中国房地产市场展望.ppt

1,2011年中国房地产市场展望,中国指数研究院 中国房地产指数系统,2,2011年中国房地产新政解析 “国八条” 房产税 新政对相关各方的影响 2010中国房地产市场总结 2011中国房地产市场展望,目 录,3,“国八条”,限购 差别化信贷 税收,加大保障性住房建筑力度 加大土地供应量,明确约谈问责制,明确房价调控目标 坚持和强化舆论引导,确保落实,稳定预期,差别化信贷：二套房首付60%，利率1.1倍,税收：二手房买卖不满5年全额增收营业税,2011年新政：“国八条”力度超过2010年，限购政策最为突出,4,2011年1月，国务院办公厅即发出1号文件调控房地产市场，有利于进一步彰显政府调控决心，缓解房价上涨预期。,表：“国八条”具体内容及点评,政策要点：明确房价控制目标，限购范围更广且更加严厉,5,明确房价调控目标，稳定预期 文件要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布，此项措施在以往的房地产调控中从未出现。此举用意在于稳定房价预期，减少市场的“恐慌性需求”，进而稳定市场，这也标志着调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。 实施限购措施和利用舆论引导合理需求 文件要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”此前已有24个城市出台“限购令”，严厉程度不一，这次文件的限购规定更加严厉、涉及的城市更广，主要体现在以下几个方面：（1）覆盖范围更广，包括直辖市、计划单列市、省会城市在内35个大中城市和房价过高、上涨过快城市（预计总数将至少达到40个）；（2）购买限制更严，此前仅南京、深圳两地在制定政策时考虑了居民现有住房套数，本地户籍居民家庭若有2套住房则不得再买，其他城市则无论有几套住房，均可再买一套住房，部分城市甚至只在少数中心区域实行限购，而“国八条”在所有限购城市均提出，有2套住房的当地户籍居民家庭、1套住房的非当地户籍居民家庭不得购买，将大大影响改善性需求的释放，将对高端住宅产生更为显著的影响；（3）跨区域限制更严，此前的规定是，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不得提供按揭贷款买房，但此次直接提出不得购房，严厉程度明显高出以往。,具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策力度更强,6,改进土地招拍挂制度，增加保障房供给不放松 确保保障房用地供给，发展公共租赁住房，扩大保障性住房覆盖范围，解决低收入城镇居民家庭住房困难问题，保障民生。多数措施是对以前政策的强调，比如三类住房用地不低于住房建设用地比例的70%，增加公共租赁住房的供应等，逐步扩大住房保障制度覆盖面是新提法，表明中央要求保障房制度要更加完善、深化。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地，单一的“价高者得”的土地招拍挂制度有了明确的改进方向。 税收、信贷政策进一步升级，合力抑制投资投机需求 买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税；该措施加大了二手房交易成本和购买费用，严厉程度较之以往进一步加强，将会有效遏制投资投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。由于此前二套房首付已为50%，预计该政策对市场实际影响较小，更多在心理层面。 落实约谈问责机制，确保各项政策有效落实 对于房价调控目标不明确，保障房建设不力，执行差别化住房信贷、税收政策不到位的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。并要求省级人民政府及其有关部门，要按照相关政策，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。中央及省级问责机制的建立，将有力的保障各项政策措施的落实和执行，扩大调控政策对市场的影响。,具体内容：是2010年调控政策的升级和深化，政策力度更强,7,各地细则：北京最为严格，多数城市力度与“国八条”一致，成都、青岛等地相对宽松,截至2月24日，已有上海等17个城市出台细则（济南未正式出台，但山东省政府已要求济南限购）。各城市在限购套数上没有区别，但在限购区域和纳税证明时限上有一定差异，北京最为严厉，上海、天津等6个城市与国八条基本一致，全市限购且需提供一年以上纳税证明，而成都、青岛等9个城市相对宽松，限购区域仅限主城区，其他城市暂未明确。,8,2011年中国房地产新政解析 国八条” 房产税 新政对相关各方的影响 2010中国房地产市场总结 2011中国房地产市场展望,目 录,9,房产税：上海仅针对新购住房，税率低，目的在于限制购买套数，从而降低需求； 重庆主要针对高档住房，税率相对高且跨度大，目的在于控制成交均价，降低高档房需求,重庆税率相对高 0.5%/1%/1.2%,上海税率税率相对更低，为0.4%或0.6%，但计算应纳税额时需乘以70%。,“国办发1号文” 发布次日（1月27日），上海、重庆分别出台房产税试点办法。