昆明百富琪商业广场招商方案.ppt

2019/7/22,1,百富琪商业广场招商方案,孔雀东南飞，百富琪打造东南时尚消费圈！,2006.07.12,原动力地产顾问,2019/7/22,2,原动力地产顾问对于本项目商业的理解,项目定位 时尚消费圈 东南城市区域商业中心,商业形态 住宅商业群楼 内街式小商铺,区位环境 城市东南次中心 进出城快速交通枢纽 区域商业中心缺失,业态规划 时尚购物 休闲娱乐 商务消费,销售方式 产权分割 返租三年,2019/7/22,3,原动力地产顾问对项目商业销售目标的理解,高销售率,较短的销售周期,较高的投资回报,通过高销售率形成市场热点,高利润率,较低的开发风险,理想的销售价格,2019/7/22,4,项目可开发方向,时尚消费功能,休闲功能,本项目可能功能界定,购物功能,百货商场/超市,时尚消费,餐饮休闲娱乐,小型shoping-mail,2019/7/22,5,项目资源因子分析与项目功能定位表,购物功能时尚消费休闲功能,2019/7/22,6,项目定位的两个方向,餐饮休闲,时尚消费,定位方向1,定位方向2,本项目,定位方向3,2019/7/22,7,项目特性与功能适应性比较分析,2019/7/22,8,从项目自身条件角度分析： 百货超市时尚消费餐饮休闲,项目特性与功能适应性比较分析,2019/7/22,9,项目区域分析小结,从区域市场空间分析 餐饮休闲购物时尚消费,从项目特性分析 购物功能时尚消费餐饮休闲,从区域人流结构分析 上班族旅游商务居民 过境人流周边居民,项目定位建议： 1、项目初步定位为城市东南部区域商业中心和区域商务配套； 2、以时尚消费品和精品百货为主要业态，层次较高的餐饮休闲为补充。 3、充分考虑区域消费群和目标顾客夜生活需要，填补区域商业夜场空白。,2019/7/22,10,目标顾客消费行为特征分析,上班族 追求时尚 随机性强 重复频率高 购买力较强,游客 追求新奇 随机性强 停留时间短 购买力较弱,商务客 追求品味 品牌忠诚度高 重复频率较高 购买力强,居民 追求实惠 规律性强 超市购物为主 购买力较强,建议： 1、项目整体目标消费者重点针对商务项目消费和城市白领即写字楼上班族，以游客和居民消费为辅。 2、项目应充分规划商业及商务配套，如停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。,2019/7/22,11,项目定位 小型shoping-mail 区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。,四大价值点 区域购物中心； 区域商务休闲中心； 区域时尚消费中心； 最大限度的业态整合打造复合商业中心。,项目定位,2019/7/22,12,项目定位 小型shoping-mail 区域时尚消费、购物、休闲娱乐为一休的复合 商业中心。,机会(O) 区域潜在商业需求大 区域商业配套易于接受 区域夜生活场所缺失 轻轨交通增值预期极大,项目优劣势分析,优势(S) 商业昭示性强 区域辐射性强可达性较好 区域上班族及游客多 区域商业中心缺失,劣势(W) 不易形成规模效应 区域商业氛围缺失 过境人流大于固定人流 周边自然及人文环境较差,威胁(T) 区域新项目同业态经营可能 快速通道较难聚集人气 居民少夜场消费人气不足 业态混杂管理困难,2019/7/22,13,项目战略选择,2019/7/22,14,项目业态规划,品牌服装、鞋类,品牌商品,机 会,品牌皮具,品牌文具,品牌化妆品,品牌礼品,品牌电器,手机及数码产品,时尚消费,家居及个人饰品,图书音像制品,工艺品土特产品,体育及户外用品,美容保健品,大药房,配套功能,快餐店,影像中心,美容美发店,数码冲印,银行,咖啡厅,茶酒吧,西餐厅,健身房,KTV,书吧,休闲娱乐,2019/7/22,15,目标行业分析,目标行业,商品类,服装鞋类皮具类,饰品文具礼品类,餐饮休闲类,药品食品茶叶工艺品,美容化妆品保健品,西餐茶酒吧咖啡,健身KTV桑拿,数码冲印银行影楼,快餐 美容美发药店,配套服务类,2019/7/22,16,规划业态面积比例,商品类,服装鞋类皮具类,饰品文具礼品类,餐饮休闲类,药品食品茶叶工艺品,美容化妆品保健品,西餐茶酒吧咖啡,健身桑拿溜冰场,配套服务类,KTV慢摇吧迪厅,数码影剧院,快餐羔点屋花店,美容院药店,书店音像制品店,银行数码影楼,2019/7/22,17,招商策 略 