划提出了以特区为中心，东、中、西三条轴线放射发展，3个圈层梯度推进，3级城市中心带动9个功能组团，形成轴带结全、整体推进的城市空间结构。,高标准的城市建设在吸引高素质人口进入的同时，也促进了国际知名企业的入驻，产业升级和人口优化形成良性互动,深圳在考察并吸取国际先进城市建设经验之后，扩大城市绿化带，在所有主干道两侧尚未建起的房屋一律从红线后退30m，留出绿化地带， 尤其是深南大道上海宾馆至深大电话公司一线以西留出800m宽的绿化带，这在国内城市中实属罕见。这一绿色开敞空间已成为深圳一道亮丽的风景，在引导新鲜空气进入市区的同时，还增加了城市的田园情趣。,深圳华侨城堪称国内生态化城区的典范，其开发建设的第一件事，是用年薪11万美元聘请新加坡孟大强先生为规划顾问，进行花园式规划，规划采取了一系列与从不同的举措，如创办的第一个企业是负责绿化设计、建设和管理的园林公司；在寸土寸金的土地上，用于绿化的面积占到43；在东西干道两侧不是建密不透风的商店，而是建绿带，商业街为绿带让步等等。 正是因为有了良好的环境，才吸引沃尔玛、康柏等国际著名企业落户。同时，华侨城也是深圳房价最高的片区之一。良好的生态环境是华侨城社会经济发展的基础。,深圳城市规划呈多中心组团式结构。在深圳北部群山绵延的绿化大背景下，南部沿海精心保护了300公顷的红树林与之呼应，各组团间嵌入若干绿化隔离带，城为城市的“肺叶”，把大自然的新鲜空气注入到城市的家家户户。隔离带间用干道两侧10-30m绿带串联起来，其中镶嵌着22个总面积6平方公里的城市公园，这样的绿化系统，加上梧桐山风景保护区，东部大鹏半岛的常绿群岭和海滨沙滩，形成山、水、海、陆相得益彰的绿色景观。,高标准城市建设为经济发展奠定了良好的基础，深圳在未来10年内成为具有国际水平的科技、物流及金融中心城市,高科技城 深圳发展高新技术设施完善、信息网络发达，人居环境优美。政府并为发展高科技产业制定诸多如税收、土地、金融等优惠政策。深圳已吸引了一些著名跨国集团R&D机构、国内外一流研究机构、世界级科技人才争相进入特区，使深圳成为我国现有科技开发力量与国际科技前沿的接轨区，成为国内外著名大学和研究院的密集区。 同时，深圳目前聚集了华为、中兴等国内知名的高科技企业，以此类企业为核心，又吸引了众多小企业，形成完整地产业链。 物流及金融中心城市 物流：深圳是与香港连体的内地城市，具有成为香港扩充物流产业发展空间的有利条件，深圳目前和将来的具备的交通、通讯、及其他区域的基础设施，可直接为香港扩展其已包括的各种功能服务，且城市环境及比较成本方面，深圳更具备竞争优势，成为国际性的物流中心城市。 金融：深圳目前除了国家的银行的分行外，还有4家区域性股份制银行、1家证券交易所及50余家外资金融机构。针对香港高成本的运营，深圳可以创造条件吸引香港金融业务的作业转移到深圳、引进大金融机构设立分支机构，使深圳成为区域性金融中心。,深圳四大支柱产业对GDP的贡献率达到70以上，以软件业为代表的高科技产业增长迅速，成为低端产业之后名副其实的支柱业之一,高科技产业、金融业、物流及文化产业是深圳目前的四大支柱产业。根据2004年的统计数据，全市实现国内生产总值为4282亿元人民币，其中上述四大产业对GDP的贡献率分别为50、7.5、9及4.8，总计达到71.3。,深圳四大支柱产业对GDP贡献率（%）,深圳高科技业中，其中软件产业占电子信息产业比例为34。从业人员由2001年的4.3万人增加到2005年的14万人。 根据深圳软件业规划，至2010年，产值目标为1800亿元，年均增长27，从业人口达到30万人。