同日，国税总局表示将总结试点经验，适时研究提出全国改革方案，条件成熟时在全国范围内征收房产税。,10,较低的税率对持有成本增加不大，但对市场预期将产生影响 房产税对市场的影响关键看税基和税率如何设定。目前来看，开征房产税虽然增加了持有环节成本和投资收益的不确定性，但0.5%左右的税率远低于过去几年房价上涨幅度，较大幅度的减免也使得实际税率更低。因此，在“国八条”已有更严厉政策出台的前提下，房产税试点短期内对遏制房价上涨的实际作用不会太大，而更多地对购房者心理产生影响，此前上海的大户型高档住宅热销现象即与此有一定关系。 部分需求已受“国八条”限购政策限制，因而房产税对购房需求总体影响不大 重庆房产税政策中涉及的“三无人员”将因“国八条”限购政策而无法购房，上海房产税政策中涉及的非本地居民新购住房，第一套免征（需持有当地居住证3年以上），第二套住房才纳入征税范围，而根据“国八条”，此类居民不得新购住房，因此上海房产税政策将主要影响本地户籍居民家庭改善性需求的释放（根据“国八条”限购政策，已有两套或更多住房的本地户籍居民家庭无法购房，因而也不受房产税的影响）。,影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动,11,房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动 此次房产税试点主要针对高端住宅市场（虽然所有上海新购住房都可能被征税，但由于仅针对多套住房，因而更有可能受影响的是高价或大户型住宅），2010年占整体比重约10%（上海单价30000元以上住宅成交套数占11.5%；重庆别墅和高档公寓销售面积占比仅为5.6%，销售额占10.1%）。试点将主要对此类物业产生影响（此前上海已出现一定程度的抢购现象），而对其他物业影响不大。,影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动,图：2010年上海不同价位住宅成交套数和金额占比,数据来源：CREIS中指数据、,图：2006-2010年重庆市别墅、高档公寓销售面积和销售额占比,12,试点初期对地方政府财政收入贡献很小，未来也难以与土地出让金相提并论 据重庆市长黄奇帆透露，试点初期房产税（不包括原来即已征收的房产和城市房地产税）规模约1.5-2亿元。而在2009年，原有的房产和城市房地产税（主要针对商业物业）即已达到12.13亿元。重庆近年的土地出让金规模增长显著，2009年和2010年分别达到449亿元和642亿元，新增的房产税规模不大，对地方财政收入贡献很小。,影响解读：短期影响不大，但将加大高端市场波动,图：2006-2010年重庆土地出让金及房产和城市房地产税,数据来源：CREIS中指数据、,13,2011年中国房地产新政解析 国八条” 房产税 新政对相关各方的影响 2010中国房地产市场总结 2011中国房地产市场展望,目 录,14,各方影响：2011年新政改变各方预期和行为，此前平衡将被打破,新 政,地方政府,中央政府,开发商,金融机构,购房者,开发企业：2011年资金状况更趋紧张，自筹资金能力至关重要,地方：明确“房价控制目标”，巧妙灵活落实限购政策,金融机构：预计新增房贷下降30%,购房者：各类需求都将受到抑制,中央：保八无忧，高举调控大棒,此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期；另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大抑制投资投机性需求的释放。综合来看，一系列政策将对市场需求产生显著影响，特别是35个大中城市和更多可能实行限购政策的城市，市场需求将得到显著抑制，短期内市场量价调整不可避免。,15,地方政府：“不择手段”达成“房价控制目标”，巧妙灵活落实限购规定,图：2005-2010年全国土地出让收入与地方财政收入比值,“不择手段”达成“房价控制目标”： 减少或暂停高端项目的入市和签约（上海、北京2010年即采取类似措施）； 房价控制目标设定模糊，无明确数字要求：如重庆 “房价涨幅三个不超过 ：GDP、职工收入、人均收入” ，长春“使2011年度新建住房价格涨幅有较大幅度回落，房价收入比控制在合理区间”； 巧妙灵活落实限购规定： 制定政策时即比国八条松：如成都、青岛、南宁等地仅限在主城区（国八条要求为全市范围内），其中成都对外地购房者的纳税证明无年限要求； 部分城市房屋备案系统不完善，家庭住房情况认定可能存在漏洞。,数据来源：CREIS中指数据、,16,截至2010 年年末，全国主要金融机构房地产类贷款余额9.35 万亿元，占各项贷款余额比重为20.5%。其中房地产开发贷款和住房按揭贷款分别为3.1万亿元和6.2 万亿元。银行业大量的信贷资金投放于房地产业，将增加商业银行对房地产业的依赖程度，房地产市场调控也可能加大商业银行的资金风险。 根据中国人民银行2010年第四季度中国货币政策执行报告，2011年M2增长率计划为16%。据此测算，预计2011年新增贷款计划为7万亿元，低于2009年和2010年实际水平（分别为9.6万亿元和7.95万亿元）。 2011年，商业银行将密切关注房地产市场调控和房贷风险，差别化信贷政策从严执行的可能性较大。 预计2011年全年新增贷款7万亿元，其中房地产贷款约1.4万亿，比过去两年下降30%。 