总 纲,推广攻略,活动攻略,客户群落定点推广,目标行业定向宣传,渠道攻略,目标行业直销渠道,大客户一对一营销,社会活动营销造势,目标客户集群式推广直销活动,招商推广策略,2019/7/22,18,推广攻略,客户群落定点推广,目的：集中信息、有效投、最低成本,行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业,渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求,区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑,形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示,目标行业定向宣传,2019/7/22,19,渠道攻略,目的：行业客户集群式直销、品牌大客户一对一公关,渠道：行业客户资源整合、重点客户专人拜访,形式：酒会、论坛、交流会、登门拜访,目标行业直销渠道,大客户一对一营销,行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业,区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑,2019/7/22,20,招商推广活动攻略,目的：营造项目品牌和知名度、建立实效营销售传播和直销渠道.,渠道：行业协会、主管部门、商业管理机构、地方政府.,形式：区域商业发展论坛、交流会、招商会、联谊会、行业研讨会,社会活动营销造势,目标客户集群式推广直销活动,行业：茶叶、服装、化妆品、名优特产品、工艺品、时尚消费品、休闲餐饮业,区域：百胜、螺蛳湾、昆都、和平路、吴井路、翠湖、茶叶市场、景星、南窑,2019/7/22,21,商业形象包装策略,形象包装策 略 总 纲,市场认知:区域复合商业中心(小型shopingmail),功能定位:商务休闲和时尚消费中心,形象定位,展示面华丽高雅,商务休闲与时尚消费人群区隔.,购物区与休闲区分隔,动静分离.,现场氛围,大众媒体营造声势,建立品牌公众形象,动态宣传.,目标行业重点诉求,专业杂志重复推荐,强化记忆.,媒介包装,专业招商手册全面展示,详解优势,深入人心.,商业海报宣传单广泛投放,吸引关注.,2019/7/22,22,形象推广策略,公共关系策略,开展片区商业规划发展论谈,行业经济研讨会,广告推广策略,完善区域商业配套-区域商业整体升级中,从和平路到百富琪昆明第三代时尚消费业态出现,小型shopingmail完整业态,区域复合商业中心完美呈现,争取入驻商户的优惠政策,经营导向策略,“统一招商、统一营运、统一管理”,增强投资信心,销售和招商以利于项目的整体经营成功为出发点。,2019/7/22,23,商业规划建议,2019/7/22,24,商业规划建议,2019/7/22,25,商业规划建议,2019/7/22,26,商业规划建议,2019/7/22,27,项目商业营销策略,主力店,前期只租不售,不可分割小产权先销售,开业后带租约销售,先招商后销售,餐饮休闲娱乐业态,品牌店,边销售边招商,三年原价回购,即返两年租金,统一返租三年,餐饮休闲娱乐业态,2019/7/22,28,招商工作周期,2019/7/22,29,招商周期工作内容,八月,O七年三月,五月,O八年三月,十二月,十二月,九月,筹备期,推广认知期,签约入住期,全面招商期,主力店,开业期,第一阶段,方案制订,主力店招商,渠道建立,第二阶段,方案调整,品牌招商,渠道直销,第三阶段,全面签约,入住开业,持续招商,2019/7/22,30,筹备期,2006.08.01 2007.03.31,开盘强销期,2007.04.01 2008.03.31,持续销售期,2008.04.01 2008.03.31,入住期尾盘期,2006.04.01 2006.12.31,30%,25%,15%,营销节点,销售比例,工作周期,招商节点,招商周期工作节点安排,筹备及推广期,方案制订宣传物料,主力店政策,渠道建立及客户梳理,全面招商及直销期,招商政策及业务文件,商业管理机构确定,团队组织及培训,交房开业期,管理方案及团队组织,开业培训,后期招商政策,认筹期,第一阶段,第二阶段,第三阶段,交房,开业,开盘,招商比例,准备工作,20%,10%,50%,40%,30%,50%,2019/7/22,31