阜阳市场调研与项目定位报告58P..doc

阜阳市场调研与项目定位报告目 录第一部分 市场运营环境调研和分析 31.1阜阳城乡居民个性百货消费的聚集点百货商场四大家 31.1.1阜阳国贸代表阜阳个性百货最高档形象 31.1.2后来居上的当今王者阜阳商厦 71.1.3平民化商场千百意购物中心 101.1.4处于下行趋势中的阜阳百货大楼 131.1.5分析个性百货的竞争力度和本项目的入市机会 161.2商业街的发展现状 231.2.1 绿色步行街 231.1.2、浙江商贸城 391.1.3香港路商业街调研 461.1.4汇鑫国际广场调研 481.1.5、人民路与颍州路商业街街铺调研 49第二部分 定位研究 532.1基本概况 532.2 典型经营户、房东访谈与分析 552.2.1经营盈利的成功客户访谈录 552.2.2经营业绩一般的经营者访谈 582.2.3回迁类房东代表访谈录 602.2.4投资类业主访谈录 612.3 消费者问卷调查 63第三部分 定位意见及实施途径 683.1关于定位的概念描述 683.2经营业态构成比例及组合方案 683.3 锚定市场定位的主力品牌店配置方案 683.4提高街区、市场的组织化程度 693.5制定五年一期的中期招商政策 693.6硬件设施的改进 69第四部分 附件意向客户通讯名录 70第一部分市场运营环境调研和分析：一、阜阳城乡居民个性百货消费的聚集点百货商场四大家：1、阜阳国贸代表阜阳个性百货最高档形象（1）、基本情况介绍地处人民中路与颍州北路交汇处，共4层，建筑面积25000平方米，其中百货区经营面积9348平方米（不含家电区域）；经营模式以联营扣点及纯租赁方式相结合；统一收银,层高为3米，主通道3米。项目情景照片阜阳国贸商城通道（3m）边铺（12m*8m）经营品类1楼化妆品、名表、黄金珠宝2楼男正装、男商务休闲、鞋、皮具3楼女装、女内衣、羊毛衫4楼运动装、休闲装、床上用品、儿童用具、家电(2)、各业态种类细分、品牌明细楼层阜阳国贸经营面积（）百货占比专柜1最低经营面积（）专柜2经营面积（）专柜3最高经营面积（）经营品牌1f化妆品3603.85%242730欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、jvc、雅莱铂、大宝、卡尼夫、佰草集、妮维娅、boss香水、郑明明、za、丸美、羽西、曼秀雷登、丁家宜、玉兰油、资生堂珠宝首饰93610%1036153金至尊、上海老凤祥、鑫国春珠宝、戴梦得珠宝、通灵、卡迪珠宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、周大福、玉顺行玉器名表1801.92%333卡西欧、天梭、mido、劳力士、山度士、尼维达、梅花2f男仕服饰280830%424856巴贝、richni、九牧王、虎都、太平鸟、圣大保罗、金盾、报喜鸟、杉杉、雅戈尔、法兰斯顿、沙驰、路易诗兰、金利来、梦特娇、利奥纳多、宝马、鄂尔多斯、利郎、七匹狼、艾迪丹顿、依立腾、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌、皮尔卡丹、马克华菲、秋艳服饰鞋区7558.07%242835蜘蛛王、意尔康、奥康、花雨伞、富贵鸟、康奈、沙驰、查丹理龙、金利来皮鞋、花花公子皮鞋、卡美多、英姿、杰豪、接吻猫、达芙妮、美拉、星期六、千百度、红蜻蜓、骆驼、百丽、木林森、公牛巨人、名郎、巴姿、巴妮、皮尔卡丹、梦特娇、纤纤妙语、红蜻蜓皮具区350.37%92228金利来皮具、利奥纳多、卡帝乐鳄鱼、苹果、万里马3f女仕服饰142015.30%7290128三彩、太平鸟、 阿依莲、红袖、艾格周末、淑女屋、歌莉娅、艾伦、诺曼依、敦奴、伊芙丽、淑女坊、only、香港郞婷儿、欧伦服饰、纳帕杰、style