,深圳软件业从业人口变化 （万人）,深圳软件业产值规划（亿元）,2005,2010,年均增长率27,通过对深圳城市发展历程分析，总结了“先业后城”及“城优业盛”两种不同发展理念的特征,城市基础设施及商业休闲生活配套发展先行 政府公共服务体系的强势打造 先于产业聚集的优质社区建设,城市建设,优质社区、开阔空间、丰富的城市功能吸引大量高素质人口 高质量生活，高素质人口的聚集使城市在人口结构优化的过程中升级,人口结构优化,人口优化与产业升级形成良性循环 城市建设促进产业，产业带动城市健康均衡发展,城市均衡发展,高素质人口进入置业为高端产业聚集提供了良好的人力资源 宜居的生活环境成为CEO迁址办公物业的首选,高端产业发展,城市以加工制造等低层次的产业为核心。,低端产业发展,低端产业发展吸引低素质人口进入,人口低素质增长,城市发展以经济增长为压倒性目标，服从经济增长呈被动性规划； 财富外溢，部分区域逐步走向衰落。,先业后城,城优业盛,顺义目前的发展遵循“先业后城”的发展理念，产业优势明显、经济发展迅速，但是“业强城弱”的现状已经成为阻碍顺义新城可持续发展的突出障碍。,2004年北京市人均可支配收入排名 前六位的区县（单位：万元）,2004年北京市工业总产值排名前五位的区县,2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县,电子信息产业和汽车制造业是顺义区的支柱产业，但是其基本为组装加工，处于产业链的最低端，产业附加值低。 从整体上看顺义新城现状人口与规划人口之间存在约55万巨大缺口，且现状人口近一半从事加工制造业，人口素质低，2000年在业人口大专以上学历比例仅为6%。 从万科城市花园的案例来看，尽管拥有良好的资源条件，但高水准的生活配套和公共服务的缺乏已经成为阻止郊区化高素质人口大规模进入的主要障碍。已经生活在顺义的高素质人群普遍对顺义缺乏认知和归属感，因此对区域的经济发展未能有进一步的贡献和推动。,顺义新城“业强城弱”的趋势明显，已经成为阻碍新城可持续发展的突出障碍。,产业链,利润,电子信息产业 汽车制造业,后现代CBD： Fairfax的指标,顺义现状指标,顺义新城 城市发展目标,顺义新城城市发展目标 新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。 新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。 2020年人均GDP突破万美元；第三产业比重超过60%。 顺义新城总体规划,马坡组团的发展意义二：承担 “疏解中心城人口和功能、集聚新的产业”的重任，通过“城优带动业盛” 的城市发展理念，改善顺义“业强城弱”的现状，促进城市向“健康新城”的目标迈进。,“城优业盛”的发展理念在城市建设方面弥补了城市功能缺失，提升区域美誉度及吸引高素质人口的入驻,弥补城市功能缺失：促进高档次、多样化的商业和休闲娱乐业的发展；,提高区域美誉度及知名度,吸引高素质人口入驻区域,顺义虽然局部地区吸引部分高素质人口，但总体外来人口以加工制造低端人口为主，素质偏低,空港片区的外来人口的收入状况呈现沙漏形分布，中产阶级的量相对较少； 高素质的外来人群多数不在区域内就业 顺义外来人口年龄构成以青壮年人口为主，文化素质也普遍较低 ，受过高等教育的人只占3%,空港片区外来人口的收入分布,空港片区外来人口的教育程度分布,顺义区外来人口的年龄分布,顺义区外来人口的教育程度分布,“城优业盛”的发展理念提供多层次的居住产品，吸引高素质人口入驻,面向主流中产阶层的功能复合社区打造，吸引高素质人口入驻区域，提高区域整体人口素质。 区域内的财富聚集，提高人均收入。