土地使用权出让合同.ppt

土地使用权出让合同,一 概念： 土地使用权出让合同，是指土地使用权出让人 与 土地使用权受让人 之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的 协议。 二 法律特征： 1 是一种民事合同 2 合同标的的特殊性 3 是一种要式合同 ,土地使用权出让合同,三 订立的原则 1、遵守国家法律、法规和政策的原则 2、符合城市规划的原则 （1）使用者按照城市规划的要求开发、利用、经营土地。 （2）如改变，因当征得出让方同意并经有关部门同意。 3、坚持平等、自愿、有偿的原则 ,土地使用权出让合同,四 双方当事人的权利、义务 （一）、出让人的主要权利 1、解除合同权 （使用人未按期限支付全部出让金） 2 、 要求违约赔偿权 3、 请求行政处分权 （使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用，请有关部门纠正、警告、罚款、无偿收回土地使用权 ） 4、收取土地使用权出让金的权利 5、 收回土地使用权的权利 ,土地使用权出让合同,（二）出让人的主要义务 1、依照出让合同的规定，提供土地使用权 （不同于动产以实际交付方式转让。 登记；领证，取得使用权） 2、向土地使用者提供有关资料和文件 （位置、环境、建筑规划要求、环保、消防等） 3、保证土地使用权人取得的权利的义务 （即确保土地使用权人所取得的权利不被第三人追索） ,土地使用权出让合同,（三）土地使用者的权利 1、解除出让合同的权利（出让与转让条例15 出让方不依照合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可 请求违约赔偿） 2、要求违约赔偿的权利 3、享有占有、使用出让的土地 4、有依法转让、出租的权利 5、有权设置抵押权 ,土地使用权出让合同,（四）土地使用者的义务(4点) 1、交纳土地使用金的义务 （1）出让金由市场决定 （2）合同签定后60天内支付完出让金。可一次、或分期支付 （3）支付完出让金后，登记，领证，取得土地使用权 2、按出让合同的规定、城市规划要求使用土地的义务 ,土地使用权出让合同,3、土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准 4、土地使用期限届满，使用者负有返回土地使用权的义务 ,土地所有权的划拨,一 概念 土地所有权的划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 ,土地所有权的划拨,二 特征： （1）是一种具体行政行为（将土地使用权进行分配或调整） （2）是一种无偿的行为；但并不是不需支付任何费用（向原使用者支付补偿费、安置费，土地使用税） （3）可以有期限，也可无期限（除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限） （4）不可以转让、出租、抵押 （例外 ） ,土地所有权的划拨,三 土地使有权划拨的范围 （1）国家机关用地和军事用地 （2）城市基础设施用地和公益事业用地 （3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 （4）法律行政法规规定的其他用地 ,土地所有权的划拨,四 划拨土地使有权的转让、出租、抵押 出让和转让条例45 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附作物所有权可以转让、出租、抵押： （1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 ,土地所有权的划拨,（2）领有国有土地使用证 （3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明 （4）依照本条例的规定签定土地使用权出让合同，向当地市县人民政府补交土地使用金或者以出让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金 ,案 例 分 析,某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人民政府申请用地 2亩（以出让方式取得土地使有权），经县人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地（非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权的标准合同写明。 据此，请回答以下问题：,案 例 分 析,（1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？ ,案 例 分 析,（1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 （2）不合法。依照中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转让暂行条例的规定，工业用地最高年限为50年。 ,案 例 分 析,（3）该 工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领取土地使用权证书后，取得土地使用权。 ,土地征用法律制度,一 国家建设用地的来源 国家建设用地必须是国有土地，国家通过一定程序将国有土地使用权有偿出让或无偿划拨给建设单位或个人使用 来源： 、将农村集体所有的土地征用为国有 、国家依法所有的土地 （）依法收回的建设土地使用 （）未利用土地改为建设用地,土地征用法律制度,一 概念 （一）土地征用； 土地征用是指国家或政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为 理解： 1、属于国家或政府的特有权利 2、以公共目的为前提 3、以补偿为条件 ,土地征用法律制度,（二）国家建设征用土地 、概念： 国家建设征用土地是指 国家因建设需要 运用行政权利把 农村集体所有土地转为国家所有的土地 、法律特征 （4点） （）征地主体的唯一性 征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体之间的法律关系 （）征地标的的特殊性 只能是集体所有土地 ,土地征用法律制度,（3）征地行为的强制性 是一种具体的行政行为，双方地位不平等，被征用的集体经济组织必须服从国家需要，不得阻挠 （）征地条件的补偿性 国家要给予集体适当补偿（土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费） 原因： 生存基础；投资 ,土地征用法律制度,二 征用土地的审批权 年土地管理法上收了征地审批权，把征地审批权集中在中央和省级两级，其他各级人民政府无权审批征用土地（第条） （一）、权限 征用下列土地，由国务院批准： （）基本农田 （）基本农田以外的耕地超过公顷的（折合 亩） ,土地征用法律制度,（）其他土地超过公顷的（折合 亩） 征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案 征用农用地的，应办理农用地转用审批。 