woman、福太太、卡芙内、胖太太、杰西、玫姿、雅莹、米西尔、玛丝菲尔、vgrss、钡萱、红人、珂萱、思安尼、物语风、阿莱、渔、接驰、简牌、妃媗、马天奴、迪妮格瑞、艾莱依、西贝伦、bik、海阔天空、泰马、圣可尼、纤牌、内衣101210.80%243036婷美、曼妮芬、莱特妮丝、杰奎妮、新世纪家族、abc内衣、与狼共舞羊毛衫6767.23%303642达尔丽、皮尔卡丹、雪竹、芬腾、卡芙芳、4f运动装2162.31%768596阿迪达斯、耐克、卡帕、匡威、迪亚多纳、金莱克、鸿星尔克、特步、匹克、金鸡、361度、花花公子运动、乔丹、安踏、美津浓、彪马、李宁休闲装2482.65%455660以纯、美特斯邦威、旗牌王、森马、唐狮、斯舒朗、柏仙多格、百世吉家纺2162.30%364143罗莱、梦洁、上海三套车、圣比凡彼童装4865.20%384246红黄蓝童装、雅多、俏妞、爱酷、abc童装、大黄峰、芝麻开门、婴姿坊、小星星、童车玩具家电/大家电及小家电、厨房用具(3)、经营现状评述：阜阳国贸曾经辉煌，是执行业牛耳之王者。但从星期日旺销时段收银台冷落；现场经营品牌组合高低端杂处；空置铺面出现等情况分析，该商场正在走下坡路。2、后来居上的当今王者阜阳商厦（1）、基本情况介绍项目位于颍上北路与颍河西路交汇处；共5层，建筑面积36000平方米，百货区经营面积13985平方米(不含家电区域)，其中楼层夹层建筑面积约4000平方米；经营模式以联营扣点为主，租赁方式为辅，统一收银,项目层高为3.6米，主通道3米。项目情景照片阜阳商厦通道（3m）边铺(6m*12m)经营品类1楼化妆品、名表、黄金珠宝、眼镜、皮鞋、皮具2楼家电3楼男正装、男仕商务装、羊毛衫4楼女仕服饰5楼运动装、休闲装、家纺（2）、各业态种类细分及品牌明细经营品类专柜1最低经营面积（）专柜2经营面积（）专柜3最高经营面积（）经营面积（）百货占比经营品牌1f化妆品20205335554.0%玉兰油、dhc、羽西、欧莱雅、高丝、欧柏莱、美宝莲、妮维娅、za、佰草集、雅呵雅丝睿、tommy kenzo、自然堂、泊美、佳美乐、时尚生活、雅芳、樱奈儿、东洋之花、郑明明、珀莱雅、dodo、丸美、the face shop、蝶妆、姬雪珠宝首饰1459723032.2%戴梦得钻石、四福首饰、金山珠宝、蓝神珠宝、宝瑞源珠宝、上海瑞宝、宝亨达首饰、艾盟珠宝、明牌首饰、周大福、上海老凤祥、金伯利钻石、盈祥银饰、中国黄金、梦祥银饰名表/1411.0%宝华利、mido、依波表、卡西欧、西铁城、帝舵、梅花表、英纳格、名爵、爱其华、罗马皮具4048641601.1%bosssunmen、沙驰皮具、梦特娇皮具、金利来皮具、威豹皮具、利奥纳多皮具、花花公子皮鞋2033451711.2%红蜻蜓、富贵鸟、康奈、七匹狼、深港、bosssunmen、barros、利奥纳多、金利来皮鞋、花花公子、卡帝乐鳄鱼、纤纤妙语、天美意、百丽、千百度、星期六、金利来女鞋、奥康、蜘蛛王、意尔康、休闲之屋、梦特娇皮鞋、芭妮芭姿、利奥纳多、信诺、袋鼠、烟斗、皮尔卡丹、他他、哈森、木林森、与狼共舞2f家电/主要经营家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、厨具以及电工电料、五金3f男仕服饰497290347424.8%鲨鱼丘、沙驰、曼哈顿、迪迪公子、法兰诗顿、圣大保罗、洛兹、虎都、罗蒙、杉杉服饰、柒牌、金狐狸、路易诗兰、业当尼、金利来男装、博斯绅威、杰凡尼、大鳄鱼、女神、鄂尔多斯、梦特娇、利奥纳多、喜登宝马、鲨鱼、比其、珠珠秀、梦特娇男装、美国马球会、利奥纳多男装、九牧王、雅戈尔、花花公子、依立腾、堡宾、太平鸟、爱登堡、利郞、步森、虎豹、旗牌王、特色龙、梵思尊尼、英伦袋鼠、吉利雅、波司登男装、雪中飞、九牧王、归中凡、富信、花花公子、天山、香港老人头、保士捷、智圣、虎都、鳄鱼、鹿王、皮尔卡丹、恒源祥、依霸、海尔曼斯、彩虹玫瑰、美国马球协会、bosssunmen羊毛衫2230367445.3%保士捷、珍珠秀、比其、花雨伞、意大利鲨鱼、喜登保马、恒源祥、富信、伊霸、lcd、海尔曼斯、梦特娇、鄂尔多斯4f女性服饰707275421830.2%圣迪奥、阿依莲、歌莉娅、歌瑞丝芬、德玛纳、迪士尼、ao2、淑女屋、零典、艾格周末、es、红袖、胖缘、胖太太、朗婷儿、曼妮芬、黛安芬、纤姿锦、欧时力、only、依沙菲儿、纳文、季候风、lily、珂萱、米阑登、名典屋、哥弟、诺菲尼、娜尔思、玖姿、高氏杰、蕾氏杰、蕾朵、影儿、沐阑、君帛、艾莱依、迪莱莉、伊芙心悦、紫澜门、kako、米奇、威特wetoo5f运动装2484136211015.2%美津浓、耐克、阿迪达斯、彪马、特步、哥伦比亚、匡威、乔丹、kappa、匹克、361度、李宁、安踏、花花公子运动、贵人鸟休闲装4550668446.0%森马、唐狮、杰克琼斯、美特斯邦威、以纯家纺48508012659.0%嘉加梦家纺、富安娜、鸿润家纺、美罗家纺、堂皇家纺、多喜爱、黛富妮、水星家纺、罗莱、梦洁（3）、经营现状评述：a、业态组合；品牌配置；现场购物环境装修等级，相当协调，与市场定位相吻合。