预计2011年还将加息2次左右，5年期以上贷款利率将达到7%（ 2007年曾达到7.83%，2010年来已3次加息）,数据来源：CREIS中指数据、,金融机构：密切关注房贷风险信贷投放力度放缓，预计2011年房地产类贷款下降30%，还会加息2次左右,图：2009-2010年新增房地产类贷款（单位：万亿元）,17,开发企业：资金来源中的60%受到影响,贷款额度下降,销售量下降,开发企业资金压力增大,多次加息,2010年拿地规模大幅增加,贷款额度下降：预计2011年新增房地产类贷款1.4万亿元，其中开发贷约4000亿元，比2010年下降约30%。 多次加息：目前已进入加息周期，预计2011年还将加息2次左右，5年期以上贷款利率将达到7%（ 2007年曾达到7.83%，2010年来已3次加息） 销售受到影响，预售款下降约10%：预计2011年全国商品房销售额下降4%-12%，住宅销售额下降8-15%，项目预售款下降10%左右。 近五年，开发企业的资金来源中，来自开发贷款、预售款（包括定金、预付款和个人按揭）的占比接近60%。预计2011年开发企业的资金来源为7.6万亿元，同比增长5%，增速与2008年持平，其中自筹资金占比提高近10个百分点，自筹资金能力弱的企业将受到显著影响。,图：2010-2011年开发企业资金来源,数据来源：CREIS中指数据、,18,“国八条”的政策力度又有显著上升，同时明确提出“房价控制目标”，将增强购房者对政府控制房价的信心，大大改变各类购房者的市场预期，对未来房地产市场走势带来显著影响。具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。,购房者：各类需求都将受到抑制，外来购房者比重高的城市受影响更大,图：部分城市外来需求占比（调研数据）,表：各类需求受影响的程度,数据来源：CREIS中指数据、,19,总基调：调控影响深远，市场将发生显著变化,基本假设： 政策方面，“国八条”得到严格执行，2011年政策环境将更加严厉； M2增长率为16%（根据央行2010年第四季度中国货币政策执行报告），利率上调75-100个基点； 住宅用地供应量不低于前两年平均水平（“国八条”要求）。 主要结论： 房地产市场将发生明显变化，预计全国商品房销售面积下降3%-8%，价格趋稳并可能出现结构性下调。 住宅市场受影响最为显著，预计全国销售面积下降5%-10%； 35个大中城市需求受影响最为显著，商品房销售面积平均下降13-17%； 土地供应量继续维持在较高水平，投资、开竣工指标仍继续增长，但增速下降。,20,2011年市场量价预测,（1）商品房销售面积 预计2011年商品房销售面积为9.6至10.1亿平米，同比下降3%-8%。,（2）商品房销售均价 预计2011年商品房销售均价为4816至4958元/平米，同比下降1%-4%。,图：1997-2011年商品房销售面积及其增长率,图：1997-2011年商品房销售价格及其增长率,数据来源：CREIS中指数据、,21,35个大中城市特别是住宅市场受影响更大，价格结构性下调,2011年全国商品房同比下降3%-8%，住宅销售面积下降5-10%，而商业地产仍可能保持增长（增速11%-17%）； 从不同城市来看，预计一线销售面积降幅在27%-31%之间，二三线城市降幅约10%-15%，其他城市基本平稳；35个大中城市销售面积占比下降是均价（结构性）下调的主要原因。,表：2011年全国商品房需求预测,表：2011年全国及各类城市商品房需求预测,数据来源：CREIS中指数据、,22,Value system,一二线城市受影响最大，三四线城市发展稳健,一线城市：作为调控的重点，投资性外来购房比重大，但市场供应有限需求总量较大，总体量跌价稳； 二线城市：为本次调控扩大区域，但地方细则相对温和、刚需比重较大，受冲击力度小于一线城市，短期内有一定波动，但降幅较小，长期来看总体量价平稳； 三四线城市：房价相对较低、发展潜力大、受政策调控影响小，市场总体量价上升，将成为企业扩大市场规模、分散经营风险潜力的重要扩张区域。,图：2010年35个大中城市住宅销售面积增长率,图：2011年各类城市量价走势,数据来源：CREIS中指数据、,23,投资性需求大幅下降，同时殃及改善性需求，商业地产几乎不受政策限制,图：2006-2010 年全国各类物业销售面积增长率,图：2010年北京热销项目的价格相对水平继续下行,高端市场,商业地产,普通住房,数据来源：CREIS中指数据、,24,投资,（3）房地产开发投资 预计2011年全国房地产开发投资为5.6-5.7万亿元，同比增长16.5%到18.2%（1998年以来复合增长率为24.1%）。,图：1997-2011年全国房地产投资及其增长率,数据来源：CREIS中指数据、,25,开工面积,（4）施工面积 预计2011年全国商品房施工面积为47.6至48.3亿平米，同比增长17.3%到19.1%。,（5）新开工面积 预计2011年全国商品房新开工面积为19.4至19.8亿平米，同比增长18.2%到21%。,图：1997-2011年全国商品房施工面积及其增长率,图：1997-2011年全国商品房新开工面积及其增长率,数据来源：CREIS中指数据、,26,土地供应力度不减，保障房建设计划继续加大,2011年计划建设保障性住房1000万套，比2010年计划增加420万套，预计2011年保障性住宅开工套数占整体的比重将达到40%左右（2010年，全国商品住宅新开工和销售套数分别约为1300万套和900万套）。