,大专及以上,高中及中专,初中及以下,8%,19%,73%,新城现状人口结构,新城2020年人口结构,“城优业盛”的发展理念在城市建设方面可以弥补城市功能缺失，提升区域美誉度及吸引高素质人口的入驻,弥补城市功能缺失：促进高档次、多样化的商业和休闲娱乐业的发展；,提高区域美誉度及知名度,吸引高素质人口入驻区域,集中在中心片区的商业以满足居民基本消费需求的中低档购物为特点，区域娱乐设施主要以公园为主，较为单调,商业消费地 中档：集中在国泰广场，西单商场和苏宁电器 低档：便民街，石圆市场等,西单商场：8000平米 业态分布 一层：超市、食品、烟酒 二层：化妆品、鞋 三层：女装 四层：男装、休闲装 五层：家电、手机、数码产品 六层：儿童用品、床上用品,国泰广场：27000平米 业态分布 一层：超市、食品、烟酒 二层：化妆品、鞋 三层：女装 四层：男装、休闲装 五层：家电、手机、数码产品 六层：儿童用品、床上用品,娱乐消费地公园 顺义公园；卧龙公园和怡园公园。娱乐消费基本符合“娱乐公园”这一等式,公共设施的调查反映了顺义目前的“城弱”的情况，商业及娱乐功能缺失严重,世联研究表明，空港组团的郊区化中高收入人群，其月家庭支出远远高于顺义本地居民，但是除了其较低端的日常生活必需消费发生在居住地附近外，其耐用品消费以及休闲消费均在北京市区完成。 医院、社区超市、体育场馆等设施是顺义迫切需要解决的生活配套设施，通过对社会各阶层人士调查，对生活配套关注较高的是医院、中小学、公园、商业购物场所、体育设施和书店。调查显示顺义地区居民娱乐活动相对匮乏，商业配套中的大中型超市是急需增加的设施。 顺义新城规划,空港片区居民消费习惯调查,交通，商业，医疗设施不好，一般到市区购物，不到顺义老城，因为档次低，服务质量不够。日常用品也要到望京的超市买。一周进城12次。 -裕祥花园业主 退休干部,资料来源：世联访谈,“城优业盛”的发展理念可以促进区域商业及娱乐业的发展，弥补城市功能缺失,高标准的城市规划、优美的环境和相应的生活配套将吸引大量人口尤其是高素质人口的入驻，区域内的人均收入及财富总量增加。 高素质人口涌入相应增加对区域内的中高端商业及休闲等城市功能的需求。,“城优业盛”的发展理念在城市建设方面可以弥补城市功能缺失，提升区域美誉度及吸引高素质人口的入驻,弥补城市功能缺失：促进高档次、多样化的商业和休闲娱乐业的发展；,提高区域美誉度及知名度,吸引高素质人口入驻区域,“城弱”的局面导致顺义区内现在居住客户的缺乏归属感，区域美誉度低,已经在此居住十年，喜欢周边的环境。喜欢万科社区的融洽与交流，从来没去过顺义老城区。 -万科业主 中法夫妇,万科城市花园现在贬值的重要原因是由于规模不够，周边区域人口复杂导致同质消费减弱，从而导致整体配套的弱化。 -万科公司 王先生,交通，商业，医疗设施不好，一般到市区购物，不到顺义老城，因为档次低，服务质量不够。日常用品也要到望京的超市买。一周进城12次。 -裕祥花园业主 退休干部,平时买菜在后沙峪菜场，外出吃饭去日祥广场，在附近没有太多其它消费，没去过顺义老城。 -万科业主,顺义高素质郊区化居住区没有形成规模，造成区域发展不匀质，从而导致能够吸引高水平就地消费的配套设施匮乏。 配套设施的匮乏，造成高素质人群就业与消费均在区域外进行，对顺义缺乏认知和归属感，进而对区域经济社会的发展没有起到应有的作用。 区域外的客户对于顺义的认知还仅停留在自然资源较好，有几个好的旅游项目的低端层次上。,到顺义就去那几个滑雪场、高尔夫这些地方，其他没什么可去的地方了，也没什么特色。 -棕榈泉业主,与其他郊区县相比，顺义也没什么特别的地方，滑雪的时候去，高尔夫什么的，其他地方也有，再就是别墅多点，那是机场的原因。 -棕榈泉业主,优化城市功能及人口结构，提高了城市美誉度，形成可持续的良性循环,高标准的城市规划、优美的环境以及满足需求的高质的住宅产品吸引高素质的人口入驻，人口素质提高。 区域内的财富人群聚集，城市人均收入提高。,高素质人口涌入引发对高档次、多样化商业及休闲娱乐等城市功能的需求，促进城市功能的完善。,人口素质提高、城市功能完善，使得区域形象提升，城市美誉度提高。