b、现场管理细节可以判断，管理团队具备相当强的功力和比较好的敬业精神。c、从非假日、非旺销时段的收银台等候收银人气分析，该商场应该是阜阳城区居民最认同的消费目的地。3、平民化商场千百意购物中心（1）基本情况介绍地处人民中路与颍州北路交汇处；商场共5层，规划总建筑面积40000平方米,一期已完成建筑面积32000平方米，其中百货区经营面积13319平方米（不含家电区域）;经营模式以联营扣点为主，租赁方式为辅，统一收银。层高为3.2米，主通道2.4米。项目情景照片阜阳千百意通道(2.4m)边铺(6m*7m)经营品类1楼化妆品、珠宝首饰、皮鞋皮具2楼男正装、男商务休闲3楼女装、休闲装4楼床上用品、运动装、羊毛衫5楼家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、手机（2）、各业态种类细分及品牌明细楼层经营品类专柜1最低经营面积（）专柜2经营面积（）专柜3最高经营面积（）经营面积（）百货占比经营品牌1f化妆品20205244863.65%欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、资生堂、蝶妆、丁家宜、妮维娅、郑明明、自然堂、玉兰油、卡尼尔、樱奈尔、瑞丝奇、艾琳、京润珍珠、泊美、丸美、雅芳、采诗、珀莱雅珠宝首饰1425274803.6%明牌首饰、香港瑞峰、香港九福珠宝、皆是缘玉器、宝佳和、宝恒莲、艾盟、鳄鱼国际珠宝、香港爱尔、粤好珠宝、宝亨达珠宝、梦祥银饰名表/200.15%依波表、卡西欧、西铁城皮鞋皮8%红草帽、亨德龙、深港、杰豪、达芙妮、兽霸、奥康、与狼共舞、红蜻蜓、蜘蛛王、卓诗尼、英皇御爵、意尔康、金利来皮具、七匹狼皮具、红素带、利奥纳多、佰纳、芭妮、名典、保罗盖帝超市/千百意生活超市2f男仕服饰284890391529.4%九牧王、杉杉、雅戈尔、金利来、利郎、七匹狼、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌、双鹏、早稻田、阿基米德、啄木鸟、爱都、亨斯特、红豆、卡宾、花花公子、特色龙、汤尼威尔、才子、步森、爱登堡、洲艳、酷、汤尼俊仕、高尔普、与狼共舞、马克华菲、威鹏、波司登、皮尔卡丹、法尼鳄鱼、利莱派、雅鹿、莱顿、保宾、埃古、古宾、alt、王子车、花花公子3f女仕服饰607090355526.7%柏仙多格、衣裳坊、美千黛、兰开夏、丹琪、诗织、雪妮儿、羽衣甘蓝、般奴儿、璐嘉儿、朗夏、楚韵、达依岩、忆萱、百斯顿、京发、歌之秀、伊莎贝拉、塞瑞娜、圣可尼、米茜尔、秋水伊人、圣迪奥、太平鸟、cc&dd、法丹莉、俏丽服饰、金科服饰、思知、上海苏妃、歌莉娅、诺曼琦、敦奴、淑女坊、香港郞婷儿、珂萱、贝娜、千慧、维尔金娜、梅岑、科尚、宗洋、君帛、万之冠、雅丽达、柏雷斯、梦至超、just mode、零典、爱奴娇、欧时依、阿依莲休闲装2450663602.7%美特斯邦威、以纯、森马、唐狮、斯舒朗、花花公子、黑骑、彬依奴、三蕃、波司登、高邦、a88、雅鹿、独蛇4f运动装5086130226017.0%阿迪达斯、耐克、卡帕、奇安达、贵人鸟、匡威、鸿星尔克、特步、匹克、金鸡、花花公子运动、安踏、彪马、七匹狼、脚王、李宁家纺4563725854.4%梦罗、皖宝、睡宝丽、三套车、圣布凡、阿芙萝、水星、罗莱、东方、紫罗兰、鸿润羊毛衫内衣1624484883.6%恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、雪豹、好韵莱、芬腾、雪竹、三枪、兰卓丽、猫人、金盾、布谷鸟、宜而爽、挺美、与狼共舞、康奈、浪莎、唐古拉、豪港、双鹿5f家电/主要经营家庭影院、音响碟片、彩电、冰箱、冰柜、空调、厨具以及电工电料、五金（3）、经营现状评述：阜阳市区百货四大家中品牌档次最低、装修条件最普通、购物环境等级最低，但现场人气最旺，营业场地利用率最高，临时出租位单价最高。