,图：2008-2011年商品住宅新开工、销售及保障房建设情况,图：20052010 年全国住宅用地出让面积,2009-2010年，土地平均供应面积约10亿公顷，其中商品住宅用地约8亿公顷，明显高于2005-2008年的5-6亿公顷。 根据国八条，2011年商品住宅用地供应不低于过去两年平均水平。,数据来源：CREIS中指数据、,27,2011年中国房地产新政解析 2010中国房地产市场总结 政策环境 土地市场 房产市场 重点开发企业 2011中国房地产市场展望,目 录,28,概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前,图：2010年全国商品房销售面积同比增长率及房屋销售价格环比指数,数据来源：CREIS中指数据、,经济手段：不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等； 行政措施：在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款、限制外资购房，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。,1月”国八条”,29,调控方向一：抑制投资投机需求,据住建部有关官员透露，还将陆续有一批城市出台限购政策，媒体披露济南、青岛、重庆、南宁等城市已做好准备。,30,调控方向二：增加供应特别是保障房供应,数据来源：中国房地产指数系统整理,31,调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展,数据来源：中国房地产指数系统整理,32,总结：2010年房地产调控政策特点,数据来源：中国房地产指数系统整理,33,2011年中国房地产新政解析 2010中国房地产市场总结 政策环境 土地市场 房产市场 重点开发企业 2011中国房地产市场展望,目 录,34,供应：全国土地出让价款达2.7万亿，较上年增长69.4%，北京、上海位居前两位,2010年，全国土地出让总价款达2.7万亿（含住宅、商业、工业等所有土地），较2009年增长69.4%。 从全国120个城市土地成交情况来看，住宅用地出让金为1.45万亿元，同比增加46.8%，主要为土地供应大幅增加所致。具体到出让金排名前十的城市当中，南京、武汉、天津等城市地价上涨较快，而上海楼面地价有一定幅度下降。,表：2010年土地出让金前10位城市,图:2010年全国各城市土地出让金排行榜,35,供应：120个城市全年土地供应增长38%，上半年增长显著，11月以来供应力度加大,2010年，全国120个城市累计供应住宅用地占地面积（招拍挂，不含协议出让，下同）4.6亿平方米，同比增加38%。全年全国土地供应面积（含协议）约13亿平方米，完成计划约3/4。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年全国120个城市住宅用地月度招拍挂供应面积及其增速,36,成交：全年120个城市住宅用地成交量同比增长31%，其中12月份成交面积达到当年新高,2010年，全国120个城市累计成交住宅用地占地面积3.6亿平方米，同比增加31%，全年全国住宅用地成交约11亿平方米，完成计划比例约60% 。12月成交住宅用地4400万平方米，为全年最高值，但同比仍下降22.7%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年全国120个城市住宅用地月度招拍挂成交面积及其增速,37,楼面地价：全年均价小幅上涨，6月以后基本与去年持平,2010年，120个城市住宅用地楼面地价为1818元/平方米，较2009年全年上涨6.1%（2010年商品房和住宅均价涨幅分别为7.5%和5.9%）。 从同比涨幅来看，1-5月地价同比涨幅均在60%以上，但逐月缩小，6月后涨跌幅均在10%以下。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年全国120个城市住宅用地招拍挂成交楼面均价,38,溢价水平：1-6月持续下行，10-12月有所上升，但低于去年同期水平,2010年全年，120个城市住宅用地平均溢价水平为33.6%，较去年全年的51.7%显著下降18.1个百分点。 从月度走势来看，1-6月持续下行，到6月达到16.6%的阶段性低点，较去年同期下降22个百分点。之后有所回升，其中10-12月在30%-40%之间，表明企业拿地热情有所上升。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年月全国120个城市住宅用地招拍挂成交溢价率及其变动幅度,39,十大城市土地供应：重庆增长最为显著，天津总量最高,2010年，十大城市中天津规模最大，重庆增速最高。天津全年累计供应住宅用地占地面积2737万平方米，规模居全国首位。重庆供应量同比增加94.6%。