写字楼分类标准与等级.ppt

写字楼分类标准与等级,商务楼、写字楼、商铺类型划分 商务楼、写字楼商铺可以按照商铺项目在整个建筑中的规模进行划分，分为两大类：底商商铺项目和零散商铺。前者，酒店、商住公寓、俱乐部、会所、写字楼等底层（可能包括一层、二层、三层和/或地下层）部分大规模用做底层商铺项目的发展，规模大，牵涉到整体定位、整体包装、整体商业组合等问题，所有商铺作为一个完整的商业项目的内容而存在。 北京的王府饭店、北京丰联广场、北京时代广场、北京嘉里中心底层商业都属于大规模商务楼、写字楼底商商铺项目，面积规模比较大，项目本身具有很强的市场吸引力，其主要客户范围已经超越了上面住户、租户，而是通过其市场运做将周边、甚至所在城市的某个消费阶层覆盖进来。 北京国贸商城实际上就是一个典型的商务楼、写字楼底商商铺项目，只是规模宏大，人们更多把它当作是一个城市中心购物中心项目，其建筑形式，以及后面要谈到的经营形态、投资回收形态都体现出一个彻头彻尾的商务楼、写字楼底商商铺项目的特点。,铺面、铺位类型 商务楼、写字楼底商商铺项目一层会有不少属于铺面形式，其他楼层基本上都是铺位形式。,经营业态特点 商务楼、写字楼底商商铺项目经营业态主要包括服装专卖店、超市、便利店、咖啡店、特色餐饮、银行、美容美发店、旅行社、机票代理、干洗店、彩扩店、国际诊所、娱乐项目等，其定位通常为中高档消费者，而且国际品牌在当中占很大的比重。,投资回收形态 商务楼、写字楼底商商铺的投资回收形态有出租和出售两种。对于规模超过2万平方米以上的该类项目，只要开发商实力足够，为了确保对整个底商商铺项目整体运营的有效引导，建议开发商只要采取出租的方式，即使出售，也应该主要以投资机构为销售对象。,投资策略 商铺投资者选择商务楼、写字楼底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性“；选择较好的楼层；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 商铺投资者选择商务楼、写字楼零散商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性“；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 商务楼、写字楼商铺的规模相对比较小，但投资风险并不高，比较适合个人投资者投资。,商务楼、写字楼零散商铺的特点 1）建筑形式特点 该类商铺所属的商务楼、写字楼，商业功能不是其主要功能，里面的商铺仅仅是为了满足住户、租户等的需要，鉴于上述原因，这些零散商铺主要集中在这些建筑的一层，数量少，规模也不大。 2）铺面、铺位类型 商务楼、写字楼零散商铺主要属于铺位形式，但鉴于这些建筑客户的特定光顾方式，无论是写字楼、饭店，其住户、租户都会从这些商铺的门前走过，所以这些零散商铺具有一定的铺面的价值。,商用公寓与写字楼有什么区别？ 公寓与写字楼从字面的意义一个是居住一个是办公用楼,但它们也有共同的地方那就是它们都是商品房。它们根据功用被不同的消费者接受.公寓在配套上主要是要达到居住功能,满足居住的条件,而且要有一定的周边配套,例如:菜市场,学校,商场等.而写字楼要求在好的地段,交通方便,周边有一定的商业气氛.当然内部配套也是不可忽视的。公寓于写字楼使用人群基本一致，都是企业白领，但购买和用途有差别，写字客户为企业购买自用及大型投资客户。公寓为个人购买自住或小型投资客户购买。两者之间有一定互补性，按以后的发展形式来看，不论是物管、配套等因素来看。2者将会融合，现在已有写字楼提倡酒店式管理及配备住宅应有的公建配套。 公寓是以居住为主，但也掺杂的办公成份，其设计类型完全区别于居住小区，有商业氛围在其中，可称为商住两用。 写字楼则以商为主，在建筑设计时其配套设施等就全部采用商用，主要以公司、企业为消费群体。,功能 写字楼应该是纯商务办公;公寓是可办公可居住的空间形式 人群 写字楼的目标客户群为投资型买家及办公企业； 公寓的目标人群以以往实际经验判断更多为满足居住需求人群。,写字楼分类标准与等级 美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级： 其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升， B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。,由于我国的写字楼发展历程短，分类标准还不成熟。目前，国内关于写字楼的划分有如下三种标准： （1）“甲”系列分类。北京写字楼信息网在2000年第一次全面提出顶级、甲级、乙级、丙级的四级分类原则，是最早倡导和应用甲级、乙级、丙级分类原则的机构之一。所谓甲级、乙级、丙级写字楼主要是参照了星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。写字楼划分主要以硬件和软件为依据。硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A写字楼水平；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施）电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。,按照上述标准，写字楼分为如下四个类别： 顶级写字楼：在商圈内具有标志性、代表性和具有强大辐射力的甲级写字楼。因此写字楼的软硬件标准首先要完全达标；其次是具有代表性和标志性，在建筑规模、高度、服务品牌等方面出类拔萃、傲视群雄。在城市中具有非常强的美誉度和知名度。例如上海的金茂大厦、北京的国贸中心、广州的中信广场，不但城内的百姓知晓，全国各地的人也略知一二。 甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯等候时间小于40秒，中央空调为四管式，软件方面物业管理服务水准达到三星级酒店以上标准。,乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理服务为达到星级酒店的标准。 丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备实施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。,（2）As系列分类，即按写字楼的自动化（automation）水平分类，自动化水平越高，舒适度增加，办公的效率也越高，所以在自动化被人们广泛重视的情况下，As系列分类常常被作为写字楼档次的标志。实践中，自动化被诠释成智能化，常常以智能化替代自动化的称谓。 写字楼定级有3A级智能化和5A级智能化之说：3A是指3种自动化系统，包括楼宇自动化（BuildingAutomationSystem）、办公自动化（OfficeAutomationSystem）和通讯自动化（CommunicationSystem）。由于楼宇自动化较复杂，专家们把它分为三类：楼宇自动化、保安自动化系统（SafeguardAutomationSystem）、消防自动化系统（FireAutomationSystem），合起来称为5A。由此看，不能认为5A就高于3A。,各系统包含的内容主要有： 通讯自动化系统：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、 数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。 楼宇自动化系统：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系 统、电梯管理系统、停车库系统。 办公自动化系统：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物 业管理计算机系统。 安保自动化系统：包括监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。 消防自动化系统：消防联动、自动喷淋、自动报警等。,（3）按功能复合程度分类：分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。 纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。 当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼。如办公与商场复合的类型，如北京的丰联广场，昆太国际大厦、万通大厦等。 综合楼的高级形态是商务综合体。商务综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。商务综合体要求在很小的空间距离内同时满足高档商务活动需要，如高档酒店、会议、展览、商业推广活动、办公、高级公寓、专业时尚店等有机融为一体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，有着大批的白领阶层和成熟的公司企业，是高档消费活动场所。,商务综合体的配