究其原因：a、在商言商，最高档的，不一定是最好的；最适合的才一定是最好的。 就阜阳占人口大多数的农村消费者、低收入消费者而言，千百意的商品价位、品牌组合、购物环境、消费氛围最适合自己。b、管理方因人制宜，管理措施人性化，使之更贴近平民族。（如下图，消费者在步行楼梯台阶上休息。c、以投入产出比衡量，夺冠者当为千百意。4、处于下行趋势中的阜阳百货大楼（1）基本情况介绍人民中路与颍州北路交汇处；共4层，建筑面积30000平方米左右，其中包含店中店、高档烟酒、奶粉区及家电区，传统百货区经营面积14600平方米左右（不含家电区域）；经营模式为联营扣点或租赁方式；统一收银,层高为3.2米，主通道3米。项目实景照片阜阳百货大楼主通道(2.4m)边柜(10m*7m)经营品类1楼化妆品、珠宝首饰、名表、鞋区2楼女装、内衣3楼男装、休闲装、羊毛衫4楼家电（2）.各业态种类细分及品牌明细楼层经营品类专柜1最低经营面积（）专柜2经营面积（）专柜3最高经营面积（）品类经营面积（）百货占比经营品牌1f化妆品19.227.5363072.10%欧莱雅、泊美、美宝莲、玉兰油、娇蓝婷美、effi、卡尼尔、大宝、东洋之花、樱奈儿、丁家宜、珀莱雅、蝶妆珠宝首饰2525.5465383.69%中国黄金、上海老凤祥、宝润祥、丽瑞源珠宝、瑞宝珠宝、卡迪珠宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、周大福、宏名银饰、瑞丰缘、金山珠宝、宝瑞源名表/260.18%罗马表、梅花表等(该专柜为边柜)皮具5.48181621.11%威豹、梦特娇等皮12%康奈、巴笛尔、奥康、男女主角、红蜻蜓、圣大保罗、皮尔卡丹、布莱妮、梦特娇、芭妮、飞莱丽尔、金利来、深港、花花公子、卓诗尼、戈美其、卡莱丽尔、玛莱丽、花雨伞、蜘蛛王、邦赛、与狼共舞、金迈王、兽霸、美之美、卡文、意尔康、亨达皮鞋2f女仕服饰277084422528.94%spring、太和、女子波、戴博蓝、福太太、贵夫人、冬宝、国际文春、米奥多、雅鹿、木帛、金苑、以纯、泽黛佳伊、红人、诗梦、莎莱尔、朵以、顺泰、丽安瑞拉、雪尔妮米蓝登、圣可下、乔伦、新思路、欧迪歌、三彩、舒美珍子、暖倍儿、哥谛、宜而爽、三枪、威兰西、诗织、简爱、飘雷、高氏志、鹰皇、狼雅威、丽贝瑞拉、斐丽佳、俏皮狗、芬腾、兰卓丽、好波、维尔曼、嘉林隆、与狼共舞、莎米尔、诗梦、非常时尚、阿依莲、瑶婷羽兰、博玺华服、赛瑞娜、莱茨、圣可尼、宗洋内衣2028562271.55%曼妮芬、戴安芬、爱波等3f男仕服饰487091351924.1%秋艳、周织、金值、培罗蒙、澳洋儿、珠珠秀、比琪、海尔曼斯、百灵、庄爵、大白鲨、梵思华、太平鸟、雅鹿、恒源祥、波司登、海螺、豪威堡、七彩马、兔星、皇家西服、鹿王、珍贝、罗蒙、特色龙、洛滋、轩帝尼、虎都、红豆、柒牌、七匹狼、九牧王、依立腾、富贵鸟、苹果、南鸟、雅戈尔、华丽鳄鱼、阿基米德、凯撒、梵思尊尼休闲4550605753.94%伊韵儿、东方骆驼、唐狮、真维斯、佐丹奴、麦根、以纯羊毛衫2330423582.45%恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、雪豹、猫人等4f运动装/3332装修中22.82%家电/（3）、经营现状评述： 阜阳市中心百货四大家中，商场硬件设施最好、装修档次最高、成色最新的，非阜阳百货大楼莫属。但营业现场人气最差，营业员现场组织纪律最差，品牌组合最杂乱。应该是投入产出比最低，经济效益最不好的商场。企业发展的下行走势，从外观都能一览无余。5、从四大家经营品牌同质化，看核心商圈个性百货的竞争力度和本项目的入市机会（1）.