上海、天津均已超过全年供地计划，但杭州、广州、深圳完成率不足80%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年10大重点城市住宅用地招拍挂供应面积及其增速,40,十大城市土地成交：天津、武汉总量最高，广州、杭州降幅显著,2010年，天津住宅用地招拍挂成交面积2373万平方米，成交规模在十大城市中居于首位，其次武汉，共成交1438万平方米。 十大城市中，上海住宅用地成交面积增幅最高，高达59.7%，但规模只有977万平方米。重庆、北京增速介于20%-50%之间，广州、杭州则分别下降60.7%和32.5% 。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年10大重点城市住宅用地招拍挂成交面积及其增速,41,十大城市楼面地价：多数城市上涨，北京跃居首位,2010年，北京平均楼面地价为7338元/平方米，较2009年上涨28%。上海、杭州在十大城市中分列第2位和第3位，上海较上年下降17%，杭州小幅上涨4%。 成都、重庆和武汉住宅楼面地价排名靠后，皆低于2000元。和2009年相比，重庆楼面地价保持平稳，武汉则大幅上涨53%，南京、天津涨幅也都超过50%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：10大城市住宅用地成交楼面地价,42,2010年，十大城市中，6个城市住宅用地成交溢价率低于2009年。其中，北京、南京和上海下降40-50个百分点，深圳下降36.8个百分点。溢价率上升的4个城市中，除广州上升20.7个百分点外，重庆、天津和成都上升幅度均不足5个百分点。 土地供应量的增加、调控政策的持续出台、出让方式的改变（招标制度的更多使用），使土地价格快速上涨的趋势得到一定的抑制。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年十大城市住宅用地成交溢价率及其变动,十大城市溢价水平：多数城市低于2009年,43,2010年，全国住宅用地总价前10名地块有6幅出现在前4个月。而单价前10名地块有7幅出现在下半年。特别是11月份，分别出现了2块总价地王和单价地王。 分城市看，总价地王3幅位于北京（均在4月之前成交），单价地王4幅位于上海。,地王：总价地王多出现于上半年，单价地王多出现于下半年,表：2010年全国住宅用地总价前十位,表：2010年全国住宅用地楼面地价前十位,数据来源：CREIS中指数据、,44,2011年中国房地产新政解析 2010中国房地产市场总结 政策环境 土地市场 房产市场 重点开发企业 2011中国房地产市场展望,目 录,45,全国开发投资：全年开发投资额同比增长33.2%，处于历史高位,2010年，全国完成房地产开发投资额48267亿元，同比增长33.2%，尽管增幅相对1-11月回落1.6个百分点，但全年绝对值和增速均处于历史高位（正常年份平均增长25%）。,图：2007年以来全国房地产开发投资额及其增速,数据来源：CREIS中指数据、,46,各区域开发投资：西部地区增速高于全国，河北位居第六位,从区域分布来看，西部地区2010年房地产开发投资额增速为35.3%，高于同期全国水平，而东部和中部地区略低于全国水平。河北2010年房地产开发投资额同比增长49%，增速居全国第六位（比2009年提高近9.1个百分点，是近五年的最高水平）。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年全国各地区房地产开发投资额增长率,47,全国市场需求：商品房销售面积和销售额规模创历史新高，年底增速持续回升,2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，同比增长10.1%（较1-11月提高0.3个百分点，正常年份平均增长19%），其中住宅、办公楼、商业营业用房增速分别为8.0%、21.9%、29.9%；全年商品房销售额为5.25万亿元，同比增长18.3%（比1-11月提高0.8个百分点，正常年份平均增长27%），其中住宅、办公楼、商业营业用房增速分别为14.4%、31.2%、46.3%。从不同月份来看，5-8月销售面积和销售额同比下降（降幅在3-15%之间），9月起止跌增长，各月增幅均超过10%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2007年以来全国商品房和商品住宅销售额、销售面积增长率,48,区域市场需求：中部地区销售面积增速最为显著，河北位居第一位,从区域分布来看，中部和西部省份2010年商品房销售面积增速分别为19.9%和13.5%，高于全国平均水平，而东部地区仅为4.1%，低于全国水平，其中北京、上海、浙江、江苏等省市下降10%-50%不等。河北销售面积增速居全国首位（52.8%），海南紧随其后，两者增速均超过50%，西藏位列增幅榜最后一位，降幅接近70%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2010年全国各地区商品房销售面积同比增速,49,全国房价：全年均价涨幅较4月新政前下降显著,2010年全年商品房和住宅销售均价分别同比上涨7.5%和5.9%（2000-2009年平均增长约9%），而在2009年分别为23%和25%，2010年1-4月均超过13%。