其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。 ,土地征用法律制度,经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不在另行办理征地审批。超过征地审批权限的，应当另行办理征地审批手续（即经国务院批准） ,土地征用法律制度,三 土地征用补偿安置 国家征用土地，按照被征用土地的 原用途 给予补偿。 原则：使被征用土地单位的农民生活水平不降低。 计算标准： 照顾差异（地方） 区别对待 公平合理 灵活掌握 ,土地征用法律制度,（一） 征用耕地的补偿费 1 土地补偿费 标准： 征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。 2 安置补助费 （1）按照需要安置的 农业人口数 计算。 安置补助费是为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。 ,土地征用法律制度,需要安置的人口数 = 征用的耕地数量 平均每人占有耕地的数量 （征地前被征用单位） （2）标准： 为该耕地（指的是当地而不是被征用的这块地）被征用前三年平均年产值的 4 至 6 倍。 （每一个需要安置的农业人口的安置补助标准） （3）限制：每公顷的安置补助费最高不超过被征用前三年平均年产值的 15 倍。 ,土地征用法律制度,3 地上附着物和青苗补偿费 （1）地上附着物是指依附在地上的建筑物及其设施。 注意问题：征地方案确定后新建的附着物，不予补偿。 标准： 由省、自治区、直辖市规定 （2）青苗补偿费是指对正处于生长阶段、尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿。,土地征用法律制度,标准： 由省、自治区、直辖市规定 注意问题： * 要区别生长情况，确定具体数额 * 征地时，确定土地移交时间，避免更多损失 * 征用协议签定后，抢种，不予补偿 ,土地征用法律制度,4 耕地开垦费或土地复垦费 （1）耕地开垦费： 国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设占用耕地的按照“占多少，垦多少”的原则，由占用单位开垦数量、质量相当的耕地。 如不，则按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 ,土地征用法律制度,（2） 土地复垦费 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦； 没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。 ,土地征用法律制度,（二）征用其他土地补偿费 征用其他土地的 土地补偿费 和 安置补助费 标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征用土地上的 附着物 和 青苗 的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。 ,土地征用法律制度,（三）新菜地开发基金 征用城市郊区菜地，用地单位应当按照国家的有关规定交纳 新菜地开发基金 ，用于新菜地的开发建设。 （四）按照规定支付土地补偿费和安置补助费， 尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的， 经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但- ,土地征用法律制度,但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被用前三年平均年产值的 30 倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 ,临时用地的管理,四 临时用地的管理 （一）申请临时用地的理由 土地管理法第57条规定：建设项目施工 和 地质勘察 需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门批准。 有两种情况：一是建设施工需要，即临时施工用地，如建设项目施工需要的材料堆场、运输通道等，也包括因铺设地上、地下管线而需要临时使用土地的； 二是地质勘察需要。,临时用地的管理,（二）临时用地的补偿 临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。 补偿费的标准，国家尚无统一规定，一般由土地使用者与所有权人根据实际情况商定。 ,临时用地的管理,（三）临时用地的使用 临时用地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得在临时用地上 修建永久性建筑物。 临时使用土地的期限一般不超过 2 年，使用期满，应当将土地交还给土地所有人。,房地产开发,一 房地产开发的概念： 是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 类型： 1 、开发目的的不同： 以经营为目的 以自用为目的 2 内容： 基础设施建设 房屋建设 ,房地产开发,3 范围不同： 新城区开发 旧城区的拆迁改造 特点： 1、是多部门协作活动 2、投资大 3、周期较长 ,房地产开发,二 开发原则 （一）符合城市规划 城市规划是房地产开发的依据。我国房地产法24条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。” 1、土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地使用性质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。 ,房地产开发,2、土地使用者按城市规划 的要求开发、利用土地。 3、在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案，未经许可，不得随意修改规划设计图，同时应严格遵守出让合同的各项规定，若需改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门审批。 4、城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划主观部门报送有关竣工资料。 ,房地产开发,（二） 坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。 经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资回报率。 社会效益，是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。 环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的影响。 ,房地产开发,（三）鼓励和扶持建设居民住宅的原则 我国房地产法第4条规定：“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。” 