阜阳个性百货四大家各业态细分经营品牌对比业态品牌阜阳国贸商城阜阳商厦阜阳千百意购物中心阜阳百货大楼业态品牌品牌品牌品牌相同品牌不同品牌化妆品欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、jvc、雅莱铂、大宝、卡尼尔、妮维娅、boss香水、郑明明、za、丸美、羽西、曼秀雷登、丁家宜、玉兰油、资生堂、时尚生活玉兰油、dhc、羽西、欧莱雅、高丝、欧柏莱、美宝莲、妮维娅、za、佰草集、雅呵雅丝睿、tommy kenzo、自然堂、泊美、家美乐、时尚生活、雅芳、樱奈儿、东洋之花、郑明明、珀莱雅、dodo、丸美、the face shop、蝶妆、姬雪欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、资生堂、蝶妆、丁家宜、妮维娅、郑明明、自然堂、玉兰油、卡尼尔、樱奈尔、瑞丝奇、艾琳、京润珍珠、泊美、丸美、雅芳、采诗、珀莱雅欧莱雅、泊美、美宝莲、玉兰油、娇蓝婷美、effi、卡尼尔、大宝、东洋之花、樱奈儿、丁家宜、珀莱雅、蝶妆欧莱雅、高丝、高姿、美宝莲、郑明明、妮维娅、玉兰油、自然堂、泊美、大宝、卡尼尔、佰草集、丸美、资生堂、丁家宜、蝶妆、珀莱雅、樱奈儿、雅芳、东洋之花、时尚生活、家美乐、zaboss香水、jvc、雅莱铂、dhc、羽西、欧柏莱、雅呵雅丝睿、tommy kenzo、dodo、the face shop、effi、娇蓝婷美、姬雪、瑞丝奇、艾琳、京润珍珠珠宝首饰金至尊、上海老凤祥、鑫国春珠宝、戴梦得珠宝、通灵、卡迪珠宝、明牌首饰、时尚玉器、振鑫、周大福、玉顺行玉器戴梦得钻石、四福首饰、金山珠宝、蓝神珠宝、宝瑞源珠宝、上海瑞宝、宝亨达首饰、艾盟珠宝、明牌首饰、周大福、上海老凤祥、金伯利钻石、盈祥银饰、中国黄金、梦祥银饰明牌首饰、香港瑞峰、香港九福珠宝、皆是缘玉器、宝佳和、宝恒莲、艾盟、鳄鱼国际珠宝、香港爱尔、粤好珠宝、宝亨达珠宝、梦祥银饰中国黄金、上海老凤祥、宝润祥、丽瑞源珠宝、瑞宝珠宝、卡迪珠宝、明牌珠宝、时尚玉器、振鑫、周大福、宏名银饰、瑞丰缘、金山珠宝、宝瑞源上海老凤祥、明牌首饰、振鑫、周大福、戴梦得珠宝、中国黄金、艾盟珠宝、上海瑞宝、时尚玉器、卡迪珠宝、宝瑞源珠宝、宝亨达首饰、梦祥银饰金至尊、鑫国春珠宝、通灵、玉顺行玉器、四福首饰、金山珠宝、蓝神珠宝、金伯利钻石、盈祥银饰、香港瑞峰、香港九福珠宝、皆是缘玉器、宝家和、宝恒莲、鳄鱼国际珠宝、宝润祥、丽瑞源珠、玉顺行玉器、宏名银饰、粤好珠宝名表卡西欧、天梭、mido、劳力士、山度士、尼维达、梅花宝华利、mido、依波表、卡西欧、西铁城、帝舵、梅花表、英纳格、名爵、爱其华、罗马依波表、卡西欧、西铁城罗马表、梅花表等(该专柜为边柜)依波表、卡西欧、西铁城、梅花表、英纳格、mido、帝舵、宝华利、罗马表、山度士、尼维达、名爵、爱其华、罗马男仕服饰巴贝、richni、九牧王、虎都、太平鸟、圣大保罗、金盾、报喜鸟、杉杉、雅戈尔、法兰斯顿、沙驰、路易诗兰、金利来、梦特娇、利奥纳多、宝马、鄂尔多斯、利郎、七匹狼、艾迪丹顿、依立腾、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌鲨鱼丘、沙驰、曼哈顿、迪迪公子、法兰诗顿、圣大保罗、洛兹、虎都、罗蒙、杉杉服饰、柒牌、金狐狸、路易诗兰、业当尼、金利来男装、博斯绅威、杰凡尼、大鳄鱼、女神、鄂尔多斯、梦特娇、利奥纳多、喜登宝马、鲨鱼、比其、珠珠秀、梦特娇男装、美国马球会、利奥纳多男装、九牧王、雅戈尔、花花公子、依立腾、堡宾、太平鸟、爱登堡、利郞、步森、虎豹、旗牌王、特色龙、梵思尊尼、英伦袋鼠、吉利雅、波司登男装、雪中飞、九牧王、归中凡、富信、花花公子九牧王、杉杉、雅戈尔、金利来、利郎、七匹狼、海澜之家、罗蒙、洛滋、杰克.琼斯、杰凡尼、赛丹、柒牌、双鹏、早稻田、阿基米德、啄木鸟、爱都、亨斯特、红豆、卡宾、花花公子、特色龙、汤尼威尔、才子、步森、爱登堡、洲艳、酷、汤尼俊仕、高尔普、与狼共舞、马克华菲、威鹏、波司登秋艳、周织、金值、培罗蒙、澳洋儿、珠珠秀、比琪、海尔曼斯、百灵、庄爵、大白鲨、梵思华、太平鸟、雅鹿、恒源祥、波司登、海螺、豪威堡、七彩马、兔星、皇家西服、鹿王、珍贝、罗蒙、特色龙、洛滋、轩帝尼、虎都、红豆、柒牌、七匹狼、九牧王、依立腾、富贵鸟圣大保罗、洛兹、虎都、罗蒙、杉杉服饰、柒牌、路易诗兰、杰凡尼、利奥纳多、九牧王、雅戈尔、太平鸟、利郞、海澜之家、杰克.