,数据来源：中国房地产指数系统,图：2001年至今全国商品房和住宅销售均价,50,环比涨幅波动明显，房价高位上行：1-4月70个大中城市新建住宅销售价格指数月均涨幅在1.4%左右，4月中旬国家出台“国十条” 后，5月环比涨幅即下降至0.4%，6-8月价格环比保持不变，但9月又开始上涨，9-11月环比涨幅分别为0.5%、0.3%和0.4%、0.3%，涨幅基本平稳。 4月以来同比涨幅持续缩小：前4个月新建住宅销售价格同比涨幅提高4.1个百分点至15.4%。5月份以来保持下降趋势，12月份为7.6%，较11月缩小1.7个百分点。,数据来源：CREIS中指数据、,全国房价：6-8月平稳或小幅下跌，9月起止跌上涨,图：2007年以来全国房屋销售价格指数（同比）走势,图：2007年以来全国房屋销售价格指数（环比）走势,51,全国房价：6-8月平稳或小幅下跌，9月起止跌上涨，但涨幅在1%以下,中国房地产指数系统百城住宅指数显示，7-8月100个城市住宅价格环比小幅下跌，9月起止跌上涨，但涨幅都不超过1%。其中， 12月百城住宅价格环比上涨0.9%。 河北省内7市（包括石家庄、保定、邯郸、衡水、廊坊、秦皇岛、唐山）的平均涨幅走势与百城基本一致，但涨幅略高于百城整体水平，近几个月单月涨幅超过1%。 从上涨和下跌的城市个数来看，7-8月上涨城市数量分别为26个和58个，明显低于6月份的80个。而9月份以来，随着价格指数连续上涨，9-12月上涨城市数量维持在70个以上，12月份为82个。,数据来源：中国房地产指数系统,表：2010年6-12月百城价格指数,52,新房成交：一线城市显著下降，二线城市青岛、三线城市沈阳增长皆超过10%,数据来源：中国房地产指数系统,表： 2009年至今典型城市商品住宅月均成交面积及其增长率,2010年，一线城市住宅成交面积皆较上年显著下降。其中北京、广州和上海降幅在30%-40%之间，深圳降幅为50%。12月份，北京、上海同比降幅小于全年水平，深圳则同比增长4%。 二线城市中，青岛一枝独秀，全年成交面积同比增长14%，12月份增幅更是达到43%；大连、成都降幅介于30%-40%之间，而12月份降幅皆超过50%；南京和杭州降幅超过50%。12月份降幅与全年水平大体相当。 三四线城市中，沈阳表现突出，成交面积较上年增长15%，12月份增长24%；西安、郑州降幅小于10%，东莞、南昌降幅分别为17%和30%，但12月东莞同比涨18%，南昌小幅下降4%。,53,新房成交：“9.29新政”对市场的影响在递减,数据来源：中国房地产指数系统,表： 2009年至今14个典型城市商品住宅合计成交面积及其增长率,从北京、天津、沈阳等14个典型城市合计住宅成交面积走势来看，1季度月度成交量皆低于800万平方米，4月份升至1036万平方米。在4月中旬 “国十条”出台后，5-8月份月均成交量下降至626万平方米。 9月份，14个城市合计成交量大幅增加至1140万平方米，环比增幅高达46%，在“9.29新政”背景下，4季度仍维持在月均1200万平方米左右的规模。从4月和9月调控政策出台后市场成交走势，可以看出调控政策对市场的影响正在递减。,2009年月均成交1200万平方米,5-8月月均成交626万平方米,9-11月月均成交1165万平方米,54,54,新房成交：轨道交通和新城建设带动新兴城区住宅成交占比明显上升,2010年，北京住宅成交面积最大的3个区域分别为朝阳、大兴和顺义，占全市比重分别为22.9%、12.5%和11.1%。和2009年相比，成交占比升幅最大的两个区县分别为大兴和密云，升幅分别达到7.7个百分点和2.7个百分点，这两个区域均将于2010年底开通地铁。而传统的热点片区朝阳、通州占比分别下降5.7个百分点和3.0个百分点。 武汉住宅成交占比最大的3个区域分别为东湖高新、黄陂区和江岸，占比分别为17.7%、13.3%和12.4%。和2009年相比，新兴城区江夏、东湖高新成交占比较2009年分别上升4.5个百分点和3.5个百分点，升幅最为明显。而原来的中心城区之一武昌下降6.2个百分点。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2009-2010年北京市主要区县住宅成交面积占比,图：2009-2010年武汉市主要区县住宅成交面积占比,55,55,新房成交：市场集中度有所提高，上海前20位项目占比增幅更为显著,2010年，北京等重点城市的成交量下降显著，市场集中度有所提高。在北京，前20名项目销售面积和销售额占比稳步上升，分别提高3.4个百分点和1.0个百分点，达到21.9%和18.5%。 在上海，前20名项目的销售面积和销售额占比分别为14.0%和18.2%，分别较2009年上升3.0个百分点和5.1个百分点。,数据来源：CREIS中指数据、,图：北京销售面积前20名住宅项目市场销售占比,图：上海销售面积前20名住宅项目市场销售占比,56,新房成交均价：重点城市全年成交均价涨幅普遍超过20%,数据来源：中国房地产指数系统,表：2010年典型城市商品住宅成交价格涨幅,2010年，除上海外，典型城市住宅成交均价较2009年全年上涨幅度皆超过20%。 12月份，各大城市住宅价格环比涨跌互现。其中上海、北京环比皆上涨11%；深圳与上月持平；大连环比下降16%；南昌小幅上涨2%；宁波和东莞分别下降8%和3%。 同比来看，12月份，除深圳下降17%外，多数城市显著上涨，其中上海上涨27%，北京上涨17%；大连和天津涨幅介于15%-20%之间；南昌高达46%，沈阳和宁波介于30%-35%之间。