措施： （1）在税收上，按土地增值税暂行条例第8条规定对于建设普通标准住宅的，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增殖税。,房地产开发,（2）在用地方式上，对于居民居住的福利用地、危旧房改造用地、安居工程用地可以按照有关规定采取 划拨 方式取得土地。 （3）在贷款方式上，国家允许房地产开发企业以依法取得的土地使用权抵押贷款，对购房者实行 按揭贷款，以解决房地产开发过程中的资金问题。 ,房地产开发企业,一 房地产开发企业 概念： 是指以 营利为目的 从事房地产 开发 和 经营 的企业。 设立条件： 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的经营场所 3 有符合国务院规定的注册资本 4 有足够的专业技术人员 5 法律、行政法规定的其他条件。,房地产转让,一 概念 房地产转让是指房地产权利人通过 买卖、赠与或其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为。 含义：（4个方面） 1 主体 是房地产权利人（土地使用者、房屋所有人） 2 转让的法律 后果 是所有权转让（指房屋所有权）,房地产转让,抵押：债务无法实现时才发生所有权的转移。 租赁：使用权转移不涉及房屋所有权。 3、实现 方式 有买卖、赠与或其他合法方式。 4、种类 有已经建成的房屋的转让和尚未建成的但符合转让条件的房屋。 ,房地产转让,二 房地产转让的原则 由于转让客体的特殊性决定了房地产转让除应遵循平等、自愿、等价有偿、诚实信用等民法的基本原则外，还应遵循以下原则： 1 出让方地位不变原则 即土地所有权不变，无论房地产如何转让土地所有权不变。 2 房地产一致原则 即土地使用权与地上建筑物产权一致。 ,房地产转让,3 效益不可损原则 即保护财产的价值和经济效益的原则，房地产转让不得损害其经济效益尤其在分割转让时必须遵守，以保护土地的完整性和可利用性使土地的经济效益得到充分的保护。 ,房地产转让,三 转让的条件 （一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件 1 按照出让合同约定已经支付 全部的使用金 并 取得土地使用证书 2 按照出让合同约定进行投资开发属于 房屋建设 工程的，完成开发 投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书。,房地产转让,（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件 划拨的土地使用权可以单独转让 ，而出让的必须是土地使用权和房屋所有权一并转让 （三）房地产转让的限制性规定 我国房地产法对房地产转让作了限制性规定 1、 以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的 2、 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 ,房地产转让,3、依法收回的土地使用权的 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规禁止转让的其他情形 限制性规定的目的是为了加强房地产管理维护市场秩序保障权利人合法权益。 ,房地产转让,四 房地产转让的程序 （一）按照城市房地产转让管理规定 第 7 条 1 房地产转让当事人签订书面转让合同； 2 签定后30天内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所再的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格（纳税依据）； ,房地产转让,3、房地产管理部门对提供的文件进行审查，并在15日内作出是否受理的书面回答； 4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； 5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 6、房地产管理部门核发过户单。 ,房地产转让,（二）行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序： 1、申请 划拨土地使用权的享有者，欲转让土地使用权或房地产，持土地使用权证及房地产产权证等 向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。 2、审批 人民政府土地管理部门，再收到转让申请15日内进行审查、审批，并回复结果。（条件 3 ）,房地产转让,3、签订土地使用权出让合同 批准后，土地管理部门代表土地所有者与申请人签订土地使用权出让合同。 签订后，60日内交纳土地出让金并办理土地使用权出让登记手续。 4、签订转让合同 5、办理转让登记 签订土地使用权出让合同后15日内办理转让登记。房产转让登记 ,房地产转让,例外： 以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院的决定可以 不办理土地使用权出让手续 转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 ,房地产转让合同,一 概念 房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。 二 房地产转让 合同与土地使用权 出让 合同的关系（3点） 1、转让合同以出让合同的存在为前提； 转让的是使用权，而使用权基于出让合同而存在。,房地产转让合同,2、出让合同规定的受让人的义务仍然适用于转让合同，并必然成为转让合同的必然内容。 3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。 转让后，土地使用权的使用年限为原出让合同约定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。 ,房地产转让合同,三 房地产转让合同订立的程序 法律没有规定，一般为： 1、协商 达成转让协议 2、签约 房地产法第40条规定，转让应签订转让合同，是必经程序。 3、公证 （法律没有规定） 4、登记（过户登记 生效要件） 不动产所有权的转移从登记时开始，土地使用权及地上附着物属于不动产。 ,商品房预售,一 概念： 商品房预售，又称“卖楼花”是指房地产开发经营企业 将正在建设中的房屋 预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 商品房预售是房地产转让的一种最主要的买卖方式。 但，如管理不善，易导致投机行为，损害消费者的正当权益。现在有关商品房预售的投诉最多、最复杂。 ,商品房预售,二 商品房预售的条件 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证；（施工许可证） 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的25%以上，并已经