,“城优业盛”的发展理念在产业层次方面通过产业的不断升级，逐步替换粗放型、低层次的产业，最终形成以附加值高的第三产业主导，多元化的产业结构,在“城优”的基础上，不断提升顺义区高端服务业在经济中的比重,在“城优”的基础上，升级目前的第二产业，提高产业附加值,目前顺义的第三产业所占比重还较低，增长速度也低于第二产业，且以传统服务业为主，附加值低,2004年顺义第二产业与第三产业之比为1：0.57。第二产业中工业拉动GDP增长11.3个百分点，第三产业拉动GDP增长7.8个百分点。,顺义第三产业以传统服务业为主；信息传输、计算机服务和软件业、金融保险业等生产服务业所占比重很小，且有下降趋势。,顺义各产业对经济增长贡献率（2004年）,第二产业以汽车、电子信息制造为支柱产业，但基本处于产业链最低端，附加值低,2004年汽车制造业、电子信息设备制造业的产值占到顺义工业总产值的70%以上，是顺义工业的支柱产业。,2004年顺义电子信息产业、汽车制造业的工业增加值率都低于全国平均水平，说明这两个产业的大多数企业都从事低附加值的工作，产业链条比较短。,顺义主要产业总产值和增加值占全区比重（2004）,马坡组团未来主导发展高附加值的第三产业，将大大提高第三产业在顺义所占比重，促进顺义产业升级,马坡组团主导发展产业,马坡组团未来主导发展产业主要集中于金融后台服务业、信息技术服务业及文化创意产业。这三个产业的附加值远高于顺义目前的支柱产业（电子信息产业和汽车制造业）。,根据新城规划，顺义的三次产业比例由现状的11.9%、56.2%和31.9% 调整到2020年的一产低于1，二、三次产业分别为40、60左右。产业结构接近接近发达国家水平。,环境及基础设施配套因素； 人力资源供给因素； 政策优惠因素； 成本因素。,世界500强企业选址一般考虑因素：,在企业选址因素中，环境及人力资源供给因素与“城优”直接相关，高层次的企业必然要求高素质的人口及高标准的环境与配套。,以低层次的产业 为主导,打造环境及配套吸引高附加值产业的进入,产业更换升级的历程,以传统的加工制造业等低层次的产业作为城市发展的核心。,打造优美的环境，并提供齐备的生活配套、高品质的住宅产品吸引高素质人口的进入，从而促进产业的升级。,高层次产业 聚集效应,高层次产业吸纳高素质人口，产业升级与人口优化形成良性互动，引导了高层次产业的聚集。,环境的优化，相关配 套丰富化、档次化,高层次产业所带来的高素质人口的大量聚集导致区域内环境进一步优化、休闲配套和基础设施配套不断丰富化、多元化、档次化。,世界顶级企业 的入驻,优美的环境和齐备、一流的配套、高素质的人口吸引了世界顶级企业的入驻，从而促使产业及城市整体升级。,产业的升级换代是一个循序渐进的过程，随着高层次产业的聚集，导致区域环境和配套进一步优化，将吸引世界顶级企业入驻，促进产业持续健康的发展,2400亩地块整体定位,马坡组团地块 资源评价,2400亩地块 现状解析,2400亩地块的定位,运用“地块网格” 法对马坡组团分地块资源进行分析，以寻找挖掘地块价值的途径,对地块进行重新划分，以期找出地块内部资源的特征与地块价值差异性。 根据现状市政道路及规划的道路作为地块划分的主要依据，对每个地块的内部及外部资源进行评价，以指导马坡区域项目整体启动的地块选择。,地块网络分析法,网络单元确定,网格图的基本分析单元由出让地块的最小单位决定。影响最小单元大小的因素主要有两个方面： 主要目标对象的承受能力：对于马坡地区的开发，政府从长远目标考虑，应保证区域开发的时效性及连续性，因此，应在市场的可接受性的基础上，优先考虑企业的运作能力。地块出让是通过招拍挂方式，规模大小确定要在目标企业的可承受范围之内。 规划实施要求所确定的门槛：对于区域开发应保证对外标识的统一性及有序性，所以区域开发的目标开发商的资金及市场运作能力是考核企业的重要指标，地块的规模是验证企业的重要门槛。按规划目标实施能力标准，门槛过低，众多实力较弱的开发商进入，增加区域整体规划实施协调的难度及实施效果，进而影响区域的整体形象。 综合考虑上述影响因素，本项目最小单元大小确定为1000亩