琼斯、花花公子、步森、爱登堡、波司登、金利来、梦特娇、鄂尔多斯、七匹狼、赛丹、柒牌、沙驰、特色龙巴贝、richni、金盾、报喜鸟、法兰斯顿、宝马、艾迪丹顿、依立腾、曼哈顿、迪迪公子、法兰诗顿、金狐狸、业当尼、博斯绅威、大鳄鱼、女神、喜登宝马、鲨鱼、比其、珠珠秀、美国马球会、依立腾、堡宾、旗牌王、梵思尊尼、英伦袋鼠、吉利雅、雪中飞、归中凡、富信、双鹏、早稻田、阿基米德、啄木鸟、爱都、亨斯特、红豆、卡宾、秋艳、周织、金值、培罗蒙、澳洋儿、珠珠秀、比琪、海尔曼斯、百灵、庄爵、大白鲨、梵思华、恒源祥、海螺、豪威堡、七彩马、兔星、皇家西服、鹿王、珍贝、罗蒙、依立腾、富贵鸟鞋区蜘蛛王、意尔康、奥康、花雨伞、富贵鸟、康奈、沙驰、查丹理龙、金利来皮鞋、花花公子皮鞋、卡美多、英姿、杰豪、接吻猫、达芙妮、美拉、星期六、千百度、红蜻蜓、骆驼、百丽、马克华菲、木林森红蜻蜓、富贵鸟、康奈、七匹狼、深港、bosssunmen、barros、利奥纳多、金利来皮鞋、花花公子、卡帝乐鳄鱼、纤纤妙语、天美意、百丽、千百度、星期六、金利来女鞋、奥康、蜘蛛王、意尔康、休闲之屋、梦特娇皮鞋、芭妮芭姿红草帽、亨德龙、深港、杰豪、达芙妮、兽霸、奥康、与狼共舞、红蜻蜓、蜘蛛王、卓诗尼、英皇御爵、意尔康康奈、巴笛尔、奥康、男女主角、红蜻蜓、圣大保罗、皮尔卡丹、布莱妮、梦特娇、芭妮、飞莱丽尔、金利来蜘蛛王、意尔康、奥康、康奈、金利来皮鞋、花花公子皮鞋、杰豪、达芙妮、千百度、红蜻蜓、百丽、富贵鸟、深港、bosssunmen、星期六、梦特娇皮鞋花雨伞、沙驰、查丹理龙、卡美多、英姿、接吻猫、美拉、骆驼、木林森、七匹狼、barros、利奥纳多、卡帝乐鳄鱼、纤纤妙语、天美意、休闲之屋、芭妮芭姿、红草帽、亨德龙、兽霸、与狼共舞、卓诗尼、英皇御爵、巴笛尔、男女主角、圣大保罗、皮尔卡丹、布莱妮、芭妮、飞莱丽尔皮具区金利来皮具、利奥纳多、卡帝乐鳄鱼、苹果bosssunmen、沙驰皮具、梦特娇皮具、金利来皮具、威豹皮具、利奥纳多皮具、花花公子金利来皮具、七匹狼皮具威豹、梦特娇等金利来皮具、梦特娇皮具、利奥纳多、威豹卡帝乐鳄鱼、苹果、bosssunmen、沙驰皮具、花花公子、七匹狼皮具女士服饰三彩、太平鸟、 阿依莲、红袖、艾格周末、淑女屋、歌莉娅、艾伦、诺曼依、敦奴、伊芙丽、淑女坊、only、香港郞婷儿、欧伦服饰、纳帕杰、style woman、福太太、卡芙内、胖太太、杰西、玫姿、雅莹、米西尔、玛丝菲尔、vgrss、钡萱、红人、珂萱圣迪奥、阿依莲、歌莉娅、歌瑞丝芬、德玛纳、迪士尼、ao2、淑女屋、零典、艾格周末、es、红袖、胖缘、胖太太、纤姿锦、欧时力、only、依沙菲儿、纳文、季候风、lily、珂萱、米阑登、名典屋、哥弟、诺菲尼、娜尔思、玖姿、高氏杰、蕾氏杰、蕾朵、影儿、沐阑、君帛、艾莱依、迪莱莉、伊芙心悦、紫澜门、kako柏仙多格、衣裳坊、美千黛、兰开夏、丹琪、诗织、雪妮儿、羽衣甘蓝、般奴儿、璐嘉儿、朗夏、楚韵、达衣岩、忆萱、百斯顿、京发、歌之秀、伊莎贝拉、塞瑞娜、圣可尼、米茜尔、秋水伊人、圣迪奥、太平鸟、cc&dd、法丹莉、俏丽服饰、金科服饰、思知、上海苏妃、歌莉娅、诺曼琦、敦奴、淑女坊、香港郞婷儿、珂萱、贝娜、千慧、维尔金娜、梅岑、科尚、宗祥、君帛、万之冠spring、太和、女子波、戴博蓝、福太太、贵夫人、冬宝、国际文春、米奥多、雅鹿、禾帛、金苑、以纯、泽黛佳伊、红人、诗梦、莎莱尔、朵以、顺丰、丽安瑞拉、雪尔妮米蓝登、圣可下、乔伦、新思路、欧迪歌、三彩、舒美珍子、暖倍儿、哥谛、宜而爽、三枪、威兰西、诗织、简爱、飘雪、高氏志三彩、阿依莲、红袖、艾格周末、歌莉娅、淑女屋、敦奴、淑女坊、only、香港郞婷儿、福太太、胖太太、红人、珂萱、圣迪奥、君帛、太平鸟艾伦、诺曼依、伊芙丽、欧伦服饰、纳帕杰、style woman、卡芙内、杰西、玫姿、雅莹、米西尔、玛丝菲尔、劲草（vgrss）、钡萱、歌瑞丝芬、德玛纳、迪士尼、ao2、零典、胖缘、艾格淑女、朗婷儿、曼妮芬、黛安芬、纤姿锦、欧时力、依沙菲儿、纳文、季候风、lily、米阑登、名典屋、哥弟、诺菲尼、娜尔思、玖姿、高氏杰、蕾氏杰、蕾朵、影儿、沐阑、迪莱莉、艾莱依、伊芙心悦、紫澜门、kako、衣裳坊、spring、太和、女子波、戴博蓝、贵夫人、冬宝、国际文春、米奥多、雅鹿、禾帛、金苑、以纯、泽黛佳伊、红人、诗梦、莎莱尔、朵以、顺丰、丽安瑞拉、雪尔妮米兰登、圣可下、乔伦、新思路、欧迪歌、舒美珍子、暖倍儿、哥谛、宜而爽、三枪、威兰西、诗织、简爱、飘雪、高氏志、万之冠、维尔金娜、梅岑、科尚、宗洋、贝娜、千慧、美千黛、