,57,新房价格指数：青岛、北京、重庆全年涨幅居前列,尽管7-8月重点城市价格指数出现小幅震荡，但全年仍有所上涨。其中青岛涨幅最大，为15.8%；北京、重庆和武汉涨幅略微高于13%；深圳、杭州和成都涨幅在10%左右；上海为8.5%；苏州涨幅居于末位，只有5.8%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2007年至今新房价格指数,58,新房供应：多数城市全年供应量显著高于2009年，且主要集中在下半年,2010年，一线城市中广州、北京住宅上市面积较2009年增加，增幅分别为14.4%和7.2%；深圳和上海则分别下降11.1%和25.7%。二线城市中，多数城市上市面积增幅显著，其中武汉超过100%，无锡和大连介于40%-60%之间；三四线城市中，长沙超过50%，沈阳和南昌超过30%。 从不同月份来看，各城市上市量更多集中在下半年，杭州下半年上市量较上半年增长超过1倍，广州、深圳和沈阳超过50%，北京、长沙超过30%，仅武汉与上年持平。,数据来源：CREIS中指数据、,表：2010年重点城市年商品住宅批准上市面积增长率,59,新房供求对比：重点城市销供比普遍低于2009年，且有多个城市低于1,一线城市中，2010年，北京上海、深圳和广州住宅销供比分别为1.0、1.0、0.8和0.8，皆小于2009年的1.7、1.3、1.5和1.5，但高于2008年的0.6、0.8、0.6和0.7。 二线城市中，杭州2010年住宅销供比为0.7，明显低于2009年的1.5，但高于2008年的0.4；武汉为0.9，明显小于2009年的2.2，但高于2008年的0.7。三线城市中，南昌、郑州销供比皆超过1，分别为1.1和1.2，低于2009年的2.1和1.6，但高于2008年的0.6和0.7。,2008年至今三类城市住宅销供比走势,数据来源：CREIS中指数据、,60,新房供求对比：多数城市可售面积出现上升，上海增幅高达32.8%,数据来源：CREIS中指数据、,2010年，一线城市中，上海12月末住宅可售面积为641万平方米，较年初上升32.8%，北京小幅上升5.5%，深圳下降36%。,二线城市中，杭州、南京、苏州和武汉皆有所上升。其中杭州升幅最大，为61.1%；南京和苏州分别为30.4%和29.3%。,图：2008年至今一线城市住宅可售面积走势,图：2008年至今二线城市住宅可售面积走势,61,新房供求对比：重点城市除深圳外，住宅出清周期都出现上升,与2009年年末相比，2010年12月深圳出清周期下降1个月，重庆仍为5个月，北京上升5个月（达到12个月），上海上升2个月（达到4个月），杭州、南京分别上升3个月和4个月（分别为5个月和7个月）。,2007年至今重点城市住宅出清周期走势,数据来源：CREIS中指数据、,62,二手房成交：全国主要城市的二手房成交量明显低于09年，但仍然远高于08年水平,数据来源：CREIS中指数据、,2010年重点城市二手房成交量较09年均有明显下降，平均降幅为29%。其中，南京、上海和杭州较上年减少40%以上，南京成交57015套，降幅46%为最高。天津减少33%，其余城市的跌幅均在20%-30%之间。广州降幅1.37%在重点城市中最低。,重点城市的二手房成交量分别于3-4月达全年最高，3月份平均环比增长1.7倍；5月成交量骤降，6个城市成交降幅达到或超过40%。7-9月成交低位回升，虽然在10月出现平均12.46%的下降，但11-12月交易量持续增加。,图：2008年至今重点城市住宅成交面积走势,图：2010年重点城市二手房月成交套数走势,63,二手房价格：重点城市涨幅依旧明显且多数超过2009年，但主要源自1-4月,2010年，11个重点城市二手房价格平均涨幅为29.1%，较上年提高2.9个百分点。十大城市涨幅均超过20%，其中北京、重庆、广州涨幅居前三位，分别为42.1%、37.7%和36.9%。 与2009年相比，仅杭州、上海、苏州和天津4个城市的累计涨幅缩小，其余城市涨幅均有扩大。 具体到不同月份，各城市价格上涨主要发生在1-4月，平均累计上涨15.1%，而5-8月和9-12月累计涨幅分别为4.5%和7.5%。,数据来源：CREIS中指数据、,图：2008-2010年重点城市二手房价格涨幅,64,二手房成交：深圳二手房/新房成交比值最高，达到3.1，北京、广州的比值也高于1,2010年，5个城市的二手房成交超新房，其中深圳新房比二手房的值达到3，为最高，远高于2008年的1.0。北京的比值为1.6，较20009年的1.3有明显提高。南京和上海的新房和二手房的成交套数基本持平，杭州、成都、天津和武汉的二手房比新房的值均不到1.0。2010年武汉的二手房比新房的值为0.3，为最低。,图：2008年至今部分城市二手房与新房成交套数比值,数据来源：CREIS中指数据、,65,2011年中国房地产新政解析 2010中国房地产市场总结 政策环境 土地市场 房产市场 重点开发企业 2011中国房地产市场展望,目 录,66,百亿企业数量明显增多，十大企业占比首次突破10%,数据来源：CREIS中指数据、,2010年，共有35家企业销售额突破100亿元（2008年和2009年分别为13家和27家），其中200亿元以上企业有17家，万科成为首家销售额过1000亿元的房地产开发企业。 