兰开夏、丹琪、诗织、雪妮儿、羽衣甘蓝、般奴儿、璐嘉儿、朗夏、楚韵、达衣岩、忆萱、百斯顿、京发、歌之秀、伊莎贝拉、塞瑞娜、圣可尼、秋水伊人、cc&dd、法丹莉、俏丽服饰、金科服饰、思知、上海苏妃内衣婷美、曼妮芬、莱特妮丝、杰奎妮、新世纪家族、abc内衣、与狼共舞朗婷儿、曼妮芬、黛安芬雪竹、三枪、兰卓丽曼妮芬、戴安芬、爱波等戴安芬、曼妮芬婷美、莱特妮丝、杰奎妮、新世纪家族、abc内衣、与狼共舞、雪竹、三枪、兰卓丽、爱波羊毛衫达尔丽、皮尔卡丹、雪竹、芬腾、卡芙芳、简牌天山、香港老人头、保士捷、智圣、虎都、鳄鱼、鹿王、皮尔卡丹、恒源祥、依霸、海尔曼斯、彩虹玫瑰恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、雪豹、好运来、芬腾恒源祥、双鹿、布谷鸟、百灵、鹿王、雪豹、猫人等皮尔卡丹、芬腾、恒源祥、布谷鸟、百灵、鹿王、雪豹达尔丽、雪竹、卡芙芳、简牌天山、香港老人头、保士捷、智圣、虎都、鳄鱼、依霸、海尔曼斯、彩虹玫瑰、双鹿、好运来运动装阿迪达斯、耐克、卡帕、匡威、迪亚多纳、金莱克、鸿星尔克、特步、匹克、金鸡、361度、花花公子运动、乔丹、安踏、美津浓、彪马、李宁美津浓、耐克、阿迪达斯、彪马、特步、哥伦比亚、匡威、乔丹、kappa、匹克、361度、李宁、安踏、花花公子运动、贵人鸟阿迪达斯、耐克、卡帕、奇安达、贵人鸟、匡威、鸿星尔克、特步、匹克、金鸡、花花公子运动、安踏阿迪达斯、耐克、卡帕、匡威、彪马、花花公子运动、乔丹、安踏、美津浓、彪马、李宁、361度、金鸡、特步、匹克、鸿星尔克、贵人鸟迪亚多纳、金莱克、哥伦比亚、奇安达、休闲装以纯、美特斯邦威、旗牌王、森马、唐狮、斯舒朗、柏仙多格森马、唐狮、杰克琼斯、美特斯邦威、以纯美特斯邦威、以纯、森马、唐狮、斯舒朗、花花公子、黑骑伊韵儿、东方骆驼、唐狮、真维斯、佐丹奴以纯、杰克琼斯、美特斯邦威、森马、唐狮、斯舒朗旗牌王、花花公子、黑骑、伊韵儿、东方骆驼、真维斯、佐丹奴家纺罗莱、梦洁、上海三套车、圣比凡彼嘉加梦家纺、富安娜、鸿润家纺、美罗家纺、堂皇家纺、多喜爱、黛富妮、水星家纺梦罗、皖宝、睡宝丽、罗莱、梦洁、恒源祥等/罗莱、梦洁、恒源祥、富安娜、水星家纺上海三套车、圣比凡彼、嘉加梦家纺、鸿润家纺、美罗家纺、堂皇家纺、多喜爱、黛富妮、梦罗、皖宝、睡宝丽、童装红黄蓝童装、雅多、俏妞、爱酷、abc童装、大黄峰、芝麻开门、婴姿坊、小星星、童车玩具/美因宝、西瓜王子、婴悦家、圆梦宝、婴派、酷轱鸭、日月童神、俏皮狗、托尼艾米、格林、安迪鹿儿、世纪宝贝、俏皮娃、好孩子、乔迪丹娜、狄猛、骑士/红黄蓝童装、雅多、俏妞、爱酷、abc童装、大黄峰、芝麻开门、婴姿坊、小星星、童车玩具（2）.四大家各类业态经营品牌同质化列表：经营品类品牌总数相同品牌不同品牌同质化率化妆品39231658.90%珠宝首饰33132039.39%名表137658.90%男装88276130.68%鞋类46163034.78%皮具104640%女装1201711313.08%女内衣1331023.08%羊毛衫2171433.33%运动服2117480.95%休闲装136746.15%童装280280.00%家纺1651131.25%合计46114531631.45%（3）分析：a、相同品牌，是本地各百货商场核心竞争品牌，也是消费者认同度高的品牌；不同品牌是各百货商场的差异经营。b、四大家经营品牌同质化率达31.45%，在同类城市中属竞争烈度中等水平。c、不同品类市场机会不同。童装、女装、女内衣位列经营同质化程度后三位，本项目市场机会较充裕。d、进入阜阳市场的70余个运动、休闲服品牌，在四大家入场的仅34个，为本项目在细分市场当老大，预留了足够空间。二、商业街发展现状1.绿色步行街绿色步行街外场主通道（7m）外场次通道（5m）内场主通道（4m）内场次通道（2m）休闲区广告位颍州路外街铺1（2.5m*8m）颍州路外街铺2（4m*10m）东二街街铺1（4m*6m）东二街街铺2（3m*5m）小小精品街内铺（3.5m*4m）水晶街内铺（2m*3.5m）海尚服饰城街铺2（3.6m*10m）海尚服饰城内铺1（2.5m*2.5m）（1）.基本情况介绍绿色步行街位于人民中路与颖州路的交汇处，主要经营潮流前线主题，有东一街、东二街、水晶街、海尚服饰城、精品街、女人巷等；建筑面积共约20000，其中一层15000，二层5000，目前一层经营状况良好，二层大部分空置。（2）.基本数据调研基本信息项目名称绿色步行街位 置人民中路经营类别女装、男装、童装、皮具、饰品、美容、美甲、小吃等开业时间规模20000（建筑面积）楼层数两层：1层15000（建筑面积）；2层5000（建筑面积）建筑类型商业街开发商经营档次低档次客户交通方式以步行、公交为主以电动、开车、自行车为辅楼层业态分布一层业态街铺：品牌连锁快餐、品牌运动服饰、精品服饰等内铺:女装、男装、童装、皮具、饰品、美容、美甲、小吃等二层业态服装、皮具、鞋等街铺特征总面积或铺位数量形式独立铺位主力铺位（实用面积）人民路外街铺：24、40；颍州路外街铺：22.4、40；内街铺：24、15；内铺：14、6.25、36、7。开间与进深人民路外街铺：3m*8m、4m*10m；颍州路外街铺：2.5m*8m、4m*10m；内街铺：4m*6m、3m*5m；内铺：3.5m*4m、2.5m*2.5m、3.6m*10m、2*3.5。实用率层高6m租金（实用面积）400-700元/月售价内铺特征总面积或铺位数量165个形式独立铺位主力铺位（实用面积）4、6、12开间与进深2m*2m，2m*3m，3m*4m租金（实用面积）场外主通道：300-600元/月场外次通道：260-350元/月海尚服饰城：场内主通道：150-250元/月场内次通道：120-150元/月建筑面积售价（元/）海尚服饰城：1.8-2.6万小小商品街：2-3万实用率海尚服饰城50%小小商品街70%层高3.5m经营配套休闲区域情况见上图示公共通道场外主通道7m，场外次通道5m；场内主通道4m，场内次通道2m；海尚服饰城：主通道4m，次通道2m。小小商品街：主通道8m，次通道5m。水晶街：主通道4m，次通道2m。广告位见上图示出入口数量5个经营分析经营状况1楼空置率6%2楼空置率90%商品来源上海40%、杭州40%、广州10%、其他10%消费力水平30150元/件消费年龄18岁35岁经营管理合作方式租赁收银方式独立收银该项目平面图小小商品街（3）.各业态种类细分根据调研得出绿色步行街各业态规模量化如下表：业态实用面积（）少淑装1838时尚女装1581鞋1398餐饮930男装720裤装541童装540牛仔装404化妆品389内衣294皮具箱包273饰品177中老年服饰170小吃113美甲彩绘92休闲装70糕点60照相17合计9607其中潮流前线业态规模量化如下表：业态实用面积（）少淑装1838时尚女装1581鞋1398男装720裤装541牛仔装404化妆品389内衣294皮具箱包273饰品177美甲彩绘92休闲装70合计7777（4）、绿色步行街商户访谈表序号1名称（业态）英子地址绿色步行街位置主通道边铺铺位本身技术参数开间5m进深7.8m使用面积39实用率50%层高5m铺位形状方正租金12万元/年，按实面计256元/月租期三年现经营状况较好意向经营业态女装、婴糼用品意向面积40以上意向程度比较关注，看好整体优势备注做了三年生意，最近也在找位置开分店。如果建好，觉得各方面可以接受，可以租店。联系人李小姐联系电号2名称（业态）都市丽人地址绿色步行街位置主通道旁边铺位本身技术参数开间5m进深8m使用面积40实用率50%层高5m铺位形状方正现经营状况较好意向经营业态内衣意向面积40意向程度比较关注，看租金及招商形势来决定备注联系人王小姐联系电号3名称（业态）盛妆美妍地址绿色步行街位置主通道旁边铺位本身技术参数开间4m进深9m使用面积36实用率50%层高5m铺位形状方正现经营状况较好意向经营业态化妆品意向面积30-40意向程度比较关注，看租金及招商形势来决定备注为阜阳总代理，开有两家店。联系人刘先生联系电号4名称（业态）埃索皮具地址绿色步行街位置主通道边铺铺位本身技术参数开间45m进深9m使用面积40实用率50%层高5m铺位形状方正现经营状况较好意向经营业态箱包、皮具意向面积40意向程度比较关注，看租金及招商形势来决定备注浙江商贸城开了总店，为阜阳总代理。认可本项目的优势，届时选择好位置进驻。联系人刘先生联系电号5名称（业态）精品女鞋地址绿色步行街位置三福百货后侧小小精品街铺位本身技术参数