前十位企业累计销售额达5754亿元，占全国比重为11%，比上年提高2.4个百分点（2009年8.6%），首次突破10%，其中万科、保利和中海占比分别为2.1%、1.3%和1.3%，较上年分别提高0.6个百分点、0.2个百分点和0.3个百分点。,*注：精确数据企业内部统计过程中,表：2010年开发企业销售额100亿元以上企业,67,2010年，房地产开发企业本年资金来源7.25万亿元，同比增长25.4%，增速较上月降低5.8%。其中，利用外资、自筹资金增速较快，开发商贷款和按揭贷款增速较慢。具体来看，国内贷款增长10.3%，个人按揭贷款增长7.6%，而在2009年，这两项资金增速分别高达48.5%和116.2%。,数据来源：CREIS中指数据、,资金来源：整体增速较2009年下滑明显，其中国内贷款和按揭贷款下滑最为显著,图：2009以来全国房地产市场各资金来源增长率走势,68,2010年以来，伴随着货币政策的从紧和国家对房地产行业的调控，开发贷款和个人按揭贷款在开发商资金来源所占比重逐步降低。2010年年底，开发企业国内贷款占比为下降为17.3%，较年初下降6.5个百分点，个人按揭贷款及其它资金占比也下降了0.9个百分点，为18.5%。与此同时，开发商自筹资金和购房者定金及预付款占比分别提高了3.9%和2.9%，占资金来源的36.8%和26.2%。尽管利用外资增速较快，但占资金比重仍然较低，仅为1.1%。,数据来源：CREIS中指数据、,资金来源：国内贷款、按揭贷款占比下降，而自筹资金占比较2009年提高6.3个百分点,图： 2004年以来全国开发企业资金来源占比,69,2011年中国房地产新政解析 2010中国房地产市场总结 2011中国房地产市场展望,目 录,70,宏观经济：通胀压力大，调结构、稳物价成为2011年经济工作重点,图：2001年以来我国CPI走势,数据来源：国家统计局、CREIS中指数据,最新数据显示，2010年12月，M2和人民币贷款余额同比增速分别为19.7%和19.9%，增速连续两月加快；12月新增人民币贷款4807亿元，同比多增1007亿元。全年新增贷款7.95万亿元，超过年初设定的7.5万亿元计划；12月CPI达到4.6%，全年CPI为3.3%，下半年通胀压力明显上升。 以上各指标的变化充分表明，宏观经济增长趋势依然向好，通胀风险继续加大。在11月数据公布的前一天，央行再度提高存款准备金率，这也是年内第六次提高存款准备金率，目前已达到18.5%的历史新高，表明通胀风险已成为中央决策部门的首要关注点，更加大了未来一段时间内收紧货币政策的判断。,71,货币政策：从“适度宽松”转为“稳健”,总结2001年来央行货币政策的变化可以发现如下特点： 多数年份货币政策稳健：近10年有6年为稳健。 2007年来不同年度的货币政策取向变化较大，同一年度的执行与计划也有显著差异。 稳健意味着对前期政策的延续，并保持一定的灵活性，若经济过热风险出现，货币政策可能快速收缩，反之亦然。 结合历史数据和相关机构预测，2011年M2增长率和新增贷款目标将分别定为16%和7万亿元。 对2011年货币政策的定调由之前的强调“稳定性、协调性和可持续性”改为强调“针对性，灵活性和有效性”，这表明货币政策在2011年将具有较大的灵活性。,图：2007年至今固定资产投资增速、CPI走势,72,房地产业政策：在“调结构、稳物价”的大背景下仍不放松房地产业调控,在2011年“加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平”的大背景下，预计2011年房地产业仍将面临较为严厉的政策环境，特别是在货币政策转为稳健之后，新增贷款目标将继续下调，这将给房地产业带来显著的影响。具体如下： 调控政策不会放松，限购限贷政策放松可能性不大 保障房建设力度继续加大，公租房成新的着力点 房产税试点改革加快推进 货币政策逐步收紧，货币供应量增速有所放缓，利率将逐步上调 对房地产行业而言，更需关注的是央行对数量化（信贷总额及投向）而非价格型工具（利率）的使用。根据测算，在加息50个基点和100个基点的假设下，居民购房成本将提高5-10%，不会突破2007年的水平。开发企业方面，即使加息200个基点，万科等多数标杆企业利息支出占货币资金的比值仍处于较低水平。但由于银行信贷（包括开发贷款和购房按揭贷款）占企业资金来源的近40%。若信贷紧缩力度加大，新增贷款额度限制更加严厉，将给房地产企业的资金状况带来显著影响。,73,土地市场：供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈,在2011年调控力度不减的政策环境下，增加土地市场供应仍将成为行业调控的重要内容。2010年土地出让计划完成不好的省市将会在2011年加大土地供应。如一线城市的广州、深圳和二三线城市中的宁波以及西安等地。住建部新制定1000万套的保障性住房建设计划，预计2011年针对保障性住房的土地供应仍将继续加大。 成交方面，与2010年类似，在供应力度加大的背景下，成交量仍将保持上行态势。万科、恒大、中海等2010年销售业绩较好、资金较为充裕的开发企业（万科2010年销售额突破千亿元，中海、保利等6家企业突破500亿元），仍将保持较大的拿地力度，热点区域或中心城市的土地市场竞争依然较为激烈。 地价方面，普通地块